天津二手房分析（范文大全）

第一篇：天津二手房分析

天津二手房分析

班级：市场营销2班 学号:10590206 姓名：胡珂

要分析天津二手房市场就不得不分析国内国外近5年的房产市场。房地产行业是国民经济的支柱行业，在欧美等发达市场经济国 家，二手房交易是房地产交易的主体，比例在80%左右。中国房地产 市场起步较晚，城市化尚在推进过程中，主要需求来自于城市新增人 口的首次臵业需求和原有人口的改善性需求，所以在房地产市场化的 最初十年，房地产市场呈现出以新建住房和改制住房交易为主、二手 房交易为辅的格局。

近年来，随着大量次新房进入二手房市场，以及购买新房改善

居住需求后释放出的各种改制住房，二手房交易规模迅速成长并直追 新房市场的交易规模。2008 年，北上广深等主要城市的二手房成交 套数均已超过同期新房成交套数，二手房正扮演越来越重要的角色。2008 年四季度以来，在我国应对国际金融危机、拉动经济发展的过 程中，房地产行业快速复苏，挑起了提振内需、支持国民经济的重担，更多城市的二手房成交量（成交套数/成交面积）超过同期新房。

一，房地产市场结构变迁影响的后果

因为新房和二手房的相互可替代性质；新房和二手房近几年来 的相对变动，不仅影响住宅市场总容量，还直接影响新房市场和二手 房本身供需格局和选择。

⑴房地产总容量的扩充，会加大整个行业市场的规模，增加潜在 供给的竞争，进而降低供给方影响市场的能力

中国住宅市场不断发展的过程，也就是新房不断开发的过程，同时也是新房不断转化为存量房的过程；随着存量房的不断累积，二 手房市场的潜在和现实规模也就越来越大。而二手房供给是以散户供 给为主要特征，具有个人分散决策的特征，这和新房市场主要由开发 商决策的供给特征是不同的。而二手房和新房作为相互可替代的商品 面对需求者时，房地产市场供给的集中度会弱化。在新房主导时期，新房市场供给的集中决策会引导二手房分散决策；而新房和二手房规 模基本平衡的时期，两个市场将相互影响；在二手房主导住宅市场时 期，二手房分散决策将引导新房决策。

⑵二手房和新房供给的结构变动，将使房源供给更加多元化，有 利于满足不同需要的购房者的需求

随着城市住宅市场的不断扩展，大中城市的中心地块逐渐被开

发，新房供给逐渐向市区外围转移，对于那些对区位和配套要求比较 高的购房者，市区内的二手房往往成为首选。⑶新房价格目前仍主导二手房价格走势

自 07 年以来，在重点城市，如北京、天津、成都等，住宅市场 上出现的主要价格现象有两种，一是高地价的预期效应带动周边二手 房价上扬；一是二手房和同区位的新房出现价格倒挂现象，新房价格 低于二手房。二、二手房和新房量价结构变动

2．1 成交量

总体而言北京、上海、广州、深圳等城市房地产市场起步较早，中心区域房地产开发力度较大。在可供开发土地日趋减少的情况下，新房开发逐渐向外城区或郊区转移，而市区住宅的供给主要依靠二手 房，这些城市住宅市场的二手房成交量已超过新房。随着新房不断转 化为二手房，二手房主导住宅市场的趋势将越来越明显。图表 1 2007-2009 年10 月二手房比重变动比较图

而在二线城市，如天津、杭州、成都，未来几年内将是新房和

二手房齐头并进的格局，主要分为三种情况，一种情况是以天津为代 表，由于城市规划变化和新城建设的加快，老城区逐渐边缘化，而在 新城区附近有大规模可供开发的土地，新建商品房还可以大规模持续 供给；第二种情况以成都为代表，市区尚有一定规模土地可供开发，新建商品房供给覆盖面和供给量都较大，尚可以满足市场多元化需 求；第三种情况以杭州为代表，城市规模相对较小，市中心区域区位 优势（如交通方便程度和车程）并不明显，市区土地供给匮乏可以靠 市郊土地供给来弥补，市郊新建商品房依然可以满足市场需求，市区 二手房的优势并不明显。

自 07 年起，深圳二手房成交量即超过新房；上海、北京、天津、杭州等城市的二手房成交量站总成交量（新房+二手房）的比重，已 经超过或接近40%，已经逼近新房的成交规模。

