私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”

第一篇：私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”

私募基金创新模式：为城市土地一级开发“解僵局”

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。

山西省依靠传统的煤、焦、冶金、电力四大能源密集型产业在过去十年中成为我国经济发展增速较快的大省，自国家整合小型煤矿开始，山西省亟需寻求经济发展新增长点。素有“关公故里”之称的山西省运城市是山西省南部人口集中城市，作为黄河金三角三省四市的中心点，北通太原，东至郑州，西接西安，高铁的通车无疑为城市区位优势锦上添花。

运城市在山西省内的特殊之处还在于其经济构成大部分为农业，无煤矿资源。农业总产值占山西省首位。高铁的通车将带给运城市新的发展契机。随着将于2014年6月全面通车的大西高铁的工程建设，位于运城北郊的“高铁低碳周边片区土地一级开发项目”建设势在必行。然而随着国家对于地方城市建设融资平台的清理整治，土地一级开发前期缺乏抵押物的项目特质，该项目难以直接向银行以贷款形式融资。

为解决城市新区土地一级开发融资难，运城市人民政府邀请中国房地产业协会专家领导一行十人于2012年9月5日，在山西运城市市委南风厅联合举办“中国（山西）城市发展股权投资基金知识讲座”。会议由运城市副市长陈竹琴致开幕词，运城市人民政府闫勇副秘书长主持召开。由中房协苗乐如秘书长、朱中一副会长和住建部研究中心秦虹主任等专家和领导，围绕着当今形势下我国房地产发展趋势，及二三线城市发展建设机遇展开热烈讨论。会上清华北大MBA资本运作特聘教授、北京嘉富诚董事长郑锦桥，专门针对私募股权投资基金创新模式解决运城市高铁站周边片区城市开发之可行性进行讲解。会后由运城市市城投、北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司、托管银行、山西华商盛天城市建设有限公司等多方签署战略合作协议，共同组建山西省第一支城市发展专项基金“华商城市发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，预计募集资金3亿元人民币作为该项目前期启动资金，指定中房协会员单位北京嘉富诚出任基金执行事务合伙人，对基金进行管理及募集工作。

北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司管理的华商城市发展基金，属于有限合伙型城市建设投资基金。基金由专业股权投资基金管理机构联合地方政府共同发起，将成熟投资者的资金集中并形成独立资产，由基金管理人进行专业化透明的封闭式管理，投资于特定城市开发项目的一种利益共享、风险共担的新型城市建设的融资工具。相比其他

融资模式（银行贷款、信托、发债、增发），基金具有融资时间短、融资较为容易、政策风险低、资金监管松、退出机制灵活、对被投资项目要求相对较低等优势。

城市发展基金委托管理公司对基金运营情况的管理是保障多方利益的核心，合格的城市发展基金管理公司应该具有：1，成熟的城市发展型基金结构设计能力,；2，多年与政府城市建设部门合作经验；3，快速募资能力；4，投后管理，土地一级开发后续服务能力。嘉富诚作为基金管理方的优势在于：1，对基金财产在土地一级开发中使用的全面监管。基金的资金按用途分块，项目方提出用款计划，管理方结合其他项目经验与实际情况，制定使用细则，与战略合作银行共同实施监管。2，对项目的中后期能投提供专业而且持续的退出服务。嘉富诚利用已有城市开发经验和地产开发商网络资源，在项目后期指导与服务项目公司，实现土地一级开发项目的顺利退出。

2012年12月17日，该基金已经完成募集、投资及法律合同签署，并顺利召开全体合伙人大会。最终基金规模为3.57亿元，以夹层基金形式全部投资于该项目，投资期为1+1年。目前运城市高铁周边片区土地一级开发项目配合大西高铁运城客站建设进程已经全面开工。在未来的几年里，相信以高铁经济带动下而形成的新城市增长级，私募股权投资基金配合土地一级开发项目的金融创新模式，将在我国当前经济在山西省内及全国各地发挥着更加巨大的作用。

第二篇：私募基金收益分配模式

一、私募股权投资基金收益分配模式的确定依据

有限合伙制私募股权投资基金的合伙人包括普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）。其中，GP是一般为基金管理公司，拥有专业的投资管理团队，主要提供基金的投资和运作管理，并提供较小的出资。而LP提供绝大部分的资金，且一般情况下并不参与基金的投资和运作管理。从盈利点看，GP主要通过提供良好的投资管理和决策，实现基金的盈利基础上，获得投资报酬；而LP则通过提供资金获得投资回报（保值和增值）。因此，私募股权投资基金收益分配模式的确定依据就是集中在：如何将GP和LP的利益有效捆绑在一起、如何对GP进行有效激励、如何实现投资人资金保值增值愿望。

