关于商业建筑设计与商业布局业态结合创新运用案例与分析思考

第一篇：关于商业建筑设计与商业布局业态结合创新运用案例与分析思考

关于商业建筑设计与商业布局业态结合创新运用案例与分析思考

摘要:创新知识及方法、创新思维能力的综合应用在商业建筑的前期方案设计、后期与商业招商（租）平面布局及业态结合上,表现得比较突出,呈现出互动互补的的趋势,为营建创新新颖的建筑设计的表现形式及营造业态丰富多彩的并有机组合的商业气氛与环境,创造出建筑设计表现环境空间与商业氛围密切紧密结合的形式,分析具体的商场、写字楼成功案例，归纳出如何成功运用创新的思维与方法及实践，通过商业建筑创新的理论总结并运用推广于引类商业建筑的创新拓展中，进一步打造具有创新新型的商业建筑及商业商场环境及对应的经营模式。

关键词：创新 创新体系 创新实践 创新方法 创新型商业建筑

悦达889广场位于万航渡路889号，是一幢办公与商场结合的商业建筑，外观沿着长寿路具有巨大圆弧面的写字楼外观及沿万航渡路展开沿街的商业商铺布局，裙房全部为商业布局，而塔楼与裙房通过巨大的三维钢构云顶进行连接衬映，营造出创新独特的建筑表观形式及环境，而内在的商业表现形式、平面布局、业态组合、空间体系中环境装修、光照、机电空调的建筑因素采用，全都体现了具体的创新方法的运用及创新思维的体现。

一、前期方案设计的创新采用

1、由于悦达889广场占地位于长寿路与万航渡路的交叉处，北面与东南面皆为住宅区，前期的规划设计方杂如何满足周边建筑日照时间的需求与周边环境划界，防火登高区域规范的满足，无不影响方案的采用，而采用新奇的建筑外观必与各种建筑规范的要求产生冲突，而按创新方法运用：设计团队经常性的头脑风暴会议、采用价值工程分析，各方案评价过程采用优选法等具体方法的运用，确定初期方案的优劣及定位、定型，起到了重要的指导性，保证了创新新颖建筑的前提方向性，如原定方案为裙房之上设计为2栋15层的办公写字楼方案，可满足与居民区的日照分析内容，但容积率又不能充分利用，而后又在距离居民区最远的万航渡路与长寿路交叉地域中安排1栋30层的写字楼，而距离居民区最近的立面造型采用退台的形式，分别于20层与25层的标高处，向远离北面居民楼进行退台的处理，保证了与北面居民楼的日照间距空间距离，此类创新方法的采用，就是“和田十二法”创新方法中“加一加”、“减一减”方法原则并用的措施；

再如原初步设计方案，由几家境内及海外设计单位分别各自方案设计，而进入初步设计阶段，委托境外的设计单位凯里森建筑设计事务所进行直至最后的施工图建筑设计，亦可看作是优选法的具体实施运用，顶尖的建筑师是保证创新源泉创意灵感的起源。

2、裙房的商业平面布局创新、策划定位，亦紧跟市场的风向趋势并跟随市场的热点及时进行调整及最新重新订位，亦可以说，为了招商客户的需求绞尽脑汁挖掘建筑平面、空间，从租房内部至公共区域全方法的找寻合理的着手点，尽力满足招租的条件，最终商场业态的组合呈现出不同于其他任何一个商场的组合形式，亦使创新运用于商场商业使之呈现出多彩多姿的变化及独特的魅力形式，亦体现出创新思维中的组合思维、联想思维的实际运用，相比传统的大百货形式，悦达889广场更注重于shopping mall的形式及购物给予人的自身体验及各商户的商品，商场内涵的服务装修的环境氛围，吸引购物人群的品味及购物人群品质的内在导聚导向，使商场中的人、物、内涵由内至外、由外至内，在商场中的每一层的平面及每个商户区域的各个平面空间，呈现多样有机并随机变换的各式组合，逐渐向从市场导向到研发导向的商场平面及业态组合创新；慢慢地由商场市场价值提升到一种商场文化价值的形成，也是一种综合型知识在市场价值之外再加上商场本身内涵的商场文化社会等方面的功能，提高了商场本身的商业环境和商业服务的附加值，增强市场竟争力。

