凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决

第一篇：凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决

凶宅案例及凶宅交易纠纷的解决

摘要：“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋,，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受。忌讳“凶宅”并非良俗，不能运用民法公序良俗原则进行调整。“凶宅”应被认定为房屋的瑕疵，因隐瞒“凶宅”而为房屋交易产生的纠纷需运用诚实信用原则进行调整，并适用合同法规则救济买受人。关键词：凶宅交易纠纷法律解决

一、凶宅的定义

（一）曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋

此种情况下限定的“凶宅”应符合的要件是：第一，房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的，非人们的主观想象。例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”，但如果“鬼屋”内确实存在过非正常死亡的客观事实，则为“凶宅”。第二，房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死;因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。我国台湾桃园地区曾发生原房主子女因一氧化碳中毒在房屋意外死亡，买受人购买此房后以该房屋是“凶宅”，其购买时意思表示有错误而请求撤销房屋买卖合同，并依不当得利之债请求返还价金的诉讼。桃园地方法院以“内政部地政司”颁布的《房地产委托销售契约模板》中的规定为依据，认为“凶宅”系指“曾发生过凶杀或自杀致死案件”的房屋，系争房屋非“凶宅”，原告不能主张错误撤销意思表示，故驳回了原告的诉请。显然，我国台湾地区“内政部地政司”的规定及桃园地方法院的判决，在解释论上是将“凶宅”限定在因人为因素“发生过凶杀或自杀”致人死亡的房屋，这样就将屋内发生的非人为因素致死的房屋排除在“凶宅”之外。对此，我们持相同观点。但是，如果在屋内加害人或本人以放火、释放煤气等手段致他人或本人死亡，则属于人为因素致人非正常死亡，这样的房屋应该认定为“凶宅”。

（二）由于特定环境的影响，多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋 “异常”，并非主观层面或心理层面之感受，“异常”情况须有确凿的事实，并有使人产生心理恐惧的客观现象存在，例如房屋建在坟地上或房屋的周围以前曾经是墓地。所谓“多数人”，应限定相应的群体范围，应以居住地及周边地区及其他知晓居住地情况的自然人为限，只要这些人中的多数人认为居住地的房屋异常，就可认定为“凶宅”。因此，总结上述两种情况，“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋,，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受。

二、凶宅案例

李先生称，2014年3月3日，他与周先生及我爱我家签订《居间服务合同》，还和周先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，花费268万元购买了周先生的一套房子。2014年5月28日，办了房屋过户手续。

买房后，李先生从邻居议论中得知，该房内曾发生过自杀的非正常死亡事件，是典型的“凶宅”。为进一步求证，李先生曾于2015年3月委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）出售该房屋，进而查询房屋的相关信息。在链家数据信息库中，李先生发现周先生的儿子曾在该房中病故，其妻子也曾在该房中上吊自杀。

李先生认为，该房是典型的“凶宅”，难以买卖，房屋贬值。周先生及我爱我家故意隐瞒真实情况将房屋出售给他，属于欺诈行为，故诉请法院判令解除合同，退还房款268万及中介费5万余元，并赔偿相关损失20万元。但因担心凶宅信息曝光，李先生最终撤诉。随后该房被链家接收为“自如房”。所谓“自如房”是指房主闲置的房子，交给链家，由链家管理，这样的房子签期比较长，一般为三四年。负责人称，该套房是典型的“凶宅”，链家装修后将考虑出租，如果要销售，肯定得跟买主说，但是如果是出租，链家也全新装修，一般不讲是“凶宅”。该负责人还透露，链家已建立有“凶宅”数据库，“在北京，一共备案有2000多套，不到3000套。”

