给排水工程前期管理在房地产开发项目中的探讨论文

第一篇：给排水工程前期管理在房地产开发项目中的探讨论文

摘要：本文分析了房地产开发中给排水工程施工前期阶段，质量控制管理的方法、重点和难点，以透彻领悟如何搞好房地产开发中给排水工程的前期管理，促进房地产项目顺利开展。

关键词：房产开发；给排水；前期管理；问题探讨

给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量，影响到整个房地产项目的验收及使用功能，关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，房地产开发企业的高效管理和具备应对措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人员的总体素质决定工程质量

房地产项目工程建设是通过人将材料组织而形成，应重视提高工程施工管理人员的总体素质。从事给排水工程管理人员应不断提高业务能力和综合素质，掌握给排水和消防分部工程各系统的内容及设计、施工规范、有关主管部门正式及 “非正式”规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关专业的知识，积累相关施工工艺和施工方法等现场经验，了解本专业不断进步的创新技术，并具综合业务水平和工作能力，如工程预决算、工序衔接及工种配合、各种关系的协调等，熟悉给排水分部工程质量通病，在技术上、组织上提早做好预防措施，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及各种管道综合布置避让能力，提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，深入、细致地搞好给排水工程前期管理，促进房地产开发项目顺利开展。

2、做好工程决策、设计及施工事前的质量控制

重视前期管理，做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，把握重点和难点，实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，一般可分为前期管理（包括立项、规划、设计及图纸会审等）、工程建设（包括施工、竣工验收及资料归档管理等）和销售管理（包括销售和物业管理等）等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，房企必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验，不能有失败，不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题，而是事前避免质量问题的发生，或者事前识别质量隐患，重视工程形成的每一个环节，不局限于传统施工过程的质量管理，重视事前控制，真正做到“防患于未然，实现质量管理零缺陷。

2.1 项目建设前期基础性工作的重要性。

未雨绸缪，重视项目建设前期准备工作。首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况；其次，重视测绘工作，确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。

2.2 重视项目图纸会审事前控制工作。

设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，图纸会审又关系到各专业的协调，应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合，虽设计符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的修改优化，将理论和实际结合，以保证工程质量符合规范的要求，多方应共同斟酌把关，全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计对审图时所提问题及时做出补充修改完善，并协调解决会审中提出的技术问题，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2.2.1 注意审查给排水设计说明。

检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准，是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。

2.2.2 注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。

首先，检查设计是否合理和优化，土建图与给排水施工图是否配合，各专业图纸之间是否“打架”，管道设置是否合理，给排水、消防管线（线槽）穿梁时，是否影响结构安全，楼面净空是否影响结构、使用和消防要求；其次，检查图纸是否符合规范，例如重点检查水表、阀门的设置情况，建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表，表面上增加建设成本，但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙，设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患，设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、物业管理及拯救系统质量缺陷，经验和教训是宝贵的。再次，检查供水网络是否遵循规范、合理分区。

2.2.3 注意审查给排水等综合管网图。

检查项目综合管线图，是否统筹整个项目，室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求，管道坡度是否注明，雨污水管设置检查井距离是否过长，管道埋设深度是否足够。

2.2.4 注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。

对所用材料的利弊提出问题或建议，供设计或建设单位参考，要求设计、施工和监理等单位共同把关，采用合格、合理的管材、管件、阀门和设备。材料质量直接关系工程质量，其质量的低劣直接关系建筑物使用功能和使用价值。如上海某高层小区，室外地下给水管道系统建成后，还未竣工，水压偏低，泄漏严重，无法使用，经检查发现选用管道材料部分不合格，无奈重新建设造成严重经济损失。

2.2.5 注意审查管径大小是否合适、合理。

如一些公共卫生间由于目前使用条件及人员的复杂，其污水总立管管径不能按通常几个蹲位来计算，有时设计 DN 100的管径，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。还有南方雨季雨量偏大，雨水管径设置应因地制宜。

