历史文化在旅游景区开发中的传承与利用

第一篇：历史文化在旅游景区开发中的传承与利用

历史文化在旅游景区开发中的传承与利用

□李海锋

一、心中有文化，才能重视开发“文化”

“文化”是“人文化成”的缩写。不同的历史发展阶段、不同的领域，对“文化”有不同的认知和解释。在封建社会中，“文化”是“文治”和“教化”的总称。在现代社会中，“文化”有广义和狭义二说：广义，指人类社会历史实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和；狭义，指社会意识形态以及与之相适应的制度和组织机构，有时也泛指一般知识。文化的价值和意义主要在于它对人类社会的思想启迪、精神引导与道德提升，所谓“国民之魂，文以化之”、“国家之神，文以铸之”。文化的功用，是物质不能取代、金钱难以置换的。认识“文化”及其功用，是开发利用文化的前提和关键。

除共同的属性外，旅游文化有独特的功能——“养心”，即养智、养德、养神、养气，也就是通过参与旅游活动丰富阅历，增长智慧，获取知识，涵养德行，陶冶情操，砥砺品格，提供正确导向，增加正能量，同时愉悦人们的思想和生活，满足人们的精神需要。旅游文化能够丰富主题意涵，提高景区品位、滋养游客心灵，使游客得到意外收获和惊喜，对景区综合效益的提升大有好处。

在影响旅游文化的要素中，历史文化占比很大，它是旅游文化取之不尽、用之不竭的源头活水，是旅游文化永恒的背景和天空，是营养和滋润旅游文化的土壤和雨露，只有充分认识历史文化的无穷魅力，才能创造旅游文化的无限张力。历史文化是旅游文化的素材，要将它变成旅游文化，还须经过一番艰苦努力，由相关专家或专业团队进行专业的策划和设计，汇众智，集大成，利用各种艺术手段，才能创造出一流的旅游文化。

历史文化与旅游文化有关联又有区别。历史文化是小众文化，专业的影响面窄，涉及的人也不多，是专家学者们依靠文献典籍、考古资料和科学手段，针对特定的课题进行分析研究，服务于上层建筑。而旅游文化是大众文化，面向社会各行业、各阶层，涉及千家万户、国内国外，因此要老少咸宜，还要寓教于乐，让人们在愉悦健康的环境和氛围中，接受文化熏陶，达到养智、养德、养神、养气的目的，造福于社会大众。研究历史文化，要有认真的态度和严谨的学风，要有攻坚克难和坚忍不拔的精神，通过刻苦钻研，才能有所建树。开发旅游文化，同样需要付出艰辛的努力，创业者不仅要洞悉旅游市场的需求，考虑投入产出的平衡，汲取和利用相关产业和行业的研究成果，还要按照主题定位，创造性地运用多种文化艺术，才能打造出震撼人们心灵的旅游精品。这两种研究，方式方法不同，但都要呕心沥血，匠心独运，付出艰辛。

二、追寻历史文化，发展旅游文化

蓬莱八仙过海·三仙山风景区是国家5A级旅游景区、国家文化产业示范基地。今年被国家旅游局评为全国十大优秀旅游企业，成为国家旅游最高奖项——飞马奖的获得者，景区获此殊荣，与重视旅游文化密切相关。

八仙过海·三仙山风景区位于山东蓬莱市北部顶端，滨临黄海，与庙岛群岛隔海相望。长山诸岛影影绰绰、似真似幻地飘浮在海面上，这里是我国海市蜃楼和海滋现象出现最多的区域，充满了神秘感，是历代帝王祭海、求仙、追梦的场所，八仙过海和徐福东渡的故事就发生在这里。

八仙过海·三仙山风景区由八仙过海和三仙山两大景区组成。八仙过海景区又名八仙渡，原是黄海岸边的矶头，相传吕洞宾等八仙在此乘坐铁拐李的宝葫芦漂洋过海。后来经过填海和改造，我们将它变成了陆连岛。从高空鸟瞰，它像一个宝葫芦横卧在海中，有八仙桥与陆地相连，进出非常方便。这里的阳光、大海、沙滩、海风、海韵、海景、海情迷倒了无数内陆游客，也得到了海外佳宾的赞赏。八仙故事是八仙过海景区的主题文化，过去宣扬“八仙过海，各显神通”，重点强调“各显神通”。后来根据与时俱进的要求，我们对八仙文化进行了提升，改为宣传“八仙过海，同舟共济”，弘扬的重点转向“同舟共济”。八仙过海景区是从其他企业收购的，迭经改建，才成为现在的模样。起初定位模糊，缺乏总体规划，事后虽做了许多补救，但还有不尽人意之处。

三仙山则是由我们独自规划、自主开发的。开发前，我们考察调研的足迹遍布长城内外、大江南北。颐和园、故宫、北海、避暑山庄等皇家建筑和苏州、扬州、杭州等地的私家园林激发了我们的灵感；计成等古今造园大师的著作又给我们许多启示，使我们较为系统地了解了叠山理水之趣、回廊漏窗之胜、步移景异之妙、内外借景之巧、南北园林之美，增强了开发三仙山的信心和决心。

现代人文旅游景区的开发与古典园林的利用颇有不同。古典园林是文化遗存，有深厚的历史烙印，蕴含着丰富的内涵，只能在保护的前提下适度开发，主要任务是保护它、复原它、传承它。在利用时，不能恣意妄为，造成建设性破坏。而开发人文旅游景区，则要求开发商像营建主题公园那样，先明确开发宗旨，确定文化主题，然后进行市场调查和可行性研究，最后再作软件策划和硬件规划。三仙山风景区是宗教文化园林，主旨是三教合一、文化和谐。三教合一是释、道、儒三教在特定的历史发展阶段形成的相互包容、相互磨合的思潮。其萌芽出现在魏晋南北朝时期，隋唐两宋时期不断发展，明中后期在福建正式成立“三一教”，主张三教合一。时至今日，三一教在我国东南和东南亚地区仍然很有影响。历史上，佛道不同源，三教时有对立，造成社会不稳定。在倡导建设和谐社会的今天，发扬三教合一的积极方面，是对促进宗教和谐和社会和谐的一大贡献，于是这一主旨思想便成为我们开发宗教文化的着眼点和切入点。

在建筑布局上，进入景区大门后，便有一组规模宏大的建筑群呈现在游客面前。这座建筑群称为和谐大殿景区，景区的正殿为和气大殿。和气大殿正面供奉儒、释、道三教始祖，背面绘有明宪宗朱见深的画作《一团和气图》，此画构思新颖独特，远看像一尊大肚弥勒像，近看实为一儒一释一道拥抱在一起，三人合一头，暗喻三教合一，皆大欢喜。正殿前牌坊坊额上有文怀沙题写的“正、清、和”三个篆体大字。三教中，儒教崇尚“正气”，道教崇尚“清”气，释教崇尚“和”气，三个字实为三教文化的精髓，是对三教文化的高度概括。

开发人文旅游景区，必须汲取地方文化元素，才能凸现地方特色和民族特色。新景区何以为名，是我们遇到的第一个问题。古代传说，东海中有蓬莱、瀛洲、方丈三山，为神仙所居，三山合称为三神山，又名三仙山。《史记·秦始皇本纪》云：“海中有三神山，名曰蓬莱、瀛洲、方丈”，所指即此。新景区面对大海，庙岛列岛在望，以三仙山为名，既贴切又应景，不惟能令游客追忆古代文化，产生无限遐想，而且能增加景区的文化厚度和历史沧桑感，于是“三仙山”便在众多的命名方案中脱颖而出，这是历史文化赐予我们的智慧。

在园林规划方面，我们秉承“一池三山”的造园格局，景区中间是人工湖，湖中有三个岛，分别以蓬莱、瀛洲、方丈为名，每个岛上都有一座造型别致的建筑，各成一个景点，分别称为：蓬岛春色、方壶胜境、瀛洲仙岛。其他景点则环湖排列，分布在山石绿荫之间。古往今来，园中的山石皆为意境中的山，做虚不做实，面积和体量皆不大。我们却反其道而行之，一改往日写意的手法，将三山（即三岛）做实做大，以便游客在岛上停留更多的时间，纵情欣赏园内的美景。史书上说，仙山上有玉楼琼阁和无数珍宝，我们便按照清代界画家袁江、袁耀的作品，将其极具美感的“画上仙境”复制到三山之上，令人耳目一新。袁氏画作中的玉楼琼阁恢宏大气、造型独特、富丽堂皇，在当今仿古建筑中鲜有作品能出其右。我们又在这些楼宇中陈列了各种材质的精美工艺品，供游客鉴赏。精美的建筑和珍贵的展品奠定了三仙山的文化品位，使之成为同类旅游景区中的佼佼者。我们对建筑设计和园林布局的构思能胜出其他景区一筹，仍然是受惠于传统的历史文化。笔者的切身体会是，对历史文化的研究越认真、越透彻，做好做强旅游文化的把握就越大。

三、荟萃艺术精品，建设“民间故宫”

建筑是人文旅游景区的重要组成部分。袁氏叔侄的作品代表了封建社会巅峰时期的界画艺术水平，再现了圆明园和其他皇家园林部分已经失传的古典建筑的艺术精华。我们在复建过程中又聘请当代建筑大师进行了再创造，致使这些仿古建筑青出于蓝而胜于蓝，在同类作品中脱颖而出，令人印象深刻。

