对住房置业担保可持续发展的几点认识

第一篇：对住房置业担保可持续发展的几点认识

对住房置业担保可持续发展的几点认识

汪为民

 2013-01-07 09:06:57

来源：《住宅产业》2012年第12期

住房置业担保发展至今，目前面临的形势可以说最严峻。房地产调控带来的住房个贷业务量萎缩，社会包括政府主管部门对住房置业担保功能作用的质疑，以及监管部门规范化管理工作的加强，住房置业担保按现有模式继续运作下去困难重重。

可持续发展是发展与可持续的统一，只顾发展而不考虑可持续，长远发展将丧失根基。住房置业担保要保持可持续发展，必须做到以下三点：一是要有顶层设计；二是坚持“相关多元化”经营；三是以创新驱动实施转型发展。

1、确立住房置业担保的政策目标。

行业自身定位不清，担保功能作用不充分，是我国住房置业担保行业出现发展瓶颈的根本原因。住房置业担保产生于上世纪90年代末，当时主要是解决二手房贷款阶段性担保以及银行对抵押物处置难的担心等问题。之后住房置业担保与住房公积金贷款业务结合，主要起因是替代当时不合理的贷款保险业务。虽然住房公积金贷款担保业务一定程度促进了住房公积金贷款的发放，提高了住房公积金使用率，并且通过承担担保责任和专业化风险管理，有效地降低住房公积金贷款风险，优化了住房公积金贷款资产质量，但是目前担保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散贷款的系统风险。国外担保机制主要与降低首付款以及低利率政策相结合，但在我国没有制定这方面的政策，特别是住房公积金缴存人具有使用住房公积金的权利，在购房时我们不能强制要求其选择保证担保方式，在没有给借款人带来任何好处的情况下，反而增加借款人的负担，不利于住房公积金缴存人权益的维护。另外，住房置业担保机构由于其实际上既不具备政府的信用，又未建立区域性及规模经营的业务体系，除了以自身拥有的微不足道的资金作担保之外，也难以发挥分散风险功能。

住房置业担保的顶层设计，就是要通过确定政策目标和功能定位将其与多层次住房保障体系构建以及住房公积金制度完善结合起来。国外经验表明，以担保为方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的购房能力，使更多人进入抵押贷款融资领域，同时，住房贷款担保制度还有利于在违约救济上体现政策性，在借款人将来一旦出现无力还贷的情况下，可以借助担保机构的运作，保证其基本的居住需求，保持社会的和谐稳定。政府部门这些年来一直在探讨如何发挥住房置业担保在住房政策体系中的作用。早在2003，年国务院18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就专门有一段内容对住房置业担保提出了较全面的要求，“要加强对住房置业担保机构的监管，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系”。可惜这些要求在后来的实践中没有很好地得到落实。国务院今年6月印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，根据《规划》，“十二五”期间我国将鼓励各地依法建立保障性住房投资机构。研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系，支持中低收入家庭改善住房条件。住建部起草的《基本住房保障条例》（征求意见稿）第二十二条为[保障性住房建设、运营的金融支持]，国家鼓励金融机构为保障性住房的建设、运营发放长期贷款，引导担保机构为保障性住房建设、运营机构融资提供担保。第三十条，为[购买保障性住房的财税、金融政策]，国家鼓励金融机构对保障性住房购房贷款，在首付款比例、利率和贷款期限等方面给予优惠；扶持、引导担保机构为保障性住房购房贷款提供担保。目前，《住房公积金管理条例》正在修订，其中，两大问题有待解决，一是如何解决住房公积金制度存在的风险管理体系不健全的问题，二是如何实施差别化信贷政策，以体现住房公积金的政策倾斜和对困难群体的接济和扶助。在这两方面，住房置业担保能够发挥重要作用。

应该说住房置业担保的发展方向是明确的，现在的关键是如何在实践中寻找合适的介入路径，并从行业体系建设、业务创新能力、资本实力、风控技术等方面提升自身作为信用增级服务和风险管理专业机构的优势，增强与政府决策机构的沟通，推动业务推进与相关政策安排上的良性互动，从行业角度把握住房政策改革和发展带来的机遇。

2、坚持“相关多元化”经营，构建多样化盈利模式

多元化经营必须坚守在围绕住房担保主业的“相关”领域，不赞成跨行业经营。开展多种经营，是住房置业担保机构这些年得以生存发展的重要保障，这在以后的发展中也必须坚持下去。面对目前的严峻形势，从去年底开始，不少担保企业开始转向其他领域，如投资入股新兴产业，开展企业融资担保业务，试图利用产业多元化来摆脱困境。这种远离本行、涉足不熟悉领域的行为风险很大。无论是新兴产业投资，还是企业融资担保业务，都需要大量资金投入和真正懂行的人才，住房置业担保没有太大优势，远离主业的多元化并不能解决住房置业担保的危机。

