关于“经营性用地”的法律探析（5篇）

第一篇：关于“经营性用地”的法律探析

关于“经营性用地”的法律探析

从《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以来，关于土地方面的新规定、新政策不断推出，充分体现了国家对于土地这一国民经济重要元素的重视以及不断加强土地管理的决心。然而，由于对各项规定、政策的理解不同，导致在实践中存在不少的困惑。特别是在国土资源部发布了《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部39号令）两个文件之后，对于改变土地用途为经营性用地的理解和操作就成了非常突出而又敏感的问题。笔者试图从解读土地管理规定中的基本要素入手，对这一问题进行分析。

一、关于土地管理的几个基本要素

1、关于土地用途

《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”

2007年8月，国家质量监督检验检疫局和国家标准化管理委员会共同发布《土地利用现状分类》国家标准（GB/T21010-2007）（下称《土地利用现状分类》国家标准）。《土地利用现状分类》国家标准最大的变化是采用一级12个类别和二级56个类别两个分类层次的划分标准，对照新的土地用途分类与“三大类”合并归纳为：农用地包括01耕地、02园地、03林地、04草地、11水域及水利设施用地、12其他土地；建设用地包括05商服用地、06工矿仓储用地、07住宅用地、08公共管理与公共服务用地、09 特殊用地、10交通运输用地、11水域及水利设施用地；未利用地包括11水域及水利设施用地、12其他土地。

2、关于土地使用性质

关于土地的法律、法规中并没有“土地使用性质”的确切含义。1991年建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》第2.0.2项规定：城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。这里的“土地使用的主要性质”体现为该标准的46个中类以及73个小类及范围。以该标准第二大类“公共设施用地”（类别代号C）为例，下分中类“商业金融业用地”（类别代号C2），范围包括商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。以下再分小类“商业用地”（类别代号C21），范围包括综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地。从中可以看出，所谓的“土地使用性质”并不是个独立的概念，在使用中实际体现为土地用途。

3、关于国有土地使用权取得方式

《土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》（下称《土地管理法实施条例》）第二十九条规定，国有土地有偿使用方式包括：国有土地使用权出让；国有土地租赁；国有土地使用权作价出资或入股。即国有土地使用权取得方式共有四种：划拨、出让、租赁、作价入资（入股）；划拨为无偿取得，出让、租赁、作价入资（入股）为有偿取得。

（1）国有土地使用权出让。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式有协议、招标、拍卖三种。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，通过国有土地使用权出让取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

①土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

②土地使用权出租。土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

③土地使用权抵押。土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人或者第三人以转移占有的方式向债权人提供土地使用权作为债权担保的行为；在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并就处分所得的价款优先得到偿还。

（2）国有土地租赁：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁不同于一般的土地使用权出租，它是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。根据《规范国有土地租赁若干意见》的规定，对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。也就是说，除经营性房地产开发用地外，其他用地可以通过国有土地租赁的方式取得。

（3）国有土地使用权作价出资或者入股。

国有土地使用权作价出资或者入股不同于一般的土地使用权的作价入股。根据城市房地产管理法第23条规定，依法取得的土地使用权，可以依照该法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。这里依法取得的土地使用权通常是指以出让、转让或者划拨等方式取得的土地使用权。而国有土地使用权作价出资或者入股，是国有企业划拨土地使用权进行有偿使用的方式之一，指国家以一定期限的国有土地使用权作价，作为出资或者入股投入企业，由企业持有该土地使用权，并可依法转让、出租、抵押。国有土地使用权作价出资或者入股形成的国家股股权，依法由国有股权持股单位统一持有。

（4）土地使用权授权经营，即国家以一定年限的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。

（5）收缴土地使用费或者场地使用费，外商投资者与中国企业依据《中华人民共和国中外合资经营法》、《中华人民共和国中外合作经营法》等法律，在我国取得土地使用权，中方企业或者外商投资企业依法向中国政府缴纳土地使用费或者场地使用费。))