3、做好施工前质量控制其他准备工作

3.1 做好施工前工程概预算。

根据施工图纸进行工程概预算，掌握工程施工有关工程量第一手资料，结合合同、图纸以及土建的总体进度做好给排水工程前期施工准备，做好工程项目投资、质量和进度事前控制。

3.2 提前参与工程所需的原材料、构配件和设备等选型与定货。

根据图纸，结合规范、标准和工程实际，注重其功能性价比，货比三家，提出合理化建议，确保工程投资、质量、进度优化。

3.3 施工方案、方法、工艺控制以及施工机械、设备等事前控制。

认真审查施工组织设计（施工技术方案），注意施工方案是否可实现设计意图的可行性、可靠性、合理性、针对性和先进性，关注组织技术措施和质量保证措施是否充分考虑承包合同、施工现场及法规的要求，突出“质量第一，安全第一”原则；安全、环保、消防和文明施工是否切实可行并符合有关规定；了解施工单位的管理水平和技术水平，注意相关专业工程分包情况，以便有针对性的加强预控力度。

结束语

总之，给排水工程项目决策、设计及施工阶段前质量事前控制，是房地产开发给排水工程前期管理的实质，按设计选用具有合格产品的管材、管件和设备，并按照施工方案及相应的施工验收规范、工艺标准，采取合理的安装程序进行施工，是给排水工程安装过程的实质。随着建筑房地产业的发展，给排水工程在建筑工程中将占有越来越重要的地位，涉及专业领域更多，技术更新更快，在全面掌握工程建设的基础上，可更好做好房地产开发给排水工程的前期管理，促进房地产项目稳步发展。

第二篇：市政给排水工程管理论文（精选）

市政给排水工程管理

关键词：市政 给排水 工程管理

市政给排水工程是城市基础设施的重要组成部分，搞好城市市政给排水规划设计和施工管理，对建设一个良好城市人居环境具有重大意义。特别是在新的历史条件下，城市建设必须走可持续发展道路，提倡省地节能的理念。

一、做好前期市政给排水规划设计

工程的好坏设计首当其冲，给排水设计从微观层面上讲主要包括单项市政工程给排水规划和设计。譬如工业或住宅小区给排水规划与设计，一座或几座建筑物给排水消防设计，一座污水厂设计，一条道路给排水设计等，它是将理想变为现实最直接的环节。一方面城市建设在发展过程中会遇到具体新课题，必须采用新办法、新材料、新产品去解决；另一方面，可持续发展要求我们不断创新，具体规划设计必须符合节能省地建设新理念。应该可以从以下几个方面着手：

1、污水处理新技术的发展

从可持续发展角度而言，采用延时曝气这种高资源占用(材料、土地)和高能源消耗低负荷工艺，以耗能方式取得污泥稳定的工艺是不适合中国国情的，从生活污水反应器发展趋势看是从活性污泥工艺和生物膜反应器向高效的移动床和流化床发展。

最近国内尝试使用一种高效载体生物强化a/o工艺，它是在a/o反应池的好氧池末端投加活性硅藻土，同时好氧硝化液和沉淀污泥

回流至缺氧池，利用硅藻土的高效载体生物作用(流化床)和吸附，混凝及过滤等物化作用，实现生物脱n和物化除p，较好地解决了纯生物或纯化学污水工艺中脱n与除p相互矛盾的问题。

2、污水管道设计中新管材的推广

在给排水工程中推广pccp管、pvc－u管、pe管、聚丙烯(pp)等新型塑料复合管材，符合国家以塑代钢政策。同时管道摩阻小、排水量大、重量轻、施工方便，受到业主及施工方一致欢迎。但在具体使用过程中，应注意施工造成管道变形超标的问题，应确保管道两侧回填土的回填质量，必须分层夯实，使其密实度能够达到95％以上。

3、雨水管道设计新思路

在缺水地区或地下水较深区域，尽量使雨水不排人下水道，尽量通过设计施工，将雨水渗透或截留。一则可以减少排水负荷，减少雨水管道投资；二则增加地下水补给，涵养地下水，进行水生态修复。另外，也可以设置雨水贮水池截留雨水作中水使用，但这要根据项目的具体情况，因地制宜。譬如地下水位高，下雨后地面充分湿润，地下径流很大，就不宜采用渗透法。

二、施工过程中应加强质量安全管理控制

市政给排水工程的施工质量管理与控制是一个重要的社会问题，而且关系到城市整体建设和发展。针对国内市政给排水工程施工质量管控的现状，政府行政管理和市政部门一定要从未人民负责的角度出发，加强对于施工质量的全过程监督和立体化管理。而给排水

