13年洛阳楼市现状（精选）

第一篇：13年洛阳楼市现状（精选）

一、上半年市场回望 1.市场销售情况

经过去年的楼市冰火历练，上半年洛阳市场销售平稳，房价没有明显上涨，华阳六期江山汇、洛浦第一排的美景阁进入强销期的高档盘价格有所拉升，房价迈入9000关口，快摸万了；新区国宝叠加产品法郡的推出在市场有一定的热度，均价12000——18000元左右的售价吸引了不少城市中产者的青睐；龙门一号二期低密度合院产品也开始推出，8000——12000元的售价显得更加亲民，这两个低密度项目入市将开启下半年此类楼盘大量上市的序幕，他们先行一步抢得了市场先机，销售都不错，占据了主动。会场背景布置

2.扎堆认筹、开盘

春节过后，受新一届政府换届、新国五条宏观政策的影响，开发商对楼市发展前景判断不明，抢先扎堆搞认筹、开盘活动，如：东方今典、升龙城、升龙广场、建业龙城二期、达码格利、升龙盛世新天地、开元壹号、加州1885等项目，最有影响的当属建业龙城西的盛世新天地，比市场预估价低了两、三百，以4600元的均价、据悉开盘销售了四百余套，应为近一年来洛阳市场开盘销售最好的成绩；经开区130万方大盘开元壹号3月30日开盘，4700的均价销售了三百余套，首战开门红，这个价格比开发商预先设计的低了三百，这说明目前市场形势，若销售回款力度大，价格才是王道。加州1885高层的认筹也不错，这个以前以建造中低端开发项目的恒顺地产这个新项目完全模仿重庆龙湖产品，从规划设计、景观设计、售楼部装修、样板房等全部搬来打造过龙湖项目的团队，前期不惜花费大血本投资，项目面市的体验区与重庆龙湖产品相差无几，深受市场追捧，售价比对面美伦山水华府准现房还高了五、六百块，可见形象很重要，“美女就是要价高”，本地开发商到处学习考察，能深刻领悟并付诸实践的少之又少，加州1885项目值得本地开发企业学习观摩！

二、新国五条市场影响

2月21日，全国两会上届政府换届之际抛出个“国五条”楼市调控政策，一石激起千层浪，但基本都是不痛不痒的空话，开发商已经适应了调控政策，”国五条”中仅“继续扩大房产税征税城市范围”引起了一些市场骚动，对洛阳楼盘销售并没有什么影响。有多套房产的人开始考虑是否转让多余的住房问题，风咋起、吹皱一池春水！

三、20%交易税对市场的冲击

3月1日，国务院紧跟着又出台了“国五条”实施细则，对“二手房转让按转让所得的20%计征税费”，此条一处，市场大乱，各地行政办证大厅遭遇排队过户高潮，郑州市三月份的二手房过户交易量相当于半年的总和；随后政府又公布了明年实行房产登记制度，国务院新一届政府领导带头在媒体公布了名下房产情况，这下政府、国企公职人员闻风而动，纷纷抛售名下房产，市场二手房成交一度陷入低迷，抛都抛不掉。

经过三月份市场抛售二手房风潮加剧，进入四月二手房市场趋冷，抛的太多，买家处于观望态度，央视报道北京四月上旬的二手房交易量比上个月下挫了80%。近期走访了洛阳几个二手房店面，待售房屋报价比以往低了好几百，二手房人气趋冷。

随后各大城市又出台了本地调控细则，以广州为先，基本思路是年度房价上涨不高于本地居民收入上涨，于是各地纷纷抄袭，简直就同小学生抄作业，幼稚的相当的搞笑，不知道为什么还能出台，在媒体大肆宣扬，真怀疑政府监控管理部门的智商。

北京、天津等城市出台了限购政策，本地居民只能有一套住房，于是两地民政局婚姻登记处出现半夜排队办假离婚的闹剧，上有政策、下有对策，中国人真是太聪明了，投机取巧的专业度很高，这不是广大人民群众太聪明，而是制定政策的官员们太弱智，正应了毛主席那句话：“人民群众的智慧是无穷的”！

四、下半年市场展望：(一)、北线全面开花 战火纷飞 1.北线发展历史回顾

近十年洛阳房地产发展史上，位于城市边缘的北线一直是中低档项目开发的区域，2008年以前，春都路、铁路分局家属区一线，聚集着一批经适房、类经适房的项目，诸如苗南新村、申泰小区、鑫豪小区、鑫铁花园等，品质、售价一直处于市场低端，“道北无好房”，这是洛阳市场的普遍共识。

