房地产业偷逃税问题解析

第一篇：房地产业偷逃税问题解析

房地产业偷逃税问题解析

随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位臵曰渐突出，房地产行业飞速发展。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。

自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和 17％，而与此密切相关的房地产税收收入虽然绝对量增长也较快，但税收收入额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大的情况很不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收收入在各地地方税收收入的比重全部呈现上升趋势，平均比重从1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可见其发展之迅速。但是，房地产行业的发展速度和税收增长明显不成比例。例如，北海市商品房交易额2001年为27375.59万元，2002年为 56842.56万元，2003年为60370.78万元，而2001、2002、2003年度房地产企业所得税收入仅分别为445万元、183万元、396万元。可见房地产行业偷逃税的严重程度。

一、房地产业偷逃税的主要手段

（一）通过各种方式将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。

二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面（工程队得到的是近水楼台先得月的优先购买权）抵建安工程款。

三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用。此种偷税手段也是房地产开发企业常用的一种，且较为普遍。

四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报，这种偷税现象在所检查的房地产开发企业中占了绝大多数。

（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款

按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行土地评估、迅速增大注册资本，提高资质。而评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成，减少企业所得税税基，达到既增资又偷税一举两得的目的。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3％的营业税及附加的代价，就可以轻松偷逃33％的企业所得税。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃税款

随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，很快得到房地产公司和住房消费者的青睐，成为房地产销售业务中的主要方式。房地产公司利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做收入处理，从而达到隐瞒营业收入、偷逃税款的目的。通过对房地产行业税收专项检查发现，有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃税款。

（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款

近年来，房地产开发已成为一些地区新的支柱产业，房地产开发企业也在向集团化发展，新的战略转移出现了新的偷逃税手段。也就是说，房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建安公司、销售公司、物业公司，使其成为控股公司或全资公司，将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等：物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假各同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。如我们在检查北海市某房地产有限公司时发现，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人代表是夫妻关系，两公司利用假合同虚增成本偷逃税款1 22万元。

（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款

其表现主要有以下几种现象：一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从我局2003年上半年对1 2户房地产开发企业的调查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及的金额达6000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。这两种现象都将导致企业利润不真实。影响企业所得税应纳税所得额，这种偷税手段在房地产开发企业所查的案例中较为普遍。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。每个房地产开发项目一般都要经过前期准备、工程施工、验收出售等阶段，开发建设周期少则几个月，多则数年。这个特点决定了房地产企业在会计核算上的连续性比较强。特别是有多个房地产项目同时进行的开发公司。各项目的成本划分不是很清晰。房地产公司正是利用了这一行业特点，制造了“明亏暗盈”的假象。房地产开发公司往往将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设臵一个“共同费用”账户，结转经营成本时不是按照权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用“共同费用”账户随意调整，达到其调减利润偷逃税款的目的。

（六）利用“预提费用”账户虚增成本偷逃税款

按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，实际上未付出的费用是赢利，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

二、房地产企业偷逃税收的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类：主要税种涉及建筑安装环节3％的营业税和销售不动产环节5％的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税（自用房、出租房）、个人所得税、企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）、契税（由业主缴纳，房产部门代收）。笔者对北海市地方税务局重大案件审理委员会2004年审理的6户房地产企业涉税案件情况进行比较分析，结果发现偷逃的地方各税总额占房地产开发企业应纳税总额的 78％。偷逃税比例较高的税种集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因：

（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，也为房地产开发企业偷逃税提供了可能

在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有1 2个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多。各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税制结构不合理。目前，在房地产市场上，开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重。这种税制结构实际上鼓励了投机，又助长了土地的隐形交易，致使逃税现象严重。其次。房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷税动机较强。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房地产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房地产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。

（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，其复杂的背景为房地产开发企业偷逃税提供了可能

目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，他们组建的有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板）与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系。因此，他们为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用其自身影响力和拥有的各种资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的偷逃税手段进行疯任的偷逃税活动。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”.如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并在税、费上做出允诺，同时要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的，使税法的权威性和严肃性受到破坏。

