黄石市进一步加强经营性用地管理的若干意见

第一篇：黄石市进一步加强经营性用地管理的若干意见

黄石市进一步加强经营性用地管理的若干意见

近年来，我市通过加强经营性用地管理，促进了土地有形市场的健康发展。但是，也出现了一些擅自提高容积率、改变土地用途、规避土地出让金等不规范行为。为进一步规范经营性用地管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等有关规定,现提出如下意见:

一、进一步明确经营性用地管理部门职责

（一）加强经营性用地建设项目规划用地条件管理。市规划部门在经营性用地入市交易前,应依据控制性详细规划编制规划设计条件，明确项目用地位置、用地规模、用地性质、建筑容积率、总建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑密度、不同用地性质建筑面积的比例以及中小套型住房的面积比例、专业用房等指标。规划设计条件涉及地下室和架空层的,应明确负高、层高、建筑面积及使用功能。

（二）加强经营性用地建设项目土地使用条件管理。市国土部门应按照经营性用地建设项目规划用地条件，实施国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定各类土地使用条件。因代征地等原因出让土地面积与规划用地面积有差异的,实际建筑容积率按出让时规划总建筑面积与出让土地面积的比值确定。

（三）加强经营性用地建设项目房屋销售及产权管理。市房产部门应按照规划用地条件和出让合同约定的土地使用条件，办理经营性用地建设项目房屋销售（预售）许可和产权登记。对擅自改变规划用地条件和土地使用条件中任何一项指标的，不得办理房屋销售（预售）许可证和产权证。

（四）加强经营性用地建设项目施工管理。市建委应按照土地使用权出让和建设工程规划许可的有关证明，办理经营性用地建设项目施工许可手续。

二、进一步规范经营性用地建设行为

（五）严格经营性用地出让条件。经营性用地出让应提供已对地上建（构）筑物、附着物所有权人进行拆迁安置补偿的“净地”。除必须符合城市规划和土地出让基本条件外,应处理好出让地块的土地权属、地上建(构)筑物、附着物等法律关系。对权属不清、拆迁补偿安置未落实的,不得入市交易。经营性用地严格控制毛地出让，因特殊情况确需实施“毛地”出让的,由项目所在地城区人民政府（开发区）会同市国土（及其土地储备机构）、规划、房产部门提出方案，报市人民政府批准后, 市国土部门方可实施土地出让。

（六）严格控制划拨供地和协议出让范围。经营性用地必须严格执行招标拍卖挂牌出让制度。因城市公益建设实施拆迁还建的项目用地,可依法实行划拨方式供地。对历史遗留的已建成开发性拆迁还建项目用地，经依法处理后，可采取协议出让方式，直接完善供地手续。历史遗留问题用地按实际用地时的土地市场地价标准征收土地出让金。

（七）严格控制经营性用地改变用途。经营性用地出让后,原则上不得改变用途。确因城市建设需要变更用途的，必须经市人民政府批准。用地单位应持批准文件向市国土部门申请办理土地用途变更审批手续，签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》,补缴土地出让金。

（八）严格规范划拨土地权益价计算标准。划拨国有建设用地使用权不得直接用于经营性开发。经批准确需用于经营性开发的,必须依法办理国有建设用地使用权出让手续。划拨建设用地土地使用权权益价格，按划拨用地原土地用途评估后由市国土部门集体讨论确定。

三、严格控制调整经营性用地容积率

（九）严格容积率调整条件。国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划确定的容积率。若出现下列情形确实需要调整的，应符合国家有关容积率指标的技术规范，且不得影响国家利益和他人合法权益、与开发企业资质相适应：

1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块条件变化的；

2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3．国家和省的有关政策发生变化的。

（十）规范容积率调整程序。确需调整规划确定的容积率的，按以下程序办理调整手续：

1．建设单位或个人向市规划部门提出调整容积率申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；

2．市规划部门从建立的专家库中随机抽调专家，组织专家与市发展改革、国土、建设、房产、财政、城管等相关部门对规划调整方案的必要性和合理性进行论证；

3．在“中国·黄石”政府网站或本市其他主要媒体上进行公示，征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

