关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定

第一篇：关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定

上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用

地出让管理的若干规定》的通知

沪府办〔2017〕19号

各区人民政府，市政府有关委、办、局：

市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2017年3月31日

关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定

第一条（目的和依据）

为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》和《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号），制定本规定。

第二条（定义）

本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。

本规定所称的经营性用地出让全生命周期管理，是指以提高土地利用质量和效益为目标，以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

第三条（适用范围）

本市新增的经营性用地，以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，按照本规定执行。历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让、集体经营性用地入市试点等情形，参照本规定执行。

第四条（基本原则）

（一）坚持市场配置资源，公平、公正、公开出让土地；严格限定划拨用地范围，营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地实行有偿使用制度。

（二）坚持遵循经营性用地全要素管理，将经营性用地项目建设、功能业态、运营管理、节能环保等要素与其他出让条件纳入土地出让合同管理，注重经济效益向注重经济、社会、环境综合效益转变。

（三）坚持实施土地利用全过程管理，以土地出让合同为平台，实现建设用地开竣工、运营管理、公益性责任和建设用地使用权退出的全过程管理。

第五条（管理职责）

市和区规划土地部门是本市土地出让工作的主管部门，负责经营性用地出让管理，是经营性用地的出让人。

经营性用地出让前，出让人应征询相关职能部门意见，在对征询意见进行综合汇总的基础上，在出让文件中明确出让地块的各类建设管理要求。

本市规划土地、投资、产业、建设、房屋管理、环保、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等相关职能部门按照“公平、公正、公开”的原则，提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入土地出让合同，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。

第六条（规划管理要求）

出让人应根据控制性详细规划要求，确定出让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数等出让条件。通过土地出让前规划实施评估，进一步完善公共服务设施、公共空间等公共服务功能要求。

规划确定的城市重要特定地区（如城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等），应在控制性详细规划的基础上，开展城市设计，并结合开发机制，编制控制性详细规划附加图则，经批准后纳入土地出让合同。

第七条（土地出让研判）

加强土地出让前的研判工作。规划土地部门应结合相关部门征询意见，对拟入市出让地块进行研判。从地块符合本市土地利用总体规划和城乡总体规划情况、控制性详细规划批准情况、土地储备规划计划批准情况、涉及土地农转用征收手续办理情况、地块前期动拆迁实施情况等方面，分析土地出让合规性和合理性。进一步明确社会停车场、物业用房、社区公共服务设施等公建配套设施建设要求。

第八条（建设管理要求）

拟出让土地上的建设项目，应符合以下建设管理要求：

（一）加强项目开竣工时间管理要求。出让人应结合建设项目的建筑体量、规划建筑设计、管理要素等条件，合理约定开工、竣工时间，并可按照土地出让价款的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金金额。

出让人应及时提示、督促受让人按照合同约定的开工、竣工时间进行开发建设。对逾期未开工满一年的项目，出让人应及时开展闲置土地调查和认定，合理界定土地闲置形成原因，依据国土资源部发布的《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。

（二）落实建筑绿色环保节能管理要求。建设、房屋管理部门应按照规定，对绿色建筑、装配式建筑和废弃混凝土资源化利用等配置提出建设要求。

（三）配建保障性住房管理要求。房屋管理部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意见，明确保障性住房的同步建设、同步配套、同步交付、建成后无偿移交等要求。

（四）落实全装修住宅管理要求。房屋管理部门可对住宅用地中应落实全装修住宅建设比例提出意见，明确全装修住宅建设程序应按照有关规定执行。

（五）公共服务功能要求。明确地块公共服务配套设施或公共空间的建设、使用要求以及产权归属。

（六）保护保留建筑要求。规划土地、文物、房屋管理等部门应对地块内保护保留建筑的使用、维护、修缮等提出要求。

（七）绿化管理要求。绿化部门应对地块内绿化面积、绿地率等提出相关要求。对于多层建筑物业，绿化部门可对屋顶绿化提出相关要求。

第九条（功能管理要求）

办公用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求。出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。

