近年来物流政策回顾（本站推荐）

第一篇：近年来物流政策回顾（本站推荐）

近年来物流政策回顾

发布时间：2015-06-30 来源：湖北省运管局阅读次数：29 【字体：大中小】

2012年，我国物流业发展的政策环境持续改善，但与行业发展的需要还有较大差距。2013年，物流业发展还需要政策环境的进一步改善，业界特别期盼物流“国九条”等政策落到实处。

2011年8月，国务院办公厅发出《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号），业内称为物流“国九条”。2012年，以落实物流“国九条”为主线，促进物流业发展的政策和规划相继出台。

（一）物流“国九条”落实情况

按照《关于印发贯彻落实促进物流业健康发展政策措施意见部门分工方案的通知》（国办函〔2011〕162号）精神，有关部门继续推动相关政策措施的出台和落实。

一是税收政策落实情况。经国务院批准，交通运输业和包括物流辅助服务在内的部分现代服务业营业税改征增值税试点正式启动，试点范围从年初的上海市已扩大到12个省、直辖市和计划单列市。2012年1月，财政部、国家税务总局发出财税，〔2012〕13号《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对大宗商品仓储设施用地土地使用税实行减半征收。2012年，由中国物流与采购联合会组织推荐、国家发改委审核、国家税务总局发文批准（国家税务总局公告2012年第34号），第八批、397家物流企业纳入营业税差额纳税试点范围。（营业税差额征税：营业税计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入会因为分工而被征多道税，因而存在重复征税问题。在“营改增”之前，营业税税制内部通过差额征税政策，在一定范围内解决了从事营业税劳务企业之间相互提供劳务的重复征税问题。待将来全面实行增值税的时候，以上问题都能得到解决。）到2012年年底，试点企业总数已达1331家。与前几批相比，试点企业进入门槛有所降低。

二是清理和规范交通运输环境。交通运输部等5部门联合开展为期一年的收费公路违规及不合理收费专项清理工作结束，全国共排查出771个需要整改的项目。撤销和调整了一批收费站，降低了一批收费公路通行标准，取消了一批超限超期收费公路，政府还贷二级公路取消收费工作也有新的进展。2012年4月，交通运输部等5部门下发通知，明确提出严禁随意变更政府还贷公路属性、违规转让为经营性公路。国务院纠正行业不正之风办公室下发《关于2012年纠风工作实施意见的通知》（国办发〔2012〕25号），提出要坚决纠正物流领域乱收费和公路“三乱”问题。交通运输部印发于2012年7月1日起实施的《路政文明执法管理工作规范》（交公路发〔2012〕171号），分别从基本要求、行政许可、行政检查、行政强制、行政处罚、奖惩等方面对路政执法工作提出具体规范。2012年年底，国务院发布630号令，决定对《机动车交通事故责任强制保险条例》作部分修改，增加一条，挂车不投保机动车交通事故责任强制保险，为推广甩挂运输解决了保险方面的政策问题。

三是城市配送获得政策支持。2012年6月，商务部印发《关于推进现代物流技术应用和共同配送工作的指导意见》（商流通发[2012]211号）。要求，完善城市共同配送节点规划布局，鼓励商贸物流模式创新，加快物流新技术应用步伐和加大商贸物流设施改造力度。为落实指导意见，财政部、商务部下发通知，支持包括现代物流技术应用和城市共同配送项目在内的六类商贸流通服务业项目，广州、武汉、合肥等城市被纳入第一批现代物流技术应用和共同配送综合试点中央财政支持范围。

四是各部门对物流项目给予资金支持。国家发改委按照《关于印发物流业调整和振兴专项投资管理办法的通知》（发改办经贸[2009]695号）的规定，继续设立专项资金支持物流业及农产品冷链项目。2011年，国家启动现代服务业综合试点工作，北京市、天津市、辽宁省、上海市成为首批试点省市。2012年7月，重庆市、深圳市、长沙市成为财政部、商务部批复的第二批试点地区，对试点地区给予资金支持。财政部、交通运输部发布《关于印发<公路甩挂运输试点专项资金管理暂行办法>的通知》（财建[2012]137号），明确今后每年从车辆购置税中安排专项资金支持公路甩挂运输试点。国家发改委组织实施物联网技术研发及产业化专项，重点支持交通、物流等10个领域国家物联网应用示范工程。交通运输部对公路货运枢纽型物流园区给予资金支持。

五是农产品物流受到重视。2月1日，第九个中央“一号文件”——《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》发布。文件要求继续推进粮、棉、油、糖等大宗农产品仓储物流设施建设，支持拥有全国性经营网络的供销合作社和邮政物流、粮食流通、大型商贸企业等参与农产品批发市场、仓储物流体系的建设经营。财政部、商务部继续开展肉菜流通可追溯体系建设试点，支持在有条件的城市建立覆盖全部大型批发市场、大中型连锁超市、机械化定点屠宰厂和标准化菜市场，以及部分团体消费单位的肉类蔬菜流通追溯体系。

六是鼓励民间资本进入物流领域。国家发改委、交通运输部和铁道部等有关部门相继出台政策，鼓励和引导民间资本进入物流领域。铁道部下发《关于铁路工程项目进入地方公共资源交易市场招标工作的指导意见》，明确要求取消铁道部18个铁路局（公司）原有的铁路工程交易中心。长期以来依靠国家投资的公路、铁路、水路、民航等物流基础设施领域进一步开放。

七是取消不合理收费。有关部门开展清理行政事业性收费和行政审批项目工作，物流领域部分行政事业性收费和行政审批项目得到取消和调整。2011年底和2012年12月，财政部、国家发改委先后两次发文，取消和免征部分行政事业性收费。其中，超限运输车辆行驶公路赔（补）偿费、铁路专用线运输管理费等部分内容涉及物流企业。9月，国务院下发《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2012]52号）。物流行业部分行政审批项目得到取消和调整。

（二）物流业相关规划陆续出台

2012年，为落实《“十二五”规划纲要》，物流业发展相关规划陆续出台。7月，国务院印发《“十二五”综合交通运输体系规划》（国发 [2012]18号）。规划提出，“十二五”时期，初步形成以“五纵五横”为主骨架的综合交通运输网络，总里程达490万公里。9月，国务院办公厅印发《国内贸易发展“十二五”规划》（国办发[2012]47号），提出重点支持城市物流配送体系示范工程等18项工程。12月，国务院印发《服务业发展“十二五”规划》（国发〔2012〕62号），要求重点发展包括现代物流业在内的12项生产性服务业。按照《物流业调整和振兴规划》的要求，《物流园区发展专项规划》、《煤炭物流发展专项规划》和《应急物流发展专项规划》正在起草编制。

（三）支持物流业发展纳入深化流通体制改革重要内容

2012年8月，国务院印发《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发[2012]39号），提出大力发展第三方物流，促进企业内部物流社会化；支持和改造具有公益性质的大型物流配送中心、农产品冷链物流设施等；支持流通企业建设现代物流中心，积极发展统一配送；引进现代物流和信息技术，带动传统流通产业升级改造。国务院常务会议研究确定降低流通费用的10项政策，在物流方面提出推进收费公路清理、规范交通执法和保障物流配送等相关减负要求。

（四）物流业引导和管理力度加强

政府有关部门按照职能分工，逐步加强分类管理，引导物流业发展。

一是仓储业指导意见出台。2012年12月，商务部发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》(商流通发［2012］435号)，引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变，提出了未来五年物流仓储业效率提升目标。

二是水路运输管理条例出台。2012年10月，国务院第625号令发布《国内水路运输管理条例》，2013年1月1日起施行。条例的亮点主要体现在四个方面：一是减少了行政许可项目，简化了审批程序；二是进一步明确了水路运输交通主管部门的公共管理职能；三是进一步强化了水路运输安全；四是进一步明确了水路运输行业节能减排的法律义务。

三是铁路货运引入电子商务机制。2012年，继铁路客运实现电子商务机制后，全国铁路开始试行货运电子商务，货运需求网上受理，推行“实货制”运输方式。此次货运组织改革的目标是“网上受理、全程服务、自愿选择、公开透明”。

四是民航业发展指导意见出台。国务院出台《关于促进民航业发展的若干意见》（国发[2012]24号），提出民航业发展的战略目标和主要任务。

五是支持航运业平稳发展。为积极应对航运业的困难局面，交通运输部先后发布三方面政策：一是关于促进我国国际海运业平稳有序发展；二是促进国内航运业健康平稳发展；三是允许将融资租赁船舶视作认定企业资质的自有运力。特别是第三个政策，有助于缓解航运企业资金压力，帮助航运企业盘活现有资产，有效应对当前严峻的航运形势。

六是加强快递市场规范管理。2012年11月，交通运输部起草的《快递市场管理办法（修订征求意见稿）》，向社会公开征求意见。国家邮政局下发《关于进一步加强快递企业收寄验视工作的通知》，提出收寄验视工作规范和具体要求。国家邮政局还与商务部联合下发了《关于促进快递服务与网络零售协同发展的指导意见》（国邮发[2012]1号）。年底，《邮政普遍服务基金征收使用管理暂行办法》（征求意见稿）开始征求意见，引发业内巨大争议。

七是海关特殊监管区域加快整合。2012年10月，《国务院关于促进海关特殊监管区域科学发展的指导意见》出台。意见要求，整合特殊监管区域类型，完善政策和功能，强化监管和服务。逐步将现有出口加工区、保税物流园区、跨境工业区、保税港区及符合条件的保税区整合为综合保税区。

（五）安全管理连续发文

随着社会经济发展和人民生活水平提高，物流安全问题日益成为社会关注的焦点问题。有关部门陆续出台加强物流安全工作的政策措施，切实保障社会稳定和人民群众生命财产安全。

一是道路交通安全出台意见。2012年7月，国务院印发《关于加强道路交通安全工作的意见》（国发[2012]30号），从10个方面提出了加强道路交通安全工作的28项重大政策措施。

二是道路危险货物运输管理规定征求意见。2012年5月，交通运输部起草的《道路危险货物运输管理规定（征求意见稿）》向社会公开征求意见。

三是邮政局下发《关于严密防范寄递企业及从业人员非法泄露用户使用邮政服务或快递服务信息的通知》，要求全行业开展寄递企业信息安全检查工作。

（六）绿色低碳物流提到议事日程

一是国家规划重视绿色物流发展。2012年，国务院相继印发《节能减排“十二五”规划》（国发[2012]40号）和《“十二五”循环经济发展规划》，提出要推进交通运输节能，实施绿色交通行动，提升运输工具能源效率，引导树立节能减排和绿色低碳发展理念。

