商业性经营性用地的历史沿革

第一篇：商业性经营性用地的历史沿革

商业性经营性用地的历史沿革

时间:2010-08-05 11:14来源:河北冀港律师事务所 作者:闫凤翥 点击: 1737次

我国的相关土地出让法律政策，是根据用地性质的不同对出让方式进行了有区别地限制。目前，国有土地的用地性质分为三大类：第一类：商业、旅游、娱乐和豪华（商品）住宅等经营性用地；第二类：工业用地；第三类：前两类之外的其他性质用地。?

商业性经营性用地的历史沿革

文/闫凤翥 河北冀港律师事务所

?

第一阶段：协议出让为主阶段

1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；

第二阶段：招拍出让为主阶段

1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。

第三阶段：出让方式混合阶段

2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。

第四阶段：叫停协议出让阶段

2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。

第五阶段：协议出让限定期限

2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。

第六阶段 招拍挂市场阶段

2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。

第二篇：如皋市经营性用地容积率管理办法

如皋市人民政府文件

皋政规〔2010〕1号

市政府关于印发《如皋市经营性用地

容积率管理办法》的通知

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

《如皋市经营性用地容积率管理办法》已经市政府第二十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年六月十二日

主题词：城乡建设 用地容积率 通知

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室 2010年6月12日印发

共印350份

如皋市经营性用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范本市经营性用地的容积率规划管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）等精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市域范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的容积率管理，适用本办法。

第三条 经营性用地出让前，应由市住房和城乡建设（规划）部门根据已批准的控制性详细规划和有关技术规范要求，确定地块容积率等规划技术指标。经营性用地出让后，建设单位应当严格按照市住房和城乡建设（规划）部门所确定的容积率等规划技术指标进行设计和建设。

第四条 符合城镇规划，通过改制和其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标控制。

第五条 建筑面积指标分为计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。总建筑面积为计容积率建筑面积与不计容积率建筑面积之和。

容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的计容积率总建筑面积与基地总面积的比值。

第六条 核定建筑工程建筑面积和竣工规划核实建筑面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行；

第七条 各项建筑面积和容积率按以下规则要求计算：

（一）关于住宅建筑入户空间（如入户花园、空中花园、宅内花园）建筑面积和容积率的计算：有顶盖、不封闭的入户空间，每户只能设臵一个，水平投影面积不大于10平方米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；超过10平方米时，按其水平投影面积计算全建筑面积计入容积率。

（二）关于建筑物层高与容积率的计算规则： 1．建筑物层高在4.8（不含）~6.0米之间，按其水平投影面积的1.5倍计算建筑面积计入容积率；层高在6.0（不含）米以上，按其水平投影面积2倍计算建筑面积计入容积率；单一空间达到2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度可适当提高，门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等不计入超高范围。2．建筑物底层配套车库层高大于2.50米，其建筑面积计入容积率，层高低于等于2.5米其建筑面积不计入容积率。

（三）阁楼按其建筑面积全部计入容积率。

（四）居住建筑阳台不论是凸阳台、凹阳台还是凹凸复合型阳台，南阳台最大进深不得超过2.4米，其它阳台最大进深不得超过1.5米，符合以上规定的按其水平投影面积的1/2计算建筑面积计入容积率；不符合以上规定的，均视为非阳台建筑空间，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率；非居住建筑一般不得设臵阳台，特殊情况下如立面造型需要设臵阳台的，按其水平投影面积计算建筑面积计入容积率。

（五）建筑底层布臵的架空层, 除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分建筑面积不计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地,视线通透、空间开敞;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

（六）结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米且层高大于2.50米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的一半计入容积率；不大于1.5米的，不计入容积率。

（七）单独配建的配电房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑的建筑面积不计入容积率，但物管、治安值班、居委会等公共配套用房建筑面积计入容积率。

（八）建筑内消防部门确认的避难层和层高不大于2.2米的设备层建筑面积不计入容积率。

（九）建筑外墙采用保温新材料、新技术, 其保温层水平投影面积计入建筑面积，但不计入容积率。

第八条 经营性用地出让后，容积率指标原则上不得调整。确需调整的，必须符合以下条件之一：

（一）城镇总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）因城镇基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的； 符合以上条件，且绿地率、建筑密度和公共服务设施满足规划设计条件，在不影响国家和公众合法权益的前提下，市住房和城乡建设（规划）部门可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第九条 调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

