万科新棋局下的“泊寓”样本（本站推荐）

第一篇：万科新棋局下的“泊寓”样本（本站推荐）

万科新棋局下的“泊寓”样本 《红周刊》作者 赵康杰

以“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。对此，有职业投资人认为，“万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

在万科2018年一季报中，以“泊寓”为代表的长租公寓被描述为“核心业务”，排名仅次于住宅开发和物业管理。目前，万科“泊寓”品牌正逐步在全国一、二线城市中纷纷落地。

“声势逼人”的“泊寓”当前并不能给万科带来明显的利润增长，但显然它已经成为万科“相关多元化”棋盘中的一枚重要棋子。在这以外，万科围绕“城市建设与生活服务商”的定位“圈定”了房地产开发、物业服务、养老、商业地产运营、滑雪、物流地产等业务模块。有职业投资人对《红周刊》记者表示，万科的相关多元化都会围绕住宅地产展开，对相关多元化，万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。” “泊寓”样本

7月4日下午，《红周刊》记者来到泊寓-天坛店实地探访。这座修葺一新的6层高的公寓楼，与周围稍显暗淡的老式居民建筑形成鲜明对照。在一楼大厅，记者见到几个年轻人在大厅的公共厨房进进出出，厨房外摆放着一台大屏电视和几张桌椅，氛围略显休闲和宽松——在实现年轻人居住需求的同时，满足该群体的社交需求，是万科希望通过“泊寓”打造的新方向。

在与负责人交流过程中，《红周刊》记者了解到，泊寓-天坛店今年3月刚开始运营，共有3个户型136套房间，仅开业3个月，入住率就达到了98%以上，目前仅剩两套LOFT复式户型房间无人入住。这两套剩余的房间，有书桌、沙发、电视、洗衣机、衣帽架、独立卫生间等配套设施，总居住面积30平米左右。

泊寓-天坛店房间的月租在4000-6000元不等，而上述LOFT户型的月租需要6000元，属于其中较贵的一种。“租期最短3个月，如果在1年以上，还会有相应的折扣。”泊寓-天坛店的负责人告诉《红周刊》记者，泊寓鼓励长租，对于租客来说，租金在租期内是不会变动的，所以肯定是租期越长越划算。不过，当记者问及未来是

2018年7月9日

否会上调租金时，该负责人表示，年内会上调。“今年9月份，租期为半年的部分租客可能选择退租，随着每一轮人员的流动与更迭，租金都会有所变动。”

泊寓-天坛店只是万科长租公寓业务的冰山一角。资料显示，北京地区目前共有8家泊寓，分别位于东城、海淀、朝阳、大兴、顺义、房山6个市辖区，在东城区的工人体育场附近还有一家泊寓新店正在修建。

随着泊寓在北京地区的扩张，万科的长租公寓业务已初具规模。数据显示，截至2017年，泊寓共覆盖全国29个一、二线城市，累计获取房源超10万间，累计开业超3万间。在2018年，这一数字还将继续上升。

抢食长租公寓“蛋糕”

万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，广州万科从2007年开始试水并在2008年推出国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目“万汇楼”。今年6月11日晚间，万科发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，在首期发行的15亿元中，有10.5亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营。这是万科长租公寓的一大进展。

万科加速布局租赁住宅，其他房企龙头亦是动作频频。《红周刊》记者了解到，融创、保利、碧桂园、招商、绿城、龙湖和金地等都公布了长租公寓发展计划，有些品牌的项目也上路了。

长租公寓的发展还在起步期，各项业务的摸索也在进行中。广州万科泊寓方面在此前接受其他媒体采访时表示：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长。”

海通证券曾经以广州万科泊寓-东山月府店为例，从现金流的角度大致测算了一个集中式长租公寓的盈利情况。由于装修是前期一次性支付，所以现金流上东山月府前期软装硬装花费约4000万元在第1年时全部扣减，再假设前5年家具等较新，无需维修，从第6年往后每5年支出50万元维修费用，相当于每月每平米3元。日后现金流入的增加主要因为租金增速高于底租租金增速，由此算得项目保守估计大约7年回本。（见表

1、表2）

“相关多元化”效益在未来

2018年7月9日

“泊寓”为代表的长租公寓业务是万科“相关多元化”的一大方向。在今年6月底召开的2017年股东大会上，万科董事会主席郁亮在股东问答环节中所提到的：“我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

在雪球徐志私募证券基金经理徐志看来，2015年的时候，在公司年报以及管理层在股东大会等场合的发言中可以看到万科的未来愿景——走轻资产之路向城市建设与生活服务商转型；推出“睿服务”体系，颠覆传统物业管理；物业服务向社区服务延伸，公司积极构建社区服务生态圈。“不过，3年过去了，万科的房地产收入依然占据了营业收入非常大的比重。”《红周刊》记者了解到，相较于2015年，万科在2017年年报中披露的房地产收入占营业收入的比重仅由98.46%下降到97.03%，物业服务上升了1.43%。虽然物业服务的营收增速较快，由29.70亿元上升至71.27亿元，但是利润率却下滑了1.20%，反观房地产主业的利润率上升了6.36%——历经几年转型，万科依然是那个以房地产开发为主的企业。

