“类万达”的华夏幸福战略解析：“滚雪球”（小编整理）

第一篇：“类万达”的华夏幸福战略解析：“滚雪球”

“类万达”的华夏幸福战略解析：“滚雪球”

2014-06-05 宋振庆 地产八卦女

5月，被捧上天的“京津冀概念股”——华夏幸福发布了2013年年报，业绩无须赘述，总之券商和投资者都相当满意。

毫无疑问，华夏幸福是京津冀一体化春江水暖中最先受益的那只鸭子。人们说生得好不如嫁得好，华夏幸福在固安大厂耕耘多年，受尽辛苦遍尝辛酸也没得到太多关注，可一朝政策东风吹起，立刻“翻身得解放”，势不可挡。其他概念和业绩都欠奉的房企只有羡慕嫉妒恨了。

有分析者称，华夏幸福现在的发展势头是“滚雪球”，居高临下，越滚越大。众所周知，这是借用股神巴菲特那个著名的比喻，尽管用在这里涵义稍有所不同，但也很形象——华夏幸福借助固安等环北京区域产业新城发展的独特势能，正迅速裹挟更多的产业和区域，在短时间内把雪球做大，并越滚越快。

巴菲特的“滚雪球”说得很直白，但是没有几个人学得会，那么华夏幸福版本的滚雪球，你学得会吗?

模式必杀技

华夏幸福在固安产业新城的模式是其赖以成名的必杀技。这个必杀技需要有几个先决的触发条件：地方政府资金短缺发展乏术;恰逢其时的产业转移外溢;丰富的土地资源;当然，如果周边正好有限购的一二线城市就更妙了。

固安恰好全部满足，而这个罅隙中无人留意的机会被华夏幸福牢牢抓住了。华夏幸福与固安县政府签订了一个非常经典的协议，那就是华夏幸福代为一级开发和园区招商，也就是代行政府职能，换取的收入是基建费用、土地整理费用、园区服务费的110%，也就是前期费用全部返还后提成10%，以及新增落地投资额的45%。

这意味着，华夏幸福前期在道路、桥梁、绿化、一级开发、园区服务等方面投入越多、做得越好，提成就越多，招来的企业投资额越高，分得的真金白银也就越丰厚。而在产业园区方面，华夏幸福形成了“四港一基地”(产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地)，以尽可能多地笼络产业资源落地。

特别要强调的是，华夏幸福和万达一样，充分满足了地方政府官员“快速出成绩”的心理，特意设定了“五个一”工程：一条街、一个产业园区、一个城市规划馆、一个五星级酒店、一座管委会大楼。这些在一年内就可以见“成绩”，谁不动心?

政府得到了漂亮的新城和带来源源不断GDP、税收和就业的产业园，为官一任，于公于私都得其所哉;华夏幸福则换取了名声、品牌和业绩。

但华夏幸福的模式并非谁都可以复制，其最核心的竞争能力，用流行的术语说，是一条“护城河”。

华夏幸福目前拥有500余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，涉及园区前期战略定位与产业规划、中期招商引资开展、后期入园企业服务和产业促进等各个环节。更核心的是，经过多年沉淀，公司已形成一个庞大的客户和项目数据库，覆盖园区企业数据超过13万条，主要企业负责人信息1.3万条。

这个数据库的信息细到全国各个行业企业数量、老板姓名、秘书姓名、电话号码等。华夏幸福的信息数据管理团队长期跟踪这些企业，持续互动服务，以挖掘潜在的机会。

华夏幸福的招商团队平时不停地和这个数据库进行线上线下互动，以至于其园区5亿元规模以下的中小企业招商通过这个数据库就可以完成。至于巨型的央企、国企，华夏幸福则建立了一个“高大上”的圈层，通过各类活动和俱乐部，笼络了十几家央企高层负责人。这些高层在这种圈层发酵中得到了身份满足，产业链衔接的可能性则大大增加，对未来的投资落地铺平了道路。这是一种润物细无声的园区营销手段，当然，其中精力、财力等的投入恐怕难以想象，模仿需谨慎。

同时，华夏幸福在产城规划方面也非常强势。由于前期规划和一级开发都是自己来做，后期的产业园区和住宅商业开发对华夏幸福就非常有利了。这一套组合拳，中间水泼不进，竞争对手很难插足。在产城规划上，华夏幸福有自己的博士团队和研发部门，不夸张地说，产业策划能力已具备国家级研发水平。