二是低碳交通运输体系建设试点城市获批。根据交通运输部《关于印发〈建设低碳交通运输体系指导意见〉和〈建设低碳交通运输体系试点工作方案〉的通知》（交政法发[2011]53号）精神，北京、昆明、西安等16个城市低碳交通运输体系建设试点城市实施方案获得交通运输部批复。

三是交通运输节能减排专项资金下发。根据《交通运输节能减排专项资金管理暂行办法》（财建[2011]374号），交通运输部下发《交通运输节能减排专项资金申请指南（2012年度）》。专项资金优先支持领域有：公路基础设施建设与运营领域、道路运输装备领域、港航基础设施建设与运营领域、水路运输装备领域、交通运输管理与服务能力建设、交通运输节能减排试点示范项目。

物流业是新产业、新行业，新的经营业态和模式不断涌现，需要得到相应的政策支持。从影响行业中长期发展的角度看，目前我国物流业发展主要面临以下政策问题：

（一）“营改增”试点中交通运输业税负增加较多

目前，交通运输业税负增加较多是这次“营改增”试点中出现的突出问题。中国物流与采购联合会《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，2012年上半年，90.6%的试点企业实际缴纳增值税有一定程度的增加。与营业税体制对比计算，“货物运输服务”平均增加119.7%。造成这一问题的主要原因是税率偏高和抵扣不足。一是“货物运输服务”增值税税率从3%的营业税税率调整为11%的增值税税率，上调幅度过大。二是可抵扣进项税额偏少。在“货物运输服务”中，燃油、修理费等可抵扣进项税的成本所占比重不足40%，而有些还很难取得增值税专用发票，实际进入进项税额抵扣的比例更低。此外，存量固定资产不能抵扣，人力成本、路桥费、房屋租金、保险费等主要成本均不在抵扣范围，也是税负增加的重要原因。交通运输业税负增加较多，物流业各环节仍未实现税率统一，不符合“物流国九条”基本精神，也不利于物流业一体化运作。

（二）公路通行条件亟待改善

公路通行费收费过高、收费不合理和“乱收费”、“乱罚款”问题一直是物流企业及广大群众普遍关心的问题，也是影响物流企业持续健康发展的瓶颈。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，物流企业过路过桥费平均占公路货运型物流企业运输成本的三分之一左右。其中，大件运输、冷链物流企业占比还会更高。公路货运企业罚款支出已列入固定成本，部分汽车运输、大件运输企业占比更高。2011年，中央电视台连续推出《聚焦中国物流顽症》系列节目，对公路“乱收费”、“乱罚款”问题进行了集中报道。交通运输部等五部门联合开展收费公路专项清理工作。但据中央电视台最近的报道和物流企业反映，收费公路专项清理工作与社会期望还有较大差距，“乱收费”、“乱罚款”的“顽症”仍未得到有效治理。

（三）物流业用地难、地价贵

随着我国城镇化加快，城市扩容改造，原有物流用地急剧收缩，而新增物流用地难以保障。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，物流企业用地平均价格为30.7万元/亩，比上年上涨10%左右。其中，51.3%的企业用地价格在30万元/亩以上，12.8%的企业用地价格在50万元/亩以上。物流用地按照商业用地计价，导致用地成本过高，单靠经营物流业务实在难以承受。企业普遍反映，物流用地资源稀缺，土地供应难以保障，建设规划难以落地，征地阻力日益加大。与此同时，一些地方物流用地缺乏科学规划，造成资源浪费和重复建设。也有的地方以物流名义圈占土地，改变用途，更加剧了物流用地的紧张局面。

（四）城市物流基础设施落后

物流园区、配送中心以及仓库货场等城市物流基础设施，占地面积大、资金投入多、回收周期长，是带有公益性的城市主体功能区。随着城市扩容改造，原有物流仓库设施改作他用，而新建设施受土地资源和投资周期影响严重短缺，导致城市仓库租金呈持续上涨趋势。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，被调查企业中，2012年6月底租用的仓库平均租金为0.96元/平方米·天；长三角、珠三角地区仓库租金普遍进入1元时代；保税、冷链、医药等专业化仓库租金普遍较高，部分行业超过2元。高标准、现代化的物流配送基础设施紧缺，设施落后的老旧仓库、农民库占有较大比重，制约了配送效率的提升。城市配送缺乏停靠装卸作业配套设施，城市通行受到诸多限制。为规避通行限制，配送企业采用小型客车运货的现象比较普遍，不惜冒着被查处和罚款的风险。

（五）物流企业融资难、成本高

物流业资金需求量大，投资回收周期长。企业自有资金不能满足需要，普遍存在融资瓶颈。总体来看，物流企业融资渠道较为单一。一是银行贷款仍然是企业最主要的融资渠道。《关于减轻物流企业负担的调查报告》显示，在被调查企业中，78.2%的企业融资选择银行贷款，6.4%的企业选择民间借贷，1.8%的企业选择上市融资。二是民间资本存在进入障碍。目前，在综合交通运输体系涉及的多种基础设施中，民间资本所占比例较低。主要是资本投入规模大、投资回收周期长、收益难以独立核算等现实问题，同时缺乏产业基金、股权融资、债券融资等市场化的融资模式和手段。三是融资成本较高。对于银行贷款融资，物流企业普遍反映，实际贷款利率依然较高，财务成本支出往往高于企业利润。

（六）物流业管理体制不适应行业发展的需要

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业。进入新世纪以来，我国物流业在国民经济快速发展和国家产业政策的支持下得到快速发展。但现行管理体制与物流业发展的需要不相适应。主要表现为：

一是缺乏专门的行业统筹和主管部门。物流业涉及部门越多，协调难度越大。2009年落实《物流业调整和振兴规划》以及2011年落实“物流国九条”政策，有30多个部门参与工作。多数省区市成立了类似的联席会议机制，但牵头部门有的在发改委、有的在经信（工信）部门、有的在商务部门或交通部门，甚至一个省内都有不同归属，形成上下不对口、左右不衔接。这种状况导致相应的政策很难出台，出台的政策又很难落实到位。

二是缺乏相对应的管理职能。尽管物流业的产业地位在国家规划层面已经确立，但管理职能并未落实到国民经济相关管理部门。从国民经济行业分类、产业统计、工商注册、土地使用及税目设立等方面，物流业都找不到对应的类别。

当前，我国物流业正处在转型升级的关键阶段，物流业相关政策的出台和落实是引导行业健康发展的重要手段。针对以上问题，提出以下促进我国物流业持续健康发展的政策建议。

（一）降低交通运输业税负，统一物流业各环节税率

建议将“货物运输服务”和“物流辅助服务”统一执行6%的税率。此举不仅符合“物流国九条”基本精神，有利于物流业一体化运作，体现了支持现代服务业发展的政策导向；而且符合试点政策中“改革试点行业总体税负不增加或略有下降”的指导思想，有效解决了试点中交通运输业税负大幅增加的问题；同时，减少了许多操作层面的麻烦，有利于降低税收征管成本，减轻企业负担，适应物流业一体化运作需要。建议设立“综合物流服务”税目，对运输、仓储、货代、配送等物流业务各环节实行统一税率、统一发票。在解决试点中出现问题的基础上，尽快在全国全行业推行“营改增”政策。

（二）创造物流运输车辆便利通行的环境

一是降低道路通行成本。降低收费公路收费标准，统一超限运输车辆收费标准，取消超限运输车辆不合理收费，实现超限运输证起运地统一办理。二是修订《收费公路管理条例》，细化公路收费使用规定，切断公路收费与地方收入的利益链条。完善收费公路通行费标准形成机制，出台收支审计机制和信息公开办法，加强社会监督。三是加强公路罚款制度约束。明确公路执法主体，规范文明执法行为，实行地方领导问责制。设立全国统一执法标准，减少执法自由裁量权。严格执行违法车辆在纠正违法行为后才能上路通行的规定，从起运地杜绝“只罚不纠”、“以罚代管”现象。

（三）改革物流用地制度

一是出台物流用地强制性规划。对纳入国家统一规划的物流园区等基础设施用地纳入城市总体规划，在用地指标上要优先考虑，鼓励物流企业进入物流园区集聚发展。新建居民小区、商业服务设施要明确规划配套建设装卸搬运等物流用地。二是实行严格的用途管制。对物流园区、配送中心等仓储类物流设施用地应立法保护，不得随意变更用地性质和规模。不得因为地价升高，强制物流用地无限度外迁。对新建物流设施用地作出硬性规定，只能用于物流服务活动，不得改变用途或转租。三是推行租地建库方式。建议地方政府不再将土地使用权一次性出让给物流企业，而是采取租赁方式。即在适合建设物流设施的地区统一规划建设物流园区，土地属国有，用途为物流。企业可租地建库，政府可用租金调节供需。这样，不仅可以有效杜绝以物流名义圈占土地问题，保证物流用地用作物流，而且可以减轻物流企业一次性投资的压力，体现政府支持物流业发展的政策导向。

（四）支持城市物流配送体系建设

结合城市产业布局和居民消费升级需求，加快形成多层次、梯级化的城市物流配送网络。整合利用现有商业、物流零售终端，增强城市末端配送的装卸搬运服务功能，统筹解决“最后一公里”问题。改变单一的用“通行证”和“禁限”进行城市货运管理的传统思路，针对不同经营性质、不同配送线路、不同车种、不同区域和时段进行分级分类通行管理。在用地紧张、交通问题突出的商业聚集区，推行共同配送和夜间配送方式。加快推广城市配送标准和技术应用，支持专业配送企业运用先进物流技术和装备，支持城市配送车辆更新改造。

（五）开辟多种融资渠道

积极推进物流产业基金试点工作。募集来自金融机构及大中型国有企业、民营企业及私人的多元化投资，按照“专家管理、组合投资、利益共享、风险共担”的原则进行运营，集中投资于符合规划的物流园区、物流中心、配送中心等物流设施建设和运营项目。对物流企业在股票上市、债券发行方面给予支持。降低企业准入门槛和股票发行成本，完善物流税收制度和会计制度，允许有发展潜力的物流企业发行长期债券，鼓励其推进股票上市。鼓励中小型物流企业在创业板市场发行股票融资。加强对中小型物流企业的贷款支持力度。

（六）改革物流业管理体制

建议在政府机构改革中，参照能源和粮食管理体制，在政府序列设立国家物流管理部门，统筹协调全国物流业发展工作。各省市建立相应机构，承担相应职能。从国民经济行业分类、产业统计、工商注册、土地使用、财政税收、法律法规等方面明确物流业类别，真正落实物流业的产业地位。同时，要积极推进现有各项政策的落实，加强物流业政策及法规体系建设。