二、合伙制私募股权投资基金收益分配模式介绍

根据对私募股权投资基金收益分配模式的确定依据的探讨，目前PE行业基本上形成了以优先返还出资人全部出资和优先收益——GP激励——按比例分配为顺序的收益分配模式。具体为：将投资退出的资金按照出资比例将出资优先返还给全部出资人，并按照8%年化复利优先向投资人分配（该分配原则系考虑资金占用的利息，简称资金占用费），以实现全部投资人出资的保值。然后，按照 “追赶条款”，以在满足LP投资保值的基础上，对GP进行激励。即，将对投资人的优先分配后的剩余部分全部向GP分配或按比例在GP和全部投资人之间分配，直到GP所分部分与全部投资人累计所分部分的比例为1:4。然后，在这个分配基础上还有剩余的，就直接按照GP分配百分之二十，全部投资人分配百分之八十比例进行最后一轮分配。须说明的是，“追赶条款”的设计目的是对GP进行有效的激励，为了充分实现该条款的目的，一般情况下，LP与GP在百分之二十到百分之百之间确定追赶比例。即如果确定百分之百的追赶比例，那么就意味着，投资人按照8%年化复利优先分配后，将暂停分配，剩余部分将全部用于向GP分配，一直到GP所分部分与全部投资人累计所分部分的比例为1:4；如果追赶比例小于百分之百的，那么，投资人按照8%年化复利优先分配后的剩余部分将按照比例在GP和全部投资人之间同时进行分配，一直到GP所分部分与全部投资人累计所分部分的比例为1:4。可见，如果GP未能给基金创造足够的收益，且不按照百分之百的追赶比例分配的话，GP将获得少于投资收益百分之二十的分配，为实现更多的分配，GP须提高投资和运作基金的管理能力，这就起到了激励作用。

三、合伙制私募股权投资基金收益分配计算（举例）

（一）百分之百追赶比例

假设基金规模为人民币20亿，由LP整体出资，于基金成立之初一次性缴清。2年后实现投资退出40亿，即收益20亿。基金合伙协议约定GP的业绩奖励提取比例为20%，LP优先返还出资，并享有8%优先回报率，GP采用100%追赶模式参与收益分配。

第一阶段分配：LP优先收益分配： 20亿投资×8%×（1+8%）=172，800，000元，本例中此轮分配后剩余1，827，200，000元。★注：如实际中收益不能满足LP8%年化收益的，则LP按照比例分配，不再进行后续分配，GP也无绩效分配。

第二阶段分配：GP按照百分之百比例追赶，以使其分配（假设为X）与LP已分配额比例为1:4，即：X÷172，800，000元=1:4，则X=43，200，000元，此轮分配后剩余1，784，000，000元。

★注：如实际中第二阶段分配不能达到GP分配与LP分配比例为1:4的，全部分配给GP，并不再进行下一轮分配。

第三阶段分配：按照GP百分之二十，LP百分之八十分配。即GP分得1，784，000，000元×20%=356，800，000元，LP分得1，784，000，000×80%=1，427，200，000元。

（二）其他追赶比例（假设该比例为50%，即第一轮分配后剩余部分的50%向GP分配，1-50%向LP分配，直到GP分配所得与LP累积分配所得的比例为1:4）

第一阶段分配：LP优先收益分配： 20投资×8%×（1+8%）=172，800，000元，本例中此轮分配后剩余1，827，200，000元。

第二阶段分配：GP按照50%比例追赶，以使其分配与LP累计分配额比例为1:4。假设，GP分配与LP累计分配额比例等于1:4时，GP分配了X，LP在本阶段分配了Y。那么我们就要计算X和Y分别是多少。计算如下：

①X÷（Y+LP第一阶段分配额172，800，000元）=1:4 ②因为，是按照50%追赶比例，所以X÷Y=50%÷50% 所以，X=57，600，000元，Y= 57，600，000元。此轮分配后剩余1，712，000，000元。

★注：因为追赶比例可以是任意数，所以，如果追赶比例是其他数的（设GP按照A%分配，LP按照1-A%分配，同样假设GP本阶段分配为X，LP本阶段分配为Y），则计算公式如下： ①X÷（Y+LP第一阶段分配额）=1:4 ②X÷Y= A%÷（1-A%）

第三阶段分配：按照GP百分之二十，LP百分之八十分配。即GP分得1，712，000，000元×20%=342，400，000元，LP分得1，445，333，334元×80%=1，369，600，000元。