工程项目施工单位则要深刻认识到加强质量管理的重要性，进而全面实现工程项目的经济收益与社会效益。

1、管道施工

1.1沟槽开挖与支护

开挖过程中应根据土壤类别及性质确定槽帮坡度，对于较深沟槽宜分层开挖，挖槽土方应合理安排堆放位置以防止塌方；根据槽底宽、槽深边坡坡度及层间留台宽度来确定开槽断面，根据管道结构宽度加两侧工作宽度确定槽底宽度；雨季施工应在沟槽四周叠筑土埂，必要时在埂外开挖排水沟以防止雨水流槽内，必要时加设集水井用泵抽水来防止槽底泡水；开挖过程中随时对槽底进行高程检验，采用机械开挖时在槽底高程以上20cm应改换人工进行清挖以防止超挖，若遇超挖应采用碎石回填到设计高程或填土夯实，并保证其密实度不低于天然地基密实度。

1.2管基施工

管道垫层应按照设计宽度、厚度进行摊铺，铺设完成后尽快浇筑混凝土以免对垫层造成破坏，基础混凝土浇筑一般采用钢模板立

模，并应复核槽底标高和模板顶弹线高程，以确保平基厚度及高程，并防止支杆的支撑点不直接支在松散土层，采取加垫板或桩木的措施以保证其强度、刚度及稳定性；浇筑后应先用插入式振动器振实后用平板振动器振平及抹平，一般第一次先将基础浇筑成水平状之后浇筑管座。

施工中若遇到雨水或其它客水进入沟槽，应采取排水措施将其清

除干净之后铺设砂垫层以保证沟槽施工防止带泥水浇筑平基混凝土。

2、管道安装

给水管一般采用从上向下安装，排水管采用自下游向上游安装，若管线质量较大应采用吊车吊装，吊车开行至沟缘2m处即应停止以避免沟壁坍塌，下管时应专人指挥，绑管子应找好重心，平吊轻放以免扰动基底管道相互碰撞，若施工：现场狭窄不宜采用机械施工则应采用人工压绳下管，管路进入沟槽时应防止其与槽壁支撑及槽底或槽内管道碰撞，并应严格控制水平与方向。

管道安装必须严格按照施工工艺进行施工，近年来管材尤其是给水管材多种多样，施工工艺也不尽相同，管道安装前必须垫稳，不能有倒坡现象，管道内不能存有泥土、砂浆等杂物，管道接口缝隙宽度应均匀。若需水泥砂浆抹带施工则应严格控制砂浆配合比，并保证砂浆搅拌均匀以确保其强度及和易性，抹带施工前应将管外壁凿毛并洗刷干净，之后根据管径进行抹带施工.，抹完后进行覆盖洒水养护以防止空鼓、开裂；对于直径不大于600mm的管路，在抹带施工的同时应配合用麻袋球等在管道内来回拖动以便将流入管路的砂浆托平，对于管径大于600mm的管路应勾抹内管缝；若需铺设钢丝网加强则应保证钢丝网与管缝对中并保证其搭接长度和插入管座深度不小于10cm。

3、检查井、截门井施工

市政给排水检查井施工容易出现基础尺寸及高程偏差较大，井壁

砌砖通缝、砂浆不密实、不饱满，抹灰面起鼓发裂等质量问题，因此在检查井及截门井施丁中应尽量避免带水浇筑垫层和基础，并要保证基础的几何尺寸和高程符合设计要求，并待垫层混凝土达到一定强度后方可砌砖施工；井壁砖砌筑应保证竖直度，不得有通缝，灰浆饱满，砖缝平整，抹面要压光，不能有空鼓、裂缝现象；污水检查井雨水流槽高度应与主管内顶相平，下半部分是与主管半径相同的半圆弧，上半部分与两侧井墙平行，其宽度与主管管径相同，雨水流槽高度应与主管半径相平，流槽形状应为与主管半径相同的半圆弧；井内踏步若为灰口铸铁材质必须保证其安装牢固，污水井内踏步必须刷防锈漆，井盖安装时必须保证井圈座浆饱满，井盖与井圈配套，必要时采用重型井盖。

三、抓好试验与验收阶段管理控制

工程施工后期总承包单位应邀请建设单位有关人员积极参与工程收尾工作。

(1)碳钢金属管道在分段进行强度、严密性试验合格后,管段与管段相互联结的焊口和管段与管网联结的焊口,在无法做强度、严密性试验时,必须进行焊缝无损探伤检验,以确保联结焊口的质量。

