第一篇：规范物业管理市场 提升物业服务水平
规范物业管理市场
促进物业管理发展
物业管理是城市管理的基础环节，物业管理的发展水平直接反映一个城市管理水平的高低。我区物业管理起步较早，发展较快，目前在全市排名靠前，但仍有好多方面需进一步规范和完善。
目前我区共有物业管理企业90家，其中入区企业11家，管理着我区230多个物业管理项目，共计930余万平方米。为进一步推进我区物业管理行业的发展，切实解决当前物业管理领域出现的新情况、新矛盾和群众反映比较集中的热点问题，按照《山东省物业管理条例》及《青岛市物业管理条例》的相关要求及我区的实际情况，提出如下意见：
一、加强对物业企业的监督管理，提高行业整体素质。我区物业管理行业从整体素质尚可，但良莠不齐，部分物业企业人员素质和管理水平无法达到一个较高的水准。目前只有高标准、严要求，切实加强对物业管理企业的监督管理，才能扭转这个局面。
1、加强人员培训。参照物业行业的现状及现行政策法规，每年组织2次以上培训，组织各物业企业管理人员及专业技术人员参加学习，造就一批懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理人员。
2、根据《青岛经济技术开发区物业管理企业考核办法》，严格考核，认真兑现奖惩。
（1）按照《开发区物业管理企业监督考核评分标准》在全区开展物业管理项目综合检查，对每个物业管理项目进行打分，检查情况在“黄岛物业管理信息网”上公示，由公众共同监督。
对于评上国优、省优、市优等优秀物业管理项目，日常考核中发现出现问题的，下达整改通知书责令其限期整改；连续两次的日常考核发现问题的，给予通报批评，并记入企业不良行为记录；整改不力或连续3次出现问题的，通知其业主委员会，考虑重新对项目开展招投标，重新选聘有能力的物业公司进驻管理。
对于普通管理项目，在考核中发现出现问题的，下达整改通知书责令其限期整改；连续两次出现问题的进行通报批评；整改不力或3次以上出现问题的视其严重性劝其退出管理或禁止从事物业管理一年。
（2）将投诉与资质挂钩。年度内多次出现投诉上访事件不予办理该年度的资质升级，群众满意率极差或多次出现重大管理问题造成恶劣影响的，上报市物业行政主管部门取消其资质，禁止其继续从事物业管理活动。
5、鼓励企业参与服务行业IS09002国际标准质量体系认证，促进内部管理水平的提高，以规范促管理。
二、整顿市场秩序，完善竞争机制。
物业管理市场的规则就是优胜劣汰。按照市场经济规律，引入竞争机制，形成公开、公平、公正的市场竞争环境是培育和发展物业管理市场的关键。首先健全业主委员会的组织，充分发挥其自治自律作用，争取把业主委员会同社区居委会有机结合起来，充分发挥合力，减少工作层次。其次是贯彻执行《业主大会规程》，加强对业主委员会的指导和管理，引导其正确行使权利，履行义务，形成与企业良好的配合协作关系，充分发挥业主委员会的作用。
1、凡由政府组织建设的项目，一律通过公开招标选聘物业管理企业；
2、新建项目一律通过公开招标选聘物业管理企业；
3、已经成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会通过公开招标的方式重新选聘物业管理企业；
4、政府投资整治的旧住宅区，整治前，由业主委员会公开选聘物业管理企业，由选聘企业实行小区改造和物业管理一条龙服务；
5、高档商住楼、写字楼、商场、厂房等物业，原则上都应采取公开招标方式选聘物业管理企业。通过以上措施培育一批管理规模大、服务优秀、技术资金实力强的名牌企业，从总体上带动物业管理服务水平的提高。同时，要继续做好物业管理优秀小区(大厦)创建工作，发展和壮大优秀物业管理企业和物业管理区域，实行优秀企业年度评选公布制度，向社会公开推荐名牌及“信得过企业”，并允许其优先参加政府组织的公开招标活动，从而在规模经营上支持一批素质高、效益好、规模大、公司运转比较规范的企业，让他们锦上添花，创品牌效应。
三、加强行业监管力度，引导行业发展。
1、严格把关，控制物业管理企业数量的过度膨胀。对申请成立物业管理企业的单位或个人，凡达不到三级资质标准的，一律不予报送审批；对于三级[暂定]资质的物业企业申报三级资质时，一年内凡是无业绩或业绩极差的，资质材料初审不予通过，同时，业绩极差的要求业主委员会另行选聘物业公司，通过市场机制的作用逐步淘汰这部分企业。
2、取缔部分“三无”物业企业。目前我区物业管理市场已处于饱和状态，由于历史原因，存在较严重的“散、乱、小”现象，导致物业管理市场混乱、物业服务水平低下。为改善这一现象，拟对无资质、无项目、无人员企业进行查处，并将其清理出我区物业管理市场。
3、严把竣工验收关，加强小区建设全过程的监管，避免建管脱节。对物业管理配套设施不完善的工程，一律不予验收。
4、按照建设部《物业管理条例》及《青岛市物业管理条例》的相关规定，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则，对我区物业管理区域进行划分，并依据划分后的物业管理区域逐步开展整合工作，从而促进我区物业管理行业走想规模化、集约化发展的道路
5、参考我区实际情况，调整物业管理收费行为。会同物价部门按照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，拟定《青岛市经济技术开发区住宅物业服务分等收费标准》，将物业服务标准量化、收费标准细化，形成“菜单式收费”模式，每一项服务对应相关费用，业主可自行选择服务项目及类别，从而促使物业服务收费公开、透明。
6、对全区各物业公司开展“物业管理市场秩序专项检查”，对物业公司规章制度、人员持证上岗、劳动合同及服务合同、项目管理等情况进行检查，对存在问题的分项要求其整改，以进一步规范物业管理行为。
第二篇：物业管理公司如何提升服务水平
物业管理公司如何提升服务水平
我部根据物业公司现在的实际情况，就物业公司如何提升服务水平提出如下建议：
一、加强员工培训，不断提高员工的各项综合素质
根据综合事务部每月的投诉分析月报表显示，对工作人员的报务态度及处事方式不满的投诉不在少数，而事实上我公司的工作人员特别是小区门岗值班人员经常会与业主发生意见纠纷或造成业主误解，令业主对物业公司产生了反感的现象。另外还会存在另一种现象，就是当业主每天出入小区时，与值班人员接触的机率往往多于管理处办公室的工作人员，当然业主存在某方面的疑问时，可能会向值班人员咨询，而值班人员可能会不懂得表达或者将意思表达错误，这样也会引起业主的反感。因此，我认为物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。培养员工与人沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个工作员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主服务，对一些对物业管理存在疑问的业主，要主动上门与其沟通、交流,争取业主的信任和支持.二、作好投诉接待，正视业主投诉
当接到投诉时，有时可能会觉得是业主在鸡蛋里找骨头，没事找事来说，我们会把业主的投诉当作是毒蛇猛兽，我们会逃避现实或者找其他理由来掩饰。其实业主的投诉是送给公司最好的礼物，为何不坦诚面对？对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。不过我们现在存在的问题是每月/每周的汇总分析，往往是在例会公布一下，而根据不会引起多大的注意，令到同样的投诉三番五次的出现。所以我认为投诉分析应从区域基层做起，每周先由管理处自身做投诉汇总分析，再报
到综合事务部进行统一的汇总分析，这样会让管理处对投诉本身存在的漏洞加深认识，有利于管理处有针对性地开展工作，提高业主的满意率。
三、加强部门之间的沟通