商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，应结合土地用途和项目情况，由相关主管部门对项目应达到的功能提出要求。

第十条（运营管理要求）

拟出让土地上的建设项目，应符合以下运营管理要求：

（一）商业运营要求。投资、商业、产业等部门可对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求，旅游管理部门可对酒店功能的用地提出星级要求和管理标准。

（二）物业持有和销售要求。为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，投资、商业、产业等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。

出让合同中可约定由建设单位持有部分住宅物业，用于租赁（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的保障房等物业外）。

出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的物业外）。

第十一条（建筑节能和环境保护要求）

拟出让土地上的建设项目，应符合以下建筑节能和环境保护要求：

（一）建筑节能管理要求。为降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商业、办公、商品住宅等用地建筑应按照绿色建筑标准建设，并达到国家和本市有关绿色建筑管理规定要求。

（二）土壤环境（含地下水）保护要求。经营性用地出让前，相关单位应按照环保标准和规范要求完成土壤环境（含地下水）调查评估，确存在污染并需要治理修复的，应组织实施修复并达到环保要求。调查评估及修复等相关材料作为土地出让合同的附件。

经营性用地出让后，在使用过程中发生污染的，应按照“谁污染、谁治理”的原则，承担土壤环境（含地下水）调查评估及修复的责任及费用。经相关认定造成严重环境污染的，出让人可按照合同约定解除出让合同，无偿收回土地使用权，并有权追缴土壤环境（含地下水）修复的有关费用。

经检测符合环境要求的土壤耕作层，应按照合同约定运送到相关耕地整理复垦项目区域利用；地下空间利用产生的渣土，应按照合同约定运输到滩涂造地、景观营造等区域处置利用。

第十二条（土地出让方式）

商业、办公、商品住宅等经营性用地应采取公开招拍挂方式出让；对功能实现、运营管理、建设条件等方面有特别要求的出让地块，可通过拟供应计划公示、预申请、招商信息发布等形式，提前入市公开信息。

位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地，可采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，可采取协议出让方式供地。供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，应采取公开招拍挂方式出让。

第十三条（土地出让价格）

出让人应根据土地评估价格、土地市场情况等，在市场评估的基础上，结合经营性用地全要素管理要求，经集体决策，综合确定拟出让地块出让起始价或底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%。

第十四条（土地出让年限）

商业、办公、商品住宅等经营性用地出让年限不得高于法定最高出让年限。营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，可根据项目实际情况，实行弹性出让年限，出让年限不得高于法定最高出让年限。

第十五条（规划建筑方案管理要求）

建设、规划土地部门应严格按照经批准的控制性详细规划及土地出让合同规定的土地用途、建筑规模、规划建设条件以及经批准的规划设计方案、建筑要求、建（构）筑物保护保留要求、建设标准、基础设施及建筑物使用性质等进行管理。

第十六条（转让管理要求）

土地受让人应按照土地出让合同的约定进行开发建设，依法进行预销售、转让等行为，建设用地使用权转让后，受让人应履行原出让合同中约定的权利和义务。转让时应符合以下条件：

（一）属于房屋建设工程转让的，应付清土地出让价款并领取土地使用权证书，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并完成房屋建设开发投资总额的25%以上。

（二）未达到房屋建设工程转让条件的，土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足土地出让合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。

（三）商业、办公、商品住宅等经营性物业在满足预售或销售条件后，受让人在提交预售或销售许可申请时，除应提交相关规定材料外，还应提交自持物业的具体位置、面积等相关材料，具体由市房屋管理部门另行制定。

（四）受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。

对营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，须经出让人同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购。

对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。对因破产、重组、撤销等特殊情形确需转让约定持有房地产的，须经出让人或者相关管理部门同意，或按照约定由出让人或其指定部门优先回购。

商业地块规划为酒店用途的，应以规划确定具有完整功能、可独立使用的范围，作为房地产的基本单元。

第十七条（土地出让要素评定）

出让人作为要素评定的组织部门，应组织相关管理部门以法律、法规和土地出让合同为依据，在建设管理、综合验收、土地出让期限届满以及土地出让合同约定的其他监管环节，对各项管理要素进行评定。规划土地部门应加强规划土地执法监察，及时发现擅自改变土地用途、建设条件的情形。