四、其他说明

本文中的分配模式计算是最基本和简单的，尚未考虑分期出资、“钩回条款”等因素的重叠模式。

第三篇：我国城市土地一级开发运作模式研究

我国城市土地一级开发运作模式研究

摘要：我国城市土地一级开发与国有土地使用权公开出让制度相配套, 促进了我国土地一级市场的发展, 但其运作模式存在较大差异。本文从城市土地一级开发的产生和内涵进行分析，进而阐述了两种不同的土地开发运作模式，并且进行了比较分析，政府作为国有土地所有者的代表, 实施土地一级开发具有主导性, 以政府为主导的市场化运作是土地一级开发模式的发展方向。

一、城市土地一级开发的产生及内涵

我国城市土地一级开发是伴随着城市土地储备制度的发展而逐渐形成的新的土地开发形式。土地储备制度是由城市政府委托机构通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发后变成可建设的“熟地”。根据城市土地计划，由土地管理部门通过招标、拍卖、挂牌方式有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类经营性建设用地需求的一种土地管理制度。土地一级开发是实现土地储备制度的前提，土地储备制度是政府垄断土地一级市场的有效手段。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构———上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段———开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施．通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工

程过程之外，还具有以下三个要素：

1、权属流转的过程。土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用

权等权属的转移和流动的过程。

2、利益协调的平台。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业（一

级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者）三者

之间的利益关系，是三者利益协调的平台。

3、调控土地的手段。土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土

地市场的重要手段。

二、城市土地一级开发的运营模式

土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位

置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级

开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。

关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢

掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企

业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过

市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行

一级土地市场的资源配置。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在完全政

府主导和政府主导的市场化运作两种模式

（一）完全政府主导运作的模式

政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项

职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非

盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是

利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项

拨款(或国有股本)进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理

部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

重庆的土地一级开发模式属于典型的完全政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地

一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”

后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出让所得的收入在市政府和企业之

间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交

财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；

剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。

该模式的优势有：

1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；

2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可

以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。

该模式的劣势有：

1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；

2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败和寻租行为，从而降低了

土地开发效率；

3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。

（二）政府主导的市场化运作模式

土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过

行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投

资完成，体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。

该模式是我国土地一级开发的发展趋势。

这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟

开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受

让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发，政府通过招标等方式确定具备资

格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要

求的条件(熟地)，土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府

开发资金压力。

北京土地一级开发的政府主导的市场化运作模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为市场化运作的模式。

该模式的优势有：

1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；

2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。

该模式的劣势有：

1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；

2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有所改善；

3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。2007年1月9日，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招投标结果：门头沟新城子地区21-218 号用地和石景山区南宫住宅小区土地分别由北京天泰兴业置业发展有限公司和北京世纪龙泉房地产开发公司中标。通过招投标方式进行土地一级开发在全国尚属首例。

至此，越来越多的企业热衷于城市土地一级开发。有关人士指出：“土地一级开发市场化将是发展方向。开发商之所以投向土地一级开发，重要的不是因为8%的利润，而是为了在土地二级市场做足够的铺垫。虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。”

今后，随着我国各地市更为细化的文件的出台，土地一级开发工作将会朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方向发展。

第四篇：私募基金的“2-20”收费模式

私募基金的“2-20”收费模式

是指私募基金管理公司收取基金规模2％左右的管理费和投资收益部分的20％作为佣金收入的一种收费模式。

这种收费模式下管理人收取的费用包括两部分：2％基础管理费和20％业绩提成。2%的基础管理费与基金业绩无关，20%的业绩提成需满足一定条件才能提取。当私募基金产生盈利且同时要达到基金条款中的某些要求（如基金收益超过8%才能提成等）时，私募基金管理人才能提取其中的20％作为回报。这种“2-20”收费模式是私募基金国际流行的收费模型，著名的美国索罗斯基金、老虎基金、中国香港惠理基金等都采用这种收费模式。

第五篇：私募基金收益分配模式有哪些？

金斧子财富：www.xiexiebang.com 私募投资基金利润的分配模式属于基金重大经济条款，在基金募集中是投资人最为关心的问题之一。私募投资基金利润的分配顺序在英语里的俗称是Distribution Waterfall，代表着基金利益流向的先后顺序，非基金行业人士听到这个名词往往一头雾水。别担心，接下来金斧子理财会为您细细讲来。

私募投资基金利润分配模式根据基金模式不同而各有差别。传统并购基金(Buy-out Funds)，对冲基金(Hedge Funds)，债基金(Debt Funds)等基金由于获取利润途径各有不同，导致利润分配的方式和顺序各有差别。传统的并购基金的利润分配有两种基本模式，本金优先返还模式(All Capital First)和按项目分配模式(Deal-by-deal)。本文集中讨论本金优先返还模式(又称为European Distribution Waterfall)，即确保LP收回投资本金后，GP才和LP进行利润分配的一种基金利润分配的模式。