08年以后这一区段开发项目较少，仅有王城大道北、310国道边香榭丽黎明、隧道局南状元府等

三、两个项目开发在售，同期大型经适房项目中电阳光城在这一区域影响力较大。

2010年鼎城的到来打破这一沉闷气氛，沿着定鼎北路、跨过陇海立交桥、突破道北三路、直达310国道，千亩大盘耀然于世，势有与东区热销的千亩大盘恒大绿洲相抗衡的劲头。当时地产业内普遍认为鼎城的地段要好于恒大绿洲，“一下山”过了陇海立交桥、五分钟左右就进入西工区的核心生活圈。然项目一期上市产品以小高层为主，多层洋房为辅，又遇到整体市场处于调控期，并没有形成与恒大绿洲遥相呼应的局面，目前该项目一期消化殆尽，二期正在酝酿下半年入市，期待会给市场一个惊喜。然下半年洛阳北线全面开花，高层、低密度、各种产品线项目丰富，数百亩大盘不在少数，竞争火热，鼎城能经受住市场拼杀吗？

2.北线新盘全线出击

2013下半年，北线将新盘全面开花，从东向西主要楼盘有，200亩岳村改造项目，一期揽翠城二十万方已经开工，下半年开盘；岳村西邻、西至定鼎北路的史家沟改造，四百余亩春节前已基本拆迁完毕，西安开发过高端低密度项目曲江公馆的知名公司协和置业土地已经招拍挂过户，欲打造洛阳北区上清宫森林公园旁高端低密度大盘，将与西对面的鼎城双雄对峙，共同托起片区的高端大盘居住氛围！鼎城二期也将全新入市，它西侧的苗北800余亩曾凯畔山兰溪、北辰地产七百余亩项目在去年春节前后团购一批房源后，下半年对外销售商品房也要面市；310国道、红山乡凯瑞开发的八百余亩建设用地项目一期梧桐里已经入市，产品类似龙门一号一期高层，主要为单位团购及少部分对市场销售，二期将打造半山类别墅、低密度产品，期待凯瑞即新区国宝花园后，在城北继续打造洛阳一流的低密度产品。由郑州知名企业和昌地产开发的华山北路以东、大路口村改造项目，开发用地888亩，项目以高层为主，将打造总建筑面积超过200万㎡的城北城市综合体，一期开发销售将于年底面市，据悉该公司已经拿下火车站区域的金谷园村改造地块，未来在洛阳楼市的地位不可小觑。

（二）、西线有战事 高端盘聚集

所谓西线，指高新区及以西地区，环绕周山森林公园及洛河南岸一线开发区域。近两年，随着洛阳西线城市建设、道路西扩的发展，瀛洲桥、凌波桥的建成通车，一批房地产开发项目应运而生，如早期的水木菁华、开元名郡，近期的美伦山水华府、京熙帝景、加州1885等项目。高新区原本与洛阳北线开发区域一样，属于中低端开发楼盘的沃土，多年来仅有中泰世纪花城被市场公认的高档楼盘一枝独秀。1.高端项目结伴入市

今年下半年将有一批新盘上市，且规划档次是目前市场上的高端产品。京熙帝景二期大平层（150——300平之间）入市；香港城附近郑州地产前三甲、在省会开发蓝钻系列楼盘的正商置业目前正在进行200亩高档居住社区的施工图设计阶段，预计年底前亮相；凌波桥西的建业桂园户外推广已经上市，一期低密度叠加、洋房将于八月开盘；同地段的远见山水一期低密度叠加、洋房也已封顶待售；开元名郡东临的浙江绿城代建的龙海置业高层住宅项目已悄然开工，前几天招聘广告晚报刊出，预计十月开盘，作为中国品质地产运营商绿城代建的项目，洛阳楼盘的品质档次将被重新改写，当然也会拉升洛阳的房价，据悉项目高层成本价都要4700以上，售价会是多少？六七年前绿城进入郑州第一个楼盘、郑东新区的百合公寓，一期开盘均价高于周边楼盘2000元左右，项目交付入住后二手房即破万！

2.高新区旧村改造项目集中上市

九都西路加州1885西邻名门地产50万方的名门盛世项目一期已经施工三、四层，十一前开盘。项目沿九都西路对面，同是名门开发的200亩低密度类别墅项目半山溪谷也会在年底前推出；中原康城开发的总建筑面积超过100万平方米、高新区三山村改造总规划已进入规划审批阶段，滹沱村、张村近四百亩地块也大部分拆迁完毕，尚不知哪家公司开发，但下半年也会入市；路劲地产（原顺驰）在沉寂了几年之后，2013年1月31日，成功拍得国家高新区千亩大型商住地块。该地块北临华夏北路，东靠规划路，南抵规划中的丰润路，西达天中路，从整体规模上看，可以说是区内罕有的大盘。一期从华夏路沿线开始动工。未来西线楼盘，同北线一样，全面开花，有众多高端规划项目投放，将成为洛阳市场高端楼盘开发的重点区域，应了那句话“三十年河东、三十年河西”！

