二三线城市的房产问题

第一篇：二三线城市的房产问题

二、三线城市房地产中介市场的发展现状、监管难点与对策

南海区局 戴桂纯

近十年来，伴随着房地产市场的持续火热，房地产中介行业得到了迅猛发展。然而，在近几年的监管执法和消费维权工作中，笔者发现目前二、三线城市房地产中介市场存在许多不规范的问题。如何进一步加强行业监管，促进其良性发展，切实维护好消费者的合法权益，成为迫切需要解决的问题。

一、当前全市房地产中介的发展现状及存在的问题

房地产中介是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易主体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服务的机构，其在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。近几年来，房地产中介市场发展更为迅猛，以目前佛山市内已登记注册从事房地产经纪业务的经营户为例，共有1996家，其中2008年注册成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，这一数字还未包含未依法登记注册擅自开业经营的无照经营者。

（一）市场经济秩序混乱，无照和超范围经营亟待规范。一是无照经营较普遍。在楼市火热期，房地产中介具有较大的生存空间，只需租赁一间面积不大的店面，配置若干电脑、电话、工作人员便可对外经营。为减少支出，降低经营成本，逃避管理，不少房地产中介无照经营。据业内人士透露，即使是知名房地产中介连锁公司，也存在几十家门店没有办理营业执照的情况。二是超范围经营较严重。在最近一两年的楼市新政调控下，楼市成交量有所下降，房地产中介业务量锐减。为谋求生存，一些生意惨淡的房地产中介超越核准的经营范围从事其他业务，如兼营送水、家政、婚介，散装食品、烟酒等业务，租赁《经纪人证》赚取个人供应方和需求方之间的差价等。

（二）虚假房源信息泛滥，欺诈现象频发亟待整治。一是网络上虚假房源信息泛滥。房地产中介经常将过期的房源信息登载在网上，待顾客上钩后才告知该房源已售（租）出，并拼命推荐其他房源。二是不少中介公司的门店玻璃橱窗上贴出的房源信息为虚假信息，其标注的房源价格往往比市场价低10%-15%，这已成为房地产中介的揽客招数，是行业里公开的秘密。

（三）霸王条款侵权益，客户利益欠保障。目前，一些房地产中介机构使用自订合同、条款的手段加重客户的义务，排除、降低自身责任。比如要求客户一旦签订合同，就必须支付佣金，合同履行一旦发生问题，便推脱，有时即便没有交易成功，也不会退还佣金。

二、工商部门监管房地产中介市场的存在难点

（一）立法相对滞后，执法成效受制约。近年来房地产中介发展迅猛，但立法跟不上形势发展，市场发展快而法律介入慢，助长了房地产中介的违法违规行为。尽管在2011年4月1日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，但是该办法仍存在立法层面不够高、细节规定不够明确，未彻底消除法律漏洞等问题。面对复杂多变的外部环境和后续出现的新类型侵权案例，立法规范行业健康发展依然任重道远。

（二）准入门槛及违法成本较低，违法行为难根治。一是准入门槛较低。主要体现在：在资金方面，房地产经纪公司注册资金的下限仅为10万元，沿街尽是房地产经纪公司的情况比比皆是，甚至很多小区里都有不知名的经纪公司，工商部门全面监管的压力较大。在人员方面，要求3个有资质的房地产经纪人。据业内数据显示，目前全国具备资质证书的仅有几万人，但从业人数已达100万。人员持证上岗率低，管理不严格，流动性大，许多欠缺职业道德，唯利是图，损害客户利益，工商维权任务重。二是违法成本较低。具体体现在：一方面是设备简单、投资成本低，房地产中介闻风可迅速撤离人员及设备逃避执法，增加了工商查处的难度，即便被扣押财物，不久又重新购买设备继续无照经营；另一方面是查处后房地产中介所承受的法定成本低，没收违法所得和罚款需要依据房地产中介提供给工商部门的交易台账和经纪合同，但这些证据可能造假，当处罚低于违法经营所得，便会促使其存在侥幸心理继续违法。

（三）对虚假广告监管不到位，虚假信息坑害消费者。当前，房地产中介往往对房源产权、位置、交通、商业和文化设施、建筑面积、物业等作含糊、引人误解的表述或承诺后不予兑现的虚假广告，工商部门对此类广告的监管力度还有待进一步加强。

（四）推行合同示范文本力度不足，规范约束力低。以佛山市为例，由市工商局联合市住建局制订的《佛山市存量房买卖合同》和《佛山市房地产经纪服务合同》已于今年1月1日开始作为合同示范文本正式在全市全面推广使用，但目前推广使用的力度仍显不足，在消费者的投诉举报中，就发现不少在自订合同中使用“霸王条款”损害消费者利益的情况。

