第一篇：城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
一、政策依据
依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。
1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。
2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。
3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。
4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。
5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。
6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。
8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。
二、政府的职能
1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。
2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。
3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。
4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。
5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）
6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。
7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。
8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
三、实施方案
1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；
2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。
4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。
5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。
6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。
7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。
8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。
9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）
四、实施程序
1、上海现代公司已与担保公司签订长期合作战略合同能帮助开发商办理业主工程款支付担保函。
2、项目咨询合同： 由“开发主体”与咨询企业签订。
3、项目合作意向协议： 由“开发主体”与上海现代公司签订。
4、设计合同： 由“开发主体”与设计单位签订设计合同，指定采用MB绿色建筑住宅产业化建筑体系（由设计院与授权专项MB建筑技术设计院签订加盟合作协议）
5、总承包施工合同： 由“开发主体”与建筑总承包公司签订
6、项目合作协议： 由“开发主体”与上海现代公司签订现代公司在七个工作日内提供由金融机构出据的“业主工程款支付保函”。
7、工程履约担保协议： 由担保公司与建筑总承包公司签订。
8、房屋销售合同： 由“开发主体”与售房公司签订；
9、资金信托合同： 由发行债券主管部门与信托公司签订匹配BT项目建设资金信托合同。
10、捐赠协议：由上海现代公司与公益基金会签订。（上海现代公司把应获得的绿色建筑产业化转变房地产发展方式所产生的部分效益和享受减免税费部分捐赠给公益扶助基金会占销售收入的20%，纳入到住宅产业化建设成本。用于对购房人进行补贴。
11、BT项目项目资产信托管理合同，由“开发主体”与信托公司签订，将销售收入全部进入信托专户，由信托公司负责按信托合同规定清偿债券本息。
五、地方政府制订《基本住房保障管理办法》基本条款
1、基本住房是面向解决已经转移到城镇就业的农业转移人口和常住城镇就业人口的基本住房保障而设立的；
2、购房者必须有较稳定的职业并且必须参加住房公积金保险，公积金应积极支持就业人员家庭购买基本住房给予限额房价的30％贷款作为购房首付。
3、住宅政策性金融机构应积极支持就业人员家庭购买基本住房给予限额范围内房价的70％按揭贷款。
4、每个购买基本住房家庭只要用家庭月收入的三分之一归还银行按揭贷款月等额还本付息，不足部分向住房养老公益基金会申请补助，批准后每月通过按揭贷款银行打入购房者个人账户后再还款被银行扣除。
5、居民购买基本住房时必须参加个人购房按揭贷款保险，一旦出现还贷困难时，由保险公司或担保公司负责清偿，最长不超过二年。当购房者确实偿失劳动能力时可申请转为廉租房。由保险公司或担保公司负责结算。
6、凡新建住宅小区必须向社会公益基金会提供总建筑面积3％房源作为廉租房专供享受廉租房人群的基本住房需求。
7、居民购买的基本住房属于政策性商品房，可以用于抵押、转让、担保、赠予，可作为遗产留给受益人。积极建立采用遗产信托受益权参加养老保险制度，千方百计提高退休人员收入。
8、基本住房的房源尽可能选择在就业单位处附近，以免减轻城市交通压力。
9、就业者家庭就能购房，户籍应依据基本住房注册地申报。
10、依据当地家庭月平均收入测算基本住房最高限额。测算方式：
1、用家庭月平均收入除以20年按揭贷款月等额还本付息单位金额，得出最高房价限额。例如： 5000元（家庭月收入）÷76.57元/万元（月等额还本付息单位金额）＝65.29万元；
2、每户以90平方米计算得出基本住房最高限额单价。例，65.29万元÷90㎡＝7256元/㎡。
11、欢迎闲置开发的商品房土地加入政策性商品建设，房屋销售价不能超过当地政府核定的最高限额单价，可以纳入基本住房保障供应体系管理。
上海现代房地产实业有限公司供稿
2014.3.21
第二篇：城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
城镇低效用地再开发实施方案和实施细则
一、政策依据 依据十八大三中全会和习近平系列讲话精神制订的《国家新型城镇化规划》要求；市场主导，政府引导，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发机制。