（三）、洛河北部城区其他区域 1.老城、瀍河区

恒大绿洲的持续热销打破瀍河区五明星楼盘、高档楼盘的困局，对瀍河区的房价拉升起了不可估量的作用，但一直没有高档、规模楼盘跟进，使恒大绿洲难免有些寂寞之感，今年五月中旬，瀍河与洛河交汇处，350亩、的百万方规模大盘君河湾一期全面入市，售楼体验中心、景观水系样板区、洛河边的双拼别墅、高层住宅均已经封顶、开始进入销售，势必给东区增添一个规模品质大盘，与恒大绿洲合演东区双雄会；君河湾东侧，启明南路汽车4S店南侧，临近洛浦公园、占地110亩、总建面积近40万方的地久艳阳天一期也已经封顶入市，目前售价在4300左右，是目前想拥有洛浦水岸生活难得的经济实惠型楼盘。

老城区东西大街的改造春节前后出台的拆迁公告搅得满城风雨，预计待开发要到明年了；去年年中售楼部就开放的金业路以西、九都路以北占地200亩的祥瑞新城一直没有开工，目前地块东区有动工迹象，预计年底会入市，作为老城区的主城区核心地块，临近洛浦，是个不错的居家生活地段；定鼎路立交桥北定鼎广场项目去年11月以6200元的均价开盘，有些出乎预料，这个价格同珠江路同期开盘的升龙城基本在一个价位，曾凯地产作为本土早期开发商，经过十年的打磨，产品品质也趋于成熟，这两年有六盘联动在做，已成为本土企业中领头羊第一阵营（另有凯瑞、中弘、中迈亦是多盘联动）。2.西工区

瞿家屯改造去年一年的时间就是拆迁、打通、竣工了立春路段，开发项目要到明年才可能入市，作为西工区为数不多的最有价值的滨水开发地段市场给予了更多的期待；升龙广场三期、天成一品二期下半年都会入市；金谷园路区域中心位置四十万方的凌宇犀地十月前后将开盘、为西工主城区增加一个居住选择。

备受瞩目的丹尼斯开发的630余亩洛玻厂区改造地块东半区已经拆迁完毕，下半年肯定要开工建设，未来这里将建成最适合居住的大型社区，有丹尼斯大卖场头前开路，不愁不热卖！北部鼎城二期将面临一定的压力，应及时调整产品线策略，少规划高层，以低密度产品为主，占据市场主动！3.涧西区

武汉南路百万平米的中弘卓越城一期20万方预计八月开盘，据悉目前内部认购已超过千组客户，将大大缓解该区域楼盘供应不足的局面；升龙城开发进度有些缓慢，去年开盘的那四栋楼再也封不了顶了，远不如升龙广场的开发及销售速度。河南第一高的龙塔去年搞了个奠基仪式，就再也没有了动静，前两年市场上媒体炫耀的几个超高层（100米以上的）建筑如今只有新区180米的泉舜第一个出地坪，在进行一层施工，打造豪生五星大酒店及高档写字楼、大平层公寓产品；其他的不是在沉睡就是在坑里窝着，不知政府是怎么监管的！预测下谁将是洛阳第一个超高层交付的项目，我投泉舜、正大广场一票！其他多数有可能会烂尾或修改规划降低,不信走着瞧，五年后见分晓！

（四）、东南线伊滨新区开发后劲乏力 1.目前开发现状

伊滨新区开发有三、四年了，至今还没有一个项目竣工，前两年媒体上吆喝的还很厉害，最近一年几乎听不到相关报道，还是那几个项目在以“手工打造”的速度建设：海港城、申泰商会大厦、隆安东方明珠，去年新增上市的天明城，由他承建的行政副中心不知道到哪届政府能荣幸的用上，今年春上国家新一届政府就职报告中，李总理明确表示新一届政府任期内，各级政府不再上新的楼堂馆所项目，以倡导节俭廉洁的各级执政领导，如今比的是谁是杨白劳，而不是以往比阔气的黄世仁，由此看来伊滨新区的超级宏伟、政府工程蓝图，不知啥时能建成兑现，会成为永久的洛阳梦吗？还真没准！

