物业管理的发展与条件（合集五篇）

第一篇：物业管理的发展与条件

物业管理的发展与条件

一、物业管理的特点

国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。

（一）覆盖面广

国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。

纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知名的物业管理企业也争前恐后地进入中国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。

（二）业主权益得到有效保护

物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业主自治管理的职能在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。

（三）物业管理与社区管理密切结合

国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气息的生活和工作环境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建筑。这种多类型、多方位、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。

二、物业管理的历程和前景

从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。

（一）初创阶段

这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个规章，确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，从深度上向市场化方向发展。

这个阶段的特点是：

（1）虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢；

（2）传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单一的市场化的物业管理模式过渡；

（3）物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业管理人才缺乏；

（4）开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经济效益和服务质量；

（5）政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后；

（6）物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。

（二）市场化阶段

下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是：

（1）传统的和非市场化的房屋管理模式基本上都纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。物业管理业在房地产行业中的主体地位逐步确立，物业管理业在城市建设和社会生活中的积极作用得到充分的发挥和确认；

（2）物业管理企业和业委会运作逐步正常，相互关系逐步理顺并出现一批名牌的物业管理企业、优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准普遍从“安全、整洁、文明、方便”的基础上向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升；

（3）出现一批智能化的物业住宅、大厦和智能化城区，如智能化住宅小区、智能化广场等。各种先进设施、装备在物业管理中广泛应用。物业管理提供的劳务中智力型比重逐步增大；

（4）物业管理实现规模化经营，物业管理企业从中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步平衡和相称，资金运行进入良性循环；

（5）物业管理的法规建设完善配套。政府强化对物业管理的指导和监督，物业管理和社区建设的关系逐步理顺；

（6）物业管理业实现跨国经营，既有境外的物业管理企业在国内拓展业务，也有国内的著名企业将物业管理作为国际服务贸易向外拓展。

三、物业管理发展的内部条件

（一）国家重点鼓励项目

近年来，随着国家宏观经济环境的改善和国内外市场需求的变化，国内产业结构也发生了深刻变化。产业结构的调整已从实现产业比例关系的协调转向全面提高产业素质和国际竞争能力。为了适应这一重大变化，国务院已颁布当前国家重点鼓励的产业、产品和技术目录，共有29个领域，440种。确定这些项目的原则是：

（1）符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景；

（2）有比较高的技术含量，有利于企业设备更新，加快对传统产业的技术改造，促进产业结构的优化和升级；

（3）国内存在从研究开发到实现产业化的潜在技术基础，有利于形成新的经济增长点；

（4）符合可持续发展战略，有利于资源节约以及生态和环境保护；

（5）供给能力相对滞后，提高其供给能力，有利于促进产业结构的合理化，保持国民经济的持续快速健康发展。

物业管理由于基本上符合上述原则的要求，因此在目录的第27领域：《城市基础设施及房地产》中同“城市旧房改造，安居工程，经济适用商品住宅”共同列为国家重点鼓励产业。而且，前三项的发展也同物业管理息息相关。所以，物业管理具有良好的前景，物业管理市场的成熟和行业的兴旺也是社会经济发展的客观要求，物业管理和住宅建设结合在一起，有可能成为国民经济增长的热点。但是，要使这个前景变为现实，还要有良好的内部环境和外部环境的支持。以下，就对这两方面作一些分析。

（二）内部环境

（1）业主委员会和物业管理企业的正常运作和相互关系的理顺；

（2）物业管理经营能力和服务水平的提高；

（3）物业管理专业人才的培育和结构的优化；

（4）物业管理的理论研究和对实践的指导。

以上第一到第三条将在本书的以后各章中论述，第四条则在本节后面结合学科建设一并论述。

四、物业管理发展的外部条件 物业管理发展的外部条件即社会条件，主要有：

（一）社会经济的发展对物业管理的推动

房地产业，包括物业管理业的发展对社会经济和城市建设的发展有一定的引导和推动作用。但是，另一方面，房地产业的发展更依赖于社会各行各业的发展和城市建设的步伐快慢。物业管理业虽说是一个长存行业，在市场经济条件下其发展规模同样受买方的需求和支付能力制约。

改革开放以来，沿海和内地的开放城市以点带面，带动了区域经济的发展，从而推动了全国经济的增长，也引发了对房地产的急切需求。面临这样千载难逢的机遇，各行各业都来从事物业的开发和经营。其结果，积极方面是房地产逐步成为国民经济的支柱行业，消极方面是房地产开发的规模、结构和价格超越了社会的承受能力。