4．经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划部门认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市人民政府批准；

5．经市人民政府批准后，市规划部门方可办理后续的规划审批手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门备案。

调整的容积率指标如果突破控制性详细规划规定的，市规划部门应当依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。同时，严格依法履行控制性详细规划或其他规划的审批和备案程序。

容积率调整的，建设单位或个人应根据调整后的容积率与市国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》,容积率调整后应补交土地出让金及相关建设规费。市规划部门凭容积率调整后补交土地出让金及补办的有关手续，发放或重新发放《建设工程规划许可证》。

（十一）规范建筑面积计算差异的处理方法。建设项目符合规划审批条件，因执行不同的计算口径造成建筑面积差异的，以房产部门测量并确认的实际建筑面积为准；市规划、国土部门按房产部门测量并确认的实际建筑面积补办相关手续。

（十二）严格执行调整容积率补缴土地出让金。经审批调整或竣工验收允许提高容积率的经营性用地建设项目,增加的建筑面积应按楼面地价计算补缴土地出让金。涉及原出让时已明确不同用途建筑面积比例及地价的，按不同用途所增加的建筑面积分别补缴土地出让金。

四、进一步加强经营性用地建设项目批后监管

（十三）实行经营性用地建设项目联合核实制度。经营性用地建设项目竣工后,要将建设项目依法用地和履行土地使用权出让合同情况作为规划核实的内容,由市规划部门会同建设、国土、房产部门对建设项目进行联合核实,形成综合核实意见，作为规划、建设、国土、房产等部门办理相关手续的依据。

（十四）加强经营性用地批后监管。对违反规划设计条件和《国有建设用地使用权出让合同》，擅自改变规划用途和提高建筑容积率等土地使用条件且已形成违法事实的经营性用地建设项目，由相关部门分别依据《城乡规划法》和《土地管理法》等有关法律法规依法查处。市监察部门应当把经营性用地建设项目规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强监察。

（十五）本意见自发布之日起执行。本意见发布前经批准调整或验收允许提高容积率的经营性用地建设项目,需补交土地出让金办理相关手续的，按本意见执行。

第二篇：进一步规范经营性房地产用地出让

进一步规范经营性房地产用地出让

5月12日，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》，对我省进一步规范商品住宅用地以及捆绑商品住宅用地在内的其他经营性用地出让工作，提出了健全土地出让决策机制、建立土地出让公告审查制度、强化土地出让信息公开、杜绝随意变更土地用途和规划条件、规范土地出让金收支管理、加大监督检查力度等６个方面16条具体措施。

健全土地出让决策机制

●加强土地出让计划管理

●完善土地出让决策程序

各市、县（区）政府要按照“城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”的原则，科学制订建设用地供应计划，特别是经营性房地产用地出让要规模适度、有序释放，防止出现土地闲置和房地产市场大起大落。出让经营性房地产用地，应由市、县（区）国土资源部门会同规划等部门编制土地出让方案，并按供地权限报政府审批；市、县成立的土地管理委员会等土地出让议事协调机构，其负责人由政府主要领导或分管领导担任；涉及国有土地资产处置和土地出让重大事项的，应向本级党委报告；各级政府要按照“专业评估、集体研究、结果公示”的要求，依法履行土地出让管理职责，决策过程应公开透明、有案可查、永久追溯。

建立土地出让公告审查制度

●实施土地出让公告动态监测预警

●禁止违规设定前置条件

●限制挂牌出让和“毛地”出让

建立健全土地出让违规预警体系，对土地出让公告中的出让条件实施网络审核过滤和违规预警；上级国土资源部门应加强对各类土地出让公告的动态监测监管，发现违规设定前置条件的，应责令暂停出让活动，限期纠正，并追究有关责任人责任，已成交的，其土地出让合同无效。各市、县（区）在出让经营性房地产用地时，不得违规在土地出让公告及相关出