（一）建设单位向市住房和城乡建设（规划）部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市住房和城乡建设（规划）部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市住房和城乡建设（规划）部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市住房和城乡建设（规划）部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料，报市政府批准；

（五）经市政府常务会集体讨论，决定同意容积率指标调整的，由市住房和城乡建设（规划）部门通知建设单位及时向市国土部门办理土地出让金补缴手续，并与市国土部门签订国有土地使用权出让合同补充协议。

（六）市住房和城乡建设（规划）局凭建设单位提交的土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。第十条 涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向市城建档案馆移交备查。

第十一条 市住房和城乡建设（规划）部门应加强对建设项目施工过程跟踪管理和监督检查，确保建设单位按规划许可批准的内容进行施工。如发现违反建设工程规划许可内容进行建设的，有权制止，并应函告市城市管理行政执法部门予以查处。

第十二条 市住房和城乡建设（规划）部门进行建设项目竣工规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和总建筑面积。

（一）对超建筑面积尚可采取改正措施对规划消除影响的按以下办法处理：

1．严格控制总建筑面积合理误差。以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。

2．竣工实测总建筑面积在合理误差范围内，视为规划竣工核实合格；超出合理误差范围，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的，补缴土地出让金。3．因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，限期改正，补缴超面积部分全部规费，涉及容积率超土地出让要求的补缴土地出让金，并处建设工程造价5%~10%的罚款。

（二）对超建筑面积无法采取改正措施消除对规划实施影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价5%~10%的罚款。

第十三条 2007年12月31日以前出让土地的容积率计算按原方法计算（车棚、阁楼和阳台建筑面积不计入容积率），以后出让地块详细规划未经审批的其容积率计算按本文件执行；若调整建筑方案，新方案与原方案比较，涉及第七条相关内容，发生变化的按本文件执行。2005、2006年为鼓励建设高层住宅，容积率调整已经市政府批准，建设工程规划许可证已领取的在建建筑工程，基础设施配套费六层（含）以下按标准全额收取，七至十一层部分减半征收，十二层（含）以上部分全额减免；建设工程规划许可证未领取的建筑工程不再享受以上政策。

第十四条 建设单位、设计单位应严格按本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，注明计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。对违反本办法及相关规范、弄虚作假的，将依法严肃处理。第十五条 市住房和城乡建设（规划）部门、国土部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 本办法由市住房和城乡建设（规划）部门负责解释。

第十七条

本办法自发布之日起施行。

第三篇：岳阳县经营性建设用地容积率管理办法

岳阳县人民政府办公室 岳县政办发[2011]10号

岳阳县人民政府办公室关于印发岳阳县经营性建设用地容积率

管理办法的通知

岳阳县人民政府办公室

关于印发岳阳县经营性建设用地容积率

管理办法的通知

各镇、乡人民政府，县直各有关单位：

《岳阳县经营性建设用地容积率管理办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二〇一一年五月二十四日

岳阳县人民政府办公室 2011年5月24日印发

岳阳县经营性建设用地容积率管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对经营性建设用地供应前后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)、住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)和《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）、湖南省财政厅《关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综〔2007〕65号）以及岳阳市人民政府《关于印发＜岳阳市经营性建设用地容积率管理办法＞的通知》(岳政发〔2010〕20号)等规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率的管理，适用本办法。

第三条 城乡规划主管部门负责本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率管理工作。

国土资源、住房和城乡建设、房地产、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。

第四条 任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报和控告违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章 规划管理

第五条 城乡规划主管部门应当将经营性建设用地容积率指标纳入城乡规划区内控制性详细规划，严格按控制性详细规划规定的容积率进行建设项目规划设计条件、规划方案审查、规划行政许可，并依法公示审批结果。第六条 经营性建设用地出让前，城乡规划主管部门应当严格按照经依法批准的控制性详细规划规定的容积率向国土资源部门抄告拟出让地块的容积率、使用性质等规划条件。

第七条 城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，国土资源主管部门应当载入国有建设用地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地使用权出让合同无效。

第八条 经营性建设用地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划设计条件确定的容积率。

第九条 城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第十条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：