管理处可能会对综合事务部的反映的投诉问题有一种抗拒感，会对于部分的内容会存在疑问。其实在接待业主投诉的时候综合事务部可能会存在对部分情况不了解的情况下产生误解或者错误地判断，这里面就是综合事务部与各个管理处平时的沟通出现了问题，管理处往往在出现某些异常情况且并没有与综合事务部进行沟通备案而产生误解。业主也会因为不了解的情况下投诉至综合事务部而产生误导，令业主不满意于物业公司的管理。其实物业公司每一个部门都是为服务业主，其中一个部门的解释失当可能会造成业主的误解，所以，当整个公司各个部门加强沟通，连动起来后才能把“用心做事、真诚服务”这一口号做到滴水不漏，才能有效提高整体的服务水平。
综合事务部
2009年3月29日
第三篇：提升物业管理服务水平整改方案
江夏丽景物业管理处
提升物业管理服务水平整改方案
我司学习了泉州市规划建设局关于印发《泉州市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处：
一、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：
二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：
三、环境卫生清洁方面不到位：
四、其他方面：
针对以上不足之处，提出整改措施如下：
一、保安服务方面
1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；
2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；
3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道 及小区四周；
4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;
5.门岗对外来人员 的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。
二、车辆管理方面
1、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。
2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时
开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。
3、做 好停车管理的告示宣传，於8月20日起，对各楼道 公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告 和清理，确保环境整洁有序。
三、加强环境卫生清洁方面
1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。
2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。
3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。
4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。
四、其他方面
1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。
2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。
3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。
江夏丽景物业管现处
2011年9月11日
第四篇：提升物业管理服务水平整改方案
提升物业管理服务水平整改方案
根据业主满意度调查表，发现我物业公司物业管理中存在不足之处:
一、清洁绿化方面：室外道路卫生状况差，公共卫生间清洁质量不高，且周六日卫生间无纸巾；管井洗涮池房门经常关闭，不利于客户端保洁用水。
二、秩序维护方面：室外地面停车混乱，公共秩序管理不到位。
三、工程维修方面：公共设施设备配置不齐全，空调风量小，制冷、制热效果不佳；窗户漏风，保温效果差；暖气管道漏水；电梯运行不正常，电梯内禁烟标识不明显；工程维修不及时。
针对以上不足之处，提出整改措施如下：
一、加强卫生清洁绿化
1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的清洁人员进行适度的处罚。
2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。
3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。
二、确保秩序维护到位
1.落实室外机动车停车管理方案，制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。
2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。
3.加强公共秩序管理，严格把关。
三、及时进行工程维修
1.加强电梯使用的安全管理，放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。
2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。
晋城市泰美物业管理有限公司2014年6月27日
第五篇：提升物业管理服务水平整改方案
业主调查整改方案
我公司经过对业主进行的满意度调查后，根据调查项目和内容，针对以上不足之处，提出整改措施如下：
一、保安服务方面
1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；
2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下； 3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道 及小区四周；
4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;5.门岗对外来人员的车辆一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。
二、车辆管理方面
1、落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，实施车辆的有效管理。
2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车。
3、做好停车管理的告示宣传，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。
三、加强环境卫生清洁方面
1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现
死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。
2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。
3、对地下车库进行全面清扫，实施车辆和保洁的规范管理。
4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。
四、其他方面
1、紧抓物业人员礼节礼貌及专业技能的培训，切实做到按日巡查，认真巡查；维修人员要注意服务礼仪、礼节；公共区域维修要及时，要自查自检。
2、公司有计划的针对小区的特点，根据国家法定节日开展活动，提高小区生活的氛围，使小区的文化氛围、团结力量得到提升。
3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。
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