偏社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：

高，不仅对房地产业本身是个警钟，对社会经济的稳定也会带来威胁。归根结底，社会经济的发展水平和有效需求的能力决定房地产发展的规模和水平，同样也决定物业管理发展的广度和深度。

从总体上说，当前中国经济处于稳定上升的时期，对房地产的需求也相应的逐步扩大，对物业管理的需求日益增长。物业管理业正可把握这一机遇，使行业的业务范围的拓展同社会的需求同步、协调发展。

（二）居民生活水平的提高和消费结构的优化

现代社会城镇居民生活水平提高的标志是居住条件的改善，包括住房面积和住房质量两个方面。国家有关方面规划：第一步，到本世纪末，“基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，全国居民人均居住面积达到8平方米”，这是小康目标。下一步，随着社会经济的发展，人民生活水平相应提高，对于居住面积和内外环境的要求也将越来越高。而且，生活水平和消费能力的增长，将引起消费观念的革新和消费结构的优化。人们将把居住条件的改善和优化，作为提高生活质量的第一追求，从而愿意增加居住的消费投入。这种消费意愿的转换和提升，当然会对物业管理的服务范围在量和质两方面提出新的需求，也就是意味着其市场将日益宽广。

（三）房地产体制改革的深化和内部结构的优化

如前所述，房地产作为一个完整的行业包括开发、营销、管理、经纪等分支行业，拥有设计、开发、营销、中介、咨询、评估、物业管理和科研教育等一大批企事业单位。房地产经营活动是一个系统工程，行业的健康运作要求保持行业内部的平衡和各分支行业的协调发展，要求内部结构的合理组合和优化，要求改变重建轻管，要求以全行业、全过程的经济效益作为行业的经营思想和目标。物业管理业作为终端行业固然对前级行业具有强烈的反弹作用，但是，其发展同样受前级行业，特别是开发和营销业的影响和制约，受房地产管理体制改革，特别是住房制度改革深化的影响和推动。也就是说，物业管理业的发育和成长要依靠整个行业的支持。这种支持主要表现在以下几个方面：

第一，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立国家、集体和个人三结合的住房投资、集资机制。同时，割断实物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比价，形成租售兼有的住房制度。这个改革的结果既形成产权多元化后的格局，又开辟广泛的租售市场。这个趋势，要求把房屋的管理机制引向市场，实施社会化、专业化的管理。因此，住房制度改革的深化必然为物业管理业的兴旺开辟了广阔的天地。

第二，开发的支持。在物业的开发阶段，从规划、设计、施工到验收都要考虑到后期使用和管理的需要。特别对隐蔽部位和各种设备、设施的设计和施工更要缜密细致。而且，越是高档的楼宇质量要求越高。总之要努力避免“前期后遗症”，为建成后的管理提供良好基础。

第三，营销的支持。良好的物业管理确实对物业的营销具有积极的促进作用。但是，不能把物业管理仅仅作为营销的广告和策略，而要在营销的同时真心实意地做好物业管理的前期工作，包括物业管理方案、公约、规则的制定，物业管理公司的聘请，管理基金和用房的落实等等。总之，也是避免“前期后遗症”。

房地产业体制改革的深化和推行从“规划-开发-建设-营销-管理”一条龙经营服务模式，就能使开发项目及时实现其使用价值和经济价值，取得全行业全过程的经济效益和社会效益，树立良好的声誉和行风。

（四）政府的监控和法规的完善

物业管理作为一块待开垦的处女地，行业的成长，除了本行业的开拓，还要依靠政府和社会各方的支持和扶助，才能兴旺发达。这种扶助也是政府对物业管理的正确治理和监控。

（1）完善物业管理的法律法规，依法治理，规范和审核物业区域的各种公约、合同以促进小区管理的规范化运作，这是政府调控的基本工作；

（2）对物业管理企业和业主委员会的建立、运作进行审核和监控，协调相互之间的关系；

（3）对物业管理人员定期培训和考核；

（4）帮助物业区域理顺同有关各方的关系，特别是同居委会等地区组织的关系。

物业管理关系到社会的安定和人们的安居乐业，其服务对象的主体是广大的工薪阶层，因而决定其只能是一个微利行业。公有房屋的售后管理在数量上占据了物业管理的主体，受到居民经济承受能力的限制，服务收费只能保本或难以保本。所以，物业管理的顺利发展还需要国家在政策、税收等方面给以一定的优惠，以扶持物业管理行业的成长。