多元化经营应充分发挥相关业务的协同效力。在这方面，部分城市担保机构已做了一些有益的探索。如北京贷款担保中心目前已形成信用调查征信、贷款担保、贷款资产管理三大业务，将业务体系覆盖到住房信贷全过程管理；常州房屋担保置换有限公司围绕建立以住房置业担保为主业，整合优势资源，促成综合业务的联动，形成房屋置换、资产吞吐、房产销售成为置业担保“业务源”，房产代理、房产咨询、房产评估成为置业担保“增值源”，资产包销、资产管理、不良资产处置成为置业担保风险“消化源”等联动产业链格局；上海贷款担保公司还突破传统的住房贷款担保业务，将业务延伸到个人消费贷款担保和小微企业贷款担保领域，并以组建集团经营的方式，设立了科技网络公司、小额贷款公司。另外，公共租赁住房建设和运营管理，为住房置业担保机构介入住房保障提供了一个很好的平台。公共租赁住房将在一定长的时期内成为我国住房保障的主要方式。研究将部分担保基金持有公租房，既满足了担保机构资产配置多元化的诉求，又增强了担保机构违约处置能力。

3、以创新为驱动，实施转型发展

体系创新，着力构建区域性和全国性担保体系。住房贷款担保风险分散原理就是通过空间、时间和担保客户来分散大量的个体的借贷风险，要求有规模效应，这就决定了住房贷款担保机构建设必须是全国性的或区域性的。国务院2003年18号文以及今年6月印发的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，都要求研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系。体系建设需要充分发挥目前成立的长三角担保联盟、环渤海联系会议的作用，不断完善治理结构，实施业务标准化、加强包括风险共担在内的业务合作交流，同时，需要政策的引导，对少数担保规模较大、业务较规范的机构纳入政策性住房贷款担保体系，利用市场规则，采用鼓励现有地方担保机构兼并、重组等方式，重点培育几家大规模的跨地域经营的担保机构。

产品创新，着力开发稳定的适应不同需求的产品体系。一是规范现行担保业务，区分风险分散的担保功能与业务代理的中介功能，将担保机构承担的贷前、贷后服务纳入住房公积金贷款委托业务合规性管理范围；二是与住房公积金政策调整互动，探索建立政策性担保。配合实施差别化信贷政策，如降低首付款比例、利率下浮等，以及为中低收入家庭购买保障性住房提供政策性担保；三是因地制宜开展多样化的阶段性担保，包括针对期房风险、登记风险的购买预售商品房的阶段性担保，针对资金监管、登记风险的购买二手房阶段性担保，针对促销方式的直客式购房阶段性担保，针对商业个贷转公积金个贷的阶段性担保等。

技术创新，着力提高担保机构风控管理水平。担保机构要比贷款机构更加有效的管理信用风险。一是要加强以动态数据库为主要内容的信息化建设，掌握贷款余额变动、抵押资产价值及借款人状况变化等信息，提高动态监测能力；二是创新逾期催收和违约处置手段，及时采取积极措施监控和化解信用风险；三是逐步推进信用风险的计量化，定期进行风险指标的测算和分析工作，有针对性地采取综合、有效的风险管理措施。

（作者单位：北京市住房贷款担保中心）

第二篇：住房置业担保操作流程贷款担保1（模版）

张掖市滨河住房置业担保有限责任公司

贷款担保操作规程

组合贷款担保

客户可向银行同时提出申请公积金贷款和商业性贷款，同时签署借款合同，同时办理抵押，同时发放贷款。本市组合贷款中住房公积金贷款部分，由张掖市滨河住房置业担保公司承担连带责任的保证贷款方式，担保公司将按收费标准在银行放款后在客户还款卡中扣收担保费。组合贷款中商业性贷款部分客户可自主选择采用保险方式或担保方式。如商业性贷款也采用担保方式，担保公司将同时扣收公积金贷款担保费和商业性贷款担费。借款人资格

（一）符合申请住房公积金贷款的条件

（二）申请住房商业性贷款的条件（各家银行略有不同，需服从银行的相关规定）：

1、年满18周岁至60周岁，具有完全民事行为能力

2、有稳定的职业和收入，信用良好。

3、组合贷款月还款额占提供证明的总月收入比低于50％。借款额度和期限

1、组合贷款金额占房价的比例：不超过70％。

2、贷款的最长期限：15年，且贷款的期限加借款人实际年龄不超过60周岁。借款人提供资料 ：一手房：

1、借款人、配偶、共同借款人的公积金帐号；

2、借款人、配偶、共同借款人，产权共有人的身份证原件及复印件；

3、借款人、配偶、共同借款人、产权共有人户口簿原件及复印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻证明

