营改增对房地产行业的影响及应对策略[推荐]

第一篇：营改增对房地产行业的影响及应对策略[推荐]

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略

2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响

营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。

营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

二、房地产企业营改增的应对策略

5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费―应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目，设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（三）做好发票管理工作

增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。

（四）实现经营策略多元化

在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。

综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便平稳顺利度过营改增时期。

第二篇：营改增对房地产行业的影响及应对策略_尉潇

2016 年第 6 期中旬刊（总第 627 期）

时 代 金 融 T im es F inance N O.6，2016（C um ulativety N O.627）

营改增对房地产行业的影响及应对策略

【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从 2016 年 5 月 1 日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。

【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略

尉 潇 罗国亮

（华北电力大学经济与管理学院，北京 102206）

2016 年 3 月 23 日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从 5 月 1 日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。

规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按 5% 的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按 5% 的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按 5% 的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。

从税率上看，营改增前的营业税税率为 5%，附加税为 0.5%，综合税率为 5.5%。营改增后增值税税率为 5%，同样有 0.5% 的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价 100 万元的房子，在征收营业税时，应交税负 = 100*5.5% = 5.5 万元，改交增值税后，应交税负 = 100/（1+ 5.5%）*5.5% = 5.21 万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。

一、营改增对房地产行业的影响

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。

（一）营改增对房地产企业税负的影响 营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按 11% 的税率缴纳增值税。

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为 100 万元（含税额），土地成本占 40%，建安成本占 30%，毛利润占 30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的 10%。营改增实施前企业按 5% 缴纳营业税，应交税负 = 营业税 + 附加费 = 100*5% *(1+ 10%)= 5.5 万元。

二、房地产企业营改增的应对策略

营改增实施后企业按 11% 缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额 =（100-40）/（1+ 11%）= 54.05 万元，销项税额 = 销售额 * 税率 = 54.05*11% = 5.95 万元，进项税额 = 30/(1+ 11%)*11% = 2.97 万元，增值税 = 销项税额-进项税额 = 5.95-2.97= 2.98 万元，应交税负 = 增值税 + 附加费 = 2.98*（1+ 10%）= 3.28 万元。

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

（二）营改增对房产市场的影响 月 1 日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：

（一）做好财务培训工作

由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为 11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了 1000 万的商业房产，可抵扣的税额 = 1000/（1+ 11%）*11% = 99.1 万元，其中第一年可抵扣 60% 为 59.46 万元，第二年可抵扣 40% 为 39.64 万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。

对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费—应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6 个借方栏目，设置“销项税额”“、进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4 个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。

（二）做好税务筹划工作

（三）营改增对二手房的影响

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确

在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（下转第 203 页）

T im es

Finance

201 2016 年第 6 期中旬刊

时 代 金 融

N O.6，2016（C um ulativety N O.627）

没有盈利，相反还消费了 128 元，第七层每人盈利 160 元，第六层每

人（盈总利第560627元，期第）五层每人盈利 4560 元，第四层每人盈利 44560

T im es F inance 售业绩的奖励。

向不能偏，而且获利的能力应该依赖于整体商品的零售利润以及销

元，第三层每人盈利 444560 元，第二层每人盈利 3644560 元，第一

四、结束语

层每人盈利 27644560 元，则最终的管家自己获利 267644560 元，可

自己也找不到人来推广了。如果按照这种方式下去，最后会发现这

本文通过作对比的方式揭示出“云在指尖”的运营模式，以及它

见，这种盈利模式消费所获得的利润永远服务的上一家，而且市场 运营模式的优缺点，对此，提出了一些建议并指出了它未来的发展

无论多大，毕竟是有限的，处于末级的消费者其实是为前几级买单，个市场会完全饱和。由于不是消费者自身需求去购买商品，而是利

益驱动造成的，所以会有很多不理性的消费者购买一些本来就不需

方向。在这个互联网日益发展的时代，如何好好利用它来扩大销售，增长利润是每一个企业面对的挑战，也是当下人们思考的难题和学 者的研究方向。

要的商品，这其实违背了消费与需求之间的经济学原理。

参考文献

“

”

三“、云在指尖”的未来发展

[1]邵贞.法律视角下的 传销 概念之界定[J].通化师范学院学

从以上分析看出，云在指尖的利润模式存在问题，建议其改变 报，2011，07.销售模式，将更多的精力用于提升产品质量，树立良好的企业形象，业绩。如果想要提升产品销量，应该是顾客自身需求来增加的，而不