要向旅游文化的高标准进军，仅有巍峨壮丽的建筑、引人入胜的山水、多姿多彩的小品、各种珍贵的古树名木还远远不够，还必须在室内陈列的展品上下力气、花功夫，才能为游客提供一份丰富的文化大餐。作为弘扬宗教文化的旅游景区，无论是释教诸佛、道教诸仙，还是儒教诸圣，三仙山都有系列完整的展示，而相关展示品和收藏品的艺术标准和工艺水平皆臻于一流，游览过三仙山的人无不感到震撼。

三仙山是一座艺术殿堂，藏有国家一级文物26件，国家二级文物152件，三级文物500余件。未经鉴定或不须鉴定的藏品不可数计，游客称之为“民间故宫”。三仙山收藏的巨型木雕数量多、体量大、构思精巧、寓意吉祥，作品中以“八仙过海”、“达摩悟禅”、“十八罗汉坠云霄”等最负盛名，雕工皆浙江东阳等地的艺术大师。三仙山展出的字画，据不完全统计，仅珍宝馆内就有232幅，集中了历代和近现代风云人物和书画大师的墨宝。现在展出的字画，约占库藏总量的十分之一。为提高景区文化含量，我们还在三仙山修建了一座瀛洲书院，又投巨资购买了大批文化典籍。我们的目的不在于展示，而是希望将它建成研究三教合一的基地，更好地研究和弘扬宗教文化。这座书院浓厚了景区的书卷气和翰墨味，提升了景区的文化层次，受到文史工作者、宗教界人士和广大游客的青睐。

精美贵重的文化艺术品使参观者大饱眼福。我们在文化艺术精品方面的投资，是风景区不动产投资的数十倍乃至上百倍。将三仙山建成“民间故宫”，不仅是广大游客的期望和鞭策，也是我们的既定目标。三仙山风景区已开业6年多，我们的旅游文化建设仍在不间断地进行中。旅游景区的吸引物必须是文化艺术的精品，只有精品荟萃、珍品云集，才能吸引游客的眼球，超出他们的想象，给他们超级享受，让他们永远记住不平凡的文化之旅。

（作者单位：山东蓬莱八仙过海旅游有限公司）

第二篇：《旅游景区开发与管理》作业

[0386]《旅游景区开发与管理》作业

35、生态停车场

答：生态停车场其实是一种高绿化和高承载的停车场

是指有绿化停车线、绿化停车面、绿化隔离线的停车场。

36、全域旅游

答：全域旅游就是指，各行业积极融入其中，各部门齐抓共管，全城居民共同参与，充分利用目的地全部的吸引物要素，为前来旅游的游客提供全过程、全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体验需求。

全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。

37、整体租赁经营模式

答：整体租赁经营模式将集团名下所属酒店(简称酒店)整体租赁给一家知名运营商管理,运营商定期缴纳租金、独立经营、自负盈亏,酒店管理部负责资产监管。

民营企业或民营资本占绝对主导地位的股份制企业以整体租赁的形式获得景区30至50年的独家经营权，景区经营企业在其租赁经营期内，对开发和保护负责。景区的所有权和经营权分离，开发权与保护权统一。景区的所有权代表是当地政府，开发权与保护权由民营企业行使。

38、游客中心

答：游客中心是游客集散的重要区域，满足游客安全和可进入性，保证游客进得来、散得开、出得去。

游客中心又称游人中心，或访客中心，一般位于景区的入口，是景区向游客提供信息咨询、导游、托儿、餐饮及零售服务，接受游客投诉的重要场所。

39、景区旅游流的特征

答：看山水风景首选：张家界、九寨沟、华山、三清山 看古迹首选：北京、西安、南京、敦煌

看古镇：苏州、平遥、丽江、凤凰、阆中、西塘、南浔、周庄 看大海：三亚、西沙、上下川岛

城市景点：苏州、杭州、桂林

新景点：万盛石林、武隆-荔波喀斯特世界遗产、广西贺州，全是新景点，石林不亚于路南，十八水，姑婆山瀑布群非常壮观，有３０多个，有温泉，景点集中，吃住行门票价格低廉．贺州离桂林也近，两个多小时就能到．西部的百色地区，德天瀑布，乐业天坑都不错． 广州堪称国际购物的天堂,祖国开放的前沿:

40、旅游扶贫

答：旅游扶贫有个明确的定义，即通过开发贫困地区丰富的旅游资源，兴办旅游经济实体，使旅游业形成区域支柱产业，实现贫困地区居民和地方财政双脱贫致富。

41、旅游氛围

答：旅游氛围是景区的旅游资源、旅游设施、自然生态环境、旅游服务等综合作用于旅游者，旅游者通过视觉、听觉等感知，产生联想、联觉所形成的主观感受。

42、景区体验营销

答：景区体验营销是景区工作人员通过声音或图像等媒介为客人营造一种氛围，一种情景，让客人沉浸其中，努力为游客创造一系列难忘的经历。

43、（景区）排队区

答：就是进入一个景点的等候区

在旅游旺季，或接待高峰期，在景区入口、热门参观点或乘骑设施前常常会出现游客排队等待的现象，这些区被称为景区的排队区，排队区是景区重点管理的区域，一般要设专人进行管理，提醒、疏散游客，保护游客安全，保护资源环境。

44、景区解说系统

答：解说系统的涵义就是运用某种媒体和表达方式，使特定信息传播并到达信息接受者中间，帮助信息接受者了解相关事物的性质和特点，并达到服务和教育的基本功能。

是由书面材料、标准公共信息图形符号、语音等无生命设施、设备向游客提供静态的、被动的信息服务，它的形式多样,包括标牌、解说手册、导游图、语音解说、录像带、幻灯片等,其中标牌是最主要的表达方式，导游图册也一直非常流行。

45、社区参与景区经营管理活动有哪些主要形式？ 答：社区参与在我国的发展还不成熟，所以当前的社区参与旅游发展主要有直接参与和间接参与两种模式。直接参与一般指在直接参与到景区的经营中，例如景区导游、区间车司机、景区环保人员等。间接参与是社区居民依然会从事当地传统的活动，可以保证原有社区传统的田园风光、民俗风情、生活生产场景持续存在，这一部分居民是在间接参与之中。在这两种模式中，社区参与由于发展程度低，所以存在一些问题。

（1）参与景区规划。专业机构在编制景区规划时，要征求社区意见，开发项目中要设计社区的盈利点；

（2）参与决策。经营中景区的重大决策，凡涉及社区居民利益的，要通过社区组织或宗族长者等征求社区意见，体现社区利益；

（3）参与景区经营。旅游景区的一些商业设施如有租赁、承包经营的，要优先、优惠租给社区居民，在统一规范约束的前提下，允许社区居民销售土特产品，开展家庭接待等；

（4）在景区经营管理部门就业。景区的经营管理机构在工作人员招聘、培训时要优先考虑社区人员。

46、景区游道的设计一般有哪些要求？

答：一是游步道本身、游步道与旅游区内的主干道、次干道等路面要形成环路，不使游人走回头路，这是所有旅游区必须注意的一个问题；

二是宽度因人而异。一般来说依托自然资源开发建设的旅游区由于面积较大，景点分布广泛，游步道的宽度可以窄些，而依托人文旅游资源开发建设的旅游区，由于面积相对较小，游客数量又较多，游步道要宽些；

三是应避开可能发生山体滑坡或过陡、泥石流等危险区域，如果难以避让，应建设安全防护设施；

四是要有利于保护资源。游步道建设应尽量避开生态环境脆弱、资源易于遭到破坏

五是同一旅游区内较近景点间的游步道应尽量延长，避免局促感，增强游客的期待心理；

六是游步道应有利于观赏景观，应选择最佳位置和角度。

本题参考答案：

1）游线步行道必须经过主景观的最佳的观赏点，把主景观最美的特质展现给游客，在主景观的不同观赏角度和距离，设计不同的观景点，让游客从不同角度重复观赏，强化感受。2）保持游线的多样性。根据景观的自然特点，保持自然风貌，使游人在游览线路上有登山、有越涧、有穿林、有涉水，不断变幻空间、变幻视线，丰富体验。游览线路可有多条，有险、有平，有索道线、有步行线等，以供不同年龄、不同兴趣的游人选择。

3）游线尽量为环形，尽量不让游客走回头路，始终有新奇感。

4）根据游览线路的长度和攀登的高度，适时设立休息点，使游客随处可安，灵活行止。休息点要设立观景的亭、台、廊，配备供游客休息的椅子、凳子等设施。

5）步行游览道要求配备相应的设施：与景观协调的垃圾箱、公厕、指示标牌等，距离适宜的饮料、小吃供应点。

47、旅游景区修建性详细规划有哪些主要内容？

本题参考答案：

（1）建设条件分析和综合技术经济论证；

(2）建筑设施和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图；(3）道路系统规划设计；(4）绿地系统规划设计；(5）工程管线规划设计；