5、夫妻双方收入证明

6、购房合同

7、房价20％以上首付款发票原件及复印件

8、房产商或代理商收款帐号

9、预售证/大产证复印件

10、房产商营业执照复印件

11、代理商营业执照复印件及代理商委托书原件 二手房：

1、主贷人、配偶、共同借款人的公积金帐号

2、主贷人、配偶、共同借款人，产权共有人的身份证原件及复印件

3、主贷人、配偶、共同借款人、产权共有人户口簿原件及复印件

4、主贷人、配偶、共同借款人婚姻证明

5、夫妻双方收入证明

6、购房合同

7、房价30％以上首付款发票原件及复印件

8、上下家收款账号

9、上家房产证复印件

个人住房公积金贷款担保业务

住房公积金贷款担保

根据《住房置业担保管理试行办法》，张掖市滨河住房置业担保有限公司向个人住房公积金贷款借款人提供全程的、不可撤销的连带责任保证担保。业务简介

购买自住住房时，符合条件的借款人以所购房屋作为抵押，并由担保公司提供担保的购房贷款。申请受理 贷款申请条件

只要满足以下条件，皆可申请住房公积金贷款： ①具有完全民事行为能力的自然人； ②具有城镇常住户口

③在申请贷款前六个月正常连续缴存本市住房公积金； ④至少首付房款的30%；

⑤具有稳定的经济收入和偿还贷款能力；

⑥没有尚未还清的数额较大且可能影响贷款偿还能力的债务。办理流程

1、纯公积金贷款流程：在担保公司各网点申请受理—>签约—>审批—>交易中心办理抵押登记手续—>银行放款—>资料办结

2、组合贷款流程：在担保公司各网点预受理—>设计贷款方案—>签约—>受理审批—>交易中心办理抵押登记手续—>银行放款—>资料办结

贷款额度与贷款期限

住房公积金贷款最高额度：25万 贷款人正常缴纳补充公积金­ 贷款年限：一手房15年 申请贷款所需资料：

1、一手房公积金贷款申请需携带资料：

①贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证和户口簿原件及复印件、公积金帐号；

②贷款申请人和共同借款人的婚姻证明：结婚证或离婚证原件及复印件；

③不少于房价30%的首付款收款凭证；

④组合贷款需提供借款申请人及共同借款人的收入证明； ⑤支持通存通兑功能的扣款存折原件及复印件； ⑥期房的预售许可证或现房的大产证复印件； ⑦期房的预售合同或现房的出售合同原件；

⑧房产开发商营业执照、资质证书、法人代表身份证的复印件及房产开发商或代理商的收款帐号。

2、二手房公积金贷款申请需携带资料： ①贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证和户口簿原件及复印件、公积金帐号；

②贷款申请人和共同借款人的婚姻证明：结婚证或离婚证原件及复印件；

③不少于房价30%的首付款收款凭证；

④组合贷款需提供借款申请人及共同借款人的收入证明； ⑤支持通存通兑功能的扣款存折原件及复印件； ⑥二手房买卖合同原件；

⑦上家身份证原件及复印件、房产证原件及复印件；

⑧房产评估报告。1990年（含）之前的二手房贷款额度超过房产总价30%及1990年以后的二手房超过

房屋总价50%的需要由办理机构认可的评估公司进行房屋评估； ⑨如贷款放款至上家，提供放款存折复印件

个人住房商业性贷款担保

借款人资格

各家银行略有不同，需服从银行的相关规定：

1、年满18周岁至60周岁，具有完全民事行为能力

2、有稳定的职业和收入，信用良好。

3、月还款额占提供证明的总月收入比低于50％。借款额度和期限

1、贷款金额占房价的比例：不超过70％。最高25万元。

2、贷款的最长期限：15年。且贷款的期限加借款人实际年龄不超过60周岁。借款人提供的资料 一手房

1、借款人、配偶、共同借款人的公积金帐号

2、借款人、配偶、共同借款人，产权共有人的身份证原件及复印件

3、借款人、配偶、共同借款人、产权共有人户口簿原件及复印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻证明

5、夫妻双方收入证明

6、购房合同

7、房价20％以上首付款发票原件及复印件

8、房产商或代理商收款帐号

9、预售证/大产证复印件

10、房产商营业执照复印件

11、代理商营业执照复印件及代理商委托书原件 二手房

1、借款人、配偶、共同借款人的公积金帐号

2、借款人、配偶、共同借款人，产权共有人的身份证原件及复印件

3、借款人、配偶、共同借款人、产权共有人户口簿原件及复印件

4、借款人、配偶、共同借款人婚姻证明

5、夫妻双方收入证明

6、购房合同

7、房价30％以上首付款发票及复印件

8、上下家收款账号

9、上家房产证复印件

10、评估报告

有交易转按揭担保业务

收费标准：按担保金额的6‰且不低于2000元/笔收取。原借款人所需资料：

① 借款人和产权共有人身份证原件及复印件； ② 借款人和产权共有人户口簿原件及复印件； ③ 借款人婚姻情况证明原件及复印件； ④ 房地产权证原件；

⑤ 借款合同（抵押合同）原件及复印件； ⑥ 最近一期银行还款对帐单原件及复印件； ⑦ 还款卡或还款存折原件及复印件； ⑧ 房屋买卖合同原件。

新借款人所需资料：

① 借款人和产权共有人身份证原件及复印件； ② 借款人和产权共有人户口簿原件及复印件； ③ 借款人婚姻情况证明原件及复印件； ④首付款收据原件及复印件； ⑤借款人银行申请书原件及复印件； ⑥借款人新借款合同、抵押资料原件。

