购物中心的经营模式与发展

第一篇：购物中心的经营模式与发展

中国购物中心的经营模式与发展

购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。

购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：

1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。

2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。

3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。

从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，上海已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。

作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。

一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期：

第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国内的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。

显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国内零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。

国内的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业，国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如广州的天河城广场，2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍，而且发展势头一直稳步上扬，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的来福士广场，开业一年来，目前周末人流量可达七八万人次，每天营业额以百万计，比开业之初翻了两番。这些Shopping Mall，以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，成为购物中心发展的成功典范。

然而，并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果。不少Shopping Mall匆忙上马后，发展得并不尽如人意。某些Mall由于经济实力不够，资金链条断裂，不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后，由于规划和经营失误，空置率日益增加，造成了资源的巨大浪费。因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心，占据黄金地段，但却只是开张一段时间内红红火火，然后就出现了经营日渐萧条，商户撤柜、业主停租的现象，甚至引起了相当大的负面影响。如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场，业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺，多次集结起来冲击开发商所在地，一度闹得沸沸扬扬。

二、中国的购物中心采取的经营模式

百货商场或便利店是经营商品的，Shopping Mall等则是经营商场，经营商品和经营商场是两个完全不同的概念，显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法，并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点。

目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式，二是租售并举，三是纯物业经营。下面我们来逐一分析上述三种模式，看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展。

1、纯销售模式。即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。

一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场，商场经营境况相当难看。结果，一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成。

对此，有业内专家认为，购物中心作为一种零售业的表现形式，其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求，及时做出相应的调整，而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式，无疑为将来的商业运营埋下了隐患。

纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式，仅在销售过程中获取一次性收益，属于静态收益。这种经营模式，失去了潜在并且更为有利的物业收益，显然是商业地产在极不成熟阶段的产物。

因此，目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式，“只卖不租”、只顾开发不管经营”，无疑是当前商业地产领域最大的硬伤。

2、租售并举模式。这一模式指Shopping Mall以出租为主，销售为辅，通过对招商权的多数控制，来达到控制进场业态、业种，形成自己的经营定位。它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式。

在此模式中，经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，在资金回收相对平衡的情况下，以出租为主，出售为辅，从而保持物业的持续经营，并通过产权出售和租金收益来获取双重利润。应当说，在现阶段的经济环境中，租售并举这种模式在操作上较为灵活。

当然，这种模式不可避免地存在一些弊端。如经营权的统一性仍然不完全，租售比例的控制难以把握等。通常来说，租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，业主很可能一次次地转让出售，这将会造成商业形态无法协调，不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，使项目难以稳定经营。目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点，无疑增大了经营管理的风险。

租售并举模式介于第一种和第三种之间，应当是一种过渡模式。国内不少购物中心，在经历了纯销售模式的种种失败后，已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段，但碍于经济实力的局限，现阶段大多采用此种模式。

3、纯物业经营模式。这是目前国际上通行的正规MALL模式，也是最为看好的经营模式，其特点是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销，在当今的欧美国家采用较多，国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式。纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，或将部分产权出售套现，或包装上市，或通过资产评估而获取金融机构的贷款，当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了。

纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高，主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围，从而使项目持续获得物业价值，为动态收益模式。这种模式虽然资金回笼慢，但它既保持了项目的土地价值增值，又能持续地获得物业价值收益。如广州天河城广场，2004年比2003年的销售额只增长了16％，但是净利率却增长了53％，开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑。

2004年下半年，中国购物中心产业资讯中心做了一次统计，表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家。而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准，在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至达到90%，年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平，这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比。可以说，只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益。

由此看来，纯物业经营模式，能够确保对物业的长期持有，符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性，并通过统一管理来保证零售商的效益，并不断提升不动产价值。笔者认为，这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向。

三、购物中心的主要特点和存在问题

1、主要集中在大都市

一般来说年人均GDP达到2000美元（16500元）以上的地区适合发展超市，达到3000美元（25000元）以上的地区适合发展便利店，达到1万美元（80000元）以上才适合发展购物中心。但是，根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计，中国现有大型购物中心358家，全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心。其中广东省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多，日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心，其基本商圈面向整个城市。

2、求大求全的趋势

“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向，但是同时也开始了求大求全的趋势。广州市是近几年开业的主要大型购物中心，且呈超大型化发展。1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米，但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势。中华广场开业时只有17万平方米，现在二期工程正在施工，2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米。2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设。问题在于超大型化究竟哪里不好？现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间，不利于和谐社会的发展，中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费。

3、高级志向的特点

现在大型购物中心有取代百货店的趋势。这是因为其一，由于中国零售业独特的发展过程，百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店，百货店品牌的著名程度没有达到全国知名的水平。其二，2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势。相反专业店的营业面积和销售额却在上升，百货店的综合优势越来越弱。这给了购物中心取代百货店的机会。这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上。只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告，都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向。

4、千店一面的特点

购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面，特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显。例如广州市的百货店里都进驻吉之岛，全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了。那么商圈就会比预期的要小的多，因此不应该一味地追求品牌店，而应该追求个性化的商店进驻。

5、核心店铺的商圈引力弱

大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市。以广州为例，天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店，百货店是购物中心直营。中华广场的主力店也是吉之岛，百货店是中华百货店，百货店是购物中心直营。天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色。这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少，百货店几乎失去了主力店的功能。

而超市的商品主要是日常生活用品为主，超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求。但是，根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人，而且以女性为主，她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市。在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％，可见核心店在购物中心的重要地位，如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客，那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱。

四、购物中心的主要发展策略

2008年7月27日英国的《世界先驱报》报道，美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心。许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利，同时外国零售商也在中国积极地扩张，中国零售业的竞争将越来越激烈。那么，本土购物中心将如何应对这些挑战呢？加快提高现有管理能力和管理效率，掌握发展趋势是应对挑战的途径之一。

1、多元化发展

多元化表现在两方面，其一是店铺类型上的多元化，我国的购物中心比较集中在大都市，城市中心型（区域型）购物中心是我国的主流。但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型，购物中心的竞争将会越来越激烈。打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型（近邻型）以及郊区型购物中心势在必行。当然，购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关。

其二是个性类型上的多元化。由于购物中心的经营特性，它几乎与所有的零售业态竞争。为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位。个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略。例如，突出时尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娱乐性，突出服务第一的特点等，在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象。