(6）竖向规划设计；

(7）估算工程量、拆迁量和总造价、分析效益投资等。

48、简述景区游客服务性管理的方法。

答：1）信息传递：景区让景区的标牌系统、提醒文字发挥无声的引导作用，让景区工作人员，特别是导游人员发挥有形的引导作用。

2）行为示范景区的员工，特别是直接对客服务的一线员工，必须养成文明礼貌、爱护环境的习惯，杜绝乱扔乱丢等不文明行为，在工作中起到表率作用，用自己的行为为旅游者率先垂范，以自已的实际行动教育游客尊重环境，遵守规章。3）有效引导景区管理者应该通过游客中心信息发布、门票背面印制注意事项、发放宣传材料、利用交通工具上的视听设备、导游宣传讲解等方式把这些要求向游客介绍。

49、从详规完成到景区开工建设要经过哪些报批程序？

本题参考答案：

（1）详规——建筑设计——建设项目报批——建设项目批文（2）环境影响评价，获行政许可（环保部门）（3）建设用地规划许可证（规划部门）

（4）办理林木、农田用地手续（林业、农业主管部门）（5）建设用地许可证（土地管理部门）（6）建设工程规划许可证（景区管理机构）（7）放红线（景区规划主管部门）

50、景区的设施管理的主要内容

答：景区的设施管理按照时序可以分为前期管理、服务期管理和更新改造三个阶段。

前期管理包括调查研究、项目规划、购买与安装和调试三个部分。服务期管理包括日常维护保养和修理。

更新改造根据设施更新改造项目的规模大小，可分为全面改造和更新、系统更新改造、单机改造和更新等。

51、景区的服务质量评价标准

答：（1）内部标准

景区服务质量的内部标准是指员工的工作符合服务工作规律、适合服务规范和质量标准的程度，具体体现在景区各个岗位提供的服务与职务说明书中要求的岗位职责标准的符合程度。内部标准主要考核服务工作的规范性，是景区提供有效服务的基本保证。

（2）外部标准

外部标准是指旅游区服务质量应符合并满足游客的期望，是游客对实际所提供服务或共享到的服务的评判。评价结果通常以游客满意度来表示，一般会产生三种情况：当体验到的质量等于预期的质量时，游客感到满意；当体验到的质量小于预期的质量时，游客感到不满意；当体验到的质量大于预期的质量时，游客感到非常满意。

52、我国公共资源景区管理模式有哪些特点？

本题参考答案：

（1）分级管理与属地管理结合，属地管理为主（2）多头管理、条块分割，产权主体缺位

（3）属地管理为主的体制造成全民福利性资产地方经济资源化（4）多样化与变革中

53、试论述旅游景区如何实施全面质量管理。

答：（1）确定质量管理目标景区质量管理是围绕着质量目标展开的，因此必须确定合适的管理目标。景区要根据国家《旅游区（点）旅游服务质量标准》确定本景区的质量管理目标。

（2）建立质量管理体系围绕质量等级标准，建立一整套为贯彻实施这种质量标准的管理体系，包括质量管理的组织机构、人员分工、责任体系的建立，职责权限的划分等。

（3）开展质量管理教育主要包括基础理论、质量意识、质量标准、服务技能、质量管理方法、质量投诉处理、职业道德、礼节礼貌等方面教育。

（4）组织质量管理活动具体主要包括接待服务活动本身的组织和质量管理活动组织两个方面，前者以贯彻服务质量标准，在服务准备、迎接客人、现场服务、善后服务等方面认真执行标准、遵守操作规程为主；后者以开展服务质量管理小组活动、评比活动为主。

（5）评价质量管理效果：其评价内容有：各项具体服务操作是否贯彻服务质量等级标准；服务程度、服务方法和操作规程是否符合客人的消费需要；宾客至上、服务第一的宗旨是否深入人心并在服务操作中得到贯彻落实；客人的满意程度是否达到了规定的标准。

54、结合景区旅游流的时空特征，论述景区旅游流调控的主要措施？

本题参考答案：

旅游流是指旅游客流，旅游者从常驻地和各个旅游集散地向旅游景区汇集，到景区进行参观、游览、度假、娱乐等活动后，离开景区，在景区内外形成一定强度和流向的旅游流。从时间上看，景区旅游流的强度在一年中的分布是不均衡的，表现出较强的季节性。淡季游客较少，大量设施设备闲置，旺季人满为患，景区资源环境承受较大压力。在一天当中，景区旅游流的强度也是不均衡的，表现出明显的时段性。高峰时段会形成游客排队等待，低谷时段则游客稀疏。一年中景区旅游流的季节变化和一天中旅游流时段差异为景区客流调节、游客管理提出很多问题，如客流季节性的调节，旅游旺季游客出入景区高峰期游客的疏导与管理等等。

从空间变化看，景区内游客的空间位移呈现出线性多向流动与节点汇聚的空间特征。线性多向流动是指在景区活动过程中，游客的空间位移过程是线性的、连续的。从流动节奏看，有时快有时慢，有时甚至是静止的，如静静欣赏某个景物时、观看节目时、就餐时。从流向看，由于景区内部游道布局、游道宽窄不同，游客对出入口、游览线路选择不同，游客游览速度不同，游客的流向有时是单向的，有时是双向的，有时是混杂的。节点汇聚是指在景区内部游客空间移动过程中，在景区出入口、高级别的吸引物、主要游乐设施、表演场所、购物场所、就餐地点、游道的交汇处等节点会形成人流汇聚，特别是在旅游旺季的高峰期，这些节点会承受游客超负荷的压力，会出现游客排队、等待，容易产生各种事故。客流汇聚超过游客的心理容量，会降低游客的体验质量。

游客时空分布不平衡，给景区资源环境、设备设施供给带来了压力，潜伏一些安全隐患。景区可以从供给和需求两个方面结合，调节游客数量、调控景区容量。

从供给方面看：从长远着眼，要解决旅游者的过量问题,旅游景区应通过投资建设以新增设施、改变旅游活动方式等来实现；还可通过加大景区内温、冷点景点的开发，引导游客的流向来增大旅游景区实际容量。在景区不增加建设投入的情况下，扩大景区日容量的方法包括：延长景区开放时间,或一年中增加开放天数；在旅游高峰期开放备用旅游通道,而在需求减少时关闭备用通道；调整景点工作人员,增派工作人员到瓶颈旅游点工作；设置免票人员专用通道等。

从需求方面看，可以通过价格杠杆和市场营销两种手段来调节旅游者数量。通过价格杠杆调节游客数量主要是采取淡季低门票策略和旺季高门票策略来控制游人数量。除价格外，市场营销组合中的其它因素也可以起到调节旅游者需求的作用。旅游淡季可通过广告或与旅行社等关联企业联合促销,刺激潜在的旅游者采取旅游行动。为减少旅游者对热点旅游景区产生的压力,要减少热点景区的宣传,以分流热点景区的旅游者。

55、你认为景区应如何解决游客排队等待问题？ 答：1）设置合理的游客排队队列

我国的不同的景区根据游客流量、游客集中度、排队项目特点、排队区地形特点等采取不同的队形和接待方式，一般有单列单人型、单列多人型、多列多人型、多列单人型、主题或综合队列型等5种形式。2）利用技术手段加快游客进入过程

游客等待时间过长必然影响游览或游乐活动时间，产生焦虑、烦躁心理。排队区管理的最高目标是减少或杜绝游客排队等待。一些大型景区率先利用高科技或独特的管理手段，如使用电子门票、设立电动快行通道等缩短游客进入时间，一些热点项目实行提前预约，以分流高峰期游客。3）设计排队区环境

如果不能杜绝等候现象，设计良好的排队区环境可以转移游客的注意力，使他们不至于感到无聊或浪费时间。

56、环球嘉年华这种传统的游乐场经营方式在欧洲已有数百年时间，香港汇翔公司注册了“World Carnival”品牌后在营运模式上进行创新，形成了一种有别于“迪斯尼”和“环球影城”的独特营销理念。汇翔公司只有20多个员工，为了降低成本，环球嘉年华走“移动”和“巡回”之路，移动游乐场的土地、设备都是临时租借的，既有效压缩了成本，也能很快地更换设备，根据不同国家的不同场地搭配不同的设备和游戏的组合，使每一次嘉年华都是独一无二的，永远保持一种新鲜感和吸引力。巡回的方式摆脱了季节和国界的限制，在合适的季节出现在适合的国家。无论是以代币代替货币的模糊消费方式，还是看似简单、让人感觉奖品触手可得的游戏规则等，都是用刻意营造的氛围不断刺激人的消费欲望。它独特的欢乐氛围和大量持币消费的人流，给本土的企业和周边的商家带来了绝好的商机，也给主办单位提供了理想的商业运作空间。在2003-2006年，环球嘉年华带着60台大型机器，80多种竞技游戏挥师进人中国内地不少大城市上海、重庆等，创下了10余亿元人民币的营业收人。

结合案例回答如下问题：

2、环球嘉年华与一般主题公园或游乐场相比，运营模式有何优势？

答：环球嘉年华走“移动”和“巡回”之路，移动游乐场的土地、设备都是临时租借的，既有效压缩了成本，也能很快地更换设备，根据不同国家的不同场地搭配不同的设备和游戏的组合，使每一次嘉年华都是独一无二的，永远保持一种新鲜感和吸引力。巡回的方式摆脱了季节和国界的限制，在合适的季节出现在适合的国家。