无交易转按揭担保业务

收费标准：按担保金额的6‰且不低于2000元/笔收取。提供基本资料

① 借款人和产权共有人身份证明原件及复印件； ② 借款人和产权共有人户口簿原件及复印件;③ 借款人婚姻情况证明原件及复印件;④ 房地产权证原件及复印件;⑤ 原借款合同（抵押合同）原件及复印件;⑥ 最近一期银行还款对账单原件及复印件;⑦ 还款卡复印件;⑧ 新的借款合同原件及新借款银行提供的办理抵押登记的资料原件;⑨ 委托担保公司员工办理抵押注销、抵押登记等事宜公证书原件。

住房贷款阶段性担保业务

提供基本资料:

①原产权共有人（含原借款人）及配偶的身份证、结婚证或未婚承诺；

②原产权人（含原借款人）及配偶的信用报告；

③新产权共有人（含借款人）及配偶的身份证、借款合同（或借款申请书）、买卖合同、收件收据等； ④其他，如委托公证书等。

第三篇：莱芜市利民住房置业担保公司住房担保流程

 莱芜市利民住房置业担保公司

贷款担保业务指南

1住房抵押担保贷款业务

1.1办理流程

① 借款人持相关资料到住房公积金管理中心申请住房贷款；

② 公积金中心同意后，借款人到担保公司申请担保，担保公司出具《担保承诺书》；

③ 公积金中心依据申请贷款资料和《担保承诺书》审批贷款；

④ 借款人与银行签订借款合同，借款人与担保公司签订房产抵押合同，缴纳担保费，办理房产抵押手续，担保公司办理担保手续；

⑤ 银行发放贷款。

1.2借款人需提供的材料

① 依法签订的购房合同原件及复印件、付款发票原件及复印件；

② 借款人及配偶身份原件及复印件；

③ 房屋所有权证、国有土地使用权证原件及复印件。

※办理抵押手续房屋所有权人应提交婚姻状况证明，其中已婚的提交夫妻双方身份证明，结婚证或并户的户口簿；属未婚、离异、丧偶情形的提交有关证件及户口所在地民政部门出具的“无婚姻登记证明”。信用担保贷款业务

2.1办理流程

① 借款人持相关资料到住房公积金管理中心申请住房贷款；

② 公积金中心同意后，借款人到担保公司申请担保，借款人、保证人与担保公司签订反担保合同，借款人缴纳担保费，担保公司出具《担保承诺书》； ③ 公积金中心依据贷款资料和《担保承诺书》审批贷款；

④ 借款人与银行签订借款合同，担保公司办理担保手续；

⑤ 银行发放贷款。

2.2借款人需提供的材料

① 依法签订的购房合同原件及复印件、付款发票原件及复印件；

② 借款人及配偶身份证原件及复印件；

③ 借款人结婚证原件及复印件；

④ 借款人及配偶单位正式职工证明和月收入证明原件；

⑤ 借款人及配偶代发工资存折原件及复印件。

2.3保证人需提供的材料

① 保证人及配偶身份证原件及复印件；

② 保证人结婚证原件及复印件；

③ 保证人及配偶单位正式职工证明和月收入证明原件；

④ 保证人及配偶代发工资存折原件及复印件。

2.4保证人数量

贷款额在10万（含）以下的，需提供1个家庭作为保证人；贷款额在10万元以上或30万以下的，需提供2个家庭作为保证人。多人集体购房者可以选择联保方式。

3收费标准

收费标准按贷款金额×贷款年限×收费标准分段定率累加计收，收费额不足1000元的按1000元计算。具体分段定率:

1—10年（含10年）：贷款金额×贷款年限×1‰；11-20年（含20年）：贷款金额×（贷款年限-10）×0.5‰；21-30年（含30年）：贷款金额×（贷款年限-20）×0.25‰。

※办理住房抵押担保贷款业务的：

① 担保公司代办房屋抵押登记手续，并承担房屋抵押登记费和手续费； ② 不再需要房产评估（划拨土地除外）；

③ 担保费减半收取。

担保公司地址：市房管局三楼交易大厅27号窗口 联 系电话：88996698898077

第四篇：上海住房置业担保高峰论坛发言稿ppt详解

住房置业担保高峰论坛(2005上海)交流材料：

联合发展、创新经营,开拓住房担保新局面

——山东银联担保有限公司总经理

李长征

尊敬的各位嘉宾、女士们，先生们：

上午好！

很高兴能与大家同聚上海，回顾和总结住房置业担保机构五年来的发展历程及经验，共同探讨中国住房置业担保业未来发展方向。

山东银联担保有限公司是山东省内首家专业个人住房担保机构，致力于承接住房金融外包业务，公司现在山东省内各地市设有分支机构。

我公司成立以来，坚持“经营品牌化、管理科学化、市场全省化、业务信息化”的企业发展战略，实现了企业的健康、持续、快速发展，逐渐走出了一条富有自身特色的发展之路。公司现主要开展住房置业贷款担保业务。公司在省内各地与建行、农行、工行、交行、中行等建立了战略合作伙伴关系，接受金融机构业务外包，在齐鲁大地逐步打造出“银联担保，贷款专家”服务品牌。