[2]南方日报记者赵新星，实习生彭颖.微商营销“类传销”？[N].只有这样才能够赢得顾客的信赖，毕竟用户的口碑最能说明销售的 南方日报，2015，B01.[3]张俊.微商 模式的市场规范探究[J].商场现代化，2015，17.[4] 尹清非.曼昆 经济学原理 中的消费思想 [J].消费经济，是靠发展下线会员来捆绑式地扩大销量，这种模式迟早会被淘汰。

“ ”

《 》

所以，云在指尖未来应致力于和厂商接洽，拿到尽可能低的价格，努 2000，59.力提高产品的性价比，这样的商品才会被广大消费者所接受，大方

（上接第 192 页）

参考文献

持作用。熊彼特认为，创新需要良好的信贷市场支持。另外，并在地 争的长期准备。

区间实行错位发展，通过技术、人才的外溢带动制造业的转型。

（六）加快建设服务型政府，使政府的活动顺应市场规律，避开

“日韩困境”。[1]约瑟夫.熊彼特著，李默译.财富增长论[M].西安：陕西师范大

智能制造是工业转型的核心，“中国制造”向“中国智造”的转型 学出版社，2007（5）：111-118.是中国走向工业强国的必经之路，我国应该做好在智能制造领域竞

（上接第 195 页）

参考文献

[2]寸建强.电子银行反洗钱工作的难点与应对思考[J].时代金融.[1]郎晓芬.农信社反洗钱数据分析难点与对策—以浙江兰溪 2015(32).农合行为例[J].中国农村金融.2015(19).[3]段玲，冯春江.互联网金融与反洗钱监管[J].中国金融.2015(04).（上接第 201 页）

（三）做好发票管理工作 风险，实现企业效益最大化。

增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济 综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带

训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便

平稳顺利度过营改增时期。业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改

因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳

来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业

增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培

的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专

用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序

操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保

[1]李启太.房地产企业

进项税额可以顺利抵扣。

参考文献

“

”

营改增 后的税负分析[J].经济研究导

（四）实现经营策略多元化

刊，2016(4)：72-73.在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税 [2]毕雪超“.营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当

制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发 代经济，2015(11)：52-53..模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统

[3]彭晓洁,王安华,肖强.房地产行业 营改增 效应预估[J].税制

“ ”

单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地 改革，2015(11)：37-41.产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场

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Finance

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第三篇：建筑业营改增影响分析及应对策略

建筑业营改增影响分析及应对策略

摘要：建筑行业在我国经济发展中具有先导性作用，在国民经济中起着基础性作用，建筑行业在社会经济发展中具有重要的地位。建筑行业营业税改征增值税是我国税制改革的重点，其能有效地避免重复征税和漏税现象，为我国建筑行业的健康发展提供了保障。目前，我国建筑行业营业税该征税和增值税已经纳入我国税制改革的体系中，但是，“营改增”面临着复杂的问题，本文通过对建筑“营改增”的影响进行分析，并针对“营改增”的影响，提出有效的应对措施，对建筑企业有一定的帮助。关键词：建筑业；“营改增”；影响分析；应对策略

建筑业“营改增”的实施需要有关部门进行全面考虑和深入的研究，站在企业的立场上，真正做到减轻企业的税负。随着我国城市人口的增多，建筑行业蓬勃发展，为了促进建筑行业进一步发展，建筑企业要利用“营改增”完善企业内部的管理体制，努力提升企业的管理水平。建筑业的“营改增”改革涉及到企业的方方面面，需要企业进行全面的分析，使“营改增”能够切实地促进自身的发展，减少企业出现的不良影响，促进建筑业更好的发展。

一、建筑业“营改增”的意义和发展方向

“营改增”是国家为了顺应经济发展的态势，在全面深化改革的基础上作出的重要决策，这一举措保障了财税体制的改革。建筑业实行“营改增”可以有效地促进企业的产业结构的优化升级，有效地对重复征税进行管理，减轻了企业的赋税，保障企业的正常运营，对我国经济的发展起着积极的作用。建筑业“营改增”从2011年就开始推行，2013年国务院又近一步扩大了“营改增”的试点。国家相关政策也表明，“营改增”的实行时间有限，必须在有限的时间内逐步完善“营改增”体制，完善建筑业“营改增”势在必行。