二、关于经营性用地的概念和范围

据笔者初步查找，在2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》中最早提出“经营性用地”的概念，该规定第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。但对于什么是“经营性用地”并没有明确说明。但从上述规定的表述初步推断出，“经营性用地”是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等的各类用地。此后，“经营性用地”被广泛使用于国家关于土地的各项文件政策中。

笔者认为，在法律、法规对“经营性用地”没有明确的定义之前，在政策文件中采用“经营性用地”的做法值得商榷，使得实际操作中各部门在理解上产生偏差，导致各种问题的产生。最直接的问题是：除了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅五类用地，还有哪些属于其他经营性用地？另外，2007年国土资源部39号令第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。这一条款将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅并列，俗称“五类经营性用地”，再加上日常中使用的“服务用地”，合并称为“六类经营性用地”。而根据最新发布的《土地利用现状分类》国家标准，061工业用地、062采矿用地、063仓储用地作为并列的二级分类同属于06工矿仓储用地一个大类。与上述39号令“前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地”的表述明显不符。《中华人民共和国物权法》沿用了39号令的表述，也存在着同样的问题。

对于“商业、旅游、娱乐和商品住宅”，对照《土地利用现状分类》国家标准后，笔者没有找到直接分类规定，仅从05商服用地和07住宅用地、08公共管理与公共服务用地中找到类似的表述。为了便于说明，笔者截取部分《土地利用现状分类》国家标准，见下表： 05、商服、用地：指主要用于商业、服务业的土地。

051、批发零售用地：指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。

052、住宿餐饮用地：指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。

053、商务金融用地：指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。

054、其它商服用地：指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。

07、住宅、用地：指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。

071、城镇住宅用地：指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅、公寓、别墅等用地。

072、农村宅基地：指农村用于生活居住的宅基地。

08、公共、管理与公共服务用地：指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。

081、机关团体用地：指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。

082、新闻出版用地：指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。

083、科教用地：指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。084、医卫慈善用地：指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。

085、文体娱乐用地：指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。

086、公共设施用地：指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

087、公园与绿地：指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。

088、风景名胜设施用地：指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。

综上，笔者认为应规范39号令的一些基本概念，根据《土地利用现状分类》国家标准，“工业用地”的规范表述应为061工业用地和063仓储用地。“商业、旅游”或“服务用地”的规范表述应为：05商服用地，包括四个分类：051批发零售用地、052住宿餐饮用地、053商务金融用地、054其他商服用地。“娱乐用地”的规范表述应为：085文体娱乐用地。“商品住宅用地”的规范表述应为：071城镇住宅用地。

由于我国法律明确规定对土地用途采用管制制度，土地用途是土地使用权属性中核心的构成要素，直接影响土地的利用。因此，结合上述的分析，笔者建议摈弃“经营性用地”的说法，应取而代之以规范的表述，以免在实际操作中造成混淆。

三、关于如何解决 “改变土地用途为经营性用地”问题

提出这一问题主要是由于各个时期涉及这一问题的政策文件规定不一致所引起的，这些政策文件规定如下： 1、2003年6月，国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办法（2003）70号）第四条规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

2、2003年8月，国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。3、2004年3月，国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发（2004）71号）第二条规定，各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 4、2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第十七条规定：推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。

正是由于对上述政策文件规定的不同理解，导致在实践操作中，各部门对“改变土地用途为经营性用地”如何处置没有统一的认识和解决方法。

笔者就这一问题有以下的认识：

（一）“改变土地用途为经营性用地”与国发（2004）28号文规定的“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设”是两个不同的问题。“改变土地用途为经营性用地”是指原经批准的土地使用权土地用途为非经营性用地现变更为经营性用地的情形，包括原以划拨方式或协议出让方式取得的非经营性用地现在变更为经营性用地。而“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设”是指在不改变原土地用途的基础上经批准进行经营性开发建设的情形，经营性开发建设主要指开发建设用于转让或出租的建筑物的行为。据此，在这一规定中应重点把握以不改变原土地用途为基本要求。如原以划拨方式取得的非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目经批准以营业为目的进行开发建设的，此时，应根据国发（2004）28号文的规定“按照市场价补缴土地出让金”。而对于改变土地用途为经营性用地的，依据国办法（2003）70号、国土资发（2004）71号文，在2002年7月1日（国土资源部11号令实行）后无论原来是以划拨方式取得还是以协议出让方式取得，均应重新以招拍挂方式出让。