“无论是物业服务还是物流地产，其商业模式的回报率均不如现在的住宅地产业务。如果万科放弃主业，为了多元化而多元化，势必会拉低未来的盈利能力。”徐志对《红周刊》记者指出，未来10年，万科不会盲目放弃住宅地产主业，所有的关于相关多元化展开的并购都会围绕住宅地产展开，而并非替代地产主业。“我目前最为看好的依然是万科高周转的住宅地产业务，万科的担忧可能是，未来住宅地产业务终会饱和，但是与住宅地产相关的其他配套需求会成为永续收入，为企业带来源源不断的现金流。”

资深资本市场专家郑磊博士接受《红周刊》采访时认为，万科的业务范围在转型服务商之后，要比单纯的做一个地产商丰富得多。郑磊表示，万科城市建设与生活服务商的定位目前为止他还看的不是很清楚，但万科至少越来越接近港铁公司的经营模式。“作为同类公司中最为成功的企业之一，港铁公司的盈利能力非常稳定，香港地铁线路不断延长，同时港铁公司的内地业务也在持续拓展。现在深圳地铁是万科的大股东，‘轨道+物业’的地铁上盖项目或许会成为万科未来布局多元化的突破口。”■

2018年7月9日

2018年7月9日

2018年7月9日

第二篇：下泊小学教研计划

下泊小学教研计划

2010.09 根据上级教学教研工作计划的要求，2010年，我校的工作思路是：坚定不移地贯彻落实“一个中心、两个重点，两个强化，一个原则”。“一个中心”就是提高教育教学质量这个中心。“两个重点”，一个重点是深化课堂教学改革，提高课堂教学效益；二是重点突出学生良好学习行为习惯的养成。“两个强化”是一是强化教学过程管理，二是强化师资培训。“一个原则”是立足问题做研究，抓住细节搞突破，狠抓落实促成效。根据这个思路，我校重点做好以下几个方面的工作。

一、深化课堂教学改革，提高课堂教学效益

新学年，我们在继续深化“大语文”教改实验和大力推广 “互助式”教学法的基础上，重点研究推行“预习课”“汇报课”“检测课”三种课型，即：“预习—自学”、“汇报—引导”、“检测—达标”，优化课堂结构，再造教学流程，着力培养学生的自学、汇报、交流、自我完善等能力，强化学生的主体地位，体现教师的主导作用，更加注重课堂教学的实效性。真正让“学生动起来，课堂活起来，效果好起来“，实现课堂教学的最佳效益。

1、抓好学校领导干部四项制度的落实

（1）兼课、任课制度。所有学校的业务干部必须兼主课，真正发挥领导干部的模范带头作用。对这一规定，我们要坚决贯彻落实，我校现有9个教学班，校长和学校领导班子成员都任主课，学校领导班子的授课表，我们也要及时上报到教育办，以便随时接受教育办的监督。

（2）学校领导班子要深入教学第一线听课、评课、指导制度。校长每学期听、评课节数不少于30节，坚决杜绝假听假评现象，保证听课和评课的质量。

（3）定期研究教学制度。要开好学校办公会，统筹规划教学改革工作。同时要定期开好课堂教学改革的专题研讨会、现场会、要及时查找教学上的问题，并寻求解决问题的思路和策略，有效地提高教师的课堂教学水平。学校在研究教学时，要有具体的计划安排、活动的详细记录材料。（4）实行领导干部包级、包科、靠班责任制。学校要有明确分工，并保证质量，不能走过场，搞形式。2抓好对骨干教师的培养

学校每学科都要培养自己的骨干教师，每学科至少1名。学校要成立课堂教学改革实验小组，定期进行听课、评课、互动研讨等系列活动，充分发挥其表率、示范和辐射作用。

3、开展丰富多彩的活动

学校要定期进行教学教研活动，通过学科课堂教学大赛、教学常规检查、课改实验小组的课堂教学观摩以及优秀教学论文的评选等，促进教师之间的交流，推动课堂教学改革向纵深发展。学校要通过组织好每学期确定一个课改问题研究、每月一次课堂大赛，每周评选优秀反思和案例以及学生最喜欢的课堂、学生最喜爱的老师、学生最希望老师改正的行为等评选活动，创设教师成功的关键因素，帮助每一位教师走向成功。

二、突出学生良好学习行为习惯的养成

培养学生良好学习习惯是小学段的工作重点。新学年，要根据本校的学生实际，选好要习惯培养的突破口，努力做到学习习惯培养工作班级有个性、学校有特色。

1、新期开始，学校要在各班中通过开展问卷调查、师生座谈等形式的学习行为习惯专项调查和研究活动，找准学校、学科、班级存在的个性与共性的问题，制定出相应的整改目标和措施，定期组织学习习惯达标验收活动。

2、扎实落实“五个一”活动：每天一刻钟的课外阅读；二年级以上每天一篇日记；每天进行一次演讲训练；每天一次记忆训练；每天练习一页正楷字。学校要多开展大型的比赛活动，激发学生参与的积极性。

