物业项目四季工作关注重点

第一篇：物业项目四季工作关注重点

物业项目四季工作关注重点

【春季】

3月、4月、5月

1、社区文化：

（1）雷锋日（3.5）：开展雷锋主题宣传或学雷锋活动，如走上街头、义工活动等拉动品牌效应；

（2）妇女节（3.8）：开展节日问候，在园区门口给每位女客户送上一份手写的祝福和康乃馨或者组织为女客户免费体检活动；同时关注项目女员工的慰问，如放假、赠送礼物等形式；

（3）植树节（3.12）：组织“节能减排、低碳生活”宣传活动，如植树认养活动、废旧电池回收活动等；

（4）清明节（按节气划分）：组织祭奠先烈活动、加大绿色清明宣传活动，引导客户文明祭奠；

（5）劳动节（5.1）：组织动员客户参与劳动节活动，如爱护家园、“心连心”文体互动等；

（6）青年节（5.4）：组织优秀青年开展座谈会、登山游园或技能大比武活动等；

（7）母亲节（5月第二个星期日）：组织开展“妈妈我爱你”、美厨大赛等活动；

（8）端午节（农历五月初五）：组织开展“包粽子比赛、免费为孤寡老人送亲手包的粽子等活动。

2、工程维护：

（1）春季在5月份中下旬对供冷系统进行全面检测和维护，特别是写字楼大厦，以便在夏季酷暑时期能够保障设备正常运行；

（2）春季在5月份下旬重点对所有的潜水泵进行全面的维护和保养，以便应对雨季；

（3）5月末6月初对防寒物资进行盘点入库。

3、消防管理：

春季（5月）是火灾事故多发时节，春季易造成火灾事故的主要条件和原因有以下几点：

（一）可燃物多：天气变化无常，大风天气时有发生，极易因不慎使用明火而发生火灾；

（二）火源多：春季属于日短夜长、气温较低，用火用电量增多，易造成火灾；

（三）火势蔓延快：由于风大，可燃物比较干燥，起火后火借风势，风助火威，蔓延迅速，极易造成火烧连营，从而形成大面积火灾，物业公司必须针对上述情况加强春季的防火工作，定期的进行消防安全检查和演练。

4、清洁绿化：

（1）春季是万物复苏的季节，春季天气回暖后（5月中下旬），要及时的对绿化进行补植、浇灌并对园区进行美化工作；

（2）冬季雪融化后，园区的垃圾会明显凸显，严重影响园区品质，物业公司要在5月中下旬及时组织人员进行集中卫生清理工作；(图)

（3）5月末进行拆除门把手隔凉套，并清洗入库；

（4）4月份要及时对屋面存留积雪进行清理工作，特别是各类排水口，防止雪化后结冰造成堵塞，清理过程中主要加强安全措施；

（5）春季风比较大，物业公司要及时做好树木枯枝、屋顶杂物、广告牌、铁皮围挡等的清理和加固工作，防止造成经济损失；

（6）该季节属于冷暖交替，积雪融化后容易形成冰面，对一些重要路面要及时关注并设置警示标识。

【夏季】

６月、７月、８月

1、社区文化

（1）儿童节（6.1）：组织开展6.1以儿童为主题的娱乐活动，如绘画、摄影、文艺演出等活动；

（2）父亲节（6月份第三个星期日）：组织宣传父亲节，引导客户关注老人活动；

（3）建党节（7.1）：组织建党文艺演出活动，如唱红歌比赛，或与社区联合组织党建法律帮扶活动等；（4）七夕节（农历7.7）：组织七夕活动，如引进商家促销、播放和谐家庭电影等活动；