银联担保作为一个年轻的企业，在实践中积极总结，在成长中努力创新。结合公司近几年的发展，对于住房置业担保的现实问题以及未来发展设想，我们提出以下观点和看法，希望能与国内同行交流探讨。

一、实事求是，科学评估住房置业担保机构五年来的发展

（1）五年来，政府相关部门为了对住房置业担保规范管理，规避风险，及时科学的制定了许多政策法规，建立和完善了住房置业担保机制。

从2000年的《住房置业担保管理试行办法》的出台，到近两年来行业主管部门、金融机构对住房置业担保机构的调查、逐步清理和整顿，无不体现出国家和政府对住房置业担保机构的高度重视和密切关注。住房置业担保机制已初步建立，并正逐步完善。

（2）五年来，住房置业担保作用日益显著，逐步得到了金融机构和消费者的广泛认可。

住房担保是中国房地产业健康发展的服务保证，住房担保是分散住房金融风险的有效方法。近几年来在，在国家有关政策的大力扶持下，在政府相关部门的关心支持下，住房置业担保机构发展迅猛，为我国房地产业、住房金融业的健康发展做出了突出贡献，其显著作用已逐步显现，并逐步得到了金融机构和广大消费者地认可。

（3）五年来，住房置业担保机构面临诸多困难和挑战，在多方努力下，问题正逐步解决。

实际的运营中，我们不难发现，住房担保机构在发展中也遇到了诸多的困难和挑战，如担保放大倍数的限制、收益低、盈利模式单

一、与金融机构合作不平等、担保机构良莠不齐、市场混乱等问题。解决这些问题、克服当前的困难，必须在行业主管部门、金融机构、住房置业担保机构等多方地共同努力下去完成。对住房置业担保的健康发展，我们有坚定的信心，我们相信在多方共同努力下，困难一定能克服。

二、与时俱进，通过创新来解决发展中的主要困难

我们认为，积极的观念创新和机制创新是促进住房置业担保机构发展的必由之路。在实践中，我们应不断归纳总结新的理论，在理论指导下去解决发展中的难题。

我们认为：

1、住房担保机构是风险管理机构。科学确定担保公司的担保能力应从担保公司的风险管理能力角度来衡量，金融机构采取住房置业担保模式来防范住房信贷风险，是对信贷风险的一种转移，住房担保公司是名副其实的风险管理机构。风险管理能力主要包括管理技术和管理手段两个方面。衡量一个担保公司控制和管理风险的能力，也应该从这两个方面来考核：

1、管理技术

个人贷款业务风险大小主要取决于风险控制三要素：（1）借款人资信真实性评定；（2）业务流程的规范化操作；（3）贷后的催收管理力度，只要有效解决这三个环节，贷款风险就能较好控制。现行银行风险管理技术从理论上讲是比较成熟的，但是在实践中贯彻落实并不到位。个贷业务烦琐、工作量大、银行人力资源不足等客观原因导致在实际的业务开展过程中，这些控制风险因素未能有效落实，为后期风险的发生造成了隐患。

而住房置业担保机构因体制灵活，人力资源可随业务量变化适度增加、催收力度和手段也催收的难易程度合理调节等，住房置业担保公司这些特点，正好反映出担保公司的管理能力。

2、管理手段 银行不良资产的出现，表明借款人不能正常偿还银行贷款，而银行一般通过法律诉讼的方式来进行催收，但这是一种最不经济、最漫长的解决方式。而且常常在胜诉的情况下也很难执行，不易回收贷款。而住房置业担保机构可以通过人工催收、房产置换、提供周转房等多种形式实现债务回收，这些手段是金融机构所不具备的。

担保公司是专业风险管理机构，对其担保能力的认定，其实就是对担保公司风险管理能力的认定。衡量一个担保公司控制和管理风险的能力，也应该从这风险管理技术和风险管理手段两个方面来考核，从担保余额、实有资本等方面进行限制过多，过死，会阻碍担保公司的正常发展。

2、住房担保机构是资产管理机构，实际上是对抵押房产进行管理，故不应受到担保放大倍数的限制。

金融机构个人业务具有数量大、成本高、风险低、后期管理复杂的特性。这些特性决定了金融机构实施抵押资产管理外包是大力发展住房信贷业务的最佳选择之一。

现行的住房置业担保都是在借款人提供抵押物作为反担保条件的基础上发生的，金融机构采取住房置业担保模式其实就是将抵押资产转移给住房置业担保机构管理，担保机构对银行贷后资产承担管理责任。