第二篇：近年来别墅国家政策

近年来别墅国家政策

2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。

2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。一般别墅的单价比商品房的单价至少要高5-10倍。

2006年一系列的政策出台给别墅市场带来空前压力，人们观望与持币待购并没有影响到别墅项目扎堆开盘，临近年底，淡季不淡的别墅市场依然活跃。

2006年大事回顾：

一、2006年4月初，国土资源部将出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定给出别墅一个明确定义。

二、2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。“国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。

三、2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。

四、2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。在国六条颁布后不久，国家土地资源部再次下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。

五、国家税务总局于5月31日出台的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》满5年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照5.5%。

六、2006年7月20日，北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》对171号文进行了一些细化，对港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂定只能购买一套住宅。该规定从7月21日起执行。对港、澳、台人士在京买房进行了限制。

七、2006年7月24日，新华网消息称，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这份意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。

八、2006年9月28日，京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通，以及机场北线(鲁疃-机场)的开通，带动了沿线地产的区域升级，周边的别墅项目价格应声而涨。

2007年别墅用地再三被明令禁止上海别墅进入创新阶段

○2007年3月5日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。据此，4月下旬，国土资源部下达了2007年全国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。○2007年十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。正式实施的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满70年续费的条文被删除。别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，《物权法》的通过使别墅价格的上涨又多了一个理由。

○2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%。○2007年11月7日，国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》。要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。该新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。诸如对外商投资房地产限制的系列文件，逐步压缩外商投资房地产的空间。

○2007年，央行年内连续5次加息。

○2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。

2007年上海别墅供应量只有167.44万平方米，而成交量为268.81万平方米，高达101.37万平方米的供应缺口，使得别墅市场供不应求的紧张氛围突起。类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。金地格林风范城和复地北桥城等一些大类别墅项目的年销量都突破了200栋。成交均价为14236元/平方米，环比上涨6%。

从区域看，松江、闵行这两个传统别墅区，依旧占据全市别墅成交量的前两位，两者总成交量占据了全市的半壁江山。松江、闵行两区的别墅成交量分别为2787栋、73.53万平方米和1597栋、40.88万平方米。其中闵行马桥、浦江镇两个板块有望成为闵行区内别墅的两个新焦点。马桥的中高端别墅在2007年有了新突破，在中房森林别墅被高价收购之后，更加高端的上海·绿城瑰玫园更是受到市场追捧。

从2007年别墅交易的类型上看，2007年上海独立别墅成交3440栋118.16万平方米，环比增长19%，成交均价为18670元/平方米，环比上涨3%。联排别墅成交6791栋、150.56万平方米，环比增长23%，成交均价为10750元/平方米，环比上涨12%。

2008年全球金融危机影响政策支持下上海别墅成交仍低迷

○2008年5月30日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。○2008年6月10日,财政部和税务总局规定：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。

○2008年7月14日,面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。

○2008年8月25日,中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。

○2008年10月12日,系列新政支持房地产 ○2008年,央行年内三次下调利率

2008年1～11月上海别墅市场供应累计总量为216万㎡，成交累计总量为121万㎡，供求比为1:0.56。受到全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。2008年共有13个区有别墅新增，其中，新增区域中松江、浦东和青浦名列前三，三者之和占新增总量的54%。共有16个区有别墅成交，松江、闵行、青浦的成交面积位列三甲，占今年全市别墅成交总量的一半。作为上海别墅市场成交最活跃的区域，松江一直是上海市别墅市场的供应和成交大户。

随着上海几个传统别墅区可售量的下降，青浦别墅正在迅速崛起，在上海别墅市场的版图中占据更加重要的地位。除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外，近年西部的赵巷和朱家角地区，迅速成为上海别墅市场的重要板块。赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商纷纷进驻，打造出一片高品质居住社区。朱家角板块则是更多的依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境，开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅，均获得良好的市场反应。朱家角大淀湖畔的绿洲江南园紧年成交均价高达53000元/㎡，排名青浦区别墅楼盘成交价格第一。

○2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

○2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

○2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。

○2009年12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”，加强和改善对房地产市场的调控。

○2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

2009年上海共成交别墅13067套，成交面积315.75万平方米，同比分别大幅增长135.19%和129.69%，达到历史最高值。从月度成交情况来看，3-6月份是交易量增幅最大的月份，月平均增加7.24万平方米、287套，到7月份，单月成交量达到最大值，为41.03万平方米、1662套，之后成交量有所回落，但依然保持高位运行，从8-12月，月平均成交量为30.22万平方米、1248套。

2009年上海别墅成交均价为22433元/平方米，同比上涨7.19%，达历史最高值。这一方面由于2008年金融危机导致土地开工低迷，2009年别墅供应不足，供不应求的市场状况推高了房价，而另一方面对于通胀预期的加强，使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值增值的最佳选择，旺盛的投资性需求推高了房价。就成交单价来看，上海别墅市场的成交单价主要集中在1（含）-2万元/平方米，占43.89%，其次为2（含）-3万元/平方米，占25.87%，3万元/平方米以上的高端别墅占16.92%，占比最少的为1万元/平方米以下的低端别墅，占13.32%。

2009年上海别墅市场迅速回暖，由于受到用地容积率等因素限制，大户型别墅供应有限，加之价格过高，因此，2009年上海别墅市场的成交以300平方米以下的经济联排别墅为主。2009年上海300平米以下的别墅共成交1311套，占全市别墅成交总量的71.6%；300（含）-500平米别墅共成交450套，占总成交量的24.58%，500（含）平方米以上大套型别墅共成交70套，仅占3.82%。

2010年，宏观经济大势已趋于明朗，CPI高企、人民币升值预期加剧等一系列因素都导致通胀抬头，再加上国际经济回暖态势低迷，不少高端人士为了资产避险，纷纷选择购买保值能力较强的别墅。截止到2010年，我国别墅楼盘数量约占住宅市场的15%。

2011年，在房地产调控政策频出的背景下，别墅市场受到了一定的冲击。但是别墅作为稀缺产品，其独特的抗跌性与保值特性也更加凸显。

由于国家对别墅市场有一定的限制，别墅将成为越来越稀缺的产品，别墅市场未来的发展仍然看好，预计未来几年我国别墅市场仍将保持增长趋势。受别墅产品的稀缺性影响，以及国内通胀短期内难以改变的现状，别墅产品的市场价格仍将处于进一步上涨态势之中。另一方面，随着存量进一步去化，别墅更加稀缺，其产品也更趋于高端化。2012年，国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。有业内人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。对于2012年下半年的别墅市场，购房者的购房心态如何？对于市场的期待值究竟有多少？搜房网6月底“2012上海别墅置业调查”对于7072名网友进行了问卷调查。

二次置业人群为别墅置业主力超6成受访者年内购别墅意向

据上海搜房网最新调查数据统计显示，有超过6成（62.5%）的受调者表示在2012年年内有买别墅的意愿。其中又以二次置业人群为主力，占到了总调查者的65.07%，远超首次置业人群的14.71%。

国土资源部首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准

【CUTV报道】据广州日报消息日前，国土资源部、国家发展改革委联合印发通知，《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实施。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

对此，业内有关人士指出，这是对独栋别墅“禁令”的又一次重申。但尽管如此，这个“禁令”却未必能禁得住现在市场上不少打着“别墅”旗号在售的类别墅产品。因为，“住宅项目容积率不得低于1.0”这一标准只是对别墅产品给出了一个明确界定——容积率小于等于1。但在实际建设中，尤其是一些大型的住宅小区，基本都会采用分期开发的形式建设，只要有容积率高于1的产品存在其中，那即使是建设部分容积率小于1的产品也无妨。前提是整个地块的综合容积率大于1即可满足政策的要求。

也正因为此，当下，不少双拼、多联等别墅类产品依然能在市场大行其道。以广为市场认可的碧桂园凤凰城为例，该盘作为超大型的住宅小区，目前小区内洋房、别墅一应俱全。其中，别墅产品就是合法化的产品。因为，该小区的容积率为2，已充分满足了“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”这一限定。

在售别墅产品大搜罗

广州容积率低于1的楼盘

基本集中在从化花都

记者在采访中发现，当下，广州的住宅市场容积率只在1.0以下的楼盘已经是买少见少，目前，基本上只有从化、花都等远郊的楼盘才有容积率低于1的楼盘，且这些楼盘所属地块也大多是早年所拿下的。像本稿中所列的多个容积率在1以下的楼盘就都属此列。目前在售的别墅盘如中信香樟墅、迪亚春天、东方夏湾拿、珠江国际城、富力泉天下以及碧桂园旗下的各大楼盘如碧桂园假日半岛、碧桂园清泉城、碧桂园莲山首府等，在售的大都是联排或双拼别墅产品。

虽然说，目前市场上在售的联排别墅并不属于“禁令”范围内，但业界人士就预测，由于“禁墅令”的执行，将直接从土地的源头切断别墅的供应。同时，有消息指出，相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打“擦边球”的别墅产品存在的可能性也将被掐断，因此，别墅将彻底告别市场舞台。业内人士表示，一纸“禁墅令”虽然将别墅市场推向风口浪尖，但同时，也从侧面反映出未来别墅用地将越来越少，别墅所独具的稀缺性将令其成为奇货可居的物业类别，别墅保值增值的属性将进一步显现。

在广州，以近郊大盘为代表的别墅产品如今价格已动辄数千万甚至上亿元，几年前，总价100多万元的联排别墅产品现在不少价格已飙升到500万元以上，让其拥有者至少赚了好几倍。因此，这对于在售的联排或双拼别墅产品而言，政策的出台，从另一个层面而言，反而成了楼盘促销的利好消息。

在售产品以紧凑实用型居多

就目前市场在售的产品而言，则以实用紧凑的中小户型别墅产品占据了市场的主导。其实，小面积别墅最早出现在度假产品中。像碧桂园凤凰城，最初开售时，就推出过140~170平方米的多联排别墅。

业界人士表示，如今，小别墅得以大行其道，是因为这样才具有总价做低的优势。从所搜罗的别墅盘中不难发现，无论是近郊的、还是10区范围内的别墅盘，都是300平方米上下的别墅小户型占据了主导，这不仅是因为此面积段的户型已经能充分满足了别墅买家的居住或度假需求，同时也为了在总价上能更符合买家的心理预期。

尽管这些别墅面积较为小巧，但在设计上却也各有特色，有的采用的是中空设计，有的则层层配备附设的空间，有的附送多个大露台；有的观山，有的望湖，还有的将温泉引入户……总之，别墅产品可谓是亮点频出。