(2)铸铁管道与非金属管道试验时,各施工单位在各自施工区分界线附近井下临时封闭管口,首先从排水管网中管底标高最高处井口注入水。打开相邻施工单位分界处井下被封闭的管口,使上游管段中的水向下游管段排放。直到排水管网全部试验合格为止。

(3)各施工单位在管线试验期间,应设专职人员设置、记录和拆除

管线临时盲板。

(4)供水系统和循环水系统管网水冲洗,应与供水系统、循环水系统各种水泵试运转相结合,使两项工作同时进行。

(5)排水管线冲洗时,在注水的排水井壁与井底水流冲击处用镀锌铁皮做好防护。

(6)循环水管道的大口径管段,在进行人工处理时,必须要有相应的安全保护措施,并且不允许单人进入管道。

四、总结

总之，在市政给排水工程施工管理中，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位首先要树立认真负责的工作态度和严谨的作风，只有在加强对于每一具体环节的质量管理与控制的基础上，才能有效防止市政给排水工程中各种常见问题，才能建设一个良好的城市人居环境。

第三篇：房地产开发项目目标成本管理探讨论文

受越来越复杂的社会发展环境和越来越激烈的房地产市场竞争的影响，成本管理的相关工作也不断被重视，而传统的成本管理方式和思想已经无法满足相关企业的发展要求，因而目标成本管理的方式在各个行业的管理中得到了一定的应用和认可。虽然在具体的实施过程中存在着较多需要改进的地方，但取得的成本管理效果还是很明显的。文章通过对目标成本管理的相关概念和功能以及在房地产项目中存在的问题进行分析探究，并结合实际情况提出相应的管理方法和对策来进行完善，从而更好地促进房地产企业的成本管理水平的提高，并创造更多的经济效益和社会效益。

随着社会经济体制的不断变化，房地产企业与人们的生产生活密切相关，在社会经济中占据重要的地位，并得到了越来越广泛的关注，而有效地目标成本管理工作对于企业的发展来说非常的重要，并在一定程度上可以为相关的企业带来相应的经济效益，并促进企业健康长远的发展。

1房地产开发项目目标成本管理

1.1目标成本管理的本质与概念在房地产企业项目的开发过程中，目标成本管理工作发挥着关键的作用，并在满足企业利益目标和方案决策要求的基础上，根据企业项目开发的实际情况，有效把控企业项目的控制、考评以及评价和分解等管理工作。在企业项目的发展过程中，目标成本的管理工作对企业成本管理的主动性进行了充分的发挥，并在对目标成本管理体系构建的同时，对合作方和企业内部的成本控制积极性进行了一定程度的调动，从而有效地对企业项目的事前和事后管理工作进行充分的落实，并在一定程度上减少了房地产企业面临的市场竞争压力。对相应的目标成本进行分解，并采取有效的管理措施。比如相关的合约管理、设计管理以及施工结算管理等，以此来提高目标成本的经济效益。

1.2目标成本管理的相关功能

第一，目标成本管理具有一定的控制功能，在房地产项目的各个发展阶段，将目标成本与动态成本进行有效比较，并根据相关情况制定相应的成本控制范围。充分准确地了解到房地产项目的目标财务情况与实际的运营情况以及项目经营情况与相应的成本控制情况之间的差距，从而有效地把控成本管理工作的重点以及促使中高层领导的项目决策更加合理和具有可行性；第二，目标成本管理具有一定的规划功能，并有利于相关企业更好地对成本进行分配，同时对企业的方案以及相关计划的制定都提供了一定的规划作用’从而更好地促使成本管理工作的有效和科学性；第三，目标成本管理在一定程度上具有约束功能，并对企业项目的成本配置提供了相应的标准和限制，减少了不必要的成本浪费，使全员参与到各个项目管理中去，进而对项目发展的各个阶段进行严格合理的监管，起到了一定的约束作用；第四，目标成本项目的管理工作，在具体的项目发展过程中，具有一定的激励功能，并对相关项目的收益情况产生了直接的影响，同时将目标成本管理工作与工作人员的利益相联系，从而激励相关人员的工作积极性，并使得自身的才能得以充分发挥，从而促使房地产企业总体管理水平的提升，创造出更多的经济效益和社会效益。

