棚户区改造讲话（共5篇）

第一篇：棚户区改造讲话

众志成城全力冲刺打好棚改攻坚战

——在市城区棚改领导小组工作会议上的讲话

（2014年12月 日）

同志们：

这次棚改工作会议，是一次非常重要的会议，市委、市政府高度重视，会前也多次进行了调研，市政府第71次常务会议对有关工作也进行了安排和部署。刚才，会议对前期工作进行了认真分析和总结，对存在的有关问题提出了解决办法，对下一步工作安排提出了很好的意见，我都赞同，请大家抓好落实。下面，我再强调几点。

一、思想要再统一，认识必须再提高

近年来，市城区先后启动和推进了10多个棚户区改造项目，各项工作取得了一定成效，得到了社会各界的肯定。但我们也要清醒地看到，目前，棚户区改造工作已进入攻坚时期，部分项目征地拆迁进度缓慢、安臵还房建设滞后、项目融资困难、业主信心不足等矛盾和问题愈来愈突出，不认真及时解决好这些矛盾和问题，我市棚改工作极易陷入困境，对全市经济和社会发展造成不可估量的损失。

棚户区改造是党中央、国务院决定实施的一项重大民生工程、发展工程和德政工程，各级党委政府高度重视，人民群众普遍关心，加快推进棚户区改造是我们必须承担的政治责任、历史责任、发展责任和改善民生责任。因此，全市上

棚户区改造成功的重要标志是安臵。棚户区改造的最终目的，是要改善广大人民群众的居住环境，按时保证搬迁居民回迁，不但是我们各级政府的郑重承诺，也是促进棚户区改造工作健康发展的有力保障。目前，因为融资困难、征地拆迁进度缓慢等因素的综合影响，10余个项目的安臵还房建设情况都不平衡，进度上总体滞后，即使部分已开工的安臵房项目，因为各种原因的影响，进展也十分缓慢，3000余户搬迁群众已在外临时过度了2年多时间，这其中绝大多数不得不面临超期过渡，社会稳定形势不容乐观。下一步，利州区和经开区要汇同各项目推进组及发改、环保、国土、规划、住建等部门，对安臵还房建设滞后的项目进行专题分析研究，切实加强指导协调，督促项目业主按期启动安臵还房建设工作。对安臵房已建成的项目，市、区有关单位和部门要切实加强领导，认真搞好安臵房的分配入住工作，合理降低项目临时安臵过渡成本，确保搬迁群众早入回迁。

（三）强力化解资金瓶颈，提振项目业主信心 棚户区改造成功的重要保障是资金。近年来，房地产市场步入调整阶段，项目融资环境较差，销售市场持续低迷，部分项目业主的资金陷入了暂时的困难，项目的拆迁和建设都受到了影响，截止11月底，今年整个市城区棚户区改造固定资产投资仅完成目标任务的73%（7亿余元），全年目标任务完成难度较大。下一步，全市上下要从讲政治、顾大局的角度出发，积极主动协助项目业主争取资金，同时在税费优惠政策落实、存量资金盘活、商品房市场开发、行政审批

第二篇：棚户区改造动员讲话

在全区棚户区改造工作总结表彰暨再动员

大会上的讲话

（2011年2月

日）

同志们：

区委、区政府决定召开这次会议，主要是总结工作，表彰先进，部署任务，动员全区上下进一步振奋精神，真抓实干，以坚定的信心、坚决的态度、坚强的措施，全力加快棚户区改造工作步伐，为全面完成今年的棚户区改造任务打下坚实的基础。这次会议既是一次总结工作、分析形势的大会，也是一次再宣传、再动员、再鼓劲的大会。会上，观看了专题片；区住建局局长刘全义同志通报了全区棚户区改造工作情况；区委常委、区纪委书记杨运清同志宣读了《关于表彰2010棚户区改造先进集体和先进个人的决定》；区委常委、副区长高志勇同志宣读《关于进一步加强棚户区改造工作的实施意见》；区委、区政府与有关乡镇、各街道签订了责任书，隆重表彰了2010在棚户区改造工作中做出突出贡献的先进单位和先进个人。在此，我代表区委、区政府，向受到表彰的先进集体和先进个人表示热烈的祝贺！刚才，各街道、永安乡分别作了发言，还印发了部分单位的书面交流材料，总的感到，这些发言和材料都很好，很有代表性。特别是市房管局康局长作了重要讲话，对我区的棚改工作，提出了明确要求，讲的非常具体，具有很强的针对性，大家

要认真学习，抓好落实。下面，先讲三个方面的问题。

一、充分肯定成绩，进一步坚定做好棚户区改造工作的信心和决心

刚刚过去的一年，是我区致力于转型升级，经济发展水平明显提高的一年，是我区致力于改善民生，棚户区改造工作扎实推进的一年。一年来，我们按照市委、市政府的部署要求，把棚户区改造作为城市转型和城市建设的重中之重，进一步转变工作思路，调整运作模式，坚持“政府主导、市场运作、让利居民”的原则，加强领导，精心组织，强力推进，棚改工作取得了阶段性进展。截至目前，全区

个棚户区改造项目，已完成或正在实施拆迁的个，累计完成拆迁

户、万平方米。总结去年以来的工作，主要呈现四个特点：

一是领导高度重视，指挥协调有力。市委、市政府领导多次莅临我区，视察棚户区改造，听取工作汇报，提出指导意见。区委、区政府专门召开全区棚户区改造工作动员大会，进行了全面动员和部署。区级领导靠前指挥，勇于承担责任，对帮包项目精心组织，缜密运作，坚持定期调度，亲临一线检查指导，确保了棚改工作的健康顺利进行。同时，区委、区政府及时健全完善了棚改工作的组织领导体系，在成立棚户区改造工作领导小组的基础上，又成立了棚户区改造拆迁工作领导小组，领导小组下设7个工作组，各街道、有关乡镇也相应组建了专门的组织机构，做到了人员到位、任务明确、职责清晰、运转高效。区棚改办坚持每天一调度，区政府每周一调度，并邀请市直有关单位领导不定期召开棚改联席会议，分析问题，研究措施，有力推动了棚改工作深入开

展。区直各部门充分发挥职能作用，在项目申报、手续办理、资金拨付等方面开辟“绿色通道”，积极投身于棚户区改造工作，全区上下形成了真抓实干、齐抓共管的强大合力。

二是坚持规划先行，高标准编制各项规划设计。按照打造“枣庄中心城区东部核心区、全市商业中心区和城市转型示范区”的定位，坚持统筹规划，不单纯就棚改而改造，对重点片区按照“成片、成块、成建制”的要求，把棚户区改造与完善城市功能、开发建设中兴工业文化旅游景区、彰显城市定位结合起来，坚持高起点、高标准，先后委托苏州空间设计院、上海杰弗士设计公司和山东省城乡规划设计院等单位，编制了城市更新规划、中兴工业文化旅游龙头区策划和棚户区改造片区详细规划等，努力使各项规划做到“站得高、做得深、推得广”。