2、顾客多样化

随着计划生育政策的持续，我国人口的老年化越来越明显。根据国家统计局人口普查结果，65岁及以上的老年人口1982年占总人口的4.91％，1990年占5.57％，2000年占6.96％。从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势。同时我国的人口平均寿命也由1990年的68.55岁上升到71.40岁。因此，我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体。与年轻人比较老年人的经济负担比较少，购买力更强，但是，我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方，为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环。

3、对服务的要求越来越高

从1992年第一家中外合资的零售企业到现在，国际知名零售相继进入中国。例如德国的麦德隆、日本的伊势丹，伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛，荷兰的万客龙，香港的华润等世界知名零售企业，顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平。顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务。由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设，虽然管理也引进了港台的管理人员，但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺。加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素。

4、重视单店的盈利状况

购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力。因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要。无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣，如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话，购物中心整体也会失去活力。因此对单店的管理显得非常重要。最近我们调查了广州的大型购物中心，发现购物中心与传统的百货店有相似之处。传统零售商品在店内所占的比例太多。随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间，如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进。如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构，就会出现利润流失。例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多，是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务，如证券，保险、旅行社、彩票销售点等，使转移的利润能够留下来。

五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营

据了解，2004年国内开业的20余家大型购物中心中，采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加。因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团，头痛于与小业主们的销售纠纷，开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法，实行全部自己持有产权的开发策略，这也表明中国的Shopping Mall经营商正在摆脱初期的短视行为，而日益看重购物中心的持续发展。

选择了先进的经营模式，还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营。从目前国内Shopping Mall的发展状况来看，经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋，而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足。

Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点，一方面是房地产的，如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等。另一方面也包括了商业的，如业态、卖场布局、经营定位等。项目规划之初，除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视。如：外形特色设计，最好是别致而不突兀;电梯要分层，继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些，增强其购买欲望;商场食肆分开，不宜全放在顶楼，因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭，这会让他们感到很贴心;同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方，增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所，如今电影院走弱，结合电影院并实行低价政策，有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会，增强品牌影响力等等......人气旺了，自然商家就会增多。往往这些细节问题，最能体现出经营者的管理经验和人性化理念。

而对招商过程中的混乱和粗放现象，有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，购物中心在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，明确项目的商业主题，对主题的产业链进行分析，如：业态之间的互补性如何？两者的消费群体的重叠性如何？与周边可替代性购物场所相比，便利性如何？等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户，而不是付最高租金的住户。”因为零售商家们关注的是销售力，而购物中心的作用正在于依靠功能组合，创造出与众不同的优势吸引力，帮助零售商实现更多的利润。而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件。因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力，确定本项目内的商户范畴。在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。

Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态，但随着国内各城市购物中心数量的增多，同质化现象越来越严重。购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力，进一步保持其竞争优势。去年以来，部分城市的购物中心，因竞争的加剧，已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整。如北京东方新天地对租户结构进行了调整，并将写字楼底层做成商业，使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略，将租户实行分类，强化饮食、娱乐功能，使大范围租户结构

调整成为整体发展策略的有机部分，进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园，产生良好市场反应„„

购物中心是公认的长线投资专业，其获利必须经过运营和持有才能获得，这一点已经被中国成功的购物中心所验证。为确保购物中心的持续经营和良好发展，开发与经营Shopping Mall时，一定要把握好三点:

1、要由实力强大的零售集团、地产集团、基金会等战略投资者操作或由它们联合操作。购物中心的培育期是相当长的，“一个商铺养三年”,更何况一个大型购物中心?如果由一些中小型经营者拿着几年的短期贷款去开发,必然会产生短期行为，出现长线经营方针与短期套现需求冲突的现象。

2、最好能成立或委托专门的商业管理公司对Shopping Mall进行统一管理，让有经验的咨询策划公司或商业经营管理公司介入定位，以准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新确保所打造出来的产品能够正确地迎合市场的需求，购物中心只有真正实现了专业化的操作才能更好地吸引零售商和商业品牌进入，才能确保商业项目在市场上长期立于不败之地。

3、只租不售，统一管理，是购物中心成功的关键措施。这一点对购物中心的长期发展和持续经营是非常重要的.经营者一定要注重长远利益，合理配置和整合协调不同业态及不同行业的商家，特别是规划设计要先行，确保主力店的招商成功，并在经营过程中不断保持其竞争优势。

以上阐述了我国购物中心的现状及其发展趋势。随着我国人民生活的日益提高以及新型零售业态的不断涌现，我们的生活变得越来越丰富起来，日常购物习惯也从原来追求方便性”节约时间型“商业设施——超市，逐渐开始追求非日常购物、同时能享受购物的方便性和娱乐性的”时间消费型“商业设施——新型购物中心。从中可以看出，购物中心不仅有实物的躯体，还有商业文化的精神和灵魂。购物中心占据了城市的主要空间，代表着一个意思，代表着它后面经营它的一群人的思维。这种精神的东西通过它每天的活动散发出来，它不只是卖东西，它要在卖东西之外有不断的与购物中心定位相吻合的有创意的活动，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。经营购物中心是一件很理念、很文化的事情，当然也是一件不容易的事情。

第二篇：体验式购物中心模式

体验式”购物中心模式解析及发展探讨

“体验型”购物中心，作为商场同质化时代提出的一个新名词，在国外早已“体验式”购物中心模式解析及发展探讨 有一批经验丰富的地产运营商在付诸实践。然而国内对于何为“体验型”购物中心，开发商们对于这个概念仍处在未知或一知半解，还处于探索阶段。赢商网独家专题此次详细介绍了体验型购物中心兴起的背景，体验式的定义、特点、表现方式、目前打造体验型购物中心存在的一些问题，以及业内对于体验型商业的看法。

PART 1：体验式商业成新趋势

一 线上零售：阿里要打造体验型电商

以淘宝、京东为代表的电商零售的崛起，让实体零售感受到空前的压力，此刻，当所有的线下零售开始觉悟，要开始走体验型购物之时，阿里已经开始走线上体验型购物之路。阿里集团新任CEO陆兆禧在就职演讲中提到，未来的阿里系电商零售将以核心研究提高用户购物

体验，针对性的为单个消费者的购物服务，阿里未来方向是体验型电商。

二 线下零售：购物中心纷纷打“体验牌”

随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。面对电商的咄咄逼人，实体商业低谷之中不断审视自身优势，体验消费成为线下商业新的出路。“地段和大牌决定一切”的时代终将结束，而商场的布局、商家尤其是体验消费型商家的引进及布局、人文设施和服务的改善则日益重要。

未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷开打“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、博物馆、水族馆、体验式运动城等业态的比重，透过轻松愉悦的购物环境，以实现对客流的重新集聚。