2房地产开发项目成本管理中存在的问题

由于房地产市场的持续发展，使得房地产开发项目的成本管理水平也在不断的发展。但据目前情况了解到，在房地产开发项目的成本管理过程中，相应的管理水平不一且较为粗放。虽然成本管理在企业经营管理过程中占据着重要的地位，但部分企业存在敷衍和在具体成本管理工作中不积极，只考虑项目自身成本利益而忽视市场经济等不良现象，从而使得成本管理的水平无法满足经济发展的要求，阻碍相关企业的快速发展。然而’在房地产开发项目中，主要存在这样一些问题：

（1）缺乏全过程和全费用的成本管理意识。据目前情况了解，很多房地产企业尤其是中小型企业，没有设立专门的管理部门来对成本管理工作进行有效地开展，甚至出现相关部门代替的局面，并且没有合理的进行成本管理，从而造成成本管理工作与房地产项目各个阶段的工作规划相脱离的现象。同时，由于没有健全的成本管理体制，进而影响整个项目成本管理工作充分发挥其自身的性能。

(2）在项目成本管理工作中存在不完善的前期成本情况的调査与探究现象。成本调研工作对于房地产项目前期的投资决策有着非常关键的作用，但部分企业由于时间和成本管理观念的影响对前期的成本调研工作比较忽视，并以项目原因的数据作为成本管理的依据，而没有对工程的实际成本情况进行考察，从而使得预算的结果与实际成本情况存在差异，造成超支等不良后果。

（3）在房地产项目的成本管理工作中，由于其理论较为单一，且在成本管理的手段上较为老旧，无法满足市场经济管理的需求。同时，在房地产项目成本管理的工作中，市场观念比较淡薄，没有对市场的需求进行充分的考察，过多地在意技术的管理，忽视相关经济的合理性，从而造成了成本浪费的现象。且由于相关成本信息无法对相关项目的实际成本情况进行准确反映，故而对房地产项目的成本控制管理工作造成了一定的影响。

（4）在房地产相关的成本管理工作中，没有对相关成本的数据进行充分的积累，从而造成实际的结算成本与施工阶段的目标成本之间存在较大的差异，造成相应的损失浪费、无效地投资以及成本超标等情况。另外，在成本管理工作过程中，没有及时地对不断变化的成本数据进行反馈，并及时地发现和解决项目的超支和浪费的风险因素，采取相应的补救措施，在一定程度上阻碍了成本管理工作的顺利进展，影响了成本管理工作的有效性。

3房地产开发项目目标成本管理的优化措施

⑴重视目标成本管理的调研阶段和制定阶段，从而有效地对目标成本进行进行预测和估算，并根据相关的调研情况对相关的方案设计工作以及目标成本进行考察和修订，减少目标成本与实际成本之间的差异，进而有效地减少成本超支和成本浪费的不良情况。

（2）在房地产开发项目中，对制定好的目标成本进行严格的落实，并在具体的招标过程中，将目标成本与投标的价格进行对照分析，根据具体情况来优化设计的方案，有效保证目标成本低于项目的总价，从而更好地保证相关项目的顺利进行。在这个过程中要及时地根据市场经济的变化和相关政策的改变等各种因素进行及时的汇报和采取相关措施，有效减低开发项目风险并为目标成本的充分落实提供保证。

（3）在对房地产开发项目目标成本管理工作进行优化的过程中，构建信息化平台和数据统计系统是非常有必要的。这样不仅可以及时地发现操作过程中的所产生的疏忽以及其他人为因素所造成的成本信息偏差和错误的现象，同时，可及时采取相应的方法对其进行补救。另外，还可通过对信息平台与数据库的分析，更为准确地了解到相关成本管理的情况，从而使得相关人员可有效控制项目风险，提高目标成本管理水平。然而，由于信息平台与数据库的构建是一项长期的工作任务，且需要及时给予落实，相关的信息和数据也需要及时的更新。

（4）在完善目标成本管理工作的同时，加强对相关管理人员的培训以及企业文化的创建。目标成本管理工作的要求非常高，不仅要求相关人员操作规范，充分掌握相关技术，还要具备对成本管理工作相关知识有一定程度的了解。由于目标成本管理工作非常复杂，且相关人员的流动性大，因而加强建设人力资源并完善相关目标成本的管理制度，可有效避免各种因素造成的成本管理工作的失误。另外，创建企业文化并对相关人员的责任感和成本管理意识予以加强，在一定程度上能有效提高房地产开发项目目标管理水平，从而推动相关企业的顺利发展。