（五）多部门协调机制待完善，调解专业性待提高。在12315接到的有关房地产中介的投诉举报中，反映的主要问题有房地产中介提供虚假房地产信息，故意掩盖房屋质量问题，收费不合理，骗取定金等。在调解纠纷过程中，工商部门主要面临两个难题：一是职权有限。工商、住建、国土资源、税务、公安等部门对房地产中介机构均享有监管责任，因此，在调解纠纷过程中，因为各单位各司其职，缺乏协调解决问题的机制，导致难以顺利开展工作。另外，鉴于职权有限，如果消费者不举报，可能较难发现侵权行为。二是专业受限。由于房地产中介服务工作的专业性强，因此，相应要求工商部门的调解人员也应对房地产业务、房地产法律法规等方面的知识有一定了解，才能更好地完成调解工作，但当前工商部门缺乏房地产行业专业人才，缺少房地产知识专业培训，一定程度上制约了房地产纠纷调解工作的有效开展。

三、加强房地产中介行业监管的对策

（一）针对新问题完善立法，规范新型违法行为。进一步健全房地产中介市场监管方面的法律法规，完善细则，填补法律漏洞，各个职能部门应及时将《房地产经纪管理办法》颁布后出现的新问题、新类型案件反馈给法律法规制定部门，使法律法规体系与时俱进，以便各职能部门开展执法有法可依，提高执法效能。比如《办法》虽然规定房地产中介和人员不得赚取差价，但只要借用其他非房地产经纪人的名义签订合同，那么低价买入和高价卖出的两份合同根据《合同法》仍然是有效合同，中介对双方不承担违约责任，因此，法律可增加对此类行为的禁止规定，进一步规范房地产中介的经营行为。

（二）严把五关，大力整治无照和超范围经营行为。一是把好初审关，对新设立的房地产中介进行严格的资质和登记项目审查，避免不符合登记注册条件的中介进入市场造成鱼龙混杂的局面，并加强与建设、国土等部门的沟通协调，及时提取企业原始资料充实到“经济户口”档案中。二是把好年检关，重点检查有无超范围经营，擅自改变经营场所，提交虚假材料等违法违规行为。三是把好巡查关，加大对无照经营的检查力度，对已登记注册的房地产中介及分支情况进行摸底排查，并督促其将经营范围，职业经纪人姓名、证号和照片、服务内容及佣金标准在经营场所醒目位置对外公示。四是把好整治关，与辖区内住建、税务、国土资源、公安、供水供电等部门开展联合执法行动，并形成长效监管协作机制，保证执法效果。五是把好存档备查关。督促房地产经纪机构建立健全房地产销售(租赁)档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查，以利于当违法经营行为发生时计算所应承担的法定成本有更准确的依据。

（三）加大对虚假广告的监测和查处力度，促进诚信经营。加强对报纸、电视、广播、网站、手机短信登载的房源广告的收集和监测，重点清查含有升值或者投资回报等承诺内容，虚假和夸大房源名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施内容的广告。依据《反不正当竞争法》、《广告法》等法律，对虚假广告予以严肃查处，维护公平竞争、健康有序、文明诚信的行业秩序。

（四）加大合同范本的使用监督，促进合同使用规范合法。为有效规范房地产中介行业的合同使用，减少“霸王条款”对消费者权益的侵害，积极推广使用官方制订的《存量房买卖合同》和《房地产经纪服务合同》。建议定期对房地产经纪机构与客户签订的合同进行抽查，对不配合使用合同范本和不公示其样式的房地产经纪机构，加大巡查力度，及时发现和查处房地产经纪违法行为，确保合同使用规范、合法、有效，保护消费者的合法权益。

（五）完善应对房地产中介市场的维权机制，提高维权效能。一是畅通投诉渠道。要求房地产中介在经营场所醒目位置公布12315消费维权服务站点、消费者申诉举报电话，并鼓励经营者完善自身的投诉处理机制，在条件允许情况下设置投诉处理专员和热线，及时发现和解决问题。二是提高调解队伍的专业性。通过建立和完善培训制度，综合运用讲课、视频演示、讨论、角色扮演等方式定期开展有针对性的培训，增加调解人员在专业领域的知识储备。同时，考虑吸收退休法律工作者等专业人员以志愿者身份参与进调解工作中，优化调解员队伍。三是建立调解联席会议制度。当遇到棘手纠纷时，及时启动联席会议，由住建、税务等部门给予专业性、权威性的分析，提高调解成功率。四是建立健全房地产中介消费警示制度。及时收集案例，进行分析总结，广泛利用官方网站、微博、电台广播、报纸等各类媒体公开曝光违法违规案件，发布消费警示。五是加强维权宣传和法律法规普及。利用3.15、普法宣传日等有利契机开展现场咨询活动，派发法律知识手册，开办讲座让群众熟悉法律条款，提高利用法律手段维护自身利益的能力。