3、搞好评价。学校要对各班级学生学习习惯培养工作进行专项检查与评比，做到及时检查、及时通报，成绩纳入对各班级的综合评估之中。

4、定期整档检查 学校要有专人负责学生学习习惯培养的档案管理工作，要把学校开展的一些活动材料及时搜集和保存。做到科学分类、完整保存、定点存放，规范管理。

5、评选习惯养成教育优秀案例

通过开展评选小学生习惯养成教育优秀案例活动，引导教师俯下身来，从每一个细节入手，研究小学生习惯养成的内在机制，对小学生进行有效的指导。

三、创新教学常规过程管理

1、加强集体备课、推行骨干教师主备责任制，学科组长把关制、校长和业务干部包备课组责任制，实施“课前一聚”、“课后会诊”制度，建立个人成绩与学科组成绩“捆绑式”评价机制，充分调动每个教师的积极性。学校要根据教师的实际教学水平，探究“多种形式并存”的备课形式，给有经验的教师和教学成绩突出的教师松绑，留出更多的时间进行教学研究。高年级的教师可进行“导学案”备课模式的探究。

2、探索作业布置的新路子

教师要针对本班学生的情况，分层布置作业，即布置不同题量、不同难度的作业，让学生针对自己的学习水平，选择适合自己的作业。也可以按学习小组让学生设计作业，使作业更具有针对性和实效性。教学工作评估中教师要提供相应的分层作业本备查。全校广大教师要积极探索作业批改的新路子，如师生共批作业，做到讲评及时、批改到位，确保作业的实效性。

3、完善考试评价制度

完善考试评价制度，实行小学日常考试无分数评价，即在日常考试中，老师只对学生的试卷进行正误判断，只指出学生的考卷哪些题目做对了，哪些做错了，并指出学生错在哪里，使小学的日常考试回归诊断性评价的本来面目。实行学生学业成绩与成长记录相结合的评价办法，成绩评定实行等级制（一般为A、B、C、D四个等级）。

4、抓好英语教学

学校要认真贯彻落实“小学英语学科教学指导意见”的要求，学校主要领导要积极参与英语教学教研活动。重点抓好教师自身素质的提高和小学英语教学活动的拓展，开好英语阅读课和组织好英语课外活动。

5、强化艺体教学、常识教学和综合实践活动教学

坚决落实省教育厅提出的实施素质教育“三个全面（全面建设合格学校，全面贯彻国家课程方案，全面培育合格学生）、“三个还给”（把时间还给学生，把健康还给学生，把能力还给学生）的基本目标，严格落实国家课程标准，特别是音、体、美、通用技术、综合实践活动课程，要配齐师资，保证开课率。要加大培训力度，把对这些学科的考察、考核纳入教学工作评估成绩。学校要多开展活动，丰富学生的课外生活。小学科学要开展好自然观察活动，加强研究性学习的研究与指导。要制定自然观察活动计划和实施意见，给学生留有足够的时间，对观察的程序和方法要给予具体的指导，保证活动顺利开展。

学校要认真地搞好 “主题学习”实验，进一步完善“主题学习”实验教学模式，探究并推进单元备课、单元授课方式，提倡学案导学等。积极探索“主题学习”实验改革同朝阳读书活动的密切结合的最佳方式方法，使实验得到更好的普及和提高。

8、加强教学常规检查的力度，增强常规检查的随机性

学校每学期要进行四次较大规模的教学常规检查，并增加不定期检查，检查的结果一要进行全校通报，二要纳入对教师的教学工作评估，并作为一项重要指标。对查出的问题，除进行通报外，还要限期及时整改。认真组织优秀教学常规材料展评活动，及时推广先进经验。

四、狠抓教师培训

1、抓好业务培训

开展“读书伴成长”活动，要求教师读好四类书：读经典名著，增文化底蕴；读理论专著，强教学实践；读儿童文学，悟童心童真；读报纸杂志，解世事风情。并定期组织汇报交流、检查与考试。广大教师要养成每天坚持写教育教学随笔的习惯，通过学习与反思，促进教师业务水平的提高。加大教师培训力度，不仅要搞好假期的集中培训，更要结合学科实际，组织好过程性研讨活动，每个学科每月至少组织一次以培训为主的教研活动。学校要端正认识，积极组织教师外出学习、接受各类培训，不断提高教师的教育教学素质。

2、深入开展“大练教学基本功”活动

本着以考促学、以赛促练的原则，继续组织好教师基本功考试和教学能力大赛。定期组织好教师三笔字、语文朗读和英语口语比赛活动。

3、以学校为主体，大力开展“五个一”活动。

即每个教师每两个工作日至少听一节课，每周至少写一篇有价值的教学反思，每月至少上一节公开课，每学期至少拟定一套高质量的检测题，每年读一本教育教学理论专著。通过该活动的开展，促进教学研究水平和教师素质的进一步提高。教研活动

1.九月份组织教师参加即墨市教学能手评选 2.组织义务教育检测（10月）3.迎接上级部门小学教育督导（10月）4.迎接上级主管部门学校课程检查（11月）

5.强化教学流程管理，迎接上级部门小学教学视导（12月）

下泊小学教研计划

2009.09

第三篇：万科寒冬政策下的成本管理新课题_加固_

寒冬政策下的成本管理新课题 加固现金流 2010年08月21日 17:39 现金流可以说是房地产企业的生命线，决定企业生死。欠账再多，只要现金流足以支付最紧迫的开支，企业照例可以开展业务；但一旦现金流断裂，即使公司尚有盈利，也预示着企业难以摆脱破产的命运。