三、纠纷解决的法律基础

忌“凶宅”的观念是迷信而不受民法善良风俗的调整，并不意味出卖人出售“凶宅”时不必向买受人承担告知的义务，进而法律对隐瞒“凶宅”交易不做否定性评价。

从交易实践看，由于多数民众忌讳居住“凶宅”，这种避之唯恐不及的心态使得此类房屋难以脱手，或因房屋贬值而只能低于市价出售。所以，是否为“凶宅”的客观事实直接决定了房屋交易是否成功，或对交易价格产生重大影响。经济学的“效用”理论认为，效用是指消费者对所购买的商品或服务的满足程度，很多因素会对消费者的这种心理满足产生影响，偏好、忌讳等心理体验自然会影响商品的效用。根据国外及我国香港、台湾地区的经验，“凶宅”往往比同类房屋的正常售价贬值20 %到30 %，这正是“凶宅”效用降低所致。也就是说，对于房屋价值的考察不能仅局限于考察对象的物理状态，“凶宅”往往与血腥、暴力和恐怖联系在一起，其交易价值必然下降。那么，可否将“凶宅”认定为有瑕疵之物？我国《合同法》没有界定何谓“物之瑕疵”，而使用“标的物质量”的概念。对于当事人未约定质量标准、约定不明、不能达成补充协议的情况，《合同法》第62 条第1 款规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《合同法》对“标的物质量”的规定很难充分应对并解释“凶宅”的效用降低。我国对于房屋质量有严格标准，但此类标准也不适用“凶宅”效用降低的情形。对此，可以借鉴我国台湾地区民法的“物之瑕疵”概念。依该规定，“据以判别物是否具有瑕疵之标准有二：一为物之价值(交换价值)是否有瑕疵，二为物之效用(用益价值)是否有瑕疵。物一旦受到毁损其价值即会减少，减少的理由可能是因物之毁损或灭失而减损其效用，也可能是因人们的心理因素所造成的交易上价值的降低。”“凶宅”虽不属于房屋本身的质量瑕疵，但其居住效用降低，导致销售困难，即因客观发生过的不幸事件影响到人们的心理感受而造成交易价值降低，与当事人达成合意时的原初心理状态不符，违背了买受人对于房屋的价值和通常居住使用效用的期待，不符合缔结合同之合意所预定的房屋品质，构成物之品质瑕疵。而买受人意思表示的缺陷正是因出卖人隐瞒“凶宅”，承担如实告知义务所致，所以，出卖人的做法违反了民法中的诚实信用原则。

我国《合同法》第6 条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则“表明一种诚实、忠诚、考虑周全的行为之标准——对另一方当事人利益给予应有关注地行事的标准，并且它还暗含和包括对合理信赖的保护”。基于民法的诚实信用原则，销售“凶宅”的出卖人应当承担告知的义务，即应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人，使其能够做出正确的意思表示;对于买受人而言，则享有对这些信息的知情权。即使合同中没有告知义务的约定，若出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”这一重大瑕疵，本质上也是一种欺诈行为。当然，由于房屋内发生过自杀或凶杀的不幸事件程度不同、影响不同、时间长久不同、个体感受不同，房屋的贬值程度也会不尽相同。但无论怎样，出卖人未履行充分告知的义务，于法律上均因违背诚信原则而构成欺诈，自应承担相应的法律后果。

诚实信用原则所确立的规范是“开放性”的，其目的在于当法律没有明文规定或者虽有规定但适用该规定会导致不合理的结果之时，通过适用该原则实现个案平衡，这必然赋予法官衡平裁量的权利，以便他们根据自己心目中的公平合理标准来裁断纠纷。具体到“凶宅”交易纠纷中，法官应运用该原则赋予的自由裁量权，视案件的具体情况衡量买受人在交易中遭受的利益损失，并根据其请求判令恶意的出卖人承担相应的法律责任。

四、凶宅交易纠纷的处理

实践中，房屋出卖人为了以正常价格出售“凶宅”，往往会隐瞒房屋为“凶宅”的事实，“凶宅”交易纠纷的发生大多源于此。近几年，法院已经裁决了几起有关“凶宅”交易的纠纷，学术界也开始关注此类纠纷。从处理此类纠纷的救济规则来看，大体有以下两大类观点和做法：

1.侵权责任说及其做法

此类观点认为房屋买卖合同合法有效，但出卖人隐瞒实情出售“凶宅”的行为构成侵权，侵犯了买受人的精神或财产利益，应承担侵权责任。具体而言，可分为：

（1）不支持买受人的退房请求，但确认房屋的交易价值贬损，出卖人侵犯了买受人合法民事财产利益，应根据公平原则适当降低房屋价款。

（2）房屋是否为“凶宅”不影响房屋的居住使用及房屋的价值，但出卖人之行为给买受人造成了精神痛苦，出卖人应承担侵权责任，并给付买受人精神损害赔偿抚慰金。2.合同责任说及其做法