2.滨水沿岸低密度项目入市

沿伊河东岸，从龙门东山新建成的龙门景区服务中心向北，规划的总占地一万多亩的玫瑰庄园、薰衣草庄园配送的地产开发项目，以低密度联排、叠加、洋房产品为主，十月前后将入市，如果伊滨新区整体建设速度跟不上，这些地产项目也不容易被市场接受，如果售价再不亲民，前途很难占卜，如项目一期市场定位按市区内六、七千高层价格能买品质叠加，或许还有生路！就看开发商能否做到“舍得”二字了，目前市场上已经有类似项目品质不错如香樟林、长厦门，就是卖价老高，做的死去活来的，个中滋味只有开发商自己最清楚！还是学学大哥大恒大地产吧，什么市场下都能销售火热，不要面子、不怕同行戳心，玩的是真金白银的大量回款，洛阳恒大绿洲一期开盘当年，北京城郊大兴区恒大的联排产品入市才6000多，而他们洛阳的四层洋房都卖到5400了，结果恒大越滚越大，现金为王。恒大从来不怕降价，不怕丢面子，只要真心做好产品，客户会认可的，去年在很多项目都卖不动的时候，洛阳绿洲销售了16亿，位居市场第一，这点值得洛阳开发商学习，有了钱才最受市场尊重！

3.碧桂园开不开

伊滨新区的开发一直盼望着碧桂园的进入能够带动市场转热，洛阳碧桂园置业三月在郑州进行了大规模的招聘活动，不知年底能否上市，他两千多亩地块位置老偏了，海港城再向东五六公里，基本进入偃师地头了，洛阳市区会有多少人去那购房居住呢，不过到可以成为偃师人进入洛阳生活的桥头堡，以碧桂园的熟练操盘技巧，一期不必担心冷场的，他有在四面都是庄稼地里做自己的王国成功案例。如果他的项目热卖，伊滨新区目前在售要死不活、嗷嗷待哺的楼盘也就有了“思春”的希望。

（五）新区、经开区

新区建设区土地几乎开发殆尽，几乎没有规模地块供应，高铁一线尚有几个地块在开发销售；新盘体育场环线的大曌国际五一前就要开盘，雅香金陵旁、占据体育场绝佳优势配套资源的洛阳最高端大平层项目钓鱼台一号院、十一前后将会开盘，主力户型为400——600平方之间的大平层，将把洛阳的高端居住标准与一线城市豪宅拉齐。市政府喷泉旁的泉舜财富中心、正大国际广场目前的超高层建设已经拉开，今年还进入不了销售阶段，年底泉舜二十余万方的大卖场就要开业，目前还没有透露哪家主力店进驻，它的顺利开业值得期待！

经开区去年未来得及上市的项目，下半年将全部开工，二百亩的鼎盛国际已经开工，三月底开盘热销的开元壹号西邻的、经开区开元大道段城市规划地标，两栋180米的超高层似乎也有开工迹象；太康路上长厦门西两个项目建德华府、规划局三英置业地块土地已经平整、形象推广围墙已经圈起，进入开工序列；最值得期待的是上千亩、两万席的中移动洛阳呼叫中心，一直未启动开工程序，一旦他真实开工，两万席规模不打埋伏，将彻底激活经开区的商住氛围，但愿这一切不是一场空！结语：

2013下半年，洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量，带有血腥味的序幕，尽管市场整体供量巨大，由于大量售价较高、低密度项目的入市，整体房价是不会下跌的。

另外2013年洛阳取消经适房的审批建设，以保障房、公租房解决低收入人群的过渡租赁居住，原本每年有近百万平米交付的这部分购房大军，至少有二三十万方的需求将进入商品房购买序列，这对开发商来说是个好消息。

对于周边竞争激烈、资金缺乏的项目，团购风潮将会重新回荡，再死扛坐等涨价，面对巨大的新盘供量，就等着业内预计的明年下半年楼市步入又一轮低谷调控、死翘翘吧！

2013下半年，洛阳楼市将上演群雄逐鹿、狼烟四起、厮杀血腥的战国局面！

第二篇：清远楼市现状与展望

清远楼市现状与展望

广州北部包括花都区、从化市、清远市，这三个区域一直是是广州的“后花园”。在新国十条和北上广深等一线城市限购、限贷等房地产调控政策严厉执行下，大部分的投资需求被挤兑出广州这些一线城市，越来越多的资金聚集在二三线城市里。紧邻广州市的清远此时此刻变成为众多投资客眼里的“热土”。清远市是中国广东省辖地级市，为广东省地域面积最大的地级市和广东省少数民族主要聚居地。1988年1月7日经国务院批准设立清远地级市，同年2月28日正式挂牌成立。现辖：清远市区（清城区）及清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市，共1区2市5县，总面积1.9万平方公里清远市楼市现状