（二）国土资源部令第21号的规定确实在实践中引起了不少争议，同时，也使得一些单位和个人利用该21号令第十六条的规定作为规避公开招拍挂出让经营性用地的尚方宝剑。对此，笔者认为：首先，21号令主要规范协议出让国有土地使用权行为，不应扩大适用至划拨或其他方式取得国有土地使用权的情形。其次，以协议方式出让国有土地使用权的，应设置最低价，低于最低价时不得出让。再次，根据国土资发（2004）71号规定，各地应于2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。之后，国家逐步推进招拍挂国有土地使用权出让方式。最后，国办法（2003）70号与国土资源部令第21号的规定是矛盾的，在目前的立法体制下，只能寄希望于出台更高阶位的法律、法规加以明确。

（三）对于非经营性用地，仍可根据国土资源部《划拨用地目录》的规定进行划拨或协议出让。

四、关于擅自改变土地用途为经营性用地的法律后果

在一起合作开发房地产的案例[①]中，最高人员法院认定土地提供者未经批准将土地用途为市政公用设施用地擅自建盖房屋作为酒店连同划拨土地使用权一起出租用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，进而判决双方签订的《租赁协议》无效。对于审理过程中土地提供者提出的将租金中所含土地收益部分上缴国家以使《租赁协议》转为有效的主张，最高人民法院进一步指出，由于土地提供者的行为具有改变土地用途的性质，未经批准违反了国家强制性法律的规定，因此，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议》有效。

上述案例从司法实践的角度再次明确了我国实行土地用途管制制度的土地管理原则，未经批准擅自改变土地用途的，违反了国家强制性法律规定，所实施的行为将被确认为无效。问题是，虽经规划部门批准，但未经招拍挂而以协议出让方式改变土地用途为经营性用地的行为如何认定？从本文第二部分的分析可以看出，对此问题的规定均仅存在于政府规章，而根据法律规定，认定合同行为无效必须以法律、法规为依据。《物权法》也仅规定了应采用招拍挂的方式直接供应经营性用地，那么，实践中如果出现未采用招拍挂方式而改变土地用途为经营性用地的行为将如何适用法律加以确认呢？建议立法部门应尽快制订相应的配套法律、法规，做到法律和政策的合理兼顾和有效结合。

参考资料：

《土地利用现状分类》国家标准的解读 自然资源学报2007年11月 第6期 第22卷，作者：陈百明周小萍

[①]本案例摘自中华人民共和国最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》（2002年第4卷），法律出版社2003版，第292页。

第二篇：如皋市经营性用地容积率管理办法

如皋市人民政府文件

皋政规〔2010〕1号

市政府关于印发《如皋市经营性用地

容积率管理办法》的通知

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

《如皋市经营性用地容积率管理办法》已经市政府第二十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年六月十二日

主题词：城乡建设 用地容积率 通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室 2010年6月12日印发

共印350份

如皋市经营性用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范本市经营性用地的容积率规划管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市域范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 经营性用地出让前，应由市住房和城乡建设（规划）部门根据已批准的控制性详细规划和有关技术规范要求，确定地块容积率等规划技术指标。经营性用地出让后，建设单位应当严格按照市住房和城乡建设（规划）部门所确定的容积率等规划技术指标进行设计和建设。

第四条 符合城镇规划，通过改制和其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标控制。

第五条 建筑面积指标分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。总建筑面积为计容积率建筑面积与不计容积率建筑面积之和。