1、尊重基层首创精神，鼓励探索创新和试点先行，凝聚各方共识，实现重点突破，总结推广经验，积极稳妥扎实有序推进新型城镇化。
2、市县政府负责制定本行政区城市和建制镇农业转移人口市民化的具体方案和实施细则。
3、推动城市走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新。推进创新成果资本化、产业化。加强知识产权运用和保护，健全技术创新激励机制。实施绿色建筑行动计划，强力推进建筑工业化。
4、健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快推进集中成片区改造，逐步将其它棚户区、城中村改造统一纳入到城市棚户区改造范围，到2020年基本完成城市棚户区改造任务。加快城区老工业区搬迁改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。
5、深化国有建设用地有偿使用制度改革。扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。
6、建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。发挥现有政策性金融机构的重要作用。建立住宅政策性金融机构，为城市基础设施和保障性安居工程建设提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
7、优先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求抑制投机投资需求。
8、建立和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求
二、政府的职能
1、政府依据当地就业人口每人100平方米土地面积指标重新进行城市规划。把城镇内不抗震、不保温、不节能、配套功能不全的危旧住房和旧住宅小区等低效用地统一纳入改造范围进行旧城更新，提高容积率增加人口密度全面改善人居环境，让全体人民群众共享改革成果。
2、政府积极组织引导制订政策，按城市总体规划要求由街道办事人员做好积极动员和组织工作，广泛征求居民意见，推行公开、公平的旧城区更新实施方案，把政府征收房屋进行拆迁转变成为居民参与联建，政府提供公共服务，引进非营利机构进行原地重建，推行市场运作建立期房产权交易市场，允许房屋产权置换合同上市交易，公众共同参与改善城镇居民人居环境。
3、政府把老工业区搬迁改造，棚户区改造，城中村改造，旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造应都纳入“政策性商品房”范畴，通过市场化运作满足大多数人民群众基本住房需求，由政府核定地价，销后补缴土地出让金获得土地有偿使用权。保障性住房以划拨方式取得用于经营性项目的土地，是解决少数低收入和中等偏下收入困难家庭的住房；经营性商品房以招拍挂竞标方式获得土地有偿使用权，以货币调节市场需求，解决少数有钱人的住房。
4、政府制订《居民旧房换新房实施办法》，在保障基本住房原则下让居民免费用空间换房间共享旧城区更新改革红利。政府优先满足当地居民住房需求后将剩余的房屋按当地市场核定价向社会符合享有“政策性商品房”的居民出售。
政策性商品房专供当地就业职工自住需求，一户一宅，一宅面积不超过90㎡、人均购房面积最高限额30㎡。确保购房家庭30％向公积金贷款70％银行按揭贷款，家庭月收入的三分之一用于还贷不足部分向公益基金会申请补助，满足大多数人民群众的住房需求。
5、政府科学依据当地城镇居民家庭可支配收入除以当地银行20年按揭贷款月等额还本付息单价，核定“政策性商品房”最高限额价，再除以90㎡得出当地政策性商品房的房价。（例如，当地居民家庭月收入5000元，按揭贷款月等额还本付息单价76.57元／万元，政策性商品房最高限额65.30万、当地政策性商品房的房价7256元／㎡）
6、政府引进非营利机构参与“政策性商品房”建设和运营管理，把固定资产投资转变为流动资金周转，没有投资就没有利润，把核定“政策性商品房”最高限额价减去建设成本和税收剩余的全面作为土地有偿使用费，把当地的土地有偿使用费与当地居民的可支配收入同步增长，促进当地的房地产市场健康持续发展。
7、政府拓宽城市建设融资渠道。提高直接融资比重。政府依据当年旧城改造计划把市政工程、公建配套的投资全部进入住房建设成本统一发行债券，鼓励市场上闲置资金参与城市建设，开创了一条人民群众投资增值的渠道。政府把债券本金全部委托信托公司管理，由信托公司负责清偿债券本息。
8、政府为了确保工程又快又好完成，应积极推行BT工程信托管理模式，政府把城镇改造的所有在建工程资产委托信托公司管理，由总承包企业凭总承包合同向信托公司贷款，信托公司采用国内信用证的方式发放货款，待工程部件安装完毕，验收合格后由银行直接支付。BT信托管理模式提供规范透明、成本合理、期限匹配的金融服务。
三、实施方案
1、由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制新型城镇化规划，将任务分解到，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；
2、由区政府下属房屋主管职能部门依据新型城镇化规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用，3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与新型城镇化建设和运营管理，解决建设资金筹措问题。
4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和当地居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”。把改造方案广泛征询当地居民意见。
5、当地街道办事处受“开发主体”委托广泛征询居民对旧城区更新意见，经居民同意后签订联合改造合同。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证。
6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。
7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。
8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘察费、居民临时过渡费等非行政性费用和收取工程管理费，都进入项目成本。
9、代甲方管理公司与上海现代房地产实业公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，把新型城镇化的固定资产投资转变为流动资金周转，免除BT工程财政担保责任，解决全部建设资金。（按现代公司规定的合作条件进行操作）