别墅市场加速回暖城市别墅更受欢迎

当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后，北京别墅市场回暖速度明显加快。业内人士表示，别墅产品供需缺口或将进一步拉大。不过，也有观点认为，禁墅令对于不同产品的影响各有不同，特别是“离尘不离城”的城市别墅，因土地稀缺性，价值或将进一步突显。

别墅市场加速回暖

今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，已经是9年来的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。

DTZ戴德梁行近日发布2012年第二季度高端住宅市场报告。报告显示，由于第二季度时，国土部再次下达“禁墅令”，导致别墅在第二季度销售量井喷。另外也有数据指出，在禁墅令出台的6月份，就有9个项目成交金额过亿元。全市别墅成交量约为350套，比去年同期翻了一倍多。

7月份，北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势，据统计，7月上半月，已有9个年内新增别墅项目签约，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相当于一天1.25套的成交节奏。

一些尚未开盘的别墅项目，也感受到了市场“气候”的变化。位于国奥核心区的润泽庄园·墅郡营销负责人贾涛接受记者采访时表示，近几个月特别是6月份以来，来访来电量明显增大。

“虽然现在别墅的市场价格整体未有提升，但在旺季和政策契机下，购买力集中爆发，未来价格上升概率很大。不过别墅项目定位高端，市场份额很少，对普通商品住宅市场的影响不大。”贾涛表示。

城市别墅更受欢迎

“目前楼市整体开始回暖，如果没有禁墅令，可能各种别墅产品回暖的速度会基本一致。不过，禁墅令的出台，让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大，也使买家的心态发生了变化。”东汇置地CEO刘东表示。

刘东举例说，比如国奥核心区的别墅项目，其土地价格远大于郊区县别墅项目的土地价格。特别在城区土地越来越稀缺的背景下，这种不同区域之间的土地价值差异将会越来越明显。而禁墅令停止别墅类用地供应，实际上是在放大这种土地价值的差异化。

一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎。

润泽庄园·墅郡曾做过一个内部市场调研，在6月份以前的来访客户中，仅有20%明确指出要购买城市或近郊别墅，而6月份以后，这个比例增加到了50%。“在国奥核心区新入市的项目中，像我们这样的别墅很少，买家的这种心态变化，对我们当然是利好。”贾涛说道。

据记者了解，6月份以来，距离市区较近的别墅产品销售普遍看好，如润西山、远洋天著等项目，越来越多别墅购买者对市区便利性的要求正在增加。

稀缺性日益凸显

虽然当前别墅市场供需两旺，一片红火态势，但国家对别墅项目的限制越来越严厉。

在本次禁墅令下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义。

在贾涛看来，与其他住宅产品不同的是，别墅具有绝对的稀缺性，这会进一步提升别墅的价值。“比如润泽庄园·墅郡，在禁墅令出台后，区域内很难再出现新的别墅项目，这也进一步提升了墅郡的稀缺价值。”

“或许短期内别墅的走势会受到政策的一定影响，但因为别墅项目越来越稀缺，所以它和其他高端住宅类型的差异化价值会越来越大，市场抗跌性也会越来越突出。”刘东说道。

深圳

别墅时代：实现终极置业梦想的最佳机会

进入八月，在深圳楼市淡静的外表下，一个潜伏已久的楼市“奇观”正在蓄势待发，这个“奇观”可以用四个字解读：别墅时代！

据不完全统计，截至目前，即将推向市场的别墅项目超过10个，下半年深圳楼市将主打“别墅牌”。8月，已有八年成熟史的尖岗山纯别墅经典招华曦城率先启动，以独栋特色成为市场新贵；9月，位处鹭湖国际住区的别墅四大金刚也蠢蠢欲动，可以判定，一个属于深圳的别墅季节即将爆发。但相对来说，真正意义上的独栋别墅并不太多，不少打着“别墅牌”的楼盘中，甚至没有一栋独栋别墅。在其中特色鲜明的独栋别墅只有曦城一家，这更凸显出独栋别墅尤其显得珍稀而名贵。

事实上，别墅的价值原本就是由珍稀注定的。众多业内人士表示，未来纯别墅项目将越来越稀缺。从2004年开始，广东省首次在《2004年经营性房地产项目用地计划》中，叫停了别墅类土地供应，2006年，在国土资源部多次发布的《限制用地项目目录》，容积率低于1.0(含1.0)的住宅项目被列入限制用地目录，2010年和今年6月，更分别重申这一观点。未来随着土地价值被进一步重视，容积率低于1.0的别墅项目将更加无法拿到开发用地。日益稀缺的独栋别墅，随着“限墅令”的不断收紧，而显得更加弥足珍贵。这次深圳别墅的疯狂入市，将成为深圳人现在终极置业梦想的一次最佳机会。

国土部和发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》(以下简称《限制目录》和《禁止目录》)，两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。

根据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

实际上，国土部近年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准一直采取了限定的做法。2003年2月，国土部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”；今年年初还曾强调，停止一切别墅类用地的土地供应，要求“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。

现在一些别墅往往是开发商用以前拿的地开发的。还有一种则是开发商会控制整体的容积率，然后做差异化的产品，例如在小区建数栋高层住宅的基础上，再额外建几栋别墅。

链家地产观点认为，新名录发布对于市场预期影响最大的，就是未来将对别墅用地断供。土地规划容积率小于1将不得入市，这条规定早在2010年就已提出，政策影响不大，但明确提出将在“操作层面”以及对“别墅”挡在闸门外，则可能意味着未来即便容积率超过1的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止。

在北京这样土地稀缺的城市，此种限制可能更大，比如把一块住宅用地一部分集中盖普宅、一部分集中盖别墅的擦边球行为也可能在土地出让规划阶段就因相关条款得到完善而被禁止。

陈雪认为，上述新规对别墅市场价格的影响可能不会太大，别墅这种高端产品具有较强的抗跌性，长期来看，价格会保持上涨的趋势。不过，在目前的市场环境下，高端客户仍然会受到限购政策的影响，需求水平并不高，因此短期内涨价恐怕比较难。

别墅类房产首入限制禁止用地目录

【北京时间 2012年06月19日 17:23】

最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录首次将别墅类房地产项目挡在“闸门”之外。

记者18日获悉，国土部、发改委日前联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》。两目录自发布之日起实施，别墅类房地产项目首次列入目录。

据记者了解，与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新版限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1．0（含1．0）的限定。

“首次列出住宅项目容积率不得低于1．0的标准与国土部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。”

业内人士表示，此举还意味着相关部门从操作层面明确限制别墅类房地产项目开发。

另外，由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录（2011年本）》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业准入门槛，新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。

“两项目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。”两部门明确：凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续；凡列入《禁止目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。

发布实施限制、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策上的体现。从1999年本、2006年本、2006年本增补本，再到2012年本，目录越来越厚，土地政策与产业政策配套，推动了产业结构调整和优化升级，促进经济发展方式转变。

宿迁市经营性用地容积率计算暂行规定

第一条

为进一步加强和规范经营性用地容积率规划管理，根据住房和城乡建设部、国家质量技术监督局《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》（下简称《计算规范》）、《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》（2002年版）和江苏省住房和城乡建设厅《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）（下简称《技术规定》）等规范性文件的规定，结合本市实际制定本暂行规定。

第二条本规定中经营性用地是指除工业用地之外的招拍挂土地。在中心城市规划区范围内的建设项目，适用本暂行规定。

第三条容积率是指一定地块内地上总建筑面积与总建设用地面积的比值。总建筑面积为建设用地内各类建筑物建筑面积之和。总建筑面积按照《计算规范》的规定执行，计入容积率的建筑面积按照《技术规定》执行，《技术规定》未作规定的按照本暂行规定执行。

第四条住宅建筑层高不应低于2.8米，且不应高于3.2米。大于3.2米小于5米的，其建筑面积按1.5倍计入容积率；大于或等于5米的，其建筑面积按2倍计入容积率。酒店式公寓建筑层高一般不超过4.8米，大于等于4.8米时，其建筑面积按2倍计入容积率。

鼓励大型商业建筑加大层高；小型商业门面房层高一般不高于5米，大于等于5米时，其建筑面积按2倍计入容积率。

第五条住宅建筑的每套住宅阳台，当其水平投影总面积小于等于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计入容积率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平方米部分按水平投影面积计入容积率。

第六条建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》计算，具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：

1、前后檐口高小于2.0米(不含2米)，且在遮阳方向上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的建筑面积。

2、建筑坡屋顶下设计净高超出2.1米部分的建筑面积不超过房屋标准层建筑面积的30%，且坡屋顶前檐口高出顶层平屋面小于等于1.5米、后檐口高小于等于0.3米。

第七条地面车库层高大于等于2.2米的，按结构外围水平面积计入容积率；地面车库层高小于2.2米的，按结构外围水平面积的1/2计算建筑面积，但不计入容积率。

第八条居住建筑架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞且层高不低于3.0 米；作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次，其建筑面积按《计算规范》计算，但不计入容积率。架空层内如有电梯井、门厅、过道等，其围合部分建筑面积应计入容积率。

第九条全地下室不计入容积率。半地下室顶板面高出室外地面大于等于1.2米时，建筑面积计算值按该层水平投影面积计算并计入容积率。半地下室顶板面高出室外地面小于1.2米时，其建筑面积不计入容积率（如建筑室外地坪标高不一致时，以较高一侧的地坪高度计算）。

第十条高度在2.2米以下的设备层，按《计算规范》计算建筑面积，但不计入容积率；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。

第十一条设计单位应在总平面图上按照附件一要求分别注明相关建筑面积和容积率。

第十二条本暂行规定自二〇一一年四月一日起试行。

附件：

面积统计分类要求

一、项目用地面积：

二、总建筑面积：

1、计入容积率面积：

2、不计入容积率建筑面积：（分类列出）

三、容积率：

四、主体建筑面积：

（按照办理工程许可要求分居住、商业、办公、两房、公厕、配电、车库、储藏等使用功能）

五、阳台建筑面积：（分封闭式、敞开式）

六、阁楼建筑面积：

（分居住用、隔热或结构用）

七、地下室建筑面积：（分地下、半地下）

宿迁骆马湖畔竖起一栋栋豪华别墅

在骆马湖畔，出现了“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”两个占地面积很大的别墅区。日前，一位宿迁读者向快报反映，夏阳银湖花园于几年前开始建设，已经基本竣工，整个小区的房型全部是别墅，而且大部分都是独门独户独栋的豪华别墅；御湖澜桥小区刚开始建造2到3个月，但从已建设好的部分来看，这个小区也将成为一个别墅小区。

据快报记者了解，在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发〔2006〕296号)文规定，别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关部门和有关责任人的责任。2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；去年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