让文件中为特定竞买人设定以下前置条件：要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩，要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模（面积）、建筑规模、建筑高度等建筑业绩，要求竞买人必须在某行业协会、著名媒体公布的行业排名中位居前列，或者提交相关证明文件，要求竞买人必须具有某特定品牌，或者提供某品牌企业愿意入驻的意向书（承诺书）等相关证明文件，要求竞买人必须是上市公司、国有企业或本地企业，上述情形以外的其他具有排他性的前置条件；土地出让公告应当使用统一编制的规范文本，公告发布后，不得在竞买须知或其他相关文件中加设排他性条件。经营性房地产用地应主要采取招标或拍卖方式出让，确需采取挂牌方式出让的，其土地出让公告方案及相关出让文件应当报送上一级国土资源部门审查；严格执行净地出让规定，凡拟“毛地”出让的，在批准土地使用权出让方案之前，应按权限将土地使用权出让方案、土地出让公告方案报送上一级国土资源部门审查；土地使用权出让方案、土地出让公告方案及相关出让文件未经审查通过的，不得向社会公开发布并实施出让活动。

强化土地出让信息公开

●实行统一平台集中交易

●定期更新公布基准地价

●改进出让信息公开方式

在试点完善的基础上，逐步将全省经营性用地挂牌、拍卖出让纳入土地使用权出让网上交易系统，实现在统一平台上进行集中交易。各市、县（区）政府要对不同用途、不同等级土地的基准地价及时进行更新并予以公布；基准地价原则上每二年更新一次，并根据市场变化适时进行调整；基准地价的基本内容、调整系数须在省国土资源厅门户网站、土地使用权出让网上交易系统等媒体上向社会公布。土地出让公告和出让结果应通过土地使用权出让网上交易系统、中国土地市场网等媒体向社会公开；要建立经营性房地产用地数据库，编制地价查询图，公布各类经营性房地产用地的成交地价（楼面地价）、土地用途、规划条件、出让年限等信息，接受公众查询和社会监督。

杜绝随意变更土地用途和规划条件

●严格规划条件变更审批

●规范地价评估和收取

●禁止擅自改变保障性住房用途

土地出让后，不得随意改变批准的土地用途和容积率等规划条件；符合规定需变更土地用途和容积率等规划条件的，应根据相关规定，严格履行专家论证、公示（或听证）等规划修改程序，不得以政府会议纪要等形式替代规定的调整变更程序；国土资源、建设、规划部门需加强土地出让后合同约定、规划条件执行情况的监督检查。对经批准改变规划条件的，必须补交土地出让价款，补交价款必须按规定进行专业地价评估后按程序集体研究确定；各市、县（区）政府要制定补交价款的统一标准，不得采取“一事一议”、“一案一策”的做法随意确定土地出让价款的补交数额，不得未经评估直接确定土地出让价格、依据错误或失效的评估报告确定土地出让价格、先议定土地出让价格再委托评估；各级国土资源部门要加强对土地估价中介机构的监管，会同土地估价行业协会严肃查处土地估价过程中恶意串通、出具虚假失实评估报告的违规执业机构和人员。严禁以建设保障性住房名义取得用地审批后变相进行经营性房地产开发和销售；承担保障性住房开发建设的单位擅自增加建筑规模的，其增加部分不得进入市场销售，市、县（区）政府及国土资源、规划、房产主管部门不得采取补办土地出让手续、补收土地出让价款的办法，准许其按商品住宅进行销售，也不得予以办理土地、房屋产权登记手续；对历史上已建成并剩余的保障性住房，应由政府按规定收回并统一进行公开处置。

规范土地出让金收支管理

●严格“收支两条线”管理

●不得违规减免土地出让价款

土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理，收入全额纳入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理；不得直接委托企业出资对出让前的经营性房地产用地进行一级开发，约定出让后返还投资，并对土地