（六）积极引导房地产中介行业协会发展，加强行业自律。应积极引导行业协会发展，发挥协会协助行政部门管理行业的作用。一是行业协会应深入调查研究，全面了解行业动态，及时向工商等有关部门进行反馈。二是协会应积极向会员宣传政府的相关政策和制度，加强对行业的监督管理，通过行业自律机制促进良性发展，树立良好的行业形象。三是协会应加强对经纪人员的职业道德教育和技能培训，提高服务水平。四是协会应不断完善中介机构和个人信用档案，并为其搭建申报“守合同重信用”称号平台，引导企业培育品牌，诚信经营。五是协会应探索建立权威性房源信息系统，减少消费者受虚假房源广告误导的情况发生，可借鉴广州市房地产中介协会，引导协会建立权威的房源查询系统，提供全面、真实、可靠的房源信息。

第二篇：二三线城市快捷酒店发展

二三线城市快捷酒店发展

现在二、三线城市的快捷酒店也像雨后春笋般的出现在各个大街小巷，不管是个人经营的大小旅馆，还是品牌酒店生意都很好。但是随着时代的进步，人的消费观念的改变，个人经营的小旅馆远远落后于品牌连锁酒店。这时，会有很多个体店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此来拉动消费。

尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。

酒店在正式运营之前，要进行宣传，以增加开业后的客流量。进而提高酒店的入住率。

一、我要做个快捷酒店，想了解一下投资大概在多少？

宾馆的投资情况是要根据所选择的物业基础条件来确定的，就拿加盟“尚客优连锁酒店”来说，一般来说框架结构的房子，所有基础装修完成、物资配送到位后，一个房间成本控制在2.5万元左右，消防投入、公共区域装修，需要了解实际情况后确定。总的来讲，如果您加盟了一家连锁酒店品牌，总部会有专业人员在了解过实际情况后为您预算整个筹建工程的投资成本和投资收益的。

二、我要加盟酒店，中国经济型连锁酒店排名是怎样的？

综合评估国内经济型酒店品牌的客房数和门店数，2011年3季度，全国快捷连锁酒店20强排行榜中，前三甲依次为，如家连锁酒店、7天和锦江之星。其他进入10强的经济型连锁酒店品牌是，汉庭连锁酒店、格林豪泰、尚客优、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟连锁酒店，公司会在营销方面给业主什么帮助呢？

1.筹建期间：公司会根据当地的实际情况，结合前期拓展经理考察的市场状况，制定一份详细的市场调研报告及营销策略；

2.运营期间：有专业的营销支持小组支持。不定期为分店策划重大节庆日及日常的营销方案；

3.有效会员的不断输送；

4.为分店发放公司的免费期刊及宣传支持；

5.网络营销宣传，包括：官网及百度宣传，凭借网络营销的各种模式和服务为分店进行宣传。

第三篇：二三线城市限购信息7-20

1．二三线城市房价领涨全国 涨幅超京沪等一线城市

国家统计局昨日公布数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。

分析人士指出，数据说明调控还没有完全达到预期目标。随着限购措施扩大至二三线城市，下半年楼市预计将进一步调整。

2.二三线城市成调控重点 下半年楼市调整有望深入

限购效果初步显现

国家统计局数据显示，限购措施最为严厉的北京、上海、广州、深圳4个城市，6月份新建商品房价格基本保持平稳，其中环比最大涨幅为0.2%，二手房价格最大上涨幅度为0.6%。6月份四大城市房价同比涨幅仅为3.85%。记者还注意到，5月份全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅也只有3.2%，明显低于其他城市5.5%的房价平均涨幅。

“目前来看，限购依然是楼市调控最有效的手段之一。日前召开的国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。未来一段时间，实施限购措施的区域范围将进一步扩大。”中国指数研究院副院长陈晟说。而据中原地产统计分析，目前执行限购的城市超过40个，限购城市的房地产成交量都明显萎缩。

“以最先采取限购的北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，北京在实施限购后的成交量中，89.6%为自住的首次置业，其中本地户籍购房占到

91%，这些数据比实施限购前出现大幅增长。投机投资需求明显受到挤压。”中原地产研究报告说。

去年4月份出台的“国十条”明确提出，房价过高、上涨过快的城市出台限购措施。去年10月，陆续有20多个城市出台“限购令”。今年1月出台的“国八条”提出，要扩大限购范围、加大限购力度，直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上住房不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。

截至目前，已有约40个城市出台限购措施，不同城市严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的城市。

北京等地的限购措施出台已有5个多月，从数据中可以看出，限购措施给房地产市场带来了明显变化。即，成交价格上涨的幅度明显降低，6月份价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。

另外，商品房库存上涨，大部分城市存销比已经接近历史最高值，一线城市如北京、广州、深圳近期都出现了知名开发商推出实质性降价楼盘的现象。业内人士普遍预计，三季度楼市将出现从量跌到价跌的变化。

新一轮限购城市名单正在拟订

另一方面，为应对房价随时可能出现的反弹压力，特别是部分二三线城市

房地产市场出现的“量价齐涨”现象，限购等调控措施仍有进一步加码的必要。

记者了解到，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并将据此草拟新一轮限购城市名单。

“确定新一轮限购城市名单可能主要看两个方面：一是看房价同比和环比上涨数据；二是看推动房价上涨的资金是来源于本地还是外地。”陈晟分析说，在他看来，丹东、乌鲁木齐、鄂尔多斯、廊坊等城市都可能进入实施限购的行列。