第四节物业管理的原则与宗旨

物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念，是指导物业管理运作的基本要求和理顺物业管理方方面面的依据。

物业管理的基本原则有：

一、业主自治与专业管理相结合的原则

这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、权利和义务，其具体要求包括：

（一）业主自治管理

业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。

业主自治管理的权利和义务为：

（1）权利：决策、选聘、审议和监督权；

（2）义务：履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。

（二）专业化管理体现在以下几个方面

1.专业机构

有专门的组织机构，如管理公司、专业服务公司和公司内部的各种专门机构来实施各种服务项目，分工合作，提高效率。

2.管理人员

有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。

3.专业设备

有现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，并与物业的档次相适应，逐步向智能化方向发展。

4.管理制度

有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施.二、属地管理与行业管理相结合的原则

指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。

（一）主管部门

行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业指导和监督作用，包括市、区县及其派出的办事处。

（二）行业协会

行业管理既能发挥政府主管部门的作用，同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。

（三）地区组织

属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织的关系，协调好物业管理与社区建设的关系，有利于把优秀小区建设和社区建设相结合，共同创建文明小区。

（四）相关部门

市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。

三、统一管理，综合服务的原则

这个原则体现物业管理的基本特性和要求，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机地结合在一起。

（一）统一管理

可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。

1.管理一体化

物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心、停车场等都由一个单位统一管理。

2.服务一体化

对业主和使用人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。

3.协调一体化

同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租人有关物业管理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。

4.经济管理一体化

有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财务管理都由一个单位负责。

（二）综合服务

综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求，又有其自身的特殊要求。

1.高效优质

综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。

2.以人为本

综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务.综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。

3.个性化

综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场的潜力很大、前景广阔，是实现物业管理经济效益和社会效益的基本保证，也是树立物业管理行业声誉和企业的良好社会形象的基本保证。

物业管理部门在掌握本原则时要尊重各主管部门的职权，接受主管部门的指导。

四、社会化与平等竞争的原则

在房屋商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业管理不是按权属、按系统组建，而是按区域组建，按社会化原则管理。这个原则适应二权不分离的情况，即物业所有权与经营权不分离；也可以是物业二权分离的，即物业的所有者与经营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是采用二权分离的方式来经营管理的。

社会化的原则有利于物业管理的市场培育和发展。这个原则的具体要求有：

（一）社会化的分工合作

现代社会不同产业间的分工和协作有助于提高各个产业的综合效益。房地产作为一个行业，其内部的开发、营销、咨询和物业管理等各个分支行业间同样要按照社会化大生产的要求分工协作，才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业管理企业要从开发企业的附属地位剥离出来，独立为自主经营的管理服务型企业。物业管理公司和各类专业服务公司，如清扫、绿化等公司间，同样应按照社会化大生产的要求相互间分工协作。

（二）平等条件下的市场竞争

业主和物业管理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方式建立委托管理服务关系。政府有关部门和开发商都不宜干预，物业管理企业只有通过自己的优质服务和良好的声誉才能在市场上取得一席之地。

（三）三个效益的统一

物业管理的经营活动要实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，要在经济效益的基础上以社会效益和环境效益为小区建设的最终目标。

物业管理服务于社会，理应得到社会有关各方的支助，社会有关各方则在自己职责范围内做好物业区域建设的工作。

五、企业化与全过程效益的原则

物业管理作为一种市场化的经营行为，当然要按照企业化的原则来操作，并且要追求全行业、全过程的效益。企业在其经营活动中追求全过程的效益是现代管理的基本理念。这一原则体现在：

（一）实施主体要按企业化的原则组建

物业管理企业，不论是独立的具有法人资格的公司、非独立的物业管理部、房管所转制的物业管理公司等等都要政、企分开，政、事分开，按照“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”的方针开展经营活动。

（二）按经济规律办事

物业管理企业在处理同方方面面的经济关系中严格按照经济规律办事，特别在同开发商的委托关系方面虽然业务联系密切，或属于同一企业集团，但在经济方面应按照合同和有关规定划清各自的职权。