成本管理是现金流“流出”管理的核心，管好成本也就意味着管好了现金流的一半。但成本管理的原则并不仅仅是一味的省钱，还应考虑成本的合理分配及资金利用率的最大化。在政策寒冬期，成本管理尤应遵循以上管理原则，通过合理的成本节约以及控制成本支付节奏，实现资金的价值最大化，加固企业现金流。

政策寒冬对成本管理提出了哪些新的课题 ？

1、掌握动态成本，确保项目利润。

众所周知的经济学原理告诉我们：利润﹦收入—成本，收入和成本决定着企业的利润实现。其中，决定收入的一个关键指标就是销售定价，但是，定价往往受动态成本的影响，动态成本如果掌握不清，就很难作出吻合项目基准收益的定价。可以说，动态成本对项目利润的达成具有双重要义：一是影响收入；二是影响支出。所以，在项目进行过程中，必须随时掌握动态成本，以便于对“项目基准收益指标”进行过程监控，支撑定价决策，同时通过与目标成本的比对，实现成本支出的管控，确保项目收益。

2、控制支出节奏，通过月度资金计划实现资金价值最大化。

成本管理有两个维度，一个是“量”上控制的维度；一个是“时间”控制的维度。我们通常将成本控制理解为“量”上的控制。这里所说的“时间”维度的成本控制是指控制成本的支出节奏。成本支出主要以合同付款的形式实现。房地产项目开发属于重资产业务，因此，每一笔款项的支付，以及支付的时间节奏把握都会对企业资金起到较大影响。但在实际管控过程中，大多数地产企业由于没有一个统筹的资金管理计划，常常导致超付（提前支付）的情况发生，难以实现资金的价值最大化。

政策寒冬的到来对资金的利用提出了新的课题：通过成本支出节奏的控制，提高资金的利用率。成本支出的节奏必须与项目进度节点严格绑定，鼓励合理的延迟付款，通过月度资金计划管理，清楚掌握未来资金支付的时间、数额，实现有限资金的价值最大化。

3、打造高效协同的内部管理环境，实现“降本增效”。

◆统一管控语言，形成全员参与、高效协同的成本管理体系。

成本核算是“造价”的专业术语，不易于造价工程师以外的人理解。因此，在成本管理过程中需要引入一个工程、财务、造价等各业务线的人员都能理解的“语言”——“合同”，将“成本测算—目标成本确定—合约规划分解—采购计

划—合同签订—财务处理”等各个管理环节实现语言的打通，形成一个全企业、全过程、全员参与、高效协同的成本管控体系。

◆提高采购效率，降低采购成本。

目前大多数地产企业的采购计划都是由采购部门独自去做，出来的计划一是纵向上涉及的时间不长，二是横向上缺乏对各项目采购计划的统筹管理，因此往往造成采购跟不上工程进度，延误工程进展，以及无法形成批量采购降低成本的弊端。基于这些问题，我们提出一种新的管理方法：即在合约规划的指导下编制采购计划。合约规划是将目标成本分解成了未来要执行的合同或合同大类，因此，通过合约规划，能够准确做出全年的采购计划，从而提高采购效率，确保采购的及时性；同时，能够统筹多个项目的采购计划，实现各项目间统一部品的批量采购，降低采购成本。

◆形成成本管理的统一规则，而非上级“卡”下级。

在成本管理中我们一直存在这么一个意识“习惯”，就是对下一级上报上来的成本上一级总想作一定比例的压缩，想“卡”住成本，但这样的成本控制方式往往会畸变为盲目的或是纯粹的“卡”，最后可能导致“轻质量”的情况发生。因此，企业在成本管理过程中一定要明确目标，通过自下而上，全员参与的形式锁定目标成本，形成基于目标的管理制度，而非“卡住”成本的简单管理方式。

以合约规划为中心，实现成本管理的寒冬作为

政策寒冬给我们的成本管理提出了新的课题，究竟如何去“解答”这些课题？我们根据研究提出了“以合约规划为中心的动态成本管理”，该管理的核心思想为：首先确定目标成本，并将目标成本分解为未来可执行的合同（也即合约规划），在执行过程中，指导和控制合同的签订及变更。

基于合约规划的动态成本管理过程主要涉及三个关键环节：

一是在事前确定目标成本，锁定成本管理的目标，并将目标成本分解为合约规划；

二是在过程中依据合约规划指导和控制实际的合同签订及执行，将对成本的控制转换为对合同的控制；

三是在合同付款环节通过月度资金计划指导合同付款，从而形成从目标成本到合约规划再到合同管控的控制主线。

（一）、事前管控环节：锁定成本控制目标，并进行合约规划分解

1、锁定目标成本

基于合约规划的成本控制首先强调制定科学的目标成本，锁定成本控制的上

限。许多项目成本失控的一个重要原因就是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。因此，目标成本的制定需要考虑如下几个原则：

◆市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

◆准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

◆事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先、事中控制为主，事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

◆动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

目标成本管理贯穿于项目开发的每一阶段，从土地投资论证到工程实施，在不同的阶段形成不同的版本，例如土地版、启动版、方案版、基准版等。目前，大多数地产企业在施工图纸出来之后进行目标成本的确定，但也有一些管理水平较高的企业开始将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段。在项目开发的不同阶段，目标成本会渐进明细。