（5）建军节（8.1）：组织慰问社区退转军人、组织项目转退军人座谈会并发放礼品等活动；

（6）中秋节（农历8.15）：组织中秋游园、中秋晚会等活动，如系列汇演、互动小游戏、品月饼、猜灯谜等活动。

2、客服管理

（1）开展多种竞技评选活动，如微笑大使、服务大使等，增强员工荣誉感及忠诚度；

（2）6月份组织召开公司年中经营会议，分析上半年各项经营指标情况以及下半年重点；

（3）6月份组织客户满意度调研工作，对上半年工作的客户认可度进行摸底，及时做出策略调整；

（4）开展民主座谈会、趣味运动会、拓展训练、技能大比武以及演讲比赛等丰富多彩的团队建设活动；

（5）天气转暖，进入装修高峰期，注意加强装修期间的管控工作，新交付的项目注意成品保护工作。

3、清洁绿化

（1）做好排水设施的检查、疏通，如明沟、雨水井、天台排水口等，并做好防台、防汛知识宣传、安全提示和预警通报工作；

（2）做好公共区域的蚊蝇、蟑螂灭杀工作，垃圾房、水池等部位要设立灭杀设备或杀虫剂，人群集中的室外部位设立大型电子杀虫设备，从源头上防止疾病发生及传播；

（3）夏季各类垃圾量增加，而且容易发酵并产生异味，一定要做好消毒和清运工作，加强垃圾房和垃圾桶的清理和消杀工作；

（4）加强植物病虫害防治，做好绿化排涝工作，适时对草坪进行打孔通气，遇有台风、暴雨时做好大型植物、新建植物的加固工作。

（5）小区设有深水池的项目，要设置水深、警示标识，定期加固护栏等，同时，加强对水系、喷泉、人工湖的投药和补水工作，防治水质腐败、浑浊。

4、秩序维护

（1）冬装清洗入库，并注意防潮处理，并准备发放夏装；

（2）夏季是治安案件案发率较高的季节，小区的防盗尤为重要，对于阳台的门、窗等部位重点关注，注意多宣传，发现问题要及时报警、协助处理；

（3）保安、保洁等室外暴露的岗位要采购些防暑降温物品，如绿豆汤等，防止员工中暑。（4）合理做好员工的排班，切勿长时间在高温下作业，尤其是白天。另外，做好员工的教育引导工作，夏季容易烦躁。

5、工程维护

（1）检查供暖设备，对采暖期内存在的问题及时进行维修，确保来年供暖正常；

（2）夏季带有电梯机房的室内温度会很高，因此，一定要及时检查、定期通风、保证温度正常运行；

（3）雷雨季节，做好各类设施设备的巡检工作，同时，对各类设备的性能、防护措施要了如指掌，特别是防雷设施的完好；

（4）雨季，要重点关注库房、设备房、员工寝室的防潮工作，避免造成不必要的经济损失和身体不适。

（5）南方地区防台抗台工作是夏季工作重点之一，防台抗台工作重点是做好预案的制定、准备防台抗台物资、检修防台抗台设备、设施、加强防汛信息的及时通报等。

6、其他

（1）夏季注意食品安全问题，定期检查食品是否存在变质和腐烂情况，定期对餐具、容器消毒，确保饮食安全；

（2）夏季也是流感病毒多发季节，定期进行办公区的消杀工作。

【秋季】

９月、１０月、１１月

1、社区文化:

（1）教师节（9.10）：组织教师节宣传活动，如“还记得您的第一个班主任吗”、给教师送花等活动；

（2）国庆节(10.1)：组织国庆宣传活动，如国庆联欢晚会、广场舞蹈比赛等活动；

（3）重阳节(农历九月初九)：组织关注老年人宣传活动，如孤寡老人慰问、义诊活动、重阳秋游等活动；

2、客服管理

10月份对门把手进行隔凉处理，可以缠绑红绒布，体现物业服务的周到；

3、秩序维护

9月份进入秋防，组织宣传消防知识、邀请客户参与消防演练活动或参观消防技能大比武等活动。

4、清洁绿化

（1）入冬前对乔木普遍浇一次水，以保护树木越冬和防止春旱；

（2）10月份清雪工具及物资的准备工作，如融雪剂、炉灰等，并对去年清雪工具进行修缮；

（3）凡易受冻害的树木，冬季应采取根基培土，主干包扎等防寒措施；

(4)绿化重点清理杂草、落叶及干枝的处理工作。

5、工程维护

（1）冬维物资的盘点与采购，重点做好设备设施的冬维工作，特别注意地下车库（消防及供水和通气孔）、楼内供水管道及计量装置；

（2）重点关注1楼空置门市房下水主杠的保温工作，防止冻堵，给楼上客户造成损失；

（3）对于园区浅埋的管井要进行全面冬维工作，如使用珍珠岩等，防止内部结冰，影响排水；

（4）加强关注空置房内采暖、供水管线的排查工作，及时排除存水，避免造成经济损失；

6、其他

10月份准备进行食堂冬储菜的准备工作，以节约食堂成本；

【冬季】

１２月、１月、２月

1、社区文化

（1）元旦(1月1日)：组织元旦主题联谊晚会或其他类似活动；

（2）腊八节（腊月初八）：熬煮腊八粥，免费赠送给客户，体现节日特色；（图）

（3）春节（农历正月初一）：为客户送一份新年礼物、关爱“孤独老人”、针对小区老人墨宝书法，开展免费送对联活动等体现人文和谐；

（4）元宵节（正月十五）：猜灯谜喜迎元宵节或品元宵、做元宵等活动；

2、经营预算

（1）每年12月份进行项目整体经营预算，制定经营目标并与公司签订目标责任书；

（2）对全年物资进行全面盘点工作，对报废物资进行处理；

（3）加大服务费收缴力度，确保全年经营指标的完成；

（4）公司组织年终总结表彰大会，总结过去，展望未来，对优秀员工进行表彰；

（5）实现计划管理，制定社区文化活动计划、员工活动计划、重点工作计划等；

（6）组织合格供应商评审工作及合同续签工作；

（7）公司组织管理评审会议，审视质量方针和质量目标等方面的适宜性；

3、客服管理

（1）利用冬季空闲时间不定期开展丰富多彩的培训工作；

（2）假前进行安全大排查工作，重点关注用电、用火方面并提醒客户注意四防案件的发生；

（3）重点关注客户满意度调查结果，对客户的诉求及时进行响应及采取措施；

4、秩序维护

（1）考虑冬季的寒冷，可为室外立岗的秩序维护员提供姜汤，以驱寒冷，也能体现亲情化管理；

（2）做好春节燃放烟花爆竹的准备工作，如指定场地、安全提醒等工作。

5、工程维护

加大园区的巡查频次，重点关注各类管井、管线以及排水井、沟渠等重点部位，防止出现冻堵情况；

6、清洁绿化

（1）时刻做好冬季清雪工作，以雪为令，根据实际情况可对积雪进行美化处理；

（2）枝叶积雪时应及时清除，有倒伏危险的树木立支撑架保护。

7、其他

（1）每年元宵和春节，公司给每位员工发放福利的同时给每位员工及其家人发短信，送上祝福；

（2）春节，总经理给每一位中层骨干发感谢短信；

（3）三十，新春走基层慰问坚守工作岗位的人员。

第二篇：夏季物业工作的重点

俗话说，因地制宜，因时而为。物业工作也要根据季节的变换而随时调整工作安排和部署，做出最适合的工作方案。

伴随着夏季的到来，随之而来的还有久高不下的温度，和突如其来的大风暴雨。夏季是一年当中气温最高的时期，并且在这期间内陆地区干燥酷热，沿海地区潮湿闷热，大部分降雨也同样集中在这段时间里，各种灾害性天气更是聚集于此时。

首先，防汛工作自然成为重中之重。去年北京特大暴雨仍让我们记忆犹新。物业服务企业防汛应急预案的意义就在于“万一”大于“一万”，必须将每年汛期都当成“万一”出现数年、数十年甚至更长时间一遇的大暴雨来看待才能有备无患，或者至少将损失减小到最低程度。这就要求我们要在细节上下足功夫，做好排水设施的检查、疏通，如明沟、雨水井、天台排水口等，并做好防台、防汛知识宣传、安全提示和预警通报工作。

其次，夏日炎炎，对于想消暑的人们，瓜果消耗量也逐步上升，由此产生的果皮垃圾自然也“勇攀高峰”。而夏季气温较高，正是适宜瓜果类垃圾发酵，及蚊蝇繁殖的环境。因此，一定要及时做好垃圾清运及垃圾容器清理及消毒的工作。还要做好公共区域的蚊蝇、蟑螂灭杀工作，垃圾房、厨余处理房、水池等部位要设立灭杀设备或杀虫剂，人群集中的室外部位设立大型电子杀虫设备。从源头上防止疾病发生及传播。