二、建筑业“营改增”的影响

（一）建筑业“营改增”的赋税增减影响

1、建筑业劳务输出的抵扣带来的影响

目前根据增值税和行业的流通来看，劳务支出是不能进行抵扣的，这些费用属于应纳税的增值范畴。通过分析建筑的成本费，人工费大约占整个工程经费的百分之三十。我国人口红利在不断减少，人们的就业观念也有一定的变化，导致了建筑人工费的不断增长。如果将建筑务工人员归为劳务公司管理，然后劳务公司开具发票给建筑务工人员，这种传统的做法不能从根本上解决建筑劳务支出抵扣的问题。在实行了建筑业“营改增”后，建筑施工企业、劳务公司都作为一般纳税人，应该按照百分之六的税率对增值税进行计算。劳务工人的工资、职工的薪水和社会保险都属于建筑劳务公司的成本费，这些支出不能按照增值税进行抵扣。建筑业的劳务如果不能得到抵扣，建筑业的“营改增”就不能起到减少建筑业税负的作用，从而影响到产业转移和建筑业产业升级。

2、建筑施工设施支出抵扣的影响 建筑施工企业在施工中所应用设施主要是建筑企业通过购买获得的，在进行建筑施工设施的购买时，有的设施是在企业实行“营改增”之前购买的，有的设施则是在实行“营改增”之后购买的。还有的建筑设施是企业租赁获得的。在建筑企业实行“营改增”之前购买的设施不能进行进项抵扣，而在进行建筑业“营改增”后的购买的设施则可以通过购买时留下的发票进行进项抵扣。很多企业分析设施使用费似乎是下降了，但是，通过进一步的分析，却发现设施的使用费没有减少。施工设施的修理维护和保养费、施工设施保养维护人员的人工费和场地的租赁费都属于施工设施的成本，所以。建筑业“营改增”实行前后的税负的变化主要是由实行“营改增”后购买的进项抵扣设备和实行“营改增”前不能进项抵扣的设施的数量比。

（二）建筑业预决算计量的影响

现在，建筑施工企业进行预决算计量的确定是通过工程量清单计价进行费用的收取，最后算入工程项目的总预算中。在实行“营改增”后，工程造价本来应该进行增值税的缴纳，但是，在工程施工时不能对进项税额进行准确的预算，导致了增值税额的不同。现行的工程预算与工程预算定额中税费的规定存在误差，导致了工程预算造价不能确定。

（三）对建筑业增值税纳税发生时间确定的影响

建筑业工程与其他的工程项目具有一定的差异，建筑业工程的施工必须要先进行图纸的设计，再对施工方案进行设计，在设计时，每栋建筑在设计上是存在差异的，而且施工环境也不同，就导致了建筑物之间的价格存在一定的差异，建筑施工项目的造价很难计算。在建筑工程进行计量时，很多项目不是施工方进行计量，而是需要审计机构来进行审计，建筑工程的计量工作程序非常复杂。建筑施工行业的工程款经常出现拖欠现象，增值税的缴纳会给建筑企业的经营带来资金支付上的压力。

三、建筑业“营改增”影响的应对策略

（一）人工费作为增值额导致税负增多的措施

现行的增值税有相关规定，建筑企业所提供的施工服务应该作为提供建筑产品施工的兼营销售行为，外来务工人员的人工成本费应该按照百分之六的税率来征收，其余的则应该按照百分之十一的税率来征收。在安装工业设施时，一般是建筑企业自行购买设施和材料，施工企业要提供安装的劳务，应该合理地向客户收取管理费和安装费，安装费的比重很大，应该按照百分之六的税率进行征收，如果按照百分之十一进行征收，很多建筑施工企业将不能接受。

（二）对不能获得增值税发票的进项抵扣问题的措施

采购时应该按照农产品收购进行进项抵扣，对建筑企业施工获得的非专用发票，按照农产品增值税进项税额的审定方法进行施工材料的进项税额。在建筑施工单位供应设施、材料时，计算工程款项，不能计入销项额内，应该根据工程的施工进行工程款的抵扣，开具增殖发票，要确保销售收入时才能征收增值税。（三)对不能及时获得抵扣凭证进行进项抵扣的措施