担保公司所提供的担保服务实际上是资产管理业务，担保公司故不应受到担保放大倍数的限制。

3、住房担保机构是专业的金融增值延伸服务提供机构。担保公司与金融机构是一种平等合作。而不是金融机构转移风险。

机构担保公司介入个人贷款业务实际上是对金融服务体系的完善和补充，双方合作并非单纯只承担保证责任，而更多的是为银行、借款人营造一个优质高效的借贷环境，主要表现在：

（1）协助银行拓展业务，营销市场。

（2）为借款人提供一站式、一条龙服务，弥补银行信贷过程中的服务缺陷。（3）协助银行进行存量资产和增量资产的管理。

从以上不难看出，担保公司应该是个人贷款服务机构，为银行服务、为借款人服务，担保只是服务职能之一。故无论是完善服务的角度，还是防范风险的角度，住房担保公司是专业的个人贷款服务机构。

4、住房担保业务具有金融产品特性，住房担保机构应学习和借鉴金融机构管理和运营模式，提高业务风险控制能力和盈利能力。

住房担保业应坚持的“安全性、流动性、效益性”的原则，学习金融机构的管理和运营模式，提高风险控制能力和盈利能力。

1、注重业务安全性，对业务风险严格控制，提高风险控制能力，保障债权安全。

2、加快担保收益资金流动，使收益资金保值增值。最大限度发挥收益资金作用，增加担保公司盈利渠道，提高担保公司经济收益。

3、担保公司作为企业，应合理追求经济效益，提高担保能力。

现行的住房置业担保公司的工作人员机构，大多数人员前期主要充实房地产管理、开发的专业人士，而从事金融业的专业人士相对较少。今后，担保公司应加大对金融从业人员的引进力度，加强对工作人员的金融知识的培训力度，从金融业的角度对公司进行管理和运营。

三、展望未来，多种发展模式为住房置业担保机构创造更广阔空间

近几年各地纷纷成立了大批的担保公司，这些担保公司良莠不齐，对市场冲击严重，对担保公司的形象和声誉也造成影响。如何提高住房置业担保机构的竞争力成为大家关注的焦点问题。我们认为联合发展、创新经营将是提高住房置业担保机构的竞争力手段最有效方法。

（一）发展投资体系，防范风险，建立科学盈利模式。

1、担保公司选择安全性高、效益性好的项目进行投资，使担保收益资金保增增值，实现担保公司盈利模式。

2、实力雄厚的住房置业担保公司可投资参股其它担保机构，以及设立分支机构，扩大市场领域，实现跨地域经营，通过投资创造效益，提高风险防范能力。

(二）发展公寓经济，完善风险化解手段。

住房置业担保公司可以采取建设公寓，公寓可向社会进行出租，也可与提供给无法按期还款的借款人作为周转房使用。

通过出租公寓，即可以增加企业盈利点，提高经济收益，又完善了对住房贷款担保的风险化解手段，通过周转房形式解决了抵押房产难于处置的难题。

（三）加强联盟协作，提高企业竞争能力。不同区域的住房置业担保公司应加强合作，通过资金、人才、技术相互支持等形式共赢发展、联盟协作，提高竞争力。

1、担保公司之间通过参股或其它形式，形成资金、人才的相互支持。住房担保业专业人才的缺乏，对住房担保业的发展有较大影响，实力雄厚、经验丰富的住房置业担保公司可利用投资参股的形式，向其他担保公司输送专业人才、传输管理经验。

2、担保公司之间加强日常交流，技术资源上实现共享。如国内很多担保公司都在自行开发担保业务计算机管理系统，都花费了很多资金。是否可探讨在一个联盟内，大家共同开发、共同利用技术资源的模式。

（四）发展再担保体系。

再担保体系的建立一直是住房置业担保机构共同关注的话题，在当前形式下，依靠一方的力量成立再担保公司可能还比较困难。我们住房担保机构，是否可以探讨采取部分住房置业担保机构联合的形式，来成立再担保公司，发展再担保体系。

朋友们，我们都为中国住房置业担保业的发展倾注了辛勤的汗水，贡献了自己的力量。今后，希望我们大家能进一步交流、沟通、协作，通过联合发展、创新经营，开拓中国住房置业担保业新的局面。

预祝本次论坛取得圆满成功！

最后，感谢上海住房置业担保有限公司为本次住房置业担保论坛的成功举行所做的大量工作。同时也欢迎各位到山东考察观光。

谢谢大家。

2005年9月5日

第五篇：浅谈对可持续发展的认识

浅谈对可持续发展的认识

浅谈我对可持续发展的认识

摘要

什么是可持续发展？可持续发展概念的由来及其含义、内涵是什么？中国古代能够实现可持续发展，那么，中国古代的可持续发展观念是怎样的？可持续发展概念都拓展到哪些领域了呢？那么可持续发展是否具有可实施性呢？本文将通过对这些问题的回答，描绘会一个我所认识的可持续发展。

在对传统生产力理论进行内在的矛盾剖析和理性思考的基础上，提出了现代生产力就是“人们基于对人和自然的生产力辩证统一矛盾的科学认识。在积极保护良好生态环境基础上合理开发、有效利用、科学配置自然资源而持续地创造物质、生态财富，实现经济社会和生态环境协调发展的能力，是运用科学和技术、合理利用自然和人类资源、顺应自然规律保持可持续发展的合理满足人类日益提高的需求的社会生产的一种能力“这一新的命题。该命题与可持续发展理论相一致．既符合马克思主义辩证唯物主义和关于生产力学说的理论精髓，也符合现代生产力发展的基本规律