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的计容积率总建筑面积与基地总面积的比值。

第六条 核定建筑工程建筑面积和竣工规划核实建筑面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行；

第七条 各项建筑面积和容积率按以下规则要求计算：

（一）关于住宅建筑入户空间（如入户花园、空中花园、宅内花园）建筑面积和容积率的计算：有顶盖、不封闭的入户空间，每户只能设臵一个，水平投影面积不大于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；超过10平方米时，按其水平投影面积计算全建筑面积计入容积率。

（二）关于建筑物层高与容积率的计算规则： 1．建筑物层高在4.8（不含）~6.0米之间，按其水平投影面积的1.5倍计算建筑面积计入容积率；层高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面积2倍计算建筑面积计入容积率；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。2．建筑物底层配套车库层高大于2.50米，其建筑面积计入容积率，层高低于等于2.5米其建筑面积不计入容积率。

（三）阁楼按其建筑面积全部计入容积率。

（四）居住建筑阳台不论是凸阳台、凹阳台还是凹凸复合型阳台，南阳台最大进深不得超过2.4米，其它阳台最大进深不得超过1.5米，符合以上规定的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；不符合以上规定的，均视为非阳台建筑空间，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率；非居住建筑一般不得设臵阳台，特殊情况下如立面造型需要设臵阳台的，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率。

（五）建筑底层布臵的架空层, 除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分建筑面积不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

（六）结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米且层高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的一半计入容积率；不大于1.5米的，不计入容积率。

（七）单独配建的配电房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑的建筑面积不计入容积率，但物管、治安值班、居委会等公共配套用房建筑面积计入容积率。

（八）建筑内消防部门确认的避难层和层高不大于2.2米的设备层建筑面积不计入容积率。

（九）建筑外墙采用保温新材料、新技术, 其保温层水平投影面积计入建筑面积，但不计入容积率。

第八条 经营性用地出让后，容积率指标原则上不得调整。确需调整的，必须符合以下条件之一：

（一）城镇总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）因城镇基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的； 符合以上条件，且绿地率、建筑密度和公共服务设施满足规划设计条件，在不影响国家和公众合法权益的前提下，市住房和城乡建设（规划）部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第九条 调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市住房和城乡建设（规划）部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市住房和城乡建设（规划）部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市住房和城乡建设（规划）部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市住房和城乡建设（规划）部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料，报市政府批准；

（五）经市政府常务会集体讨论，决定同意容积率指标调整的，由市住房和城乡建设（规划）部门通知建设单位及时向市国土部门办理土地出让金补缴手续，并与市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。

（六）市住房和城乡建设（规划）局凭建设单位提交的土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。第十条 涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向市城建档案馆移交备查。

第十一条 市住房和城乡建设（规划）部门应加强对建设项目施工过程跟踪管理和监督检查，确保建设单位按规划许可批准的内容进行施工。如发现违反建设工程规划许可内容进行建设的，有权制止，并应函告市城市管理行政执法部门予以查处。

第十二条 市住房和城乡建设（规划）部门进行建设项目竣工规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和总建筑面积。

（一）对超建筑面积尚可采取改正措施对规划消除影响的按以下办法处理：

1．严格控制总建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。

2．竣工实测总建筑面积在合理误差范围内，视为规划竣工核实合格；超出合理误差范围，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的，补缴土地出让金。3．因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，限期改正，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的补缴土地出让金，并处建设工程造价5%~10%的罚款。

（二）对超建筑面积无法采取改正措施消除对规划实施影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价5%~10%的罚款。

第十三条 2007年12月31日以前出让土地的容积率计算按原方法计算（车棚、阁楼和阳台建筑面积不计入容积率），以后出让地块详细规划未经审批的其容积率计算按本文件执行；若调整建筑方案，新方案与原方案比较，涉及第七条相关内容，发生变化的按本文件执行。2005、2006年为鼓励建设高层住宅，容积率调整已经市政府批准，建设工程规划许可证已领取的在建建筑工程，基础设施配套费六层（含）以下按标准全额收取，七至十一层部分减半征收，十二层（含）以上部分全额减免；建设工程规划许可证未领取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四条 建设单位、设计单位应严格按本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，注明计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。对违反本办法及相关规范、弄虚作假的，将依法严肃处理。第十五条 市住房和城乡建设（规划）部门、国土部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 本办法由市住房和城乡建设（规划）部门负责解释。