57、案例材料2001年6月九寨沟向社会公布 “从7月1日起，九寨沟严格限制每天进入沟内的游客数量，超过12000人，景区将不予接待”。九寨沟成为全国首个实行“限游”政策的景区。经过拆迁重建，景区容纳能力提高以后，2005年开始执行的是20000上限的管理政策，采取柔性容量管理措施，即在每个黄金周来临前，管理局通过网络和媒体公布提前预订日期和每日1万张的预定上限，并限定高峰时段进入景区的门票的上限，对现场散客现金售票数量并没有严格限制。由于九寨沟游客中团队比例较大，这种柔性调节起到了实质性的限制游客人数的作用。实行旅行社网上预订上限政策后，九寨沟日接待游客量的最高值出现在2007年“十一黄金周”的第二天，为19737人，而实行网上预订限制以前的最高值出现在2004年“十一黄金周”的第四天，达2.26万人，而2007年的年接待量较2004年增加了36.7%，预订限游政策产生了实质性效果。

问题：

1、理论上，旅游景区容量如何确定？以设施容量为例，九寨沟景区的容量如何计算？ 答：根据旅游容量测算原则，重点测算最大空间容量、最大设施容量和最大生态资源容量，这三种容量是从不同角度考虑的：最大空间容量主要测算景区的游览空间（即游客游览过程中所到达的区域）所能承载的最大游客量，主要适用于以陆地为主的景区；最大设施容量指景区的游览设施（如水上游船）、娱乐设施、交通设施、住宿设施、餐饮设施、购物设施、厕所等所能接待的最大游客量；最大生态资源容量指景区较为脆弱的生态环境和旅游资源（如文物古迹、自然景观等）不遭受破环的前提下所能承载的最大游客量，生态环境和旅游资源比较

58、案例材料：2001年6月九寨沟向社会公布 “从7月1日起，九寨沟严格限制每天进入沟内的游客数量，超过12000人，景区将不予接待”。九寨沟成为全国首个实行“限游”政策的景区。经过拆迁重建，景区容纳能力提高以后，2005年开始执行的是20000上限的管理政策，采取柔性容量管理措施，即在每个黄金周来临前，管理局通过网络和媒体公布提前预订日期和每日1万张的预定上限，并限定高峰时段进入景区的门票的上限，对现场散客现金售票数量并没有严格限制。由于九寨沟游客中团队比例较大，这种柔性调节起到了实质性的限制游客人数的作用。实行旅行社网上预订上限政策后，九寨沟日接待游客量的最高值出现在2007年“十一黄金周”的第二天，为19737人，而实行网上预订限制以前的最高值出现在2004年“十一黄金周”的第四天，达2.26万人，而2007年的年接待量较2004年增加了36.7%，预订限游政策产生了实质性效果。

从与其它遗产型景区容量控制的比较看，国内目前还没有其它景区真正严格实行容量控制。例如根据国务院审批公布的《黄山风景名胜区总体规划2007-2025》第十八条黄山风景名胜区规划日游客容量为1.2万人次/日，但2009年十一黄金周7天，黄山风景区共接待境内外游客137080人，日均近2万，日接待游客量最多的10月4日达到26828人，景区管委会称“仍然处于最佳游客接待量范围之内”，《武陵源风景名胜区总体规划2005-2020》第18条规定风景区最大日游客量为18864人次。但2008年“十一”黄金周旅游接待人数最高日为2.9万，2009年2.3万，武陵源区相关管理部门称“没有出现大幅‘井喷’现象”。

问题2：限游政策实施后，景区失去了什么？得到了什么？你认为值不值？为什么？ 答：限游政策实施后，从表面上看失去了收入，但是实际上每天有稳定的上限人数，景区的收入不减反增，另外景区也得到合理的运营不再超负荷运行

59、案例材料：环球嘉年华这种传统的游乐场经营方式在欧洲已有数百年时间，香港汇翔公司注册了“World Carnival”品牌后在营运模式上进行创新，形成了一种有别于“迪斯尼”和“环球影城”的独特营销理念。汇翔公司只有20多个员工，为了降低成本，环球嘉年华走“移动”和“巡回”之路，移动游乐场的土地、设备都是临时租借的，既有效压缩了成本，也能很快地更换设备，根据不同国家的不同场地搭配不同的设备和游戏的组合，使每一次嘉年华都是独一无二的，永远保持一种新鲜感和吸引力。巡回的方式摆脱了季节和国界的限制，在合适的季节出现在适合的国家。无论是以代币代替货币的模糊消费方式，还是看似简单、让人感觉奖品触手可得的游戏规则等，都是用刻意营造的氛围不断刺激人的消费欲望。它独特的欢乐氛围和大量持币消费的人流，给本土的企业和周边的商家带来了绝好的商机，也给主办单位提供了理想的商业运作空间。在2003-2006年，环球嘉年华带着60台大型机器，80多种竞技游戏挥师进人中国内地不少大城市上海、重庆等，创下了10余亿元人民币的营业收人。

问题1：环球嘉年华与一般主题公园或游乐场相比，运营模式上有何不同？

60、环球嘉年华这种传统的游乐场经营方式在欧洲已有数百年时间，香港汇翔公司注册了“World Carnival”品牌后在营运模式上进行创新，形成了一种有别于“迪斯尼”和“环球影城”的独特营销理念。汇翔公司只有20多个员工，为了降低成本，环球嘉年华走“移动”和“巡回”之路，移动游乐场的土地、设备都是临时租借的，既有效压缩了成本，也能很快地更换设备，根据不同国家的不同场地搭配不同的设备和游戏的组合，使每一次嘉年华都是独一无二的，永远保持一种新鲜感和吸引力。巡回的方式摆脱了季节和国界的限制，在合适的季节出现在适合的国家。无论是以代币代替货币的模糊消费方式，还是看似简单、让人感觉奖品触手可得的游戏规则等，都是用刻意营造的氛围不断刺激人的消费欲望。它独特的欢乐氛围和大量持币消费的人流，给本土的企业和周边的商家带来了绝好的商机，也给主办单位提供了理想的商业运作空间。在2003-2006年，环球嘉年华带着60台大型机器，80多种竞技游戏挥师进人中国内地不少大城市上海、重庆等，创下了10余亿元人民币的营业收人。

结合案例回答如下问题：

3、假设2016年环球嘉年华拟进入中国西部的某三线城市，请从4P组合的角度为公司做一个营销策划方案。

第三篇：青岛历史文化建筑的保护利用与开发

青岛历史文化建筑的保护利用与开发

历史文化是一个城市的名片，是一个城市的精神，一个城市的灵魂和一个城市的文脉。而能够书写城市名片，荷载城市精神、灵魂和文脉的，正是那些沿着历史轨迹从远处走来，至今依然在老街小巷旁对人们诉说着昔日文化和故事的老建筑。旧日的建筑，却在展示着不旧的精神，同时也在为新的时代精神铺就了厚重的文化底蕴。但现在的推土机常常不经意地推倒了一栋栋老建筑，似乎没有觉察到，推倒的是我们宝贵的历史文化遗产，是与我们血肉相连的文脉。而每当拆除一座这样的建筑，也就埋葬了一段历史文化，埋葬了一个故事。

现在城市发展中往往有这样的认识误区：第一是认为保护与发展有矛盾，保护就妨碍了发展。其实不然，保护与发展是可以相协调的，而且常常保护也就是发展。第二是认为旧建筑街区改造，只要将再建的新房屋模仿周边原有的风格就可以了。忽略了被拆掉的不仅是建筑本身，而且也拆掉了曾经的历史，掐断了原本应该延续的文脉和故事。第三是把造假古董、重建古迹、迁移古迹也称为“保护”，造出的“古迹”是地道的赝品，而赝品的价值怎能与真迹相提并论。

青岛城市历史虽不及中国大地上许多古都那么久远，但作为中国近代史上殖民地城市的代表和范例，却有着其他城市难以替代的地位和作用。特别是上世纪90年代初，青岛城市中开始的东部新区建设，甩开旧城建新城的做法，基本上完整的保存了大部分的老街区。这为今天青岛的城市风貌保护和成为名符其实的历史文化名城，留驻城市的历史根基，居功至伟。也让今天面对这许多的历史遗留建筑，完整的街巷，可以较为平静的谈对历史文化建筑保护利用与开发的思考。

一、清楚了解历史文化建筑的价值是搞好保护的前提，也是能够认真解读保护利用与开发的基础。在讨论历史文化建筑价值前，首先分析一下什么是历史文化建筑。过去，在探讨老建筑的保护问题时，往往是谈历史优秀建筑或文物建筑，再者是历史建筑，若提出历史文化建筑，或许会被理解为文化类的历史建筑。其实，这里谈的是具有历史文化价值的建筑。历史优秀建筑常常是指建筑物本身的设计技巧精湛或拥有较高的艺术价值，能代表特定历史时期的优秀作品；文物建筑则是已经被列入保护范围的建筑；历史建筑是泛指具有一定历史年限的老建筑。而历史文化建筑的定义是具有一定的历史文化背景，在特定时期曾经围绕其发生过重要历史事件或代表特定阶层居住或使用过的建筑及街区。这些建筑或街区不一定高大宽敞或设计精湛，但其有一定社会影响，甚至对城市的历史以及城市精神都起到过不可磨灭的作用。如青岛市区中曾经作为中西文化结合的特殊产物“里院”；20世纪初钢筋混凝土技术出现后最早在青岛使用建造的平顶建筑；作为青岛工人运动历史见证的纺织工厂厂房和宿舍；德国人最早规划中曾经作为华欧分界线的中山路、德县路等街道。这些建筑和街道或许并不醒目，但对青岛城市却有着重要的历史价值。如果这些建筑或街道，因为它的平凡，因为它的不高大、不宽敞或不经典，就很快被淘汰或推掉，那推掉的就不仅是简单老楼或老街，而是对城市历史文化的毁灭了。