（一）同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

（二）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

（三）违法建设项目；

（四）法律法规规定不得调整容积率的其他情形。第十一条 凡符合国家和省有关技术规范，且同时满足下列条件的建设项目可以调整容积率：

（一）建设用地所在区域因城乡规划调整，可以提高开发强度，并符合已依法批准的控制性详细规划的；

（二）建设用地所在区域满足环境容量的；

（三）法律法规规定可以调整容积率的。

第十二条 本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

（一）出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

（三）受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；

（四）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十三条 调整容积率，按以下程序办理：

（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划设计方案；

（二）城乡规划主管部门对资料齐备的申请项目，组织有关部门和从专家库中随机抽取的专家，对规划调整的必要性和规划设计方案的合理性进行论证；

（三）在本地的媒体和现场进行公示，并征求利害关系人的意见，必要时应召开听证会；

（四）经专家论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合调整条件的，城乡规划主管部门应当依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报同级人民政府审批后下达《调整容积率告知书》，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门和利害关系人；

（五）建设单位持《调整容积率告知书》到国土资源部门补缴土地价款；国土资源部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；

（六）城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地价款补缴凭证，办理后续的规划审批；

（七）将容积率调整的相关档案资料归档备查。

容积率调整幅度在10%以内的，可根据实际情况，适当简化有关办理程序。

第十四条 调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第十五条 调整容积率应补缴的土地价款，按以下方法计算确定：

（一）应补缴土地价款评估基准日的确定：以国土资源主管部门所出具的评估委托书确定的日期为评估基准日。

（二）计算方式：该宗地现时市场价下楼面地价乘以新增建筑面积。

第三章 监督管理

第十六条 城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建过程中改变规划审批内容的，必须及时依法予以制止并限期改正。

第十七条 住房和城乡建设主管部门应当根据《建设工程规划许可证》等相关资料核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图施工。对施工单位擅自改变施工图施工的，住房和城乡建设主管部门应责令施工单位停工，督促建设单位到城乡规划主管部门接受处罚并补办相关手续，否则，不得办理竣工验收备案。

第十八条 房地产主管部门必须凭城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》及相关资料办理房屋预售许可证。

工程竣工验收后，房地产主管部门应当依据城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》（正本）和《规划竣工验收合格通知书》办理房屋产权证书。

第十九条 国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分土地价款的补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。第二十条 监察机关应加强对城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、房地产等主管部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。第四章 罚 则

第二十一条 未经合法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

第二十二条 城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、房地产等主管部门工作人员在经营性用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附 则

第二十三条 本办法自公布之日起三十日后施行。

第四篇：南通通州区经营性用地容积率管理办法

南通市通州区经营性用地容积率管理办法

第一条 为进一步规范本区经营性用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本行政区域内进行招标、拍卖、挂牌及其它方式取得的经营性用地。

第三条 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。

第四条 核定建筑工程设计面积应严格按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行。

第五条 在核定容积率指标时，以下情形可不计入：

（一）住宅建筑底层用于公共活动的架空部分的建筑面积不计入容积率建筑面积指标，但其层高应大于等于3.3米。

（二）配建的配电房、通信机房、公共厕所、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑，但物管、社区管理用房等公共配套用房应计入。

（三）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高小于等于1.2米部分的面积不计入容积率建筑面积指标。

（四）按规范必须设置避难层的高层建筑，其避难层建筑面积不计入容积率建筑面积指标。

第六条 在核定容积率指标时，以下情形应计入：

（一）建筑外墙保温层（含粉刷层、贴面）所占的建筑面积；

（二）住宅建筑的阳台按水平投影面积的一半计算容积率建筑面积指标，其应至少有一整面为开敞面，且南阳台最大宽度不大于2.4米，其他阳台最大宽度不大于1.5米。所有阳台水平投影面积之和不大于套型建筑面积的12％。住宅建筑结构围合（包括墙体和柱的围合）范围内标注的至少有一面全部直接采光的入户花园，每套只能有1处且建筑面积小于6平方米的，参照阳台计算容积率建筑面积指标。

（三）低、多层住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库，高层住宅楼层高不大于2.8米的配套车库，按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过相应层高的车库及独立建设的车库，其建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。

（四）建筑物室内顶板下表面与楼面的净高，超过1.2米小于等于2.1米部分按建筑面积的一半计算容积率建筑面积指标，超过2.1米部分按建筑面积计算容积率建筑面积指标。

（五）除第五条第一款规定之外其他架空部分均按其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

第七条 住宅建筑层高大于3.0米的，其容积率建筑面积按以下公式计算：S1=KS.式中S1为计算容积率建筑面积，S为标准层建筑面积，K为建筑层高超标系数，其值为实际层高和限定层高（3米）之比。