“根据国家统计局数据，6月份有28个城市房价同比涨幅超过5%，与5月份相比，减少2个。有26个城市新房价格上涨幅度连续3个月超过5%，其中约有16个城市当下没有推行限购政策，包括秦皇岛、吉林、烟台等。”链家地

产首席分析师张月认为，有关部门拟订限购名单，可能会参照以上统计数据，特别是连续多个月房价保持较快上涨的城市，未来出台限购政策的可能性很大。

3.限购城市名单即将出炉 珠三角或

有更多城市限购

新一轮限购城市名单即将出炉，珠三角多个未限购城市上半年房价破调控目标红线。昨日传出消息，与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。

这意味着，不但一线城市限购令松绑成了泡影，更多的二三线城市也很快就将加入限购行列。数据显示，珠三角几乎所有未限购城市都在“楼价上涨过快”的范围，珠海楼价涨幅甚至超过四成，珠三角或将全面限购。

上半年珠海房价同比涨四成今年上半年，广州、深圳、佛山三市率先限购，而珠海、中山、东莞等二三线城市虽然一度传出限购传闻后，却最终没有限购。随后，大批资金从限购的城市流向了非限购城市，珠海、中山、东莞等地上半年楼价暴涨，最高涨幅同比超过四成。

据统计，今年上半年中山市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。今年上半年东莞全市住宅签约均价达8179元/平方米，达到历史最高，同比上涨约16.8%。珠海在珠三角的未限购城市中楼价涨幅最高，搜房网发布的数据显示，珠海上半年商品住宅销售均价12283元/平方米，相比同期上涨超过四成。

在广州全市范围来看，目前增城、从化两市仍未纳入限购范围，虽然两市都有相应的限价政策，限价后增城房价更是大跌两成。不过，上半年增城8578元/平方米的均价仍然超过全年楼价控制目标约一成。也就是说，今年下半年增城房价还需要有更大的降幅才能完成全年的楼价控制目标。

今年年初，不少城市制定的房价调控目标为“房价涨幅不超过同期GDP或人均收入增长水平”，按此标准，多个珠三角城市都已超越房价调控目标红线，也许符合“房价上涨过快”的标准。

仅限一线城市难实现调控目标

相比珠海、中山、东莞等二三线城市，已经执行限购的广州、佛山、深圳三地今年上半年楼价涨幅相对得到一定程度遏制。广州市国土房管局相关负责人近日就表示，今年上半年广州一手房价涨幅不到2%，楼市调控已经初见成效。

不过，随着一线城市成交萎缩，二三线城市成交量大增，仅仅控制一线城市的楼价涨幅无疑难以扭转全国楼价的飙升。同策咨询研究部总监张宏伟就认为，促使中央提出二三线城市限购的主要原因有三：一是一线城市限购导致开发企业转战二三线城市，由此二三线城市房价上涨较快，导致普通购房者购房压力越来越大；二是由于没有限购政策限制，一线城市投资客转战二三线城市，也助推二三线城市房价过快上涨；最后，二三线城市房地产市场投资过热导致二三线城市房价向一线城市房价看齐。

据了解，遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。对此同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯依靠这两个指标出台限购措施，实际上是“治标不治本”，只能说从行政角度短期内解决个别二三线城市房价上涨过快的现象。

1.目前已限购的珠三角城市广州、深圳、佛山

2.可能面临限购的珠三角城市珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆

3.房价破调控红线的珠三角城市

珠海 上半年同比上涨超40%

中山 上半年同比上涨17.4%

东莞 上半年同比上涨16.8%

专家说法

限购令出台前，市场可能出现抢购

二三线城市房价短期或急涨

新快报讯 记者 陈齐 报道近年来，为了避免一线城市市场震荡带来的风险，国内大型房企已将发展触角伸入二三线城市。二三线城市即将限购将对开发商的二三线城市发展战略带来较大影响。

以恒大为例，该公司上半年新开盘33个项目中，三线城市项目23个，占比69.7%；目前，恒大拥有在售项目共计89个，分布于中国49个城市，其中三线城市33个，占比37.1%。在恒大上半年423.2亿元销售额中，三线城市项目销售128.1亿元，占比30.3%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管部分二三线城市即将出台限购令，但是，对于大型房企而言，它们不仅不会放缓二三线城市房地产投资的步伐，而且还会“逆势扩张”，在楼市相对低迷期，进一步扩张和深耕区域房地产市场，抢占区域内具有购房能力同时具有购房资格的人群，提前回笼资金，应对二三线城市的“限购令”，最终达到抢占市场份额的目的。

张宏伟表示，对于即将出台“限购令”的二三线城市，新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发。这些城市的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似，主要也是为了抢在限购令出台之前进行房产交易，以规避限购令出台而带来的不利影响。