谈到这里，或许可以对历史文化建筑有了粗略的了解，也对这些建筑为什么应该保护有了简单的理由。但这并不全面，因为历史文化建筑的价值还有许多。

首先，历史文化建筑不仅是特定时期的建筑风格和设计手法的展现，还是对当时建筑技术、建筑艺术的驾驭和理解的体现。

其次，特定时期的建筑是城市经济、社会发展的真实缩影，也是一定历史时期人类对环境和社会的认知与解读的记录。

第三，那些围绕历史文化建筑本身或周围所发生的人或事，不仅是旧日的故事，更是城市历史的家谱，是城市河流上游潺潺不断的溪水，若轻易推掉则使得城市变成无源的死水。

第四，城市每个阶段都按自己合理的容量发展，所形成的历史文化建筑的体量与尺度，以及地下的市政配套能力都已经趋于饱和和稳定，若轻易改变或扩充容量，则将破坏原有的平衡。

第五，城市历史文化建筑，造就了城市特有的风貌和性格特质，展现的不仅是表面的形象，更蕴涵了城市的精、气、神，甚至是城市灵魂的所在。

第六，从资源、经济和环境等方面考虑，维护历史文化建筑依然存在的物质价值，比推倒重建的投入要少，另外可以减少房屋拆除带来的建筑垃圾，对环境和资源都是保护。

第七，历史文化建筑是随着历史的推延过程，经济和社会价值会变的越来越高的物质财富，而且它具有不可再造的特性，保护的过程就是其价值增加的过程。

所以说，城市历史文化建筑是有生命的躯体，随着生命的持久，它显现的生命力越强盛，被重视的程度也越高。所以，它拥有的价值不是用简单的折旧评估方法去衡量的，而是需要在深入的理解和认识中得到充分的尊重。

二、目前世界先进国家和地区对历史建筑及历史街区的保护利用措施需要我们充分借鉴

从19世纪末起，欧洲许多国家就已经认识到历史建筑保护的重要性。因此，不断地在保护的立法方面做出努力并付诸实施。最初的保护概念仅限于文物建筑，但是在整整一个世纪的发展中，这个概念已由单纯的文物建筑保护扩展到城市与乡村的整体保护。历史遗产的判定方法与保护管理的办法也日趋成熟。例如今天的法国，列入保护范围的区域占国土面积的6%，在一些行政省这个指标达到了16%，而在一些城市甚至达到了50%，历史遗产已无庸质疑地成为法国人生活环境的一个重要部分。他们愉快的生活在历史建筑中，享受并汲取着历史文化带给的精神和物质食粮。

保护措施

欧洲国家一般将保护分为3个层次：

1、文物建筑周围区域；

2、历史保护区；

3、建筑、城市与风景历史遗产保护区域。历史优秀建筑周围区域的保护有几种不同的方式：（1）严格控制此区域内的一切建设活动；（2）修复与历史优秀建筑紧邻的建筑；（3）保存围绕历史优秀建筑的街道广场的空间特性（街道小品、地面铺装、街道照明等等）；（4）保护文物建筑周围的自然环境（树木、河流、植栽草坪等等）。

法律保障

法国立法中最为突出的方面之一就是登录建筑对其周围环境的影响。根据1913年的历史建筑法，一旦某个“历史建筑”被确定，在其周边便自动形成500m为半径，约78.5hm2的面积的保护范围，在其中的建设活动都受到严格控制。包括：在其中不能有任何没有得到特殊准许的建设，保护和历史建筑息息相关的自然元素（独立的树木、树篱、成行的植株、树林等），保护围绕历史建筑的建筑物，保护基地上或街道上的特征（城市家具、铺地材料、公众照明等），这些周边环境都具有“珍藏首饰的首饰箱”这样的作用。

规划控制

一旦政府划定了历史街区，就要编制保护规划（简称PSMV）。这是详细的土地使用规划，在其所覆盖的地区将取代土地利用分区规划，而规划文件与土地利用分区规划是一样的。它制定每一地块的城市设计原则和规定，目的在于保护遗产。规划指定哪些建筑或其局部不能拆除和改变，以及哪些建筑或其局部在进行开发时要强制拆除。规划的规章和图解文件说明建筑方面的要求，以确保对于这些建筑以及其城市环境的保护。

法国的保护区规划由国家制定和执行，对保护区单独采用“一步到位”的规划编制方法，直接用于指导建设，使保护区的建设管理工作能够具备详尽充分的依据，也使规划真正产生实质性效果。有以下三点：

（1）、强调对历史文化遗产的保护，是城市历史文化遗产保护和协调的基础；（2）、强调对历史文化遗产价值的重现，是城市历史文化遗产修复和再利用的指导；（3）包含土地利用规划的内容，充分关注保护区内居民有关居住、就业、服务和交通等的需求。

位于保护区周围的城市区域被确立为建筑、城市与风景历史遗产保护区域，就可以延续保护区的城市性格，同时可以在土地利用规划的指导下进行合理的建设，事实上，保护与发展是互补的，一方面，土地利用规划使得城市能够在经济、社会与功能方面得到发展；另一方面，建筑、城市与风景历史遗产保护区域政策使得城市在文化方面得到发展。

思考与启示

（1）历史建筑和历史街区是一个城市发展的历史见证，是城市精神的物质载体。古城的历史、文化、美学价值就在于其独特的城市肌理和组成城市肌理的历史建筑与历史环境，这些要素构成城市的历史文化风貌和独有个性特征以及城市文化素质，是构成现代城市核心竞争力的重要组成部分。在经济全球化的影响下，加速了我国城市建设中城市个性和特色的丧失。必须引起全社会的高度重视，加快历史风貌文化保护区和优秀历史建筑保护立法的步伐。

（2）保护内容：坚持历史建筑的保护、历史建筑和历史环境保护以及地区生态风貌环境保护并重。我国以“文物保护单位”为核心的保护体系已呈现出多方面的弊病。仅仅对指定的“单位”进行保护，只

能将保护停留在孤立、静止、消极的状态。对历史环境的保护同时保证了历史环境所蕴含的文化和精神的延续。

（3）保护方法：由专业保护发展为综合保护。由很大程度上依靠具有专业知识的专家和相关职能部门的专业保护体系转变成一套由行政管理体系、资金保障体系、监督体系、公众参与的社会化体系组成的综合保护体系。

（4）保护目标：从历史留存发展到价值重现。对大量历史建筑和历史环境，应重点考虑在保护了历史风貌以后如何实现其价值：①历史资源的再利用价值；②传统文化的继承与发扬价值；③适应时代要求的土地开发与产业发展价值；④重塑地区精神，激活城市活力的价值。

三、把握历史，着眼未来，以提升城市整体势力为原则，加强对青岛历史文化建筑的保护利用与开发

青岛开埠于1897年。德国人在其长达17年的统治中，完全按欧洲市镇的模式建造，并使城市具有了欧洲风情的历史文化。随后而来的日本人于1914年占领青岛，建设依然按德国人的规划设想布局，但基于掠夺的目的，沿铁路线建造了大量纺织工厂，使城市格局和历史文脉发生了新的变化。1922年至1937年间，青岛经历了北洋政府和国民政府前后15年的统治，此时的青岛城市中文学艺术创作活跃，文化内涵增多，渐成为中国新文化运动的发源地之一。这时期，伴随文化发展，社会网络丰富，也使得城市历史文化建筑大量出现。从1937年日本人二次占领青岛至1945年国民党军队伴随美军入驻，直至1949年6月青岛解放，这段时期因战火弥漫，所以青岛城市中没有进行真正有序的大规模建设，建筑文化也就变得非常苍白和暗淡。贯穿这条青岛城市近代发展的脉络可以清楚看到，青岛城市建设历史的踪迹，其实是一条西方文化掠夺与中西文化碰撞的历史。因此，如何保护利用与开发好青岛的历史文化建筑，需要在了解掌握过去的基础上，理清脉络，方能提出相应的措施。

（1）应尊重城市发展的各个历史阶段，将保护历史文化建筑与保护城市风貌结合起来，使社会网络有机和谐的延续。

青岛城市创建之初是严格按照德国人的思想实施的，所以形成的建筑风格、城市风貌严谨有序。城市未来的发展中，对那些已形成了和谐有序空间的建筑组群，应加以充分的保护。同时应按不同的建筑时期加以分类，按不同的建筑环境分组团、街道和主要景点进行控制保护。而且对保护范围周边的改造或更新应进行视线控制、高度控制、比例尺度的控制、建筑风格及形式和色彩的控制。这样，在未来发展中才能不破坏城市原有的风貌，保证城市空间的依然完整。如市区的广西路、青岛路、中山路、馆陶路等，虽然近几年已有部分插建和扩建，对城市社会网络进行了变更，但作为德、日建筑文化的保护控制区，仍应该按街道进行控制，形成完整延续的街景。对中山路以西的街坊、原市政府周边地区和八大关建筑群等地区应划定为保护组群，建筑物以修缮为主，周边的更新也应按视觉空间进行控制。重要的建筑单体，如基督教堂、公安局办公楼、圣保罗教堂等建筑，对其周边改造也应注意进行空间控制。总之，城市更新中对应保护的建筑物不应局限于单体本身，而应按视觉控制范围去界定，按社会网络的完善去考虑。