（三）早期介入

物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同步进行。首先要做好物业管理的启动工作和前期基础工作。实践证明，只有早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动，才能避免“前期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据物业的开发情况，或者在设计阶段、或者在施工阶段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者同时介入.（四）创建名牌

企业化的原则还要求物业管理企业努力提高经营水平、服务质量。创建名牌，应关注规模经济效益和拓展业务，以提高企业的声誉，树立良好的信用。

六、物业管理的宗旨

上述的物业管理属性、范围和原则都围绕一个基本的理念，即物业管理的指导思想，也就是物业管理的宗旨，可以概括为：

（一）营造良好的“安居乐业”的环境

物业管理的全部活动都环绕一个中心，就是“安居乐业”，具体地说就是为市民创建一个“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，或者说一个有利于生存、发展、享受的环境。并且要随着物业管理业务的拓展和管理水准的提高，根据每一小区的具体情况和业主的要求提高服务水准、拓展服务范围。居住区域要求舒适、安静、温馨、优雅，要求增添文化和艺术氛围等。办公和商务区域则强调高效、周到和形象，要求提供现代化的商务服务和智能化管理等。

物业管理应该是：第一是服务，第二是服务，第三还是服务。服务体现了物业管理的宗旨和基本属性，物业管理只有以服务为中心，开拓各项业务，才具有无穷的活力。

（二）物业的保值与增值

物业管理是受业主委托的经营管理行为，其行为的方向除了为委托人创建一个合适的“安居乐业”环境外，就是要保护业主、使用人的合法权益。物业管理的优点就在于通过精心的策划和良好的服务，能改善物业的内外环境，提升物业的使用价值和经济价值，也就是使物业既能保值，又能增值。

第二篇：试论物业管理市场化改革与发展

试论物业管理市场化改革与发展

自我国市场经济推行以来，社会经济的各行各业都逐步进行了不断的改革、不断的更新以适应市场经济的发展，物业管理作为新兴的行业也随经济的转型产生、发展并不断随社会主义市场经济的完善而完善自己。在发展的这二十五六年中，物业管理的发展也伴随着出现了各式各样的问题，有的甚至矛盾激化产生社会矛盾，既严重阻碍了房地产的健康发展，又对社会产生了不良影响，物业到底该走什么样的路一直是物业企业和相关专业人士非常关注的问题。从物业管理这二十多年的发展趋势来看，更新观念、与市场并轨、引入竞争机制、改革创新、树立品牌是当今物业管理企业健康顺利发展壮大的有效途径。

一.物业管理的发展过程来看它对社会发展的利益与存在的问题

我国物业管理的发展过程比较明显，从最早的计划经济体制的福利房到后来的市场化的商品房，从物业管理的空白到从国外引进并建立发展，从房地产和物业的一体化到主见的权责清晰，从物业与居民矛盾的层出不穷到各自行为逐渐规范，从法律法规的空白到如今物业专业法规的出台，从物业管理体制的不健全到不断摸索的成长，在这二十多年的发展过程中呈现出逐渐成熟、逐渐规范的发展态势。但是，唯物辩证法告诉我们新的发展必然也会伴随新的问题出现，我们研究物业，目的就是为了对其有一个清醒地认识，一方面它为我国经济社会的发展起到了推动和支持的作用，要肯定其在国家宏观经济中作用，积极支持它的健康发展，另一方面认识和发掘存在的问题，未雨绸缪，当面临这一类的矛盾时能从客观、全面、法律的角度认识处理问题。

（一）物业管理的优势：

发展物业管理有利于增加社会就业，资料显示在社会中每投资100万元可提供的就业重工业是400个岗位，轻工业是700个岗位，服务性行业是1000个岗位，物业管理分属第三产业，而如果将第三产业的就业比重在国民经济中提高到40%左右，全国就可以增加1亿左右的就业机会，这对社会经济是一个相当可观的就业数据[1]；发展物业管理有利于促进经济增长和产业结构调整，成立物业管理企业壮大了第三产业阵营，为来城务工人员、各地闲置人员提供了很好的从业机会；发展物业管理有利于提高人们生活质量和社区服务质量，增长建筑寿命，改善居住环境方便人们生产生活都有积极的作用；物业管理的保安队伍通过人防、物防、技防的紧密结合，协助公安部门维护社区秩序，对防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作用，为居民创造了安全舒适的居住环境发展物业管理，从安全角度促进房地产业的发展和居民生活的安全居住。