1、建筑业“营改增”后接受的建筑施工工程项目进行税额的确认时，在申请抵扣后产生的留底税额抵扣没有时间的限制

建筑工程项目的结算都存在拖延的现象，根据增值税的有关规定，增值税的纳税人如果获得了增值税的发票后应该在半年内到税务部门进行确认证明的办理，并且要在证明办理后的一个月内向有关部门申请进项税的抵扣。在获得了认证证明后，并且在第二个月申请了抵扣，申报后的留底税额没有时间的限制。建筑工程施工结算的拖延会导致施工款不能及时的收取，会造成供应商的货款拖延，供应商会进行逼债，导致建筑施工部门不得不借款还债，在取得专用发票后，在第二个月申报纳税抵扣，但是，财务的预算金额不确定，导致了发票不能及时的开具，无法与材料款进行抵销。

2、建筑业“营改增”实施在已经完工却没有完成决算的项目上，应该按照营业税按时缴纳营业税

现在有很多建筑工程，在已经完工的情况下，但是结算还不能完成，从而对企业施工的材料款不能及时缴清。对于这些已经完工却没有进行结算的施工单位，在开具发票时，不能进行原材料进项税的抵扣。结语：

随着我国建筑行业的蓬勃发展，我国也相应制定了建筑业“营改增”政策，这项政策可以使建筑行业有效的运营，促进建筑行业的发展。但是，在建筑业“营改增”实施的过程中，出现了一些问题，因此，在实行“营改增”政策时，要考虑对建筑业施工的影响，还要了解与建筑业相关企业的情况，不仅仅要了解建筑行业本身的情况，也要了解建筑业在运营中的状况。建筑业“营改增”政策的实行，要符合建筑业自身的特点，有关部门要深入研究，进行分析和总结。建筑企业也要利用“营改增”这项政策，进行企业的管理，加强企业的监控和管理水平。参考文献：

[1]杨威杨.对建筑业实行“营改增”政策的思考[J].建筑经济,2012（12）[2]贺代将.建筑企业营业税改征增值税形势及应对策略分析[J].经济师,2013（01）[3]符丹,邓越.浅谈“营改增”对建筑业的影响[J].中国证券期货,2013（06）[4]顾庆国.关于建筑业营改增的思考[J].财经界(学术版),2013（15）[5]祝映兰.“营改增”对建筑业的影响及应对分析[J].时代金融,2013（26）[6]汪文军.试论营改增对建筑企业的影响[J].中国外资,2014（03）

第四篇：营改增”对施工企业的影响及应对策略

营改增”对施工企业的影响及应对策略

自2011年11月16日，财政部、国家税务总局发布〘关于印发〖营业税改征增值税试点方案〗的通知〙以来，今年建筑行业营改增势在必行，“营改增”不仅影响公司财务指标，对整个产业链都有很大影响，更为重要的是，“营改增”将对公司组织架构、业务模式、关联交易、上下游产业链、制度流程、资质管理、投资管理、合同管理、财务管理、税务管理、信息披露等诸多方面带来冲击和挑战。因此，公司需要进行全方位的梳理和变革，最大程度消除营改增带来的不利影响，并以此为契机进一步提升公司管理水平和市场竞争力。从我从事水利水电施工企业的经验来谈谈“营改增”对施工企业的影响，在税改前企业应提前做一些应对准备工作。

一、“营改增”对施工企业的影响

1、经营模式将受到税改的影响

目前,施工企业都实行公司中标后，成立分公司或项目部模式，以分公司中标，项目部具体实施，具体营业税金交到当地的税务所。总公司签订施工合同，分公司具体施工的运营模式会受到营改增的影响。如果改成增值税后，纳税主体发生变化，税金交纳到公司注册地，所以税前抵扣增值税发票原件全部要求及时汇总到企业机构所在地进行进项税额抵扣。对于大型施工企业而言，由于工程项目众多、分布地域较广，增值税发票的收集与抵扣难度增加。如果税金交到注册地，那么当地税收将减少，当地税务机关会不答应，受总公司开具增值税专用发票影响，可能导致各地财政要求建筑施工企业在当地设立法人机构。

2、税负将增加，利润总额将降低

按照财政部和国家税务总局下发的财税[2011]110号文件规定，建筑业“营改增”后和交通运输业一样，适用11%税率。由于施工企业在施工生产过程中采购的材料进项税额一般按照17%抵扣。理论上“营改增”后，企业的税负会下降。但实际测算税负将增加，主要原因：（1）由于我国建材市场参差不齐，导致企业对于进项税额的管理力度不足；（2）筹资贷款利息支出无法取得增值税专用发票；（3）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)；自来水；商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。