接下来，还要注意防雷和防暑。众所周知，夏季是多雷季节，一定要按照有关政策要求及时做好避雷检测工作，提示业主和员工注意防雷安全，做好监控系统、火灾报警系统、计算机等防雷接地的检查和维护;保安、保洁等室外暴露的岗位要采购些防暑降温物品，防止员工中暑，合理做好员工的排班，切勿长时间加班。另外，做好员工的情绪教育、疏导工作，夏季心情容易烦躁而意气用事。最后，要做好对设备设施的维护。小区设有水系、深水池的，要做好水深标识、有电标识、护栏等的检查和更新，必要时发布温馨提示，提示广大业主注意安全;加强对水系、喷泉、人工湖的投药和补水工作，防治水质腐败、浑浊。夏季带有电梯机房的室内温度会很高，一般会装有空调，但是远远不能达到额定的运行温度，因此，一定要及时检查、定期通风、保证空调的正常运行，不发生意外情况。

根据季节的不同特点，及时采取有针对性的管理和服务措施，能够有效降低管理风险和服务成本，从而保证业主的正常生活和良好的物业服务品质，是我们每个物业人应有的意识。

第三篇：2013年80后可以重点关注的创业好项目

为您量身订制的80后创业项目

毫无疑问，80后是怀揣创业梦想的一代人，他们对创业的理解、对创业的思考都非常独到，这种独到也正是挖掘80后创业项目不可或缺的原动力。什么样的项目才是量身订制的80后创业项目呢？我们来简要概括下80后年轻人的生活方式：身处现实和网络两个世界，80后既注重现实中对产品的体验又注重虚拟世界中对模式的体验，从这两点出发，我们就不难找到好的项目。

大红手智能促销机是近期代理创业领域的一个强劲的增长点，它就是因为敏锐地捕捉到了市场需求而初战告捷。一个做代理的朋友为我简要总结了智能促销机的成功模式：从消费者的角度出发，现场抽奖和积分兑奖、折现购物等方式非常能激发顾客的消费热情，大大挖掘了潜在的消费群体和消费额度，能够让顾客主动到店、反复消费，通过大红手免单王与移动互联网的深度结合，更是可以随时随地答题拿奖、搜索商家；而从商家的角度出发，好处就更是显而易见，智能促销机带来了实实在在的实惠和乐趣，广大消费者自然就愿意到店消费，消费的主动性一旦被调动起来，商家就再也不用为招徕客源而发愁，而且积分系统的加入让消费者反复回头，商家普遍反映销售业绩稳步攀升。

加入智能促销机项目的代理商，基本都是看中了该模式有望解决O2O模式中的闭环难题，这是目前很多80后创业项目想要解决但始终没有解决好的问题。智能促销机很好地把握住了市场脉搏，有望成为体验经济时代全新的促销利器。

第四篇：物业管理师考试重点

第一章 物业管理方案的制定

第一节 物业管理早期介入

一 物业管理早期介入的准备工作有哪些？ 1了解物业管理对物业的基本要求 2 组织技术力量 3 收集相关资料 4 确定工作方法 5 准备设备器材和资金 物业管理早期介入的实施：

二规划设计阶段的实施考虑物业管理规划布局和配套设施的完善 2 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要 3 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 三施工安装阶段的实施监督工程质量掌握物业的全部情况 3 督促物业管理所需设施的落实

四接管准备阶段的实施组织验收小组 2 明确验收标准 3 确定验收方案 4 准备验收资料 5 参与竣工验收 五 物业管理早期介入的意义完善物业规划设计方案提高物业建设工程质量为日后的物业管理工作打好基础 4 有利于物业销售