（二）物业管理现存的问题和矛盾：

1.对物业管理的认识模糊，思想观念落后：我国传统的房屋管理是计划经济条件下封闭式答理体制，房屋答理与住户的关系是管理与被管理的关系，由于长期受此影响，人们对物业答理的性质、内涵、重要性等方而还没有真正的理解和认识。而且社会对新的物业管理认识不足，居民心理承受能力不强，答理者的思维方式也未完全跟上，故从政府到业主到企业，观念都有待进一步更新提高。国际上的物业管理已经运行了一个多世纪，在英文中“物业”与“房地产”和“不动产”

是同译，即为“real property”或者“real estate"。按专业概念，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和答理标准及委托合同行使答理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，主要为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手下方式进行答理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出。从物业管理企业费用结构构成来看，物业管理收费构成包括以下四方面的内容：为物业的保值与增值所耗费的生产资料的价值包括物业管理公司的设备更新、维修、绿化工具、保安设施等；管理人员为自己创造的新价值，即各类人员的工资、补贴、奖金、福利等支出；税金；物业公司合理的利润四大方面。物业管理的具体费用支出一般包括：人工费；办公费，包括办公场所的固定资产及其维修、折旧费、以及交通工具、办公用品等；公共设施的更新、维修、保养费，包括通讯、消防、给排水等更新维修；小区清洁费用的支出；小区绿化费用的支出；保安费用的支出；公共水电费的支出；保险费的支出，包括物业公司自身则产保险及各种责任保险的费用支出等等八个大的方面。清晰物业费用管理的主要内容，便可以在用统筹的眼光审视物业所收取的各项费用，以达到公平、公开的目的。

2.物业管理市场化程度还较低，开发商和城市拆迁遗留问题给物业管理带来风险。一方面开发商为销售，越权给购房者做出物业管理承诺，成为日后物业管理纠纷的根源。另一方面一些物业管理公司盲目承接物业，没有重视如房屋质量、面积缩水、规划更改等开发商造成的问题，在实际操作中代人受过，从而造成业主对物业管理不满，甚至拒交管理费，给物业管理带来非常不便。物业公司与开发商的关系很多时候权责不清，大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，使许多人习惯于把发展商当主宰，而把物业管理公司当附属品的认识，这种建、管概念不清，权责不分关系在一定程度上事使物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。如果开发商重视物业管理工作，对物业公司予以有效的配合和有力的支持，物业公司工作会做得非常轻松，但会缺乏应有的危机和竞争意识，平时工作就会懒散，造成居民抱怨；反之，如果开发商在规划、设计、施工阶段留下隐患，在房屋交付使用后一些缺陷会逐渐暴露出来，引发业主对物管的不满，或开发商违法抽调管理费或侵占公共利益，都会给物管工作带来问题。同时，在物管运行机制上，公平公开的市场机制尚未形成，开发公司开发的项目大部分是交给属下的物管公司管理，这不仅不利于物管市场的形成和发展，同时很容易侵害业主们的利益。拆迁历史遗留问题较多，拆迁单位为达到尽快迁移安排原居民，把降低物业管理收费作为拆迁条件，拆迁户入住时，经常为物业管理费收取和定价争论不止，这样拆迁单位无形中把风险转移到了物业公司身上，使物业管理企业陷入困境。物业管理公司在获得管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来，物业管理公司仅凭自身的力量杜绝或解决因意外事故产生的纠纷，可谓杯水车薪。小区内人身安全、消防、治安等等责任己经远远超过了一个物业管理企业能够承担的范围，为避免今后不必要的纠纷出现。因此，物业管理企业应购买财产保险、人身保险和公众责任险，对于分散风险和避免纠纷有着非常重要的作用。

3.物业管理体制不顺，机制不健全，物业管理人才缺乏，物业管理企业经营活动不规范。从统计数据看，有关物业管理的投诉呈上升趋势，目前约占房地产投诉的50%以上。由于法律责任不清，权利界定不清晰，司法机关在调解和处理问题时缺乏法律依据，致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决，影响物业管理的健康发展。许多物业管理企业对业主要求的多，而自己却做得少，在商品房住宅区的物业管理中，个别企业更是巧立名目，乱收费，多收费，少服务，质价不符，引发住户的不满，以押金、罚款等等不正当手段强制业主服从管理，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，使矛盾不断激化。现行物业管理的委托基本上是由开发公司与物业管理公司协商解决，一部分的开发项目都由开发公司签订的物业管理公司进行管理，没有经过业主参与，致使企业缺乏竞争意识。另外，我国在物业管理立法比价缓慢，1994年以来，建设部等国家部委(局)虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关丁物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约不范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。2003年6月《物业管理条例》作为专业法规终于出台，这是中国有史以来第一部物业管理的法律，也是我国到日前为止除《城市房地产管理法》外仅有的两部房地产法之