2011-7-20

第四篇：二三线城市化妆品品牌结构发展趋势

大家下午好！在这里有很多都是我们昭邑多年的合作伙伴或者服务单位，非常感谢能够到这个会议上听我讲两句，我今天讲的内容是二三线城市百货公司化妆品品类竞争与品牌结构发展，有一点跟前几位老师不一样，因为我们公司是专门为百货公司进行管理咨询服务的，我们的视角是站在百货公司的角度。

第一、百货渠道和它的异业竞争对手，化妆品专门店以及国内国际的连锁卖场，他们之间的异同分析，竞争点在什么地方。

第二，作为百货渠道如何和这两个渠道进行拼杀，怎么能够遏制住两个渠道对自己的冲击。

第三，讲讲未来，未来百货渠道的品牌结构大概是什么样子。

我们引用波特模型进行分析，波特模型是零售业企业常用的企业核心竞争力的模型，分为外部四个因素，第一个因素新进入者的竞争，第二个因素是可替代品的竞争，第三个顾客的议价能力，以及与供应商的议价能力，还有一个因素，即，行业内部百货与百货之间的竞争。

在座诸位都是化妆品买手，我们现在面对的是什么？

前有恶虎拦路，后有饿狼缠身。

在百货与百货之间，化妆品品类里面已经到了割肉喂鹰的境界了，大家拼到一分钱不赚的情况了。

我们的供货商（美肤宝也是供货商），就是兰蔻、雅诗兰黛、资生堂，现在竟然还有伊丽莎白雅顿，百货买手恨不得到他们门口磕俩头把他们请过来，不仅如此有很多公司要到欧莱雅公司花高昂的费用去买柜台，这么苛刻的供货条件，是不是我们百货渠道该翻脸了，没有，我们忍了，忍气吞声。再一个就是我们消费者，越来越挑剔。目前，这两种人还能对付。

又杀来一批人，国际连锁卖场，国际连锁卖场原来不跟我们玩的，他做它的KDA，个人护理这条线，他们突然发现化妆品很赚，化妆品部门平均毛利率28%，KDA只有8%，大家纷纷上化妆品专柜。大家看到今年的沃尔玛里面会有很多很多化妆品专柜出现，他们很有力量。

再一个就是化妆品专门店，我经常说你们应该感谢丝芙兰，他们笨，慢，他们不愿意到二三线城市，我们要警惕的是屈臣氏，他的力量已经远远超过任何联合化妆品专门店，像屈臣氏、丝芙兰是外面一条线。还有很多小型化妆品店在伏击着，尤其在二三线城市，这是非常糟糕的渠道。

第三个渠道，就是网站，我说的不是淘宝网，淘宝网没什么，我说的是真正做化妆品的B2C网站，专门做化妆品的B2C网站这样的力量很强。这对我们百货公司的影响很恶劣，做百货渠道来说在化妆品这方面确实已经进入最艰难的时期，我们来研究一下，这是我们这些渠道对于我们来说到底我们生存的夹缝到底在哪里？我们大概从几个方面研究一下：

第一，顾客，我们从零售业的角度来看。

第二，商圈的需求。

第三，品牌结构的差异。

第四，同一品牌品牌专柜内商品线的差异。

第五，营销模式的差异。

这是我们为某一个百货集团进行新店开业做的化妆品的报告。我们看到他把大卖场和化妆品专卖店都列入自己的竞争状态。我们看这边一个图，我们发现中等收入和中高收入类型的人更愿意在百货业来进行消费。中等收入和普通收入的人比较愿意在大卖场购物。与百货业结构相似的是化妆品专门店也有同样的收入的人群，但是高端收入人群，就是局长，局长夫人，私营企业主、金领这个阶层，基本上集中在百货进行消费的。

从年龄段来说28—35岁属于少妇阶层，从22—28岁属于淑女阶层在百货消费比例比较多，22—28岁到，28—35岁大卖场的消费比例比较高，偏年轻从少女18岁到22岁，22岁到28岁的淑女，以及少妇这个阶层，都有在化妆品专门店消费的经验。

我们再看，我们以顾客购物感知度为问题来进行提问的时候，我们发现时尚感，百货公司和化妆品专卖店几乎是相同的，这里我们说的屈臣氏，事实上有保证这个条件大卖场超越的百货公司，但是跟百货公司差不多，这是质量有保障。总是有促销活动，竟然是化妆品专门店一枝独秀，它超越了百货公司，大卖场表现最差。导购专业的服务能力百货公司和化妆品专卖店表现差不多，但是大卖场表现比较差。

品牌丰富度专门店差一点，化妆产品的一站式购足，这个百货反而是最差的，相反来说化妆品专门店做的很好。

从这几个初步的数据来看，大概我们总结出这样几样。

百货公司基本上受到高收入女性的青睐，超市大卖场则正好相反，化妆品专卖店在收入这个里面表现相对均匀。

第二个情况，百货对于中等年龄女性西印度很强，专门店对年龄女性吸引力很强，大卖场则表现的相对均匀。

在体验感问题上，百货公司给消费者感觉是最强的，这是我们说顾客方面和各个渠道之间有的差异。

从商圈位置来看，百货公司一般都需要在相对来说有一定商业氛围的商业群体，而大卖场则分布在商业区和社区商业区里面，化妆品专门店相对来说分布要远远的多于这两个渠道，不光在商业区、社区性商业区，包括社区的便利点也存在着，社区便利点指的是普通的化妆品专门店，化妆品专门店可以在一个城市中进行多点经营。