图表2 2010年各城市新房、二手房成交量比重对比图

2010 年尽管全国住宅市场处于调整期，二手房成交量占总成交的

比重基本保持40%以上的比重，广州、天津、杭州等城市的比重略有 提高。

图表 3 2008 年各城市新房、二手房成交量比重对比图

09 年1-10 月，上海、北京、广州、深圳的二手房成交量超过新

房，北京、深圳二手房成交量占总成交比重上升到60%以上；而在上 海和广州，二手房成交量占总成交比重也在55%左右；天津二手房成 交量占总成交比重上升至50%；天津、成都、杭州09 年二手房成交 量占比基本和08 年持平。

2．2 均价变动

07 年，上海、成都、南京的二手房年度均价水平已经超过新房，上海比较明显，二手房交易主要在市区，均价较高；而新房主要集中 在郊区，甚至是边远地区，所以均价较低。北京、深圳、广州、武汉 等市的二手房均价基本和新房均价持平。上海北京广州深圳天津成都杭州武汉南京

08 年，二手房均价维持在较高的水平；本年度内新房价格有所 下调，从而整体上除上海、南京外，北京、天津、杭州的二手房年度 均价水平也相继超过新房；广州、深圳二手房均价略高于新房，大体 持平。

09 年1-10 月，一些热点区域的二手房随周边地块的热拍有所升

值，但整体均价水平并无较大变动, 基本维持了08 年以来较高的均价 水平。重点城市新房价格上涨较快，上海、北京、天津、杭州新房均 价与二手房均价差距有明显缩小，重点城市二手房均价与新房均价持平或者超过新房均价。

三．目前国家对房地产交易出台的政策

一、严格落实国家调控政策，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，确定年度新建住房价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

二、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，2011年建设公共租赁住房、定向安臵经济适用住房、限价商品住房等保障性住房

23万套。对不同层面困难家庭发放三种补贴，全年共发放8.5万户。扩大住房保障范围，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造200万平方米。

三、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。

四、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲臵1年以上罚款。

六、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

七、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风

险，确保新建商品住房预售资金的安全。

八、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。

九、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。

十、明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。

由以上政策可以看出国家对房地产行业的发展做出了最大的调控，新政策新法规的出台消减了炒房买房人的利益，使天津房地产市场炒房热的风潮有所降低，使更多的房子急于脱手，避免房主持房过多，市民无力买房的现象，目前就天津来看，由于滨海新区的兴起使新房买卖有所抬头，二手房市场份额受到冲击，但是国家对国民购买第二套房的压制又使那些急于住新房的房主希望把旧房卖掉，同时也带动了二手房市场，就目前国际大方面房地产行业面临的重新洗牌，会很大程度上波及到天津房地产市场。新政策的出台，会使天津房地产趋于稳定的发展，使市场经济能力流向对社会发展更有利的方向，也对天津二手房指明了良性成长的方向。

四、几点重要结论和探讨

4.1．二手房交易规模壮大，影响新房投资开发决策

二线城市，天津新房和二手房将会在未来几年内齐头并进发展。在此趋势下，对于一线城市的新房开发投资来讲，受二手房市场的影响将日趋加强：二手房分散决策的不可控性带来的对市场价格和房源供给的冲击，将会对新房供给和定价形成巨大的影响；对开发商而言，忽视二手房市场的变化将可能导致新 房开发投资决策失误。

4.2．二手房市场规模积累和周转率提高，也将扩大对住宅消费决策 的影响，进而影响新房的开发设计

新房向二手房转化的过程中，投放到市场上可供交易的二手房 将获得补充，增加住宅市场的总量供给；二手房市场中的一部分住宅 将成为购房者过渡性住宅而频繁在住宅市场上周转交易，这样的消费

形态将冲击新房开发理念和产品设计理念以及营销策略。近三年来重点城市二手房和新房量价结构变动及其影响分析 4.3 天津市场的文化环境使二手房周转率将有所提高

国人安土重迁观念很重，住宅不仅是一座“房子”，更是“家”，是安全归属地，人们对其长期生活的处所，有浓厚的情感，不肯轻易 “挪窝”。房价高企将促使人们住房理性消费观念的日趋成熟，中国 住宅市场“一房定终身”的消费形态将有所弱化，作为大宗不动产的 房产在消费上可能会更有阶段性消费的特征，例如：经济能力弱的时 候买小房子，待经济能力好的时候再买大房子；孩子受教育阶段在名 校附近买房，而孩子完成教育再将学区房卖出。类似的阶段性消费将 进一步提高二手房市场的周转率。