以上所列货物，在工程造价中所占比重较大。假设施工企业购入以上材料都能取得正规增值税发票，可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，施工企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大建筑业实际税负；（4）已经购买的机械设备及周转材料等无法抵扣;（5）工程项目人工成本一般占到工程总成本的20%以上。若按照十八大规划，未来一段时间内，人工成本比例将继续增大，而人工成本无法实现抵扣；（6）“甲供材料”无法抵扣,开发商直接购买钢材等材料，开具发票给开发商，开发商入账，施工企业只能取得相应数额的一张结算单，无法取得进项税发票进行抵扣;（7）与建筑业密不可分的机械设备、周转材料租赁属于动产租赁业范畴。税革后，租赁业现有资产没有增值税进项税，将背负17%的高额增值税税负。租赁企业必会因无利可图而放弃增值税一般纳税人资格，转为小规模纳税人或个体户，只缴纳3%的增值税。一旦租赁业转为小规模纳税人，施工企业取得的租赁发票将无法抵扣增值税进项税额，从而加大施工企业实际纳税额，增加建筑业税负;（8）税改前，建筑企业为了降低原材料成本，选择供应商时会考虑供货成本低廉的小规模纳税人或者营业税纳税人。税改后，仍按原模式运行就会出现抵扣困难增加税负的状况，因此必然会选择能够提供增值税发票的供应商供货，无疑会助推原材料价格的上涨，客观上会增加企业的生产建设成本;（9）由于建筑行业市场不规范，分包队伍资质多以小规模纳税人或个人名义分包的比较多，实行营改增后将不能提供增值税专用发票，无法抵扣进项税额。由于以上原因，将导致税负增加，挤占利润空间。

3、营业收入将降低

营业税执行的是价内税，增值税执行的是价外税，如果建筑行业按11%征增值税，则执行增值税确认的收入将降低9.9%。举例:向业主收取1000万元工程款,营业税下（适用3%税率），确认收入1000,营业税=1000*3%=30万;增值税下（适用11%税率），确认收入=1000/（1+11%）=900.9万元,确认增值税销项税=90.1*11%=99.1万元。

4、标书编制更加复杂

标书编制中，有关原材料、燃料、租赁费等成本为不含增值税金额。但在实际施工中，有多少成本、费用能够取得增值税进项税额，在编制标书时很难准确预测,导致实际施工成本与标书成本出现偏差。而且标书中城建税、教育费附加等税金编制同样因为无法准确预测，进一步扩大了偏差率。

5、会计业务处理难度加大

施工企业执行营业税一般在业主计价批复后，直接按营业收入的3%计征营业税及其他附加税，由业主代扣代缴或者企业自主在施工地就地缴纳。企业在核算营业税时只涉及“营业税金及附加”一个会计科目，核算比较简单。“营改增”后，会计业务处理难度加大，（1）企业在购进材料、发出材料、业主验工计价、给劳务队验工计价等环节都涉及增值税核算。会计科目核算涉及有“进项税额”、“销项税额”“进项税额转出”等；（2）还有增值税专用发票的规范使用、管理、报税等，对于已经习惯于缴纳营业税的财务人员来说，业务处理的难度加大；（3）预算编制的难度将增加，难以预测哪些成本费用能取得增值税专用发票，进项税金难以预估；（4）施工企业与传统生产制造企业的业务模式和客户类型差异较大，施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，且材料发票的数量巨大，发票的收集、审核、整理等工作难度大、时间长，其工作难度非常大。

6、施工企业的资金压力加大

目前，建设方业主拖欠施工企业工程款问题非常严重。“营改增”后，施工企业的工程量经业主批复计价后即形成纳税义务，确认“应交增值税-销项税额”。同时，由于业主支付款拖后，施工企业支付给材料供应商的材料款不及时，材料供应商不乐意开足额发票给施工企业，这就为抵扣进项税带来麻烦。如此，造成施工企业工程款没有足额拿到税款却要足额缴纳，进项税额远远小于销项税额的情形。企业资金压力进一步加大，甚至可能出现资金流断裂的危险。随着“营改增”后税款缴纳模式的改变，施工企业的资金压力将进一步增大。