在品牌结构的差异上，可以看这样一个图，最左边是百货渠道，我们可以看到从高端的欧美的进口化妆品一直到低端国产化妆品都分布在百货渠道里面。而国际大卖场基本上都集中在合资或者是国产中相对来说品牌知名度比较高的这个产品渠道。

化妆品专门店也基本上集中在这个领域里面，从这个图里面可以看到百货公司如果想避开其他俩渠道跟它的恶性竞争，它进行品牌升级是必由之路，也就是为什么今天这么多百货公司不惜花上千万引进欧美著名品牌，为什么？其中重要原因，就是希望逃避开3O，也就是3O在他们经营中的占比，我们都知道这3欧，是欧莱雅、欧泊莱和玉兰油，在大卖场、专卖店，这些品牌销售额非常大，凡是销售额大的产品难免进行价格竞争。作为百货公司自己的方向难免更上一个台阶，这里面的深层次的原因后面会有解答。

我们再看一下，在品牌内的商品结构，我们也发现很多差异。同样的品牌，同样的专柜，在百货内的专柜经常表现为全线产品，其中会有一些高端线的产品存在的。在大卖场内的主要是主流产品，其中有偏低价终端产品存在。

而化妆品专门店分成两类，一类以超市形象出现的，这种化妆品专门店以核心单品为主，这个品牌中最好卖的产品。也有专门形象的化妆品专门店也是偏向终端产品，这是品牌线他们不同渠道三个渠道间的差异。

在促销模式上，百货公司、大卖场、化妆品专门店有这样几个不同：

首先，他们都采用了折扣促销的办法，五倍积分就是变相的折扣。

第二，采用单品促销办法，尤其大卖场和化妆品专门店做的比较好。但是后面就不行了，由于受到场地、商业空间、顾客层次的关系，大卖场就很少去举办现场的一些event，比如演讲会等等，这种在大卖场做的比较少，相对来说百货公司和化妆品专门店比较多的运用，我们不得不提出会员的问题。现在化妆品的销售很多都依赖在百货公司的VIP卡的数量，它有足够多的优质会员，它就有非常好的化妆品的销售。这一点已经被化妆品专门店有了一个比较深刻的体会，在很多新开的化妆品店里面都强调了VIP会员的数量，这是我们在化妆品专门店看到的。

第三，品类互动，与其他品类与女装、女包品类互动，这是其他渠道无法实现的。

我们怎么应对呢？

第一，百货VS化妆品专门店怎么应对？

第二，百货挑战大卖场，我们应该怎么应对？

先从专营店说起，百货有这样几个优势，第一商业形象非常好，商业空间场地宽大，又是多品类经营互动，它的集合能力很强。就单体店来说，它的单体结合率很强，还有有丰富的会员资源。在这里面，我引用一下2008年也是化妆品大会，日本高丝董事长说过化妆品销售，日本化妆品销售80%用于礼品，在中国市场上百货公司里面购买化妆品用于自身消费的和购买化妆品用于送礼的这个比例，据我们对几个百货集团的调查，大约在4：6的比例，40%送礼，60%自己用。

这里面我们知道既然有这么大比例的礼品消费在这里面，我们自身的会员资源就变得非常重要，它有礼品消费能力的资源就变得非常重要，这是百货公司的优势。百货公司同样存在着劣势，百货公司机制规模，百货公司一直以来都在联营这条线上吃老本。对突如其来的买断自营的化妆品管理是比较没有经验的，所以他在经营，在商品经营机制上往往还是套用原来老的联营制的百货公司的模式在自营的化妆品进行套用。

我们看到很多百货公司一说兰蔻，我们这个店兰蔻可以卖1200万元，很高兴。我经常反问请问兰蔻一年的剩下的库存多少万？哑口无言。为什么？因为他们囤积了数以百万计的库存沉淀在自己的上面，巨额销售背后是巨额库存，这是机制不灵活造成的。

另外一方面，目前百货公司能称之为真正连锁的百货公司，国内并不是很多。所谓真正强势连锁，统一采购，统一管理，统一经营，这样的百货公司并不是很多。各个百货公司只是理论上的，或者形式上的，只是叫同一个名字。各个门店的总经理各行其是，连锁优势不强，造成没有统一的化妆品采购。第三还是老问题，联营机制时间太长，没有单品管理服务，对某个单品不敏感，这都比专门店能力差很远。