在青岛过去的发展更新与改造中，往往只注意了对德占时期形成的建筑单体进行保护，而对大量日占时期建筑物进行了毫无顾忌地拆除。如位于市场三路周边的日本劝业场、堂邑路邮局以及青医附属医院门诊楼等。这些建筑比德占时期修造的建筑从形成年代上看是晚了些，但作为在青岛地区的日本建筑却具有极强的代表性。尤其值得注意的是，这些建筑物均形成于钢筋混凝土技术初始传入亚洲的1910年至1920年间，是青岛乃至全国钢筋混凝土及平屋顶建筑的“祖先”。

另外，在城市的改造更新中对各时期形成的建筑进行定义，分阶段保护，按街道保留，也有利于城市社会、文化和历史的有机和谐延续。如德占时期对青岛城市所做的规划建设，范围只相当于今天城市中的一处局部地区，但这片区域中各项市政设施完善，布局也比较合理，所以在以后的改造中应依然作为整体考虑，对原有的设施应充分利用。此外，对该地区还应作为一处独立社区，道路不宜随便扩展，否则必伤及周边建筑，破坏原有的街道空间尺度。

（2）在维护城市历史文化脉络的基础上，合理确定城市容量，优化功能配置，进而使历史文化建筑得以保存并提高其历史作用。

因为历史的原因，青岛的历史文化建筑伴随着城市的发展遍布城区各个角落。针对青岛旧城的特殊状况，城区发展中的一个重要课题，就是应在确定需要保护的历史文化建筑及周边区域，合理确定城市容量，优化城市功能及市政设施配置，使历史建筑不因为城市的发展而显得另类，也不因城市容量的盲目扩张而挤占和破坏了原本合理的空间关系。

前几年，青岛城市在发展中将中山路上插建了发达和百盛等几个高楼。或许高层建筑是节约土地的一种措施，也或许是社会发展的必然产物。但这些具有新时代特点的建筑却严重破坏了中山路原有的城市空间关系，与周围的老建筑尺度和风格都格格不入，极不协调。而且还因为这些庞然大物的出现，造成了区域的交通、停车、市政设施负荷的多重压力。城市环境质量不是提高了，而是下降了。

所以，在今后的城市发展更新中，首先对历史文化建筑街区应进行控制规划，确定合理的城市密度和容量。这其中还应充分考虑现有城市配套设施的容量和允许承受的压力，轻易不要越过城市“门槛”。否则，因超市政设施承受能力而盲目扩大容量势必导致将现有各类配套设施全部更新的难题，将造成经济、社会和环境三方面的压力。此外，在控制性规划的基础上还应对有历史文化价值的建筑和区域进行大规模的详细规划，甚至城市设计。规划及设计应达到对城市容量、环境、景观的直接控制。只有这样才能减少建设的随意性和盲目性，以及对历史文化建筑的破坏，最终使历史文化建筑在获得保护的基础上，使用功能得到提高，环境质量得到优化，进而开发出新的价值。

对于市政设施、环境质量差的历史文化建筑区域也应首先进行规划控制，逐渐改变现状。同时应针对整个市区进行市政管网优化设计，以求最便捷的途径满足各区域的城市功能需求。在发展中应促使这些历史文化地区和建筑焕发出新的生命力。

（3）处理好保护与再利用的关系，通过科学的方式指导，让历史文化建筑在未来的使用中能既符合时代的需求，又将城市历史给予传承。

一般来说，任何城市更新改造和再利用都多带有前瞻性考虑，以使其具有社会和经济持续再生的活力；而一般保护工作却相对是后顾的，关心的是保护对象的良好生存和“延年益寿”。因此，这就需要在一个更大的平台上对此进行综合权衡和整体考虑，从世界性实践案例的成功经验看，这一平台通常就是城市设计，亦即可以在城市设计先行考虑的前提下开展历史建筑保护性再利用的问题。

历史文化建筑及其地段保护和更新是城市设计实践中的一个重要领域。从城市设计角度看，历史文化建筑保护工作只是旧城更新和改造的一部分，而非全部；同时又认为，单纯的文物建筑保护与一般的历史文化建筑及地段保护改造是有区别的，前者可以采取相对确定的方式对相对确定的对象加以保护，而后者必须同城市社会经济发展有机结合，并在地段乃至城市尺度上考虑相关影响要素，处理好“保护与发展”、“保护与建设”、“保护与利用”、“保护与恢复”等方面的关系。

目前在世界各国的保护规划实践中，对历史文化建筑及地段常采用以下方式。一是经过改造给历史建筑赋予新功能；即保持原有建筑外貌特征和主要结构，内部改造后按新功能使用。这样做不仅增加了这些建筑本身生存的活力，而且还可获得一定的效益。如最近青岛对不少老建筑进行了翻修更新和使用置换，使这些建筑既保持了原有风貌，又增加了新的使用功能。结果使这些建筑重新恢复活力。二是对历史地段性改造再生，常常综合采用用地调整、环境整治、增加基础设施和服务设施、功能置换和重要地标建筑物和环境形态要素的保护，使之既有清晰可见的地段历史发展踪迹和见证物，又具有全新的、符合当代使用功能和景观生态要求的一流环境，但应掌握好改造利用的强度。这一方面，英国伯明翰中心滨水区改造是一个非常成功的实例，而青岛中山路目前推倒老建筑，模仿样式重建的做法不可取。

（4）历史文化建筑的保护利用与开发需要政策的支持，法规的保障，真正成为青岛城市未来发展中需要遵守的准绳。

不论是国内还是世界上的先进国家，若要有效的保护利用和开发好历史文化建筑及街区，必须通过政策的支持和法规的保障。目前国内的广州、北京、浙江等地已出台《历史文化名城保护条例》。在欧洲，这种对于历史建筑保护的相关法律更是已经经历了百余年的使用和实践检验。除此之外，政府重视之余，相应的历史建筑保护和更新的投资也是必不可少的。例如杭州市政府为恢复历史文化特色，2005年拨款

1.5亿元用于保护名城。这种投资既是对历史文化的保护与恢复，更是延续和发扬城市文化底蕴，提升城市文化内涵的有力举措。

青岛城市在经历了百年的变迁后，城市特色依然鲜明，城市历史文脉也得到了很好延续和发扬。尽管近几年，因为城市功能和社会发展所需，在老城区的边缘或内部增建了一些市政公共设施（如东西快速路）。或许对城市风貌和历史景观起到一定影响。但老城区的大部分依然留存着老街深巷和古木青石。甚至许多

历史建筑的院落围墙也仍然存留着旧有的风采。这既是历史的凝固，更是城市文化的史话，也是许多中国大地上已经更新换代的，面目全非的历史文化城市叹为观止的财富。因此，如何保护和保存好这些历史的遗痕，已经不单纯是青岛城市的责任，甚至是中华文化的必须。所以，青岛应该在自豪和无悔的同时，抓紧着手制定自己的《历史文化名城保护条例》，尽快编制青岛历史街区的保护规划图纸。只有这样，才能使城市历史文化得到保护和延续。通过规划和立法，使青岛城市中的历史文化得以传承，城市的风貌得以在有计划有步骤的安排下逐渐得到保护、恢复和提升。

另外,历史文化建筑的保护和利用是对城市历史文化遗产的保存和延续，是关系到子孙后代的事情。因此，除采取必要的法规保障体系外，政府应该是这样工作义不容辞的主体。尚需要政府的财力支持使其得到落实。从目前国内一些经济较发达的城市所采取的办法看，政府每年的财政投入比例，也是城市历史文化建筑能否得到保护的重要条件。许多城市已经采取按城市经济增长比例增加对历史文化建筑保护的投入。这也应该成为青岛需要参考和借鉴的重要内容，只有这样，才能使青岛这座历史文化名城得到进一步的发扬。

（5）在青岛历史文化建筑保护利用应注意处理好具体问题，加强专题研究和借鉴成功实例，在发展与保护中更新旧城。

青岛城市中旧城区类型很多，有德、日占领时期留下的以其侨民或当时达官贵人居住的区域，这部分居住场所一般集中在城市南部或沿海岸一带，可以说是体现青岛城市风貌的主要区域。这些建筑中大部分应保护，或只改善内部结构。这些地区的改造应侧重于逐渐拆除近几年搭建的设施或建筑，至少应保持这些区域建筑容量的平衡，不宜再扩建、新建。对于其它情况的旧城区则主要应采取以下办法：

一是针对目前散布在青岛市区极具地方特色的“里”院。这些建筑从德国人强迁中国村庄开始，在台西、台东、小港等地出现。虽然建筑外观并不很张显。内部使用条件也已经显得落后，但作为青岛城市中曾经特有的，而且具有代表性的居住生活网络空间，其完全可以与北京的四合院、上海的里弄比拟。这些里院目前随城市发展和更新步伐的加快，已经越来越少了，但它曾有的生活模式却对青岛城市的居住文化起过巨大的作用。因此，这类建筑应该作为历史文化遗产给予一定的保留。对其保护利用的方式是将内部原本落后的居住结构重新调整，增加每户的厨厕等使用功能，将临时搭建拆除，环境整治，居住户数减少，提高居住水平，使其达到现代的居住水平。