PART 2：何为体验式购物中心？

所谓体验式购物中心：就是一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心，一般位于城市次中心区，大型居住社区或者都市游憩区等位置，体量一般较大，它强调从生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，通过环境、建筑及与城市风格的融合营造出别致的休闲消费场所，激发出消费者的消费意识和购物行为。与传统的购物中心相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。

体验式购物中心几个特点：

1、在业态配比上，以休闲娱乐为主，购物功能为辅；

2、商业理念上，强调顾客的心理体验以及在购物过程中的立体感受；

3、在商场设计和空间环境营造上凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点，一般为开放式购物区间。

4、坐落在相对集中的高收入人群区域，停车方便，有足够的停车位；

PART 3：购物中心“体验式”主要表现在哪些方面？

一 创造体验性的购物环境 借助独具特色的建筑设计，一个商业项目建筑本身就能够吸引人们到达的观光场所的话，商业一定会好运作。另外，体验的基础实际上要先解决便利性和可到达性的问题，在内部要让每个店铺都自然连接起来，没有死角，使顾客的整个购买过程能顺畅实现。同时，通过一些便利的配套服务，融入与项目相关的特色文化理念，打造优雅的内外在环境来达到吸引客户。

商场各种硬件设施，如设立 育婴室室、休息室等一些便 民措施

商场的环境：园林式的景观设计、绿色植被、流水、恰

到好处的灯光照明等等，增加消费者的自然感受 商场规划：注重各功能区的衔接与融合，让消费者能轻

易找到想去的店铺；最好采取弧形外廊和环形动线

内部装潢，融入一些特色的文化，与建筑外形及商业定位完美配合

典型项目：上海新天地 关键词：改造、石窟、文化保留

特色：将传统文化与现代商业结合

可以说上海新天地是国内情景商业的卓越代表，以6万平米的街区式商业营造了一种集历史、文化、购物、休闲为一体的情景式商业群落，成为上海建筑的代表之一。如今的新天地已经成为了上海的新地标，是领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所。从本质上说，上海新天地是一个典型的情景式mall，保留、修缮旧址，瑞安集团在前期的工程上下了十分的功夫来做细节工作，保存每一个历史的细节，同时根据环境对商业进行设计规划，商业与海派文化相隐互补，成为一个统一的整体，对海派文化进行了传播，应该说，上海新天地的成功是海派文化的成功，是文化情景商业的成功。上海新天地的思路可以借鉴，但是不可照搬，因为海派文化不可能在每一个地方实用。

二 增加各种体验性的业态 购物中心在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用。如今购物中心为力求打造一站式购物体验，以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式，以往的双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的体验型购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。

以儿童核心家庭类体验

以运动娱乐为主的年轻消费体验 如今的购物中心，对于很多人来购物中心和传统百货商场不断上说已不再是为购物才去逛，运动、调以儿童职业体验馆、儿童百货、交友、聚会、看时尚展览、看电游乐场等为主打的儿童业态比影、溜冰、KTV等，在购物中心例，一方面是市场需求，另一方都能找到中意的那个区域。而这 面是其惊人的增长速度。并且儿 针对于年轻人消费习惯兴起的大童业态具有连带消费多、持续性型影院、溜冰场、健身房、KTV、强、对楼层和位置要求不高，且电游城等娱乐休闲业态正在购物易汇聚人气的特点，能为购物中中心不断地开疆扩土，成为购物心带来一大批家庭型消费人群，中心的主流业态。

并形成持续不断的规律性客群。

典型项目：三里屯太古里（三里屯Village）关键词：古老+时尚=潮流 生活方式

以餐饮、咖啡为主的商务消费体验

餐饮业态在传统的商业业态中并不受青睐，一直处于从属地位。如今餐饮业已成大型商业地产项目或国内商业中名副其实的新宠。购物中心的餐饮比例达到甚至超过20%，可观者到20%-40%。借力餐饮增加人气，成为大型商场和购物中心的“主打歌”。特别是位于商务区的购物中心，时尚的餐饮品牌、格调清新的咖啡馆让白领们趋之若鹜。

特点：艺术和时尚堆砌的新锐生活方式

三里屯VILLAGE建筑面积17.2万㎡。由19座低密度的当代建筑布局而成的开放式购物区。前身就是以前三里屯酒吧街的西区，设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。

项目主要分为南区和北区，南区主要面向年轻时尚人群，阿迪达斯、优衣库、Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集；北区汇集富有创意的高端奢侈品牌、画廊和艺廊。北区同时还拥有众多的餐饮、酒吧、咖啡厅。整个项目设计容纳有200多家独立商店，几乎囊括商超、百货、高端酒店、书店、音乐、汽车美容、影院、溜冰场、餐饮、咖啡厅、酒吧、美容健身、家电数码、儿童业态、家居、艺术展览、画廊、礼品、高端会所等所有在购物中心中的休闲娱乐购物业态。

三 尝试体验性服务为商场增值

好的体验源自多方面，可以来源于细节，更可以来源于服务。细节上的问题，比如一根电线问题，一个垃圾桶的摆放位置、一把椅子的适时出现，往往都能影响一个消费者对这个商场的看法；而在服务上，商场工作人员的一个微笑，保安的一个问好，更能影响一个购物者的情绪。随着商场从购物场所功能到约会遛弯等社交功能突出的转变，“体验”也已不是简简单单加大餐饮、休闲娱乐的比例，而应该是要满足消费者“来得了、留得下、逛得爽”的场所。而要满足消费者的体验需求，这就需要购物商场的特色服务来支撑了。比如经常举行一些定制性的娱乐活动，一些有针对性的优惠活动，会员活动等等，并且第一时间让消费者参与进来。通过邮件、APP、微博、微信等平台，让消费者知晓、了解及时动态，关注、参与商场的活动。

典型项目: 朝阳大悦城 关键词：数据服务、微信、14万粉丝

特点：将顾客服务体验做到极致

作为京城时尚地标、全业态零售购物兼体验中心的朝阳大悦城，认为自身成功的原因，是将业态和顾客体验做到极致。“某种程度顾客买的不是商场里的商品而是贴心的服务。在服务好顾客的每个环节，我们走在潜移默化的推广大悦城品牌”。

而它有两点让行业津津乐道；其一，数据服务，通过“交易数据”分析顾客购买行为、商家销售行为总结并推导出零售商业演变规律，提升购物体验和销售业绩。其二，微信营销，朝阳大悦城微信做的好，依托十三万微信会员，在业内拥有高知名度。其微信营销细分为三个功能模块，一是媒体传播，主要是推送一些主题活动、品牌推荐、限时优惠以及商户促销等信息；二是平台互动模块，善于利用热点事件、话题或节日进行活动策划，与用户进行积极互动；三是虚拟会员模块，主要是发展电子会员卡，并逐步推动电子卡与实体卡的绑定与升级。