3、创造商业建筑中建筑形式的统一与分化的模式

悦达889广场分办公塔楼及商业裙房两种业态完全不同的商业业态的组合，而商场的同层、不同层又有不同的业态如何按符号型知识为基础，提高商业建筑的附加值从而提升了商业建筑本身的市场价值颇具一番心思，由于悦达889广场外观依地形呈曲弧面扩展，而立体空间又有弧形3D造型的云顶钢构玻璃形式，本身的建筑外观形式就寓意了建筑本身具有云间似水流动的动态行云般的理念因此内在的各标识采用云端水流线条的形式，而装修的主导风格亦与此相衬应，如办公楼内走道的墙壁面采用如云顶云间线条相似的扭纹玻璃局部装饰，裙房商场的主立柱采用于铝板透切的水纹进行包装，公共走道的天棚顶采用具有水纹样的木饰面铝板，公共空间的楼板采用石膏板的水纹样进行墙裙装饰，此等装饰的设计及理念更多采的是侧向创新设计的具体运用，而商场内中厅两侧的整体设计理念却又完全不同，一侧采用现代简洁的外在形式寓意浦东的新派现代感觉，而近西面一侧采用石材古典造型的形式，寓意浦西的深厚文化底蕴，而各材质却又能体现云水间的线条饰样，此类又更多的是收敛思维与发散思维的创新思维的进行整体设计运用两者相结合的方式。

二、采用全面创新管理的理念去推动完善商业布局设计的合理性市场性价值性

1、商场的布局设计理念更多采用全员创新的手段，进行全价值链的优化设计，建筑设计与市场招商商务人员的密切配合有了大致的建筑总平面后，交由招商市场人员，根据招商策略计划，对潜在客户的分析及配置，预先规划出一个招商商户分布初期平面，然后交由建筑设计人员进行分层的内部分割设计，而期间主力招商客户的确定，为分层商业布局的定性起到了支撑性的作用，主力客户一旦确定下来，邻近的租户亦采取与大型主力户型相辅互补型的业态，尽量做到高低配置、业态互补，人流组织流动连贯，如原悦达889广场原初期设计地下一层为酒吧街，而现实却调整采用两侧为大型超市型业态，一家为家居型，而另一侧采用高端海外进口食品型，中间采用饮食、小型数码产品、冷饮、美甲、饰件品等相辅互补高低搭配，充分利用大型超市的人流、顾客购买力分类所带来联动效应，由此若无招商人员的介入，此类建筑设计平面分割没有一点的市场性，可行性，纵然设计出来可能起到的“守株待免”空置无租的效果；同时对各具体的商铺分割平面设计按市场市务人员的需求，尽量做到既灵活分割，又可聚合集成为一间大型商铺的模式，而商户的需求，为全员创新中客户需求体现；同时物业服务人员对于商场平面布局亦有自已的理解，提交设计人员后，以商场周边的人流、车流的组织各种服务设施的布局起到了建设性、决定性的作用，如悦达889广场车库进出口的处理，原设计为单向进出口实际采用市政主入口为双向进出口形式，方便车流的组织、办公楼大堂垂直电梯采用高低速区的形式，亦为常用的垂直电梯组织方式，此种皆从物业管理角度得出的经验总结。

2、全价值链创新对于商业建筑平面布局设计的促成与发展通过对商业建筑设计的平面布局的整合，提出招租平面的价值主张，先行向租户介绍商场的价值表现，提出与客户（商户）的主张利益结合点，以商场方的租金（价值）与租户的收益相关联，以促成双赢的局面形成，而通过价值实现过程，将租户的各项要求，融入建筑平面分割中及相应的建筑机电功能中，通过满足招商商户提出的具体的水电风气用量的要求，而才能实现商户进场，否则则不能实施，如很多餐饮客户对用水、排污用气要求较多，而原设计布局没有考虑余量和布置，则不能有些区域任意安排，而平时商场的各种营销宣传就是商场价值传播的过程，各种营销中的商场平面布局的宣传，既是对商场整体的宣传亦是对商户（租户）个体价值的宣传，使商场各顾客客户对于各租户的商品的价值产生兴趣及吸引力，从而才能使购买商品的行为在商场中实现，通过租户对于商场的租金敏感度的体验而实施其出售商品的定位、定价，进而使顾客对于各商户的商品价格（价值）有体验并在商场的建筑平面空间的布局中产生购物的体验，进而使商场租户购物人群的价值取向集中到一起，才能使商场中上述三方形成良性的互动，进而完成商场实现租金收益的价值主张的实现，所以商场平面布局设计的采用及实施，对于商场的价值主张起到了支撑的作用，故而通达巧妙的设计构思，微妙的商业设施的分配，使各种最新的租户商品销售及顾客最新的消费需求、欲望及体验都能在创新的商业平面布局中进行结合及实现，进而使创新出来的商业平面布局设计氛围、表现形式得出价值的实现，产生巨大的效益，从而间接提高了商场的市场竟争力。