这种局面下，华夏幸福就更像万达了。竞争对手仅仅简单模仿和粗暴挖人是学不来的，其核心竞争力在短时间内也无法速成。

有了量，就有了大数据，这一点也和万达一样。华夏幸福庞大的客户资源和人脉储备，也可以使其“大数据”体系延展出无限的业务衍生空间。

华夏幸福这一套必杀技放之环北京区域而皆准，因为这一圈区域全部都是“灯下黑”，除了土地和人就乏善可陈，正好可以让华夏幸福赢家通吃。

产业新城路径

目前，华夏幸福的产业新城战略遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来生态产业新城、霸州园区、永清园区、文安园区、广阳园区、滦平金山岭园区、香河园区。

在环北京打出名头之后，华夏幸福目前外拓的重点是三个，即环上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区;环沈阳区域的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，以及环武汉区域的鄂州葛店园。

其实，有批评的声音认为华夏幸福并未受益于产业新城模式，而仅仅是一个招商中介的角色，顺带从当地政府手中无竞争性地拿些廉价住宅用地开发盈利。

公允地说，支撑华夏幸福业绩的主要力量确实还是住宅销售。不过，华夏幸福受益产业新城的方式不仅是落地投资额抽成这种一次性的收益，随着园区的繁荣，新城逐渐成型，销售规模和毛利也开始提升，物业等服务收入增加，这也是受益于产业的一种方式。还有其他方式，后面会详细介绍。

也就是说，华夏幸福在这种独特的模式下，不仅能较好地分享区域开发所带来的土地增值，还能在园区成熟的过程中逐步获取前期基建投资、中期招商引资和后期产业服务的“城市生长红利”。

而且，华夏幸福不会简单地在长三角复制河北模式。现在，华夏幸福已经形成了一套分野明晰的差异化打法，即“转移、整合、孵化”的产业促进三种思路——在经济欠发达地区，通过园区开发和产业促进承载经济发达地区的产业转移;在经济较发达地区，通过龙头企业带动中小企业的聚集，形成产业集群来实现产业整合;在成熟的产业环境与领域则更注重产业的孵化与创新。事实上，它也的确是这么做的。

另外要注意的是，和传统意义上园区企业的不同之处在于，华夏幸福开发的园区，所有权基本属于地方政府。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。

有人把华夏幸福的模式看作“BOT”(建设-运营-移交)模式，但事实上，华夏幸福模式更像“PPP”模式——政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利进行，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

调整与升级

华夏幸福在固安获得的成功无疑是巨大的，但华夏幸福很清楚，环北京区域的发展可以吸纳北京外溢的产业，或者希望临近北京享受资源和成本双重优势的生产性企业，一旦扩张到全国，比如目前它们强势进入的环上海区域以及武汉等华中区域，手中掌握的产业牌就必须升级换代。从2013年报表可以看到，华夏幸福在这些方面做出了很多努力，也比较有成效。

例如2013年公司与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司华北分公司等多家大客户签订了战略合作协议，而华夏幸福多个园区协议收入是按照投资额的比例分成，大客户的引入投资将进一步提高产业发展服务收入。

这种战略效果立竿见影，产业落地高端化变得更明显，签约投资额从279亿元增至395亿元，而平均投资规模也从6.2亿元升至6.6亿元，远远高于2011年的1.5亿元。

同时，华夏幸福在架构方面做出重大调整，公司总部定位开始由战略运营型向战略投资型转变，新设产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团五大集团，形成了总部、业务集团、区域公司的分层次组织架构。

这种组织变革能够提高业务运营精益化水平、提升组织张力、增强区域竞争优势，旨在为快速跨区复制奠定组织基础。

三个“雪球”

不得不承认，华夏幸福的确是市值管理的高手，从去年到现在，公告频频，令人眼花缭乱。从今年2月26日京津冀一体化被提升到国家级战略，到4月17日为止，华夏幸福股价暴涨了79%。

在这期间华夏幸福发布的公告中，可能对未来影响比较深远的主要有三个：在美国设立孵化器、与工信国际的合作以及与京东签订的物流地产协议。这些都是华夏幸福的“滚雪球”之作。

有一些评论认为，华夏幸福在美国设立孵化器，一方面通过对孵化器及园区内企业进行股权投资，长期分享优秀企业的成长，获得投资收益;另一方面，若海外企业归来入驻公司园区，不仅能直接为公司带来落地投资额45%的分成收益，还能通过企业和园区的正反馈效应带来园区的发展升级。

虽然这些长线的构想在短期内难以实现，但更现实的意义是品牌价值的提升和政府说服力的增强。这才是区域扩张的关键。

而与京东的订单物流地产协议则载明，建成后库房建筑面积26万平方米，其中一期库房建筑面积18万平方米，二期库房建筑面积8万平方米，租赁给京东使用租赁期限是2015年至2024年，一、二期合计租金总额7.1亿元。

虽然仅仅是一份物流地产订单，但这很可能是华夏幸福与京东合作的第一步。未来华夏幸福有没有可能与京东共同建立电子商务产业基地、发起设立电商产业基金、联合拓展新园区等其他合作模式?想象空间还很大。