五 可行性研究报告的结第二节物业管理方构

案的制定总论

一 制定物业管理方案的2 物业项目分析

程序服务需求分析与预测

1、成立工作小组 4 物业管理企业自身条

2、培训工作人员

件与服务能力分析

3、准备资料设备和经费 5 人力资源分析

4、调查分析标的物业项6 物业管理方案要点及目情况

方案实施进度分析

5、调查业主和使用人的7 物业管理服务费用测服务需求

算

6、了解同类物业管理状8 项目的经济、社会和环况

境效益评价

7、研究分析调查资料 9 结论及建议

8、初步确定物业管理方10 附件 案要点

9、进行可行性分析

10、草拟方案文本

11、讨论修改

12、领导审阅

13、文本定稿

14、实施和完善二 物业管理方案文本的 编写项目管理的整体设

想与策划物业管理服务模式3 管理服务人力资源的管理管理制度建设物业管理服务的具

体内容和质量标准6 物业管理财务收支 测算

三 制定物业管理方案的 原则规范调研2 实事求是3 扎实细致4 科学适用

四 可行性研究的步骤1 接受委托2 调查研究方案选择与优化4 财务评价编写可行性研究报告

第三节 物业再开发利用方案的制定

一 制定物业再开发利用方案的工作流程

1、成立工作小组

2、培训工作人员

3、准备资料、设备和经费

4、分析项目情况

5、调查业主需要

6、设计方案要点

7、进行可行性评价

8、草拟方案文件和图件

9、上报领导审阅

10、修改方案文件和图件

11、提交业主大会讨论通过

12、行政报批

13、批准实施 二 绿地再开发

1、绿地景观现状分析

2、绿地景观再开发的意义和目标

3、绿地景观再开发内容的规划设计

4绿化植物种类的选定

5、环境小品的设计

6、绿地景观再开发可行性分析

7、绿地景观再开发的环境影响评估

8、绿地景观再开发的投资估算

9、绿地景观再开发的效益分析

10、规划设计图件 三 停车场的扩建增建

1、停车场的现状分析

2、扩建停车场的原则和目标

3、扩建停车场的位置和规模规划

4、停车场的布局的规划设计

5、停车场配套设施的规划设计

6、扩建停车场的可行性

分析

7、扩建停车场的环境影响评价

8、扩建停车场的投资估算

9、扩建停车场的效益分析

10、规划设计图件

三、综合经营服务场所的再开发

1、现有综合经营服务场所的分析

2、综合经营服务场所再开发的原则和目标

3、综合经营服务场所再开发的可行性研究

4、综合经营服务场所再开发内容和方式的规划

5、综合经营服务场所再开发具体方案的设计

6、综合经营服务场所再开发的投资估算

7、综合经营服务场所再开发的环境影响评价

8、综合经营服务场所再开发效益分析

9、规划设计图件。

第二章 物业管理制度的制定

第一节制定物业管理制度的准备

一 物业管理公司制定物业管理制度准备工作的主要内容

1、成立工作小组

2、明确工作任务和目标

3、准备相关资料

4、了解物业现状

5、了解业主和使用人情第三章 物业管理况

6、分析本企业情况 企业资金管理

7、学习有关文献

8、拟定制度体系

9、拟定制定制度的方法第一节 物业管理费用预

和程序

算

10、上报领导审阅

一 拟定物业管理费用

二、业主大会制定物业管开支计划 理制度的准备

1、确定物业服务成本

1、确定制度起草人员 的组成

2、了解物业情况

2、核算营业成本

3、了解业主和使用人情

3、核算管理费用 况

4、核算财务费用

4、了解物业管理企业情

5、核算所得税

况

二、财务预算的控制

5、学习有关文件

1、编制财务预算

2、控制财务预算的具体第二节 物业管理制度的工作内容

制定

3、控制财务预算的步骤

三、控制财务预算的具体一物业管理公司制定工作内容

物业管理制度的程序

1、把财务计划的各项预

算指标分配落实到企业

1、确定制度的内容要点 各部门

2、征求意见

2、通过会计核算反映和

3、汇总、调整制度要点 监督企业各部门有关指

4、草拟制度文本 标的落实情况。

5、讨论修改

3、定期进行对比分析，6、领导审阅 找出偏差

7、文本定稿

4、对责任部门和责任人

8、批准实施

进行考评

5、根据考核结果和奖惩

二、业主大会制定物业管办法进行奖惩

理制度的程序

6、如果出现不可预见情

1、草拟制度文本 况，及时进行调整。

2、提交业主大会讨论

四、控制财务预算的步骤

3、修改文本

1、建立财务预算控制系

4、提交业主大会通过 统

5、生效执行