三、使用创新洞见模式，关注未来商业发展趋势并进一步调整商业的平面布局及各种组合，争取创新商业模式成功

1、现有的悦达889广场从09年开业以来已通过两年多的运营调整，其间商户的进出亦体现正常的趋势，90%以上的出租率达到业内的超高标准，租金收入稳步增长，商户、业主、顾客三方形成了良性互动的态势，其间为满足市场营销的需求，多次进行营销模式的促进改变，除了传统的国家法定假日的营销及活动开展外，研究人们消费需求模式的改变、发展、未来趋势，并研究商户的行为、模式、发展、而进一步进行商业平面（业态）调整；通过官方微博及网络互动，进行互联网络宣传、营销并进一步加大比例，为近年来营销的新趋势，而商场的网站，从各型商户到招商条件、商场本身介绍无一不全，及时吸引了年轻一代的目光，引导消费行为，加强消费品牌的植入，都是一种主动培养未来消费趋势的主动创新洞见，如同南京西路、淮海路等商业区域的逐渐形成，通过本身一点的商业商场形成成片的商业网点网络、近而形成热点商业区域，达到曹家渡商圈的最终形成。

2、采用非常规的具有创新模式的商业设施的调整及对新颖产业新型模式商户进行导入和引进，营造独特的商业布局和业态，使商场的品牌营销传播更加贴近市场需求，赢得租户和消费顾客的吸引力，积极引进具有文化内涵的营销活动如各种艺术家的获奖雕塑展，公共区域增加带有云水间纹样式的石椅，延长消费人群的驻留时间，增加快餐、咖啡厅业态布局吸引年轻人的消费，使得在商场的玩乐体闲时间增加，从而带动其它业态的发展，而增加年轻人群的消费力，而体充健康保健型概念商户的引进，增加了年长人群银发消费能力，而餐饮早教儿童摄影文化培训书店游乐场，促进以家庭为单位的消费人群吸引力，同时通过新颖的商业装修环境的调整，做到商户户户不同，而又有贴心人群相同一致的服务理念及服务行为，使商场本身各平面布局多彩纷呈，满足消费人群从老年到幼年的各年龄的需求，满足特定人群如商务人士成功人士的小众需求，对于主流消费人群的突出关注和购买力的统计，进而进行业态布局的主力型调整，增加商场业主方及租户商户的现金流入，做到商场各型收益的最大化。

3、而予见人们的未来消费模式、行为，调整经营布局的变化，如近年来网络电商的崛起，对于实体商场的冲突已产生较大的影响，如何化被动为主动为互动互相融合，进行网络虚拟化与实体商户的互动促进交联，而又保持各自特征的消费行为，实体商场给人以亲身的生活体验并增加互动人际交往的行为习惯，而网商以快捷满足人们的目的性消费为主，却又各自的特点不同，发展各自的营销方式形为，使两者结合促进，形成商户的多种渠道经营和多种的赢利模式，从而使实体商场保持存在优势和理由，此类消费营销行为的未来模式，只能越来越多，而保持创新的眼光及能力，抓住上述的趋势、行为才是保证商场竟争力的要素之一。

四、若保持创新新型的商场成功模式，采用创新管理亦为同样重要 悦达889广场采用所有权与经营权分离的模式，由专业的商业经营团队进行专业的招商、运营及经营品牌的输出，又进一步带动商场租户流的进出和互动；采用创新的招商宣传手段，以全员的创新促进，使人人参与管理的模式深入商场经营的每一阶段，以专业创新的营销策划，保证商场的价值得以传播，认同，使得商场的任何创新的平面布局、规划、设计最终被租户、顾客认可，最终产生经济效益，实现创新平面布局业态的成功。

总之，任何商场商业建筑立足于市场，都是靠与众不同的创新模式得以成功，不管是建筑的外形、功能，商场内在的布局业态，针对特色人群的特色商场，都是运用创新的眼光、方法去赢得市场、占得市场先机的；而其中创新方法要求只是有大有小的不同而已，而通过创新业态、商业布局使商场本身呈现多种占据市场主流模式的商业类型，交织在商场的各个层面及布局中，使得各消费人群消费价值观、消费模式、消费行为在整个商场建筑布局中交织纷呈，互相衬映，从各个空间消费层次满足于人们的消费行为，使得消费生活得以在商场布局的载体中特定的商户业态中，得以实现价值的转换，从而实现创新市场价值的体现；使得创建创新型的商业建筑形体、商户（租户）业态的商品销售价值传播，人们消费需求的满足在创新的模式下得以实现，争取到三方的利益互动、促进，满足于社会的商品需求发展，而以创新的方法、心态去争取更大的成功取向和价值利益的取定，必然使得悦达889广场商业布局业态设计与经营运营通过更创新的方式方法取得巨大的商业创新成功模式，为和谐社会氛围的营建发展贡献自已的特有的商业魅力及手段。