建设项目竣工后，在土地核验环节中，由出让人依据出让合同约定的建设管理、功能管理、运营管理、建筑节能和环境保护等要求，组织征询相关部门的验收评定意见，经汇总后作为土地核验依据。

第十八条（违约责任）

受让人在履行合同中存在违反相关法律、法规规定行为的，有关职能部门应依法予以处罚或处理。受让人在接受处罚或按处理要求完成整改后，出让人可视情况履行出让合同或变更、解除出让合同。

受让人未按照合同约定开发建设，出现以下情形之一的，出让人有权解除合同，并按照合同的约定，收回土地使用权。对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定：

（一）受让人因自身原因未按照合同约定时间开发建设，造成土地闲置，土地闲置满两年未动工开发的。

（二）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的。

（三）违反相关法律法规规定或未能达到出让合同约定的建设、功能、运营、节能环保要求，拒不改正、拒不接受处罚的。

第十九条（登记管理）

规划土地、房屋登记部门应按照土地出让合同约定，在受让人申请办理登记时，将建设用地使用权人出资比例、股权结构等作为登记的附件材料，登记机构应将登记的附件材料一并归档。

受让人应按照《不动产登记暂行条例》及本市有关规定，申请办理房屋使用权初始登记，登记机构不得为土地出让合同约定的自持物业单独办理登记。

权利人在土地出让合同约定的物业持有期间内，签订不动产转让合同和办理转移登记，或变更不动产权证附记栏中注记的上述约定内容，需提供出让人审核同意的意见。

第二十条（抵押管理）

经营性用地使用权抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。

按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行原出让合同中约定的权利和义务。

第二十一条（工作机制）

建立全市统一的土地全生命周期管理信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地使用条件、利用绩效等履约情况纳入信息平台，通过多部门信息共享、协同管理，建立动态实时的监督管理机制，实现全程一体化管理。

各管理部门按照职责，落实土地全生命周期管理要求，对出让合同约定的相关管理要素开展日常监管，并及时更新监管结果信息。市、区规划土地部门负责土地出让管理工作的协调和督办，按照土地合同约定的要素管理期，限期向各归口管理的职能部门发送监管清单，汇总监管结果。

第二十二条（诚信体系）

逐步推行企业诚信体系建设，建立企业信用档案。由区政府会同相关部门在项目审批、核准、备案以及融资抵押等方面加强企业信用监管，限制或禁止诚信异常企业参与土地交易。

第二十三条（实施日期）

本规定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上海市规划和国土资源管理局

2017年3月30日

第二篇：进一步规范经营性房地产用地出让

进一步规范经营性房地产用地出让

5月12日，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》，对我省进一步规范商品住宅用地以及捆绑商品住宅用地在内的其他经营性用地出让工作，提出了健全土地出让决策机制、建立土地出让公告审查制度、强化土地出让信息公开、杜绝随意变更土地用途和规划条件、规范土地出让金收支管理、加大监督检查力度等６个方面16条具体措施。

健全土地出让决策机制

●加强土地出让计划管理

●完善土地出让决策程序

各市、县（区）政府要按照“城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”的原则，科学制订建设用地供应计划，特别是经营性房地产用地出让要规模适度、有序释放，防止出现土地闲置和房地产市场大起大落。出让经营性房地产用地，应由市、县（区）国土资源部门会同规划等部门编制土地出让方案，并按供地权限报政府审批；市、县成立的土地管理委员会等土地出让议事协调机构，其负责人由政府主要领导或分管领导担任；涉及国有土地资产处置和土地出让重大事项的，应向本级党委报告；各级政府要按照“专业评估、集体研究、结果公示”的要求，依法履行土地出让管理职责，决策过程应公开透明、有案可查、永久追溯。