可是在国家一道道禁令下达之后，在国家三令五申之下，宿迁市湖滨新城依旧在建设别墅小区。宿迁当地的市民对此都十分不解，夏阳银湖花园的别墅区从建设至竣工已经过去了很多年，在此期间，并没有相关部门或者是相关责任人被追究相应的责任。不仅如此，新的别墅小区依旧在开工建设，这个新建小区是如何取得建设所用土地，又是如何通过各项审批的呢？

夏阳银湖花园：已建成每栋价值百万元

在一些网站上，可以看到对两个别墅小区的介绍。由于夏阳银湖花园小区于2006年就已经动工建设，因此对于该小区的介绍相对比较详细。该小区位于宿迁市湖滨新城雪松路51号，是由上海亿兆投资集团投资打造，毗邻骆马湖畔，距城中心15分钟车程。夏阳银湖花园于2007年7月20日正式开盘，一期推出独立别墅38栋，并于2008年3月全部交房；随后推出的B区及蒙特利尔区于2009年9月左右完成交房。

8月3日下午，记者来到了夏阳银湖花园小区。小区已经建成，从外围看来，小区内几乎都是两至三层房屋，风格奢华，其中部分为独栋，部分则是两栋联排。小区外围还有一排全都空着的门面房。有些店面内散落着一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已经有人在对该小区外的店面进行装修，不久后就可能开业。

在该小区门口的墙上挂了一块牌子，上面写着“十佳安全文明小区”的字样，时间为2009年。不过在记者观察的近半小时内，几乎没有车辆进出小区，甚至小区内都很难看到一个人影。记者想进入小区查看，却被保安拦在了门外，这位保安称，要看房，必须要和售楼处的工作人员一起进入小区。

在小区的售楼中心，记者在大厅看到了整个小区的模型图，每栋房子的样式都差不多，粗略一数有两百余栋。此时，大厅内除了两名接待员外，并没有其他人出入。记者以看房为由想要进入该小区，可当即遭到了一位接待员的拒绝。该接待员称，要看房必须提前一天预约才行，并且要求记者填写相关的个人资料。

记者从一些二手房网站上查到，夏阳银湖花园小区的二手房价格一般每平方米在4500-5500元左右，独栋的别墅价格在100万左右，个别别墅的价格超过了200万元。御湖澜桥：

第一批别墅预计明年竣工

御湖澜桥小区今年才刚开始动工建设，对于该小区的介绍及宣传，都非常少。御湖澜桥项目和已建成的夏阳银湖花园仅一墙之隔，同江苏著名的骆马湖，也只相隔一条马路，用地面积约240亩(16万平方米)。

在建的小区工地外有一块大幅的宣传海报，“骆马湖畔荣耀私藏”的宣传标语，让人看了颇为心动。此时的工地上，有几栋房屋已经初具雏形，从外观来看，同样为欧美风格的别墅。

据工地门口一位工人介绍，工地刚开工两三个月，建筑内容为别墅，每栋的面积有200平方米以上，目前正在同时建造的房屋有20多栋。记者在工地内部看到，一个个三米左右深的建筑坑分布在工地各处，每个坑的面积都在百余平方米左右，每一个坑里，都有工人正在搭建铁架。

“这是别墅的地下室，建好的别墅不连地下室，还有三层，总面积有300-400平方米，小一点的也有200多平方米。现在有几栋已经建得差不多了，其它样式都和它们差不多。”随后，一位工人指着一栋建好的别墅介绍起其结构来，他说：“在你之前，也有很多人来这里看过，他们也都是想买这些房子的，第一批别墅估计明年就可以建好了。”

记者看到，这两片相连的别墅区周边大部分是未开垦的绿地，不过在御湖澜桥的西侧有一个“湖滨浴场”，这里毗邻骆马湖畔，里面已经设置了不少娱乐设施，记者采访当天下午，看到有上百市民在此游玩。

家住湖滨浴场附近的村民杨老伯介绍说，原来这片别墅区名为湖滨村，村子拆迁后，村民都已经迁移到全市各个地方去了。“现在，我们住的那个村子也要开始拆迁了，这里一片地方，原来好像都是以园区用地的名义来征地的，谁知道后来却建成了别墅。”

宿迁市国土、建设、规划局建议记者采访湖滨新城

在了解到相关情况后，快报记者分别向宿迁市国土局、建设局、规划局提出了采访要求，可让人意外的是，三个部门的负责人均称对此事并不了解，他们都建议记者采访宿迁市湖滨新城管委会的相关部门。

8月4日上午，记者首先来到了宿迁市国土局办公室，见到了一位程姓负责人，记者向其提出了几点采访要求，“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”建造土地是否经过审批？如果经过审批，批的到底是哪块地、具体位置在哪里？目前“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”所使用的土地是什么性质？然而这位负责人却说：“领导都出去开会了，我们对这个事情也不太清楚。”他建议记者去采访湖滨新城管委会的有关部门。

之后，记者来到宿迁市建设局，“夏日银湖花园是2005年批准建设的，御湖澜桥小区的批准建设时间就不清楚了，具体的内容要问湖滨新城管委会，他们那里都知道的。”一位卢姓办公室主任称，他对该小区也不是很了解，不过他也提出了一些看法，“有一些小区对外宣称是别墅，其实就是普通住宅，这个小区也可能是这样。”

在宿迁市规划局，一位徐姓办公室主任翻看了湖滨新城的规划设计图，上面显示，夏日银湖花园和御湖澜桥所在的地段规划为“一类住宅用地”。“一类住宅用地是指三层以下的居民住宅，我们一般只看这块区域是否是真正用在了住宅用地上，对容积率等问题并不做具体要求。一些具体细节还要问湖滨新城管委会。”

两个小区建的不是“别墅” 而是“低层住宅”？

8月4日，在湖滨新城管委会党工委，快报记者见到了负责人庄磊，他负责湖滨新城管委会相关媒体的接待工作。在他的协助下，记者采访了宿迁市规划局湖滨新城规划分局一位工作人员李松。

李松介绍说，夏阳银湖花园、御湖澜桥挂牌时的容积率均为0.5，至今容积率并未发生改变。两个小区的用地性质均为一类住宅用地，国家相关部门虽然对用地进行划分，但是对于居住用地，具体怎么建、容积率等问题并没有定出相关的标准。

“别墅和一类住宅用地没关系。”当记者提及“别墅”这个字眼时，李松这样回答记者。两个小区的用地是一类住宅用地，建的房子属于“低层住宅”。“不管是分类用地还是房屋分类中，都没有‘别墅’这个定义，国家层面也没有人给别墅下定义。”李松说：“我们也想找关于‘别墅’的定义，来作为我们平时工作的依据，但是国土资源部、建设部，包括宿迁地方上，对此都没有一个明确的定义标准。”

记者提出是否可以查看夏阳银湖花园、御湖澜桥两个小区的规划图及相关的挂牌、审批时间。李松说：“这些我们不清楚，这些东西需要到宿迁市规划局进行查阅。”

在采访中，李松曾多次提到：“有些东西我也不太好说，我们局长不在家，分管局长也不在家，我只能把我了解到的情况简单和你说说。”“我们只是负责业务上的一些事情，大的事情我们也做不了主。”对于记者提出的一些问题，李松并没有正面回答。

不过李松坦言，尽管以前发出了很多关于禁止建“别墅”的《通知》《规定》《用地标准》等文，但都没有详细的划分。直至去年12月份，国家国土资源部发出通知，居住用地容积率低于1.0以下的，不得进行挂牌。

记者查询得知，根据国土资源部2010年12月19日晚发布的《通知》，国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于1.0等违反政策规定的出让公告，应及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

“御湖澜桥的容积率是0.5，是不是意味着在去年12月国土资源部发出通知之前，这个小区就已经通过了审批？”面对记者疑问，李松回答说：“应该是的。”

然而直至今年1月26日，宿迁市规划局才将御湖澜桥的规划方案通过网络向市民公示，方案批前公示中贴出了御湖澜桥的设计方案效果图，从效果图可以看出，小区住宅分为“低密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大类，其中还包括了一部分“商业”规划内容。公示时间为10个工作日，从2011年1月26日至2月16日。既然国土资源部在此之前已经有明确容积率不得低于1.0，可在此之后，宿迁当地的规划部门还是在继续御湖澜桥的审批工作。

之后记者向庄磊提出，需要向新城管委会相关部门核实情况，庄磊称已经和有关的部门取得了联系，很快会派人过来，可在记者等待了约一个半小时之后，国土部门的人依旧没有出现。无奈下，记者留下了相关问题，请给予答复，庄磊表示，会尽快回应。

直至8月5日，宿迁市宣传部一位张姓负责人联系到了记者，她表明会在当天下午给记者答复。当天下午，记者又多次联系这位负责人，她表示，湖滨新城管委会的相关部门还没有国土、建设、规划的审批文件，工作人员已经到宿迁市国土局、建设局、规划局寻找文件，一旦找到会立刻给出答复。

当天下午，宿迁市宣传部另一位名叫张莉的负责人再次联系到快报，她希望快报将采访中的疑问提供给宿迁市宣传部。然而令人意外的是，记者随后拨通了张莉的电话，电话联通了，但对方并没有接听。再次拨打，电话已经处于关机状态。

昨天下午，记者再次联系到了张莉，“夏阳银湖花园是2003年政策出来之前批下来的，有独栋和联排。在建的御湖澜桥小区是在前两年批的，其中都是联排，并没有独栋别墅。”张莉说。随后，记者向她提出要看一下两个小区当时的审批以及规划等文件，张莉称她人在新疆，要先跟宣传部的另一位负责人联系一下，并让他尽快跟记者联系。截至记者发稿，记者仍未收到回复。

第三篇：查湾中心学校近年来发展情况回顾

开拓奋进中的查湾中心学校

（2005年元月—2011年12月）

我校位于舒、霍、岳三县交界处，坐落在舒城西南山区边陲的查湾街道北侧，距县城75公里，面临318省道。中心校辖区范围内总面积62平方公里，8000人口，7个行政村。辖区内学校布局为：九年一贯制学校1所，乡村小学3所，小学教学点5所。

一、学校发展规模及主要成就

我校是1969年由舒师下迁的，当时命名为：查湾中学（初中），1997年与查湾中心小学合并，在全县率先创办了九年一贯制寄宿制学校，2004年成立中心校，学校更名为：查湾中心学校。全校现有教职工37人（其中初中部20人，小学部17人），在校学生233人（其中初中部93人，小学部140人），设9个教学班(其中初中部3个班，小学部6个班)，附设幼儿园1所，在园幼儿25人。