第三篇：关于深入推进城镇低效用地再开发
关于深入推进城镇低效用地再开发 的指导意见(试行)
根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，按照《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》等要求，为健全节约集约用地制度，盘活建设用地存量，提高土地利用效率，现就深入推进城镇低效用地再开发提出以下意见：
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”的总体布局和协调推进“四个全面”的战略布局，按照党中央、国务院决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推进供给侧结构性改革，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，坚持以人为本，促进新型城镇化发展，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，规范推进城镇低效用地再开发，促进城镇更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居城镇。
（二）基本原则。
坚持政府引导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。
坚持市场取向、因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。
坚持公众参与、平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。
坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。
坚持因地制宜、规范运作。充分考虑当地经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。
（三）总体目标。城镇低效用地再开发规范推进，土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到增强；城镇用地结构明显优化，产业转型升级逐渐加快，投资消费有效增长；城镇基础设施和公共服务设施明显改善，城镇化质量显著提高，经济社会可持续发展能力不断提升。
二、加强统筹引导
（四）明确改造开发范围。本文件规定的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。市县人民政府要组织国土资源部门会同有关部门，提出城镇低效用地的标准，严格控制改造开发范围，对弄虚作假的，将严肃追究有关人员责任。
（五）推进调查摸底和标图建库。开展低效用地改造开发的城镇，要充分利用土地调查成果，开展城镇存量建设用地调查，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力，查清土地权属关系，了解土地权利人意愿。拟定城镇低效用地再开发范围后，要将拟列入改造开发范围的城镇低效用地标注在遥感影像图、地籍图和土地利用总体规划图上，建立城镇低效用地数据库，夯实管理基础。
（六）强化规划统筹和方案实施。市县国土资源部门要会同有关部门，依据土地利用总体规划和城镇规划，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划经上一级国土资源部门核定，报同级人民政府批准后实施。
按照专项规划，项目实施单位负责编制项目实施方案，确定改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报所在市县人民政府批准后实施。
经批准的专项规划和项目实施方案均向社会公示。
三、完善激励机制
（七）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。
原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。
（八）积极引导城中村集体建设用地改造开发。城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，各地要根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与；集体经营性建设用地入市改革试点地区，可按照改革试点要求，采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。
（九）鼓励产业转型升级优化用地结构。各地要制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，要在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。
（十）鼓励集中成片开发。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；市县国土资源部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及土地利用总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批，涉及的新增用地计划指标由各省（区、市）在国家下达的计划指标内安排。
（十一）加强公共设施和民生项目建设。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。
四、妥善处理各类历史遗留建设用地问题
（十二）实施分类处理。在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。各地要严格审查把关，防止随意扩大历史遗留建设用地范围和处理适用政策。
用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县人民政府土地行政部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市县人民政府办理土地确权登记发证手续。
用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后按土地现状办理征收手续。
用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理（处罚）措施后办理土地转用征收手续。
五、完善保障措施
（十三）加强组织领导。地方各级人民政府要加强对城镇低效用地再开发工作的组织领导和统筹协调，积极稳妥推进。地方各级国土资源部门要加强与相关部门的沟通协调，密切协同配合，形成工作合力，落实好城镇低效用地再开发各项政策。