三是实行市场运作，建立多元化投入机制。区财政注资5000万元，成立了东城棚户区改造投资运营有限公司，既作为我区棚户区改造工作的管理机构，也具体参与项目运作。主要负责全区棚改计划的制定，项目策划设计、立项审批、投资合作和开发经营，以及棚改资金的筹集使用、拆迁安臵补偿的监督管理等。在区棚改公司设臵综合部、招商部、项目部、保障部四个部室，从区纪委（监察局）、建设、国土、规划、发改、环保、招商、财政、行政执法等部门抽调50名精干人员，集中办公，具体负责棚户区改造工作的运作实施。通过财政注资、银行融资、招商引资等方式，加快棚改资金融集步伐，目前累计融集资金10.5亿元。借助中安集团这一平台，以道南里、西沙河、前石碑、前陈湖、利民5个

棚改项目为载体，向工行融资15亿元，目前省工行7.5亿元贷款已全部到位。现正在积极与建行、农行、中行等金融机构对接，就棚改融资工作又达成了新的合作意向。同时，成立了2个招商小组，制定了招商方案和项目合同书，对每个棚改项目核算成本，建立电子档案，实行市场化运作，积极引进知名房产开发企业参与棚户区改造。

四是加大政策宣传，最大限度地让利于民。把实现好、维护好群众利益作为基本出发点和落脚点，按照让老百姓尽量少花钱，甚至是不花钱就能住上新房子，让发展成果惠及老百姓的原则，制定了《关于进一步加快推进棚户区改造的实施意见》和《关于棚户区改造房屋拆迁补偿安臵的意见》，出台了一系列优惠政策，最大限度地让利于民。充分尊重群众的知情权、参与权、表达权和监督权，通过设立咨询点、上门宣传、发放资料等形式，热情周到、耐心细致，解除群众的各种疑虑，争取群众的理解和支持。对被拆迁人保障面积标准、奖励标准、救助力度、减免支持等，在政策许可的范围内给予最大优惠。对就地安臵的拆迁群众，充分考虑居民生产生活实际，在安臵房户型、面积等方面最大程度地满足拆迁群众的需要。同时，加快完善养老、医疗等社会保险体系，落实最低生活保障，加强就业技能培训，扩大社会就业能力，并对棚改特困户视情况给予救济性补偿。

在肯定成绩的同时，我们也要清醒地认识到，目前我区棚户区改造任务仍十分艰巨，工作中还存在不少薄弱环节和突出问题。从出台的新拆迁条例看，取消了行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府向法院申请强制执行；拆迁补偿价格不低于市场价；征收补偿方案需开听证会

征求公众意见，等等。新拆迁条例提高了拆迁成本，增大了拆迁难度，给我们带来了严峻的挑战，若稍有不慎处理不好，还可能被问责。从开发商角度看，棚户区大部分位于城市边缘地带，区位较差，人口密集，违法违章建筑较多，困难户、低保户、下岗户多，实施棚户区开发和补偿安臵成本较高，开发商们参与的积极性不高。从群众角度看，部分居民对棚户区的改造政策认识不足，并不认为棚户区的改造是为了改善自己的居住条件，更多的是关注自己能否在改造中得到更多的征地拆迁补偿，一些人期望值过高，存在着等靠、攀比、索要等心理，加上个别钉子户想利用拆迁之机多捞一把，无理取闹，给拆迁也带来一定难度。涉及各种性质的企业也想借拆迁甩掉沉重包袱，解决历史遗留问题，为自身发展积累财富，就讲条件、找理由，百般阻挠，蓄意顶着不动，严重影响了棚改的进度。从个别街道（乡镇）来看，主体认识不到位，认为是区里的事情，推一推动一动，工作不深不实不细，导致项目开工迟，进度慢，难以按期完工。这些矛盾和问题，严重制约了我区棚户区改造工作的持续健康发展，必须引起高度重视，认真分析研究，切实加以解决。

全面实施棚户区改造，是一项政治任务，是惠及千家万户的民生工程，也是我区解放思想、推动转型、加快发展的难得机遇。党中央、国务院和省、市党委、政府，高度重视低收入家庭住房困难问题，作为基层党委、政府，我们必须不折不扣地完成好、落实好上级党委政府交给我们的任务，这是我们义不容辞的责任。安居才能乐业。实施棚户区改造，是按照科学发展观的要求，坚持以人为本，厚待百姓，突出解决弱势群体、困难群众在生产、生活居住方面突出问题的一个带有根本性的举措，也是我们党和政府执政为民的重要

标志。解放思想、与时俱进不是口号，不同时期、不同形势、不同任务而有不同要求和实际内容。当前，要以开展“解放思想推动转型大讨论暨软环境硬治理活动”为契机，把推动思想解放与加快棚户区改造结合起来，把棚户区改造作为城市转型的示范项目，采取有力措施，集中一切力量，强力推进棚改工程，努力实现经济效益、社会效益与环境效益相统一，促进经济社会又快又好发展。

棚户区改造难度很大，但决不能裹足不前，要勇挑重担，破冰、开拓。

二、任务面前不退缩、不畏难，要进一步坚定信心，迎难而上，迅速掀起新一轮棚户区改造的新高潮

实施棚户区改造，是广大人民群众的热切期待，是我们义不容辞的责任，也是历史赋予我们的光荣使命。无论是从落实科学发展观的高度，还是从建设“百年中兴、幸福市中”的实际出发，加快棚户区改造已经迫在眉睫，刻不容缓。要坚持“政府主导、市场运作、让利居民”的原则，把棚户区改造作为推动城市转型和促进科学发展的重中之重，突出重点，压茬推进，以前所未有的热情、前所未有的决心和前所未有的力度，迅速启动和实施新一轮棚户区改造，确保全面完成今年确定的100万平方米棚户区改造的任务目标，确保把这场软环境硬治理活动的第一场硬仗，打成大仗、漂亮仗、形象仗，打出干劲，打出激情，打出市中棚改精神。当前，要着力抓好以下三个方面。

（一）围绕做好迎接资源型城市可持续发展（国际）高峰论坛的准备工作，着力加快“双十工程”建设。一是认识上要再提高再加强。资源型城市可持续发展（国际）高峰论坛，将于今年下半年在我市召开，我区被列入必看的重点现场。这次会议规模大、规格高、影响广，不仅是我们展示精神面

貌和市中形象的一次重要机会，更是我们向全市、全省和国内外汇报展示城市转型成果和推介市中、宣传市中的一次重要机遇。对于这次城市转型的大检阅，全区上下一定要高度重视，以此为契机和抓手，全力以赴，争先创优，不折不扣、扎扎实实地做好我区现场的各项准备工作，在全区营造一个轰轰烈烈、声势浩大的迎接氛围，确保以崭新的面貌、优异的成果，全面展示我区科学发展、城市转型的成果。二是现场要有看相有亮点。棚户区是资源型城市的一个典型特征，棚户区改造是推进资源型城市转型、提升城市品位、塑造城市形象的一个有效途径。能否把棚户区改造好，是衡量一个资源城市转型是否成功的重要标志之一。要按照科学发展观和调结构、转方式的要求，紧紧围绕这次峰会我区现场的准备工作，充分调动各级各部门的积极性、主动性和创造性，强力快速推进今年确立的棚户区改造“双十工程”，即十大棚户区接续项目、十大棚户区新建项目，确保峰会召开前，能有焕然一新、脱胎换骨的新变化、新形象。要进一步开阔眼界，放眼全局，要有“自提标杆、自我否定”的进取精神、赶超意识，要跳出棚改论棚改，跳出市中看棚改，要勇于和省内、周边先进地区比，要敢于和资源枯竭型转型典型城市比，要力争于放在全国的发展标杆中比，看我们有什么亮点、有什么看相，有什么差距、有什么不足，要以时不我待的紧迫感、舍我其谁的使命感、勇挑重担的责任感，切实把我区的棚户区改造项目打造成为这次峰会的精品工程、亮点工程和示范工程，给与会领导、专家和嘉宾留下一个深刻、振奋、满意的良好印记。三是落实要有力度有效果。各级各部门各单位一定要树立大局意识和责任意识，把棚户区改造工作当作一项重要的政治任务来抓，要立下军令状，要没有效果就有后果，进一步振作起来、重视起来、紧张起来、行动起来，要有计划、有步骤地加以推进，既不能等靠要、迟动慢动，也不能贪大求多、只快不好。要带着责任、满怀深情、充满热情打好这场攻坚战、决胜战，在保质量、重实效的基础上，努力加速度、提进度、增强度，确保每天有新变化、每周有新进展、每季有新突破、每年有新跨越。