二是原本由日本人围绕胶济铁路所建设的纺织厂房和相关的职员宿舍。虽然日本人当时是基于掠夺的目的，但许多纺织厂房的建设还是极具特点的。而且与之相配套的职员宿舍当时完全按日本的使用模式建造。虽然厂房已显得陈旧，宿舍的内部空间布局也略显落后，但其代表青岛城市一个特定时期的历史与社会的烙印，是青岛历史中难以抹去的痕迹。因此，对这些至今应该还完全可以利用的房屋，也需要采取保留曾经的历史文脉的态度加以对待。首先是厂房可以作为一些大空间使用对象的选择给予保留，对那些还可以继续使用的宿舍建筑则采取完善内部功能的措施予以更新。

三是对目前许多顺山就势，结合地形建设的小住宅。虽然或许没有完全经过规划的统一设计，但因为鉴于当时相同的技术条件和设计要求，所以其各个相邻建筑的高度和空间尺度很协调，应该给予重新的整治和修缮。将内部在建国后缀加的临时附加部分和一些完全没有经过批准的搭建设施拆除。进一步整修院落和环境，提高居住环境质量及水平，进而与时代的需求相吻合。

四是对原本依存下来的历史上拥有一定影响且构图和设计较为和谐的街道景观，以及已经拥有完整空间关系和社会文化网络的历史建筑。因为在后期的城市发展中没有加强必要的管理和约束，造成建筑立面和屋面随意被破坏或改动的情况。这些历史建筑，因为依然留驻着原本的历史文化网络，所以在未来发展中应该以恢复性整治为主，将随意更改的阳台或立面恢复，将因为历史原因被破坏或自然损坏的建筑屋面以及原有的塔楼等复原。而且需要采取依旧修旧的原则加以恢复。包括建筑材料也需要与原有的相一致。真正使历史面貌和气质得到还原并延续。

应该指出，不必也不需要将所有的历史文化建筑及其地段都加以保护和再利用。对待此类建筑及地区，完全将其作为文物进行保护，是不现实也是不可能的，相反，进行适当的改造，使其满足新的功能需求，并重新加以利用，才能使其具有长久的生命力。

在有选择地保护的同时，我们对于那些不具有上述意义和价值的许多产业类建筑和地段则完全可以采取以更新开发为主的建设方式。例如在青岛，由于历史原因，许多老建筑建设于规划失控的年代，占地大、建筑密度小，建筑标准低，布局不合理，土地利用不经济，更重要的是它们大多不符合今天城市规划的要求。此外，还有不少建筑是在“文革”时期违章建设、见缝插针、占据了民居、园林和文物建筑，今天必须采取迁、关、并、拆等综合手段来加以整治。

不能认为历史建筑及其历史地段的保护性改造只是一种“时髦”或“锦上添花”。许多案例实践表明，城市利用对保护历史遗产事业的投资可以成功地实施城市环境的改善，有效地推进城市经济的发展。如美国的巴尔的摩内港(Inner Harbor)、波士顿昆西市场(Quincy Market)、悉尼达令港(Darling Harbor)、岩石区(The Rocks)改造都是通过对传统文化城市用地和建筑的改造再生而获得社会经济和环境改善的“双赢”成功的。

总体来说，当代城市建设发展摒弃了现代建筑运动中出现的大拆大建的“激进式改造”方式，采取了更加务实的、分阶段的、小规模的渐进式改造和保护相结合的方式，以求得逐步达到较大变化，使之与社会发展实际进程相吻合,而其对象也逐步扩展到包括历史文化建筑及地段在内的更广泛的范围。从国外此类实施成功的案例看，这种改造和保护还必须与政府的政策制定、开发商的理解和合作、社会公众参与等紧密结合在一起，这一点在当今中国尚任重道远，还有一段很长的路要走。

结合历史文化建筑的保护利用与开发，不仅应该对城市环境质量进行改造，更重要的是应对城市功能进行完善和提高，对城市文脉给予延续。同时改造中应注意把握城市社会网络的有机联系，把握建筑风格、城市风貌的和谐。在城市的历史文化建筑保护利用与开发中，国内外均有许多优秀的范例，应结合城市自身的特色加以借鉴去芜取精。城市永远是从过去走向未来，城市的改造更应基于在发展与保护中更新的原则。

第四篇：旅游景区开发过程简介

旅游景区开发过程简介

在旅游景区和旅游项目开发中，旅游景区的管理者、投资者和部分旅游局的领导，对景区和旅游项目开发的程序，并不十分明确，结果走了弯路，耗费了不必要的精力和时间。因此，有必要对旅游景区和旅游项目开发建设程序作详细的讲解，使我们明确每一个阶段的任务及要达到的目标。

一、策划、规划阶段

1、开发项目策划论证（不属于国家规定范围，属于市场行为）

策划阶段的主要任务是对景区或开发项目的方向及主要内容进行思路性创意，以达到项目用地的最佳利用方式。对项目用地所处的态势及优劣势进行评估，确定项目建设方向。

对开发项目进行调查和市场定位，由于旅游市场的特殊性，决定了它与其他行业的市场不同，因此必须对旅游市场进行专业化的调查与研究。在市场定位研究的基础上，对景区的文化定位进行研究。文化是景区发展的灵魂，文化产品的挖掘和展示方法是策划的核心。

旅游产品定位，根据市场的需求和旅游市场发展的趋势，以及对自然资源、文化旅游资源的研究，来确定旅游产品定位。在这些基础研究之后，确定景区的旅游形象，确定旅游形象的展示系统。之后，根据前面旅游市场、文化和旅游产品的研究，对目的地营销提出思路框架。

开发项目策划论证的目的是为项目确定明确的定位，使项目开发有科学的依据，减少盲目性和投资风险；同时指导总体规划、详细规划的编制。

2、总体规划编制

在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划，以达到项目开发与地区发展规划相协调。总体规划的期限一般为10至20年，同时可根据需要对项目用地的远景发展做出轮廓性的规划安排。对于项目用地近期的发展布局和主要建设项目，亦应做出近期规划，期限一般为3至5年。通过对项目用地的总体规划，确定景区和项目用地的定性定位、功能布局和分期建设等，达到对景区和项目总体布局的把握，成为指导详细规划的法规性文本。

3、详细规划的编制

在总体规划的指导下，为了近期建设的需要，编制详细规划。详细规划分为控制性详细规划阶段和修建性详细规划阶段。

控制性详细规划：详细划定所规划范围内各类不同性质用地的界线。规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。规划分地块规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标。规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、建筑间距等要求。提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。确定各级道路的红

线位置、控制点坐标和标高。控制性详细规划的任务是，详细规定区内建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，为区内一切开发建设活动提供指导。修建性详细规划：对于项目用地当前要建设的地段，应编制修建性详细规划。修建性详细规划的任务是，在总体规划或控制性详细规划的基础上，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。主要内容有综合现状与建设条件分析、用地布局、景观系统规划设计、道路交通系统规划设计、绿地系统规划设计、旅游服务设施及附属设施系统规划设计、工程管线系统规划设计、竖向规划设计、环境保护和环境卫生系统规划设计等。

值得说明的是：如果是风景名胜区，按国家法律规定，其总体规划和详细规划的编制单位应具有相应等级的城市规划编制资质；即使是旅游景区和旅游项目，其建设性详细规划的报批仍要报政府的建设职能部门批准。

二、决策阶段

1、项目建议书

项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。

项目建议书报经有审批权限的部门批准后，可以进行可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策。

项目建议书的审批程序：项目建议书首先由项目建设单位通过其主管部门报行业归口主管部门提出项目审查意见（着重从资金来源、建设布局、资源合理利用、经济合理性、技术可行性等方面进行初审），发改委参考行业归口主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、报批。凡行业归口主管部门初审未通过的项目，发改委不予审、报批。

2、编制可行性研究报告

⑴可行性研究。项目建议书一经批准，即可着手进行可行性研究。可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。可行性研究是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产经营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最终决策提供直接的依据。因此，凡大中型项目以及国家有要求的项目，都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究。

⑵可行性研究报告的编制。可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件和项目最终决策的重要依据。要求必须有相当的深度和准确性。可行性研究报告将成为国家项目立项和投资商融资的重要依据。承担可行性研究工作的单位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要有承担相应项目的资质，国家发改委颁发的工程咨询资质对编制项目建议书和可行性研究报告是非常重要的。可行性研究报告完成后，进入项目的立项批文阶段，立项报批后，必须具有相当单位批文后方可进行后续操作。然后编制设计计划任务书，报相关职能部门审批。经过决策阶段之后，开发项目进入准备阶段和实施阶段。由于篇幅所限，不对准备阶段和实施阶段的工作进行详细论述，只作简单说明。

根据规定，在准备阶段应按照用地基本需要和特殊用途对用地进行工程地质勘察，对建设项目进行初步设计、施工图设计、编制工程预算。进入实施阶段，要办理建设用地许可证，办理建设工程规划许可性并进行建设项目的招投标管理、领取建筑工程施工许可证，进行施工、竣工验收和项目后评价等。