4结语

房地产企业的市场经济发展情况在不断的稳定，相关的成本管理工作也越来越精细化。同时，有效的目标成本管理体系，不仅保证了房地产企业项目的顺利进行，也对有效地控制成本和提高经济利益提供了保证。但就目前情况了解，在具体的目标成本管理工作中还是存在着一定的缺陷，带来了不利的影响。因此，需要不断地探索实践，并采取有效措施加以改进，推动目标成本管理水平的提升，从而更好地促进房地产企业经济快速健康发展。

第四篇：房地产开发项目办理前期程序

房地产开发项目办理前期程序

1、转让或拍卖土地（国土储备中心）。

2、建设项目选址意见书填报（建设局规划科）。

3、基建项目申报表填写（向建设局规划科、国土局用地科，审核盖章后报计划局投资科）。

4、申请项目前期立项报告及批复（计划局投资科，①选址意见书、②建设项目申请表）。

5、取得建设项目规划设计条件（建设局规划科）。

6、开展环境评估，提交环保部门审核批准（环保科，①前期批文、②地形图、③总平面图、④申请报告）。

7、规划方案初审（建设局规划科）、修改（设计单位）。

8、规划方案评审（建设局组织，各专业单位参加，材料要求15份以上，比较详细的各专业片方字说明）。

9、按规划方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）。

10、初步设计方案初审（计划局组织。消防、规划各一份）。

11、向计划局要求进行初步设计评审的请示。

12、开展初步设计方案评审（计划局组织，各专业单位参加，材料要求同上）。

13、按初步设计方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）

14、向计划局要求项目正式立项的请示及批复。

15、付清散装水泥、新墙体材料的押金。

16、办理建设用地规划许可证（建设局规划科，①批文、②总平蓝图3份）

17、输旧房产过户注销手续（房管处产权科，①项目批文、②建设用地规划

许可证、③房层产权登记表、④法人资格证明书、⑤土地出让协议、⑥三停通知）。

18、办理旧房拆迁许可证（拆迁办，①项目批文、②建设用地规划许可证、③

旧房产注销证明、④土地出让协议、⑤拆迁申请）。

19、办理建设用地审批手续（国土局用地科，①关于要求申请建设用地的申

请、②立项批文、③建设用地规划许可证、④规划设计条件、⑤环境评估报告、⑥资质证书、⑦营业执照、⑧土地使用权转让合同、⑨原土地使用权证、⑩一式五份）

20、办理土地使用权证（国土局地籍科）。

21、办理建设工程规划许可证[建设局规划科，①建设用地手续、②建施图

4套，面积审核，缴纳各种配套费）。

22、施工图审核[市城建委建管科、市设计院，一、申报材料、①批准的立项文件和建设工程规划许可证及其附图附件、②工程地质勘察成果报告③全套施工图（含建筑、结构、给排水、电气、暖通）3份及全套施工图电子文件、④设计概算书1份、⑤结构专业计算书及其电子文件、⑥节能设计计算书及其电子文件、⑦工程设计合同1份，地质勘察合同1份、⑧浙江省建筑工程施工图设计文件审查工程情况表1份、⑨外地设计单位或地质勘察单位在市城建委建管处备案的复印件1份；

二、办事程序、①建设单位报送申报材料，委托审查、②签订合同，安排专家审图、③通知建设单位取审查意见、④建设单位提交经设计人签名的回复意见及联系单、⑤专家对设计人的回复意见认可后，出审查合格报告、⑥到建管处备案]。

23、施工图审核[市消防支队，①《建筑工程消防设计防火审核申请表》设有自

动消防设施的工程，应填报《自动消防设施设计审核申报表》（由设计单位填写）②建筑工程项目1/500总平面图一式两份（蓝图），发展计划局立项批文，城建规划部门勘测红线图一份、③国家、省级重点工程及其他设置自动消防设施的建筑工程应送消防设计专篇、④全套土建、水、电、暖通、消防系统图纸

及钢结构建筑的结构施工图纸（报审的图纸要求折叠成30CM*21CM的图纸）、⑤建筑消防设施设计必须经法定资格单位承担。图纸必须有设计证书、设计单位名称及设计人员、审核人员的签名，盖设计专用章]。