综上所述“营改增”主要影响将给施工企业带来税负的增加较多。因此施工企业必须采取积极地态度提前制定应对策略。

二、施工企业应对“营改增”的策略

在“营改增”即将执行之前，施工企业应该提前着手准备应对“营改增”带来的冲击，施工企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水平，才能应对这一严峻形势。主要考虑以下几点：

1、积极准备“营改增”的培训，提前应对税改的冲击 在“营改增”执行之前，提前培训施工企业的主要管理人员，包括公司领导、财务人员、经营结算人员、合同管理人员、开发人员、设备物资人员，让管理人员清醒的认识到“营改增”税制改革对施工企业的重大影响，让他们从思想上必须提高重视，“营改增”税制改革不是财务人员的事情，是企业的整体管理。

2、提前设想税改后的管理模式，进行组织机构设置评估

目前，投标承揽主要由总公司负责，中标后再成立项目部参建施工，由项目部直接在当地税务所纳税。但“营改增”后，纳税主体发生变化，项目部将无资格交纳增值税金，取得的收入应在总公司所在地缴纳增值税。为了减少不必要的麻烦和工作量，施工企业应对这种管理模式进行改革，成立区域分公司，主要集中管理片区内的项目，管理签订合同，收集、审核、整理发票，财务资金部增设税务筹划室。以A公司为例设置管理层级：

一级机构公司总部（法人），二级机构各分公司（非法人），三级机构片区分公司（法人），四级机构施工项目部（非法人）

3、完善合同约定，明确付款程序

为避免营改增后产生经济纠纷，在签订合同约定时，要明确约定相关税费凭证。营改增后，施工企业在签订分包合同、材料采购合同等合同时，应当明确规定由对方承担合法、等额、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供付款申请、购销凭证、增值税发票后再付款。对于甲供材料目前尚无法避免，这就要求企业需要与业主、材料供应商充分地沟通，例如与业主、材料供应商等签订三方协议，约定：施工单位为主体采购单位，委托业主代为采购材料，材料发票由材料供应商直接开具给施工单位。

4、加强纳税筹划，减轻企业税负

相比营业税，增值税有更多可以进行税务筹划的空间。施工企业应在获取真实、可靠、完整的材料的基础上，选准筹划切入点，制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的筹划方案。增值税计征复杂、管控严格的特点，要求企业精细化管理，提升企业管理和内控水平，要求企业精细化管理，提升企业管理和内控水平。（1）减少资质共享情况：减少集团内资质共享,对现有子公司的资质进行梳理和评估，有计划地培育重点三级单位的资质,逐步减少直至完全禁止平级资质共享及内部任务划转模式。（2）选择合格分包商，选择具有一般纳税人资格，并能开具增值税专用发票的分包商；（3）选择合格供应商，公司集中采购，力争都能取得增值税专用发票；（4）合同管理要规范。在合同签订过程当中，要使用规范的合同文本，明确签订的主体，企业的名称要规范统一，杜绝不具有法人实体的单位签订合同；（5）防范三方抵账协议的风险。（6）加强税法培训，积极组织财务、管理、造价等人员培训，以更好的应对增值税改革，同时保持与税务等相关部门的沟通，以尽快了解最新税制，调整相应报价方案。

5、提高企业会计核算水平，全面预防税改带来的风险

“营改增”后，施工企业应加大会计人员培训力度，着力增强会计核算的细化与规范化，使会计人员能够准确地核算进项、销项等税额。例如，企业在施工中取得的与生产经营有关的增值税进项税额不能再直接列入成本费用，而要列入“ 应交增值税-进项税额”科目，若不分开核算，这部分进项税额在缴纳增值税时无法得到抵扣；同时，经业主批复计价的工程收入，必须扣除11％ 的增值税销项税额后再将差额列入“主营业务收入”科目等。另外财务人员在增值税相关专用发票开具认证、取得、抵扣等一系列环节上也要熟悉。

三、结束语

施工企业“营改增”是一项复杂的系统工程，需要企业管理人员超前谋划，全面考虑，积极应对，按照相关政策变化及时有效的进行调整，最大程度地消除营改增带来的不利影响，并以此为契机进一步提升公司管理水平和市场竞争力。