2、将目标成本分解为合约规划

对于地产项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，因此从某种意义上说“合同管好了，成本自然可控”。以合约规划为中心的动态成本管理思想正是基于房地产行业的这个特征，把目标成本分解为合约规划，通过合约规划来指导过程中实际合同的签订及变更，进而将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控。

合约规划是指将目标成本分解为未来可执行的合同（或合同大类），随项目的进展，合约规划将逐步变成真实的合同。这里需要强调的是，在做合约规划时，并不是将目标成本进行百分之百的合约分解，而要以科目为单位，设定“规划余量”来标明暂时不能明确的费项。并针对规划余量，设置“预警指标”和“强控指标”，以明确合同变更的上线。规划余量的总额越大，说明成本控制的空间越大。

对于成本管理经验比较丰富的企业来说，合约规划可以一步到位，细化分解为各层级的明细合同；但对于成本管控水平相对落后的企业，则可以考虑按照分阶段、抓主干的方式，先分解出合同大类，随着项目的推移，待不确定因素逐步明朗后，再进一步将合约细化。但这里要强调一点就是，在项目招投标之前，相应的合约规划务必提前分解到位。

按合同大类的思路确定的目标成本使集团统一管控的科目变少，通过提前预

估的合约规划来指导合同签订，实现了对成本的控制转移到对合同的控制；同时，业务部门在申报合同时，只需要选择对应的合约规划，不需要再对合同进行成本拆分，降低了业务操作人员的工作量，也减少了出错的可能性。

（二）、过程控制环节：通过合约规划指导和控制合同的签订与变更

目标成本及合约规划明确了成本控制的上限和标尺。在实际执行过程中，依据合约规划这个标尺去具体指导和控制合同的签订及变更，实现对合同的事前管控。同时，通过过程中及时将业务执行情况与目标进行对比，反映项目实施过程中的预期最终成本——动态成本，及时发现问题并进行事前的预警和强控管理，确保项目总成本在目标成本控制范围之内，将项目开发的风险降到最低。

1、通过合约规划指导合同签订

在合同签订审批环节，一个合同能不能签，领导审批时必须对照合约规划，同时考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，同时不允许被其它合同重复选择，防止重复计算已发生成本导致成本虚高的问题发生。

2、通过合约规划指导合同变更

在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额（设计变更、现场签证），并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。

当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完成、实际完成的工程量，将变更金额纳入项目成本。最后，需要分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的情况分析。

（三）、付款执行环节：通过月度资金计划指导合同付款

严格控制合同付款对杜绝错付、超付，确保工程进度、控制成本起到至关重要的作用。合同付款主要依据月度资金计划。在合同签订环节时，通过明确合同金额、付款时间、付款方式形成项目成本的付款计划，同时将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，生成月度资金计划，指导合同付款，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付的发生。

“省钱即为赚钱”，在楼市寒冬期，谁能管控好成本，谁就多了一份挺过冬天的保单，哪怕是压缩掉3%或5%的成本，都将成为地产企业的救命稻草甚至“过冬”的资本，对地产企业生存发展的要义尤显重大。毕竟，现金流是企业活下去的根本。

第四篇：万科新都会售楼处管理制度

万科新都会售楼处管理制度范文

作为售楼主战场的售楼处主要作用是提供一个销售接待场所，及初步展示项目的形象、气质和风格。在建筑形式上，现在的售楼处多数是前期卖房，后期作为会馆，是社区设施的一部分。现在新型的小区售楼处建筑创造了一种环境。

万科新都会售楼处管理制度范文

一、考勤/值班制度

1.日常工作时间为:

白班： 8：30—12：00 14：00—18：00

晚班：12：00—17：00 18：00—20：30

2.值班：特殊情况因工作需要时，公司将安排值班，按加班计算。

3.员工如因病假、补休、调休、公差等原因未能上班，应向所在行政部门书面报告，并经核实后，方可执行，否则按相关制度进行处理。并及时补上漏打考勤单交行政部门。

4.迟到、早退者，每次扣10元;迟到、早退15—60分钟，计扣半天工资;迟到、早退超过一小时，计扣一天工资。

5.员工请事假一天，不核发当日工资，月累计事假不得超过三天。员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。

二、劳动纪律

1.听从上级指挥、服从上级安排，员工除正式上诉外，不得越级报告，不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事，不得拉帮结派。

2.遵纪守法，不得携带凶器，不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。

3.保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等)，爱护公物，不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。

4.工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门，擅自翻拿他人物件。

5.工作时间内不得谈与公事无关的事情，不得在售楼部阅报，读与业务无关的书籍，写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。

6.廉洁奉公，不得私下交易，私收顾客小费、好处费。

7.工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。

以上情况，如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。

三、例会制度

1.专案经理应实行例会制，并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划)，同时结合主管销售总监的建议、指导，开展工作。

2.日例会：每天早上9：00—9：30为例会时间;

周例会：每周日召开全体销售人员工作会议，由专案经理主持召开;