（1）合同有效。有效论从合同交易目的进行分析，认为购房目的在于取得房屋的所有权，并能够居住使用房屋，故合同的效力取决于所购房屋本身是否符合居住使用条件，而“凶宅”并不影响房屋的居住使用，故合同是有效的。在确认合同有效的前提下，如何解决此类纠纷? 一种观点认为应依据公平原则，适当降低房屋价款；另一种观点认为，只要房屋不存在权利瑕疵和质量瑕疵，则符合居住使用条件，合同目的得以实现，不支持买受人退房或赔偿请求。（2）合同可撤销。出卖人故意隐瞒房屋为“凶宅”的事实构成欺诈，购房合同为可撤销合同。例如，2005 年2 月周某以42万元的价格向方某夫妇购买楼房一幢，后周某得知方某的儿子曾在屋内囚禁一名女子致该女子自杀死亡。周某随即要求方某夫妇退还购房款，遭到拒绝后诉至法院，要求撤销双方的购房协议，并请求返还购房款，赔偿其办理相关证书支付的费用及利息。福建省云霄县法院认为，被告故意隐瞒真实情况，使原告在违背自己真实意思的情况下与被告订立合同，违反了诚实信用、公平交易的原则，且依交易习惯，房屋内发生的非正常死亡事件足以影响房屋能否交易成功；即便交易成功也会使房屋贬值，故被告的行为构成欺诈，原告享有撤销权，判决撤销双方的购房协议，被告返还购房款，并赔偿原告相关损失。

第二篇：凶宅民意调查问卷

民意调查问卷

尊敬的市民朋友,耽误您一分钟时间,做一个小型民意调查,谢谢您的配合!

1.您的性别:1,男2,女

2.您的年龄属于下列哪个年龄段?

1,18周岁以下2,18-35周岁3,36-59周岁4,60周岁以上 3,您是上海人吗?

1,是上海人2,不是,是外省市人3,不是,是境外其他地区人士 4,您听说过“凶宅”这个词吗?

1,听说过2,没有听说过

5, 在二手房买卖过程中,凭您的了解, 如果一处房产在近期发生过非正常死亡事件,成为凶宅的话,对这处房产的价值有没有影响?

1,没有什么影响2,有一些影响,但估计影响不大3,有非常大的影响 6,在二手房买卖过程中,凭您的感觉,如果下家知道上家的房子在近期发生过非正常死亡事件的话,一般人会怎样处理?

1,中止交易,千万不能要凶宅2,继续交易,凶宅什么只是迷信说法3,继续交易,但要求大幅降价4,其他想法__________________

第三篇：农村土地承包纠纷及解决对策

农村土地承包纠纷及解决对策

农村土地承包纠纷及解决对策2007-12-12 17:15:47第1文秘网第1公文网农村土地承包纠纷及解决对策农村土地承包纠纷及解决对策(2)农村土地承包纠纷及解决对策农业税降低、取消特产税、粮食直补等政策出台，农村出现诸多新情况、新问题，特别是农村土地承包纠纷问题表现尤为突出。带着这个问题，我们对全市部分街镇进行了调查。结果表明：农村土地承包纠纷问题是没有贯彻落实好党的农村政策、土地承包关系不稳定的反映，已经给农村稳定带来了不利影响，务必引起各级党委、政府的高度重视，妥善予以解决。

一、诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因从调查情况分析，诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因有以下几个方面：

1、承包关系不

稳定的纠纷。据统计，实行免征农业税等政策后，市农经部门共接待因土地承包纠纷而上访的农民52人次，此类信访件创历史新高。土地承包纠纷案例虽多，但归纳起来为3种矛盾纠纷。（1）重新要田要地的农民与村里的矛盾纠纷。由于二轮土地承包时，农民负担重、农产品价格低，种田收益低下，二轮土地承包中留下了许多后遗症。一些农民外出打工，口头承诺不要承包地，村里为了不让承包地负担的税费落空，就将其承包地发包给其他农户。现在，这部分打工人员跑回来要田要地。一些农户二轮土地承包时书面申请不要承包地，现在也找村里要田要地。（2）耕地被占压的农户与村里的矛盾纠纷。