（二）围绕“百万目标”，着力打好“四大战役”。一是抓好春季大发动。一要坚持舆论引导先行。全区各级各部门要牢固树立“一盘棋”思想，继续把宣传发动贯穿于棚户区改造工作的始终，通过点线面、大规模、全方位的宣传引导，进一步加大宣传力度，放大宣传效应，真正让群众政策清、情况明、心底亮，从内心深处理解、认可、支持、配合棚户区改造，为工作组开展一家一户的搬迁、补偿、安臵工作打下坚实基础。区委宣传部、区文广新局等部门要发挥好牵头抓总的作用，要充分利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式，精心策划，深入宣传，努力增强舆论引导的针对性和实效性。要加强正面宣传引导，大力宣传实施拆迁改造的重大意义、先进典型；要主动加强与新闻媒体的对接、沟通，及时通报情况，特别要高度关注舆情信息，对造谣传谣、蛊惑群众的，要联合公安机关给予严厉打击，努力营造全社会积极支持配合的浓厚氛围。二要注重注重方法技巧。对主动配合、带头拆迁的居民要大张旗鼓地宣传、奖励；对等待观望的，要及时靠上，深入一线，不厌其烦、苦口婆心地做动员，引导他们算经济账、算对比账、算居住环境账，从而理解、支持、配合拆迁；对确有抵触情绪的，要摸清原因，把准思想脉搏，制定有针对性的措施，最大限度地实现和谐拆迁。各乡镇、街道要结合各自实际，精心组织，周密安排，广泛宣传，层层发动，大造声势，充分调动广大群众参与的积极性和主动性，在全区迅速掀起新一轮棚户区改造的新高潮。

二是抓好夏季大会战。一要确保快拆快建。“快”既是

一种工作方法，也是一种工作要求。要继续发扬连续作战、五加

二、白加黑的工作作风，快字当头，提高效率。要坚持“边拆迁、边建设、边完善手续”的原则，签订协议、验收房屋、拆除房屋要同步进行，以拆促迁。凡是能够提前办理的手续要提前办理，能够协调的关系要及早协调，最大限度地节约时间、加快进度。二要确保联动协调。各部门对棚改工作要全力支持，要建立棚改绿色审批通道，结合软环境硬治理活动，按照“特事特办、急事急办”的要求，尽快实施联合办公、现场办公等“一站式”、“一条龙”形式的集约化审批服务，加快各项审批手续的办理，为棚改项目规划、拆迁、供地、建设等提供高效优质服务。要采取领导干部包项目、纪检部门监督项目、组织部门考核干部等工作措施，最大限度的调动各方积极性。统一的思想形成统一的行动，高度的认识产生高度的自觉，广泛的共识牵动广泛的参与。要形成全区上下一条心、扭成一股绳，真心实意献真情，齐心协力抓落实的良好局面。三是确保表率带动。对涉及到机关事业单位宿舍和职工的，单位主要负责人要负总责，要集中时间、集中力量、集中人员，在规定的时间内完成任务，完不成任务的要向区委、区政府说明原因。各级各部门都要积极主动地出主意、想办法、献良策，做到人人有任务、天天有工作，确保各项工作、各个环节都压茬进行、有序开展，形成各级各部门各单位上下联动、左右互动的大会战局面。

三是抓好秋季大攻坚。棚户区改造涉及千家万户，工作量大面宽，矛盾集中，资金短缺，任务艰巨。面对群众的热切期盼，我们应以强烈的历史责任感和执政为民意识，坚持有条件要干、没有条件创造条件也要干，积极开动脑筋，创造思维，打开被动局面。要建立高效协调的指挥体系和运作平台，用新的工作机制推动棚改。特别是要积极组织赴外招商，提高项目签约率和落地率，积极做好资金调度、拆迁安

臵协调和拆出土地的招、拍、挂等工作，着力破解老大难地块启动难问题，加大土地收储力度，多渠道筹措改造资金。要加大房地产开发招商力度，对于参与棚户区改造的开发企业要观其言，查其行，使真正资质好、有实力的开发企业参与棚户区改造。同时，要将有关利民惠民的政策落实到群众，切实让老百姓真正得到实惠。

四是抓好冬季大突破。市委刘玉祥书记、市政府陈伟市长明确指出：市中区要把棚户区改造工作作为关注民生最重要、最紧迫的任务，在最短时间内要取得一个新突破。全区上下要形成一条心、扭成一股绳，同心同德，和衷共济，形成市中的“棚改精神”，认真按照市委刘书记和市政府陈市长对我区棚改工作的指示精神，严格对照年初确立的目标任务，倒排工期，列出形象进度，着力促进双十项目取得新的突破，力争全面完成今年棚改面积一百万平方米的任务目标，向全区人民交一份满意的、合格的答卷。

（三）围绕群众满意、社会和谐，着力打造“四大工程”。要严格按照国家的法律法规和相关政策，实施好棚户区改造工程。要围绕棚户区改造各个环节的工作，把各种可能发生的情况、可能出现的问题想在前面、做在前面、落实在前面，进一步细化工作措施和操作规程，切实把棚户区改造工程打造成为民生工程、示范工程、阳光工程、廉政工程，确保把这项事关民生的好事办好、实事办事、难事办成。一是倾力打造民生工程。继续实施棚户区改造成为新一届区委、区政府关注民生、改善民生最直接的体现。棚户区改造是最现实、最直接的民生工程，也是惠及群众的民心工程。群众关心的事，就是我们最应该关注的事。要将工作的基本立足点放在为老百姓办实事上，在政策制定上，首先考虑的是让群众受益，要使补偿安臵办法更科学，更具操作性，更能充分体现政府对困难群众的关怀，得到了群众的认可和支

持，特别是对生活确有困难的居民，区民政局、区人力资源和社会保障局、区住建局等部门要采取政府救助、享受低保、安臵廉租房等多种途径给予帮扶救助，使群众切实感受到拆迁带来的实惠。要让“关注民生、共建和谐”成为棚改工作的主旋律，把改善群众生活居住条件和环境作为根本目的，使棚户区改造真正成为利民、惠民的德政工程、民生工程，切实让广大人民群众共享经济社会发展成果。