关键词 可持续发展 为下一代谋福祉 1.可持续发展概念的由来以及它的含义

可持续发展（sustainable development）的概念，是西方学术界酝酿出来的，是西方政治界首先加以肯定的。1972年，当西方社会还陶醉于高增长、高消费的“黄金时代”时，著名的“罗马俱乐部”（Roman club）集许多自然科学家、人文科学家、企业管理家、社会活动家的努力，探讨人类发展的困境，写出《增长的极限》一书。书中向世人警示：自然界的资源是有限的，环境的自我调节能力也不是无止境的，人类的发展终将受到资源和环境的制约。这是20世纪70年代人们对无节制经济增长的破坏，进而遭受其制约的反思。也正是在本年的联合国人类环境研讨会上，正式讨论了这个问题。而“可持续发展”这个概念的正式出现是20世纪80年代。1987年世界环境与发展委员会(World Commission on Environment and Development,WCED)在《我们共同的未来》(Our Common Future)报告中

浅谈对可持续发展的认识

不能吃祖宗饭，不断子孙路。” 2.可持续发展观念在中国古代

中国古代文明(Chinese ancient civilization)为何能够保持几千年延绵不断的持续发展并创造辉煌的文明成就？人们多从中国古代的地理环境、社会结构、经济结构和儒家文化的特质等方面进行讨论和认识，从不同的视角对中国古代文明的连续发展问题进行诠释，获得了许多富有启示意义的认识成果。文明的持续发展实质上是文明发展的可持续性问题，只有文明发展具有可持续性，文明的发展才能长期延续。

中国古代文明是一种以农业为主要形态的文明，它的发展及其可持续性与自然环境和自然资源密切关联。我们注意到，中国古代思想家基于人与自然的和谐统一(Harmonizing human and nature)，主张仁民爱物，反对对自然资源的过度索取。既肯定在不违背人与自然和谐统一的基础上，对自然资源进行开发利用，为人类造福，有强调对自然资源开发利用的合理性，以保证子孙后代的生存和发展需要。

中国古代思想家和政治家强调自然资源是社会发展的物质基础，应该进行开发利用。荀子说：“修火宪，养山林薮泽，草木、鱼鳖、百索，以时禁发，使国家足用，而财物不屈，虞师之事也。”（《王制》）显然荀子把山林泽薮等自然资源作为家园财富，是“国家足用，财物不屈”的物质基础。中国古代思想家们不管是主张仁民爱物，保护环境，还是反复强调与自然地和谐统一，其终极目标还是要让百姓“有余食”、“有余用”和“有余材”，落脚点还是民生，还是社会进步和发展。《礼记.曲礼》认为：“地广大，荒而不治，此亦士之辱也。”“地有余而不足，君可耻也。”（《杂记》）

但是，利用而不是滥用，这是中国古代环境意识的基点。我们的先人很早就认识到“畋不掩群，不取而夭；不涸泽而渔，不焚林而猎。”（《主术训》）认为要想利用自然资源，必须在保护的基础上合理、适时的开发利用，反对不合时宜地过度开发，特别是破坏性的开发利用。西周时期，人们已经认识到保护山野薮泽是富国富民的保证。《管子.立政》篇中讲到富国立法有五，其中

浅谈对可持续发展的认识

3.现代可持续发展观念的拓展和总体内涵

现代所说的可持续发展，已经不再仅仅局限于刚刚提出时的生态(Zoology)领域，它的范围已经扩展到经济、社会、科技、资源和政治等诸多方面。

例如：在经济方面，可持续发展就是今天的使用不应减少未来的实际收入，发展能够保持当代人的福利增加，并且不会使后代的福利减少；在科技方面，可持续发展就是转向更清洁、更有效的技术一一尽可能接近“零排放”（Zero Discharge）或“密闭式，工艺方法一一尽可能减少能源和其他自然资源的消耗”等等。

而可持续发展在政治方面已经上升到战略层面，2002年中共十六大把“可持续发展能力不断增强”作为全面建设小康社会的目标之一。在此方面，它是以保护自然资源环境为基础，以激励经济发展为条件，以改善和提高人类生活质量为目标的发展理论和战略。它是一种新的发展观、道德观和文明观。

综上所述，可持续发展的总体内涵为：

⑴突出发展的主题，发展与经济增长有区别，发展史集社会、科学、文化、环境等多项因素于一体的完整现象，是人类共同的和普遍的权利，发达国家和发展中国家都享有平等的不容剥夺的发展权利；