出让收益或溢价进行分成，不得违规通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由受让方作为征地和拆迁补偿费直接支付给农村集体经济组织或农民。土地出让成交后，土地出让价款必须全部缴清方可发放土地使用权证，不得按土地出让价款缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续；未按出让合同约定履行各项义务，未缴清土地出让价款、未取得土地使用权证、未完成开发投资总额的２５％以上（不含土地出让价款）等法定条件，以及出现土地闲置的，不得办理土地转让手续。

加大监督检查力度

●强化对土地出让行为的全程监督

●严禁违规干预土地出让

●落实共同责任机制

建立健全土地出让网上监管机制，实现对土地出让权力运行链条进行在线监控；经营性房地产用地出让计划、基准地价（或最低出让价格）、宗地出让公告、出让方案、出让底价评估确定、批准变更土地用途和规划条件等基本信息，必须在政务信息系统上接受全程电子监察。各级党政领导不得滥用手中权力，以打招呼、批条子、私下授意等各种形式干预土地出让工作；经营性房地产用地在公开出让之前，不得通过会议议定、投资协议等形式事先确定开发业主、约定或承诺优惠地价，或者以承诺返还土地出让金等形式变相低价出让土地；土地出让行为被认定违法违规的，应追究相关单位责任人员的责任。各级党委要切实负起党风廉政建设的主体责任，把预防和治理土地出让领域腐败工作作为落实党风廉政建设责任制的重要内容来抓；各级纪检监察机关要切实负起党风廉政建设的监督责任，督促各地各有关部门在土地出让中认真履职；省委巡视组要把土地出让领域是否存在违法违纪问题作为巡视的重要内容，强化巡视监督；审计部门要把土地出让专项审计作为经济责任审计和领导干部离任审计的主要内容，不断强化审计监督工作力度；各级国土资源、建设、规划部门要加大执法力度，省国土资源厅要组织开展对土地出让领域违法违规行为的专项整治，及时依法处理到位，并建立健全与任免机关、监察机关的案件移送机制。

第三篇：杭州市人民政府关于进一步加强经营性用地管理的若干意见

【发布单位】杭州市 【发布文号】

【发布日期】2002-11-05 【生效日期】2002-11-05 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

杭州市人民政府关于进一步加强经营性用地管理的若干意见

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为进一步深化行政审批制度改革，转变政府职能，加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正和有序的土地市场，根据《 中华人民共和国城市房地产管理法》、《 中华人民共和国土地管理法》、《 国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、国土资源部《 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）和国土资源部、监察部《 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》（国土资发〔2002〕265号），以及《 杭州市国有土地使用权招标拍卖管理办法》（市政府令第177号）等有关法律、法规和文件的规定，现就进一步加强经营性用地管理提出如下意见：

一、自今年7月1日起，在本市行政区域内的各类经营性用地（含商业、旅游、娱乐、商品住宅、商品写字楼用地），应按国土资源部第11号令的规定，采取招标、拍卖或挂牌方式出让。

二、应通过招标、拍卖和挂牌方式出让的用地：

1、经营性房地产开发项目（含商品住宅、商品写字楼和其他商品房开发）用地；

2、商业、旅游、娱乐用地，在公示后同一地块有两个或两个以上意向用地者的。

三、可以协议方式出让的经营性用地：

1、经公开招标、拍卖和挂牌方式出让，但无人参与竞价的；

2、经公示后同一地块无两个或两个以上意向用地者的；

3、征地拆复建用地、开发性安置用地、撤村建居发展留用地（按市政府杭政发〔2001〕15号文件规定办理）；

4、因特殊情况，经杭州市人民政府集体讨论批准同意的。

四、在国土资源部第11号令和国土资源部、监察部国土资发〔2002〕265号文件实施前，已经市、县（含萧山、余杭区）人民政府集体讨论同意，并经公示无异议的协议出让经营性用地，可以继续办理协议出让手续，但应在2002年12月底前签订《国有土地使用权出让合同书》。在2002年12月底前未签订土地使用权出让合同的经营性用地，一律采取公开招标拍卖或挂牌方式出让。