（十四）健全协商和社会监督机制。建立公开畅通的沟通渠道，充分了解和妥善解决群众利益诉求，做好民意调查，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得进行改造开发。建立项目信息公开制度，对改造开发涉及的各个环节实行全过程公开，切实保障群众的知情权、参与权、监督权。严格执行土地出让相关程序，规范土地市场秩序，涉及出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示。
（十五）强化实施管理。各省级国土资源部门要根据本地实际，研究制定实施细则，细化各项政策措施，加强对市县相关工作的督促检查和指导支持；市县国土资源部门要明确具体操作办法，加强对改造开发实施监管。地方各级国土资源部门要增强服务意识，加快审查报批，积极服务改造开发工作，及时做好项目审批、实施、竣工验收等及其上图入库。
（十六）严守廉政纪律。建立责任追究机制，加强廉政风险排查，扎好笼子、定好规矩；规范资金管理，项目收益要公开透明，确保资金使用安全高效；严格城镇低效用地再开发监督管理，加强项目实施跟踪评估，保证改造开发工作规范健康开展；切实增强廉政意识，确保廉洁自律。
（十七）加强宣传引导。密切跟踪政策实施进展情况，强化风险评估，做好政策解读，加强舆论引导，回应社会关切，营造有利于改造开发工作的良好氛围。加强总结评估，对于政策实施中出现的问题，要及时研究解决。
本意见自下发之日起施行，有效期5年。
第四篇：桂林城镇低效用地再开发利用实施意见
桂林市城镇低效用地再开发利用实施意见
（暂行）
第一章
总则
第一条
为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，规范城镇低效用地使用权出让行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号令）、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号）、《广西壮族自治区国土资源厅关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（桂国土资发〔2014〕96号）、《桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法》（市政〔2014〕43号）等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规定。
第二条
城镇低效用地再开发利用以优化桂林城市布局、合理调整土地用地结构、提升城市环境及品位、改善城市基础设施、促进产业转型升级为目标。破解桂林市改革开放以来，因历史文化名城和漓江风景名胜区保护等原因，造成的城镇用
地再开发工作专项规划（2014-2018年）》（下简称《专项规划》），并向土地使用权人出具同意增补纳入低效规划意见通知书。
第三章
再开发改造方案及审查
第十条
已纳入《专项规划》和同意增补的低效用地再开发项目，由项目意向业主向市国土资源局提出开发申请，经土审办审核后，由市国土资源局致函市规划局申领的规划条件。
申请低效用地再开发的单位、企业，应书面承诺按本规定缴纳（补交）土地出让金，如不能按规定缴纳（补交）或无力开发的，由土地使用权人向市土地储备交易管理中心提出申请，经市人民政府批复同意后，由市土地储备交易管理中心按照《桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》（市政〔2002〕79号）及《桂林市土地储备管理办法（试行）》（市政〔2009〕57号）的规定进行土地收储和招拍挂出让。
第十一条
低效用地再开发项目取得规划条件后，由项目开发业主委托委托有资质的作业单位编制《低效用地再开发改造方案》(下简称《改造方案》）。《改造方案》经土审办初审后，报市土地审查委员会审核。
第四章
项目土地评估和土地出让金缴纳（补交）第十二条
低效用地再开发项目取得规划条件后，由市国土资源局以抽签方式选取3-5家中介评估机构进行土地价格评估，中介评估机构出具评估结果和评估报告，报土审办审议，提出土地出让底价建议和应缴纳（补交）土地出让金额；报市地价审核领导小组审定。
（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补交公式为：新土地使用条件土地使用权正常市场价格-原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格-经核准的其它成本。
（三）已出让的工业用地，地上无建筑物及构筑物的，参照国土资厅发〔2013〕20号和国土资厅发〔2015〕12号文缴纳土地出让金。
（四）按上述方法缴纳（补交）土地出让金的再开发项目，缴纳（补交）土地出让金金额不得低于新土地使用条件土地使用权正常市场价格的40%。
第十五条
土地和地上建筑物价值评估、其它成本审计，评估或审计期日应以市国土资源局通过《改造方案》审议后，确定的补缴地价时间为准。
第十六条
低效用地再开发项目应依法依规缴纳相关税费，任何单位和个人不得减免。
第五章
再开发项目用地审批
第十七条
市国土资源局根据通过的《改造方案》和低效项目的土地出让底价，编写供地方案报市人民政府批复。
第十八条
供地方案经市人民政府批复后，由市国土资源局通知项目业主办理用地手续，并依规定缴纳（补交）土地出让金。办理用地手续应提交如下材料：
（一）项目用地申请书；
（二）拟开发土地的权属材料。如属拆迁收购多宗土地合并开发的，还应提交拆迁补偿协议和将多宗土地合并后的土地变更登记手续；
第二十条
因实施城市规划需要对城中村进行改造的，可以纳入低效用地再开发改造范围。如保留集体土地所有权不变的，可由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，向市国土资源局提出用地申请。
第二十一条
农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理征收手续，涉及农民住宅或企业房屋拆迁的，还应与原产权人达成拆迁安置协议。
第七章
土地置换
第二十二条
因低效用地再开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换等方式调整使用存量建设用地。
第二十三条
相互置换的土地应同时具备土地使用权证。第二十四条
置换土地权利人应本着自主互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应签订拆迁协议。
边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，集体经济组织和附着物权利人无异议，在不少于30日的公告后，可经市人民政府土地权属确权后实施置换。