建立土地出让公告审查制度

●实施土地出让公告动态监测预警

●禁止违规设定前置条件

●限制挂牌出让和“毛地”出让

建立健全土地出让违规预警体系，对土地出让公告中的出让条件实施网络审核过滤和违规预警；上级国土资源部门应加强对各类土地出让公告的动态监测监管，发现违规设定前置条件的，应责令暂停出让活动，限期纠正，并追究有关责任人责任，已成交的，其土地出让合同无效。各市、县（区）在出让经营性房地产用地时，不得违规在土地出让公告及相关出

让文件中为特定竞买人设定以下前置条件：要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩，要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模（面积）、建筑规模、建筑高度等建筑业绩，要求竞买人必须在某行业协会、著名媒体公布的行业排名中位居前列，或者提交相关证明文件，要求竞买人必须具有某特定品牌，或者提供某品牌企业愿意入驻的意向书（承诺书）等相关证明文件，要求竞买人必须是上市公司、国有企业或本地企业，上述情形以外的其他具有排他性的前置条件；土地出让公告应当使用统一编制的规范文本，公告发布后，不得在竞买须知或其他相关文件中加设排他性条件。经营性房地产用地应主要采取招标或拍卖方式出让，确需采取挂牌方式出让的，其土地出让公告方案及相关出让文件应当报送上一级国土资源部门审查；严格执行净地出让规定，凡拟“毛地”出让的，在批准土地使用权出让方案之前，应按权限将土地使用权出让方案、土地出让公告方案报送上一级国土资源部门审查；土地使用权出让方案、土地出让公告方案及相关出让文件未经审查通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。

强化土地出让信息公开

●实行统一平台集中交易

●定期更新公布基准地价

●改进出让信息公开方式

在试点完善的基础上，逐步将全省经营性用地挂牌、拍卖出让纳入土地使用权出让网上交易系统，实现在统一平台上进行集中交易。各市、县（区）政府要对不同用途、不同等级土地的基准地价及时进行更新并予以公布；基准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整；基准地价的基本内容、调整系数须在省国土资源厅门户网站、土地使用权出让网上交易系统等媒体上向社会公布。土地出让公告和出让结果应通过土地使用权出让网上交易系统、中国土地市场网等媒体向社会公开；要建立经营性房地产用地数据库，编制地价查询图，公布各类经营性房地产用地的成交地价（楼面地价）、土地用途、规划条件、出让年限等信息，接受公众查询和社会监督。

杜绝随意变更土地用途和规划条件

●严格规划条件变更审批

●规范地价评估和收取

●禁止擅自改变保障性住房用途

土地出让后，不得随意改变批准的土地用途和容积率等规划条件；符合规定需变更土地用途和容积率等规划条件的，应根据相关规定，严格履行专家论证、公示（或听证）等规划修改程序，不得以政府会议纪要等形式替代规定的调整变更程序；国土资源、建设、规划部门需加强土地出让后合同约定、规划条件执行情况的监督检查。对经批准改变规划条件的，必须补交土地出让价款，补交价款必须按规定进行专业地价评估后按程序集体研究确定；各市、县（区）政府要制定补交价款的统一标准，不得采取“一事一议”、“一案一策”的做法随意确定土地出让价款的补交数额，不得未经评估直接确定土地出让价格、依据错误或失效的评估报告确定土地出让价格、先议定土地出让价格再委托评估；各级国土资源部门要加强对土地估价中介机构的监管，会同土地估价行业协会严肃查处土地估价过程中恶意串通、出具虚假失实评估报告的违规执业机构和人员。严禁以建设保障性住房名义取得用地审批后变相进行经营性房地产开发和销售；承担保障性住房开发建设的单位擅自增加建筑规模的，其增加部分不得进入市场销售，市、县（区）政府及国土资源、规划、房产主管部门不得采取补办土地出让手续、补收土地出让价款的办法，准许其按商品住宅进行销售，也不得予以办理土地、房屋产权登记手续；对历史上已建成并剩余的保障性住房，应由政府按规定收回并统一进行公开处置。