2、检查监督

6、行政备案

3、分析原因

4、纠正偏差

5、奖惩兑现

第二节 物业管理收费纠

纷的处理

一、对欠缴和拒交

物业鼓舞费问题的处理

1、区别不同情况处理

2、对有能力交二不交的，首先进行沟通和协调；如果仍不缴纳，可责令限期缴纳，逾期不缴纳的，可按日收取1‰-3‰的滞纳金，连续三个月不交的可按合同催缴或向法院申请支付令。如果欠费情况十分严重，物业管理企业可以单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和其他损失。

第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理

第一节

房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 一 房屋养护计划的制定

1、掌握房屋建筑的完好情况

2、对不同类型的房屋制定不同的养护标准

3、落实费用

4、落实管理人员

5、确定养护工作的时间安排和工作方式 二 房屋维修计划的制定

1、确定维修范围

2、计算工程量和费用

3、确定工作时间安排

三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定

1、确定维修养护责任人及其职责

2、制定维修养护管理制度

3、建立各类设备设施档案

4、定期组织设备设施养护

5、确定维修工程启动程序

四 房屋及附属设备设施维修养护计划的实施

1、做好房屋及附属设备设施的安全检查

2、审核维修养护方案和工程预算

3、筹措资金，保证物资供应

4、做好维修养护施工准备和管理工作

5、建立工作制度，落实岗位责任制、技术责任制

6、加强成本核算

7、监督工程质量

8、确定验收标准

第五章 房屋及附五 房屋及附属设备设施维修养护计划实施的控属设备设施维修制

1、计划指标分解及措施预算

落实情况

第一节房屋维修预算的2、计划指标完成情况 编制

3、原计划正确程度 一 较大房屋修缮工程预

4、执行计划过程中出现算的准备工作的问题和解决方法

1、调集专业预算人员组

5、对计划执行过程中经成工程预算编制小组 验教训的总结

2、调查了解各种市场信第二节 房屋维修养护技息

术管理

3、收集施工图纸、准备一 房屋维修养护技术管各种施工及验收标准、施理的步骤

工图集，做好资料准备

1、配备专业人员督促指

4、收集、准备相关的工导房屋的合理使用，防止程预算定额

房屋结构、设备的过早损

5、收集施工组织 耗和损坏

6、对施工现场进行勘察

2、定期对房屋进行查勘并确定施工方式 鉴定，制定维修养护技术

二、编制房屋维修预算的方案

步骤

3、建立房屋维修技术档

1、熟悉施工图纸 案，掌握房屋完损情况

2、了解施工现场的作业

4、制定技术管理制度，环境

确定责任人

3、计算工程量

5、监督房屋维修养护施

4、套用定额

工过程的技术规范执行

5、编制维修工程预算表 情况

6、编制主要材料用量表

6、监督施工过程中安全

7、计算各项费用 生产制度的执行情况 8编写预算编制说明

二、房屋维修工程的验收 三房屋修缮工程造价计应及时组织有关单位或算公式汇总

人员进行工程验收，特别

1、直接工程费=直接费+是要搞好施工质量的检其他直接费+现场经费 查验收，坚持分项工程的2、直接费=∑直接费×工检查，做好隐蔽工程的验程量

收及工程质量的评定。工

3、其他直接费=∑直接费程检验合格，应评定质量×相应费率

等级，物业管理企业应签

4、现场经费=∑(直接费+证。凡不符合质量标准间接费)×相关费率 的，应返工，返工合格后，5、间接费=直接工程费×给予签证。相关费率

6、利润=（直接工程费+

间接费）×相关费率

7、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率

8、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金 第二节 房屋附属设备设施维修预算的编制

一、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的准备

1、了解设备的数量、种类，根据设备的分布状况和数量，为预算提供数量依据

2、合理安排设备设施维修人员，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握设备运行记录，为下一阶段的预算编著提供经验依据