2、土地流转不规范的纠纷。随着国家对“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越重要。由于以前农村承包土地流转政策不完备、不配套，土地流转行为极不规范，引发了一些土地流转的矛盾纠纷。

3、机动地出租方与承租方之间的纠纷。

二、解决土

地承包纠纷矛盾的对策针对当前农村土地出现的纠纷和矛盾，我们根据《中华人民共和国农村土地承包法》、山东省关于实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法等法律法规的规定，结合农村实际，特提出如下解决对策，供商榷。(一)因势利导调解农村土地承包纠纷二轮土地承包时，经营土地收入低，延包工作不完善。现在种地收入高了，有利于完善二轮土地承包工作，我们要因势利导，把调解土地纠纷与完善二轮土地承包工作结合起来，把调解土地纠纷与完善土地流转合同结合起来，做到调解一例纠纷，完善一批农户的二轮土地承包手续和土地流转合同。

1、对人多地少的农户与村里的矛盾纠纷处理：二轮土地承包比较完善的地方，要稳定原承包关系不变。个别农户人多地少要田要地的，如有机动地，适当调剂耕地让其经营。

2、对耕地被占压的农户与村里矛盾处理：一是被占压耕地的各项补偿费全额发到了农户，村又无机动地的，村里可以不

调剂土地给这些农户，但对于无地农民，国家应考虑解决其最低生活保障问题；二是村内公益事业（如建校、挖塘建库）占压承包户的土地的，村组应适当调剂土地给占压户；三是采取有偿转让的办法，解决无地农民的土地。

（二）客观公正地调解农村土地流转矛盾纠纷农村土地流转矛盾纠纷千差万别，要具体问题具体分析，逐一进行处理，先解决纠纷，后完善流转手续。

1、对转包转让型纠纷处理：一是要稳定二轮土地承包关系，依法保护原承包户的权利；二是看流转合同是否合规合法，符合法规的，围绕原流转合同条款做好工作，进行调解；三是对不规范的土地流转要及时做好矛盾双方的工作，以自愿为原则协商解决，并签订土地流转合同。四是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿”原则，凡违背这一原则的流转合同都是无效合同。土地流转主体是农户，要确保原承包户得到相应的流转收益。五是要规范流转行为，引导流转双方经过平等协商，订

立土地流转合同，明确流转的时间、流转的用途、流转的补偿金额等。

2、对代耕代种型纠纷处理：明确二轮土地承包关系，要保护原承包户的土地承包权利。农户二轮土地承包中获得的承包地，其承包经营权不变。代耕代种农户应将土地返还给原承包户，集体收回的要无条件返还给原承包户。

（三）尊重历史，妥善处理机动地出租方与承包方的矛盾纠纷此类纠纷的矛盾焦点有二个，一是减征农业税后，承租户要求少交或减免交租赁费；二是“粮食直补”后，种粮农户要求得“直补款”。我们认为一要履行原租赁合同，维护合同严肃性。因为租赁承包不同于家庭承包，此类承包是少数农民占有较多土地资源。如果不交租赁费，明显不合理。至于租赁费的额度，矛盾双方可以协商，或经乡镇调解解决。二要落实好“直补”政策。

（四）稳定承包，实事求是地解决机动地发包方与承包方的矛盾纠纷一要稳定原承包关系。此类承包属专业承包，有的还是通过招投标 的方式承包的，只要原承包合同合法，发包、承包双方必须遵守合同。二要实事求是地解决纠纷。鉴于农业税减免、特产税取消后，其他农户负担减轻的情况，发包、承包双方可以通过平等协商，适当降低承包标的，降标额度不大于原农业税亩平负担额度，并签订补充协议，完善发包、承包手续，解决矛盾纠纷。

三、几点建议

（一）加大《中华人民共和国农村土地承包法》的宣传贯彻落实力度《农村土地承包法》虽然出台了一年多，但宣传落实不够，相当一部分街镇、村干部还不了解《农村土地承包法》，下步要把《农村土地承包法》列入普法内容，加

农村土地承包纠纷及解决对策

第四篇：农村土地承包纠纷及解决对策

农村土地承包纠纷及解决对策农业税降低、取消特产税、粮食直补等政策出台，农村出现诸多新情况、新问题，特别是农村土地承包纠纷问题表现尤为突出。带着这个问题，我们对全市部分街镇进行了调查。结果表明：农村土地承包纠纷问题是没有贯彻落实好党的农村政策、土地承包关系不稳定的反映，已经给农村稳定带来了不利影响，务必引起各级党委、政府的高度重视，妥善予以解决。