PART 4：打造“体验式”购物中心存在的问题

1、缺乏成熟的开发模式和运营经验

目前虽然有很多开发商宣称要打造一个体验型购物中心，也有很多购物中心宣称要转型体验式。但是，多数的仍是处于探索阶段，一方面，国内并没有一套适合国情，行之有效的体验型购物中心的开发模式；另一方面，现在也没有运营的非常成功的体验型购物中心项目；导致的后果就是国内目前还没有这方面的成熟团队和专业人才。因此，对于大多数企业来说，他们还处于知道要做体验型购物

2、商场定位不准，品牌认识度不够 有的项目体量过大，靠独立的餐饮休闲等品牌进驻，仍然难填满大体量的商业；招商经理对于各种热门品牌缺乏了解，对于商场定位不清，认为只要是这一类的品牌都行，导致就算有大牌进驻仍是难以带动商场的人气。很多开发商一做综合体就是高端定位，然而高端定位是需要有足够的消费力支撑的。所以，适合周边的品牌和组合才是最合适的。招商阶段，要根据项目的定位来考虑合适的品牌，考虑品牌的市中心，但并不清楚如何去做的状态，这些宣称和调整也就只能停留场知名度和人气指数的同时，也要考虑周边人群的定位和流行的趋在口号阶段。势，在运营阶段，对于一些经营不好的品牌要及时的调整。

3、打着环境、文化、文艺等招牌，真正“体验”感不多

4、对于体验业态概念认识不清

随着“体验”成零售新趋势，很多的购物中心都极大的放大这一点，目前很多项目在招商上对体验业态概念认识上存在误区，认为餐馆、建家纪念馆，引进艺术展、招进几家咖啡厅、书店，中庭多了些花

休闲、娱乐必然是体验业态，导致了新开的一些购物中心中，商品和花草草就号称打造体验型购物中心的项目数不胜数。这些打着文化、商铺组合同质化严重，招商策略基本是百货、超市、电影院作主力店，环境、文艺招牌的商场，表面看上去氛围十足，可实际上顾客在消

再加上服装快时尚、珠宝店、体育用品店、餐饮、儿童业态等等。每费过程中参与感有限，体验不足，对商场的印象也就大打折扣。环

个购物中心都争相引进这些品牌，商场的特色更少了。而往往一些品境、气氛都只是体验型购物中心的必要条件，真正通过营造的环境、牌根据自身品牌特色，融入品牌文化与顾客进行互动，增加购物服务商场情景、氛围，能让消费者参与进来，有消费冲动才是购物中心的附加值，这类也可以视为体验业态。

转型体验型的初衷。

5、餐饮休闲娱乐业态比例过高，拉低商场坪效

餐饮、娱乐业态的承租能力与其它商品零售业态相对较低，百货、珠宝、化妆品等所贡献的收益往往占据购物中心租金收入大头。然而，为了吸引人气，带来客流量，现在很多购物中心都在加重餐饮娱乐比例，对于一些新兴的购物中心，消费群定位不准，在招商中很难把握餐饮娱乐配比与购物中心坪效的度，招进过多的餐饮、休闲、娱乐品牌，人气和客流量是上去了，但是同比减少的还有服饰等零售业态，租金收入也相对降低，一旦百货等购物业态无法填补餐饮等业态带来的租金亏空，商场运营就会陷入“旺丁不旺财”的尴尬境地。

6、难以提供和商场定位相匹配的服务

一些购物中心，进驻的品牌不错，整个设计规划也不错，就可是吸引不来人气。这源于消费者的购物体验不仅仅是看商场的环境、进驻的品牌，更深层次是感受服务。比如商场内对于老人、小孩有特殊的照顾，垃圾桶的设计，卫生间的设计等舒适度是否考虑充分，商场日常是不是会举办一些小活动等等。

商场十大最易被忽视的服务细节：指示标识不清、休息区难寻、WiFi普及有限、储物设施稀缺、未设育婴室、卫生间服务缺失、高峰时期停车难、非机动车无处停、客户商品整理台非标配

第三篇：购物中心月度经营分析

无锡经发置业有限公司

新之城1月份经营分析

2012年1月共实现销售3207.54万元（103.47万/日），环比增长10.66%，同比去年3118.52万元增长2.85%；元旦系列活动，吸聚了大量人气，加上1月的长期晴好天气，导入客流明显增加，服饰及百货类增长15.65%，增长明显，B区服饰同比去年增15%；

详细分析附后：

一、各业态业绩分析

二、各主力商户业绩分析

三、各区域楼层业绩分析

四、Ｂ区联营业绩分析

五、月度单店业绩排名

经发置业营运部 2012年2月

第四篇：典型港口的管理模式与经营发展模式

2、世界典型港口的管理模式与经营发展模式各有哪些？其主要内容如何？对我国有何启示？

答：现代港口物流管理主要发展趋势：（1）顾客服务转向关系管理

港口物理管理着重在企业内部作业与组织的整合，对顾客相对应的是以服务品质为主要管理重心。因此，评测管理绩效的标准多半为货物到期、完好率等。然而，在供应链管理模式发展下，实施客户关系管理意味着一种“以客户为中心”的新型管理模式。它是指企业在与客户的接触过程中，通过收集并分析客户与企业联系的所有信息和资料，帮助企业建立和维护一系列与客户之间卓有成效的“一对一关系”，从而使企业提供更快捷和周到的服务，不断提高客户的满意度，吸引和保持更多的客户，实现企业与客户双方价值的最大化。港口物流的客户关系管理的主要组成部分由：

①客户信息的管理；②市场的管理；③客户财产的管理；④客户服务的管理。（2）经验激励转向策略变迁

科技的突飞猛进及新型商业模式不断发展，企业固守既有经验寻求突破的经营模式反而成为企业发展的障碍。例如，国际网络兴起后所形成的网络购物通道，可能对传统业者带来极大的冲击。因此，成功的港口企业唯有建立新策略以及培养持续变迁管理的能力，方能在新世纪中继续生存。

（3）重视相对价值取向 在评量港口绩效时，传统评价方法容易片面追求一些绝对数值，如货运量或货运市场占有率等。在现代港口物流中，价值取向将着重于相对价值的创造，港口通过价值服务的提供，为顾客创造增值的同时，有部分回馈给企业，达到双赢之目的。