二、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的步骤

1、调查了解现场设备情况

2、计算人工费用

3、记取分项费用和税金

4、编制预算表

三、编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的步骤

1、熟悉施工图纸

2、了解施工现场的作业环境

3、计算工程量

4、编制主要材料用表

5、依据定额子项计算直接费

6、确定其他费用与工程总造价

7、编制工程预算表说明

8、装订成册

四、房屋附属设备设施费用的计算公式

1、直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费

2、直接费=∑预算价值×工程量

3、定额工资=∑人工费×工程量

4、其他直接费=∑定额工资×相应费率

5、现场经费= ∑定额工资×相应费率

6、间接费=定额工资×相应费率

7、利润=定额工资×相应费率

8、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率

9、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金

第六章综合经营服务 第一节 综合经营服务项目的策划

一、综合经营服务项目的市场调查与预测

1、做好准备工作

2、进行市场调查

3、进行市场预测

二 策划书的主要内容包括：

1、目标市场现状分析与预测

2、综合经营服务项目组合设计

3、发展目标

4、市场营销策略

5、开展该组综合经营服务项目所需要的条件

第二节 综合经营第七章物业管服务项目的运作

理市场开发

一、综合经营服务项目的组织和管理

第一节 物业管理

1、选择经营方式

2、对服务收费进行监督 市场营销

3、监控服务质量和环境

一、物业管理企业市场营

4、服务效果考评

销策略的制定流程 二 综合经营服务项目设

1、建立营销机构 计一（都市白领）

2、调查分析市场

1、各类家政服务

3、明确市场定位

2、VIP商务助理

4、确定经营战略

3、爱车服务一条龙

5、设计营销战略

4、电脑电器上门维护维

6、制定和实施营销方案：修及操作指引服务

二、物业管理项目市场营

5、提供装修设计套餐服销运作流程 务

1、选定物业项目

6、为每一个有需要的家

2、制定营销计划 庭制定个性化服务计划

3、实施营销计划

7、小区内设有24小时便

4、参加投标竞争 利店

8、为不同年龄阶段的人 群设计丰富多彩的社区

文化活动

三设计二（金融社区）第二节

1、业主可以以最快的速度获得住房按揭贷款和物业管理招标与各项消费贷款

2、在小区智能化平台上投标

实现存款、取款、转账、一 物业管理招标工作

电子商务、金融政策查程序

询、投资理财等服务，并

1、选择招标方式 为业主建立信用档案，享

2、编制招标文件

受更全面具体的金融服

3、进行招标行政备案 务

4、发出招标信息

3、在居住期间，住户可

5、提供招标文件 以通过小区的银行理财

6、组织现场考察 中心获得各种贷款

7、召开标前会议

8、收存标书

9、开标

10评标和定标11发出中标通知

12进行定标行政备案13签订委托服务合同

二、投标工作程序

1、成立工作小组

2、获取招标文件

3、解读招标文件

4、考察物业现场

5、参加标前会议

6、进行投标可行性分析

7、编制投标文件

8、封送标书

9、现场答辩

10、签定委托服务合同

三、封送标书的格式 准备一份正本和若干份副本，各自分别包装，密封后打下正本或副本印记，封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等，投标企业法人代表签字并加盖投标企业公章