第十七条

本办法自发布之日起施行。

第三篇：商业性经营性用地的历史沿革

商业性经营性用地的历史沿革

时间:2010-08-05 11:14来源:河北冀港律师事务所 作者:闫凤翥 点击: 1737次

我国的相关土地出让法律政策，是根据用地性质的不同对出让方式进行了有区别地限制。目前，国有土地的用地性质分为三大类：第一类：商业、旅游、娱乐和豪华（商品）住宅等经营性用地；第二类：工业用地；第三类：前两类之外的其他性质用地。?

商业性经营性用地的历史沿革

文/闫凤翥 河北冀港律师事务所

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第一阶段：协议出让为主阶段

1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；

第二阶段：招拍出让为主阶段

1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。

第三阶段：出让方式混合阶段

2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。

第四阶段：叫停协议出让阶段

2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。

第五阶段：协议出让限定期限

2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

第六阶段 招拍挂市场阶段

2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。

第四篇：岳阳市经营性建设用地容积率管理办法

各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳有关单位：

现将修订后的《岳阳市经营性建设用地容积率管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十月二十六日

岳阳市经营性建设用地容积率管理办法

岳政发〔2010〕20号

第一章 总则

第一条 为加强对经营性建设用地供应前后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)、住房和城乡建设部监察部《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）以及省财政厅《关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综〔2007〕65号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率的管理，适用本办法。

第三条 城乡规划主管部门负责本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率管理工作。

国土资源、建设、房地产、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。

第四条 任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报和控告违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章 规划管理

第五条 城乡规划主管部门应当将经营性建设用地容积率指标纳入城乡规划区内控制性详细规划，严格按控制性详细规划规定的容积率进行建设项目规划设计条件、规划方案审查、规划行政许可，并依法公示审批结果。

第六条 经营性建设用地出让前，城乡规划主管部门应当严格按照经依法批准的控制性详细规划规定的容积率向国土资源部门抄告拟出让地块的容积率、使用性质等规划条件。

第七条 城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，国土资源主管部门应当载入国有建设用地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地使用权出让合同无效。

第八条 经营性建设用地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划设计条件确定的容积率。

第九条 城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第十条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：

（一）同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

（二）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

（三）违法建设项目；

（四）法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第十一条 凡符合国家和省有关技术规范，且同时满足下列条件的建设项目可以调整容积率：

（一）建设用地所在区域因城乡规划调整，可以提高开发强度，并符合已依法批准的控制性详细规划的；

（二）建设用地所在区域满足环境容量的；

（三）法律法规规定可以调整容积率的。

第十二条 本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

（一）出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（三）受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；

（四）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十三条 调整容积率，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划设计方案；

（二）城乡规划主管部门对资料齐备的申请项目，组织有关部门和从专家库中随机抽取的专家，对规划调整的必要性和规划设计方案的合理性进行论证；

（三）在本地的媒体和现场进行公示，并征求利害关系人的意见，必要时应召开听证会；

（四）经专家论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合调整条件的，城乡规划主管部门应当依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报同级人民政府审批后下达《调整容积率告知书》，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门和利害关系人；

（五）建设单位持《调整容积率告知书》到国土资源部门补缴土地价款；国土资源部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；

（六）城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地价款补缴凭证，办理后续的规划审批；

（七）将容积率调整的相关档案资料归档备查。

容积率调整幅度在10%以内的，可根据实际情况，适当简化有关办理程序。

第十四条 调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第十五条 调整容积率应补缴的土地价款，按以下方法计算确定：