同时，像万科正在做的一样，华夏幸福也完全可以发掘和积蓄园区配套住宅业主和企业员工等产业新城居民生活需求，为他们提供增值电商及现代物流服务。

在京津冀一体化趋势下，华夏幸福的人脉、资源、战略纵深等优势都足以让电商倾心，而其自己也有意愿拓展这种稳健的租赁性业务形态，比如与工信国际的合作就足以证明这一点。

目前华夏幸福和工信国际的合作，主要是在浙江省嘉善县推进“跨境电子商务共建试验区”。这一合作不仅使华夏幸福在电商产业层面形成了“北固安，南嘉善”的格局，也可以与美国孵化器的尝试呼应起来，使得自己在产业运营、引导方面增加了主动性。未来，华夏也可能会成立产业投资基金，以及成立或投资类似小额贷款公司、担保公司、民营银行等金融机构，延伸产业链。

工信国际是直属于工业和信息化部的正厅级事业单位，是工业和信息化部唯一直属的国际合作和行业贸促机构。这一背景本身就十分令人瞩目，而华夏幸福与其签订的协议还有严格的“排他性”，这又使其“护城河”加深了好几米。

最重要的是，所有这些产业延伸不仅是业绩需要，也是打造产业新城必须的走向。

华夏幸福打造的是产业新城，所以理应(现在也许未必能够)集聚和整合城市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。我们看到，2013年华夏幸福已经在医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了一定的布局。

增强循环攻略

目前，华夏幸福已经形成了三个“自我增强循环”。

第一个循环：园区项目越多、资金实力越强，规模效应越明显，对政府和客户的吸引力越大，从而能够拿到更多的土地，开发更多的园区。

第二个循环：获得了地方政府和合作伙伴的信任，口碑相传，增加更多拓展机会，进一步降低土地和融资成本，反过来进一步增强政府和合作伙伴的信赖黏性。

第三个循环：随着产业范畴和区域范围的不断拓宽，公司得以延展到更多的产业，进一步增强了产品纵深，从而进一步拓宽了区域和产业的选择广度。

这种增强循环进一步巩固了华夏幸福的优势与地位。不过，想登上中国产业地产的巅峰，华夏幸福至少还需要提升另外三个“增强循环”。

第一个循环：华夏幸福仍然是以销售产品为主的企业，而产业地产最核心的能力应该在于运营。华夏幸福应该增加持有物业的比例，获得更多的经验和实力，从而进一步增加持有运营的可能性与持续性。

第二个循环：产业地产应该是一个紧密的生态圈。华夏幸福需要植入更强的平台思维，对入园企业提供更多的服务，开拓更多附加值高的业务，从而使公司、政府与客户的黏性进一步增强，并增加更多服务与利润点，使生态圈和整个平台更加完善。

第三个循环：华夏幸福需要进一步总结复盘，完善制度、管理与风控，实施模块化策略，使得自身更快成长、做大规模，从而有机会在更高层面去完善制度。

产业地产刀耕火种的时代并未结束，但有远见者理应行动得更早，华夏幸福既然有这个野心，且行且自省为宜。

第二篇：华夏幸福

发展历程

1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。

1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；

1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。

2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。

2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。

2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。

2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。

2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。

2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。

2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。

2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。

2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。

2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。

2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。

2014年11月，与京东集团达成战略合作协议，规划专业化电商综合产业园，构建智慧电商物流网络和新生态体系。

2015年1月，与清华大学签署战略合作协议，成立“清华大学-华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”，在创新人才培养、技术培育、科技成果市场化等方面展开全面合作。

2015年4月，与四川省眉山市仁寿县人民政府合作开发建设经营四川省眉山市仁寿县约定区域，战略卡位长江经济带。

2015年7月，作为李克强总理赴法随访企业，与法国可持续城市企业联盟(Vivapolis)签署合作协议，在可持续城市发展领域展开战略合作。

2015年7月，华夏幸福与河北省固安县积极探索PPP(政府和社会资本合作)模式的好经验、好做法，得到国务院通报表扬，供各省(区、市)、各部门学习借鉴；固安工业园区新型城镇化项目同时入选国家发改委PPP项目库。

2015年7月，与安徽省滁州市来安县人民政府合作开发建设经营该县行政区划内的约定区域。

2015年12月，华夏幸福战略投资苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，首次通过资本融合方式促进产业升级。

2015年12月，华夏幸福与印度尼西亚共和国PT Alam Sutera Realty Tbk公司签署备忘录，合作开发位于印度尼西亚万丹省唐格朗市的目标区域，产业新城实现首次“出海”。