⑵发展的可持续性，人类的经济和社会的发展不能超越资源和环境的承载能力；

⑶人与人关系的公平性，当代人在发展与消费时应努力做到使后代人又同样的发展机会，同一代人中一部分人的发展不应当损害另一部分人的利益； ⑷人与自然的协调共生，人类必须建立新的道德观念和价值标准，学会尊重自然、师法自然、保护自然，与之和谐相处。中共提出的科学发展观和可持续发展结合起来，以经济社会全面协调可持续发展为基本要求，指出要促进人与自然和谐，实现经济发展和人口、资源、环境相协调，坚定走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，保证一代接一代地永远发展。从忽略环境保护受到自然惩罚，到最终选择可持续发展，是人类文明进化的一次历史性重大转折。

近几年，我国限制稀土的出口，对其进行合理开发的监管，正是一种可持续发展理念的具体贯彻。

4.实施可持续发展的三大原则

公平性原则：本代人之间的公平、代际间的公平和资源分配与利用的公平；可持续发展是一种机会、利益均等的发展。它既包括同代内区际间的均衡发展，即一个地区的发展不应以损害其它地区的发展为代价；也包括代际间的均衡发展，即既满足当代人的需要，又不损害后代的发展能力。该原则认为人类各代都处在同一生存空间，他们对这一空间中的自然资源和社会财富拥有同等享用权，他们应该拥有同等的生存权。因此，可持续发展把消除贫困作为重要问题提了出来，要予以优先解决，要给各国、各地区的人、世世代代的人以平等的发展权。持续性原则：人类经济和社会的发展不能超越资源和环境的承载能力。即在满足需要的同时必须有限制因素，即发展的概念中包含着制约的因素；在“发展”的概念中还包含着制约因素，因此，在满足人类需要的过程中，必然有限制因素的存在。主要限制因素有人口数量、环境、资源，以及技术状况和社会组织

浅谈对可持续发展的认识

对环境满足眼前和将来需要能力施加的限制。最主要的限制因素是人类赖以生存的物质基础——自然资源与环境。因此，持续性原则的核心是人类的经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力，从而真正将人类的当前利益与长远利益有机结合。

共同性原则：各国可持续发展的模式虽然不同，但公平性和持续性原则是共同的。地球的整体性和相互依存性决定全球必须联合起来，认知我们的家园。可持续发展是超越文化与历史的障碍来看待全球问题的。它所讨论的问题是关系到全人类的问题，所要达到的目标是全人类的共同目标。虽然国情不同，实现可持续发展的具体模式不可能是惟一的，但是无论富国还是贫国，公平性原则、协调性原则、持续性原则是共同的，各个国家要实现可持续发展都需要适当调整其国内和国际政策。只有全人类共同努力，才能实现可持续发展的总目标，从而将人类的局部利益与整体利益结合起来。

5.可持续发展的可行性

面对当前世界严峻的环境形势（不论生态、经济还是政治），许多人会提出这样的疑问：可持续发展是否具有可行性呢？可持续发展是否仅仅是一个遥远的梦想而已？

我认为不是。虽然当今自然、社会与人类的矛盾空前，并且有些问题我们解决它的出发点是好的，却没有得到预期的效果（如：中国实施的浩大“治沙工程”，中国通过大量种植人工林，来改变低植被地区的生态环境，树木好不容易种植上去了，生态环境却比原来更恶劣了，原因就是我们种植的植被过于单一，造成了原有的生态平衡破坏，生物多样性遭受巨大挑战。），但是我们仍要看到它积极的一面，像上述的例子我们也并不是没有解决的办法，比如我们可以通过增加植被种类，通过基因工程来培育更多的当地植被，以保持原有的生态平衡。我们不能因为可持续发展的可行性任务艰巨而不去做，这样只会给后代造成更大的危害。在中国古代，我们能够实现可持续的发展，在现代为什么就不可能呢！下面我举一个对宁夏产业可持续发展研究的例子：

近几年，宁夏处于经济和社会发展的关键时期，其产业结构还有待进一步完善，同时他也面临者严峻的资源环境问题。以下是期出现的问题：

1、农业基础薄弱，产业规模小，面积污染严重。据统计，75%水库需要加固维修；正常年景下20万头大家畜、100万只羊饮水困难，30万头牛、80万只羊缺乏棚圈设施和饲草料加工机械。

2、龙头企业带动作用不强，农产品附加值小，产业链短。至今，宁夏还没有一家农业上市公司，其农产品综合加工率仅为43%（世界平均为85%以上），加工产值与农业产值比是0.6:1（世界平均为2.4:1）

3、农业科技创新和推广水平落后，对农产品的绿色论证不足。宁夏的农业科技产业入户率约为59%，农业科技成果转化率约为55%，农业科技进步贡献率约为47%，农业综合机械化水平仅为43%。

4、浅谈对可持续发展的认识

补灌、坐水点种旱作节水农业试验示范，缺德了巨大成功。

2、进行农产品质量安全体系(the quality of product safety)建设，促进生态农业发展。

3、发展特色农业，打造加工产业集群（枸杞产业、羊绒产业、乳制品产业、马铃薯淀粉产业、清真牛羊肉产业）

4、合理利用和配置资源能源，发展壮大 5