第二篇：商业银行存款创新现状与思考

以中国银行为例，在对商业银行创新存款类型的研究中，结合课本上所学的西方国家创新存款类型，不难发现，中国商业银行在存款创新方面有诸多的问题(一)我国银行存款产品的现状

1)我国银行存款产品数量少同质现象严重。

与西方商业银行丰富繁多的存款产品相比，我国银行存款业务品种构成要素较为单一，导致存款产品难以通过构成多要素“自动组合”来创新的机制，从而使得存款产品不仅种类少而且呈现明显的“期限特征”。同时，由于银行存款产品同质，抹杀存款人的差异化特征，对大额存款人和小额存款人的激励不对等，存款利率与存款金额不挂钩，对大额存款人的激励不足。这样的存款产品结构既不利于利率市场化下存款结构的调整，也不能满足市场和客户日益变化的需求，容易导致较高的存款产品违约率。2)银行存款产品创新少。

虽然近年来我国银行围绕着存款帐户增设了代理缴费、银证通等功能，并展开了以理财为主的结构性存款产品创新，但整体来说我国银行存款产品开发处于初始阶段。由于在经营中一直保持着较为理想的存贷利差收入，存款产品可创新空间较少，我国银行很少考虑创新存款产品。各家银行基本上没有专门机构和人才从事这方面研究，对市场和客户的存款产品需求了解不够深入，主动创新意识不强，产品的设计推广一般是总行自上而下逐级推进，在没有有效激励机制下，各下级机构缺乏动力去从具体的经济环境出发，因地制宜、因时而异地创新存款产品。3)缺乏产品设计的主动权。

在过去，中央银行长期垄断存款产品设计的权利，各个商业银行几乎不存在设计存款产

品的主动权。这种机制存在两个缺陷：一是没有考虑到经营产品的能力，不同的商业银行对产品的经营能力不同，比如城市商业银行与农村商业银行的产品应该有差别，城市商业银行与国有商业银行的产品之间也应该有所不同。由于缺乏产品设计的主动权造成各个商业银行没有办法根据自身的优势来定位，也就不能实施差异化的产品竞争策略。二是在设计存款产品时，中央银行是根据宏观调控的目的来决定利率水平，而这与商业银行的经营目的是不一致的。这种宏观与微观的冲突最终必然导致利益冲突，而且将越来越明显。

4)没有对客户市场加以细分。

目前我国的商业银行并没有对存款客户进行细分，而是简单的把存款客户分为优质客

户、普通客户、集团客户和个人客户等，更没有充分考虑客户的阶层、收入状况、个人需求、客户价值等因素对存款产品的具体影响，而这些因素都直接影响着客户对商业银行存款产品的需求状况，如果各个商业银行在设计存款产品时忽略了这些因素的作用，那么推出的产品无疑是不受客户欢迎的。而美国等国家的存款产品设计完全以市场为导向，以满足客户的个性化需求为动力,创新存款产品种类，以满足市场和客户不同的个性化产品要求。在此基础上,存款产品设计体现了差别化定价的原则。通过这种差别化定价模式，存款产品的定价更加透明化，产品与服务的成本与收益更加明晰，客户也能够清晰地看到不同的银行间产品与服务的定价方式。(二)改善我国商业银行存款产品设计的思考

存款产品作为一种契约性产品，其当事人商业银行和客户之间的权利与义务必须对等，才能在约束客户取款行为的同时，激励客户保持存款。对商业银行来说，更重要的是服务水平、质量以及效率问题，这是客户选择银行的标准。

虽然中国人民银行已经宣布，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限。这意味着，中国已经基本取消利率管制、实现利率市场化了。但在我国长期存款利率管制的条件下，存款产品实际上只有期限一个要素，存款产品设计的要素严重单一化，缺乏组合和创新功能。而美国商业银行存款产品不仅品种丰富，能满足不同客户的不同偏好，而且其存款产品设计体现着激励与约束对等的机制，既能够吸引客户，又能够很好地约束客户的行为，进而达到稳定存款的目的。中国商业银行想要解决现存的问题，任重道远。