2016年4月，华夏幸福布局河南省焦作市武陟县、郑州市新郑市，首进中原城市群，实现对具有中远期快速发展机会的潜在经济热点区域的前瞻性布局。

2016年5月，华夏幸福与江门高新技术产业开发区管理委员会、江门市江海区人民政府，签订《关于整体合作开发建设经营江门高新技 术产业开发区、江海区约定区域的合作备忘录》，完成了在珠三角区域的首次布局。

2016年6月，华夏幸福国际总部在新加坡正式开业。

2016年7月，华夏幸福党委被中共中央授予“全国先进基层党组织”称号。

2016年7月，华夏幸福投资控股伙伴招商，以大数据助力产业新城。2016年10月，华夏幸福与美国康威国际建立战略伙伴关系，在华夏幸福产业新城吸引外资企业、国际产业投资大数据利用及其他国际业务方面开展战略合作。

2016年10月，华夏幸福固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选国家第三批政府和社会资本合作示范项目，再度收获国家级认可。2016年10月、11月，国内自主创新第6代AMOLED屏体生产线和模组生产线项目分别在固安产业新城和霸州产业新城启动，成为华夏幸福依靠创新和资本的双轮驱动，直接拉动区域产业升级和经济发展的突破性成果。

2016年11月，华夏幸福积极谋划，精准发力产业小镇，以成熟的PPP市场化运作机制，实现“一年产业有看头，两年创新有势头，三年小镇成龙头”。

2016年12月，华夏幸福首次在城市发展领域进行并购，以股权转让和增资扩股的方式对深圳市城市空间规划建筑设计有限公司进行战略投资，以提升规划编制、管理以及落地实施等方面的能力。2016年12月，华夏幸福销售规模首超千亿，全年实现销售收入1203.25亿元，同比增长66%。

2017年3月，华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划获准发行，成为首批PPP项目资产证券化中唯一一单园区PPP项目资产支持专项计划。

2017年5月，安徽省滁州市来安产业新城入选发改委第二批ppp项目典型案例。

2017年6月，华夏幸福（600340.SH）正式入选上证50指数样本股。2017年12月，华夏幸福正式对外公告，宣布与河北省涞源县政府签订《华夏幸福对口帮扶涞源县脱贫框架协议》。2018年1月，华夏幸福发布2017年1-12月经营情况简报，全年实现销售额1522亿。

2018年1月，首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会召开。华夏幸福发出三大合作倡议，以产业新城事业为共同发展平台，邀请各领域合作伙伴开启全方位合作，携手共赢未来。

2018年2月，湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖州市南浔区产业新城项目、河南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批PPP示范项目。

现今规模

相关报道 一、一帖看清华夏幸福“嘉善高铁新城”项目进展—2017年3月

1、四年前华夏幸福开始布局嘉善，嘉善高铁新城项目属综合PPP模式，即华夏幸福提供一揽子计划，全部由华夏幸福垫资，全部由华夏幸福组织实施、运营。市场上大部分PPP实质上是披着PPP外衣的BT或BOT。嘉善项目由全资子公司鼎泰产业园发展建设公司（SPV）负责。由于牵涉到政府审批事项和项目结算，地方政府在产业园设立了专门的“管理委员会”负责审批和监管。由于产业园对所在区域发展起到决定性的作用，项目是书记和市、县长的“一号工程”。

２、嘉善地理位置优越，是浙江对接上海的桥头堡。省市县三级政府对嘉善的定位非常清晰，就是对接上海，主动承接上海资源外溢，这就是园区里设立了“上海人才产业园”的原因。西塘景区游客、房地产购买力百分之六十来自上海。而对于上海而言，往东是海，往北是崇明岛，只有往西往南发展，即一是昆山，再一就是嘉善。早高峰时段乘大巴从上海人民广场到产业新城约80分钟，从莘庄到产业新城约50分钟。

3、产业园规划面积12平方公里，位于嘉善南部，距离嘉善南站（高铁站）几百米，之前是一片白地，什么都没有。产业园定位为“全球创新城市，宜游魅力水乡”。对接全球创新资源（注：目前境外元素较少），引进上海创新人才，打造新兴业态和产业（注：目前互联网电商和影视文化产业发展较快）；建设“新西塘”（注：目前一期已建成，很有韵味，崭新的小桥流水人家），营造江南水乡人文氛围。计划到2030年实现500亿产业规模（注：可能指年产值），GDP400亿。实现路径就是“融入上海，突破上海”，沪嘉同城。

4、华夏本身是“县域经济专家”，同华高莱斯、McKinsey&Company等国内外一流的机构合作，编制产业园战略规划：一核一轴三环七片。先造“核”，给地方政府和社会以强烈信心（注：投资4.6亿，长6公里，贯通产业园的嘉善大道非常有气势，双向8车道，中间隔离带是10多米宽的水景和绿化。另外城市规划展览馆是全嘉善县的规划，而不仅仅是产业园区，其体量约几千平方米，比我想象中规模大。由世博中国馆设计师何金唐院士设计，这是地方政 府的形象之一，相信上级领导们会频频造访）。公交站点也是华夏建设。湖泊也是公司挖的，还有钉子户，只完成了一半。