多年来，我校在上级教育主管部门及地方党委政府的领导下，始终紧紧围绕党的教育方针，艰苦奋斗，求真务实，教书育人，每年为上一级学校输送了一大批合格新生，培养了一批又一批的合格初中生，为我地普及九年义务教育、为发展查湾地方的教育事业作出了应有的贡献，得到上级教育主管部门和地方党委、政府的充分肯定，多次受到上级表彰和奖励。

二、学校党团组织及其领导班子建设情况

我校建立健全了党组织、团组织及领导班子组织。建立有1个党支部，支部组成人员：支部书记、组委、宣委，正常参加组织活动的

党员近年有20余人；建有1个团总支，下设3个团支部，团总支组成人员：总支书记、组委、宣委，团支部组成人员：支部书记、组委、宣委，团员总数70余人。学校行政领导班子由党支部书记、校长、副校长、教导主任、总务主任、工会主席、团总支书记等8人组成，班子成员分别负责各处室的管理工作。各个组织工作开展形成了网络化、制度化、规范化，在党组织的引领、示范、带动下，学校的各项工作开展有条不紊，学校渐进式发展。

三、学校硬件建设情况

学校占地7171平方米，校舍建筑总面积4621平方米。建有：教学楼2栋，建筑面积为1872平方米；餐厅、食堂及多功能室综合楼1栋，建筑面积为336平方米；综合办公楼1栋，建筑面积为811平方米；学生宿舍楼2栋，建筑面积为1036平方米；教师宿舍平房8间，建筑面积为224平方米；水冲式男女厕所1所，建筑面积为100平方米。同时，建有60平方米的文化长廊。学校具有：初中理、化、生实验室各1个，均配足配齐了教学设备和仪器；小学科学实验室1个，也配足配齐了教学设备和仪器；多媒体教室9个，均配备了先进设备；微机室兼语音室1个，配置微机40台，配备了先进的语音设备；图书室1个，藏书12350册；留守儿童之家活动室1个，配置了电脑、电话、图书及文体器材；运动场地1块，面积1200平方米，附属设施有篮球架、乒乓球台、沙池、低单杠、高单杠、平梯等。

四、师资队伍建设情况

百年大计，教育为本，教育大计，教师为本。学校要发展，质量

要提高，教师是关键，只有一流的教师队伍，才能创造一流的教育业绩，学校才能真正办成人民满意的教育。近几年来，我校致力于建设一支优秀的教师队伍。全校现有专任教师33人，初中部专任教师16人，其中：本科学历13人，大专学历3人，学历合格率100%；中学高级职称2人，中学一级职称5人，中学二级职称7人，中学三级职称2人，任职合格率100%。小学部专任教师17人，其中：本科学历7人，大专学历9人，中专学历1人，学历合格率100%；小学高级职称3人，小学一级职称8人，小学二级职称6人，任职合格率100%。年龄结构为：老年教师占15%左右，中年教师占15%左右，青年教师占70%左右。通过几年的努力，现在配足配齐了各学科教师。学校通过师德建设、业务培训、教育科研、建立激励机制等，提高了全体教师思想政治素质和职业道德修养，提高了全体教师的教育教学水平与能力，培养了一大批骨干教师。

五、教育教学质量提升情况

全面提升教育教学质量是学校教育教学工作的生命线。近几年来，我校根据上级主管部门的要求，本着求真务实的工作作风，以国家的教育政策为依据，在教育教学实践中，不断更新教育观念，形成新的教育理念，不断改变传统的教学方式，形成师生交往互动、学生乐学会学的新的学习方式。通过质量工程的全面实施，使我校教师教学方法、学生创新意识和实践能力大大提高。自2005年以来，无论是县教育局组织的每学期教学质量全面检测、每学年部分年级部分学科质量监测，还是每年的中考成绩，我校与山区兄弟学校相比，一直

处于领先地位，在校学生的综合素质全面提升。初中毕业生升学率逐年提高，2005年43.4%，2006年54%，2007年81.5%，2008年后一直保持在85%以上。

六、教育科研及师资培训情况

教育科研是学校发展、提升教育教学质量的重要条件之一，一个学校要发展，要提升教育教学质量，教育科研工作必须先行，与学校实施教改紧密相联。我校在县教育局的指导下，教育科研工作不断创新提高，创造了良好的教育科研氛围，取得了一定的科研成果。

根据我校的机构设置，学校的教科研工作在教导处的组织下实施。近几年来，我校结合新课改，主要针对课堂教学改革进行深入探讨研究，创建开放的课堂、自主的课堂、合作的课堂、探究的课堂、发展的课堂、生成的课堂，教师彻底摆脱以教师为中心、以灌输为手段的传统教法，采用灵活多变的教学方式，让学生的思维活跃起来，实现学生是学习主体的课堂发展目标，在教学中，大力培养学生的创新精神、创新能力、动手动脑动嘴的实践能力，培养学生发现问题、解决问题的能力，鼓励学生课堂上大胆发表自己的见解，注重开发学生的创造潜能。同时把学习与生活、课堂与社会、活动与自然联系起来，拓展学生的学习空间，激发学生学习的正能量。

在实施课堂教学改革的教科研过程中，我们着重开展下列活动：一是更新教师的教育思想和教学理念。要求一线教师每年阅读一本现代教育理论专著，并写一篇理论研修小结；听一次专家讲座，写一份学习心得；学习一次新课标，参加一次学校组织的新课标答卷考

试。

二是观摩课例。要求一线教师每人每学期观看名师课堂教学录像5次以上，学习专家经验。

三是观课议课。让骨干教师上示范课，让新教师上公开课，课后，全体观课教师参与点评、议课，探讨如何上好这一节课，教师边学习、边实践、边提高。

四是校际互动。由于我校处于舒城、霍山、岳西三县结合部，我们充分发挥地域优势，每年定期邀约三县临近兄弟学校相互参观、考察学习，协同探讨课堂教学改革，取人之长，补己之短。

通过上述活动的开展，大大促进了我校教师课堂教学的改革，显著提高了教学质量。

为了激发广大教师投身教育科研的积极性，我们建立了奖励机制，促使教师向科研型转化，学校具体完善了教科研奖励制度，每学期评选表彰教科研先进个人，对于论文发表、论文获奖、优质课竞赛获奖、课件制作获奖、辅导学生获奖等均给予一定的奖励，奖金从教师绩效工资中予以兑现。

为了提高广大教师教科研水平，我校高度重视加强对全体教师实施培训，培训的主要方式有：

——校本培训。根据县教育局继教办每学年确定的培训主题，具体安排培训的各项内容，布置每位教师每学年完成所安排的培训任务，每学年末，由学校进行初步的学时认定，再报上级教育主管部门验收审定，凡不能通过验收的一律补训。

——集中培训。每学年组织教师参加县教育局举办的集中培训，分层次、分学科进行安排，加强组织领导，加强考勤管理，全面完成培训任务。

——远程培训。组织广大教师利用网络资源，参加国家级、省级远程培训，认真着实完成培训规定的学时任务。

——脱岗培训。几年来，我校先后选派了5位骨干教师到阜阳师范学院、安徽师范大学等省内有关高校及清华大学培训。

——学科培训。每学年初凡起始年级的授课教师均安排参加一次新教材培训，使教师了解新教材、了解新课标、掌握新方法。

——教育技术能力培训。以全面提高我校教师教育技术运用能力、促使教育技术在教学中的有效运用为目的，组织开展以信息技术与学科有效融合为主要内容的教育技术培训，实现我校教师现代信息技术“人人会”的目标。

通过上述各种培训，大大提高了我校教师的教育教学能力，同时又提高了教科研水平，有效地促进了教育教学质量的提升。

七、学校素质教育及文体卫等方面情况

全面贯彻党的教育方针，全面提高教育质量，是我校办学的指导思想。近年来，我校始终坚持“两全”方针，大力实施素质教育，在面向全体学生的同时，密切关注学生的个性发展，坚持全面发展的培养目标，五育并举，以培养学生的创造精神和实践能力为重点，培养高素质的优秀学生。我校实施素质教育重点从下列方面着手：

——抓教学行为规范，促素质教育实施。我校严格执行国家和省

颁课程方案，落实课程标准，按照国家规定的教育教学内容和课程设置开展教学活动。做到五个确保：1.确保开足开齐课程，不随意增加课程和课时；2.确保节假日师生的休息时间，不准集体补课；3.确保科学安排作息时间；4.确保规范的日常考试；5.确保统筹各学科教师作业布置，力求科学合理、质量高。在抓好教学行为规范的同时，我校更注重教师行为规范，严禁教师搞有偿补课、有偿家教。严格要求教师尊重学生人格，不歧视学生，不体罚、变相体罚学生，与学生进行心灵交流，热情关爱“三残”儿童，热情关心帮助学习上有困难的学生，热情关心留守儿童，热情关心寄宿在校学生，保护学生的合法权益。

——加强德育工作，营造育人氛围。学校充分发挥团总支、少先队、关工委、班主任的作用。团总支负责以青年中的先进分子来影响和带动全体青年共同进步，开办“校园之声”广播，精心策划每周国旗下演讲，融合理想教育、爱国守法教育、诚实守信教育、助人为乐教育，使之变成教育学生的大课堂；少先队每学期组织一次“我为红领巾增光彩”主题教育；关工委每年组织一次爱国主义读书演讲、征文比赛活动；班主任主要是通过晨会、班会对学生进行思想品德教育，定期与学生谈心，走进学生心灵。还有思想品德课教师及其他学科教师将对学生的思想品德教育与教学融合起来。同时，我校还定期聘请新四军、法制副校长、司法公安交管等部门的相关人员、老干部、老党员、老模范来校进行报告会、教育会，面向全校师生进行传统美德教育、安全法制教育、职业道德教育、立志成才教育。

——抓好智育工作，开发学生智力，培养学生能力，提高学生文化知识水平。智育是素质教育的一个重要组成部分，我校历来把智育工作放在学校工作的中心位置，全面有效地抓好智育工作。学校高度重视教学工作，切实抓好课堂教学这个中心环节，强调课堂教学的重要性，通过一系列的措施来保证各学科的合格率，每学期初要求任课教师订好学科计划，确定目标。要求教师写好每堂课的教学设计，内容包括课前准备、课堂教学内容设计、作业布置、教学反思、课外辅导等。全面布置好县教育局每学期组织的各年级各学科教学质量检测，同时落实好县教育局每学年组织的质量抽考。学校定期专项检查教学业务工作，及时兑现相关岗责制度。