（三）房地产开发企业的行业特性与现行税收征管滞后，为房地产开发企业偷逃税提供了可能

从房地产开发企业业务流程可以看出，一个正规合法的从事房地产开发的企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划许可申请、施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已形成了房地产开发企业开发某一项目的基本要件，如项目名称、项目性质（住宅或综合楼）、占地面积、建筑面积，同时也发生了部分开发成本及费用。从房地产开发过程来看，各行政管理部门之间的管理相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳，下一环节就办不了，这些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，而现行税收政策在房地产开发企业发生了销售收入时，才对销售商品房确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定，可以说税务部门是房地产开发企业开发产品事后介入管理的。因此，税务部门不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。房地产开发企业因多个项目同时开发或先后滚动开发，根据现行财务制度规定应将归集的开发成本按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比分摊计入开发产品，在已完工的开发产品和已销售的开发产品——商品房中按收入成本配比原则，分摊计算出销售成本，计入经营成本。期间费用按当期实际发生列支进入当期损益。由于现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业的产品开发周期较长或先后滚动开发，企业利用行业的特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得现行税制下缴纳地方各税最多的一个行业——房地产行业，成了偷逃税的重灾区。其纳税比例较高的税种如企业得税、土地增值税、土地使用税，成了偷逃税比例较高的税种。

（四）税务机关对房地产业税收管理不到位，打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会

首先，税务机关未能开展与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流，自身也不具备收集到相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，不具备利用有效管理要互助在最佳时机对纳税人进行税务管理的条件，客上给了房地产业纳税人偷逃税的机会。其次。税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。再次，税务人员在查处涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。多数案件是以补代罚、以罚代刑。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯、屡教不改的重要原因。

三、防范和治理房地产业偷逃税的对策

（一）加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资科。并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。如北海市政府在前几年对享受停缓建税收优惠政策的房地产项目分别发给了优惠证，但许多重新开工的项目超过了原来规定的优惠范围，要么扩大享受优惠政策的面积，要么把没有享受优惠政策的项目当作享受优惠政策的项目报批。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。

（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度

为从根本上堵塞房地产企业税收流失的漏洞，建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”坚持依法纳税，坚持依照《税收征管法》有关规定，对查处出的偷税款及罚没款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。

（三）全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管

国家税务总局下发的国税发[2005]82号文，要求在房地产行业推行一体化征税的全新管理模式。一体化征税的目的，在于堵截房地产行业比较严重的税收流失。实行所谓一体化征税，主要是以契税征管为切入点，借此全面掌控税源信息，再通过征收机关间的配合，准确、快捷地传递这些信息，实现信息的互通共享，从而跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高税收的管理质量和效率。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个之多。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，利用契税纳税申报以及从房地产管理部门取得的信息，就可以加强房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。

（四）改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞

随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响远非昔日可比。在现行的税制下，简单地加强征管，加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业避税有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革现行房地产税制的关键是在遵循效率、公平和财政原则前提下，从根本上消除房地产行业信息不对称的问题。要从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度。只有如此，价格机制才能理顺，房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期才能实现。改革的方向是建立科学的物业税收体系，在统-内外税制的基础上，按照简化税制、扩大税基、降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，开征遗产税与赠与税等，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。

第二篇：房地产业成偷逃税重灾区 涉税违法手段花样百出

房地产业成偷逃税重灾区 涉税违法手

段花样百出

2014年04月17日 00:56 来源：经济参考报

2014年税收专项检查大幕初启。《经济参考报》记者日前从国家税务总局获悉，房地产及建筑安装业再次被列为指令性检查项目，这是房地产业自2002年以来连续12年被纳入检查范围。

体量大、利润高的房地产行业涉及8个税种，包括广受关注的土地增值税。记者整理发现，在往年的税收专项检查中，房地产行业成了查补税款的“大户”，有些年份几乎占到全部查补税款数额的一半，其涉税违法手段花样百出。

突出

行业成偷逃税重灾区

国家税务总局近日发布了《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》，明确2014年行业税收专项检查项目包括3项指令性检查项目和3项指导性检查项目。3项指令性检查项目是“房地产及建筑安装业”“办理出口退(免)税企业”和“股权转让交易的企业及个人”，3项指导性检查项目是“地方商业银行”“高污染、高能耗及产能过剩企业”和“高收入者个人所得税”。据了解，每年税收专项检查于四五月间全面启动，持续至11月底结束。

记者梳理历年税收专项检查方案发现，房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来，今年已是连续12年“榜上有名”。

国家税务总局制订的检查方案要求检查房地产业涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、契税、房产税和印花税，是对所有业务、所有税种的全面检查。

“从近几年全国开展税收专项检查的情况看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出。”一位来自税务稽查部门的人士指出。

来自国家税务总局稽查局的数据显示，房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%；户均查补收入30.82万元，是总体户均查补收入的4.37倍；问题率为50.98%，高于全国平均问题率12.34个百分点。