金斧子财富：www.xiexiebang.com

由于这种分配模式对LP有利，LP对这种分配方式非常青睐。在本金优先返还模式下，基金并不是就单个项目来进行利润分配，而是将所有项目的利润进行统一计算。基金利润的具体分配顺序如下：

1.基金的回报首先返还给LP以清偿其全部本金出资(包括对项目投资的出资，管理费出资以及其他各项费用的出资)。

2.如果基金的内部回收率(Internal Return Rate)不超过优先回报率(Preferred Return Rate), 则GP不会得到任何提成收入(carry interest), 基金的利润在返还LP全部本金后，余下部分将按出资比例分配给全体合伙人。优先回报率是基金GP在基金成立时向投资人承诺的投资回报率。美国基金业内惯例是，优先回报通常为8%的年复合率，值得一提的是，和中国不同，美国是一个基本利率很低的国家。如果基金的IRR高于优先回报率，则投资人将会得到基于其全部本金计算的优先回报(Preferred Return)。

3.投资人获得优先回报后，GP通过追补条款(GP Catch-Up)会获得其LP优先回报部分上获得的20%的提成收入。

金斧子财富：www.xiexiebang.com 4.所有剩下的基金利润在GP和LP之间以20%和80%的比例分配。私募投资基金利润分配的另一基本模式是按项目分配(Deal-by-Deal)模式，指该基金每退出一个投资项目会就该项目的投资收益在GP和LP之间进行分配。

这种分配模式较本金优先返还模式(All Capital First)来说，对基金经理更为有利。美国的投资基金多数使用按项目分配的模式，所以这种模式又俗称American Waterfall(相对于本金优先返还模式的European Waterfall 而言)。然而，随着近年来市场环境的恶化，这种收益分配模式受到不少挑战。

美国机构投资人协会(Institutional Limited Partners Association，简称ILPA)发布的私募股权投资原则(Private Equity Principals)中认为最佳的基金利润分配模式是本金优先返还模式。这一原则为机构投资人在与GP的谈判中提供了强有力的依据。此外，由于市场环境的原因，基金募资越来越艰难，基金经理在面对机构投资人的时候，谈判能力(Bargaining Power)大不如前，在很多经济条款上，包括基金收益分配模式上不得不听取LP的意见。

按项目分配模式有不同的做法。严格的按项目分配模式是GP单独核算各个项目的利润和亏损。一旦LP收回某一个项目的出资和优先回报后，GP就可以收取提成收入。假设基金同时投资5个项目，当一个项目出现收益后，GP即可

金斧子财富：www.xiexiebang.com 收取提成收入，无论其他项目是否亏损。在这种模式下，GP会失去处置亏损项目的动机。

另一种较为常见的按项目分配模式是计算基金所有已实现的盈利(realized profits)和亏损(realized losses)。这一模式下，基金的收益首先用以偿还LP在所有已经退出的项目(realized investments)中的出资和优先回报，如果有某项目出现亏损，则下一个盈利项目需要首先填补这个亏损，再去计算可能有的优先回报和GP的提成收入。

相对于本金优先返还模式来说，按项目分配模式对于GP的优势是显而易见的，GP将会较早获得提成收入(Carried Interest)。然而，视基金各投资项目的盈亏程度而定，这种方式有可能使GP获得比约定的提成收入比例更多的提成收入，因此在基金解散时需要计算基金全部项目的总体利润，以判断GP实际收取的提成收入是否超过其应得的提成收入。

对于投资人来说，按项目分配模式的风险在于GP可能不愿意，或者处于种种原因不能够向 基金返还这部分额外的提成收入。投资人在基金法律文件中可以运用GP回拨机制(GP Clawback)令GP向基金返还这部分额外的提成收入。回拨机制较为复杂，而且通常结合预存账户(escrow accounts)和基金经理个人

金斧子财富：www.xiexiebang.com 连带担保(back-to-back guarantee)一起运用。

如果您还有更多关于私募基金收益分配模式的问题，建议来电咨询金斧子理财师，您将尊享金斧子理财一对一VIP解答服务。【金斧子】持第三方基金销售牌照，国际风投红杉资本和大型央企的招商局创投实力注资，致力于打造中国领先私募发行与服务平台，提供阳光私募、私募股权、固收产品、债券私募、海外配置等产品，方便的网上路演平台，免费预约理财师，用科技创新提升投资品质！