4.4 二手房投资价值除了受市场整体上升趋势影响外，将更多的依赖 于具体特性

一般而言，二手房都从新房接盘而来，其成本较房地产商开发 成本该房的成本要高；而其出售价格很难超过同地段的新房，因此投 资二手房的成本偏高而风险偏大。在中国房价已经高位运行的情况 下，靠市场上升大势拉动二手房整体价格的趋势将逐渐消失，但由于 天津二手房的自身的特征，例如地理位臵、周边开发等因素而升值的趋势 依旧存在，二手房的投资价值将更紧密地和这些特征联系在一起。4.5 天津新房投资价值将比照周边二手房投资价值的模式

投资性房产最终是要在二手房市场上出售实现投资价值，随着 二手房市场规模逐渐超过新房，新房周边可参照的二手房价值及其升 值潜力将最终决定新房的投资价值而不是相反；精品再精最多也只能 决定自身的价值，而无法决定普遍的交易价格。

4.6 二手房对住宅市场的影响近几年尚有一定的波动性

天津的二手房在城市成交规模随房源的去库存而会有所波动，天津的二手房规模持续积累和壮大的整体趋势不会逆转。__

第二篇：天津二手房买卖合同-天津二手房买卖合同

天津二手房买卖合同-天津二手房买

卖合同

甲方(出卖人)： 身份证件号码：

乙方(买受人)： 身份证件号码：

甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

(一)座落于______________________，建筑面积为______平方米;套内建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面

积______ ______平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为_______________;

(三)房屋平面图及其四至见房产证;

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。

第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。

第三条计价方式与价款

按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米_______元，总金额人民

币________元整;房价款的支付方式__________、支付时间为___________：

乙方在____年___月____日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写)_________________元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。

第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：

第一期：在_______________________________________，付人民币_______万元;

第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款__________万元。

第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币_______万元。

以上款项，由乙方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人银行帐号。每次收到款项后三日内甲

方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的，则乙方凭其持有的银行开出的转帐凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。

第五条

1、甲、乙双方定于__________正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

2、双方定于________________前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

3、甲方应在_____________前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。

在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由_________承担。天津二手房买卖合同

除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由__________甲、乙双方按国家规定各自承担。

第八条乙方违约责任：

1、乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过3个月时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

2、如果乙方有其他严重违约行为的，则乙方已经支付的定金归甲方所有，甲方有权解除合同，乙方其他已经支付的款项退还给乙方。

第三篇：天津二手房买卖合同范本

出售方（以下简称甲方）：

买受方（以下简称乙方）：

居间方（以下简称丙方）：天津×××房地产经纪公司

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于天津市×××房产交易而签署的《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》和《成交确认书》作如下补充：

1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币××元整（￥××.00元）。丙方的服务费以甲方净得款项为基础收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有代理费、过户费及过户时产生的所有税费。

2、经甲乙双方协商一致，该房屋购房定金为人民币×万元整（￥×0000.00元），乙方最迟于××年××月××日前将此房的购房首付款人民币××元整（包含定金人民币×万元整在内）自行过给甲方，以三方签署的定金收付书及甲方首付款收到证明为准，丙方经纪人陪同。所有定金冲抵购房款。

4、经甲乙双方协商一致，本协议签订后甲乙双方不得反悔。如乙方反悔，则甲方不予退还定金，并支付甲方合同额10%作为违约金。如甲方反悔，则甲方双倍退还定金给乙方，并支付乙方合同额10%作为违约金。

5、经甲乙双方协商一致，甲乙双方自行过首付款，自行物业交割，丙方经纪人陪同。尾款部分见契税票后（也可为见房本，契税票对卖家有利，房本为买家有利）由银行直接放款给甲方。

（上条为没有资金托管的首付，做资金托管的应该另行规定）

6、经甲乙双方协商一致，在甲方证件齐全、积极配合的情况下，乙方最迟于××年×月××日前办理完房屋全部交易手续，保证甲方在此日期前收到总售房款人民币×××元整（￥××0.00元），如逾期乙方须以日为单位向甲方支付违约金，违约金按日计算为房款总额的万分之×。