（一）应补缴土地价款评估基准日的确定：以国土资源主管部门所出具的评估委托书确定的日期为评估基准日。

（二）计算方式：该宗地现时市场价下楼面地价乘以新增建筑面积。

第三章 监督管理

第十六条 城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建过程中改变规划审批内容的，必须及时依法予以制止并限期改正。

第十七条 建设主管部门应当根据《建设工程规划许可证》等相关资料核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图施工。对施工单位擅自改变施工图施工的，建设主管部门应责令施工单位停工，督促建设单位到城乡规划主管部门接受处罚并补办相关手续，否则，不得办理竣工验收备案。

第十八条 房地产主管部门必须凭城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》及相关资料办理房屋预售许可证。

工程竣工验收后，房地产主管部门应当依据城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》（正本）和《规划竣工验收合格通知书》办理房屋产权证书。

第十九条 国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分土地价款的补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。

第二十条 监察机关应加强对城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第四章 罚 则

第二十一条 未经合法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

第二十二条 城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门工作人员在经营性用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则 第二十三条 本办法自公布之日起施行。岳阳市人民政府《关于印发<岳阳市经营性建设用地容积率管理办法>的通知》（岳政发〔2009〕13号）同时废止。

第五篇：巢湖市城市规划区经营性用地管理办法

安徽省巢湖市人民政府关于印发《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻巢各单位，市开发区管委会：

《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》业经2009年7月29日市政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

安徽省巢湖市人民政府 二〇〇九年十月十一日

巢湖市城市规划区经营性用地管理办法 第一章 总则

第一条 为优化土地资源配置，促进土地市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让、开发建设及监督管理，适用本办法。

第三条 经营性用地招标、拍卖、挂牌出让活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市政府成立经营性用地管理委员会，市长任主任，常务副市长、分管副市长任副主任，市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、规划、招管、城投公司、土地储备中心等部门(单位)负责人及居巢区政府、市开发区管委会分管负责人为成员。经营性用地管理委员会原则上每半年召开一次会议，研究、解决经营性用地管理中的相关问题。第二章 经营性用地出让计划制订

第五条 经营性用地出让实行计划管理。市国土资源部门应根据我市经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划以及产业政策、市场供需情况等，于每年的1月中旬前会同市发展和改革、建设、房产、规划等部门及居巢区政府、市开发区管委会，共同制定市城市规划区本的经营性用地拟出让计划，经经营性用地管理委员会研究后，报市人民政府批准实施。

第六条 市城市规划区经营性用地计划中应统筹包括保障性住房用地面积。市建设和房产部门应当在每年年初分别拟定相关实施方案报市人民政府一并批准。

第七条 市土地储备中心根据经营性用地出让计划，会同市建设、房产和市城投公司等部门(单位)及居巢区政府、市开发区管委会，制定拟出让宗地的拆迁安置或征地报批计划，报市人民政府批准实施。第三章 经营性用地出让

第八条 经营性用地实行“净地”出让、“净地”交付制度。

第九条 市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、税务、规划、招管、城投公司、土地储备中心等相关部门(单位)应当在各自职责范围内，共同做好经营性用地出让、开发建设、商品房销售、税费征收及监督管理工作。

(一)市土地储备中心负责会同居巢区政府、市开发区管委会，做好经营性用地拟出让地块的储备和前期开发整理工作，明确净地交付条件和交地时间。拟出让地块属存量建设用地的，必须权属清晰、四至清楚，先行收储并落实拆迁补偿事宜；属新增建设用地的，应会同居巢区政府、市开发区管委会先行办理土地征收审批、拆迁安置补偿等手续。

(二)市建设部门根据市国土资源部门的提请，会同市规划、房产、供电、供水、供气、通信等部门提供拟出让地块的水(给、排水)、电、气、通讯等公用基础设施配套的现状情况，并牵头协调迁移等事项。