——重视文体卫工作，促进学生身心健康发展。学校重视上好文体卫课，开足课时，开齐课程，配备好文体卫教师，配置齐全的文体卫器材，要求教师认真上好每一节文体卫课，开展好文体卫活动，每年末以校举办一次体育达标运动会。通过上好文体卫课并开展好文体卫活动来不断陶冶学生的艺术情操，增强学生的体质，提高学生的身心健康水平。

——以丰富多彩的校园活动为载体，培养学生多才多艺。近几年来，每年艺术节我校均举办爱国主义教育系列活动：文艺汇演活动，读书演讲活动，读书征文活动，书法、绘画比赛活动。“六一”儿童节、“五四”青年节、国庆节、元旦节都举办了联欢庆祝活动。每年的各个节日活动，都能做到组织安排具体，各项准备充分，内容健康，形式多样，学生参与率高，活动效果良好。通过活动来锻炼学生、教

育学生、培养学生，促使学生全面发展、自我发展、主动发展、特长发展。

八、学校创建工作情况

我校周边兄弟学校地域跨三个县，树立学校好形象，具有周边影响力，意义显得更加重大。近年来，学校始终把治安综合治理、创建“平安文明校园”列入学校管理的重要内容，常抓不懈，有组织、有领导、有目标、有措施、有步骤地进行，取得了明显成效。现在的校园平安稳定，秩序井然有序，环境优雅宜人，人际关系和谐，处处充满生机，育人环境大为改观，有力地推动了教育教学改革，为提高教育教学质量创造了良好的条件，为学校发展奠定了坚实的基础，更有力地促进了学校各项工作步入了新的台阶。近几年来学校多项工作均受到上级表彰。

2005年获舒城县教育局“向师范学校输送新生先进单位”表彰，同年又获中共舒城县委“先进基层党组织”表彰。

2006年获中共舒城县委“保持共产党员先进性教育活动先进单位”表彰，同年又获舒城县教育局“中职招生工作先进单位”表彰。

2007年获晓天镇党委、政府“农村基层组织建设先进单位”表彰，同年又获舒城县教育局、舒城县体育局“‘国寿杯’2007舒城县中学生暨城区小学生田径运动会——体育道德风尚奖”表彰。

2008年获舒城县教育局“职业教育招生工作先进单位”表彰。2009年获舒城县社会治安综合治理委员会“系列平安创建——平安校园”表彰，同年又获六安市教育局“‘控流’先进单位”表彰，同我校又被六安市教育局确定为：“六安市农村中小学现代远程教育工程示范校”。

2011年再次获得六安市教育局“‘控流’先进单位”表彰。“平安文明校园”创建工作是学校一项长期的系统工程，还有大量的工作需要逐步完善，今后，我们将进一步深化创建工作，坚持不懈，努力打造管理有序、防控有力、环境美好、校风纯正的平安文明校园升级版。

九、现代化教育教学实施情况

我校于2008年正式启动义务教育学校标准化建设工程，在县教育局的统一部署下，经过几年建设完善，已达省颁标准，初步通过验收。从此，现代化的教育教学实施在我校拉开了大幕。

——先进的教学装备推进了我校教学手段的现代化

我校的实验室教学设备及仪器经过彻底更新后现在能充分满足教学需要，初中理化生课堂、小学科学课堂学生都能动手进行实验操作。通过动手实践，培养他们对自然科学的兴趣、爱好，培养他们的实践能力、研究能力、创新能力。我校的多媒体教室、微机室、语音室设备齐全，教师人手一部手提电脑，校园网络畅通。教师能熟练操作现代化的教学设备，并能主动开发软件，实现电子备课，充分利用网络优质课资源，精彩、高效、优质的课堂教学、新颖有趣的主题班会等，使学生身临其境，受益匪浅。信息技术的广泛应用，使教师不断更新教学理念、改进教学方法、提高教学效果。我校的图书室藏书量大，生均达50多册，使用率高，确定有专人管理，全天开放，采

用开架式借阅方式，为学生提供博览群书的机会，大大拓展了学生的知识视野。我校的体、音、美、卫器材齐全，运动场地设施完备，满足了教学和活动的需求，显著提高了体、音、美、卫教学与活动效果。

——优秀的教师队伍是我校实施教育教学现代化的主力我校高度重视教师的发展，培养优秀的教师，学校成立有教师队伍建设领导组，制定有建设规划和计划，注重吸收教师、培养教师、培训教师、关心教师。学校重视对青年教师和骨干教师的培养，充分发挥他们的正能量作用。教师培训有方案、有专项经费、有业务档案。维护教师合法权益，改善教师待遇，落实教师绩效工资。

我校教师师德高尚。学校加强对教师职业道德建设和考核，增强教师教书育人的责任心和使命感，促使教师爱岗敬业，尊重关爱学生，倡导无私奉献精神，树立为人师表形象。

我校教师业务能力强。教师教学观念先进，视野宽广，结合新课改精神，不断深化教育教学改革，创新教育教学方式与方法，探究提高教学艺术，教育教学效果显著。

我校教师结构合理。严格资质，按编配备，学科配套、学历达标。我校教师充满活力。教师具有正确的世界观、人生观、价值观，工作的主动性、积极性、创造性强，充分展示教师的自身价值，争先创优。

就是这支主力军在奋斗，在奉献，在全身心地实施着现代化的教育教学工作。

——强有力的领导班子及科学规范的管理是我校现代化教育教

学实施的根本保证

我校领导班子年龄结构合理，做到老、中、青三结合，班子成员符合任职条件，具有良好的政治素质和办学治校能力。班子成员团结进取，凝聚力、影响力、号召力强，具有开拓精神和创新思维。领导作风正派，勤政廉政，发扬民主，实事求是，以身作则，关心教职工，关爱学生，服务意识强，群众威望高。

学校管理科学、规范。有明晰的工作思路，制定有中长期学校发展规划及短期工作计划，定位准确，目标明确。发展规划时间为五至十年，工作计划时间为一年和一学期。计划分为学校工作计划、部门工作计划、班级工作计划、学科教学计划等，计划能做到具有可操作性，切实可行。学校制定有规范的管理制度，工作目标的实现，必须有得力的措施来保障，完善的管理制度是工作目标得以实现的保障措施，也是学校工作规范化管理的体现。近年来，我校建立健全了各项工作制度，例如：德育工作管理制度、教学工作管理制度、后勤工作管理制度、教职工考勤制度、安全责任制度、教职工人事管理制度、岗位责任制度、绩效考核制度等，做到使广大教职工能有章可循。学校建立健全督查考核体系，强化教育教学全过程的管理。各项工作考核都制定有考核细则。学校各项工作管理做到科学化、规范化、常态化。我校在管理中，不断总结教育教学管理经验，坚持以人为本的理念，坚持实事求是的原则，运用现代化的教育教学管理手段，规范的管理方式，把学校的各项工作全面抓紧抓好，在管理中求质量，在质量中谋发展。

回顾过去，我们深感自豪，展望未来，我们更加信心百倍。今后，让我们在舒城县教育局和晓天镇党委、政府的领导下，以更加饱满的热情，开拓创新的精神，坚韧不拔的意志，求真务实的作风，充分发挥党组织的先进性作用，继续凝心聚力，拼搏进取，努力办好查湾教育，力争在查湾教育事业的发展史册上增添闪光的一页！

查湾中心学校

二0一三年十一月二十五日

执笔：江善虎

第四篇：近年来房地产市场政策简汇（本站推荐）

近年来房地产市场政策简汇

关于执行住房限购政策有关问题的通知公布时间：2011.3.27

发布部门：合肥市房地产管理局

产权监理处、各房屋办证中心、各房地产开发单位、各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）、《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（皖政办

【2011】8号）精神，根据市政府办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（合政办[2011]6号），做好市场调控工作，现就住房限购政策执行过程中有关问题通知如下：

一、在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

二、实行限购的范围暂定为瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区四个行政区。

三、住房限购政策的执行时间定为2011年3月31日。3月31日前，房地产登记部门已受理的二手住房交易仍按原规定执行，已在房地产管理部门办理房屋买卖合同备案的住房交易仍按照原先的登记程序办理。

四、购房人在购买住房前须进行居民家庭（含购房者本人、配偶和未成年子女，下同）住房信息查询审核。新建商品住房信息查询审核由购房人提供相关资料，房地产开发单位代办并负责初审，二手住房由购房者本人持相关资料到市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行相关信息查询审核。符合购房条件的，再签订房屋交易合同并办理房屋转移登记。

五、居民家庭住房信息查询审核工作按照房屋所在区域划分，由市房产局产权监理处和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个房屋办证交易中心分别负责，各单位应设立专门查询审核窗口，并实行二级审批。购房人未进行居民家庭/ 6

住房信息查询审核的，不予受理新建商品住房网签备案和二手住房产权登记。居民家庭住房信息查询审核相关表格作为房产登记申报要件放入房产登记档案留存。

六、居民家庭住房信息查询审核工作按以下程序进行：

1、关于居民家庭购买商品住房信息查询审核工作。对本市居民家庭，房地产开发单位应要求购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回）；对于非本市户籍居民家庭，除上述资料外还应要求购房人提供在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。房地产开发单位应认真核对购房人提供的相关资料，填写“本（非）市户籍居民家庭购买商品住房信息查询审核表”并加盖单位公章，连同购房人提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明复印件和购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件（非本市居民提供），分别提交市房产局产权监理处和各房屋办证交易中心查询审核窗口进行审核。

2、关于居民家庭购买二手住房信息查询审核工作。对于本市居民家庭，购房人应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件、复印件（原件核验后退回），并填写“本（非）市户籍居民家庭购买二手住房信息查询审核表”；对于非本市户籍居民家庭，除提交上述资料外还应提供购房人在本市的纳税证明或社会保险缴纳证明原件。

七、房地产开发企业在居民家庭购买商品住房信息查询初核工作中弄虚作假的，责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，暂停网上签约资格，并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）规定进行处理。房地产管理部门工作人员在住房信息查询审核工作中玩忽职守或利用职务之便，违规出具住房信息查询审核表的，将按照有关规定追究行政责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

附件

1、本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

2、非本市户籍居民家庭购买商品住房信息查询表

附件

3、本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

附件

4、非本市户籍居民家庭购买二手住房信息查询表

二〇一一年三月二十七日

关于房地产市场调控目标等有关问题的通知公布时间：2011.3.23

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为进一步做好房地产市场调控工作，巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）精神，现就房地产市场调控目标等有关问题通知如下：

一、加大保障性住房建设力度，进一步推进廉租住房、公共租赁住房、经济适用房（困难企业集资建房）和城市国有工矿棚户区改造工作。2011年确保完成开工建设廉租住房2010套，新建公共租赁住房2.5万套（间），新建经济适用房（困难企业集资建房）1700套，启动1.4万户城市和工矿棚户区改造工作目标任务，实现符合条件的本市户籍中低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”。