规范土地出让金收支管理

●严格“收支两条线”管理

●不得违规减免土地出让价款

土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理，收入全额纳入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理；不得直接委托企业出资对出让前的经营性房地产用地进行一级开发，约定出让后返还投资，并对土地

出让收益或溢价进行分成，不得违规通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由受让方作为征地和拆迁补偿费直接支付给农村集体经济组织或农民。土地出让成交后，土地出让价款必须全部缴清方可发放土地使用权证，不得按土地出让价款缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续；未按出让合同约定履行各项义务，未缴清土地出让价款、未取得土地使用权证、未完成开发投资总额的２５％以上（不含土地出让价款）等法定条件，以及出现土地闲置的，不得办理土地转让手续。

加大监督检查力度

●强化对土地出让行为的全程监督

●严禁违规干预土地出让

●落实共同责任机制

建立健全土地出让网上监管机制，实现对土地出让权力运行链条进行在线监控；经营性房地产用地出让计划、基准地价（或最低出让价格）、宗地出让公告、出让方案、出让底价评估确定、批准变更土地用途和规划条件等基本信息，必须在政务信息系统上接受全程电子监察。各级党政领导不得滥用手中权力，以打招呼、批条子、私下授意等各种形式干预土地出让工作；经营性房地产用地在公开出让之前，不得通过会议议定、投资协议等形式事先确定开发业主、约定或承诺优惠地价，或者以承诺返还土地出让金等形式变相低价出让土地；土地出让行为被认定违法违规的，应追究相关单位责任人员的责任。各级党委要切实负起党风廉政建设的主体责任，把预防和治理土地出让领域腐败工作作为落实党风廉政建设责任制的重要内容来抓；各级纪检监察机关要切实负起党风廉政建设的监督责任，督促各地各有关部门在土地出让中认真履职；省委巡视组要把土地出让领域是否存在违法违纪问题作为巡视的重要内容，强化巡视监督；审计部门要把土地出让专项审计作为经济责任审计和领导干部离任审计的主要内容，不断强化审计监督工作力度；各级国土资源、建设、规划部门要加大执法力度，省国土资源厅要组织开展对土地出让领域违法违规行为的专项整治，及时依法处理到位，并建立健全与任免机关、监察机关的案件移送机制。

第三篇：《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》

江苏省金坛市人民政府关于印发《金坛市经营性建设用地容积率管理规

定》的通知

各镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市直各单位：

《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二〇〇九年十一月二十三日

金坛市经营性建设用地容积率管理规定

第一章 总则

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》和江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划治理和监督检查的通知》等有关文件，结合本市实际情况，制定本规定。

本规定适用于本市行政区划内以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的经营性建设用地。

第二条 符合以下条件之一，即认定为超容积率：

(一)建设工程设计方案或施工图中总建筑面积超出规划条件确定的总建筑面积；

(二)按国家规定计入容积率的建设工程竣工规划核实房产面积比建设工程规划许可证核发建筑面积超3%以上的。

第三条 建筑面积的计算统一执行本规定。

(一)有顶盖、不封闭的空中花园，其进深(不规则的，按其进深的平均值控制)不大于3.0米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；进深大于3.0米时，按其全部水平投影面积计算建筑面积；每套住宅只能设置一个空中花园。

(二)住宅每户进深大于3.0米的阳台数量超过1个或进深大于3.0米的阳台累计面宽超过1个最大居室开间宽度的，超过部分的阳台建筑面积按水平投影面积计算。

(三)多层、中高层、高层住宅的合理层高为2.8-3.0米；低层住宅的合理层高为3.0-3.6米；办公用房、普通商业用房的合理层高为不大于4.5米。

建筑物的设计层高原则上不得大于上述规定。

(四)窗台与室内地坪高差不小于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。

(五)地下室、半地下室建筑面积单独计算建筑面积，不计入容积率。

其它按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算。

第四条 建设单位或个人在报送建设工程设计方案或施工图申领建设工程规划许可证时，须另外报送建设工程设计方案或施工图的电子文件，电子文件须与文本文件相一致且真实有效。