2007年全国房地产业及建筑安装业税收专项检查共查补税款91.3亿元，加收滞纳金3.4亿元，罚款6.8亿元，共查补收入101.7亿元。房地产业及建筑安装业查补收入占到专项检查查补总收入的45%，户均查补收入35.4万元，是总体户均查补收入的2.6倍。

2011年中国税务年鉴中关于税收专项检查的总结中特别提到，对房地产行业开展税收专项检查是为配合国家宏观调控政策而部署的重点检查项目。2010年税务机关检查房地产企业9.63万户，查补收入294.47亿元，占全年税收专项检查总收入的49.23%。

个别地区房地产行业的涉税违法问题尤为严重《福清市地税局稽查局2010税收专项检查工作总结》称，2 0 1 0年 专 项 检 查 查 补 各 项 收 入2227.95万元，其中，共实施查补房地产行业税款约2126万元。

北京明税律师事务所高级合伙人夏聪告诉《经济参考报》记者：“从2002年开始，每年房地产业和建筑安装行业都入围(税收专项检查)，说明行业面临的税收问题比较多。房地产业这几年发展比较快，每年房地产查补的收入几乎占到整个专项检查的一半。”

夏聪还表示“我们多年帮助房企应对专项检查，就我们所接触的情况看，房地产行业近年来查补的税收收入是呈逐年增长态势的，我觉得占全部查补税款的比例大体上也会有所增加。”

金杜律师事务所税务部负责人董刚说：“我作为税务律师，为一些房地产开发企业提供税务和法律服务，对房地产行业的业态和信息有一定了解。房地产行业业务复杂，涉及的税种比较多，拿地、立项、融资、拆迁、建设、销售，各个环节问题都比较集中，如果不放过任何细节、深究严查，很难说有多少房企能100%在税务上合规。”

手法

逃漏税花招迭出

中国政法大学财税金融法研究所教授施正文接受《经济参考报》记者采访时表示“每年税务总局进行税收专项检查，选择重点检查对象有几重考虑：一是重点选择税收征管可能存在漏洞或者税收风险较大的行业；二是这个行业比较重要，税源大，对完成税收收入任务影响较大；三是这个行业领域最近出台新的法规、政策，执行中可能对政策的理解不太清楚从而出现风险；四是根据历年检查中发现的问题，选择长期以来问题比较严重的行业；五是选择一些很久没有被选取的行业。”

他认为，房地产行业连续多年被列为税收检查的重点，是因为该行业符合上述五条标准中的多项“房地产是支柱产业，利润高，税负比较重，涉及多个税种，对税收收入贡献大，长期存在风险，容易出现逃漏税”。

施正文告诉记者，在往年专项检查后公布的欠税名单中，很多房企都曾出现过。尤其是大房企，每年纳税额很高，通过欠税或避税可以获得很高的收益。

一位地方税务系统工作人士指出，很多房地产企业纳税人一味追求利益的最大化，偷逃税现象较为严重。有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用，设置“账外账”，开具虚假发票、白条等都是企业的惯用手段。

此外，有不少企业通过税收筹划把利润转移到享受税收优惠的地方。“比如设置一个高新技术企业，把其他企业的利润转移到高新技术企业，享受15%的所得税率，而非一般企业的25%的税率。或者在维尔京群岛等避税地设置公司，通过转让定价把利润转移到避税地，来逃避中国征税。”施正文说，“还有一些房地产企业转让土地、房产的时候，为了规避营业税、土地增值税、契税等交易环节税种，经常通过公司股权的方式转让，这样就只涉及所得税的问题了。”

董刚则认为，房地产企业的税收漏洞，除了房企自身的问题，和地方政府的态度也密不可分。“对地方财政而言，土地出让是很大一部分收入来源，地方政府对房企的管理、态度影响着地方土地出让的收入。同时，房地产行业的很多税种是地方税种，由地方税务局管理，而地方税务局受地方政府的影响比较大。包括土地增值税在内的一些税种这些年征管力度没有达到预期，我认为和部分地方政府的态度有很大关系。”他说。

治理

税种设置有待调整

专家认为，税务总局针对可能存在税收风险的行业开展每年一度的税收专项检查，加大了征管力度，通过检查发现房地产等行业在纳税中存在的问题，有助于规范纳税，成效值得肯定。不过，要从根本上解决问题，还需要进一步健全、完善税制。

施正文认为，应对当前税种设置进行调整和改革。以土地增值税为例，现实中能不能征收到位、税种是不是需要改革，都需要讨论。政策层面、征管层面和现实层面的很多问题都交织在房地产领域。