（上条对卖房有利，违约金较高。可再约定，如为应付房款与已付房款之差的万分之××）

7、经甲乙双方协商一致，在乙方贷款获得批准，甲方应在个工作日内配合乙方完成过户手续。

8、经甲乙双方协商一致，在甲方收到房屋全款人民币××整（￥××00.00元）后的××个工作日内将房屋腾空交给乙方，房屋交付给乙方后仍留在室内的物品则视为甲方放弃，乙方可任意处置。如甲方逾期交房，违约金按日计算为房款总额的万分之×（此条对买房有利）。丙方陪同甲乙双方自行处理此套房屋的物业交割手续。

9、经甲乙双方协商一致，甲方将房屋内现有的固定设施留给乙方，其中包括空调×部，抽油烟机×个，燃气热水器×个，燃气灶×个，……，已固定在墙体上的柜子不予拆除。

10、经甲乙双方协商一致，甲方在双方过户后×个月内把户口从××房内迁出。

11、经甲乙双方协商一致，……（关于物业交割，各承担各的费用）

12、经甲乙双方协商一致，甲方应在×个工作日内完成央产房上市手续，上市相关费用应由甲方支出。（如为第一次上市的央产房，需要这条。有些超标的需要补不少钱。但要注意，交易时的土地出让金一般还是乙方出的，没多少）

13、如在交易过程中国家政策有变动，以政策变动后为准。

此补充协议与《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》和《成交确认书》具有同等法律效力，如有冲突以此补充协议为准。

此协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份：

甲方：

乙方：

丙方：

年月日

第四篇：天津二手房买卖合同(自行成交)

二手房屋买卖合同

卖方： 身份证号码： 身份证地址： 现住址： 家庭电话： 手机： 买方： 身份证号码： 身份证地址： 现住址： 家庭电话： 手机：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）地址为：

房屋总层数为

层，建筑面积为

平方米。第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证号为：________________________。

（二）土地使用状况

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该房屋占用的国有土地使用权以________（出让或划拨?）方式获得。土地使用权年限自

年

月

日至

年

月

日止。

（三）该房屋性质为商品房。

（四）该房屋的抵押情况为已经设定抵押（抵押权人为

银行）。

（五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。第三条 清还银行抵押贷款相关事宜的约定

1、卖方负责该房屋的清还抵押贷款尾款事宜。第四条 成交价格和付款方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。

上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。

（二）买方付款方式如下：

1、本合同签订后

日内，买方向卖方支付定金即人民币

元整，该笔定金计入首付款资金中。

2、该房屋在房屋权属登记部门办理正式权属转移登记手续后，买方将购房资金首付款即人民币

元分成两部分支付，一部分人民币

元存入天津市存量房屋交易资金监管账户内，一部分人民币

元存入卖方提供的个人账户内（户名：

，账号：

，开户行：）。剩余购房资金买方采取银行贷款方式支付，贷款将以受托支付形式发放至天津市存量房屋交易资金监管账户内。

3、关于贷款的约定

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买方向【

银行】申办按揭贷款，拟贷款金额为人民币

元（小写），元整（大写）。买方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第 种方式解决：（1）买方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买方自行负担；（3）本合同终止，买方支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买方承担。

第五条 权属转移登记和户口迁出

（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息。

（三）卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息。

第六条 房屋产权及具体状况的承诺

卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金给买方，同时双倍返还买方已经支付的定金并承担其它赔偿责任。

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卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。

卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第七条 房屋的交付和验收

卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：

1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;

3、移交该房屋房门钥匙;

4、按本合同规定办理户口迁出手续;

5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户;

6、本合同规定的其他应完成的事项。

本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

第八条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付

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款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：

1、买方需付税费：（1）营业税;（2）城市建设维护税;（3）教育费附加;（4）印花税;（5）个人所得税;（6）土地增值税;（7）房地产交易服务费;（8）土地使用费；（9）提前还款短期贷款利息（如有）;（10）提前还款罚息（如有）；（11）印花税;（12）契税;（13）产权登记费;（14）房地产交易服务费;（15）《房地产证》贴花等。

2、卖方需付税费：

因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。

第十条 违约责任

一、逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。

二、逾期付款责任

买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：

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1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。