（4）功能整合，优势互补（5）专注于核心业务管理

港口综合物流经营管理的趋势是专注核心业务，并将核心业务或功能委托给其他专业公司管理。即结合几家专业公司（如专业物流公司、专业信息公司），形成一虚拟企业体系并整合其功能、实现优势互补的策略联盟，从而使主体企业能提供更好的产品服务。

（6）由信息保留转向信息分享 在形成策略联盟的供应链管理架构下，供应链内的相关企业必须将供应链整合所需的信息与其他企业分享，供应链中多数企业可进入数据库中取用作业决策所需的信息，使得策略联盟行为更加有效。

（7）加强知识管理，培养创新能力

在港口物流活动中，实施知识管理，一方面要重视调整港口的组织机构，将港口建成知识性港口；另一方面要重视知识在利益分配中的重要地位，引导港口在思想观念和价值取向上的深刻变革。

（8）以人为本，重视人力资源管理 针对目前港口企业竞争激烈的情况，加强港口企业的人力资源管理更是大势所趋和必然之举。首先，开展“培养人、使用人、发挥人”为主要内涵的人才工程，建立和完善人才的竞争、激励和选拔机制，努力提高员工素质，培养、造就和吸引复合型人才，增强港口的竞争力。其次，设计合理的薪酬制度，完善激励约束机制。一方面运用多层次、多方面的激励手段，激发员工的工作热情和创新精神；另一方面通过完善法人治理结构，强化董事会、监事会的监督作用，推动政务公开，建立健全各项规章制度，完善约束机制，加强企业的绩效管理。的绩效管理。

目前，港口物流的经营模式主要有以下几种：

1、物流中心模式 港口物流中心模式是指以港口为据点，以主枢纽货运港口业务为基础，进一步加强并整合运输、储存、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等基本功能，并引进货物检验、报关、结算、需求预测、物流系统设计等延伸功能，全方位、全过程地完成物流服务。这也是以物流中心为载体，集国际商品、资本、信息、技术等于一身的资源配置型港口，即“第三代港口”。港口发展物流中心模式具有得天独厚的优势。首先，港口具有发展物流中心的硬件条件。港口、场站本身就有装卸、存储、包装和集疏运等功能，建立物流是对传统功能的进一步有效利用和功能扩充。其次，港口本身也有一定的信息处理系统，而物流中心模式要求这种信息处理更及时、更准确、更系统。

我国港口发展现代物流业虽然已经具备一定的条件，但同发达国家港口的物流中心地位相比仍有很大差距。所以，港口向现代物流中心的转化仍需长期努力，主要可以从以下几个方面努力：

一是建立主要物流的配送中心；二是建立物流管理中心；三是建立信息数据中心；四是建立包装检验与设计服务中心。

2、特许连锁经营模式

特许连锁经营是指核心港口企业（总部）同加盟港口企业（分布）签订合同，授权加盟企业在贵姓的区域内使用自己的服务标志、品牌、经营管理技术和信息系统，在同样的形象下进行物流服务。港口企业的特许连锁经营类似于超市、餐饮企业的特许连锁经营，实质上是品牌企业的一种“克隆”

特许连锁经营的基本思路：首先，核心港站企业将其企业名称、服务标识等申请注册商标，其物流经营管理技术和信息系统等专业部门论证质量及规范性。其次，核心企业选择加盟企业，签订合同，将其品牌、服务标识等授权给加盟者使用，盟主企业拥有加盟者的物流经营权，而加盟者拥有本企业的所有权和收益权，并向盟主交纳一定比例的特许使用费；在经营过程中，联盟企业统一使用同一品牌名称，遵循统一的价格策略和服务操作规范，在总部的战略方针指导下实现物流经营的特许连锁。

对于盟主来说，在物流服务市场中具有较高的声誉和知名度，企业经营状况良好，市场潜力巨大；企业物流经营管理标准化、规范化，信息网络完善，物流流程成为区域内的样板流程。对于加盟者来说，采用特许经营模式的企业需在区域内拥有一定的场所和专业物流服务设施，且企业有改善物流经营、从属于他人品牌下的医院。

3、供应链模式 在现今物流企业的实力逐渐增强的形势下，物流企业取代供应商和分销商，直接同作为供应链核心的生产企业形成供求关系已经成为可能。在物流服务中，物流企业与其直接客户之间的合作关系表现在三个层次上：微观层次表现为企业提供的物流作业同步、后勤保障和服务协作上；中观层次表现为与生产企业的信息共享、提供物流技术支持和联合开发上；宏观层次则表现为同生产企业一起共同配置资源、实现委托代理机制和对策研究。这是一种高度信任、共享信息、共担风险、共同获利的关系。

（1）供应链合作模式策略

物流企业的供应链合作模式是一种与合作伙伴最密切的联盟方式，管理的效用得以在这种紧密合作下充分发挥。机遇物流企业的供应链，港口可以实行以下联合的策略：

①联合货主；②联合船公司；③联合其他相关企业；（2）供应链合作模式在运作上应该注意的问题 ①合作伙伴的选择的长期性；②合作与交流的稳定性。

第五篇：新疆村镇银行经营模式与发展路径范文

新疆村镇银行经营模式与发展路径

摘要

我国农村金融改革势在必行，理论界对农村金融改革做了广泛的讨论，但是农村金融改革的目标是明确的，就是满足多元化金融需求，完善农村金融功能。村镇银行在支撑农村发展方面发挥着越来越重要的作用。虽然村镇银行在我国取得了不小的成就，但与此同时应该注意到其中存在的缺陷。例如监管措施不完善、高层次人才稀缺、风险管理有待提高等等，这些问题制约着我国村镇银行的进一步发展。基于此，本文以村镇银行作为研究对象，旨在通过理论研究、现状解析和趋势预测，探讨村镇银行在我国的发展前景。为了更好地发挥村镇银行在支持农村地区经济发展方面的作用，本文对新疆村镇银行经营模式存在的问题进行了研究并提出了完善意见，在村镇银行产品和服务的创新方面从促进村镇银行中间业务的开发、完善村镇银行对金融市场的细分、促进村镇银行紧跟农业产业产品和服务的创新、完善村镇银行利率的制定方式、促进信贷方式和担保方式创新等角度提出了改进的措施。