月例会：每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。

3.周会及重要日会必须由行政文员作会议纪要。

四、请假制度

1.员工请假一律履行请假手续，经同意后方可受假。不得以口头、电话、手机或由他人代为请假。否则安旷工处理

2.员工请病假一天以内的须由专案经理批准并报行政部门核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假，事先须经专案经理同意后报行政部门批准后方可离岗，否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。

3.员工因病不能提前请假，应先请示专案经理征得同意方可休假，并出具市级以上医院的病假证明，上班第一天内到办公室补办请假手续，逾期作旷工处理。

4.无故旷工者，公司将予以除名处理。

五、离辞制度

员工自动离职，置业顾问应提前10天，销售主管应提前30天，专案经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退，必须办好所有交接手续，包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损，否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。

六、售楼部管理细则

为达到并保持工作高效率和优质服务，除销售人员守则外，特针对售楼部的具体情况，另行特定销售人员行为准则如下：

(一)行政管理

1.严格执行行政部门制定的案场考勤制度，不得弄虚作假。每天早晨8：30必须到达案场，做好各项准备工作。白班按 8：30—12：00、14：00—18：00 准时考勤，晚班按12：00—17：00 18：00—20：30准时考勤。9：00召开晨会。加班应上报行政人员，否则按未加班处理。违者罚款5元。

2.案场人员吃早饭必须在8：30前结束，如果发现8：30后吃早饭者，罚5元。

3.早上8：30点考勤前，所有人员应着制服，仪容仪表未达规定者(如头发凌乱，男性不戴领带、不剃胡须，女性不施淡妆等)，罚5元。

4.严格遵守请假制度。事假必须提前一天同时通知行政女专和业务专案，申请手续齐全，否则一律以旷工论处，并违者罚款50元。对于一般情况将不予批准。

5.病假：必须立即通知专案经理或行政女专，事后出具病假卡、病假单，否则按事假后旷工处理。

6.工作期间外出：必须得到专案经理的同意，所有人员外出都要作书面登记，若不作登记者，罚5元，若私自外出者，罚20元，并以旷工论处。

7.不佩带胸卡者，罚20元。

8.柜台内吃饭及零食者，罚20元。

9.销售人员在上班期间私自使用电脑做与工作无关的事，罚20元。

10.业务员不得在柜台及销售区内抽烟，与客户应酬除外，但不能主动发香烟于客户，违者抽一根烟，罚20元。

11.上班睡觉、精神萎靡者，罚20元，聊天、看报、看与业务无关的书籍，做与业务无关的事情，罚20元。

12.接待完毕后，必须及时清理销售桌和桌椅归位，违者罚5元。

13.柜台内只允许放销售夹、计算器、电话，其余物品一律不准摆放，违者罚5元。销售夹不得随意摆放,违者罚50元。

14.案场的一次性杯子仅供客户使用，业务员使用一只罚5元。

15.故意破坏公物者，罚20元，并实行双倍赔偿。不小心损坏者恢复原状。

16.业务员上班期间不得长时间打私人电话(一般为5分钟)，违者每次罚20元，若影响正常业务工作者，罚50元。

17.空白预售合同，由女专保管，实行借阅制，借阅需做登记，如私自拿看合同违者罚20元。

18.如在柜台或销售桌上发现空白合同，合同使用者(业务员)罚20元;如发现已签约的合同，则罚50元。

19.由业务员陪同客户去工地看房必需带安全帽，少一项罚20元。

20.办公用品实行一次性发放，并签字领取，丢失后将不再补发自行解决，如计算器等应照价赔偿。

21.使用公共办公用品，须经女专同意，方可使用，使用好后立即归还，不归还者，罚5元;若不归还并丢失，则实行双倍赔偿，罚10元。

22.中午不允许在售楼部用餐，违者罚10元。

23.业务员应服从管理部安排的各种合理任务，若不尊重管理人员，罚50元。

24.案场不得高声喧哗或与同事打闹，保持适度的背景音乐(不影响交谈)，违者罚10元。

25.人员下班前应保持案场整洁，将所有门窗、灯光、电器设备关闭，违者罚50元。

26.所有案场人员休息日手机关机者罚款50元/次。

27.所有案场销售人员离职必公司的时间期限执行，不得无故离职。若不遵守此规定，除公司规章制度外，且罚款300元。

(二)业务管理

1.每天17：00点之前业务员必须自觉向组长上交来人、来电登记表，业务日记、客户详细情况表必须在每天晚上小组业务会前完成(除特殊情况外)，由组长签字，并上交于女专存档，专案做不定期检查，如有一项不登记或遗漏，罚20元。若组长未及时在每天的业务员日记及b级卡上签字，每次罚20元。