住宅楼公共入口门厅按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。第八条 办公及宾馆建筑层高大于4.5米的，超出高度部分以每1米为单位累进0.5倍计算容积率建筑面积。即层高4.5米（不含）——5.5米的，按该部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标；层高5.5米（不含）——6.5米的，按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标；以此类推。建筑内设置的共用入口门厅、大堂、中庭、采光厅及多功能厅、会议厅、大餐厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

第九条 普通商业建筑底层层高大于5米的，二层及以上层高大于4.5米的，同第八条方法计算容积率建筑面积指标。

商业建筑内集中设置共用的入口门厅、大堂、中庭、及采光厅等可按其实际面积计入容积率建筑面积指标。

第十条 农贸市场、影剧院及大型商业建筑等确因建筑结构和功能使用需要的，可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。

第十一条 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.4米，且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8米，窗净高小于2.1米。超出此规定的飘窗，按挑出墙体外的水平投影面积计算建筑面积，计入容积率建筑面积指标。飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的，不得认定为飘窗，应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。

第十二条住宅每户可集中设置设备平台1处，但不得与入户花园等建筑空间相邻，其水平投影面积不得超过4平方米；分设设备平台的，每套住宅设备平台水平投影面积单一不超过1.5平方米，总面积不超过4平方米的，符合上述要求的设备平台不计算建筑面积且不计入容积率建筑面积指标，否则，按水平投影面积计算建筑面积全部计入容积率建筑面积指标；非住宅的设备平台不论是否封闭，均按水平投影面积计算建筑面积计入容积率建筑面积指标。

非住宅的设备层、转换层其层高大于等于1.2米小于2.2米的，按其水平投影面积的一半计算建筑面积计入容积率建筑面积指标，大于等于2.2米的按全部建筑面积计算容积率建筑面积指标。

第十三条 住宅建筑通过开挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院等进深不大于1.3米、累计长度不超过建筑物总长度的一半时，该地下建筑物建筑面积不计入容积率；当地下采光井、庭院等进深大于1.3米且小于等于2米或累计长度超过建筑物总长一半时，该地下建筑面积的一半计入容积率建筑面积指标；当地下采光井、庭院等进深大于2.0米时，该地下建筑全部计入容积率建筑面积指标。

第十四条地下室、半地下室的顶板（含覆土层）高出室外地坪大于1.2米的，按其水平投影面积计入地上建筑面积（计入容积率建筑面积指标）及建筑密度。小于等于1.2米的按一半建筑面积计入容积率建筑面积指标。

地下室、半地下室以上建筑结构层高在1.2米以下的转换层、管线层等不论何种形式的建筑空间，结合其上一层的建筑层高合并计算建筑高度，按照相应建筑的容积率计算办法计算容积率建筑面积指标。

第十五条 经营性用地出让前，规划分局应根据有关规范要求和地块的实际情况,科学确定容积率和其它开发强度指标。

第十六条 经营性用地出让后，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需调整规划设计条件确定的容积率的，必须符合以下条件之一：

（一）城市（镇）总体规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

（二）建设用地区域为城市（镇）提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求，根据现行《江苏省城市规划管理技术规定》的有关条件，可以进行容积率调整的；

（三）因城市（镇）基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（四）因国家或省有关政策或规范调整的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划分局可以按规定程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第十七条 调整容积率指标，必须按以下程序办理：

（一）建设单位向规划分局提出调整容积率申请，陈述调整理由和具体调整方案，并附规划建筑设计方案；

（二）规划分局对调整容积率申请报告进行初审，组织专家和区有关部门对规划建筑设计方案进行论证，并向社会公示，必要时可组织听证；经对调整的规划建筑设计方案论证、公示(听证)后，规划分局认为符合调整条件的，报区规划委员会审议；

（三）申请提高容积率的经营性项目经区规划委员会审议通过，并经区政府批准后，方可办理相关规划审批手续，并抄告国土部门；容积率调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；

（四）建设单位凭批准后的调整方案与区国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，按规定补交土地出让金。城乡规划主管部门按照《国有土地使用权出让合同》及补充协议载明的规划设计条件办理后续规划许可手续。

第十八条 规划分局和区行政监察机关应当把经营性用地容积率规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容，加强督察。