关键词：新疆；村镇银行；经营模式；发展

目录

引言.........................................................................................................3 1.相关理论.............................................................................................3 1.1村镇银行的概念及特征.............................................................3 1.2经营模式的概念及内容.............................................................4 2.新疆村镇银行经营模式运营的情况..................................................5 2.1新疆村镇银行产品设计.............................................................5 2.2新疆村镇银行贷款利率的规定.................................................5 2.3新疆村镇银行风险管理机制.....................................................5 3.新疆村镇银行经营模式中存在的问题..............................................6 3.1资金实力不足.............................................................................6 3.2产品创新能力不足.....................................................................6 3.3运营成本高................................................................................7 3.4基础建设掣肘.............................................................................7 4.新疆村镇银行发展路径的策略建议..................................................8 4.1扩大村镇银行的规模化程度，促进参与者的积极性..............8 4.2民间资本进入村镇银行进行试点.............................................9 4.3完善村镇银行产品创新体系.....................................................9 4.4经营模式市场化.......................................................................10 结论.......................................................................................................10 参考文献...............................................................................................11

引言

目前我国新农村建设正在如火如荼开展，城镇化进程正在稳步推进。相应地，农村金融需求日趋上升并呈现出多样化的趋势。随着农村产业结构的调整和农村 生产经营方式的改变，农村金融需求不只是单纯的农业生产服务（如购买化肥，农药等，逐步转向对金融专业知识和大规模生产的更高要求。同时，农民对教育和培训、住房、医疗保健等服务的需求不断增加需要更多的金融支持和金融服务。根据中国银行业监督管理委员会相关文件，村镇银行由有限责任公司发起，个人可以入股村镇银行，但个人持股比例不得超过总股本的10%。建立村镇银行的主要目的是服务农民、农业和农村，进一步提高农村金融供给。经营理念是通过它的地方农村资金流转到积极的农村金融，从而增强边远农村地区的金融服务，进而解决农村地区中小型企业融资困难的问题，因此，它也是社会主义新农村建设的一个重要组成部分。

1.相关理论

1.1村镇银行的概念及特征 1.1.1村镇银行的概念

根据2007年中国银监会引发的《村镇银行管理暂行规定》对村镇银行的概念作了界定，村镇银行是指经中国银行业监督管理委员会依据有关法律、法规批准，由境内外金融机构、境内非金融机构企业法人、境内自然人出资，在农村地区设立的主要为当地农民、农业和农村经济发展提供金融服务的银行业金融机构。和其它商业银行机构一样，村镇银行也是以“安全性、流动性、效益性”为经营原则的自主经营，自负盈亏，自担风险，自我约束的银行业金融机构。

1.1.2村镇银行的主要特征

（1）设立门槛低

村镇银行的资本规模小，村镇银行在县(市)设立，其注册资本需要300万元人民币以上；在乡(镇)设立的村镇银行，其注册资本最低限额为100万元人民币；而设立农村商业银行注册资本不低于5000万元人民币。（2）.多元化的产权结构

境内外金融机构、境内非金融机构企业法人和自然人可以作为发起机构出资成立村镇银行，其产权结构为多元化的股份制银行。《村镇银行管理暂行规定》规定村镇银行最大股东或唯一股东必须是银行业金融机构，其单一金融机构股东持股比例不得低于20%，单一非金融机构企业法人及其关联方持股比例不得超过10%。持有村镇银行，农村合作金融机构股份总额5%以上的任何单位或个人，应当事先经监管机构的批准。

（3）.单一地区制的经营模式

《村镇银行管理暂行规定》村镇银行不允许跨区存放贷。这决定村镇银行的单一地区制的经营模式。这使村镇银行立足本地，可通过长期与农户和农村中小企业联系，能有效掌握本地市场变化和客户信息，具有收集信息快的优点，有利于村镇银行发放关系型贷款。

1.2经营模式的概念及内容

经营模式又称经营管理模式，是指企业根据企业的经营宗旨，为实现企业所确认的价值定位所采取的一系列方式方法的总称。其中包括企业为实现价值定位所规定的业务范围，企业在产业链的位置，以及在这样的定位下实现价值的方式和方法。由此看出，经营模式是企业对市场作出反应的一种范式，这种范式在特定的环境下是有效的。

由定义可以看出，经营模式的内涵包含三方面的内容：一是确定企业实现什么样的价值，也就是在产业链中的位置；二是企业的业务范围；三是企业如何来实现价值，采取什么样的手段。

根据经营模式的定义，企业首先有企业的价值定义。在现有的技术条件下，企业实现价值是通过直接交易，还是通过间接交易，是直接面对消费者，还是间接面对消费者。处在产业链中的不同的位置，实现价值的方式也不同。根据在产业链中的位置、企业的业务范围、企业实现价值的不同方式，我们可以区分出不同的经营模式。根据企业在产业链中位置的不同，可分八种不同的经营模式:销售型、生产型、设计型、销售+设计型、生产+销售型、设计+生产型、设计+生产+销售型和信息服务型。根据企业业务范围的不同，我们可以划分两类经营模式:单一化经营模式和多元化经营模式。根据企业经营过程中实现价值的方式不同，经营模式主要有三种:成本领先、差别化和目标集聚。由此可见，经营模式是可以根据企业发展阶段、发展战略等实际情况而转变的。

2.新疆村镇银行经营模式运营的情况

2.1新疆村镇银行产品设计

村镇银行为新疆中小企业和“三农”提供“一站式审批”服务，对符合条件、手续齐全的贷款申请，尽力缩短业务流程和在途积压时间，从调查、审批到发放一般在3-5个工作日内完成，与其他金融机构相比，如农村信用合作联社一笔贷款从调查、审批到发放一般需要7-15个工作日，信贷审批具有管理链条短、决策高效的特色服务优势。作为完全意义上的商业银行，村镇银行业务品种创新灵活，能够根据新疆中小企业和“三农”的实际金融需求特点，自主研制开发信贷产品，与其他金融机构相比，独立自主权的操作性、灵活性限制较小。

2.2新疆村镇银行贷款利率的规定

新疆村镇银行利率定价机制灵活，根据不同的贷款对象，综合考虑成本、风 险等因素，结合实际确定贷款利率水平，与其他商业银行相比，利率水平总体较低。村镇银行与传统商业银行相比，更加适合进行关系营销，在这方面的突出能力可以发展为它的明显优势。村镇银行进行关系营销，客户经理可以与企业进行深入交往，借此来得到借款企业的相关资料，之后再由相关部门根据材料做出贷款决策石。关于借款人的相关信息，一方面是通过银行为其提供存贷款和其他金融服务的过程中获得的；另一方面是通过银行工作人在日常生活中与借款人的接触，从而了解到其信用状况而获得的。这些通过实际接触而了解到的信息，其实际价值往往高于通过财务报表而反应出来的借款人信息的价值。