设计文件的深度须达到《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008版)规定的要求。

第五条 对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，市规划局给定的容积率指标均应符合法定规划确定的容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第二章 建设前容积率管理

第六条 建设用地出让前，市规划局应根据地块控制性详细规划和地块的实际情况，科学确定容积率和其他开发强度指标等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

第七条 国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的，必须符合以下条件之一：

(一)城市总体规划(分区、专业)规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

(二)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

(三)国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划局可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

第八条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在0-3%(含)范围内的，市规划局按下列程序核定批准，核发建设工程规划许可证：

(一)建设单位或个人向市规划局提出书面申请并说明变更的理由；

(二)市规划局从规划评审委员会专家库中随机抽调专家，并组织专家和规划评审技术组对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)在我市主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划局依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市政府批准；

(五)经市政府批准后，市规划局办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土局、财政局、监察局备案；

(六)建设单位或个人应根据变更后的容积率向市国土局办理相关土地出让金补交等手续；

(七)建设单位或个人提交补交土地出让金差价和相关建设规费证明后，市规划局发放建设工程规划许可证。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等均应及时向城建档案馆移交备查。

变更的容积率不符合控制性详细规划的，应当依法先调整控制性详细规划。

第九条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在3%-6%(含)范围内的，市规划局按下列程序核定批准，核发建设工程规划许可证：

(一)建设单位或个人向市规划局提出书面申请并说明变更的理由；

(二)市规划局从规划委员会专家库中随机抽调专家，并组织专家和规划评审技术组对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)在我市主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划局依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市政府批准；

(五)经市政府批准后，市规划局办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土局、财政局、监察局备案；

(六)建设单位或个人应根据变更后的容积率向市国土局办理相关土地出让金补交等手续；

(七)建设单位或个人提交补交土地出让金差价和相关建设规费证明后，市规划局发放建设工程规划许可证。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等均应及时向城建档案馆移交备查。

变更的容积率不符合控制性详细规划的，应当依法先调整控制性详细规划。

第十条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在6%以上的，市规划局不予批准，不予核发建设工程规划许可证。

第十一条 建设单位或个人在领取建设工程规划许可证后，由于变更设计文件引起容积率发生变化的，按本规定第四条、第八条、第九条、第十条重新办理相关手续。

前款所指容积率变化，是相对与土地出让合同中规划条件确定的容积率而言。

第十二条 提高容积率需补交土地出让金。

超出原规定容积率0-3%(含)范围内的，其超出部分的土地出让金按市国土局制定的补缴土地出让金标准进行补交；

超出原规定容积率3%-6%(含)范围内的，其超出3%部分的土地出让金按上述标准的2倍补交。

第十三条 变更容积率造成控制性详细规划其它强制性内容发生变化的，市规划局不予批准，不予核发或重新核发建设工程规划许可证。

第三章 建设后容积率管理

第四篇：安徽省国有经营性建设用地出让管理办法

安徽省国有经营性建设用地出让管理办法

第一条 为强化土地市场管理，进一步规范国有经营性建设用地出让行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（皖政﹝2013﹞58号）等规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内工业和商业、旅游、娱乐、商品住宅等国有经营性建设用地使用权的出让管理。

前款规定的工业用地不包括采矿用地。

第三条 市、县人民政府是国有经营性建设用地使用权出让主体，市、县国土资源行政主管部门具体负责组织实施。

第四条 国有经营性建设用地使用权出让实行计划管理。市、县国土资源行政主管部门根据当地经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用计划、城乡规划和土地市场状况等，会同当地发展改革、规划、住建、财政等部门编制国有建设用地供应计划，经同级人民政府批准，报省国土资源厅备案，于每年3月底前向社会公布。

第五条 国有经营性建设用地使用权出让方案由市、县国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门共同拟定并报市、县人民政府批准，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。出让方案应包括拟出让地块的空间范围、用途、年 1 限、出让方式、时间和其他条件等。