化妆品专门店，由于它的从业经验和数量超过了百货公司的经营能力，化妆品专门店是处于经营优势的，怎么应对这些？

第一，应强化自身形象，商业空间形象，我们现在化妆品专柜的面积应该是越来越大。最近好像是自然堂的一个业务进我们合作伙伴的店，他要45平方米，没问题，同样进另外一个渠道只能给他15平方米，这就是大的优势。我们整体的商业形象优于那个渠道。可以看到中国百货业自前年以来都进入硬件升级阶段，以前旧有的水泥、瓷砖都变成了大理石，这种环境与投资是其他渠道无法实现的，这对应了化妆品的未来，这是形象上说的。

第二，应对化妆品专门店可以实现另一个优势，可以有品牌升级的局面，化妆品专门店升到一定阶段升不上去了。

第三，由于我们现有柜台的规模，使得我们可以实现完整的产品线。

第四，我们有足够多的场地可以用来做足够大的EVENT活动，这是化妆品专门店产生的优势。

对于大卖场呢？我们优势有这几个：

第一，形象好。

第二，客源好。家庭主妇总是精打细算，尤其在化妆品上。我们百货公司我们有消费能力的顾客，有出国旅游的经验的，有先进消费理念的眼界的顾客非常多，这是我们大卖场的优势。

第三，我们实行的是VIP卡管理制度，我们会员资源也要比大卖场多。同样百货公司对于大卖场也是这个劣势，机制不灵活，连锁优势不强，没有单品管理能力。

我记得有一次，我们应该上一届的化妆品大会，百货也有我们参加，有一个百货集团，国内很有名气的，旁边是屈臣氏的，结果大家在闲谈的时候，一个化妆品公司也坐在我们里面，那个时候屈臣氏大概只有200多家店，每个店每年可以为这个品牌只能卖100多万不到。另外一家百货公司，他有5家店，这5家每家店能为这个品牌卖400多万，但是这个品牌派出的屈臣氏的团队是副总裁级的，派到这个百货公司的业务只是总监级的，中间差了两级。为什么？这就是一个加法。5×400和200×100万是什么概念？一直可以看到百货公司在连锁这个问题，实际上是百货公司在化妆品谈判桌上重大的劣势。比较好的看到国内百货公司对化妆品这块已经上到总部这个层次，这是规模的竞争。

对比百货公司和大卖场来说还有一个问题，品牌结构升值。

第二个问题做有规模的EVENT，因为大卖场现场比较乱，没有足够多的场地帮你做这个内容。

这是对大卖场应对之策。

对于未来化妆品品类在百货公司的渠道怎么发展？或者发展到什么渠道商去呢？我们要想发展需要解决三个问题。

第一，百货公司如何升级？

第二，百货公司和百货公司之间品牌重叠问题怎么办？

第三，未来的未来，百货公司当你的门店数量超过百家以后，化妆品自有品牌化怎么处理？

百货公司的升级之路有三个方向：

第一，向上不停的升级。前几天有一个百货公司到北京来找我们做招商，他要招赫莲娜，能不能找到更贵的，这是他往高端升级的一个方向。

第二，从功能化向时尚化转变。在二三线城市中百货公司一直沉迷于卖护肤品，卖什么美白、滋养等等。百货公司作为你为了与大卖场和其他渠道做竞争，不得不改变品牌结构向彩妆转移，你要增加更多的彩妆的品牌来实现。诸位在上海的百货公司，你可以看如果05年上海的百货公司看到和现在上海那些百货公司看到的品牌结构差异非常大，差异大，最大的我觉得在彩妆中变化很大，有很多专业彩妆已经走到前面，这是时尚化。

第三，调整商品结构。

难免套装销售很有可能是我们未来百货公司重要组成点，这同样来自于日本的百货协会的他们一个统计，在日本80%在百货公司卖的都是套装，专卖店卖的是单品装，美国百货公司卖的都是套装，作为百货买手采购商品的时候，在套装方面肯定要花更多的精力，这是品牌升级之路看到的。

另一点，解决品牌重叠化问题。目前百货公司仍不具备进行百货公司品牌独有化的能力，这是不应该的。所以独有品牌就是在大家耳熟能详的那些品牌之外，作为某个百货集团仍然有在你手里仍然有别人没有的品牌，就有独有品牌化。由于中国百货公司独有品牌量不够，但是在未来百货公司必然会走到独有品牌化这么样一个里面去。我们可以看到在世界范围之内，这个世界并不只是那几个化妆品品牌，还有很多化妆品品牌没有进入中国国门，急于想找一个渠道冲进来，但是他们又不知道中国水有多深，急于找一个合作伙伴，我知道有一个西班牙的化妆品品牌跟国内品牌接触进入独有的视角。另一个百货公司后面为了解决这个问题，通过VIP的竞争，通过对VIP的认知来不断的改变自己的商品结构。我们前面说百货公司只做高端品牌就不做中端品牌了吗？甚至百货公司还会做低端品牌，从美国和欧洲来看很多定制的商品会出现在百货行里面，只有这个百货集团会卖这个型号的这个单品，这是未来百货公司会做的。你凭什么定这个单品？这来源于顾客对于你的ECR反馈，这是第二种产生的情况，来解决品牌重叠化的问题。