目前清远市区及清新县城占地面积10万平方米以上、或总建筑面积50万平方米以上的大盘至少50个，总占地面积20万以上的大盘至少24个，总占地面积40万平方米以上大盘至少11个，总建筑面积100万平方米以上的大盘至少12个。

由于一线城市房地产投资者的眼光逐渐转移至二三线城市，清远这一块生态旅游宝地竟也吸引众多地产大鳄前来进驻。

目前进驻清远市的各大房房企来自广州、深圳、佛山、香港、福建、山东、江苏等地，如万科、恒大、碧桂园、时代、敏捷、狮子湖、马杨、信业地产、联泰、方圆汇裕、樵顺、金海湾、美吉特等。本地土生土长的企业有朝南地产、新亚地产、中恒地产等。

清远这一个三线城市究竟凭借着有什么样子的法宝，能让购房者们和房企们如此疯狂？

原因有四：城市发展规划利好、优厚的自然资源、便捷的交通条件和低廉的价格。

纳入珠三角规划 投资前景利好

2011年底召开的清远市第六次党代会，提出了全面实施“桥头堡”战略。清城区委、区政府主要领导表示，清城区作为清远市的政治、经济、文化中心，要在解放思想、更新观念、落实“桥头堡”战略上先走一步，确立了瞄准比拼珠三角、全力打造“宜工、宜商、宜居、宜游”四个中心的奋斗目标。

珠三角地区改革发展规划纲要上升为国家战略，清城区作为紧靠省会城市的“桥头堡”，具有得天独厚的承接辐射带动的条件。审视市情，清远被列为全省主体功能区规划试点市，并确立了“两区两城”（广东区域协调发展示范区、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城、大广州卫星城）的发展定位，为清城区全面比拼珠三角，全力打造“四个中心”提供了广阔空间。

目前清远市正致力于“三基地两集聚区”（即高端产业成长基地、有色金属产业基地、绿色陶瓷产业基地、现代商贸物流产业集聚区和高端旅游产业集聚区），力争到“十二五”期末，使三次产业结构调整优化为2.5：51.9：45.6。

自然资源优越 旅游行业发展成熟

清远地处广东省中北部（北江中游），是一座年轻而充满魅力的城市。清远作为珠三角的后花园，以山地丘陵为主，大龙山、瑶山、云开大山与北江、连江、滃江、潖江在这里交汇，从而孕育出雄奇险陵的高山峡谷，松涛如海的原始森林、纯如深闺的湖泊温泉，以及豪放古朴的瑶、壮民族风情。飞霞风景名胜区、广东第一峰、清新温矿泉、宝晶宫、英西峰林、连州地下河、湟川三峡、三排瑶寨、大旭山瀑布群、新兴的以“唐风禅韵”为主体所打造的御金街少林禅院和凤凰台等等，正是清远风光的代表之作。

近年来,清远漂流、四驱越野车节更是塑造“山水清远，活力之乡”旅游整体形象。清远旅游发展着力打造清新生态、飞霞风景名胜、英西奇特峰林、英佛湖光山色、连阳民族风情等“五条热线”和温泉休闲、漂流感受、山水风光、溶洞奇观、民族风情等“五大品牌”。低价区域 购房者主要来源为广州客

作2011年1月到3月,市区网签总建筑面积为559141.15平方米,网签套数为5295套,成交金额25.88亿,网签成交均价3835.4元/平方米,今年1月到3月,市区网签面积为290400.93平方米,同比下降48.06%；网签套数2612套,同比下降50.67%；成交均价4616.74元/㎡,同比上涨20.37%。

为市中心区域的新城、旧城依然是清远楼市的成交主力，因其既靠近清远市区可享受完善的城区配套，又可拥有“广州一小时生活圈”城际生活便捷，凭借其独特的地理优势受到了购房者的青睐。而据小编实地调查了解到，目前清远市网签成交量中，购房者群体主要以广州等珠三角客源为主。

清远市整体均价为6000元/平以下，这一个广州十区二市无法比拟的低价优势，将会吸引更多的购房者聚集于此地。

其实，不难看出清远楼市是正处于蓬勃发展中的。

清远楼市展望

第一、受全国房地产宏观调控政策影响，清远市大多数有购房意愿的人，近两年来一直处于等待、观望的状态，希望借此房价降下来，可由于清远市房价不

存在泡沫成份，房价一直降不下来，加上近来其它城市房价都在回升。那些刚需购房人和改善性购房人已等得不耐烦了，他们已到了不能再等的地步了。

第二、清远市成品房储量虽然较大，但近两年新建房速度有些放缓，尤其是2012年全年清远市再没有出售商品房用地。固而存房储量大的压力有所减轻。

第三、广清轻轨开工建设是清远市房地产的重大利好。广清轻轨开建后清远市就是名符其实的广州的后花园了。目前清远市商品房价格大大低于广州市，用1/3-1/4的价钱买广州市同等的房子，将家安在清远市在广州市上班，将是广州市民的一个明智选择。这样一下子把广州的刚需变成了清远市的刚需。