5、项目进展：2013年4月签约，之后做半年规划、一年征地、拆迁，实际建设是2015、16两年，累计总投资85亿，新建项目27万方，约占园区总面积12平方公里的四分之一，创造税收3.6亿。包括道路、景观等基础设施、上海人才创业园、新西塘人文商业（目前完成一期5万方，总规划15万方）、住宅孔雀城（目前在售的是第九期，第一期均价6000元，现在超过12000元，毛坯房）；引进了澳洲ACE连锁幼儿园（24个班，500多人），报名者异常踊跃；花血本引进了上师大附小和附中（先建设小学48个班，1600多人），已完成前期准备，下月动工。100亩的影视产业园也即将动工。新能源汽车零部件产业园也在规划中。下一步有扩区的打算（8平方公里，已签意向协议，等待招采程序），但以公司公告为准。实际建成物和设计规划非常接近。市场上大部分公司规划设计100分，实际建成30分，华夏可达90分，非常负责任。因为要做一二级联动开发，负责任还体现在原住民的安置，华夏已建设14万方的安置房怡和家园，已交付150亩（注：为什么用“亩”？可能是指占地面积）。安置房还包括配套的社区医疗、教育、就业指导等等方面。未来准备在嘉善建设一幢超高层地标（150~200米），因审批问题目前未明确。累计征地8100多亩（除道路绿化实际用于开发约3平方公里），安置3000多人。产业招商面积实现41400平方米（70%），太库和火炬引进企业20多家。高铁新城项目入选浙江省发改委PPP项目库。

6、嘉善项目的意义在于公司突破京津冀，在更广范围拓展、复制，并且发展速度快，固安已经超过10年，大厂6年，而嘉善实际上只两年。如果嘉善成功，南京、杭州等项目大概率能做成功。

7、嘉善项目管理团队由公司派出，本地员工难以达到要求，公司要求必须是211或985高校毕业，因工作强度高，必须年轻化，四十岁以下，林总（董秘）清华毕业，周总（嘉善项目总经理）人大毕业，都在固安干过几个月，林之前是老板秘书，周之前在南浔项目，二人都是30岁，公司内最年轻的高管和区域总经理。管理模式，区域总经理负责统筹总体规划、政企关系等等，具体业务由总公司相应 子公司负责，网格化矩阵式管理，孔雀城由住宅子公司负责，新西塘水街由商业事业部负责，学校由教育事业部负责。

8、前瞻性布局很重要，前提是对城市未来发展的研究、预判，大厂只有在北京副中心规划未出来前才可能低成本进入，固安一定是在尚无新机场规划时才可能成就产业新城1.0版本。嘉善项目在没有高铁站规划时签约，如果放在现在，不可能有华夏的机会。这也是为什么这两年华夏加快在各主要中心城市周边布局的核心原因。

9、嘉善项目快速推进的原因：一是有固安的经验教训，二是浙江的基础条件比河北好，三是地方政府大力支持，高铁新城是地方政府“一号工程”。由此有理由相信东南沿海的多个项目也会快速推进。

10、嘉善项目的招商引资额：没有提供此数据。高铁新城招商引资以轻资产项目为主，因此和政府的分成方式有创新，如电商等服务行业按开具税务发票金额的一定百分比分成（公司公告里有说明）。

11、项目自身的扩充基本上是这个套路：政府看华夏干得好就再扩充面积，固安早期是59平方公里，现在已经100多平方公里，怀来也是这样。

二、华夏幸福打造嘉善产业新城：走出产城融合新路子-2018年4月

“我们的产品模式，是要诚意正心干好产业新城。华夏幸福董秘林成红在接受媒体采访时，介绍了华夏幸福的产业定位。区别于传统房地产商的房地产开发，华夏幸福将自己定位在“环一线、二线的产业新城的开发商”。

走出产业新城开发运营新道路

随着产业新城模式的成熟，近几年，华夏幸福一直在积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“一带一路”等热点区域，并取得了不俗的成绩。

据记者了解，截至2017年年底，2017年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，非京津冀区域项目新增签约投资额占比为53%。为所在区域累计引入签约企业超1900家，招商引资额近5000亿元，创造新增就业岗 位8.2万个，为实现区域高质量、可持续发展贡献力量。