第三点，百货公司在中低端品牌这一块，将实现自由品牌化，这目前在沃尔玛、家乐福处理这个事情，国内百货公司一直没有去做，他有这个先决条件，第一个先决条件，百货公司要有足够多的门面。第二，我们要有OEM厂商的资源，第三，百货公司要有自己的买手体系，还要有自己专业的销售人员的体系，还要有专业的市场行销手段，还要有完善的化妆品管理资料，一二三四五六，很多百货公司的同学都叹气，说我们做不到，说刘老师我们永远做不到，你们能做到，像2003年没有任何一家百货公司说我可以做国际化妆品经销，现在大家都在做，能做就看谁先做。

怎么做呢？一般大概有这样几个步骤：第一，成立自己的项目组，就是买手、外包公司、设计公司等等。第二形成OEM厂商资源，第三做形象设计手段，第四专业销售，这是自主品牌自己要走的路。

因为今天时间比较有限，基本上给大家讲的就是这些内容，我们非常希望，在座有很多国内的化妆品品牌的公司，一直想通过一些渠道进入这个百货渠道，实际上能不能进入百货渠道？能。但是怎么进呢？你需要哪些东西呢？刚才问了一个问题，我觉得我更有资格跟大家回答，我做化妆品招商，现在算来大概十年。

我觉得第一条，你首先想一想如果你的朋友，你身边的女性的朋友送你一个礼物的时候，会送你某一个化妆品套装，她会送你吗？现在我看到国内化妆品有那么一两个品牌已经拿它做礼品送了。如果你能做到这一点，百货第一个门槛你就过了。

第二，这么多百货公司，你能支持到所有百货公司都做EVENT，如果你能做到你第二个门槛迈过去。第三，当百货公司进行疯狂促销的时候，你能给百货公司补钱吗？如果你给百货公司足够的营养，填补到自己毛利损失的时候，第三，门槛过去了。第四，当你的产品落后的时候，你的老板愿意买单吗？你就是自己买自己的产品，把自己的业绩买上去，你愿意这么做吗？你愿意这么做你就迈了第四个门槛。第五，你的导购小姐能够拽得住那些VIP顾客吗？不让她换牌子，这些做到了，你的百货公司很稳定，如果有些做不到，有些做到，就是百货公司边缘游离，只能做到一两个，就算你冲进去，也会很快退出来。

第五篇：二三线城市住房公积金贷款政策放松

二三线城市住房公积金贷款政策放松

日前，包括南京、常州等多个城市的住房公积金贷款政策松动，这些举动被业内人士解读为房价下跌压力之下地方政府的救市之举。

日前，南京市公积金管理中心召开新闻发布会，公布了南京公积金贷款政策最新调整方案，方案显示，从10月24号起，南京市恢复住房公积金最高可贷额度，将最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户；夫妻双方及未成年子女卖掉名下唯一房产，再次购买住房，可凭首套房证明再次申请住房公积金贷款；夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于市人均面积的，在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可再次申请住房公积金贷款；另外夫妻双方及未成年子女已申请过住房公积金贷款，在全部结清贷款本息并卖出唯一住房后，再次购买住房，可凭首套房证明，首付款金额不低于购房总价60％，贷款利率按住房公积金贷款基准利率上浮1.1倍确定。

对于南京市出台的这一举措，南京一位地产评论员认为，这是地方政府在利用自身的权力给当地楼市松绑，对刚需有一定的积极意义。这位人士表示，对于当前正在进行的房地产调控，地方政府和中央政府之间的角色定位比较微妙，中央政府希望将调控坚决执行下去，而地方政府不希望当地的房地产市场过度的冷清而走入完全的萧条，因此目前一些地方政府在可以动用的权限下采取一系列的暖市的手法。

无独有偶，在南京之前，江苏的另一个城市常州也放松了公积金贷款的限制。该市此前出台的政策显示，常州市自10月1日起，部分调整住房公积金使用政策，主要内容包括：购买经济适用住房或首套普通自住住房，公积金单人最高贷款额度由24万元提高至30万元，两人由40万元提高至50万元；经济适用房贷款期限在不超过30年的前提下，可放宽到借款人法定退休年龄后5年；凡该市租住廉租住房、公共租赁住房的职工以及新就业人员、外来务工人员，10月起提取住房公积金付房租手续简化；公积金贷款第二套房首付比例由50%提高至60%。对于此次调整的原因，常州市方面声称是为进一步落实常州市加强住房保障建设要求，解决当前中低收入家庭普通自住购房困难，对于目前多个城市出现了住房公积金贷款松绑政策，分析人士指出，这对于刺激购房的刚性需求，缓解中低收入家庭的购房压力有一定作用，因此也不能完全将这些政策解读为政府救市的举措。

记者了解到，目前对公积金贷款松绑的大都是二、三线城市，而北京、上海等一线城市公积金贷款政策未见松动（更多资讯：）。上海住房公积金中心相关人士表示，目前上海市公积金贷款的上限仍是30万元/人、60万元/户。