一。按照《物业管理条例》规定，业主直接享有的权利主要有：依据合同对物业服务的接受权；对召开业卞人会、制定修改业主公约、业主人会议事规则以及对物业管理有关事项的建议权；业主入会的参加权和投票权；业主委员会委员的选举权和被选举权；业主委员会工作和物业管理企业履行物业服务合同、小区内物业共用部位、设施设备专项资金的管理使用的监督权；国家法律法规规定的其他相关权利等[3]。这就为我国现行物业管理提供了一条模式，即成立业主委员会，住区权利由居民共同享有，是一种民主化的、公开化的模式，无疑为不堪矛盾涌起的物业与居民关系展示一条好路。

二.物业管理改革与发展对策

（一）树立品牌意识

品牌是一种无形资产，好的物业管理品牌，不但促进了房地产的营销，也进一步开拓了企业在市场的份额，优秀的品牌则代表着某种商品或服务具有较高的质量、性能和效用，也同时使得其在市场中能够占有较大的份额，具有较强的竞争力。“万科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的产生，不仅促进了相关企业所开发房地产产品的销售，同时也使得这些企业在全国房地产市场、物业管理市场具有很高的知名度，在市场竞争之中占有一席之地。这些品牌效应的产生，使得其在全国各地房地产市场及物业管理市场占有较大份额。品牌是高质量产品(服务)的持久作用升华而成的一种企业信誉，是品质的象征，是企业经营理念的一种浓缩，是企业形象的一个重要标志，品牌形象能给企业带来超额利润，能产生良好的经济效益和社会效益。

物业管理企业提供的是无形产品、无形产品没有可依附实体，其中产品品质、功能的体现比有形产品更需要借助品牌形象、企业形象来实现。物业管理企业有塑造优质品牌的得人独厚的优势，她最接近人众，最了解人众的心理及需求，而且其周到的服务能立即为人众所感受，很容易在住户心目中树立起和谐的形象。

（二）建立物业市场的有效机制

物业管理市场化与传统房屋管理模式相比有其明显优势所在：两者介入的时间有别于传统意义上的物业管理，传统模式采用的是在小区竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物业先天不足，对一些项日建设期间产生的历史遗留问题束手无策；而实行市场化运作的物业管理实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费、使用的全过程中起着至关重要的作用。在市场化下，物业管理作为房地产生产过程中的一部分必须提前启动、全程介入、贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。计划经济时代物业答理是行政性、福利性、多级多头的答理模式，普遍存在机构臃肿、人员繁多、管理混乱的现象，是一种“小而全”的组织模式，基于市场的物业管理专业化使人型设备得以使用，企业人员减少，素质相对提高。日前物业管理服务价格高，消费者难以接受，其主要原因就是成本投入过高，可以由机器从事的生产都是由人工生产的，所以劳动生产率低下生产成本高。市场化的物业管理企业可以降低服务价格，大型设备的使用，生产效率的提高，人员随之精简，工资支出会节省、管理成木也会下降，又由于专业化水平的提高，服务水平的上升，物业管理的成木会有效降低，服务价格会随之下降。

根据物业管理企业的专业内容，可将其分为两大类：管理性的项目公司和生产性的专业公司。管理性的项日公司以其所管的物业项日的资料为信息资源，作为其赢利的手段，又可分为对营利性物业如写字楼、商业大厦等的管理公司和对消费性物业的管理公司；生产性的专业公司，是以其所提供的劳务和生产为营利手段的因其所提供的服务内容的区别可划分为：清洁公司、配送公司、绿化园林公司、家政服务公司、搬家公司，维修养护公司等等。一些新的观点认为：物业管理是有关物业设置和使用全过程的专业化管理，其主要任务是协调、控制物业管理中各项业务活动的开展，这与国外目前流行的设施管理Facilities Management观点基本一致。这种观点认为：在物业管理形式上，存在广义性和狭义性区别，而广义性观点，实际上体现了现代物业管理发展的一种新的趋势，即随着社会分工的细化，一方面产生了知识密集型的、专业化程度较高的管理型群体或机构（如国外的F'M公司、FM公司）；另一方面，则产生了劳动密集型的、专业服务与社会服务相结合的劳务型群体或机构（如清洁公司、保安公司、绿化公司）。同时，管理型群体的业务活动中，也不断涌入大量的非房地产管理的业务内容(如物业区域内又通、治安、环保等有关客户工作及生活环境管理的内容)。由于我国近年来城市建设发展速度较快，上述服务的规划与延伸往往难以跟上发展的需要，从而造成了大量的住宅区附近没有完善的生活服务。因此，物业管理机构提供这些服务就显得非常必要和有益。在我国，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色的物业管理服务模式。