因地制宜 嘉善产业新城成异地复制成功范例

在华夏幸福非京津冀区域中，嘉善产业新城一直被誉为是异地复制的成功范例。

30分钟交通圈、4大国际机场、3大国际货运港口，优质的地理与交通条件使得这座位于浙江嘉兴市南部地区的小城，成为华夏幸福在长三角地区打造的第一座产业新城。

自2013年4月份与嘉善县政府签约开始，华夏幸福依据嘉善地区特有的城市发展情况、历史文化、自然环境等因素，在该地重点打造了科技研发、软件信息、影视传媒、商贸服务四大产业集群。同时，还在该地建设了上海人才创业园区，发展现代商贸、科技研发、软件信息等业态，以优质的创新环境引入人才。

据华夏幸福负责人介绍，截至目前为止，该产业园区已吸引许多国家级科研团队落户，为推动创新成果转化、打造经济增长新动力加油助力。

嘉善自古以来拥有独特的历史文化积淀，千年古镇西塘就位于该地，独特的地域文化与景观一直吸引着国内外游客的到访。

为更好地因地制宜规划产业新城，充分展现嘉善江南水乡的城市特色，华夏幸福还建设了开放式文旅项目——新西塘越里。

该项目地处嘉善城中心位置，融商业、教育、文化等多种功能为一体，为市民打造了一处休闲娱乐场所。

此外，据杭州事业部总经理王振江介绍，嘉善产业新城已完成上海师范大学附属嘉善实验学校及澳华国际幼儿园的建设，9月份将正式对外招生。同时，休闲服务工程、公园、商业中心等生活服务设施也在陆续完善。

第三篇：万达分销战略

万达项目淮北分销部：

鉴于本公司万达项目淮北分销合同执行截止日期为2013年12月31日，截止日之后分销合同有没有可能续签以及后续的合同条件都存在极大的不确定性，本公司应在截止日之前尽最大可能充分利用一切资源，提高签约量。因此，要求分别从战略层面与策略层面拟定周详的促销方式方法，严格排定时间任务节点，确保所有客户资源与人脉资源在12月31日前用足用尽。

希望分销部负责人在两天内提供：

一、分销思路

1.目前掌握的实力客户大致类别及数量；能直接或间接通过单位负责人或联络人施加影响的实力单位有哪些。

2.分销总体思路。

3.针对不同类别客户拟采取的促销方法。

4.应用上述促销方法需要的人员与后勤保障。

二、任务时间节点掌控

暂将分销合同有效期大致分为如下四个阶段，要求初步给出每个阶段的促销方法。

1.现在—10月17日万达摘地：此阶段公共媒体没有关于万达滨湖城较为具体的大规模宣传；

2.10月17日万达摘地—11月中下旬万达开盘：此阶段万达滨湖城进行大规模媒体推广，首期产品相关信息应该出现；

3.11月中下旬万达开盘—12月20日：此阶段为正式销售期；

4.12月20日—12月31日：此阶段对本公司而言主要任务应该是催促意向客户筹款正式签约。

第四篇：万达的执行战略

万达的执行战略

不是军校——军事化管理改变商业思维

对管理作出最大贡献的是军队，柳传志、张瑞敏、王石、任正非都有过从军经历。商场如战场，“将道”即“商道”。企业家应该向军事学管理。而军人出身的企业家们有点得天独厚的味道，奉献精神、冒险精神、团队精神、服从精神都是军人所具备的特殊品质，也是企业家和团队所追求的。

王健林认为，坚定的意志和很强的执行力都是军队给自己最好的礼物，在万达的企业文化中有这样一句话：万达是军队。因此，学习万达的第一项任务就是它像军队一样的执行力，不仅是行动上执行，而且是在思想上贯彻执行，就像军队去执行一项任务，要在思想上认识到为什么要这样做，从思想和行动上对执行力进行统一，这样就能保证达到一个良好的执行效果。

18个月开业——万达的执行秘笈

万达所开发的商业地产项目中，从拿地到开业有18个月时间。如果实现不了，一定要对项目总负责人进行问责。万达迄今为止近百个项目中，只有昆明一个项目没能按时交货，总经理被开除了！

万达抢时间的经验：

（1）项目从拿地开始就已经做规划方案，万达的项目规划都采取产业化生产流程，项目规划就像工厂组装产品一样，很短时间内提交成熟的规划方案，减少了大量前期论证、比较和决策的过程。

（2）与政府约定开业时间，以时间计表方式与政府相关部门形成对接机制，政府为万达项目开辟绿色通道，以倒计时方式让各项报批获得快速通过。为抢工期、按时开业提供条件。

（3）拥有完备的产业链条，贯穿全程土建、招商、装修等，以18个月时间开业倒计时推进工作，一个项目立项后各个工作环节即全方位启动，各个环节环环相扣，责任明晰。完整的工作链条与工作流程是能够快速建成开业的重要保障。