2.业务员日记书写不规范，由组长指出罚5元，并立即改正。

3.每个来电必须做来电登记，若发现未做登记，罚20元。

4.业务日记、客户b级卡及业务员每天做的来人登记表内容必须一致，否则罚20元。

5.业务员在领取大订单时，必须有已购登记表，直接大订，要同时有来人登记表及已购登记表，若无登记，则该业绩不算，并罚20元。

6.接待客户严格按照轮排顺序，业务员坐销售桌，如屡次指出仍不改正，罚款20元，并在此次轮排中被跳过。

7.电话铃声响3声以上无人接听，柜台上的业务员罚5元/人。

8.使用公司规范用语，客户来访或来电，在场业务员必须喊“客户到，欢迎参观”，“本公司某某客户电”等，否则罚5元/次。

9.在现场接待中，每次应询问客户“以前与哪位业务员联系过没有?”否则罚50元/次。

10.对客户态度冷淡或态度恶劣，违者罚款50元/次。

11.对首次来访客户，每个业务员必须进行整体的销讲(环境、产品篇)，否则罚20元/次。

12.如业务员私自给客户折扣，违者罚整套业绩奖金，并酌情给予处分。

13.业务员未通过柜台(叫柜台)私给客户房源，违者当月考评分扣10分或罚半套业绩奖金，如造成严重后果的，另酌情给予相应的处分。

14.业务员未按时完成专案经理合理任务时，罚50元。

15.业务员不经女专同意，随意翻看女专的资料，进入财务室，罚20元。

16.柜台销控应由专案执掌，特殊原因应指定组长执掌，如业务员随意翻看，违者罚20元，并当月考评扣10分。

17.认真执行销售流程，做到手续完备，资料齐全，签约准确、无差错，违者罚10分。

18.客户交大订金或房款(包括首期款)时，必须由业务员带客户到财务室交款，否则罚20元。

19.业务员必须严于律己，不断提高业务能力，有问题多请教、多讨论，如遇特别事宜不得擅自作主，必须汇报上级主管，以便合理解决。违者罚50元。

20.每周案场考评不及格，凡影响考评的人员，罚50元/人。

21.业务员业绩有争议，自行协商，协商不成可找组长、专案、总监协调。绝对禁止发生争吵，违者根据情节罚考评分10—50分，并酌情给予处分。

22.恶意争抢客户，警告处分一次，严重者记过处分。

23.案场所有员工不服从主管，口头警告一次，严重者警告处分一次。

24.当月违反规章制度，罚款累计达5次者，自动转为口头警告一次。

25.不得私拿客户回扣，违者全额退还客户，罚款1000元并予以除名。

26.业务员在销售中不得违背公司文件规定，随意承诺客户，泄露甲方及公司商业机密，违者罚款500元/次，视情节严重，给予记过处分或予以除名。

(三)附则：管理人员的责任

1.如处罚评判有争议，只需行政女专或业务专案一方确定即可生效。

2.若组长违反以上规定，则双倍处罚。

3.若专案违反以上规定，则三倍处罚。

4.处以罚款者请主动交至女专处，违者当月考评罚30分。

5.所有罚款自动充作案场经费，由全体人员共同监督。

第五篇：2004-2005下万科中学团委工作总结

万科中学团委工作总结 2004—2005学年下学期

一年来，我校团建工作在上级团组织和学校行政领导班子的正确领导下，通过校团委和全校师生的共同努力，积极探索学校团建工作特点，走出了一条适合学校团建工作的新路，2004-2005下学期共青团工作总结如下。

一、总体目标与工作重点

1、加强团员青年的思想教育工作，是我校共青团工作的重中之重，也是当前面临的重要任务。因此，校团委将进一步用邓小平理论，“三个代表”的重要思想为依托来武装团员、使他们在思想上要有一个新的认识。同时开展爱国、守法、诚信、知礼的主题团日活动。还要加强对学生干部的培训，帮助他们切身领会“爱国、守法、诚信、知礼”的重要思想，把学习教育活动转化为“从我做起，从小事做起，从现在做起”的自觉行动。

2、做好业余团校、德育系列展、升旗仪式、值勤岗、礼仪岗的宣传教育工作，充实了“优秀团支部”、“文明班级”的评估方案，落实其评估内容，搞好了重大节庆日的庆祝活动，认真开展了学生的社会实践活动，促进了学生文明习惯的养成。为学校中心工作和学生的思想教育做出了应有的贡献。

二、学主要工作回顾

（一）加强政治理论学习，努力提高团员青年思想道德素质。

加强团前教育，严把团员入口关，发展团员走上规范化轨道。为了保证团组织的先进性，针对部分团员入团前后思想行为的极大反差现象，校团委严把新团员入口关，对于团校团前班学员，需经个人自荐、班级团支部、班主任、年级组层层推荐，经团委审核后进入团校学习共青团知识，修完规定的课程后主动向团委提出入团申请，向全校公示进行综合考核，合格者确定为预备团员，接受全体师生的监督，合格者填写入团志愿书光荣加入共青团。同时，在每个团支部开展“我优秀我入团，我入团我更优秀”的主题团员意识教育的活动。

（二）加强团的基层组织建设

我校团委组织建设以团建创新为突破，以制度建设为依托，以推优评优为手段，以培养造就学生骨干为目标。

1、加强学生干部队伍建设，根据形势的要求和实践的发展，将近期对团员进行培训，培养他们能够适应新情况，新趋势，逐步提高团员青年的理论水平和业务素质。一是提高学生干部的思想作风建设，深入学生基层工作第一线，真抓实干，切实为学校，为学生服务。