第十九条 建设单位未经批准，违反《江苏省城乡规划条例》第四十五条规定，在建设过程中擅自调整容积率，超过规划设计条件中确定的容积率上限的，或者有《江苏省城乡规划条例》第六十二条第二款列举情形之一，应认定为无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

第二十条 按照《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定，对无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建筑按下述办法处理：

（一）可以拆除的，应予以拆除，并可处以罚款。

（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且经查实未被建设单位预售的，经征求国土部门意见，不违反土地利用总体规划的，没收实物并可处以罚款，由实施规划行政处罚的部门移交给区国有资产管理部门。

（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影响使用的及已被预售的，由实施规划行政处罚部门对违法建筑部分按销售收入没收违法收入，并可处以罚款；违法建筑不出售或销售价格明显低于同类房地产市场价的，应当委托有资质的房地产评估机构参照市场价格评估确定。

第二十一条 对虽未按照规划许可的内容建设，但对规划实施不造成实质影响的，或未按照规划许可的内容建设尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，并处违法建设工程造价的百分之五以上百分之十以下的罚款。

第二十二条 因施工工艺、建筑材料使用等因素造成建筑面积预算与竣工测量面积误差在合理范围的，可不予处罚，但应缴纳土地违约金和建设规费。

合理误差按建设规模分以下情形：1．建设工程规划许可计容积率建筑面积在20000平方米以下（含20000平方米）的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于1％；2．建设工程规划许可计容积率建筑面积大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于300平方米；3.建设工程规划许可计容积率建筑面积大于50000平方米的建设工程，允许超计容积率建筑面积不得大于400平方米或计容积率建筑面积的0.5％。

如因在施工过程中建设单位违反规划许可内容建设，导致违反规划管理规范的强制性规定，不能得到规划许可的，建设单位应按照《城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》和本《办法》的相关规定接受处理。

第二十三条 城乡规划主管部门工作人员违反本规定擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 处理违法建筑的评估费、技术鉴定费等费用由财政部门列入实施行政处罚的部门预算。

第二十五条本办法自印发之日起施行，原《通州市经营性用地容积率管理办法》同时废止。本办法印发之日前已取得国有土地使用权或已通过招标、拍卖、挂牌出让取得建设用地使用权的项目，其容积率的管理仍按原《通州市经营性用地容积率管理办法》执行。

2017年08月09日

第五篇：巢湖市城市规划区经营性用地管理办法

安徽省巢湖市人民政府关于印发《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻巢各单位，市开发区管委会：

《巢湖市城市规划区经营性用地管理办法》业经2009年7月29日市政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

安徽省巢湖市人民政府 二〇〇九年十月十一日

巢湖市城市规划区经营性用地管理办法 第一章 总则

第一条 为优化土地资源配置，促进土地市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让、开发建设及监督管理，适用本办法。

第三条 经营性用地招标、拍卖、挂牌出让活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 市政府成立经营性用地管理委员会，市长任主任，常务副市长、分管副市长任副主任，市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、规划、招管、城投公司、土地储备中心等部门(单位)负责人及居巢区政府、市开发区管委会分管负责人为成员。经营性用地管理委员会原则上每半年召开一次会议，研究、解决经营性用地管理中的相关问题。第二章 经营性用地出让计划制订

第五条 经营性用地出让实行计划管理。市国土资源部门应根据我市经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、住房建设规划以及产业政策、市场供需情况等，于每年的1月中旬前会同市发展和改革、建设、房产、规划等部门及居巢区政府、市开发区管委会，共同制定市城市规划区本的经营性用地拟出让计划，经经营性用地管理委员会研究后，报市人民政府批准实施。

第六条 市城市规划区经营性用地计划中应统筹包括保障性住房用地面积。市建设和房产部门应当在每年年初分别拟定相关实施方案报市人民政府一并批准。

第七条 市土地储备中心根据经营性用地出让计划，会同市建设、房产和市城投公司等部门(单位)及居巢区政府、市开发区管委会，制定拟出让宗地的拆迁安置或征地报批计划，报市人民政府批准实施。第三章 经营性用地出让

第八条 经营性用地实行“净地”出让、“净地”交付制度。

第九条 市发展和改革、国土、建设、财政、监察、审计、房产、税务、规划、招管、城投公司、土地储备中心等相关部门(单位)应当在各自职责范围内，共同做好经营性用地出让、开发建设、商品房销售、税费征收及监督管理工作。