五、协议出让的经营性用地，其地价参照周边地块招标、拍卖和挂牌价进行评估和确认，报市、县（市）人民政府讨论同意并公示无异议后，方可协议出让。

协议出让的经营性用地，应按省国土资源厅浙土资发〔2001〕27号文件要求，在公示时真实告示受让方，宗地位置、面积、用途、出让价格、使用年限、利用条件、支付方式等内容，在公示期内有异议的，应重新审议和制订定向出让方案后，再予以公示。

凡协议出让的经营性项目用地，其立项、规划与公示的主体必须一致。

六、以协议方式出让的科研、创业楼等用地，其协议出让年限应与企业经营期限一致，且不能超过法律规定的最高出让年限，其土地使用权和房屋产权5年内不得转让。

七、划拨用地、出让土地改为经营性房地产用地的，原则上由政府收回纳入政府土地储备库，以招标、拍卖或挂牌方式出让。特殊情况，经市政府批准，以近期周边招标、拍卖、挂牌土地价格协议出让。

划拨土地连同地上建筑物的转让，以及出让土地连同地上建筑物的首次转让，应在有形土地市场内采取公开竞价方式交易。

八、各级政府要按照国务院第4次廉政工作会议、中纪委七次全会精神以及国土资源部第11号令和国土资源部、监察部国土资发〔2002〕265号文件的规定，切实加强对经营性用地以招标拍卖或挂牌方式出让工作的领导。对应以招标拍卖或挂牌方式出让的国有土地使用权，擅自先行计划立项、规划选址定点或以协议方式出让的，其直接负责的主管人员和其他直接责任人员应依法给予行政处分。具体处分规定由市监察局、国土资源局制订。

九、今年年底前，由市监察局会同市国土资源局对各地经营性用地出让情况进行一次专项检查。对发现的问题，要严格按照有关规定予以处理。

二○○二年十一月五日

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第四篇：《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》

江苏省金坛市人民政府关于印发《金坛市经营性建设用地容积率管理规

定》的通知

各镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市直各单位：

《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二〇〇九年十一月二十三日

金坛市经营性建设用地容积率管理规定

第一章 总则

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》和江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划治理和监督检查的通知》等有关文件，结合本市实际情况，制定本规定。

本规定适用于本市行政区划内以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的经营性建设用地。

第二条 符合以下条件之一，即认定为超容积率：

(一)建设工程设计方案或施工图中总建筑面积超出规划条件确定的总建筑面积；

(二)按国家规定计入容积率的建设工程竣工规划核实房产面积比建设工程规划许可证核发建筑面积超3%以上的。

第三条 建筑面积的计算统一执行本规定。

(一)有顶盖、不封闭的空中花园，其进深(不规则的，按其进深的平均值控制)不大于3.0米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；进深大于3.0米时，按其全部水平投影面积计算建筑面积；每套住宅只能设置一个空中花园。

(二)住宅每户进深大于3.0米的阳台数量超过1个或进深大于3.0米的阳台累计面宽超过1个最大居室开间宽度的，超过部分的阳台建筑面积按水平投影面积计算。

(三)多层、中高层、高层住宅的合理层高为2.8-3.0米；低层住宅的合理层高为3.0-3.6米；办公用房、普通商业用房的合理层高为不大于4.5米。

建筑物的设计层高原则上不得大于上述规定。

(四)窗台与室内地坪高差不小于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。

(五)地下室、半地下室建筑面积单独计算建筑面积，不计入容积率。

其它按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算。

第四条 建设单位或个人在报送建设工程设计方案或施工图申领建设工程规划许可证时，须另外报送建设工程设计方案或施工图的电子文件，电子文件须与文本文件相一致且真实有效。

设计文件的深度须达到《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008版)规定的要求。

第五条 对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，市规划局给定的容积率指标均应符合法定规划确定的容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第二章 建设前容积率管理

第六条 建设用地出让前，市规划局应根据地块控制性详细规划和地块的实际情况，科学确定容积率和其他开发强度指标等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。