施正文告诉记者：“我认为应该对房地产领域的税种进行归并。很多税种是重复的，比如土增税和企业所得税。税种的归并应该和房地产税立法结合起来。同时，‘营改增’应尽快推进，把建筑业、不动产行业纳入。另外房地产领域税收主要在交易环节，持有环节几乎没有。为了遏制投机行为，应减少交易环节税负，增加持有环节税负，有利于财富公平分配。”

此外，多位业内人士认为，税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。上述地方税务系统工作人士告诉记者，房地产行业不仅税多，涉及的各种收费也多，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，弱化了税收的调控能力。因此不合理的收费应该清理。另外，房地产行业税负偏高且存在重复课税问题。“如果合法纳税，房地产行业的税负明显高于其他行业，不利于行业的健康发展。”该人士称。

董刚则表示，解决问题，除了要从立法层面、税务监管方面加强外，也需要培养纳税人合规纳税的意识。企业方面应该避免有意钻空子、偷逃税的行为。记者 赵婧

第三篇：房地产业稽查过程中的营业税政策问题

营业税是地方税收征管工作中最重要的税种之一，虽然国家税务总局制订了新的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，同时根据反馈的问题下发了对应的文件予以规范，但随着经济发展过程中出现的各种新问题，尤其是作为经济增长风向标的房地产业，在缴税过程中出现的问题之多，常常使税务稽查人员难以将现行的税收政策执行到位，甚至无法定案。现将实际

稽查工作中出现的比较有争议的营业税政策问题进行了归类，有以下几点：

一、以地换房

“以地换房”是房地产开发中常见的取得土地的方式之一，我们稽查人员在实际工作中遇到以下几种情况：

（一）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，由乙方进行立项并建设，建成后按比例分配房屋。对于第一种行为，根据国家税务总局国税函发【1995】156号文件有明确的规定，对双方分别按“销售不动产”和“转让无形资产”征税，对这一点争议较小。

（二）甲方提供土地使用权，乙方提供资金，由甲方进行立项，乙方进行建设，（也就是通常所说的委托建房行为），建成后按比例分配房屋。对这种行为，其他省市有更加细化的规定，满足认定条件的，对其代建费用按“服务业---代理业”征税，不满足认定条件的，仍全额按“销售不动产”征税。但新疆对此没有明确规定，我们在实际操作中不可能引用其他省市的文件，争议较大，建议上级部门进行规范。

（三）甲方提供土地使用权，乙方（通常为房地产公司）提供资金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定单价取得房款，房屋由乙方自行出售。对这种行为，我们通常对双方分别按“转让无形资产”和“销售不动产”征税，但因为乙方对甲方支付房款后，又将房屋销售，通常对乙方“销售不动产”的金额有争议。

（四）甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。对这种行为，争议较大，期望上级部门尽快予以文件规范。

二、拆迁补偿

（一）房地产企业支付的拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。目前有小部分企业对支付的拆迁补偿款要求个人到税务机关代开发票，大部分企业都以白条作账。在营业税的征收上，通常的做法是：偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号），按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（但此文件是否适用内资企业，还有待商榷。）对超出面积，按《营业税暂行条例实施细则》规定的顺序确定计税营业额。

（二）对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容上与此类情况比较相似，该文件规定：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。

以上是我们在对房地产业进行税务稽查过程中遇到的营业税政策问题，需要上级部门予以明确或进一步加以规范。

第四篇：关于兰州市房地产业总体问题的分析

关于兰州市房地产业总体问题的分析

兰州市房地产业经过多年的发展，尤其是经过“九五”是时期的发展，到目前已取得了显著的成绩，为兰州市经济建设地发展和人民住房条件的改善做出了巨大的贡献。然而，我们也必须看到兰州市房地产业在发展过程中还存在着不容忽视的问题，指出这些问题并对其进行简要的分析，对于房地产今后的健康发展无疑是有益的。

在此，我们先对兰州市房地产企业普遍存在的问题和房地产开发建设中存在的主要问题作简要分析。

一.房地产企业存在的问题

兰州市房地产企业普遍存在的问题，主要表现为：

一是企业理念落后。这主要表现在许多房地产开发企业及其领导人观念陈旧、落后缺乏现代企业经营理念，缺乏现代企业所必须具备的品牌战略、人才战略以及战略与策略策划意识。

二是企业机制落后。根据调查了解，兰州市房地产企业普遍缺乏对现代企业管理制度的引入和实施，许多企业及其领导人仍然停留在传

统的、随意性甚至家长式的管理状态。

三是企业文化落后。由于企业理念和机制落后，因而许多企业忽视企业文化建设的重要性，甚至有的企业压根就谈不上有什么企业文化，因而缺乏企业内部公关及凝聚力，对外缺乏文化、公关及公益活动。表现在其产品（楼盘、小区）上，自然也就缺乏文化品位的整体策，缺乏文化竞争力。