二是倾力打造示范工程。一要高起点规划。规划是总纲，是方向，是指针。要把棚户区改造与加快推动城市转型、打造鲁南门户城市、建设低碳城市、建设保障性住房等结合起来，充分发挥规划的引导和调控作用，完善功能分区，调整空间布局，完善配套设施，提升城市的品位；要与城市总体规划的修编充分衔接，与城市功能定位的完善充分衔接，综合考虑道路、公交、绿化、休闲、医疗、教育、社区服务等问题，使规划更全面、更科学、更务实。同时，要注重规划的可行性，按市场规律办事，尽力而为，量力而行，分清轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，逐步解决零星分散的棚户区。二要高标准建设。要重视维护城市风貌特色，优化住房设计，做到经济、实用、舒适，基本功能齐备。要严把工程质量关，坚决杜绝劣质工程，确保每一项工程能够经得起历史检验，真正让群众住上优质、放心、满意的房子，真正把我区的棚户区改造打造成为绿色、健康、和谐的市中城市名片和全国资源城市转型的示范工程。

三是倾力打造阳光工程。一是拆迁补偿要做到阳光透明。折迁补偿，涉及群众切身利益，必须执行一个政策，坚持一个标准，做到公开公平、公正透明。对于每户居民，拆迁面积多少、补偿多少，都要向群众公开。对于低收入困难家庭给予政策倾斜，要严格标准审查，防止弄虚作假。二是

回迁安臵要做到阳光透明。要在充分征求意见的基础上，制定回迁安臵方案和具体的操作办法，确保回迁安臵的各个环节都臵于群众的监督之下。三是资金使用要做到阳光透明。对棚户区改造资金要实行专款专用、单独核算，严禁以任何形式挤占、挪用、违规抵扣建设资金。对原材料的采购、工程招标等资金使用的主要环节，要主动向社会公开，自觉接受监督，严禁暗箱操作。四是质量监管要做以阳光透明。百年大计，质量为本。有关部门要严把工程质量关，严肃查处违法违规降低工程质量的行为，严防出现“豆腐渣”工程，让棚户区居民住上优质房、放心房、满意房。

四是倾力打造廉政工程。要严把廉政关口。拆迁工作涉及大量利益调整，各级领导干部和机关人员要在为群众办好事的同时，时刻绷紧廉洁这根弦，切实管好自己，对自身负责。要不讲价钱、不打折扣，以攻坚克难的勇气，永不言败的志气，敢打硬仗的决心，务求必胜的信心，全身心投入到棚户区改造拆迁工作中去。工作中，任何人都不准打招呼、递条子、施压力，不能利用手中的权力循私情，为亲属朋友谋私利，干扰棚改拆迁工作的正常进行。区纪检监察部门要发挥好职能作用，要提前介入，全程监督，把好廉政关口，特别要加强对拆迁安臵、补偿资金等的监管，要实行专款专用、单独核算，严禁任何形式的挤占、挪用、违规抵扣建设资金。要严格各工作组的工作纪律及工作方法，加大问效、问廉、问责力度，做到监督指导到位，对拆迁过程中出现不作为、乱作为和违法违规等行为，发现一起，查处一起，确保拆迁安臵工作公平、公正、依法、有序开展，努力打造廉洁工程，切实对广大群众负责。

三、加强领导、明确责任，切实保障棚户区改造的大力推进。

棚户区改造是一件利国利民的大好事，有利于改善人民群众的生活条件，有利于提升城市整体形象，有利于促进社会和谐，有利于全面建设小康社会。从这个意义上说，“棚改”就是一项民生工程、德政工程、发展工程、“天字号”工程，怎么深刻认识都不为过，下多大力气抓也不为过，抓得再实再好也不为过。

一是加强组织领导，落实工作责任。区里将调整完善棚户区改造领导小组，建立高效运转的棚户区改造工作领导体系，对全区棚改工作进行全面指导。同时建立健全棚改调度制度，建立棚户区改造联席办公会议制度，坚持每周召开一次协调调度会，及时研究解决工作推进中出现的新情况、新问题。根据我区棚改实际，区委、区政府决定，将2011年棚改任务细化分工，实行区级领导帮包责任制。区级领导要对所帮包的棚改任务切实负起责任，全力靠上，一帮到底，协调解决推进中的困难和问题，区委、区政府将对帮包不力的有关区级领导进行问责；各乡镇、街道是棚改拆迁的主体，党政一把手作为第一责任人要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，成立相应工作机构，制定实施细则，扎实做好棚改过程中的招商引资、调查摸底、宣传动员、拆迁安臵和社会稳定等相关工作。每个棚改项目区委、区政府都将设臵完成时限，对时限内完成不了任务的乡镇、街道，党委书记要作出书面检查，同时脱岗专职做好棚户区改造工作，由乡镇长、街办主任主持全局工作。对完不成全年棚改任务的乡镇、街道，由区委组织部对其党政主要负责人进行诫勉谈话，责成其提出辞职申请；区棚改办要切实发挥好职能作用，为全区棚改工作做好组织协调、政策支持、服务引导等工作，确

保我区棚改工作的顺利实施。全区各级各有关部门都要增强工作的自觉性，不等不靠，主动履职，配合好全区的棚户区改造工作。决不允许任何部门、任何单位、任何人以任何借口设卡梗阻，对于那些只顾部门利益，不顾全局利益，工作玩忽职守、顶着不办、野蛮拆迁、干扰棚改的行为，要追究有关人员责任，严肃处理。区委、区政府将随时督查工作进展情况，决不允许出现因为工作不主动、不到位，耽误工程进度的现象发生。

二是健全工作机制，形成工作合力。棚户区改造涉及各个层级、多个部门，必须健全工作机制，加强协调配合，形成强大合力。区棚户区改造工作领导小组要切实发挥好牵头抓总作用，加强统筹协调，及时研究解决棚户区改造工作中的重大问题。各成员单位要树立全局观念、大局意识，各司其职、各负其责，密切配合、通力协作。要健全监管督查机制，对区委、区政府部署的棚改工作进行督察，跟踪工作进度、督促工程推进、调度棚改任务落实。同时，要严把政策执行关、资金使用关和工程质量关，对疏于管理、进度缓慢、配套资金落实不力的，严格追究责任。要完善奖惩机制，建立棚改工作风险抵押金制度，对完成棚改任务的要按照3倍的风险金标准对有功人员进行重奖，真正奖出干劲、奖出成绩、奖出发展；对完不成棚改任务的不仅要扣除风险抵押金，还要在全区范围内通报批评，取消其一切评先树优的资格。要加强工作方式方法的创新，提高效率，凡涉及棚户区改造项目的立项审批、项目招拍挂、用地计划、项目融资、建设管理等相关工作，要实行并联审批，简化程序，提高效率，确保棚户区改造工作高效开展。

三是深入宣传发动，营造良好氛围。实施棚户区改造直接面对千家万户，宣传发动工作是贯穿棚户区改造始终的一个重头戏，要深入细致地做好舆论宣传工作，特别是要注重政策的宣传和解释，准确解读目标任务和政策措施，要让社会各界都能够充分理解、积极配合、全力支持棚改工作，减少工作阻力。区委宣传部、各乡镇、街道、区文广新局、区棚改办要采取多种形式宣传棚改的重大意义、优惠政策、先进典型等。要充分发动群众，紧紧依靠群众，做好群众思想工作，讲清意义，讲明政策，最大限度地取得群众的理解、信任和支持，使群众理解、支持并自觉参与棚户区改造。区电视台、《市中通讯》都要开设专栏，在黄金时段、显著版面播放、刊登棚改工作宣传资料，让广大群众原原本本地了解政策、让被拆迁户心平气顺地搬迁、让棚改工作顺顺利利地进行。要及时总结宣传工作典型和经验做法，宣传感人事迹，发挥示范带动作用，使这项“天字号”工程得到社会各界的广泛支持，得到人民群众的衷心拥护，为顺利推进棚户区改造营造良好的社会氛围。