24、办理招投标手续（招标办，①指定招标申请报告2份、②规划一、二证、③交易单4份、发包申请书2份、④图纸、⑤施工单位 单位预算）。

25、签订施工、监理合同及施工合同签证（工商局合同科，①合同、②批

文、土地证、规划一、二证、③资质证书、营业执照、④法人委托书2份、⑤经办人身份证）。

26、办理防雷手续（避雷测试所）。

27、办理地名核准手续（地名办，各层平面图及批文各3份）。

28、办理白蚁防治手续（白蚁站，①建设工程规划许可证、②基础平面图、③

收费：2.2元/平方米）。

29、办理建设工程质量监督手续[质监站，①工程质监申请表，一式四份，每个项目经理分开填、②建设工程规划许可证、③施工监理中标通知书、④施工合同、监理合同及资质证书、⑤施工图审查意见、⑥地质勘察资料、⑦全套施工图]。

30、办理施工许可证（建设局建工科，①建设工程用地许可证（一证）和规

划许可证（二证）、②工程交易单（非招投标工程）、③经招标办审核的工程施工合同副本（原件）、④应实行监理的工程有监理合同副本，不需监理的工程应提供建设单位现场管理人员资格证书及聘用合同（要求助工以上）、⑤工程设计合同副本，工程地质勘察合同副本或地质勘察报告、⑥建设工程质量监督书（原件）、⑦银行出具的工程合同价30%至50%以上的建设资金证明或保函原件（个私企业除外）、⑧建筑工程施工图设计审查意见书及消防设计审核意见书、⑨防雷建筑物工程防雷手续、⑩城区范围内建筑工程应提供商品混凝土

供需合同、⑾城区范围内建筑工程施工噪声排放审批手续和渣土处置手续原状件、⑿计划生育工作责任协议、⒀非区属施工企业应具有地税局颁发的税务登记证、⒁市外勘察、设计、施工、监理企业进市备案手续、⒂施工组织设计、⒃项目经理证书及工作手册（原件及复印件）、项目管理班子人员名单及证书，特殊工程人员资格证书、⒄市外区外施工企业应提供资质证书、营业执照副本原件及复印件、⒅施工方人身意外保险单。）

31、规划放样（规划科）

32、办理房屋预售证[房管处交易科，①开发企业资质证书和营业执照、②项

目批文、③规划一、二证、④建设用地划拔出让协议或土地证、⑤建筑施工平面图、总图、⑥提交确定施工进度情况、⑦完成建设投资的30%或完成单位项目基础工程、⑧施工许可证、⑨施工合同、⑩地名核准。]

第五篇：房地产开发项目办理前期程序

房地产开发项目办理前期程序

1、转让或拍卖土地（国土储备中心）。

2、建设项目选址意见书填报（建设局规划科）。

3、基建项目申报表填写（向建设局规划科、国土局用地科，审核盖章后报计划局投资科）。

4、申请项目前期立项报告及批复（计划局投资科，①选址意见书、②建设项目申请表）。

5、取得建设项目规划设计条件（建设局规划科）。

6、开展环境评估，提交环保部门审核批准（环保科，①前期批文、②地形图、③总平面图、④申请报告）。

7、规划方案初审（建设局规划科）、修改（设计单位）。

8、规划方案评审（建设局组织，各专业单位参加，材料要求15份以上，比较详细的各专业片方字说明）。

9、按规划方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）。

10、初步设计方案初审（计划局组织。消防、规划各一份）。

11、向计划局要求进行初步设计评审的请示。

12、开展初步设计方案评审（计划局组织，各专业单位参加，材料要求同上）。

13、按初步设计方案评审专家组意见进行方案修改（设计单位）

14、向计划局要求项目正式立项的请示及批复。

15、付清散装水泥、新墙体材料的押金。

16、办理建设用地规划许可证（建设局规划科，①批文、②总平蓝图3份）

17、输旧房产过户注销手续（房管处产权科，①项目批文、②建设用地规划许可证、③房层产权登记表、④法人资格证明书、⑤土地出让协议、⑥三停通知）。

18、办理旧房拆迁许可证（拆迁办，①项目批文、②建设用地规划许可证、③旧房产注销证明、④土地出让协议、⑤拆迁申请）。

19、办理建设用地审批手续（国土局用地科，①关于要求申请建设用地的申请、②立项批文、③建设用地规划许可证、④规划设计条件、⑤环境评估报告、⑥资质证书、⑦营业执照、⑧土地使用权转让合同、⑨原土地使用权证、⑩一式五份）