三、交易中止责任

1、因卖方原因造成交易中止，包括卖方涉及诉讼，房屋在交易过程中被司法部门查封等原因，造成房屋交易无法按照协议继续进行的，卖方应双倍返还买方所支付的定金，并按照协议规定向买方进行赔偿。

2、因买方原因造成交易中止，卖方有权扣留买方所支付定金，并按照协议规定向买方提出赔偿。

第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉;第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应

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当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

第十四条

其他约定

买、卖双方约定，就此房屋的买卖事宜应签并仅签署两份协议，除去本协议外还应在房屋有权登记转移部门签署《天津市存量房屋买卖协议》，如本协议与《天津市存量房屋买卖协议》在成交价格和付款方式上存在差异，则以本协议为准。

卖方（有权签署人）：

买方（有权签署人）：

合同签订日期：____年____月____日

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第五篇：二手房中介法律问题分析

二手房中介业务的法律问题分析

班级：08工商1 姓名：于志鹏 学号：08540106 摘要：房地产中介服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产中介服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。二手房经纪业务的快速发展的同时，一些经济中的问题也暴露出来，阻碍着房地产经纪行业的健康发展。这一行业暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不够规范、从业人员素质低下诚信问题日益严峻等一系列问题，却也不能不教人担忧。涉及到的法律层面的问题是如今房地产中介业务亟待解决的问题同时也是房地产市场健康良性发展的保障。

关键词： 房地产中介 二手房 法律问题 对策分析

房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、臵换等提供信息及信托劳务工作的中介服务不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。在房地产中介的经济业务范围之中房地产的经济业务所占比重最大，其在法律上出现的纠纷问题最多。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介。

近年来，随着房地产市场的迅猛发展，房地产中介也随之如雨后春笋般发展起来。特别是近两年，全国不同的地区均出现了房地产热，这是我国改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形成使房屋不再是一种单纯的生活用品，而逐渐成为一种真正意义上的商品，商品的有序流转又加速了二手市场的进一步完善和成熟。相对于一手房来说，二手房交易中形式的多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性，因而出现的法律纠纷最多，如不采取有效的措施，将严重阻碍房地产中介行业的健康发展。

目前，二手房领域房地产中介中所存在的问题主要有一下几个，成为阻碍二手房经纪业务的瓶颈。

（一）企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱。规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的近500个企业中，10人以下的占到84%；超过50人的仅占5.1%。房地产中介企业资产总计在50万元以下，占全部企业的64%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。

（二）行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才。据经济普查资料显示，在所有从业人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地产企业平均水平7个百分点，低于全市二三产业平均水平6.6个百分点。从而导致从业人员的素质参差不齐，其综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。

（三）信息虚假、诚信问题严重阻碍发展。调查中，一些房地产中介单位的负责人表示，部分不法房地产中介公司通过压上家瞒下家、赚取差价、违规经营等手段坑害消费者的行为，不但使消费者的财产受到损失，而且还为整个行业的发展带来了极大的隐患。由于二手房房源信息市场发展不规范，监管力度不足，一些不法房地产中介单位为追求短期效益，臆造虚假信息蒙骗购房者，不让买卖双方面谈，以此赚取差价，甚至故意隐瞒房屋缺陷情况的现象时有发生，造成整个行业在消费者的心里大打折扣，导致大部分消费者有意识地避免通过房地产中介进行交易。

造成二手房中介问题成因主要表现在：

（一）房地产中介机构不完善，未形成科学的管理体系。目前，从事房地产中介服务的机构，既有专业的，也有兼营的。一些房地产中介机构在房地产中介服务活动中搞不正当竞争，形成区域垄断和封锁，部分估价机构无原则迎合客户需要，有意高估或低评，导致评估结果有失公正。房地产中介机构内部规章制度尚不完善。有的机构业务质量控制、档案管理、财务管理、业务责任奖惩等措施和制度空缺。即使有这些相应措施和制度，也未能真正执行。目前，全国在房地产中介服务行业管理方面还没有形成统一的衡量中介机构工作质量的认同标准，从而也不利于房地产中介服务行业的健康发展。