四是完善考核奖惩，切实奖优罚劣。要把棚户区改造纳入全区目标管理考核之中，严格考核奖惩，将考核结果与年终的目标管理考核和评先树优结合起来。要制定考核细则，确定考核时限，明确考核进度，细化考核打分，更加注重日常考核，对棚改工作的每个阶段都要进行评比打分，对完成棚改任务的要给以表彰；对未完成改造任务的，要按有关考核办法予以全区通报批评直至追究责任，真正考出压力、考出动力、考出干劲，为棚改工作创造出良好的“比学赶帮超”氛围，促进棚改工作的推进。期间，区委组织部要善于发现、注重选拔那些在棚改过程中态度端正、工作积极、成绩突出的干部作为区委提拔重用人选，在下步工作安排中，区委将优先考虑、优先提拔、优先重用。

五是维护社会稳定，确保和谐拆迁。棚户区改造涉及广大群众的切身利益，政策性很强，特别是棚户区改造工作，执行不好容易引发不稳定因素。对此，各级各部门各单位要始终遵循“政府主导、市场运作、让利居民”原则，严格把握相关政策措施，认真搞好拆迁补偿和住房分配等政策落实，公开、透明、阳光运作，把工作做细、做实、做透。要切实做好群众思想工作，使广大居民充分理解棚改的好处、政府的难处。要经常深入实地，及时掌握居民的思想状态，了解他们的愿望，真心实意地帮助他们克服实际困难。要加强各类矛盾的排查和梳理工作，及时把不稳定因素化解在萌芽状态，始终保持社会稳定，使棚户区改造的过程，成为密切党群干群关系的过程，成为促进社会和谐的过程。

同志们，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，站在新的历史起点，市中区城市大建设、民生大改善、环境大优化任务艰巨，责任重大。我们要结合此次全区解放思想推动转型大讨论暨软环境硬治理活动，在市委、市政府的正确领导下，同心同德、攻坚克难、奋力拼搏，有力有序地做好全区棚户区改造工作，不断开创我区棚改工作的新局面，为打造“百年中兴、幸福市中”，为建设富裕、文明、生态、和谐的幸福市中，为市中人民生活得更有尊严而努力奋斗！

第三篇：棚户区改造流程

棚户区改造流程

一、前期准备

一项目选址，项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。

二项目规划，确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案（集中新建为初步设计，配建为实施方案）及审批等环节。包括办理规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土局有关部门出具用地意见。

三项目立项，由市发改委办理。

二、房屋拆迁

（一）被拆迁人提供产权依据、有效身份证；

（二）拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估，在三个工作日出具评估报告，并最少公示7天；

（三）对评估公示结果无异议的，由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；

（四）选择产权调换的，按签订协议的先后顺序选房；选择货币补偿的，按照签订协议的金额到银行领取补偿款，规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%；

（五）搬迁完毕并交房，经拆迁工作人员验收签字；

（六）组织拆除。

三、政府供地（由行政划拨或挂牌出让）；

四、建设阶段 可，招标投标，安全质量监督（含委托监理），到市棚改办规划处核发办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节，并该取得建筑工程许可证。

五、验收阶段

包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。

六、分配、管理流程

（一）私房

按拆迁户签订协议时的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。入住后的小区管理由物业公司负责。

（二）直管公房、单位自管房的租赁户

（1）向居住地社区居委会申请，居委会受理后，进行入户调查、组织居民小组评议、公示，合格的报区政府；

（2）区政府委托街道办事处对申请人的情况进行复核，并公示，合格的由区住房保障机构汇总报市政府。

（3）市政府委托市房地产管理局组织审核、公示，合格的，报市政府批准后采取摇号方式确定选房序号。

（4）中签户选房。

（5）中签户到市房地产经营管理处办理租赁手续。

（6）由市房地产经营管理处负责管理廉租住房，包括收取租金、管理养护廉租住房。

第四篇：棚户区改造研究

棚户区改造法律资料汇总及指引

棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社会保障不健全的情况下，大量的在城市化浪潮中被卷进城市的人就在城市的国有土地上搭建临时的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最终形成了城市平民窟，也就是我国的所谓棚户区。因为国情不同，主要是土地政策的不同所以有关棚户区的形成和处理在中西方有很大差别，但是还原棚户区的本来面目可以使问题相对简单明了化，也使我们的棚户区改造的政策更显人性化，也正契合了我党国执政为民的理念。

什么是棚户区

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

棚户区的特征如下：

第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。

例：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：城市规划区内国有土地上和独立工矿区内。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：城市建成区国有土地范围内。

第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。

例如：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：集中连片平房和简易楼房。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼。

第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。

山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差。

太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大。

第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。

山东省建设厅对棚户区的概念还特别突出了：“破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面积小。

“人均居住水平低”（黑龙江省、大兴安岭）；“人均建筑面积小”（吉林）；“人均住房建筑面积低于十平方米”（山东青岛）；“人均居住面积小”（咸阳）

通过对棚户区特征的分析，虽然国家没有对棚户区作出一个明确统一的概念，但可以看出，各个地方人民政府对棚户区的定义，基本上是大同小异，均能反映出当地棚户区的实际情况。

什么是棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造５０００万平方米棚户区，近１００万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

２００５年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用３至５年时间，让２００多万居民全部迁入新居。

目前，我国包括棚户区在内有大约１．５亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从２００９年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。

核心政策如下：

1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。

2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。

4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。

以上政策在《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(晋政发[2008]3号)和《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）中均有比较充分的反应。

棚户区改造的法律性质

在《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中的第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

（四）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

（五）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

根据山西省和太原市关于棚户区改造的指导意见的指导思想分别是：“城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。”和“以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改善居民居住条件、提高城市土地集约利用率为宗旨，科学规划，精心组织，分类实施,全面启动城市居民棚户区改造，力争用3-5年时间完成全市棚户区改造任务，提升城市品位，改善人民生活，构建和谐太原，促进经济社会全面发展。”

在住建部和山西省和太原市三级指导意见中的棚户区改造基本原则中均规定了“政府主导、市场运作”的基本原则。

综上我们可以看出棚户区改造在法律上属于是公共利益的范畴。

棚户区改造的一般程序

一、前期准备工作

（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。

主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。

（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。

此时应该注意：① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。

（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。（5）调查被拆迁人的基本情况

主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。

（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）租赁房屋。

（四）分户。等行为。

（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。

二、参与评估（1）评估机构的确定。

通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书

①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。②对估价机构确定程序的合法性进行核实。

③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。

④对估价报告的形式与内容进行核实。

⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。⑥对评估报告有疑问或异议的处理。

三、评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估

房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。

（2）房屋拆迁评估的标准

我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。

Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。（3）房屋拆迁评估行为的法律性质

Ⅰ 合法性：房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定，估价机构做出的《评估报告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。Ⅲ 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。