四、投标书的内容

1、投标函

2、投标报价一览表

3、投标物业管理企业简介

4、物业管理项目部设置

5、物业管理方案要点

6、投标书附件

第七章绩效考核和论文撰写

第一节 员工绩效考核方案的制定和实施

一、绩效考核方案的制定流程

1、确立考核目标

2、明确考核目的

3、设定考核时间

4、确定考核对象

5、确定考核内容

6、确定考核标准

7、选择考核方法

8、确定考核人

9、确定考核实施方案、10、上报领导审批

第五篇：高端物业考察重点

高端物业考察重点

本次针对参观的龙湖与绿城的项目一方面根据两家公司的特点制定了针对性学习的地方同时根据我项目的发展阶段制定了具体的学习考察方案。龙湖重点：质量体系的建设与后期管理

绿城重点：物业管理公司的架构、运作体系、人员培训、业务模式、费用管理方面的学习。

一、基础物业管理

1、基础物业方面

1.1别墅社区的基本服务内容及特色服务之处 1.2物业费的定价及包含的项目

1.3针对别墅社区的特点物业费的收取方式，如是按照月收、季度还是整年预收？对于长期空置的业主物业费如何收取？

1.4社区绿地或利用社区公共空间进行经营的把握及收入分配 1.5项目都需要缴纳哪些保险

1.6对于业主装修问题怎样管理,精装花园如何保护？外立面的保护？

2、人力资源

2.1、别墅社区物业的基本人员架构

2.2、项目人员费用在当地的平均水平（需参照五星级酒店水平）

2.3、项目针对不同的岗位是否有比较灵活的用工方式,如何规避现实的法律风险 2.4、项目人力成本占物业费的比重

3、财务方面

3.1财务管理系统对运营方面的支持 3.2财务管理软件平台的建设有无好的方案

4、企业文化建设

4.1企业文化是如何建设与表现的

4.2、后台区域（员工宿舍、员工餐厅、办公区域）的管理形式

二、项目运营管理

1、安全方面

1.1主出入口进行的安全筛查一般进行哪些项目,是否会安排金属探测、防爆探测装置？ 1.2大型园区对讲机在人员配备上如何配比？对讲机的频道如何设置比较科学 1.3大型园区对讲机基站的设立

1.4大型豪华别墅项目在安全技术方面的层级关系以及是如何让业主感觉到安心的？ 1.5在安全技术方面有哪些是物业公司为保障项目运作而可以新增加.的技术手段? 1.6园区安全人员单人巡逻所用的交通工具，晚间巡逻可采用的单人巡逻配套器具的选择 1.7巡逻犬品种的选择及训练

2、交通系统

2.1大型社区公共便民交通采取何种方式？费用如何取舍

2.2业主私人车位停满后如何解决后续停车问题，有无比较好的管控方案 2.3对于公共停车场物业如何管理，如何平衡业主车辆与车位的关系。2.4大型（特种）车辆进出的管理（主要考虑对路面的破坏）2.5对于较脏的车辆进出园区有无冲洗方案

2.6后期对路面出现破坏的修复及管理方案，对园区柏油路面的日常维护

3、绿化&水系管理

3.1对于业主家的绿化如何服务于管理？一户家出现病虫害时应该如何预防连续感染 3.2绿化管理一般采取何种方式（外包、技术外包、自己管理），相互之间有何优劣？ 3.3采取不同的绿化管理方式对于苗木补种、技术顾问的区别

3.4公共水系如何进行专业化管理？对于水系内的植物的种植、水内生物的养殖对水系所产生积极影响的方案 3.5公共水系与绿化用水之间有无好的平衡关系

3.6绿化消杀与水系消杀如何协调，如何最大限度保证园区的公共卫生（四害）

4、工程管理

4.1非精装别墅的工程管理的主要内容 4.2如何提高工程服务质量

5、专业工具

5.1室外保洁的专业化工具的选择及品牌配置，如扫地车、洗地机等 5.2工程工具的选择及配置品牌配置，如升降机等 5.3水系清理的专业工具的配置 5.4绿化方面的专业工具的配置

6、保洁&垃圾处理

6.1园区配置几级垃圾处理系统？综合垃圾清运点如何设置？ 6.2干湿垃圾、可重复利用垃圾的管理及回收 6.3会所厨房湿垃圾的处理

6.4室外保洁作业的特点，对于在极端恶劣天气（严寒、酷暑）室外工作人员的应对措施如衣服的选择、防冻、防暑的技巧等

7、会所&配置

7.1未来项目内配建酒店&会所与业主之间的关系处理以及处于社区内部经营上的思路及把握 7.2高端社区会所经营项目、经营思路的把握？

7.3会所&酒店人力资源的综合运用，如何把握人力成本及经营之间的关系？

7.4会所&酒店需要配建什么项目？既能保持良好的运营又能增加项目品质的是什么？比如是否要有马场、温泉、俱乐部、露天剧场、生态农场.7.5会所或者酒店会员的管理及开拓？会员的层级及形式？如何才能调动社区的消费潜力。