第七条 国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的，必须符合以下条件之一：

(一)城市总体规划(分区、专业)规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

(二)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

(三)国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，市规划局可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

第八条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在0-3%(含)范围内的，市规划局按下列程序核定批准，核发建设工程规划许可证：

(一)建设单位或个人向市规划局提出书面申请并说明变更的理由；

(二)市规划局从规划评审委员会专家库中随机抽调专家，并组织专家和规划评审技术组对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)在我市主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划局依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市政府批准；

(五)经市政府批准后，市规划局办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土局、财政局、监察局备案；

(六)建设单位或个人应根据变更后的容积率向市国土局办理相关土地出让金补交等手续；

(七)建设单位或个人提交补交土地出让金差价和相关建设规费证明后，市规划局发放建设工程规划许可证。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等均应及时向城建档案馆移交备查。

变更的容积率不符合控制性详细规划的，应当依法先调整控制性详细规划。

第九条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在3%-6%(含)范围内的，市规划局按下列程序核定批准，核发建设工程规划许可证：

(一)建设单位或个人向市规划局提出书面申请并说明变更的理由；

(二)市规划局从规划委员会专家库中随机抽调专家，并组织专家和规划评审技术组对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)在我市主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(四)经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划局依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市政府批准；

(五)经市政府批准后，市规划局办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土局、财政局、监察局备案；

(六)建设单位或个人应根据变更后的容积率向市国土局办理相关土地出让金补交等手续；

(七)建设单位或个人提交补交土地出让金差价和相关建设规费证明后，市规划局发放建设工程规划许可证。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等均应及时向城建档案馆移交备查。

变更的容积率不符合控制性详细规划的，应当依法先调整控制性详细规划。

第十条 变更的容积率与规划条件确定的容积率相比，增幅在6%以上的，市规划局不予批准，不予核发建设工程规划许可证。

第十一条 建设单位或个人在领取建设工程规划许可证后，由于变更设计文件引起容积率发生变化的，按本规定第四条、第八条、第九条、第十条重新办理相关手续。

前款所指容积率变化，是相对与土地出让合同中规划条件确定的容积率而言。

第十二条 提高容积率需补交土地出让金。

超出原规定容积率0-3%(含)范围内的，其超出部分的土地出让金按市国土局制定的补缴土地出让金标准进行补交；

超出原规定容积率3%-6%(含)范围内的，其超出3%部分的土地出让金按上述标准的2倍补交。

第十三条 变更容积率造成控制性详细规划其它强制性内容发生变化的，市规划局不予批准，不予核发或重新核发建设工程规划许可证。

第三章 建设后容积率管理

第五篇：如皋市经营性用地容积率管理办法

如皋市人民政府文件

皋政规〔2010〕1号

市政府关于印发《如皋市经营性用地

容积率管理办法》的通知

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

《如皋市经营性用地容积率管理办法》已经市政府第二十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年六月十二日

主题词：城乡建设 用地容积率 通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室 2010年6月12日印发

共印350份

如皋市经营性用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范本市经营性用地的容积率规划管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市域范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 经营性用地出让前，应由市住房和城乡建设（规划）部门根据已批准的控制性详细规划和有关技术规范要求，确定地块容积率等规划技术指标。经营性用地出让后，建设单位应当严格按照市住房和城乡建设（规划）部门所确定的容积率等规划技术指标进行设计和建设。

第四条 符合城镇规划，通过改制和其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标控制。

第五条 建筑面积指标分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。总建筑面积为计容积率建筑面积与不计容积率建筑面积之和。

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的计容积率总建筑面积与基地总面积的比值。

第六条 核定建筑工程建筑面积和竣工规划核实建筑面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行；

第七条 各项建筑面积和容积率按以下规则要求计算：

（一）关于住宅建筑入户空间（如入户花园、空中花园、宅内花园）建筑面积和容积率的计算：有顶盖、不封闭的入户空间，每户只能设臵一个，水平投影面积不大于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；超过10平方米时，按其水平投影面积计算全建筑面积计入容积率。