第五篇：“营改增”对金融企业的影响及应对策略

“营改增”对金融企业的影响及应对策略

摘要：从2016年5月1日起，包括金融业在内所有服务业都将全面实施营改增改革，这对金融企业来说既充满了未知的风险，也提供了极大的机遇。本文分析了营改增对金融企业税负、会计处理、发票管理以及盈利状况产生的影响，并从重视进项税额抵扣工作，加强专用发票管理，进行税收筹划，对财务人员营改增专项知识培训四个方面提出了应对措施。

关键词：营改增 金融企业 税负影响 发票管理

一、金融企业“营改增”概况

（一）“营改增”前金融企业征税状况

国务院1984年颁布《中华人民共和国营业税条例（草案）》，规定金融企事业单位法定营业税税率为5%，后几经变迁对金融企业都是征收营业税。1994年国家税制改革，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》对金融企业新增了一些优惠政策，并进一步减少了金融企业的征税范围。国务院1997年颁布《关于调整金融保险业税收政策有关问题的通知》，把金融企业营业税税率提高至8%。为减轻金融企业税负，自2001年起在8%税率的基础上，每年降低1%，到2003年恢复至5%的营业税税率。为简化税制，2009年国家对营业税暂行条例和实施细则进行修订，平衡了境内外资金投资金融事业的税负差距，金融企业营业税也得以完善和固定下来。

金融企业征收营业税多是以营业额全额作为计税基础，虽然一定程度上方便了金融企业营业税的征缴，但也造成了金融企业较高的税收负担，这对金融企业的做大做强和参与世界竞争是不利的。营改增前金融企业既要按照营业额征收营业税，其缴纳的进项税额又不能抵扣，同时金融企业在收取下游企业利息费用、手续费用和结算等费用时因不能开具增值税专用发票，也加剧了下游企业的经营成本和税收负担，增值税的抵扣链条在金融企业处被打断。开始于2012年上海交通运输和现代服务业的营改增改革试点，发展到2016年5月1日包括金融业在内的全部服务业将全面实施营业税改征增值税，这对金融企业来说既是机遇但也是重大挑战。

（二）金融企业“营改增”面临的问题

国外一些国家对金融企业多采取免税法征收增值税，但考虑到金融业在我国经济中的发展地位，对金融企业免征增值税确实没有财力也不现实，实际中对金融企业按6%的税率进行计征。但金融企业营改增也面临着一些问题，首先是金融企业纳税人组复杂，金融企业除了大家广为接触的银行和保险公司以外，还包括基金公司、证券公司、担保公司和小额贷款公司等。其次，金融企业经营业务较为复杂，包括各种贷款、金融经纪和金融商品转让业务，以及代理和委托、咨询等中间业务，而不同的金融企业纳税主体又有不同的经营业务，这都加剧了金融企业营改增的难度。最后，如前文所言，国外对金融企业增值税多采用免税法，所以，从国际范围看对金融企业征收增值税缺乏成功的实施经验。

二、“营改增”对金融企业的影响分析

（一）“营改增”对金融企业税负的影响

李克强总理多次强调营改增的目的就是降低企业税负，但政策实施后效果却需要我们理性的进行具体分析，针对每个行业经营环境的不同，营改增后各个行业的税负情况也会有所差异。金融企业营改增后按照6%的征收率征收增值税，所购进的各项设备和货物发生的增值税不再计入成本，而是可以作为进项税额进行抵扣，这样就降低了企业成本负担。但是相比作为价内税且计入利润表的营业税，增值税不计入利润表，从而增加了所得税费用支出。所以每个金融企业营改增后的税收负担，需要结合企业实际具体进行分析。整体而言，在营改增初期，金融企业由于还没有建立完善的增值税抵扣链条，税收负担会有所上升。但随着营改增的深入进行，由于增值税是可以环环抵扣的价外税，营改增还是会保持降低金融企业税负的趋势。

（二）“营改增”对金融企业会计处理的影响

金融企业营改增后其账务处理、财务列报以及纳税申报都将发生变化，税收缴纳地点也将由地税局转为当地国家税务局。营改增后金融企业购进商品和劳务所发生的增值税，不用再计入产品成本和费用中，可以直接通过“应交税费-应交增值税（进项税额）”进行归集核算，并在一定期限内对本期进项税额发票进行认证，通过认证的发票可以按照购进抵扣法从销项税额中扣除，按照销项和进项税额的差额对企业发生的增值税进行申报纳税，期末也是在资产负债表上对本期尚未缴纳的增值税进行列报。