2.3新疆村镇银行风险管理机制

新疆村镇银行信用风险除信息不对称这一重要因素外，还有其特殊的环境和自身的原因，比如农村经济和金融基础薄弱、农村金融政策法规不完善、农村信用制度建设滞后、风险分散与补偿机制缺乏、贷款管理制度不健全、金融监管相对落后等。虽然村镇银行在信贷方式上因地制宜进行了创新，比如说还款方式，但由于在信贷制度上还是没有反复进行“创新——实施——再创新”的循环，加上社会信用体系尚未建立，年轻的信贷人员缺乏对无抵押无担保无社会信用体系约束的一些农户进行“软信息”收集的经验，一些联保小组的成员出现了贷款逾期的现象。还有一些农户由于其经营的特殊性，可能需要等到农历新年资金才会一次性回笼，资金回笼前就算只是要还利息对他们来说都是件有难度的事情。有些村民的信用意识还不够强，因此在诸如农户联保贷款等一系列信用担保贷款中，村镇银行承受着相当大的违约风险。

3.新疆村镇银行经营模式中存在的问题

3.1资金实力不足

对商业银行而言，充足和稳定的资金来源是金融机构生存和发展的前提和基础。而目前，资金来源不足即是制约村镇银行发展的通病，也是影响着村镇银行信贷业务发展的最主要因素。据央行数据显示，2015年末新疆村镇银行人民币各项存款余额1696亿元，全年增加944亿元，全年存款增量占农村类金融机构存款增加额的比重为5.7%。村镇银行客户资源量少影响了其存款业务的开展，村镇银行遭遇的资金瓶颈影响了其信贷出口，影响了村镇银行的流动性。

3.2产品创新能力不足

目前，新疆村镇银行的高管领导大都由村镇银行各股东公司派调，其它大部分员工需要外招，而村镇银行的服务定位决定了它们的布局地点，其都处于县域及以下的乡镇地区甚至是经济欠发达的农村地区，很难与大型商业银行去竞争，难以吸引到优秀而专业的人才。因此，村镇银行现有具备金融专业知识、业务知识和经营管理的人才很少，在信贷产品创新和金融服务能力上不足。当前，新疆大部分村镇银行的业务还停留在传统的存款业务和贷款业务，对于中间业务的开展还相对滞后。随着农村经济的发展，农户和农村中小企业对金融服务的品种要求更多元化，如保险代理、票据托收、理财产品、咨询顾问业务、担保类业务等。而产品与服务创新的不足就影响了客户的积累，盈利的创收、风险的控制，影响了村镇银行长期发展。

目前，新疆村镇银行以小额农户贷款业务为主，与农信社推出的小额贷款业务相比，虽然新疆村镇银行具有主发起人提供技术支持的优势，同时，在贷款管理工作上也比较细致，但并不具备绝对的业务优势。主要体现在市场定位、管理模式、贷款流程以及担保方式等方面都趋于类同，加之，信用社推出小额贷款业务经久历长，农村经营管理经验十分丰富，对市场以及客户比较熟悉，市场占有率相对高，并且培养了一批忠诚稳定的客户群。相比之下，村镇银行起步时间短，对市场的熟悉还有一个循序渐进的过程，网点资源相对较少，社会认知度也还需要进一步提升，因此，竞争力略显不足。

3.3运营成本高

村镇银行是具有特殊市场定位的金融机构，肩负着服务“三农”，促进农村经济发展、盘活农村金融资源等的“社会使命”。目前村镇银行整体还处于起歩阶段，发展模式还处在摸索时期，其盈利能力还未完全实现，肩负着较高的税赋成本。再加上村镇银行的整体实力和规模小，抵抗风险的能力也较弱，国家对村镇银行应在优惠政策和财政补贴上的给予大力支持，以弥补村镇银行现阶段“高风险、高成本、低收益”的经营状况。目前，虽然我国在总体方向上发布的政策，但与措施和规则是不明确的。首先在不支持补贴政策的情况下，国家财政部对实施新型农村金融机构有针对性的补贴资金成本管理暂行办法 “仅对村镇银行的总贷款和贷款的合规性增加，按去年2%的贷款总额超过平均水平”，并在申请财政补贴，复杂的程序，层层上报，实施效果差。在当前信贷紧缩的形势下，人民银行和村镇银行的信贷政策和大银行的“一刀切”，加大了对农村银行的管理压力。其次，在财政支持下，新疆省村镇银行虽然享受了人民银行对农业贷款政策的支持，但其规模和成本的能力却有限，只有少数机构能真正享受这一政策。最后在税收优惠上，国家在对西部农村地区的农信社有免征企业所得税，对其他地区农信社则按其应纳税额的50%征收的规定，而很多省份对村镇银行并未享有同等税收待遇。有些地区对村镇银行发起人承诺提供的一次性开办费和风险补助金、免收注册登记费等规定，但在具体实施过程中却是一纸空谈。

3.4基础建设掣肘

目前，新疆村镇银行科技信息设备落后，结算手段单一，尚未接入人民银行的征信系统、反洗钱系统，不能为客户提供现代化的金融服务。同时，在大额现金审批报备、大额交易报告、可以交易报告等方面的网络监测能力不足，降低了村镇银行的服务效率和风险防范能力。村镇银行服务于某个乡镇区域，当地的收入水平和产业发展状况远远落后于城市地区。而且村镇银行很多设立在中西部地区，经济发展水平远低于发达地区。部分村镇银行所在的乡镇经济发展水平较低，当地财政收入也较少，地方政府对于村镇银行能够给予的支持非常有限。另外一个方面，一些村镇银行所在的地域经济发展水平较好，但是地方政府可能只注重当地的一些大产业，对于村镇银行重点服务的农村产业往往支持不足，这些方面都为村镇银行在当地的发展带来了一定的困难。

4.新疆村镇银行发展路径的策略建议

对发展尚处于初级阶段的村镇银行远不够，新疆村镇银行的经营成本远不能被当前的经营收入所覆盖，村镇银行盈利能力存在不足，难免会挫伤村镇银行的参与的积极性。村镇银行是我国农村金融体系中最具发展前景的机构，政府在相关政策的支持上给予大胆尝试，村镇银行将有可能成为我国金融领域的另一个成功典范。本文结合目前我国经济发展的环境对村镇银行所需的政策支持上作了以下设想，希望能为村镇银行当前的发展提供参考。