通过以上的开发建设程序，一个旅游景区和旅游项目的开发建设才得以完成。应该说，每一个程序都应依照相关法律法规的规定来进行工作，国家职能部门的管理也是依据法规来实施管理的，其中涉及多个方面的国家职能部门，对多个文本、方案的编制，国家职能部门也对编制单位实行严格的资质管理。旅游景区和旅游项目的开发虽然表现出工作的程序性，实则更多地表现出严格的技术规范和标准的要求。

第五篇：旅游景区项目开发合同书

旅游景区项目开发

合 同 书

(修改稿)

甲方： 县人民政府 法定代表人：

乙方： 旅游开发有限公司 法定代表人：

为了打造 旅游景区内九道水国家森林公园核心区和桴焉旅游风情小镇，使九道水森林公园成为集休闲、居家、养生、养老的旅游胜地，加快 旅游经济的发展。甲、乙双方根据法律、法规规定，本着平等自愿的原则，通过友好协商，订立本合同。

第一条 甲方通过招商引资引进乙方作为投资主体，实施桴焉旅游景区内九道水国家森林公园核心区、桴焉旅游风情小镇和四联天坑穿洞、七彩永和溶洞、麻湾洞峡谷等景区的投资开发建设和经营，本着“先开发景区，后开发风情小镇”的原则进行。

第二条 甲方将本合同约定的旅游开发区域交与乙方用作旅游项目开发：

(1)九道水湖面水上设施建设；(2)环湖路及休闲栈道建设；

(3)环湖周边星级宾馆和文化娱乐等固定设施建设；(4)3～5平方公里桴焉旅游风情小镇开发建设；

(5)四联天坑穿洞、七彩永和溶洞、麻湾洞峡谷开发建设；（6）连接景区的基础设施建设。

第三条 本合同中的旅游开发特许经营权为：在项目的规划范围内，乙方享有旅游开发区专营权，包括旅游景区、旅游配套设施。

第四条 乙方在旅游开发范围内综合开发及经营活动，须遵守国家法律、法规、规章及规范性文件的有关规定。

第五条

甲方提供1：500地形测绘图；乙方自行负责聘请有资质的单位编制“九道水国家森林公园核心区、桴焉旅游风情小镇、七彩永和溶洞、四联天坑穿洞、麻湾洞峡谷”等修建性详规报甲方审批，并以详规为依据进行旅游综合开发。

第六条 乙方投资总规模预计30亿元人民币，分三期建设，时限从2012年至2020年，在重庆南川至正安高速路未通车前，根据市场情况逐步加大投资。在重庆南川至正安高速路通车后，每年至少投入4-6亿元人民币，并报投资计划及投资落实情况留甲方备案。

第七条 项目用地和土地价格

1、核心区打造选址在九道水湖面及周边，规划面积约1平方公里，用地采取租赁（或合作）方式取得；核心区内永久性固定建筑（宾馆、住宅）用地采取定点出让方式取得，土地价格按每亩5万元确定。

2、桴焉旅游风情小镇选址在九道水森林公园入口处前边缘至桴焉乡场镇，规划面积约3～5平方公里，用地采取土地挂牌出让方式取得，土地价格按甲方土地成本价出让给乙方（2015年底前按现行成本价每亩6万元确定，2015年底以后的费用按实际发生成本计，但需以国家有关土地征收和出让的政策规定计算为准，且土地出让价的增长幅度不得超过2015年底前每亩6万元的30%，超过部分，由甲方给予乙方以基础设施建设补贴款的方式返还）。

第八条 项目经营方式

1、森林公园核心区采取租赁（或合作）方式进行经营，期限为50年。具体经营方式由乙方与甲方森林管理方另行签约确定。

2、七彩永和溶洞、四联天坑穿洞、麻湾洞峡谷由乙方独自开发经营，在开发建设期间，甲方依法免收相关税费。在正式经营时，乙方才向甲方缴纳相关税费。

3、九道水森林公园核心区和桴焉风情小镇土地出让的年限为70年，在开发建设期间，甲方免收乙方的建设配套费等相关行政事业收费。

第九条 项目开发时限从合同签订之日起，在项目规划方案审批通过后，6个月内开始实施，并在合同签订后10日内乙方向甲乙双方共管账户打入壹仟万元作为项目保证金（待项目正式启动后，保证金按乙方在正安投资项目的开支内容进行使用）。

第十条 乙方可以成立集团公司及下属子公司，在集团公司的管辖下，个别单项的子项目，可由下属子公司经营。但乙方未经甲方批准不能将第二条规定范围内的项目转让给第三方。

第十一条 甲、乙双方权利与义务(一)甲方的权利与义务

1、甲方有权按照合同约定取得合作的利润（或租赁费）。

2、甲方有权依照法律法规对经营区域进行管理。

3、甲方有权无偿进入景区范围开展公益性活动和政务工作。

4、甲方负责根据乙方制定的项目规划，将规划方案范围内的农业用地和国有林地，调整土地利用规划和城镇规划，并保证按项

目规划要求依法变更为国有建设用地，在每年国有建设用地出让供地时，保证在上级每年下达县任务中提供60%（或500亩）的指标满足乙方项目用地的需要（直至满足本合同第二条规定的建设用地时止）。

5、甲方应提供七彩永和溶洞、四联天坑穿洞、麻湾洞峡谷的地质灾害危险性评估报告，作为乙方实施旅游开发的依据。

6、甲方有权对乙方项目实施进行监督。

7、甲方负责将安场至桴焉的二级路打造为旅游迎宾大道（森林大道），并负责将桴焉乡旧街房屋按照风情小镇要求进行立面风貌改造。

8甲方负责将桴焉乡更名为九道水乡，以利于该项目的品牌打造和提升扩大森林公园的知名度和影响力。

第十二条 乙方的权利与义务

1、乙方在项目开发和经营期间，享有投资开发经营的收益权和管理权。

2、乙方在项目区建设的固定资产（包括星级宾馆和房产）在约定期限内拥有合法产权。

3、乙方负责项目的规划、设计和开发建设。对七彩永和溶洞、四联天坑穿洞、麻湾洞峡谷乙方在甲方提供的地质灾害危险性评估报告的基础上进行规划设计和旅游开发。

4、乙方有权在项目开发建设过程中，随着市场的需求和观念更新，对已审批的规划方案进行补充、修改和完善，乙方将补充、修改和完善的规划方案报甲方同意。

5、乙方有权在甲方所在地成立集团公司及子公司，并在甲方

所在地依法纳税。

6、乙方在开发建设期间，加强景区安全生产，并承担相应安全生产责任。

7、乙方在五年内将九道水国家森林公园核心区打造成4A级景区。

第十三条 甲方根据乙方所需的用电量负责供电部门安装供电线路和变压器到乙方指定的景区地点，在景区指定地点的前端安装的供电线路和变压器，乙方不承担费用，乙方根据用电量支付电费。

第十四条 甲方负责协调通信部门开通景区的固定电话和移动电话，通信部门按规定收取的相关费用应由乙方负责支付的，由乙方自行负担。不由乙方支付的，乙方不再支付费用。

第十五条 甲方根据乙方的用水需求，负责供水部门安装供水管道到景区，并在桴焉乡设立供水提灌站和水厂，满足乙方项目用水的需要。乙方按照用水量支付水费。

第十六条 乙方在投资建设和经营管理期间，享受省、市、县给予的外商投资和国家西部大开发、省市旅游投资等相关优惠政策。

第十七条 甲、乙双方有下列情形之一的，双方有权解除本合同并承担违约责任。

1、乙方未按本合同第六条规定的时间完成所定金额投资，或因乙方原因导致项目超过约定期限达6个月未动工开发的，本合同第九条规定的乙方缴纳的保证金作为违约金交甲方处理（因甲方原因除外），且甲方有权解除合同。

2、乙方违反甲方批准的规划进行开发的，甲方有权解除合同。

3、乙方未经甲方批准擅自将景区主要开发项目转让的，甲方有权解除合同。

4、甲方未按乙方项目规划方案调整土地利用规划和城镇规划并依法变更为国有建设用地，影响乙方建设进度并发生损失，乙方有权停止投资并要求甲方给予赔偿。

5、甲方未能保证每年全县60%（或500亩）国有建设用地指标供给乙方，造成乙方损失，乙方有权停止投资并要求甲方给予赔偿。

6、甲方未能保证从2012-2020年期限内，提供3-5平方公里的国有建设用地出让给乙方进行桴焉风情小镇的开发建设，乙方有权减少投资规模，给乙方造成损失乙方有权停止投资并要求甲方给予赔偿。

7、甲方未能履行本合同第七条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条约定的，乙方有权停止投资并要求甲方给予赔偿。

第十八条 本合同解除时，乙方在经营期内发生的债权债务由乙方负责，乙方在此期间投入由乙方自行处理，乙方必须保证已形成的固定资产完好无损。

第十九条 本合同约定的经营年限届满，若乙方要求继续经营的，应于经营年限届满前6个月向甲方提出书面申请，甲方在同等条件下优先与乙方续签合同；若乙方提出顺延申请，则由双方依照法律法规规定，协商处理相关事宜。

第二十条 本合同经双方（法人或委托人）签字、盖章后生效。

第二十一条 本合同一式六份，甲、乙双方各执三份，具有同等法律效力。

甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人：（或委托人）

（或委托人）二0一一年 月7

日