四是营销手段滞后。很多房地产企业至今缺乏现代营销意识和手段，比起广州、深圳、上海、北京等城市，差距极为明显。可以说，有不少房地产企业及其老板存在着“五个心中无数”：对细分市场心中无数，对市场份额心中无数，对竞争对手心中无数，对消费群体心中无数，对消费趋势心中无数。

五是企业形象意识淡薄。这一问题在兰州房地产企业中极为普遍。只要在房地产交易会看一看，或看看其广告宣传，就会明显的感受到这一点。很多房地产开发企业至今没有自己的企业形象识别系统，或者形象应用系统混乱，缺乏系统性、整体性和统一性。或者形象无个性、不鲜明，缺乏识别性，缺乏形象宣传力和竞争力。

六是企业守法守信观念淡薄。正是由于这一原因，导致了目前存在着较为严重的违法开发，虚假宣传，承诺不兑现，侵害消费者权益等

问题。

上述问题之所以在兰州市房地产企业较为普遍的存在，其根本原因是由于企业领导缺乏“学习型组织”的认识，缺乏长远发展的战略眼光，因而忽视企业自身建设，忽视苦练内功，经营管理维持在低水平运作，未能真正建立起各项现代企业制度。因此，一个真正打算长足发展的房地产企业，要想从根本上解决企业面临的各种问题，把企业引向健康、正规的发展道路就必须首先客服目光短浅、急功近利的问题，站在战略的高度，力求建设一个学习型组织，加强自身建设，进而解决好上述几方面问题，只有这样才能把自己的企业建设成一个现代化的房地产企业，为兰州的房地产事业作出应有的贡献。

二.房地产开发建设中存在的问题

兰州市房地产开发建设中存在的问题，主要表现为一下方面：

1.对城市规划执行不严；

2.未取得有关许可证即进行房地产开发和擅自开工建设；

3.未取得房地产企业资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营业务；

4.集体土地违法开发销售商品房；

5.在行政划拨的土地上违规联建；

6.擅自变更规划设计方案，侵害消费者合法权益；

7.不按规划建设完善配套设施；

8.商品房面积计算公摊以及《商品房买卖合同》订立和履行中违法违规；

9.不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不按保证承诺承担保修责任；

10.未经验收或验收不合格擅自交付使用；

11.对项目应当实行监理而不委托监理；

12.明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格的夹住材料、构配件或设备；

13.工程质量低劣；

14.多数小区环境较差，物业管理不到位；

15.小区功能不建全，配套设施滞后；

16.房地产产品开发滞后，创新不乏缓慢，无商品房住宅专利产品出现；

17.房地产开发整体战略策划滞后，多数开发存在着一定的盲目性，缺乏超前的、系统的、整体的、战略的和具有现代营销理念与深厚文化底蕴的房地产策划方案，等等。

以上这些问题，在兰州市房地产开发建设中时有发生。

出现这些问题的原因时多方面的，除了企业自身的依法经营和守法守信问题外，对房地产行业的管理不力也是其重要原因。从目前的情况看，对方地产行业的管理法规还不够健全，管理水平还比较低下，管理人员素质还有待提高，行政管理质量和效率不高，行政执法力度不够，或执法阻力较大，或部分监管流于形式，因而执法不严，监管不力，在某种程度上等于放任了违法违规行为。所以，要解决房地产开发建设中存在的问题，必须着重加强行业管理和执法力度，提高全

行业的行政管理质量和行业自律能力。

应当看到，经过全面整顿之后，上述问题已有所好转，但要彻底解决上述问题，规范房地产开发建设，还将是长期的、艰巨的任务。

第五篇：房地产业税收管理面临的问题与思考

摘 要近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。

关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争房地产业税收征管面临的问题

1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入

这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。

1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本

主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。

1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收

主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。

1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款

主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。房地产业税收征管现状透视

2.1 从房地产业税收收入来看

虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。

2.2 从房地产业纳税人来看

企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产

企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。

2.3 从政府及相关部门行为来看

政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。

2.4 从地税部门自身来看

开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。强化房地产业税收征管的对策

3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化

密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。

3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化

具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。

3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化

一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。

3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化

充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。