（三）“营改增”对金融企业发票管理的影响

增值税专用发票由于其“专用”性，所以其管理也有别于普通发票，金融企业营改增后对其发票管理提出了更高的要求。增值税专用发票一式三联，分别是发票联、抵扣联和记账联，只有金融企业一般纳税人才有资格开具专用发票，金融企业小规模纳税人需要通过税务机关代开增值税专用发票。金融企业在办理一般纳税人认定手续后，初次领取专用发票需经过“最高开票限额行政许可-发票资格核定-税控系统专用设备发行-核发发票领用薄-领用发票”程序才能领取。此外根据规定，金融企业金融商品转让不得开具增值税专用发票。

（四）“营改增”对金融企业盈利的影响

企业利润为当期收入扣除当期成本和费用后的剩余。营业税在企业利润表中营业税金及附加项目列示，是企业利润的扣除项，可以看作企业的一项费用开支。而增值税属于价外流转税，只在资产负债表列示尚未缴纳的部分，是不在企业利润表中进行列示的。营改增前，金融企业发生的增值税进项税额也直接进入到资产价格和产品成本中，不能进行进项税额抵扣。从这几个方面来看，营改增后，在具体业务规模、收入等指标不变的情况下，金融企业的利润总额将会有所提高。同时营改增后由于购入设备和资产的进项税额可以抵扣，鼓励金融企业对固定资产进行投资，将提高企业的长期盈利能力。

三、金融企业应对“营改增”的具体策略

（一）重视当期进项税额抵扣工作的开展

增值税和营业税最大的区别，就是其发生的进项税额可以在销项税额中抵扣，如果金融企业进项税额抵扣工作没有做好，那营改增对于金融企业带来的益处将大打折扣。首先，金融企业应取得合法和合规的增值税进项税额专用发票，并对专用发票列示项目严格审核，拒绝领受不合规发票流入企业。其次，应在规定的期限内对进项税额发票进行认证，只有通过认证的专用发票才能在次月进行抵扣。最后，对于特殊规定，金融企业应充分学习营改增政策内涵，严格按规定操作。如根据规定，金融企业在全面营改增后取得固定资产或者不动产在建工程，其进项税额第一年只能抵扣总额的60%，第二年抵扣40%，即分2年从销项税额中全部抵扣。

（二）加强企业增值税专用发票管理

金融企业应加强增值税专用发票管理，应按照规定进行增值税专用发票的申领、开具和退票。如需要了解销售折扣和销售折让情况下如何开具发票，开具红字发票需要哪些手续等。获取了可抵扣的扣税凭证，应在开票之日起180日内进行认证，并在通过认证后的次月进行申报抵扣，逾期未申报的进项税额将不能进行抵扣。因此，金融企业营改增后，专业发票的管理关乎到企业的切身利益，金融企业应该根据税法规定制定本企业发票管理制度，并指派专门税务会计人员进行专项管理，制定发票使用台账，详细登记发票的购进、使用、作废和留存状况，防止专用发票的漏开、虚开现象的发生。

（三）做好营改增税收筹划工作

金融企业营改增过程中的可以通过以下措施进行税收筹划：首先，金融企业可以结合自身经营状况选择认定为一般纳税人和小规模纳税人，金融企业如果上游合作单位都是一般纳税人，可以获取增值税专用发票，一般选择认定为一般纳税人。其次，金融企业要合理利用税收优惠政策进行税收筹划，如根据规定金融企业对农户10万元（含本数）以下的贷款、国家助学贷款、国债地方政府债以及人民银行对金融机构的贷款免征增值税，企业集团内部统借统还业务中按不高于支付给金融机构的借款利率水平所收取的利息同样免征增值税。最后，金融企业税收筹划过程要降低税收风险，加强内部审计监督工作，避免违规避税和逃税。

（四）对财务人员进行营改增专项培训

金融企业营改增后的会计处理和税收申报缴纳，都是在企业财务人员的操作下完成的。为了适应增值税发票开具、税额计算、纳税申报等相关业务，有必要对企业财务人员进行营改增知识专项培训。一方面，可以完善企业财务人员的知识结构，提高财务人员的整体业务素质；另一方面，也减少了财务人员在营改增业务处理过程中的操作风险和财务风险，使财务人员全面认识金融业营改增。

参考文献：

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