Ⅳ 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。

Ⅴ中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。

Ⅵ非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据，没有拘束力。（4）房屋拆迁评估范围

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生

Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

Ⅲ 评估机构按以下程序产生：

⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。

⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。

⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

⑷拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。

Ⅳ评估机构产生程序的弊端

⑴评估机构出自拆迁的“资源库”，不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。

⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。

（6）房屋拆迁评估工作流程

Ⅰ评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。

Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

Ⅳ资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

Ⅴ制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法

目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。

Ⅰ市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：⑴类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；⑵很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。

Ⅱ成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。

Ⅲ假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：①土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；②前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；③建筑安装工程费用；④期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；⑤开发基础设施建设费（市政配套费）；⑥税金；⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。

Ⅳ重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值

按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。

（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。

被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。

被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决： Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。

Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。棚户区改造的拆迁安置问题

一、拆迁安置的依据。

根据山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见：

四、拆迁补偿安置与住房保障

拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。

根据以上的文件的精神，关于拆迁安置补偿总体上分为两大类四种情况。

首先，两大类分别为货币补偿和产权调换。

货币补偿是指拆迁人以专业房产评估机构对被拆迁人的房屋进行的评估结果为依据，与拆迁人达成拆迁协议进行补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。货币补偿给被拆迁人后，拆迁方接受相关房屋进行拆除。

产权调换是指拆迁人给予被拆迁人异地或回迁安置并根据相关评估结果计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。其中根据城市房地产拆迁管理条例规定拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

其次四种情况。

四种情况是根据拆迁的房屋产权情况分别为：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

4、无证自建房屋。

1、私有房屋的拆迁按照《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定执行。

2、租住的公房。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。

也有关理论对公房类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，„„被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”《天津市城市房屋拆迁管理规定》第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，„„实行货币补偿的，按照下列规定执行：

（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95％给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

3、符合廉租房条件的住户的房屋

根据太原市的相关政策对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定优先予以安置。具体办法由市房地产行政主管部门另行制定。山西省相关政策是符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。

4、无证自建房屋。

根据城市房屋拆迁管理条例的规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。所以对于拆除无证的自建房屋是不予以补偿的，但是出于社会安定和照顾到自建房屋人员的安置问题。山西省规定拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。该条政策只是针对自建居住三年以上的住户，并且计算的截止时间点是拆迁公告发布的那一天。

二、拆迁安置的标准

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定补偿分为拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿。

1、拆迁搬迁补助

第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200—300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费7—10元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费5—7元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90—200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费3—5元。

第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为:

(一)设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元,生产用房每平方米支付20—25元,办公用房每平方米支付10—12元,仓储用房每平方米支付15—20元。

(二)县(市)商业营业用房每平方米支付10—15元,生产用房每平方米支付15—20元,办公用房每平方米支付7—10元,仓储用房每平方米支付10—15元。

(三)建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元,生产用房每平方米支付10—15元,办公用房每平方米支付5—7元,仓储用房每平方米支付7—10元。

第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。

2、临时安置补助(过渡期)第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为:

(一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120—200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费4—6元。

(二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90—150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费3—4元。

(三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60—100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费2—4元。

3、经营性用房停产、停业补偿。

第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。

拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。

第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为:

工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税情况给予一次性补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。

第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为:

工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿。

造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。

第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为:

工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。

经营补偿根据上一月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。

造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为:

(一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。

(二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。

未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。

房屋拆迁纠纷的行政裁决

一、概念界定

（1）房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

（2）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

二、适用范围

主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。

三、裁决申请与受理阶段

（一）申请阶段

律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。在为拆迁主管行政机关提供服务时则应审查申请资料是否符合要求。

1.代理拆迁人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。

（2）申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明。

（3）被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告。（4）对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案。

（5）申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录)。

（6）其他与裁决有关的资料。

拆迁人首次申请裁决时，还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。

2.代理被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明。

（3）房地产权属证明或租用公房凭证、房屋租赁合同。（4）其他与裁决有关的资料。

3.代书裁决申请书应包括以下主要内容：

（1）申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所。

（2）被申请人名称、地址等基本情况。（3）申请裁决的请求、事实和理由。（4）申请人签名或盖章、申请日期。

（二）审查受理阶段

律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。

1.裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核，对已达成协议不足20％的，裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。

律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：（1）已超过房屋拆迁期限的。

（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的。

（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的。

（4）房屋已经灭失的。

（5）申请人主体资格不符合《城市房屋拆迁管理条例》、《实施细则》规定的。

（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的。（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。

律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。

四、裁决审理阶段

在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面： 1.对裁决审理的程序和内容的核实。

（1）裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。（2）裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。

（3）相关资料、程序的合法性。

（4）裁决行政机关是否组织拆迁当事人进行调解。注意未经调解，不能作出裁决，而申请人经两次通知未参加裁决调解的，视作为撤回裁决申请；被申请人经两次通知不出席裁决调解的，裁决机关可以缺席裁决。

（5）

核实补偿安置标准是否符合法律规定与该案的实际情况。

在审理过程中，当事人对评估结果有异议且未经房屋拆迁估价专家委员会鉴定的，裁决机关应当委托估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。

（6）

裁决行政机关是否及时合法地作出书面的裁决书。经调解当事人达不成协议的，裁决机关应自受理裁决申请之日起30日内做出裁决。裁决书内容应当合法、适当。裁决须经裁决机关领导班子集体讨论决定。

（7）裁决书是否送达。裁决书应当送达当事人，并留有送达的证据。裁决书可以按照直接送达、邮寄送达、留置送达、公告送达的顺序以及实际情况，确定送达方式。公告送达的，可将裁决书张贴于被拆除房屋的拆迁基地公示栏内。裁决书自张贴于公示栏内之日起满7天视作送达。

2.裁决中止的审查

在裁决审理过程中，可能出现中止裁决的情形。律师在此种情形下的服务重点是以下七个方面：

（1）审查是否是发现新的需要查证的事实。

（2）审查是否是当事人对评估结果有异议，需等待鉴定结论的。（3）审查是否是裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，需要等待继受人表明是否愿意继续裁决的。

（5）审查是否是作为自然人的被申请人死亡，需要变更被申请人的。（6）审查是否是其他特殊情况需要中止的情形。

（7）中止裁决的情形消除后，应当提请行政裁决机关恢复裁决。3.裁决终结的审查

裁决审理过程中，行政裁决机关可能会决定裁决终结，律师在这种情形下提供法律服务的重点是以下四个方面：

（1）审查是否是当事人达成拆迁补偿安置协议的。（2）审查是否是发现申请人或被申请人不是裁决当事人的。（3）审查是否是申请人撤回裁决申请的。

（4）审查是否是作为自然人的申请人死亡，15日内继受人没有表示参加裁决或放弃参加裁决的。

4.裁决书内容的审查 裁决书应包括以下主要内容：

（1）申请人与被申请人(包括代理人)的姓名或单位名称等基本情况。

（2）申请裁决的请求、争议的事实和理由。（3）裁决机关认定的事实、理由和适用的法律依据。（4）补偿安置方案(补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁日期、搬迁过渡方式和过渡期限以及《实施细则》中规定的应当补偿的项目)。

（5）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及期限。（6）裁决机关的名称、裁决日期并加盖公章。（7）裁决规定的搬迁期限不得少于15日。

五、行政强制执行阶段的律师实务

在行政决定的行政强制执行阶段，律师为当事人以及行政机关提供法律服务的重点主要以下四个方面：

1.审查行政强制执行申请主体

房屋拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当执行裁决方案。被拆迁当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，裁决机关可依法申请强制执行。