（二）关于建筑物层高与容积率的计算规则： 1．建筑物层高在4.8（不含）~6.0米之间，按其水平投影面积的1.5倍计算建筑面积计入容积率；层高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面积2倍计算建筑面积计入容积率；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。2．建筑物底层配套车库层高大于2.50米，其建筑面积计入容积率，层高低于等于2.5米其建筑面积不计入容积率。

（三）阁楼按其建筑面积全部计入容积率。

（四）居住建筑阳台不论是凸阳台、凹阳台还是凹凸复合型阳台，南阳台最大进深不得超过2.4米，其它阳台最大进深不得超过1.5米，符合以上规定的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；不符合以上规定的，均视为非阳台建筑空间，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率；非居住建筑一般不得设臵阳台，特殊情况下如立面造型需要设臵阳台的，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率。

（五）建筑底层布臵的架空层, 除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分建筑面积不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

（六）结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米且层高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的一半计入容积率；不大于1.5米的，不计入容积率。

（七）单独配建的配电房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑的建筑面积不计入容积率，但物管、治安值班、居委会等公共配套用房建筑面积计入容积率。

（八）建筑内消防部门确认的避难层和层高不大于2.2米的设备层建筑面积不计入容积率。

（九）建筑外墙采用保温新材料、新技术, 其保温层水平投影面积计入建筑面积，但不计入容积率。

第八条 经营性用地出让后，容积率指标原则上不得调整。确需调整的，必须符合以下条件之一：

（一）城镇总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）因城镇基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的； 符合以上条件，且绿地率、建筑密度和公共服务设施满足规划设计条件，在不影响国家和公众合法权益的前提下，市住房和城乡建设（规划）部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第九条 调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市住房和城乡建设（规划）部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市住房和城乡建设（规划）部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市住房和城乡建设（规划）部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市住房和城乡建设（规划）部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料，报市政府批准；

（五）经市政府常务会集体讨论，决定同意容积率指标调整的，由市住房和城乡建设（规划）部门通知建设单位及时向市国土部门办理土地出让金补缴手续，并与市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。

（六）市住房和城乡建设（规划）局凭建设单位提交的土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。第十条 涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向市城建档案馆移交备查。

第十一条 市住房和城乡建设（规划）部门应加强对建设项目施工过程跟踪管理和监督检查，确保建设单位按规划许可批准的内容进行施工。如发现违反建设工程规划许可内容进行建设的，有权制止，并应函告市城市管理行政执法部门予以查处。

第十二条 市住房和城乡建设（规划）部门进行建设项目竣工规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和总建筑面积。

（一）对超建筑面积尚可采取改正措施对规划消除影响的按以下办法处理：

1．严格控制总建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。

2．竣工实测总建筑面积在合理误差范围内，视为规划竣工核实合格；超出合理误差范围，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的，补缴土地出让金。3．因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，限期改正，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的补缴土地出让金，并处建设工程造价5%~10%的罚款。

（二）对超建筑面积无法采取改正措施消除对规划实施影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价5%~10%的罚款。

第十三条 2007年12月31日以前出让土地的容积率计算按原方法计算（车棚、阁楼和阳台建筑面积不计入容积率），以后出让地块详细规划未经审批的其容积率计算按本文件执行；若调整建筑方案，新方案与原方案比较，涉及第七条相关内容，发生变化的按本文件执行。2005、2006年为鼓励建设高层住宅，容积率调整已经市政府批准，建设工程规划许可证已领取的在建建筑工程，基础设施配套费六层（含）以下按标准全额收取，七至十一层部分减半征收，十二层（含）以上部分全额减免；建设工程规划许可证未领取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四条 建设单位、设计单位应严格按本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，注明计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。对违反本办法及相关规范、弄虚作假的，将依法严肃处理。第十五条 市住房和城乡建设（规划）部门、国土部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 本办法由市住房和城乡建设（规划）部门负责解释。

第十七条

本办法自发布之日起施行。