出让方案自批准之日起1年内有效。

第六条 国有经营性建设用地使用权出让应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，并纳入全省县级以上统一的公共资源交易平台进行。工业和商业、旅游、娱乐、商品住宅等国有经营性建设用地除国家规定可以协议出让外，必须实行招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标、拍卖、挂牌出让活动由市、县国土资源行政主管部门负责组织实施，也可指定或授权下属事业单位具体承办，或委托具有相应资质的交易代理中介机构承办。

第七条 市、县国土资源行政主管部门需按规定在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布国有经营性建设用地使用权出让公告，公告内容应包括宗地基本情况、招标、拍卖、挂牌活动时间、地点等事项，公告期限不少于20日。

公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源行政主管部门应当在当地土地有形市场及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。发布补充公告的，市、县国土资源行政主管部门应当书面通知已报名的申请人。

第八条 市、县国土资源行政主管部门负责国有经营性建设用地储备和前期开发，土地储备机构负责土地储备工作的具体实施，从严控制政府以外的单位和个人进行土地一级开发。

第九条 经营性用地出让前应进行地价评估，确定出让起始 2 价，出让底价应当实行集体研究，综合确定。土地估价机构在向委托方提交土地估价报告前通过登陆国土资源部“土地估价报告备案系统”进行报告备案。土地估价报告的有效期为1年。省国土资源厅每季度组织抽检。出让中溢价率超过50%及成交总价或单价创历史新高的，应及时向省国土资源厅和国土资源部备案出让结果，并在市级媒体上公示。

第十条 拟出让地块应严格按照《安徽省建设用地使用标准》、《工业用地控制指标》核定用地数量。对国家和地方已经颁布土地使用标准和建设标准，但因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求，确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目，以及国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目，县级以上国土资源主管部门应当组织开展建设项目节地评价，并将其作为建设用地供应的依据。

第十一条 大城市、中等城市、小城市（建制镇）商品住宅项目用地，单宗出让面积分别不得超过300亩、210亩、105亩。

第十二条 国有经营性建设用地使用权实行“净地”出让、“净地”交付。市、县人民政府是实施“净地”主体，具体工作由区、镇人民政府负责组织实施。

“净地”是指土地权利清晰、安置补偿落实到位、无法律经济纠纷、土地开发利用规划条件明确、具备动工开发所必需的水、电、路等基本条件的地块。

第十三条 鼓励实行工业用地弹性出让年期制和租赁制。建立工业用地“长期租赁、先租后让、租让结合”供应机制。

第十四条 新建工业项目建筑容积率不低于1.0（单层厂房层高达到8米的按2层计算，层高达到12米的按3层计算），建筑密度不低于40%（不含道路），其中国家级开发区、市管省级开发区新建工业项目建筑容积率不低于1.2；国家级开发区、市管省级开发区、县管省级开发区新建项目土地投资强度一般分别不低于300万元/亩、200万元/亩、150万元/亩，或预期亩均税收（不含土地使用税）不少于30万元/年、20万元/年、10万元/年。对达不到上述标准的新建项目，相应核减建设用地面积。石油、化工等生产工艺有特殊要求的，按国家标准执行。对国家级开发区固定资产投资额低于1亿元或省级开发区固定资产投资额低于6000万元的单个工业项目，不单独供地。

第十五条 市、县国土资源行政主管部门应通过土地市场动态监测与监管系统在线填报《国有建设用地使用权出让合同》，并将合同约定的内容告知规划、住建、房产、财政等部门及所在地人民政府（开发区管委会）。

第十六条 依法取得国有经营性建设用地使用权的单位和个人应按照《国有建设用地使用权出让合同》约定和规定缴纳土地出让价款。

未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定按时缴纳土地出让价款的，须严格按照国家有关规定征收违约金；延期付款超过60日，且经催交仍不支付土地出让价款的，出让人有权解除合同，定金不予返还，并可要求受让人赔偿损失。

单宗土地出让价款，首次缴纳比例不得低于全部价款的 4 50%，分期缴纳的余款1年内缴清，特殊项目（不含房地产项目）用地经批准最长不超过2年缴清。依照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清土地出让价款的，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书，不得以任何方式返还或者变相返还土地出让价款。