自觉执行纪律要从细节开始做起，在万达，员工必须要穿规定的工作制服，“昨晚陪客户喝酒到凌晨3点”从不构成理由，对于万达的员工来讲，就是要按要求完成任务，没有什么理由可以讲。高度执行力的秘笈在于倡导“一切服从命令听指挥”的文化。

“快”的两面性 万达任务快是战略问题，必须要快，做大市场份额，赢得未来市场空间和话语权。但是太快也面临着人才紧缺的问题，同时也带来了万达广场不够精细，设计不够精细、质量不精、品牌商家不够，管理不够精细等等，很多东西还需要完善和确定。

“快”的政治性

快有什么好处？快能不能建设一个好的广场？快，加快现金流周转，可以更快获得租金收入，更短时间抢占更多的地盘。另外，18个月开业与中国政治环境存在紧密联系，一个万达广场开业不仅是项目，也是一项政绩工程。在本届政府任期内建成开业，自己栽树，自己摘果。因此，做一个商业地产项目，不仅要讲经济，同时也要讲政治。

纪律+作风+训练——万达的执行文化

一个企业的成功，30%靠策略，40%靠执行。企业失败的决定性因素也大多数是因为执行力不佳。在万达的执行文化中，员工无论职位高低，第一要求就是讲纪律、守纪律。

万达纪律观

首先，万达内部管理系统，均实施严格的集团集权管理与制度化管理。其次，订立了300万字的企业经营管理制度，举办了全集团员工参加的商业地产业务培训，并编制成系列教材。再次，万达集团财务和成本控制实行垂直管理，资金由集团统一调配。通过目标责任制管理，对项目成本进行有效的管控，并建立了成本预警制度。最后，但个决策文件加强了风险控制能力：投资决策文件——新项目发展投资先算后买，保证低成本获得项目；项目决策文件——保证利润和成本都在可控范围内；租赁决策文件——保证项目租金在项目开工前做到心中有数。

铁血军事管理之顽强作风是打胜仗的基础

万达在管理过程中“带队伍”主要指带作风。而作风是稳定的行为习惯，从根本上说，要靠长期地、有意识地加强培养，作风就是一个人、一个组织的精、神、王健林个人作风一直影响着万达作风。从军18年养成雷厉风行的作风，锻造出了一直快速反应、作风过硬的队伍。

良好的训练是完成任务的保障

万达完成各类培训教材。规划院完成了《万达购物中心设计准则》《规划业务操作手册》240万字教材。商业管理公司完成了《商业管理概论》《购物中心招商管理实务》200万字的培训教材。集团人力资源部牵头修订了管理制度，一共300多万字，每年修订一次。

商业管理公司建立培训基地，培训全国各地的骨干。规划院边写教材边组织培训。单靠招人无法满足快速发展需要，只有靠培训。此外，万达计划建立自己的大学，一年培训1000个业务骨干。

万达打造执行力的经验和手法

 打造一个和谐融洽的工作环境：简单的人际关系，必须重视“以人为本”，将员工的个人需要和企业发展相结合。

 管理干部要以身作则：提倡纪律面前人人平等，执行是自上而下任务传递和完成的过程。各公司、各部门领导就是团队中的“领头雁”。 重视细节管理：企业的管理能力就是处理细节的管理能力，良好的细节是工作成功的一半。

 良好的沟通和明确的目标：目标设定要合理明确，一定要与执行人员进行充分的沟通，要协助执行者解决在目标执行中的困难。

 良好的激励和健全的监督：奖励执行力优秀的员工是整体执行力提升的基石，同时监督体制也要健全，要保证整个团队拥有良好的执行力。

第五篇：万达广场空间构成解析

洛阳和郑州万达广场商业空间构成解析

洛阳万达广场和郑州华山路万达广场，用行业术语来说，分别属于“万达广场”的第二代、第三代产品，尽管整体业态内容不尽不同，但其商业空间基本相同，均由六部分构成，分别是：室外表演（入口）广场、室外商业街、室内商业街、“百货”商场、地下超市和电影院娱乐厅。

室外表演（入口）广场：顾名思义，该空间位于卖场入口处，作为商场入口处的人流缓冲空间。另一方面，室外表演（入口）广场更重要的功能是配合卖场商品广告推介的演出场所。

作为推介演出场所，其尺度，进深一般不会小于40米，其宽度没有一定之规，要与建筑整体相适应。广场的面积一般在2000平米左右，通常会设置雕塑、电子显示屏等展示设施。

室外商业街：一般是作为整个建筑的辅助与补充出现，与建筑整体联系方式灵活，如郑州万达广场的室外商业街与建筑整体是贴邻关系，而洛阳万达广场则是整体建筑的延伸。室外商业街的层数为2到3层，相应的其商业形态，两层时（郑州万达广场），上下两层为一家做商铺，三层时(洛阳万达广场)则为立体商街。室外商业街的宽度一般会控制在10米以内，与其高度相适应，尺度宜人，气氛活跃。