(一)市土地储备中心负责会同居巢区政府、市开发区管委会，做好经营性用地拟出让地块的储备和前期开发整理工作，明确净地交付条件和交地时间。拟出让地块属存量建设用地的，必须权属清晰、四至清楚，先行收储并落实拆迁补偿事宜；属新增建设用地的，应会同居巢区政府、市开发区管委会先行办理土地征收审批、拆迁安置补偿等手续。

(二)市建设部门根据市国土资源部门的提请，会同市规划、房产、供电、供水、供气、通信等部门提供拟出让地块的水(给、排水)、电、气、通讯等公用基础设施配套的现状情况，并牵头协调迁移等事项。

(三)市规划部门根据批准的经营性用地出让计划，明确拟出让地块的规划设计条件。

(四)市国土资源部门负责综合各部门意见，拟定经营性用地出让方案，出让方案应包括出让地块的基本情况、出让要求、规划条件、开发建设时限和起始价或出让起叫价等内容。土地出让起始价或起叫价应在地价评估的基础上，结合市场情况考虑预期收益提出。出让方案报市人民政府批准后，按国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)等规定的程序和要求在省市以上媒体发布出让公告，并组织出让。

第十条 经营性用地出让竞买保证金，不低于出让起始价总额的10%。出让成交后，竞买保证金自动转为土地出让金。

第十一条 土地出让成交后的出让金首付比例：成交价在1亿元以上的(含1亿元)，不低于30%；成交价在1亿元以下的，不低于40%。

确因国家政策变化等重大影响，不能按期缴纳土地出让金的，应在约定期限届满前10日向市国土资源部门申请同意，其中单次欠缴500万元及以上的，应报经市人民政府批准。

第十二条 出让国有土地使用权时，需在开标、拍卖开始或挂牌截止前经集体决策确定标底或底价。研究确定标底或底价工作程序为：

(一)市政府常务副市长和分管副市长、分管秘书长、市国土资源部门以及居巢区政府或市开发区管委会负责人各1名(不少于3人，不多于6人)，必须在招标拍卖开始或挂牌截止前1小时到达市招标采购交易中心指定地点，在市监察部门监督下研究确定标底或底价，由相关工作人员负责记录。标底和底价确定后，参加研究的人员在标底或底价存根上签字。底价单当场密封，由相关工作人员在市监察部门监督下，递交给出让活动现场的公证处公证员。

参加出让土地底价或标底研究的领导和工作人员必须关闭通讯工具，交现场监督人员集中保管，并在出让活动结束后方可离开现场。

(二)市监察部门负责对每次出让活动实施现场监督，及对标底或底价研究确定工作的监督和对开标、拍卖、挂牌过程的监督。

第十三条 受让人依照出让合同的约定缴清全部土地出让金，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第十四条 市国土资源部门、市土地储备中心和宗地受让人三方，按事先约定的交地条件、时间，签订《出让宗地移交书》。第四章 经营性用地开发建设

第十五条 市国土资源部门应当及时将经营性用地出让宗地的基本情况和《国有建设用地使用权出让合同》约定的主要内容，向市财政、建设、税务、审计、房产和规划等部门通报。各相关部门应按规定的程序和要求，及时为经营性用地项目的建设办理相关手续。

第十六条 市建设、规划部门应当在受理项目建设单位按出让时规定的规划设计条件和相应规范要求编制的规划设计方案后，原则上在6个月内完成其项目规划设计方案的审批工作及办理相关手续。市建设、规划部门批准的规划设计方案应抄送市国土资源、房产部门。

第十七条 经营性用地项目应当按照出让时约定的规划容积率、土地用途以及其他规划设计条件开发建设，严格控制容积率等规划条件的调整，容积率经市规划委员会研究批准后，原则上不予调整；确需增加和调整规划容积率、土地用途或其他规划设计条件的，应当经市规划部门审查同意，按程序报批。经批准后，市规划部门及时向市国土资源部门通报。市国土资源部门根据调整后的规划容积率、土地用途或其他规划设计条件，核定补缴的土地出让金数额报市政府批准后，市国土资源部门与受让人签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，受让人补缴土地出让金后，办理土地变更登记。规划部门依据市国土资源部门出具的变更事项证明，核发建设工程规划许可证。