第二十五条
国有土地与集体土地置换不得涉及农用地，土地置换手续由市国土资源局审核后报市人民政府审批，并报国土资源厅备案。
第二十六条
置换土地双方应共同向市国土资源局提出申
地块供地方式办理供地手续。对于原有存量建设用地也可通过土地位置调换进行调整使用，涉及新增建设用地的，应依法办理农转用和土地征收手续。
第十章
违法用地的处理
第三十条
本规定所指违法用地适用于2009年12月31日之前发生的违法用地。
第三十一条
违法用地处理操作流程按照2014年9月10日《国土资源部关于印发<国土资源违法行为查处工作规程>的通知》要求执行。
第三十二条
低效用地再开发改造涉及的违法用地行为的处理具体参照《桂林市开展城镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续办法》执行。
第十一章
再开发项目用地管理
第三十三条
经政府批准同意协议出让并签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，应将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于5日。
第三十四条
再开发项目业主为原土地使用权人的，应在项目用地手续批准之日起一年内，完成地上建筑物拆迁并开工建设，两年内必须完工。未按规定实施建设的，按照《闲置土
第五篇：城镇低效用地再开发问题及对策
【摘要】随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，人们对于土地的利用也逐渐增多，但是人们对于土地的利用还是比较低的，尤其是城镇对于土地的再开发问题引起了广大人们的关注。我国虽然土地资源丰富，但真正能够够人们开发利用的土地资源还是比较少的。尤其是，土地是不可再生资源，只能循环利用，人们只有让土地处于良性循环才可能发挥出土地的最大利用价值，给人们带来最大的社会经济效益。因此重视城镇土地再开发工作是非常重要的一项工作，本论文所探讨的就是城镇低效用地再开发问题及对策。
【关键词】城镇低效用地再开发；城市发展；解决措施
中图分类号：f20文献标识码a文章编号1006-0278（2015）10-051-01
从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。
一、城镇低效用地再开发问题存在的原因
在我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大，基本上都是在比谁的城镇规模大，比谁的城镇扩展速度快，但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了。在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题，对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在，我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平，就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批，但这样就很容易出现漏洞，造成土地的乱使用，由于审批没有规定，而且要求的程度也不同，这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。在许多城镇工业建设中，一般负责开发运营的都是公司，但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业，这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争，对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费，还造成土地了资源的破坏。还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足，使得城镇许多的土地都闲置在那里，城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环，是不利于土地的发展的。
二、城镇低效用地再开发问题的解决措施
（一）端正思想态度
对于城镇低效用地再开发利用的问题首先考虑的就是要以市或者县的中心为中心来做城镇的整体规划，必须要符合我国的规划的法律法规，要使得城镇低效用地再开发没有争议。在进行城镇低效用地再开发的时候首先要进行调查，要把城镇需要改造的旧住宅区自己其他的不用或者违章的都要纳入到城镇低效用地再开发中去，对于那种已经建成但是不符合标准的是要进行再一次的调整，尤其是没我在国家规定范围了而且是禁止实用的建筑就更应该进行城镇低效用地再开发，对于破产或者是企业经营比较困难的都可以进行城镇低效用地再开发。对于国家命令禁止或者不符合国家要求的都可以进行再一次调整，进行进一步规划，进行城镇低效用地再开发。
（二）相关人员应该做好相关调查工作
对于城镇低效用地再开发问题相关工作人员应该积极进行调查，要充分的利用相关调查成果，采用科学的手段理论方法来进行准确的分析，对于城镇低效用地再开发要有一个科学的，有依据的初步规划。在这个基础上面，要共同发挥各自的职能权利，相互的探讨分析，再进行最后的城镇低效用地再开发的确认，然后进行实地考察，看能不能顺利开展，是否符合实际，在进行城镇低效用地再开发的时候要特别注意对于城镇低效用地的范围进行再一次确认，要对它进行深入的分析探讨，确保城镇低效用地再开发工作的顺利开展。在进行城镇低效用地再开发的时候一定要有专门的，科学的规划，要充分利用土地资源，要按照国家的标准来进行规划，要建立档案，还要建立数据库，对于所有的城镇低效用地再开发的规划都要有备份。
（三）要重视城镇低效用地再开发的空间利用
随着社会的发展，城市化进程的加快，土地资源越来越少，也越来越稀缺，这就对于我国土地的再利用就提出了更好的要求。现在对于土地的利用多提倡的是多维空间的的利用，这样可以增加建筑的容积，减少土地的空间，增加了人们对于土地利用的效率。在我国许多的城镇对于土地的利用都是多维的，像修建商场，停车场等，都是在地下修建，这样就可以减少大的先用土地的空间，可以充分再开发土地资源，提高土地的利用率，减少了对于耕地的占用，给我国城镇带来了更多的经济效益。对于城镇低效用地再开发的问题政府应该高度重视，指定相应的法律法规，而且要落实到位，不能只说不干事，要对土地资源的利用做到真正的监管，政府还要为城镇的发展提高许多的优惠政策。
三、结束语
综上所述，土地资源是不可再生资源，人们对于土地的利用不合理，城镇低效用地再开发问题成为了我国亟待解决的问题。
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