第四、清远市新的发展战略也是清远市房地产市场另一重大利好。例如将省职教基地落户清远、将广汽整车厂落户清远都会给清远市带来一大批刚需购房群体，势必促进清远市商品销售量的提高。

因此，清远楼市在未来还将有很大的上升空间，前景是比较美好的。

第三篇：洛阳牡丹文化产业开发现状

论文题目：新型招商引资理念下洛阳牡丹文化节产业开发及营销策略思考 文献综述题目：有关洛阳牡丹文化产业开发现状的研究综述

一 选题意义

洛阳牡丹文化节作为拥有33年历史的老牌牡丹特色节日，在2010年荣升国家级非物质文化遗产，从此由洛阳市政府主办升级为国家文化部和河南省政府主办。

现如今，“经贸搭台，文化唱戏”的招商引资理念风靡全国，各类文化节层出不穷，洛阳牡丹文化节蓬勃发展的背后也隐藏着巨大危机，菏泽、彭州牡丹文化节是洛阳牡丹的竞争者，且特色地域各有千秋，洛阳牡丹文化节同时面临机遇和挑战。面对各地如雨后春笋般涌现的各种牡丹花会带来的挑战，经过三十年经营升格为中国牡丹节后的洛阳牡丹花会将如何脱颖而出？

洛阳牡丹花会作为景观性旅游节庆，其特色和魅力就在于牡丹文化。如何彰显牡丹文化，并外化于洛阳牡丹花会的旅游产品之中，从而提高洛阳牡丹花会的吸引力和竞争力，实现其长盛高效的可持续发展，是洛阳必须关注和研究的一个重要课题。

二、洛阳牡丹花会的SWOT分析

优势S:

1、“洛阳牡丹甲天下”家喻户晓，赏花传统自古有之，历史悠久，文化内涵深刻，在海内外有极高的知名度

2、作为国家重要的牡丹花研发培育基地，洛阳的国家牡丹园科研力量雄厚保证了花卉的供给

3、作为历史文化名城，旅游资源丰富多样，吸引大量游客前来，保证了稳定的客源市场

4、办节经验丰富，历届花会的成功举办起到了造势铺垫作用

5、花会规模大，观赏点多，影响深远

6、目标顾客群众广泛，老少皆宜 劣势W:

1、洛阳身居被山包围的盆地，市场距离较远，对经济发达地区如沿海地带等的游客的吸引力不足

2、地处中原，花卉种植常有旱涝之忧，花期极大程度上受天气状况影响，不可控因素较多

3、品种数量及花姿花色上稍逊于其他地区，甚至有“菏泽牡丹胜洛阳”之说

4、处于农业大省、人口大省，旅游基础设施不够完善，接待能力有限，游客旅游体验度较差，服务质量有待提高

5、内部管理混乱，缺乏专业的节庆管理人才

6、节庆活动游客消费低，盈利不多

7、观赏性活动不如游山玩水等动态娱乐活动吸引力强

8、指导思想错位，注重经贸轻文化，忽略本身文化内涵，舍本逐末

9、缺少良好的牡丹文化氛围，文化研发严重滞后 机会O:

1、作为国家级非物质文化遗产，2010年第29届洛阳牡丹花会刚升格为中国洛阳牡丹节，文化部和省政府联合主办使其升级为国家级盛典，档次得到提升，扩大了知名度和影响力

2、随着传统文化及国学的走红，近几年国内民俗文化旅游蓬勃发展，为洛阳牡丹花会的转型提供契机

3、随着近年来洛阳机场的再度开放以及郑西高铁的开通，洛阳的交通条件在不断改善，为游客带来便利

4、旅游业蓬勃发展，国家政策扶持，地方政府重视

5、每年同期的各种明星演唱会吸引更多潜在客源

6、牡丹评国花呼声日益高涨，一旦评选成功将会带来无限新的商机

7、发展牡丹产业的积极性高涨，许多企业策划投资，未来的四季牡丹展厅将极大延长观赏时间，不再局限于春季，增加了淡季旅游人数 威胁T:

1、同类竞争者层出不穷且竞争激烈，分散客源，如安徽毫州、安徽铜陵、安徽宁国、重庆垫江、山西古县、江苏常熟、湖南邵阳、甘肃临夏等国内主要牡丹产地

2、旅游产品同质化，各地牡丹花会大同小异，洛阳并无出彩之处

三、我国三大牡丹花会的异同 3.1相同点

各大牡丹花会均在清明节至五一黄金周这一旅游高峰期，期间以牡丹花展览作为旅游项目主体。3.2差异

菏泽 由于品种齐全、花容姣好，山东菏泽成为世界上品种最多、面积最大的牡丹园全国牡丹观赏旅游和生产、科研的中心。因此该地牡丹大批量销售甚至远销海外。近年来，菏泽开始重视牡丹文化的弘扬，牡丹插花艺术展、国花婚礼大典等活动相继推出，打造文化盛宴，使赏花旅游更加多样化。

彭州 此地牡丹多生长于山野崖间，花时倒垂。成都的农家乐城郊旅游项目成熟发达，因而彭州的牡丹花会着重展示田园风光，以其独特的野趣取胜。

洛阳 洛阳自古是华夏文化的中心,洛阳牡丹文化根植于河洛文化的深厚土壤,其旅游开发依托洛阳的帝都文化、河洛文化,以牡丹为媒,将中州大地浑厚的人文底蕴展现于世人面前。

第四篇：2010楼市调控年——房地产调控政策回眸

2010楼市调控年——房地产调控政策回眸

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

点评：这是今年内住房公积金利率第二次上调。这意味着从明年1月1日起，10月20日加息前公积金贷款的客户将累计接受两次加息的影响。其中影响面最大的五年期以上公积金贷款利率累计上调0.43个百分点。此外，与以往住房公积金调息不同，在今年的两次住房公积金调息中，一个明显的变化就是“住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率也相应调整”。最终来源：贵阳日报（编辑：毕悦力）

第五篇：2010-2013年楼市关键词分析

对于过去一年里楼市发生的值得回顾的事儿，几大专业媒体基本都以以下10个关键词来逐一呈现(个别虽有差异，但总体内容差别不大)。

2013年中国楼市的“10大关键词”基本是：

新“国五条”、恐慌购房、最简细则、两极分化、地王频现、调控收紧、房地产税、交投两旺、租金大涨、长效机制。

2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称之为 “新国五条”。其内容包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“新国五条”实施细则发布后，其中“二手房交易按照增值额20%征收个税”的内容，在市场上引发深刻影响，不少地区在该政策出台后，出现二手房交易量猛增的现象。北京不少二手房挂牌价当月暴涨20%。

“新国五条”要求各地在2013年3月底出台地方执行细则，但大多数城市选择“温柔落地”，回避其中的20%的个人所得税征收、首套房贷比例、二套房贷利率等几项如何调整等关键性问题，均以“房价增幅低于人均收入增幅”为由头说事，被网友戏称为“一句话细则”。在这种“雷声大雨点小”的调控态势下，国家统计局的数据显示，2013年10月，全国70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。民间机构统计数据显示，到2013年11月，北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。而温州、鄂尔多斯、东莞等在内的三、四线城市，与最高点相比，房价已经或近乎“腰斩”。

与此同时，一线城市地王不断涌现，几乎每一轮土地出让，都会产生一个新的“地王”。成交金额与出让土地面积增幅形成“剪刀差”，表明楼板价已经大幅上升，意味着未来的房价难以下跌。

房地产税试点扩围屡被提及，但一直“只听楼梯响，不见人下来”。

由于一、二线城市房价居高不下、新增人口持续增加等因素，催生了日趋旺盛的租房需求，导致租金价格一再走高。为了降低租房开支，不少人选择合租，群租现象愈发严重，“蚁族”规模一再扩大。

细看2013楼市“盘点”的“十大关键词”，发觉有些事例不尽眼熟，为此，我找来2010、2011和2012三年楼市“盘点”的“十大关键词”进行比较，意在找出有那些相同与不相同。2010年楼市的“十大关键词”分别是：

严令限购、保障住房、土地收入、土地清查、央企清退、房企融资、二线城市、领头独大、商业热潮、房产税传闻。

2010年3月18日，国资委要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家非地产主业央企，须制定出15天退出方案。9月，银监会下发主业含房地产的16家央企名单，要求加强贷前审查和贷后管理，对78家未列入名单的央企，明确2011年将不能从银行贷到新增房地产开发款项。然而，时至今日，78家央企仍没有完全退出房地产业务。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来。9月29日，五部委分别出台措施巩固市场调控成果，促进市场健康发展。

财政部4月6日公布2010年工作要点，总体要求是着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构。在改革税制方面，明确指出要适时出台资源税改革方案，完善房产税制度等重要内容，之后，2010年全年都在探讨房产税。