(三)市规划部门根据批准的经营性用地出让计划，明确拟出让地块的规划设计条件。

(四)市国土资源部门负责综合各部门意见，拟定经营性用地出让方案，出让方案应包括出让地块的基本情况、出让要求、规划条件、开发建设时限和起始价或出让起叫价等内容。土地出让起始价或起叫价应在地价评估的基础上，结合市场情况考虑预期收益提出。出让方案报市人民政府批准后，按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)等规定的程序和要求在省市以上媒体发布出让公告，并组织出让。

第十条 经营性用地出让竞买保证金，不低于出让起始价总额的10%。出让成交后，竞买保证金自动转为土地出让金。

第十一条 土地出让成交后的出让金首付比例：成交价在1亿元以上的(含1亿元)，不低于30%；成交价在1亿元以下的，不低于40%。

确因国家政策变化等重大影响，不能按期缴纳土地出让金的，应在约定期限届满前10日向市国土资源部门申请同意，其中单次欠缴500万元及以上的，应报经市人民政府批准。

第十二条 出让国有土地使用权时，需在开标、拍卖开始或挂牌截止前经集体决策确定标底或底价。研究确定标底或底价工作程序为：

(一)市政府常务副市长和分管副市长、分管秘书长、市国土资源部门以及居巢区政府或市开发区管委会负责人各1名(不少于3人，不多于6人)，必须在招标拍卖开始或挂牌截止前1小时到达市招标采购交易中心指定地点，在市监察部门监督下研究确定标底或底价，由相关工作人员负责记录。标底和底价确定后，参加研究的人员在标底或底价存根上签字。底价单当场密封，由相关工作人员在市监察部门监督下，递交给出让活动现场的公证处公证员。

参加出让土地底价或标底研究的领导和工作人员必须关闭通讯工具，交现场监督人员集中保管，并在出让活动结束后方可离开现场。

(二)市监察部门负责对每次出让活动实施现场监督，及对标底或底价研究确定工作的监督和对开标、拍卖、挂牌过程的监督。

第十三条 受让人依照出让合同的约定缴清全部土地出让金，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第十四条 市国土资源部门、市土地储备中心和宗地受让人三方，按事先约定的交地条件、时间，签订《出让宗地移交书》。第四章 经营性用地开发建设

第十五条 市国土资源部门应当及时将经营性用地出让宗地的基本情况和《国有建设用地使用权出让合同》约定的主要内容，向市财政、建设、税务、审计、房产和规划等部门通报。各相关部门应按规定的程序和要求，及时为经营性用地项目的建设办理相关手续。

第十六条 市建设、规划部门应当在受理项目建设单位按出让时规定的规划设计条件和相应规范要求编制的规划设计方案后，原则上在6个月内完成其项目规划设计方案的审批工作及办理相关手续。市建设、规划部门批准的规划设计方案应抄送市国土资源、房产部门。

第十七条 经营性用地项目应当按照出让时约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件开发建设，严格控制容积率等规划条件的调整，容积率经市规划委员会研究批准后，原则上不予调整；确需增加和调整规划容积率、土地用途或其他规划设计条件的，应当经市规划部门审查同意，按程序报批。经批准后，市规划部门及时向市国土资源部门通报。市国土资源部门根据调整后的规划容积率、土地用途或其他规划设计条件，核定补缴的土地出让金数额报市政府批准后，市国土资源部门与受让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，受让人补缴土地出让金后，办理土地变更登记。规划部门依据市国土资源部门出具的变更事项证明，核发建设工程规划许可证。

第十八条 调整容积率或其他规划条件补缴土地出让金的计算方法为：

(一)经批准增加容积率，距出让成交时间不满1年的，按出让成交时确定的每平方米建筑面积土地价格乘以增加的建筑面积计算，公式为：成交土地价格÷(土地面积×原容积率)×(土地面积×增加容积率)；经营性用地经批准增加容积率距出让成交时间超过1年的，应当经重新评定地价后补缴土地出让金，计算公式为：重新评定地价÷(土地面积×原容积率)×(土地面积×增加容积率)。