一、诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因从调查情况分析，诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因有以下几个方面：

1、承包关系不稳定的纠纷。据统计，实行免征农业税等政策后，市农经部门共接待因土地承包纠纷而上访的农民52人次，此类信访件创历史新高。土地承包纠纷案例虽多，但归纳起来为3种矛盾纠纷。（1）重新要田要地的农民与村里的矛盾纠纷。由于二轮土地承包时，农民负担重、农产品价格低，种田收益低下，二轮土地承包中留下了许多后遗症。一些农民外出打工，口头承诺不要承包地，村里为了不让承包地负担的税费落空，就将其承包地发包给其他农户。现在，这部分打工人员跑回来要田要地。一些农户二轮土地承包时书面申请不要承包地，现在也找村里要田要地。（2）耕地被占压的农户与村里的矛盾纠纷。

2、土地流转不规范的纠纷。随着国家对“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越重要。由于以前农村承包土地流转政策不完备、不配套，土地流转行为极不规范，引发了一些土地流转的矛盾纠纷。

3、机动地出租方与承租方之间的纠纷。

二、解决土地承包纠纷矛盾的对策针对当前农村土地出现的纠纷和矛盾，我们根据《中华人民共和国农村土地承包法》、山东省关于实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法等法律法规的规定，结合农村实际，特提出如下解决对策，供商榷。(一)因势利导调解农村土地承包纠纷二轮土地承包时，经营土地收入低，延包工作不完善。现在种地收入高了，有利于完善二轮土地承包工作，我们要因势利导，把调解土地纠纷与完善二轮土地承包工作结合起来，把调解土地纠纷与完善土地流转合同结合起来，做到调解一例纠纷，完善一批农户的二轮土地承包手续和土地流转合同。

1、对人多地少的农户与村里的矛盾纠纷处理：二轮土地承包比较完善的地方，要稳定原承包关系不变。个别农户人多地少要田要地的，如有机动地，适当调剂耕地让其经营。

2、对耕地被占压的农户与村里矛盾处理：一是被占压耕地的各项补偿费全额发到了农户，村又无机动地的，村里可以不调剂土地给这些农户，但对于无地农民，国家应考虑解决其最低生活保障问题；二是村内公益事业（如建校、挖塘建库）占压承包户的土地的，村组应适当调剂土地给占压户；三是采取有偿转让的办法，解决无地农民的土地。

（二）客观公正地调解农村土地流转矛盾纠纷农村土地流转矛盾纠纷千差万别，要具体问题具体分析，逐一进行处理，先解决纠纷，后完善流转手续。

1、对转包转让型纠纷处理：一是要稳定二轮土地承包关系，依法保护原承包户的权利；二是看流转合同是否合规合法，符合法规的，围绕原流转合同条款做好工作，进行调解；三是对不规范的土地流转要及时做好矛盾双方的工作，以自愿为原则协商解决，并签订土地流转合同。四是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿”原则，凡违背这一原则的流转合同都是无效合同。土地流转主体是农户，要确保原承包户得到相应的流转收益。五是要规范流转行为，引导流转双方经过平等协商，订立土地流转合同，明确流转的时间、流转的用途、流转的补偿金额等。

2、对代耕代种型纠纷处理：明确二轮土地承包关系，要保护原承包户的土地承包权利。农户二轮土地承包中获得的承包地，其承包经营权不变。代耕代种农户应将土地返还给原承包户，集体收回的要无条件返还给原承包户。

（三）尊重历史，妥善处理机动地出租方与承包方的矛盾纠纷此类纠纷的矛盾焦点有二个，一是减征农业税后，承租户要求少交或减免交租赁费；二是“粮食直补”后，种粮农户要求得“直补款”。我们认为一要履行原租赁合同，维护合同严肃性。因为租赁承包不同于家庭承包，此类承包是少数农民占有较多土地资源。如果不交租赁费，明显不合理。至于租赁费的额度，矛盾双方可以协商，或经乡镇调解解决。二要落实好“直补”政策。