三.结语

物业管理工作是一项平常、琐碎而又非常辛苦的工作，物业管理公司必须打破传统观念，树立市场竞争的服务意识，得到业主的认可，不断完善机制，吸纳物业管理专业人才，才能在以后市场经济激烈的竞争下生存发展壮大下去，才能创造出知名的品牌企业。

第三篇：谈物业管理发展新思路

谈物业管理发展新思路

时间:2010-04-16 09:22来源:未知 作者:壬涛 刘会欣

韩怡

物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

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论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。(责任编辑：论文图书馆编辑04)｛本文仅供参考，如需定制或指导原创论文，请联系论文图书馆客服!｝

2建立物业企业资质等级制度 制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的 企业管理 的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。3．有效整合物业管理资源 针对中小(本论文仅供参考，如需转载本文，请务必注明原作者以及转载来源:论文图书馆

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2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

五、结语

物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连．事关房地产体制改革能否顺利进行。它从创立实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程．笔者写作本文的目的就是提供一些新想法．希望能对物业管理服务质量产生一些促进作用。

第四篇：21世纪中国物业管理发展

21世纪中国物业管理发展

一、新世纪物业管理将向规模化方向发展

（一）规模化经营的必然性

物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。

由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。

（二）规模化经营的途径

扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？

1、兼并重组，充分利用小企业资源。

目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。

2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。

新世纪伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占 市场作为发展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。

我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。

二、新世纪物业管理将向区域化方向发展

所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。

随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企业来承担，由此，区域化物业管理初见端倪。

区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业 职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。

区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。

由此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现；其次，区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线，对辖区内工作、生活的业主比较熟悉，对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设，从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好；第三，区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做到资源共享，为物业管理公司降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在，能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。

三、新世纪物业管理将向专业化方向发展

随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。

如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；卫生由专业的清洁公司负责；绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规范成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力，提高广大业主的安全感和舒适感。

专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。

四、新世纪物业管理将向智能化方向发展

科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。

智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡）技术。通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统，为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境，以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向，其可以概括出四大特点：

1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。

2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。

3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。

4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。

具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。

一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：

其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。

其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服 务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。

其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：

第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。

第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证 管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。

第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。

在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。

综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；才能够得到更广泛的业主的支持；才能够在公司经营中获取利润；才能够创建物业管理品牌。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽发展空间，才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。

第五篇：物业管理市场发展综述

物业管理市场发展综述

来源：

1999年10月26日05:46 我来说两句(null)

物业管理是一种建立在住房产权多元化基础上的企业化管理方式，它通常通过对住宅小区各项服务实行企

业化、专业化、经营化、一体化的管理，为小区住户提供全方位的服务。

目前我国物业管理市场机制尚未形成，市场化程度比较低。表现在：

1.在市场形态方面，物业管理还没有有形市场。商品房营销有各类经纪商，有挂牌交易所，还有各类中介

服务机构，物业管理则是 有市无场。

2.在法律法规方面不健全，存在业主、物业管理公司、房地产开发公司三者权益划分的模糊区。大量的权益划分不清，使物业管理企业的成本与收益不对称：物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。

市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。换句话说，即目前物业管理市场的供给主体，仍然是依托房地产开发公司的物业管理企业，再加上需求主体也存在诸多问题，导致物业管理市场运行机制的关键环节--物业管理招投标制的实施面临困难，因此以引进竞争机制，实现规模效益、品牌效应为目标的物业管理市场发展进程不可能一帆风顺。