二、有效遏制投机投资性购房，切实将房价控制在合理范围内。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取有效措施，稳步提高城市居民家庭住房支付能力，确保2011年全市新建住房价格涨幅不高于全市GDP、居民可支配收入增长幅度。

三、加强协作和监管，保障调控目标任务完成。市物价、财政、统计、国家统计局合肥调查队、国土、规划和房地产等相关部门，要加强协调配合，严格商品住房价格备案管理，增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应，确保完成新建住房价格控制目标任务。加强房地产市场监管和统计基础数据的上报、测算工作，将各类新建住房纳入网签备案系统，确保房地产统计数据的完整性。各县、区（开发区）要抓紧落实各项前期工作，确保按时按质完成省下达的各项保障性住房建设任务。

四、强化宣传引导，营造房地产市场健康发展良好舆论环境。新闻媒体要强化舆论宣传监督，大力宣传我市各项房地产政策调控政策措施和保障性住房工作进展和成效，引导居民理性消费，树立正确住房消费观念，营造有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

二〇一一年三月二十三日

关于进一步做好房地产市场调控工作的通知公布时间：2011.2.20

发布部门：合肥市房地产管理局

各县、区人民政府、市政府各部门：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），进一步做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

一、贯彻国家调控政策精神

（一）提高对房地产市场调控工作的认识，努力控制新建住房价格。严格执行国办发〔2011〕1号文件精神，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定2011新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

二、认真执行差别化信贷税收政策，合理引导住房需求

（二）认真执行差别化住房信贷政策。市属各金融单位要坚决执行和落实国务院关于实行更为严格的差别化住房信贷政策的有关规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（三）调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

（四）加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，税务部门要会同房产、国土资源、物价等部门，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点稽查。

（五）进一步合理引导住房需求。在本市城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市城区购买住房。

三、严格用地管理，增加住房有效供给

（六）增加居住用地有效供应。国土资源部门要适度增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

（七）调整住房供应结构。房产部门要会同有关部门尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。规划、房产等部门要积极配合国土资源部门，将商品住房开竣工时间、违约处罚条款等内容纳入土地出让合同。

四、加大保障性安居工程实施力度

（八）进一步降低廉租住房准入门槛，扩大廉租住房有效保障面。完善保障性住房建设规范和相关制度。大力实施公共租赁住房，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策。给予各区、开发区自建的公共租赁住房专项补贴。出台《合肥市公共租赁住房建设管理办法》。

（九）积极推进城市和国有工矿棚户区改造，切实解决其它低收入家庭住房困难问题。要采取有效措施，确保按计划完成城市和国有工矿棚户区改造任务。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导

（十）加大房地产交易秩序监管力度。加强商品房预售管理，房地产项目不得分层、分单元预售商品住房；凡取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10天内一次性公开全部销售房源。建立商品房销售现场的日常巡查与现场核查相结合的机制，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为，严禁房地产开发单位在获得预售许可前变相收取资金。加强预售商品住房退房及合同备案信息变更管理工作。

全面实施预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；加强预售商品住房交付和质量管理，完善商品住房交付使用制度，强化预售商品住房质量保证机制；继续完善存量房资金托管体系，保障购房者合法权益；加强对房地产经纪机构的管理，严厉打击“阴阳合同”违规交易等行为。

（十一）严格执行商品房价格明码标价制度。房地产开发企业在预（销）

售商品住房前，应向价格主管部门办理商品住房销售价格备案，商品住房销售价格备案必须“一房一价”，未经备案的商品住房不予预售许可。房地产开发企业应当严格按照经价格主管部门备案的价格对外销售商品住房，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。价格主管部门应当根据商品住房区位、容积率和建设水平合理限定商品住房实际销售价格的浮动空间。为防止房地产开发单位虚报价格，低开高走，商品住房实际销售价格向下浮动范围最低不得超过经价格主管部门备案价格的5%；超过5%的，应当重新向价格主管部门备案。

（十二）完善房地产市场信息披露制度。房产部门要及时公布商品房市场的供应和销售情况；国土资源、规划等部门要根据土地出让、规划审批和施工时序，提前公布今后一段时间市场的供应量。统计部门要加强房地产市场统计、分析和监测，及时研究发布住房价格变动信息。

（十三）加强舆论引导，稳定市场预期。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

本通知有效期至2011年12月31日。

二○一一年二月二十日

第五篇：2010年房地产调控政策年终回顾

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都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。

“国十一条”

影响指数：★★★★

政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策等11条具体措施。

入选理由：“国十一条的”的出台，确定了2010年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。

78家“央企退市”

影响指数：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要逐步退出房地产市场，次日即下达了15个工作日内退出的时间表。作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内彻底退出房地产市场。央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

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入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,但是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额非常有限,对于整个房地产行业影响也非常有限。要是不能解决房地产行业的“暴利”特性,保证房价健康上涨,不能拓宽新的利润增长渠道有效疏导资本,“央企退市”最终只能是一个美好的愿望。

新国十条

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》登上各大媒体头条。具体内容包括：

1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;

2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;

3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

入选理由：此次调控是第一次以政策“组合拳”的方式，给当时正处于“积极变化期”的房地产市场带来了一场“及时雨”。政策对外地人购房进行了严格的限制，在精准打击投资客的同时，也让一部分自住需求者的购房需求遭受牵连打击。

“9·29新政”

影响指数：★★★★★

政策回放：9月29日，相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。

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入选理由：这几项措施是对“新国十条”的细化与落实，影响范围与深度均超过“新国十条”，房产税改革与“限购令”的明确，成为调控亮点。

二套房认定标准

影响指数：★★★★★

政策回放：4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才解读了最新出台的房贷新政：新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准相比出现了根本性的变化。

6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

入选理由：二套房认定标准从“认贷”或“认房”到“认房又认贷”，界定更为严格，但是对以往银行“认房难”的问题做出了回应。这是对“新国十条”的细化，说明监管层依然在坚持原有的抑制房价过快上涨的调控观点。随着房贷标准的进一步严厉，说明地产调控已渐入深水区，事实也证明银行面对的信贷监管更加严格。

“打击囤地”

影响指数：★★★

政策回放：9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，被看作是9·29新政的预热政策。

《通知》规定，没有完成保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房建设任务的地方，不得向大户型高档住房建设供地;不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让;严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1;规定了土地竞买人有闲置土地一年以上等4种违法违规违约行为的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

入选理由：为了防止企业囤地，一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工的规定被看作是“重拳出击”。

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三套房停贷

影响指数：★★★★★

政策回放：4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

入选理由：三套房停贷，对投资投机需求来说，不可谓不致命。房价没有过快上涨，此政策功劳不小。

楼市“限外令”

影响指数：★★★

政策回放：继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，外汇局2010年11月15日出台规定，限制境外个人及机构在境内购房。11月15日，外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

入选理由：人民币升值背景下大量热钱流入内地，为了防范海外热钱入中国楼市，“限外令”的再次祭出也释放出一个明确信号：中国楼市不是热钱的“避风港”。对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说，“限外令”有一定抑制作用，但还有待完善。虽然也是治标不治本，但有个开始总比没有好。

多个城市出台“限购令”

影响指数：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，其中“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的临时性措施，引起业内外强烈关注。十月份、，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，二次调控的决心越发强烈。继北京、厦门等地出台楼市二电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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次调控新政后，上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、广州、温州、海口等城市也出台楼市调控细则，颁布限购令，遏制房价过快上涨。

入选理由：一轮又一轮的调控，可房价仍回暖已成了不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的话语份额。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

央行6次上调存款准备金利率

影响指数：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次调整0.5个百分点。除开年初几次是为了增强支农资金实力，支持春耕备耕外，其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋，收缩流动性，配合楼市降温而放出的信号。

入选理由：上调准备金，体现了货币政策的针对性，而针对的就是目前已经泛滥的流动性。央行年内6调存款准备金率，目前已经到达历史最高点。结合当前信贷投放量巨大，通胀预期强烈的背景考虑，存款准备金率仍有上调空间。对向来喜欢把钱放在银行的中国人来说，在这个通货膨胀加剧的年代，存还是不存?

央行年内两次加息

政策回放：继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。一个季度之内两度加息之后，五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%，尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比，现在仍处于“负利率”时代。不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低，再加上明年加息预期依旧，银行的中长期存款有望实现“保值”。

影响指数：★★★★

入选理由：央行超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期，显示货电话：(027)81881266 网址：http://wh.home77.com/ 地址：武汉市珞瑜路889号光谷国际广场A-901

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币政策加速“稳健。在物价高点到来之前就加息，货币政策紧缩操作明显提前，有利于降低社会对2011年物价过快上涨的担忧。

公积金贷款利率上调

影响指数：★★

政策回放：继10月20日住建部上调公积金贷款利率之后，12月26日，住建部再次发出通知，即日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30% 入选理由：公积金利率上调0.25个百分点，对市场影响并不算很大，与商业贷款相比，公积金总体利率水平仍低于商业贷款利率水平。

■相关链接

2011哪些政策存变数

限购令

今年部分城市出现了限购令，不仅限制外地人购房，对本地人购房数量也作出了严格的限制。进入今年下半年，限购的城市阵容也在不断扩大。

业内人士表示，中央的房贷政策目的就是抑制投资型等不良需求，但对于资金雄厚的投资者来说，无非是门槛大幅提高，但限购令却直接对投资型需求说不，有钱也禁止买房子。

限购令目前多在房地产一二线城市执行，对于徐州这样的房价泡沫较少的城市来说，执行限购的可能性相对较小。

房产税

多年来，房产税、物业税一直都是热议的话题，物业税出台尚需时日，但房产税的出台已经近在眼前。

目前来说，房产税是地方政府根据地方形势酌情实施，和限购令一样，作为房地产三线城市的徐州，执行房产税的可能性依然不大。

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加息

业内人士表示，2010年9月份，M2/GDP这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。这意味着，我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。

通胀在10月份开始硬着地，10月份全国CPI为4.4，为近两年最高。政府不得不开始两手抓———既调物价，又调房价!因此，在通货膨胀硬着地和房地产价格不断攀升的背景下，政府很可能继续出台加息政策，这样既利于疏导降低通胀，又将配合其他政策加强对房地产市场的调控。

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第二篇：近年来别墅国家政策

第三篇：查湾中心学校近年来发展情况回顾

第四篇：近年来房地产市场政策简汇（本站推荐）

第五篇：2010年房地产调控政策年终回顾

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