第十八条 调整容积率或其他规划条件补缴土地出让金的计算方法为：

(一)经批准增加容积率，距出让成交时间不满1年的，按出让成交时确定的每平方米建筑面积土地价格乘以增加的建筑面积计算，公式为：成交土地价格÷(土地面积×原容积率)×(土地面积×增加容积率)；经营性用地经批准增加容积率距出让成交时间超过1年的，应当经重新评定地价后补缴土地出让金，计算公式为：重新评定地价÷(土地面积×原容积率)×(土地面积×增加容积率)。

(二)经批准调整土地用途或建筑密度、绿地率等规划技术经济指标及其他规划条件的，应当对调整用途或规划技术经济指标后的土地重新评定价格，部分调整的，应对实际调整的部分土地重新评定价格，计算公式为：(重新评定地价-调整用途或其他规划条件前地价)×土地面积。

(三)容积率调整后增加的建筑面积达到或超过原总建筑面积30%或由非经营性用地调整为经营性用地的，以及享有优惠政策的特定开发建设项目用地，改变其土地出让时设定主体内容的，均应当解除土地出让合同，由市国土资源部门重新拟定出让方案报市人民政府批准后，再组织土地出让。

第五章 经营性用地监督管理

第十九条 市国土资源部门定期会同市财政、建设、审计、规划、房产和税务等部门，对已出让经营性用地的土地出让金和税费缴纳、开发建设、规划实施等土地出让合同(含变更协议)履约情况进行联合检查，检查情况及时报市人民政府并抄送市监察部门备案。项目建成后，根据土地出让合同(含变更协议)及项目规划验收表办理土地分割登记。

第二十条 市建设部门对出让地块的拆迁、项目建设进度和工程质量实施动态监管，按照各类建安工程规范的要求，保证项目建设工程质量达到规范标准，确保人民群众的生命财产安全。负责组织对项目建设情况的检查，市国土资源、房产、规划等部门应当参与项目检查。

第二十一条 市规划部门负责对项目建设规划内容实施全程动态监管，确保项目建设按规划用途和规划经济技术指标等规划条件要求实施建设。

第二十二条 市税务部门加强对房地产项目开发所涉及的相关税费动态监管，做好相关税费的征收工作。

第二十三条 市财政部门加强对土地出让和建设过程中的相关税费收缴情况的监管。土地出让金收入全额纳入财政预算管理，统一缴入国库，支出一律通过财政预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第二十四条 市审计部门负责对经营性用地所涉及的征地拆迁安置支出、土地出让金征收、相关税费征收等方面，适时进行审计和审计调查。

第二十五条 市监察部门加强对各行政主管部门及其工作人员，在经营性用地出让、开发建设等环节中依法行政情况的监督检查，并受理相关的投诉、举报。第六章 法律责任

第二十六条 经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让而擅自采用协议方式出让的，集体土地未经批准征用为国有土地而直接作为经营性用地出让的，擅自违规批准调整土地用途、容积率等土地使用条件的，依据监察部等三部委《违反土地管理规定行为处分办法》(第15号令)和《安徽省经营性国有土地使用权出让违法行为行政处分办法》追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十七条 国家机关及其相关工作人员玩忽职守，不认真或不正确履行职责，致使经营性用地出让、开发建设、税费征收等工作不能按时实现，造成国家和竞得人(中标人)经济损失的，依据有关规定追究直接责任人和该机关负责人的行政责任和经济责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十八条 取得经营性用地使用权的竞得人(中标人)未按《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和条件，实施开发建设的，各相关部门应当依法和按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定予以查处。

项目建设单位擅自违反规划、改变批准用途的，或擅自增加建筑面积、改变批准的容积率的，市规划部门会同市国土资源部门依法严肃查处。

第二十九条 完善土地市场准入监管，建立行业诚信管理制度。对采取恶意串通、围标串标、排斥竞争对手等不正当竞争行为的投标人、竞买人，一经查实，应记入不良信用档案，并向社会公示，3年内不得参加本市国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。

建设单位不认真履行《国有建设用地使用权出让合同》，不能按时缴纳土地出让金、未经批准改变土地用途、违反规划设计条件进行项目建设或无故拖延建设时限的，必须经按相关法律、法规和规章进行处理后，方可参加国有建设用地使用权的竞标和竞买活动。第七章 附则

第三十条 本办法自颁布之日起施行。2002年7月巢湖市人民政府颁布的《巢湖市市区经营性用地管理暂行办法》(巢政(2002)26号)和2002年8月巢湖市人民政府颁布的《关于进一步加强市区经营性用地管理的通知》(巢政(2002)27号)同时废止。