4.1扩大村镇银行的规模化程度，促进参与者的积极性

大型金融机构对于设立村镇银行，有其自身业务竞争带来的扩张逻辑性，但是过去分散、封闭的模式显然不符合大型金融机构的愿望。2011年7月，银监会调整了培育村镇银行的思路，主推有意愿、有能力、有规划的银行批量化、集约化设立村镇银行，并酝酿推出村镇银行子银行牌照(《商业银行村镇银行子银行管理暂行办法》(征求意见稿))。农村地区的金融发展的空间巨大，需要充分调动大中型商业银行的积极性，利用这些银行的人才优势、管理优势、资金优势和网络优势，通过规模化、专业化设立村镇银行集团的模式，降低运营成本，提高资金供给能力，打造出稳定的、植根村镇的村镇银行控股集团。

规模化设立村镇银行，可以先从大型商业银行作为试点，重点在西部地区推开。主要模式就是村镇银行规模化设立，链条化经营，将大型商业银行的人才、管理、网络优势发挥出来，在业务模式上进行创新，为农村多层次的产业链提供全方位金融服务。这种模式，不但可以提高村镇银行的规模化、专业化、集中化程度，也可以通过整体规划业务发展、集中提供IT支持和专业化营运与风险管理，有效降低风险成本和营运成本，提高风险控制和安全运营水平，实现村镇银行的规模效益。而成本的降低和规模效益的实现，最终将体现为产品价格优势，从而惠及“三农”，也可以保障村镇银行的长期稳定发展。4.2民间资本进入村镇银行进行试点

新疆南北部经济发展不均衡，吸引民间资金进入村镇银行，是规范这些地区金融秩序的首选方案。目前的村镇银行的设立，从制度设计上实际要求主发起银行承担技术输出义务和风险兜底责任，发起银行对村镇银行的控制，对有意向参与的其他机构吸引力就显得不足。实际上，在村镇银行的设立上，应该参照股份制商业银行的模式，放开对投资人身份的限制，主发起行持股比例高低、是否持股不做具体限制，抬高注册资本门槛，整合现有小额贷款公司、担保公司和其他投资机构的资源，以规范的股份制银行形式，改组或组建新的村镇银行。

由于南北部地区经济发展程度不一样，北部的城乡二体化现象仍然突出，而南部地区的城乡差距正在逐步缩小。因此新疆村镇银行可以在业务经营范围上不单单局限在农村，而是为当地的居民、中小企业以及微小企业提供信贷服务，性质上类似于美国的社区银行。但涉农比例不做具体限定，对于涉农贷款仍给予财政补贴。在规范村镇银行的基础上，大力整顿小额贷款公司和其他非银行金融机构的运作，使得这些民间资金找到出口，使得困扰我国现阶段经济发展的高利贷现象，从根本上和制度上得以遏制。对新疆农村发展影响也较小，但对于解决民间融资困境，却是个难得的机遇。如能在此过程中及时总结经验，修正方向，对新疆整个金融体系的改革与完善，将提供新的动力。

4.3完善村镇银行产品创新体系

第一，推出能覆盖农业产业链的金融产品服务体系。为农业整个产业链进行统筹考虑，对处于产业链上游的农机具生产厂商，村镇银行可以为其提供中期贷款；对处于产业链中游的农业生产者，提供期限较长的基建贷款和期限较短的收成贷款；对于处于下游的销售商，村镇银行应为其提供国际结算、账款保理、贸易融资等各种结算和融资服务。通过金融支持，整个农业产业链融资渠道开放，可以提高信贷资金的监管水平，减少挪用资金的风险，也有助于农业产业化和规模化。二是增加农业附加产品和服务，将政府补贴政策纳入信贷流程。将各种类型的补贴作为一种还款来源，并将申请补贴的机构服务，以减少贷款担保的要求。在农村基础设施建设，农产品流通体系建设过程中的国家和农业，林业，金融和其他政府建立的资源共享系统的优惠政策，提高信息沟通的水平，为农民和企业提供多样化，全面的金融服务解决方案。第三，增加票据使用量，有效监管信贷资金的用途和去向。通过放宽信贷规模指标、提高再贷款额度、再贴现规模调剂等措施，鼓励村镇银行对农户和农业企业使用银行承兑汇票和国内信用证等结算方式，鼓励村镇银行对涉农企业的商业承兑汇票进行贴现。综合运用多种货币政策工具，拓宽涉农信贷资金来源，加强涉农资金流向的监管。第四，创新贷款担保方式，提高贷款使用效率。对于农民工、农机大户、种粮大户、农机服务组织、农民专业合作社以及农业产业化龙头企业，采取各种贷款担保方式，鼓励采取相关贷款人之间的互保和贷款使用上的相互监督。探索“银行+企业+农户+合作社”的信贷合作服务模式。结合农村改革，积极探索农村财产抵(质)押制度，合力扩大农村担保物范围，进一步缓解农村抵押担保难问题。

4.4经营模式市场化

发展初期，社会对村镇银行的认可度不高。新疆村镇银行虽然是由实力雄厚的银行发起甚至控股，经银监会正式批准成立的银行业金融机构，且陆续发行加入银联系统的银行卡，一定程度上方便客户异地取款，但由于村镇银行是新生事物且网点单一，网上银行还未开通，存取业务办理起来极不方便，我国又还未构建好存款保险制度，老百姓对其的认可度不高，担心一旦村镇银行出现经营问题的话政府会袖手旁观，因许多人暂时还不敢把辛苦赚来的积蓄存入村镇银行。村镇银行是地域性的商业银行，不同业务开展起来具有地域性的不对称特征。银监会放宽农村金融机构准入政策的原因之一就是为了缓解商业银行“虹吸”的现象，村镇银行立足县域服务“三农”的市场定位，这些都使得其可以接受来自外地的存款资金，却无法将资金贷给外地客户，因此即使许多村镇银行存款利率按基准利率进行10%上浮，仍然不方便与外地客户建立合作关系，一定程度上错过了吸收资金丰富地区资金的机会。

结论

新疆农村村镇银行发展路径的选择问题。在农村村镇银行发展路径的选择上，无论是新建还是改造现有的农村金融机构都可以作为选择，但建议东部发达地区可以在增量发展与存量改造并举的情形下向存量改造倾斜，而改造农信社可以作为存量改造的首要选择。我国欠发达的中西部地区，应谨慎而大胆地推行增量模式，一部分“新建”农村村镇银行为先导，充分发挥农村村镇银行的“鳃鱼效应”，而新建农村村镇银行可以借助本文设立条件成熟度模型做初步的进入 条件评价。

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