(二)经批准调整土地用途或建筑密度、绿地率等规划技术经济指标及其他规划条件的，应当对调整用途或规划技术经济指标后的土地重新评定价格，部分调整的，应对实际调整的部分土地重新评定价格，计算公式为：(重新评定地价-调整用途或其他规划条件前地价)×土地面积。

(三)容积率调整后增加的建筑面积达到或超过原总建筑面积30%或由非经营性用地调整为经营性用地的，以及享有优惠政策的特定开发建设项目用地，改变其土地出让时设定主体内容的，均应当解除土地出让合同，由市国土资源部门重新拟定出让方案报市人民政府批准后，再组织土地出让。

第五章 经营性用地监督管理

第十九条 市国土资源部门定期会同市财政、建设、审计、规划、房产和税务等部门，对已出让经营性用地的土地出让金和税费缴纳、开发建设、规划实施等土地出让合同(含变更协议)履约情况进行联合检查，检查情况及时报市人民政府并抄送市监察部门备案。项目建成后，根据土地出让合同(含变更协议)及项目规划验收表办理土地分割登记。

第二十条 市建设部门对出让地块的拆迁、项目建设进度和工程质量实施动态监管，按照各类建安工程规范的要求，保证项目建设工程质量达到规范标准，确保人民群众的生命财产安全。负责组织对项目建设情况的检查，市国土资源、房产、规划等部门应当参与项目检查。

第二十一条 市规划部门负责对项目建设规划内容实施全程动态监管，确保项目建设按规划用途和规划经济技术指标等规划条件要求实施建设。

第二十二条 市税务部门加强对房地产项目开发所涉及的相关税费动态监管，做好相关税费的征收工作。

第二十三条 市财政部门加强对土地出让和建设过程中的相关税费收缴情况的监管。土地出让金收入全额纳入财政预算管理，统一缴入国库，支出一律通过财政预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第二十四条 市审计部门负责对经营性用地所涉及的征地拆迁安置支出、土地出让金征收、相关税费征收等方面，适时进行审计和审计调查。

第二十五条 市监察部门加强对各行政主管部门及其工作人员，在经营性用地出让、开发建设等环节中依法行政情况的监督检查，并受理相关的投诉、举报。第六章 法律责任

第二十六条 经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让而擅自采用协议方式出让的，集体土地未经批准征用为国有土地而直接作为经营性用地出让的，擅自违规批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的，依据监察部等三部委《违反土地管理规定行为处分办法》(第15号令)和《安徽省经营性国有土地使用权出让违法行为行政处分办法》追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十七条 国家机关及其相关工作人员玩忽职守，不认真或不正确履行职责，致使经营性用地出让、开发建设、税费征收等工作不能按时实现，造成国家和竞得人(中标人)经济损失的，依据有关规定追究直接责任人和该机关负责人的行政责任和经济责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十八条 取得经营性用地使用权的竞得人(中标人)未按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和条件，实施开发建设的，各相关部门应当依法和按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定予以查处。

项目建设单位擅自违反规划、改变批准用途的，或擅自增加建筑面积、改变批准的容积率的，市规划部门会同市国土资源部门依法严肃查处。

第二十九条 完善土地市场准入监管，建立行业诚信管理制度。对采取恶意串通、围标串标、排斥竞争对手等不正当竞争行为的投标人、竞买人，一经查实，应记入不良信用档案，并向社会公示，3年内不得参加本市国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。

建设单位不认真履行《国有建设用地使用权出让合同》，不能按时缴纳土地出让金、未经批准改变土地用途、违反规划设计条件进行项目建设或无故拖延建设时限的，必须经按相关法律、法规和规章进行处理后，方可参加国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。第七章 附则

第三十条 本办法自颁布之日起施行。2002年7月巢湖市人民政府颁布的《巢湖市市区经营性用地管理暂行办法》(巢政(2002)26号)和2002年8月巢湖市人民政府颁布的《关于进一步加强市区经营性用地管理的通知》(巢政(2002)27号)同时废止。