与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择：成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。以万科为例，2010年1-11月份以来，公告显示万科累计购地金额为418.58亿元，共计64个地块，其中二、三线城市的地块大约有49个，累计购地金额超过250亿元。接下来再看2011年。

2011年的楼市“十大关键词”分别是：

新“国八条”、保障房、限购令、限价令、房产税试点、房贷优惠取消、零成交、拐点、降价、中介关门潮。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(即新“国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。

新“国八条”出台，在2010年基础上，楼市调控力度再次升级，随后所有出台的调控实施细则，无不围绕新“国八条”而展开，以此为始，覆盖范围最广、“史上最严”调控拉开序幕。2011年，很多楼盘推出房源之后，很长时间无人问津，以至于出现“零成交”的奇特现象。这种情形在北京、上海等地尤为常见。

2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。

降价促销虽然后来没有常态化和大面积发生，房价未真正下行。但不可否认的是，高库存的现状让开发商失去继续等待的底气，同时考虑到楼市调控力度没有放松的可能，因此楼市“拐点”已在形成，只是确立时间不在当下。

2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。

中介关门潮，是体现市场处于极度低迷状态的一个缩影。自2010年4月份开始调控以来，成交冷清的局面注定中介行业将会进入萧条时期。为了“过冬”，不少中介公司另找出路，如涉足一手代理。房产中介公司在备受煎熬的同时，由此及彼，开发商的日子也好不到哪里去。

2011年的楼市，曾经很冷；2011年，很多人难以忘记的一年。

2012年楼市“十大关键词”分别是：

调控持续、市场回稳、成交量回升、首套房贷利率下浮、地王频现、政策微调、打折促销、泡沫破碎、资金松绑、房产税、投资离场。

2012年，楼市发生了很多故事，也经历了太多的变化。

由于中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位等措施接连实施。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给也列入政府工作主要日程。

随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度逐渐提升，市场日趋回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。这一轮发生在今年下半年的土地盛宴，尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元。

回顾楼市调控的一年来，全国有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发

生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。2012年末房价的翘尾，使得2013年初的房价即面临一定的反弹压力，2013年楼市虽然也打折现象出现，但没有大面积发生。而此前一些炒作过于剧烈的城市，终于沦陷于泡沫破裂的深渊。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。还有不少三、四线城市因为购买力透支，即将面临房价回落的风险。

2012年，调控、市场回稳等成为楼市主旋律，回暖、地王、政策微调、房产税等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年，楼市走过的，是不平凡的一年。

今天，过去的虽然都已过去，但留在人们眼前心中的，还是地王频现、房产税……回顾过去的几年内，尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不欢迎。例如“调控加码”、“稳房价”，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”，说是重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构(如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求，但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，近几年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、越严厉，房价涨得越凶猛。

此外，舆论对房价过高的指责，使得房地产政策越来越侧重向社会政策转变。政府在经济增长与社会稳定两者之间游离不定，先后出台的政策组合的一致性就显得差了很多，让市场无所适从。

调控思路的不一致，也影响了调控的手段，在此前相对单一的宏观经济管理的前提下，逐步引入社会政策工具。只是中国当前社会政策相对粗糙，政府不得不启用原来已经式微的政策工具，如户籍政策在限购中的应用，过度保障的福利房也死灰复燃，这些与近20年以来经济与社会政策的市场化趋势完全背道而驰。更有甚者，2010年开始的“限购令”中，各部委与地方政府频频违反《行政许可法》等上位法，被一些有识之士斥为“重大倒退”。客观上，房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。首先，他们对自有住房有一定的追求，并且由于保障性住房制度的缺位，这部分需求只能转到商品房市场。另外，由于户籍等制度与商品房的绑定，住房在我国还包含了公共品价值的折现，大量集体户口的就业者只有通过购房才能享受到公共服务。

其次，是转型时期中国存在的特殊的购房需求。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的重要参照。事实上，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用(或偿付能力)的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反映。

更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。

刚需不可能消除，也不应该抑制。抑制投资性需求，首先须准确鉴别谁是刚需，谁是投资客。实践操作中，政策总是误伤刚需，不管是限购令，还是自住房转让所得征收个税，都让“刚需”们很受伤。这些政策最终也只能暂时抑制他们的购房热情，在政策松动时，势必再次释放。

仔细研读一下历次政策，房价下跌等目标从来就不是施政目的，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”，房价下跌时，意味着希望房价不要再跌；房价上涨时，意味着希望房价不要涨得这么快。

时至今日，房地产如何调控已经不是问题，学术界与业界备有无数的方案。关键在于，目标是什么，在这个目标下，要平衡谁的利益，谁受损、谁得益，不能不切实际地追求皆大欢喜。