20、办理土地使用权证（国土局地籍科）。

21、办理建设工程规划许可证[建设局规划科，①建设用地手续、②建施图4套，面积审核，缴纳各种配套费）。

22、施工图审核[市城建委建管科、市设计院，一、申报材料、①批准的立项文件和建设工程规划许可证及其附图附件、②工程地质勘察成果报告③全套施工图（含建筑、结构、给排水、电气、暖通）3份及全套施工图电子文件、④设计概算书1份、⑤结构专业计算书及其电子文件、⑥节能设计计算书及其电子文件、⑦工程设计合同1份，地质勘察合同1份、⑧浙江省建筑工程施工图设计文件审查工程情况表1份、⑨外地设计单位或地质勘察单位在市城建委建管处备案的复印件1份；

二、办事程序、①建设单位报送申报材料，委托审查、②签订合同，安排专家审图、③通知建设单位取审查意见、④建设单位提交经设计人签名的回复意见及联系单、⑤专家对设计人的回复意见认可后，出审查合格报告、⑥到建管处备案]。

23、施工图审核[市消防支队，①《建筑工程消防设计防火审核申请表》设有自动消防设施的工程，应填报《自动消防设施设计审核申报表》（由设计单位填写）②建筑工程项目1/500总平面图一式两份（蓝图），发展计划局立项批文，城建规划部门勘测红线图一份、③国家、省级重点工程及其他设置自动消防设施的建筑工程应送消防设计专篇、④全套土建、水、电、暖通、消防系统图纸及钢结构建筑的结构施工图纸（报审的图纸要求折叠成30CM*21CM的图纸）、⑤建筑消防设施设计必须经法定资格单位承担。图纸必须有设计证书、设计单位名称及设计人员、审核人员的签名，盖设计专用章]。

24、办理招投标手续（招标办，①指定招标申请报告2份、②规划一、二证、③交易单4份、发包申请书2份、④图纸、⑤施工单位 单位预算）。

25、签订施工、监理合同及施工合同签证（工商局合同科，①合同、②批文、土地证、规划一、二证、③资质证书、营业执照、④法人委托书2份、⑤经办人身份证）。

26、办理防雷手续（避雷测试所）。

27、办理地名核准手续（地名办，各层平面图及批文各3份）。

28、办理白蚁防治手续（白蚁站，①建设工程规划许可证、②基础平面图、③收费：2.2元/平方米）。

29、办理建设工程质量监督手续[质监站，①工程质监申请表，一式四份，每个项目经理分开填、②建设工程规划许可证、③施工监理中标通知书、④施工合同、监理合同及资质证书、⑤施工图审查意见、⑥地质勘察资料、⑦全套施工图]。

30、办理施工许可证（建设局建工科，①建设工程用地许可证（一证）和规划许可证（二证）、②工程交易单（非招投标工程）、③经招标办审核的工程施工合同副本（原件）、④应实行监理的工程有监理合同副本，不需监理的工程应提供建设单位现场管理人员资格证书及聘用合同（要求助工以上）、⑤工程设计合同副本，工程地质勘察合同副本或地质勘察报告、⑥建设工程质量监督书（原件）、⑦银行出具的工程合同价30%至50%以上的建设资金证明或保函原件（个私企业除外）、⑧建筑工程施工图设计审查意见书及消防设计审核意见书、⑨防雷建筑物工程防雷手续、⑩城区范围内建筑工程应提供商品混凝土供需合同、⑾城区范围内建筑工程施工噪声排放审批手续和渣土处置手续原状件、⑿计划生育工作责任协议、⒀非区属施工企业应具有地税局颁发的税务登记证、⒁市外勘察、设计、施工、监理企业进市备案手续、⒂施工组织设计、⒃项目经理证书及工作手册（原件及复印件）、项目管理班子人员名单及证书，特殊工程人员资格证书、⒄市外区外施工企业应提供资质证书、营业执照副本原件及复印件、⒅施工方人身意外保险单。）

31、规划放样（规划科）

32、办理房屋预售证[房管处交易科，①开发企业资质证书和营业执照、②项目批文、③规划一、二证、④建设用地划拔出让协议或土地证、⑤建筑施工平面图、总图、⑥提交确定施工进度情况、⑦完成建设投资的30%或完成单位项目基础工程、⑧施工许可证、⑨施工合同、⑩地名核准。]