室内商业街：是整个万达广场的商业核心和规模标尺。室内商业街高度均为三层，双走道（宽度不小于3米），中间设天井，整个商业街宽度在15米以上。天井中设自动扶梯方便“游客”游逛。两侧商铺的进深一般为建筑柱网的一跨(局部最多两跨)，每家商铺的面宽没有一定之规，但一般是与柱网相结合划分。所有的这些，加之以明亮的采光天棚，创造出尺度宜人、四季如春的购物环境。

室内商业街总体上为线性展开，但都有所变化而不是一条直线，如洛阳万达广场室内商业街长度约为200米，平面总体为“7”字形，郑州万达广场长度约为300米，平面总体为“凹”字形。室内商业街大约每100米长度设圆形天井，以增加空间情趣，减轻游客的疲劳度，提升购物舒适度。

室内商业街的两端入口一般分别设在两条道路上并贯穿整个万达广场，200~300米的长度取决于具体项目确定究竟有几家合作商户进驻。其他部分，尤其是下边要讲到的商场，均围绕室内商业街展开并与之相连通，所以说，室内商业街是一把标尺，他的长度一定程度上决定了其它部分的规模与大小。

“百货”商场：与室内商业街相比邻，具有一定的独立性并与之相伴相生。商场高度一般为5层，竖向交通如扶梯等均单独设置（体现独立性）。该商场一般以万达集团所属万千百货为主力商户，另视商场规模大小引入其他零售商进入，比如永乐电器等品牌。

地下超市：顾名思义，设于万达广场地下一层，视具体情况一般设有独立的出入口，与其他部分如室内商业街等做松散联系。值得注意的是超市的进货口。超市进货口直接对外，设有货梯和卸货平台，该处应设有报验货物的值班办公室一间。

电影院娱乐厅：该部分具体为万达影城、大歌星KTV、和大玩家超乐场三部分。

万达影城，一般位于第四层并由于电影工艺所需占有两层（第五层）的高度，设有从一层直达的电梯。影院厅数不定，一般设普通小厅10个，VIP厅两个。

大歌星KTV：一般位于三层，设有从一层直达的电梯。大玩家超乐场：一般位于二层，设有从一层直达的电梯。

这三部分，在楼层上一般为竖向叠加，形影不离，是万达广场娱乐部分的主体。

从商业空间形态上来看，万达广场是现今存在的所有商业模式的一个大集合---有室外商业街，有室内步行商业街和传统商场及超市，更有电影等娱乐部分的加入，完成了“吃喝、玩乐、购”为一体的新时代购物中心模式。

从室外表演（入口）广场、室外商业街、室内商业街、“百货”商场、到地下超市和电影院娱乐厅，以室内商业街为主线，相互联系成为万达广场商业空间不可分割的整体，与项目其他部分（办公、酒店）等一起组成了万达广场这样的城市综合体。

洛阳万达广场

郑州华山路万达广场

作为一个成熟成功的商业地产模式，万达广场正以前所未有的速度在全国范围内建设铺开，从而也形成了自身的建筑特色。

强调商业性质与形象，弱化其它部分的功能要求。万达广场以商业部分为核心，这是它的特点和灵魂。与之相适应，在整个建筑的外观形象上，商业部分处于绝对的主体的地位，如郑州万达广场，就完全置上部办公楼于不顾，使下部商业形象与上部办公部分基本脱节，商业部分形象明显而响亮，办公部分的入口则藏身于商业体之下，隐蔽、模糊。

正如前述，万达广场商业空间以室内商业街为主线，其他部分均围绕室内商业街展开，形成一个相对内向型的商业流线。但是，作为一个规模庞大、业态复杂的城市综合体，各部分的功能需求不同，营业作息时间不同，其出入口应该统一安排考虑，做到既相联系又互不干扰，尤其是办公楼与出入口、地下超市出入口、室内商业街出入口，娱乐部分的出入口，甚至一个麦当劳店的出入口等。

相同的功能空间构成，相似的形象处理是万达广场保证工期、在全国快速复制的基础。保证并加强主体部分----室内商业街、商场及超市空间组合的标准化、尤其商业外观形象的标准化，甚至是建筑材料、质感色彩包括室外城市雕塑和LOGO标示等的的标准化，将更利于万达广场的复制扩张并由此形成万达广场独特的形象和商业文化。

在此基础上，放松对室外商业街的控制，在保证其相互空间关系不变的前提下引入当地的特色商业，建设当地特色的建筑形式与建筑形象，减弱了快速复制模式下千城一面的弊端，使得万达广场的气氛更为活跃，增加商业空间的吸引力。