（1）丰富存款产品要素，形成合理有效的激励与约束对等的设计机制与理念。

我国商业银行存款产品设计必须引入其他设计要素，形成全面化、复杂化的要素组合，并使这些要素通过不同的组合形成新的存款产品类型，满足客户的多样化、个性化需求。通过存款产品创新，加大对客户单方面“机会主义”行为的约束力度。当前的存款产品，多是以较高的收益率水平作为创新的吸引点，这使我国商业银行提供的存款产品激励过多，对客户的行为约束过少，客户单方面的违约行为时有发生。因此，必须加大对客户行为的约束。

（2）利用利率市场化改革开展产品创新。

我国银行要利用政策的变化，开展具有前瞻性的存 款产品创新。利率风险不仅体现在存款与资产的成熟期匹配程度差异，而且存在着基本点风险，即资产、负债的利率变动幅度不一致的风险，也存在着内含选择性风险，即客户对存贷款期限选择变化的风险。所以，我国商业银行应根据自身资产需要，运用各种利率风险模型进行模拟、应力测试，选择最合适的存款发展类型和产品，适应利率风险水平。在存款的设计上要考虑调整利率高低，持续期长短，结算限制以及选择是否浮动的利率等存款要素，重点发展符合银行利益的存款品种，降低银行利率风险。

（3）改进存款产品定价方式，将服务定价分离出来。

将利率定价和服务定价分开定价，而且改变存款利率完全由期限决定的定价方式。要考虑费用的支出、贷款利率水平的高低、物价指数的变化、与其他投资工具的比价关系和存款结构本身的变化因素，使得支付的利率不仅与期限有关，而且还应该与开户起点有关、与该账户内余额有关，有可能的话可以考核联合日均余额在利率的定价方面的影响。加强存款产品定价研究,产品定价要注意协调银行与存户的利益关系，做到要能增加银行的盈利，而不是简单增加客户数量和从竞争者手中夺取市场份额，在控制存款规模与实现盈利增长之间做好平衡。

（4）增加产品种类，细分市场，提高客户的可选择性。

商业银行要吸引客户发展其存款业务，必须对各个类型的客户从多方面加以细分。首先要确定其目标客户群，并对其进行市场定位，对各目标客户的不同需求加以详细考察，促进经营战略有目的、有计划的开展。为此可将银行客户分为个人客户和集团客户两大类，再根据影响这两类客户的不同因素分别进行细分，通过这些细分来实现各种存款要素不同程度、不同范围的组合，为各类细分的群体提供相应的存款产品并制订适当的营销策略。另外，商业银行还应充分挖掘产品设计人员的潜力，不断增加设计部门和营销部门的人员，对他们进行培训，同时完善内部机构设置，综合分析影响商业银行存款业务经营管理的一般环境（如国家政策）和具体环境（经营条件、政府监管等），设计出新的存款产品，调整银行资产结构，改善资产负债的多样性和流动性，以此来增加银行的盈利水平.

第三篇：社区商业规划与业态组合要点

社区商业规划与业态组合要点

不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。如在天津某大型居住区项目的商业研究过程中，对于社区主力店（超市）位置的研究，就是通过对社区消费人群的购物时间、出行

方式、出行路线、甚至停车方式、回家路线进行“模拟感受”之后所确定的。

规划布局

在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；

■必备性商业：满足生活基本需求；

■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店构成“三明治”的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

再次，要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开{如医疗诊所

与餐饮店}。

业态组合各业态之间的“同业互补、错位经营”是进行业态组合设计的关键原则，通过对前期商业结构和业态分布的调控，将休闲、购物、服务、娱乐等各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补；项目实施后则可通过专业化管理，运用市场手段，利用级差地租对经营业态进行调

整。

此外，不同的业态对于规划位置及作为业态场所的建筑空间需求是不同的，在社区商业规划乃至社区规划之初，必须先行对社区商业的业态进行充分的研究，初步形成社区商业业态的战略布局，并以此战略

布局指导空间规划(或条件预留)，使得在规划中提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一。

第四篇：商业项目的定位与业态组合的规划

商业项目的定位与业态组合的规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。

建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位:

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。

在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。

专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。

第五篇：商业项目定位与业态组合规划

商业项目定位与业态组合规划

时间：2009-05-20来源：搜房博客作者：村江

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入

餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。

（三）业态规划组合定位；

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。