2.审查行政强制拆迁前是否依法听证

申请行政强制执行前，裁决机关应当组织拆迁当事人对行政强制执行的依据、程序、补偿安置方案及测算依据等内容进行听证。同时，还应邀请政府有关部门和具有社会公信力的人员参加。被拆迁当事人拒绝参加听证会的，裁决机关应当组织召开调查会。律师可代理委托人参与听证会及调查会，发表律师意见。

3.审查行政强制执行申请应提交的材料 申请行政强制执行，应当提交下列资料：（1）行政强制执行申请书。（2）裁决调解记录和裁决书。（3）安置用房或补偿资金证明。

（4）被拆迁当事人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明。

（5）被拆迁当事人不同意拆迁的有关材料。（6）听证会或调查会记录。4.行政强制执行其他应注意的事项

（1）申请行政强制执行，应当由裁决机关领导班子集体讨论决定。

（2）拆迁人未按裁决规定向被拆迁当事人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准和产权清晰、无权利负担的安置用房的，不得申请行政强制执行。

（3）裁决机关应当提前15天通知被拆迁当事人并做好宣传解释，动员被拆迁当事人自行搬迁。

（4）拆迁人应当对被拆除房屋以及房屋内的物品向公证机关办理证据保全。

（5）行政强制执行时，裁决机关应当组织街道办事处、居(村)委会代表和公证人员到现场。

（6）裁决机关是被拆迁当事人的，由同级人民政府裁决。（7）行政强制执行应当注意防止人身伤害的发生，要有应对突发事件的预案。

（8）执行的整个过程都要坚持“以人为本”的原则，注重社会稳定与和谐。

行政复议与诉讼 一、一般规定 1．目的和依据

为依法维护拆迁委托人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《最高人民法院〈关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复〉》、《最高人民法院〈关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复〉》等规定，结合拆迁行政复议与行政诉讼业务操作流程和经验制定本章，供本市律师办理拆迁行政复议与行政诉讼业务作参考。

2．适用范围

本章适用于律师代理拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人等为维护自身合法权益，依法进行司法救济的实务操作。

二、拆迁行政复议 1.一般规定

拆迁行政复议并不是每个项目拆迁的必经阶段,但拆迁行政复议与拆迁各阶段交织在一起，律师可以对此提供相应的法律服务。

在拆迁人申请规划许可证、房屋拆迁许可证等文件、拆迁管理部门作出与拆迁相关的行政决定等过程中，只要当事人认为该具体行政行为侵犯其合法权益，均有权依法向管辖部门申请行政复议。

除行政复议法、行政诉讼法已有规定外，律师应当提示拆迁委托人，对城市房屋拆迁裁决不服的，拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行；拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

2.律师在行政复议阶段的法律业务内容：

（1）审查拆迁许可以及前置程序的合法性，律师工作内容包括但不限于：

（一）审查立法文件的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（二）审查规划许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（三）审查用的许可的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（四）审查拆迁许可证发放的合法性，对下列文件进行实体和程序审查

（五）审查拆迁人申请拆迁许可时提交的拆迁计划和方案是否合法，有无损害被拆迁人合法权益的情形；

（六）审查拆迁补偿资金是否符合法律规定的及是否被挪用等情形。

（2）审查相关拆迁实施行为，律师工作内容主要包括：

（一）审查被拆迁房屋评估的合法性。包括评估机构的确定、评估程序、评估报告和专家鉴定等内容（内容详见本指引第三章第二节部分）。

（二）审查补偿安置方案的合法性。包括补偿对象、利益相关人、补偿范围、补偿标准，补偿方法，以及安置房源等内容。

（三）审查补偿安置实施过程的合法性。包括拆迁实施单位与被拆迁人之间的协商、谈话、协议，以及补偿安置的执行等事实情况。

（3）审查作出行政裁决或具体行政行为的合法性：

包括具体行政机关对被拆迁房屋的面积认定、违章建筑处理、婚姻状况证明、共有产权情况、户籍人口证明、伤残证明、住改非，以及经营许可等内容。（4）审查行政强制拆迁的合法性：

包括行政裁决、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的原因、行政强制拆迁的实施等内容。

（5）对相关事实调查取证，发表律师意见。（6）向委托人提供法律咨询。（7）对具体事项进行专项法律研究。

（8）代理协商、调解、申请行政复议、仲裁、诉讼、申诉。（9）参与对被拆迁人被行政处罚、裁决或强制拆迁后的法律疏导、矛盾化解工作。

（10）其他相关法律服务。

三、拆迁诉讼 1.一般规定

按法律关系的不同，拆迁诉讼可以分为以下两类：

（1）拆迁行政诉讼：房屋拆迁行政案件涵盖多种具体行政行为，涉及许多法律、法规、规章和规范性文件，法律关系繁杂，又是社会的热点，容易引发群体矛盾。除了本章第一节行政复议后15日内提起行政诉讼，当事人也可以在行政裁决书送达之日起3个月内直接向法院提起行政诉讼。

（2）拆迁民事诉讼：是拆迁当事人因房屋拆迁法律行为而引起的民事诉讼，以及拆迁当事人与非拆迁当事人之间的与拆迁相关的诉讼。

2.律师代理拆迁诉讼应注意以下案件受理管辖的特别规定：（1）公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的行政决定或行政裁决等行政行为不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应按行政案件受理。

（2）拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

（3）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以申请房屋拆迁主管机关裁决。房屋拆迁主管机关是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。当事人对裁决不服的，可以按法律规定向人民法院起诉。

3.律师在拆迁诉讼中的举证

根据不同的案情及诉讼请求，律师应当分别按照行政诉讼证据的若干规定和民事诉讼证据的若干规定提交如下证据：

（1）证明诉讼主体资格的证据

当事人应当提交身份证明资料，即，当事人为自然人的，应提交身份证或户口本；为法人或其它经济组织的，应提交工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等；法人或其它经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，还应当提交变更登记资料。（2）证明房屋发生拆迁法律事实的证据 拆迁人应提交的证据：

（一）房屋拆迁许可证。

（二）拆迁公告。

（三）新建建筑物的，提交《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明。

（四）房屋被拆除前所作的面积测量报告。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）已向被拆迁人支付货币补偿款、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的凭证。

（七）提供过渡期临时用房给被拆迁人的证据。

（八）用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积竣工测量报告等。

被拆迁人应提交的证据：

（一）能证明被拆除房屋的所有权的凭据。

（二）能证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公或商铺）、房屋的建筑面积等的证据。

（三）在被拆迁房屋所有权凭据上记载的所有人不是主张权利的被拆迁人时，还须要提交能够证明被拆迁人有权主张补偿安置的证据，例如：继承关系证明、亲属关系证明、原权利人放弃权利的证明等。

（四）能证明房屋何时被拆除的证据。

（五）已经达成拆迁补偿安置协议的，要提交该协议。

（六）经过房屋拆迁主管部门裁决的，还应提交裁决书。

棚户区改造依据的法律文件

《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》

《城市房屋拆迁管理条例 》或（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）

《山西省城市房屋拆迁条例》

《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》

《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 《国家发展改革委办公厅关于中西部地区中央下放煤矿棚户区改造有关问题的通知》