物业管理市场需求主体的发展

物业业主是物业管理市场的需求方。业主委员会，作为由住宅区住户大会或住户代表大会选举产生，代表和维护住宅区内全体住户的合法权益，并依法对住宅区实施自主管理的组织，是物业管理市场的需求主体，他通过招投标，选聘或解聘物业管理公司，因此业主委员会是物业管理市场主体之一，没有这一主体的建立，物业管理市场就难以发展。正如宋春华副部长在全国物业管理工作会议上所说 建立业主委员会，发挥业主委员会的作用，是建立物业管理体制的当务之急，只有尽快成立业主委员会，确立起物业管理市场的买方主体，并增强这一主体的决策能力，物业管理企业与业主之间的双向选择才能实现，物业管理市场的启动才有了现实的基础。

但目前业主委员会的成立有很多困难：一.因利益不清，或者是因对业主委员会不了解，业主对物业管理关心程度不高，常常不愿主动承担委员责任，有的业主委员会即使成立也形同虚设。二.在存在垄断的情况下，物业管理公司并不愿有一个业主的组织存在，他们从自身利益出发，总是千方百计维护自身的垄断，防止业主委员会改变这一状况。三.物业管理行政主管部门的指导力度不够大，另外缺乏深入调查，对各小区是

否具备建立业主委员会的条件并不清楚。

为此，一方面要按《业主委员会章程》建立起有能力，透明度高的业主委员会，并规范它的行为；另一方

面，需加强宣传，以提高业主对物业管理的认识及成立委员会的自觉意识。

物业管理市场供给主体的发展

物业管理企业是物业管理市场的供给主体，至去年年底统计，我国物业管理企业已达12，000家，从业人员150万人。作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业，物业管理企业的经营效益是建立在规模经营基础上的，规模经营又必须通过市场竞争来实现，而市场竞争需要独立经营的竞争主体。如前所述，物业管理企业还不能脱离房地产开发环节，真正独立的物业管理企业并不适应当前的市场环境，物业管理企业的品牌都由大型房地产开发公司树立。这从本质上制约了物业管理市场竞争机制的形成，制约了物业管理市场重要内涵和市场运行机制关键环节的招投标制度的实施。故如何发展物业管理企业的独立地位就成为

供给主体发展的关键。

一.加强市场介体的建设

成立为物业管理交易服务的中介组织，如经纪公司、交易所等，以形成有形的物业管理市场；

成立物业管理行业协会，协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作教育，规范企业市场行为，对企

业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业的正当权益；

成立规范服务监督的中介组织，如价格审批机关和仲裁机构。

注重物业管理市场主体介体的建设，不仅能促进物业管理公司从房地产开发环节中脱离出来，有利于市场

行为的规范，而且还有利于发展大中型物业管理企业。

二.完善相关法律法规

1.规范开发商、管理公司、业主三者之间权利、义务的法规，如参照香港制定的《房屋使用、维修、管理公共契约》。注意解决住宅区内共用设施设备的移交问题，共用部位共用设施设备维修基金的管理问题。

2.体现物业管理竞争机制，规范招投标行为，强化物业管理体制，明确管理原则的法规，如建设部已起草的《物业管理条例》。

3.制订《物业管理企业自治管理办法》，以规范企业设立条件，控制企业数量，提高企业素质，促进企业

建立现代企业制度。

4.划分政府职能部门的行政管理职能，协调与物业管理公司的关系，如居委会与物业管理公司合署办公的问题。把政府管理从传统的行政手段为主的模式逐步转变为以经济、法律手段为主的模式。

三.发展多元化经营

1.发展管理信息系统（Management Information Systems简称MIS）在物业管理中的应用。以MIS为手段，以提供顾问咨询、发展信息服务为形式，扩大物业管理服务内涵，促进服务水平的提高，最终提高经济效益，增强企业生存、发展能力。另外利用MIS有效降低管理成本，提高管理人员处理事务的效率，主要表现在其有效改善资料的存储方式，实现信息的共享与高速交换，实现决策的科学化，为物业管理公司脱离

房产开发公司提供了重要条件。

2.扩大物业管理的覆盖面，可涉及工业、商业、教育、卫生、机关等物业的专业化管理，也可加入农村城

市化建成区的管理。

物业管理市场尽管还存在许多不完善，但只要我们继续深化改革，转换机制，就能从早期的无序管理，到规范化管理到市场竞争；从浅层次的价格竞争，到深层次的规模竞争、人才竞争、品牌竞争，实现物业管

理市场主体的深化和成熟。