2、加强团员队伍建设，完善团员注册，团费收缴，团组织关系转接等团内组织生活制度；新生的组织转接，团费收缴，及团员基本情况统计工作。

3、为了规范团的基础工作，增强其凝聚力和战斗力，使全校团的工作落到实处，我校团委在初一年级成立团总之。使工作有序进行。

4、召开团代会和学代会，学生会、团委会，学生会干部换届选举。

5、抓好推优工作，为党组织输送优秀人才。注重“优秀团员“、“优秀团干”的评选，激发青年工作热情，突出我校青年特色。

（三）配合当前的时势，开展形式多样主题团日活动。

1、充分发挥了各支部的作用。利用我校双周主题团日时间开展团知识学习主题活动和“团徽闪亮”主题演讲比赛；通过这些活动，加深了同学们对共青团的认识和重温了入团誓词，带动和提高团员的学习积极性

2、结合我校实际情况开展了以“爱国、守法、诚信、知礼”主题团日活动，全校各班团支部高度重视本次主题团日活动，各支部纷纷以团课的形式对本支部的团员学生进行 “爱国、守法、诚信、知礼”现代公民教育，本次主题团日活动的支部参与率达100％，团员参与率达99％以上，达到了把学习教育活动转化为“从我做起，从小事做起，从现在做起”的自觉行动的效果。同时，学校广播和各支部以板报形式进行宣传，收到了良好的效果。

3、开展了从我做起，在校园教学区内禁止使用手机的主题团日活动.本次活动结合各支部的实际情况，开展形式多样并有创新的主题团课。通过学生身边的事例，使同学们正确认识到使用手机的利与弊。尊重老师和同学，遵守校纪校规，倡导全体同学不带手机回校，更不能在学校的教学区内使用手机，杜绝在考试中使用手机作弊。使同学们进一步领悟“爱国、守法、诚信、知礼”现代公民的标准。

5、为纪念抗战胜利60周年，我校各支部开展“纪念中国人民抗日战争胜利６０周年”主题团日活动。通过这次活动，使广大团员青年进一步了解抗日战争的历史，缅怀革命先烈的丰功伟绩，弘扬伟大的抗战精神，从而热爱祖国，牢记历史使命，发愤学习，为中华民族的伟大复兴而努力。

6、为深入贯彻《中共中央国务院关于进一步加强和未成年人思想道德建设的若干意见》精神，强化团员意识，让同学们感受到加入团组织，成为一名共青团员是个人的光荣，是组织对个人的肯定，同时让同学们充分理解参加团组织的深刻内涵。我校团委开展“我优秀我入团，我入团我更优秀”的主题团日活动，通过本次团日活动，让广大学生深入了解自己所承担的使命和所处的地位。同时，我校团委还利用学校广播站、板报宣传对全校学生团员进行教育，让同学们感受到加入中国共产主义青年团，成为一名共青团是个人的光荣，是团组织对个人的肯定。使团员们进一步形成“团徽、唱团歌、举团旗”的良好规范。增强团员们的时代感和对团组织的认同感和归属感，强化团员们的团员意识。同时让团员们充分理解“我优秀我入团，我入团我更优秀”的深刻含义。

7、为了积极引导我校学生热爱祖国，文明礼貌、勤奋上进、自立自强，健康成长，切实加强和改进中小学生的思想道德建设。我校团委举办热爱祖国、文明礼貌、勤奋上进、自立自强”主题团课活动。通过这次活动，使同学们更好，引导自己从身边的小事做起，做一个热爱祖国，文明礼貌、勤奋上进、自立自强，健康成长的中学生。

（四）加强中学生思想道德教育活动

我校团委将加强对学生会的指导，以学生团日活动、演讲比赛、扬帆杯文艺大赛、知识竞赛等活动。通过开展各项活动来丰富校园生活，推进校园文化建设，进一步熏陶广大团员青年，提高学生人文素质。

1、指导了各支部每两周一期的黑板报，团委主办了主题为“爱国、守法、诚信、知礼”的文化橱窗。还举办了内容以当前形势、新人新事、重大活动等。通过让青少年了解党、团组织史，了解英模事迹，从而逐步提高团员青年的思想意识。

2、坚持不懈的培养了学生的良好行为习惯。主要利用值周班成员表率作用和检查职能，倡导全校师生“做文明人”。同时对全校学生进行了个人仪表检查评比，对新生加强了校纪校规的学习，使他们尽快了解了学校的各项规章制度，同时加大值勤岗、礼仪岗成员的检查力度，进一步规范了全校学生的行为，使同学们的自律、自治、自强能力得以加强，逐步使全校学生养成了良好的行为习惯。

3、为纪念郑和下西洋六百年，加深青少年对中国航海事业和海事事业发展的了解，加强青少年爱国主义，在我校“认识海洋，了解海事，热爱祖国”的征文比赛，我校谢莹参加全市征文比赛二等奖，胡祖谷老师被评为优秀指导老师。

三、存在的问题

1、教工团支部的建设。由于以前对青年团员教师团工作的不重视，导致了教师团支部各项工作的滞后，今后将逐步完善起来，使之与其他工作同步。

2、团员学生接受学习的参与率不高。在一些活动中，我们见到的都是积极分子，而大部分团员同学参与的机会很少，今后将努力改进，为更多的团员学生提供实践的机会和展示的舞台。

共青团的工作充满了挑战性，我们必须不断的更新理念，在实践中摸索工作经验。相信有党的坚强领导、各级政府和教育主管部门对共青团的高度重视和我们一线的团队工作者的精诚团结，共青团业一定会有无比美好的未来。

万科学校委员会

2005年9