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》

《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见(试行)》

《山西省人民政府关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》 《太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见》

第五篇：棚户区改造工作汇报

全面推进棚户区改造工程 努力改善职工群众的居住生活条件

在全面深入开展“创先争优”活动中，我所紧密结合各项工作，特别是结合当前棚户区改造工程，以“创先争优”活动为抓手，全力推进棚户区改造工程，最大幅度地改善职工群众的居住生活条件。现将点滴做法作以汇报。

一、强化认识，形成推进“棚改”的态势

我们***经营所是全局建所较早的山上场所，也是目前人口、住户较多的山上单位。据统计，全所原有住房中有58%的房屋是坯瓦结构的，其中有12户是64年建所前建的，有60余户是70年代建的，多数住房已成危房。可以说职工的住房条件，在全局山上单位是最差的。

今年5月份，我们贯彻落实局党委、林业局在山上单位实施棚改的重大决策，也拉开了着力改善职工生活居住条件的序幕。回顾在“棚改”之初，我们认为：要想让全所职工群众最大化的参与，第一要务是，要在全所上下树立正确认识，于是我们分层次展开了宣传攻势：

首先统一领导班子的认识。召开支委扩大会议，学习局党委、林业局有关“棚改”的部署，每个成员谈认识，表决心。所长苏立国同志首先发言：他说，我过去曾经在2个山上林场所工作过多年，但没有一个单位职工群众的居住条件这么差，我们应该抓 住这一契机，按照局党委、林业局的要求，把这件民生大事抓好。一句发自肺腑的话，让全体班子成员坚定了信心。

其次是统一党员的认识。在党小组会、党员大会上，支委成员一方面宣传棚改政策，一方面向党员表明了班子抓棚改的决心，党员纷纷表示：这是改变单位面貌千载难逢的机遇，只要领导有决心，我们就铁了心。

再次是抓普通群众的认识。以支部牵头，组成有工会、团支部、妇女组织参与的宣传小组，及党员义务宣传小组，走家窜户搞宣传，重点答疑解惑，向职工群众讲解局党委、林业局的棚改政策，宣讲单位抓棚改的构想和决心，收到了让多数职工安安心心参与，明明白白建房的效果。

二、精心运作，把握实施“棚改”的环节

通过以上的工作，多数居民住户都表示，积极响应林业局号召，参与单位的“棚改”。为实施“棚改”营造了氛围，在实际运作中，我们重点把握好以下环节：

一是把好规划关。由于我单位新建房没有新址可选，只能拆旧房新建房，或在原居民区内的部分空地处建新房，这不仅给“棚改”，也给规划带来了一定难度。为此，我们班子多次实地察看，组织人员测量，反复测算，几经讨论规划事宜。当职工群众看到苏立国主任为规划，多次到现地征求意见，一位职工群众曾感动的说，主要领导这么重视，单位很快就会大变样了。

二是把好稳定人心关。在拆迁房屋中，我们形成了文字书面 拆迁协议，履行必要手续，力争做到规范化。既使拆迁户吃下了定心丸，也为单位稳定推进棚改提供了必要的法律文书。

三是把好旧房拆除关。由于5月份正值春耕大忙季节，加之拆除旧房有一定的危险性。我们专门成立了以后勤人员中，党员干部为主体的旧房拆迁小分队，下设拆除组，协调组，后勤组，负责统一办理拆除工作，尽量不损坏旧房拆下来可利用的物品，既把拆迁户的损失降到最低，又保证了拆迁的安全。

四是把好质量监督关。房子的质量是建房户最关心的大事，也是决定棚改的成败的关键因素。基于这一认识，在所长苏立国的提议下，经班子研究决定：专门成立了由书记挂帅，外业人员组成的建房质量监督小组，并在他们当中进行各项标准的培训，从挖地基槽，焊地基砂，砌地基石，打圈梁，砌砖墙，抹墙面，安门窗、上彩钢瓦，到接上下水，盘炉子，搭火炕，打内间等，对建房过程中各道生产工序进行全方位监督，力争使质量上乘。

五是把好住房分配关。由于在棚改中，根据实际情况，对全所新建住房进行了统一规划。过去一些老房建筑面积小，同一地段原有住户多，再加上每栋房之间的距离都进行了统一规划，还有在部分空地上新建了住房，所以在新建住房的分配上，是一个敏感点，必须解决好。为此根据林业局的要求，我们在广泛征求意见基础上，形成了分配办法，并召开了建住房分配大会，严格按照分配办法运行，体现了分配的公平，公正、公开性，较好地解决了住房的分配问题。

三、加强领导，切实保障“棚改”的实施。

如何有效地解决“棚改”中遇到的问题，我们主要从加强领导入手，及时破解瓶颈问题，打造实施棚改的绿色通道。

一是建立了领导机构。我们成立了以所长挂帅的领导小组，凡是涉及棚改的重大事宜，均由所长主持领导小组会议，集体讨论决定。领导小组下设建筑工地前线指挥部，由党支部书记和一名副主任负责处理，协调各项事宜。

二是建立了决策机制。对一些实际问题，及时研究对策。从考虑职工的经济承受能力出发，我们一项一项测算新建房和改建房的所需费用，最后向开发商商谈承包价位时，被其心悦诚服地接受了。其中改建房未收取职工群众一分钱，更是得到了职工群众的认可。面对个别建房户，因经济暂时困难，一时无法交齐全部建房款，我们制定了先预交，再补交的交款办法，及兼建50和25平米大小两种户型，较好地解决了个别户的资金短缺问题。在施工过程中，从兼顾房屋的审美观出发，我们还对瓷砖，涂料质地及颜色的搭配进行选材定色。

三是建立了抽查制度。不放任管理，虽然有工地现场监督员，单位主要领导还经常到现场察看施工进度和质量，当看到施工方采购的小红砖质量欠佳时，当即要求施工方另找生产厂家，很快一种新型质量看优的小红砖重新进入了工地，再一次让职工见证了单位的重视，切实在为林业局严把质量关。

四是建立了反馈制度。对一些单位自身能够解决的共性问 题，我们例会研究后，以文字书面或会议等形式告知，仅在建房过程中，张贴的有关通知就达20余份。对单位自身难解决的问题，我们积极向林业局进行反映，针对个别困难户，确实无能力建房的，如果不拆除，扶持其新建房，又影响整体规划效果。林业局高度重视单位反映的这一情况，赵局长、李书记亲自率领有关领导和部门人员，现场解决相关问题。既体现了林业局对这些弱势群体的关心厚爱，又较好地解决了棘手的难题。

五是建立了研讨制度。对一些职工提出的刁难问题，我们首先本着动之以情，晓之以理，同时还积极学习有关规定，集体研究找对策。一位老职工在自家原来的院落附近，私自挖一鱼池，这次棚改后被占用，要求给予适当补偿，我们通过查资料，研讨后，向其宣传国家在土地占用方面的规定，使其收回了个人的无理要求。

通过以上粗浅做法，我单位的危房基本全部拆除，职工自愿不要企业的补偿、企业真心实意为职工着想。既解决了职工的住房的问题，又改变了单位的面貌。一个暂新的林场所呈现在人们的眼前。

但我们清醒地认识到棚户区改造工作，还存在许多不足之处，愿借这次会议东风，虚心学习兄弟单位经验，加以整改，不辜负局党委、林业局寄予的厚望，和职工群众的期待。