（二）房地产中介人员业务水平不高，难以形成高效、规范的中介服务。虽然我国已建立房地产评估人员、经纪人员资格认证制度，形成了全国统一的考试制度。但对于咨询、经纪机构，我国还未建立严格的市场准入制度和规定。中介机构一旦发生不良行为，缺乏相应的处罚规定或处罚执行不到位。而事实上，经纪代理在房地产中介服务业中占主流地位。在一些发达国家，不论买卖存量房还是增量房几乎都是通过中介进行交易。目前，我国中介人员、业务水平不高，对与房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计、市场营销、信息处理等知识，了解甚少，不能处理较为复杂的经纪业务。如客户隐瞒房产是共有财产的真实情况，委托中介代理销售房产，而中介对于代理所需材料和程序不能严格审查和辨别，导致不合法的经纪代理行为。在代理销售楼盘中，没有丰富的市场营销知识，没有畅通的市场信息，就难以实现高效的经纪代理服务。

（三）行业监管不力。目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到。由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。

（四）有关房地产中介机构的法律、法规不够完备。随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产中介服务业已成为房地产市场的一个重要组成部分。房地产中介机构如何在房地产市场中规范高效运作，制定一套有关房地产中介服务业的完备法律法规显得非常必要。目前，我国在房地产中介机构从业人员的资格“准入”、对行业的监督和罚则等方面缺乏明确的立法。而且，我国现已颁布的与房地产中介有关的法律法规还难以完善对房地产中介机构的管理，在房地产中介服务中遇到的有些问题仍无法可依。

从法律层面的所提出的对策，主要有以下几点：

（一）加大有关房地产中介机构规范和监管的立法力度。房地产中介机构的规范和监管，必须有相关的法律法规作保障。规范房地产中介企业的市场准入和退出制度。规范市场准入制度，加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书；严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加快建立健全行业退出机制，保证市场上现存企业的质量

（二）建立法制环境。没有法制环境的保障就不可能有市场经济赖以生存和发展的基础，但是法制环境必须通过长时期不断改革才能逐步形成。建立中介机构必须符合规定的条件，按照一定的程序，由主管部门审查批准，并到工商行政管理部门注册登记，方可开业。建立完善的中介从业人员的资质和资格认定制度，严格考核和培训制度。

同时规范从业人员的经营行为，所有进入市场的个体中介人员必须向市场主管部门登记姓名、住址、身份证号及电话等相关资料，工作时必须佩戴统一编号制作的工作证，便于群众识别；规范收费标准，制定收费项目和收费标准，统一执行，并向消费者进行公示，杜绝中介机构的恶性竞争和滥收费、不合理收费等坑害消费者的不良行为；规范合同文本，制定出分别适应用于不同中介业务的合同文本，合同明确规定委托权限、各方应遵守的约定、办理时限、工作进度、佣金的结算方式、违约责任、及争议解决方式等条款，在同一地区统一实行。

（三）要组织相关政策、法律法规的培训，加大法制法规的宣传力度。在调查中，我们发现部分房地产中介从业人员和绝大部分民众对房地产中介的相关法制法规知之甚少，有些行为都不知道是违法的，可见对房地产中介从业人员的法律知识培训很有必要。对于广大人们来说，加强法制法规的宣传，使他们能知法、用法、守法，既可以防止他们受骗上当、又可以使他们对中介企业起到监督作用，从而促使房地产中介服务人员自觉遵守法制法规。

同时中介公司也要处理好以下问题,最大程度上避免在业务中出现法律纠纷。

（一）远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕，人人都想吃一口，价格战是中介公司经常采取的竞争手段。天津市中介公司一般收取房屋成交价1%至2%的佣金，为争市场，中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存，只有以其他方式寻求利润，所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己，损坏了中介公司的形象，扰乱了二手市场的秩序，影响了二手市场的发展，这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。

（二）规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益的中介合同，更应当根据交易的不同形式，制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的，也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。

（三）如何对付“甩中介”的行为。暗箱操作不允许，约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易的情况，这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款，约定惩罚性违约金，这是有合同法依据的。一旦出现这种情况，中介公司可以通过法律手段维护自己的权益。

中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色，一些复杂的交易要想没有中介公司的参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物，已有相当长的历史。近年二手房市场的繁荣为中介公司提供了一片广阔的活动天地，所以房屋中介公司如雨后春笋般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，严重影响了中介公司的形象，致使人们买房卖房都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大，从而影响了二手市场的正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治，使其规范了许多。但一个市场的成熟是需要相当长的时间的，需要所有的中介公司共同努力，依法经营，并切实维护自己的权益，才能保护自己的市场并使其有序发展。