第十七条 依法取得国有经营性建设用地使用权的单位和个人，应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率、土地用途等规划条件开发建设。

第十八条 严格国有出让土地使用条件管理。任何单位和个人不得擅自改变土地使用条件。确需改变土地用途，须经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，调整国有建设用地使用权出让金，但《国有建设用地使用权出让合同》、法律、法规等明确应当收回土地使用权重新公告出让的除外。

原土地使用权人应当按照国有建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有建设用地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，报经同级人民政府或土地管理决策机构批准并在媒体上公示。

第十九条 市、县国土资源行政主管部门应当建立土地利用动态巡查制度，依据《国有建设用地使用权出让合同》，通过信 5 息公示、预警提醒、开竣工申报、现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置土地查处、建立诚信档案等手段，加强建设用地供后开发利用全程监管。

土地利用动态巡查结果应实时上报，市、县国土资源行政主管部门应根据不同监测阶段，将交地、开工、竣工、土地闲置认定及处置、竣工验收等监管信息及时录入土地市场动态监测与监管系统。

第二十条 市、县人民政府应对城镇布局散乱、利用粗放、用途不合理以及未达到规定容积率、亩均投资强度、亩均税收标准等低效建设用地，通过规划统筹、政府收储、异地置换、退二进三和就地转型等措施，开展再利用。

第二十一条 单位和个人未按照合同约定的时间开工，构成土地闲置满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照土地出让价款的20%缴纳土地闲置费。闲置土地满两年的，由市、县国土资源行政主管部门报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回建设用地使用权。

第二十二条 未履行《国有建设用地使用权出让合同》，欠缴土地出让价款、闲置土地以及不履行土地使用合同等失信行为，依据《安徽省国土资源市场领域失信行为惩戒标准》，在未处置前，国土资源管理部门暂不受理其新的建设用地申请。

第二十三条 中介机构违反规定泄露与出让活动有关的保密事项、与竞买人串通损害国家利益、采取不正当手段排斥其他竞买人的，除由有关部门依法追究其法律责任外，市、县国土资源行政主管部门不得再安排或者委托其从事有关中介活动。

第二十四条 国家工作人员在国有经营性建设用地使用权出让中，有下列行为之一的，按照有关规定给予行政处分：

（一）非国家规定采取协议方式出让国有经营性建设用地使用权的；

（二）在国有经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让中，与投标人、竞买人恶意串通，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵中标人、竞得人的确定或者出让结果的；

（三）违反规定减免或者变相减免国有经营性建设用地使用权出让金的；

（四）国有经营性建设用地使用权出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的；

（五）违反规定颁发国有经营性建设用地使用权证书的；

（六）其他违反规定出让国有经营性建设用地使用权的行为。

第二十五条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：昆山市关于经营性用地容积率变更的管理规定

昆山市关于经营性用地容积率变更的管理规定（试行）

一、加强经营性用地的容积率规划管理，有利于规范城市规划的管理，维护城市规划的权威性。根据城市规划相关法律、法规和苏建规[2007]150号“关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》文件精神，现就经营性用地容积率变更事项制定本规定。

二、变更条件

规划设计条件是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，也不得依据政府会议纪要调整容积率。部分确需调整的，必须在政策法规和相关技术规定允许范围之内，且必须符合以下条件之一：

1、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3、国家和省的有关政策发生变化的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，城乡规划行政主管部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

三、变更程序

（一）容积率变更突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

（二）符合控制性详细规划的容积率变更按下列程序进行：

1、建设单位向当地镇政府提出申请，并说明调整理由、提供相关资料。当地镇政府书面申请报市政府及市国有土地储备和招标拍卖工作领导小组。

2、由当地政府组织有关部门及专家，对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证，并向社会公示，必要时组织听证。

3、经专家论证、社会公示（听证），认为确需调整容积率的，由规划局提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市政府及市国有土地储备和招标拍卖工作领导小组审批。

4、经市政府及市国有土地储备和招标拍卖工作领导小组批准后，规划局办理后续的规划审批，并抄告国土等有关部门，告知建设单位办理相关手续。