（四）稳定承包，实事求是地解决机动地发包方与承包方的矛盾纠纷一要稳定原承包关系。此类承包属专业承包，有的还是通过招投标的方式承包的，只要原承包合同合法，发包、承包双方必须遵守合同。二要实事求是地解决纠纷。鉴于农业税减免、特产税取消后，其他农户负担减轻的情况，发包、承包双方可以通过平等协商，适当降低承包标的，降标额度不大于原农业税亩平负担额度，并签订补充协议，完善发包、承包手续，解决矛盾纠纷。

三、几点建议

（一）加大《中华人民共和国农村土地承包法》的宣传贯彻落实力度《农村土地承包法》虽然出台了一年多，但宣传落实不够，相当一部分街镇、村干部还不了解《农村土地承包法》，下步要把《农村土地承包法》列入普法内容，加大

培训力度。

（二）对农村土地承包情况进行全面执法检查，坚决纠正农村土地承包工作中侵犯农民权益的违规违法行为要建立健全土地流转机制，经管部门要加强对土地流转工作的指导，建立土地流转合同的订立、鉴证、登记制度，根据“依法、自愿、有偿”的原则，探索农村土地流转的新机制，确保农村土地依法有序流转，促进农业结构调整和农业产业化经营。建议省市主

管部门尽快出台农村土地流转的“游戏规则”。

（三）建立严格的耕地保护制度和土地流转日常管理机构任何单位任何人占压农村耕地的，必须根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，要与承包农户签订协议，履行合法的征占用手续，提高补偿标准。政府公益性建设占用土地也要依法办事，确定合理的补偿标准；经营性项目建设占用土地，要按市场化操作，大幅提高补偿标准，并办理合法的征占用土地手续。

（四）加强领导，切实解决农村土地承包纠纷一是各级党委、政府要加强对解决农村土地承包纠纷的领导，依据《中华人民共和国农村土地承包法》和二轮延包政策，及时提出调解农村土地承包纠纷的具体措施。街道办事处、镇人民政府和村组要切实承担起调解农村土地承包纠纷的责任。经管部门要依法加强农村土地承包管理，抓好土地承包纠纷仲裁，加大土地承包纠纷的调处力度。要高度重视土地承包纠纷的上访接待工作，消除对立情绪，及时调解纠纷，努力把矛盾化解在当地，消化在基层。二是要坚持不懈地抓好二轮土地延包的工作。要建立工作专班，切实解决好二轮土地承包工作中的遗留问题。搞好二轮土地承包、稳定承包关系是化解农村土地承包矛盾纠纷的主要措施。三是各级领导要加强农村土地承包新情况、新问题的调查研究，及时采取对策，不断完善农村土地承包关系，调处纠纷，化解矛盾，确保农村社会稳定。

第五篇：农村土地承包纠纷及解决对策

农村土地承包纠纷及解决对策农业税降低、取消特产税、粮食直补等政策出台，农村出现诸多新情况、新问题，特别是农村土地承包纠纷问题表现尤为突出。带着这个问题，我们对全市部分街镇进行了调查。结果表明：农村土地承包纠纷问题是没有贯彻落实好党的农村政策、土地承包关系不稳定的反映，已经给农村稳定带来了不利影响，务必引起各级党委、政府的高度重视，妥善予以解决。

一、诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因从调查情况分析，诱发土地承包纠纷矛盾的主要成因有以下几个方面：

1、承包关系不稳定的纠纷。据统计，实行免征农业税等政策后，市农经部门共接待因土地承包纠纷而上访的农民 52人次，此类信访件创历史新高。土地承包纠纷案例虽多，但归纳起来为3种矛盾纠纷。（1）重新要田要地的农民与村里的矛盾纠纷。由于二轮土地承包时，农民负担重、农产品价格低，种田收益低下，二轮土地承包中留下了许多后遗症。一些农民外出打工，口头承诺不要承包地，村里为了不让承包地负担的税费落空，就将其承包地发包给其他农户。现在，这部分打工人员跑回来要田要地。一些农户二轮土地承包时书面申请不要承包地，现在也找村里要田要地。（2）耕地被占压的农户与村里的矛盾纠纷。

2、土地流转不规范的纠纷。随着国家对“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越重要。由于以前农村承包土地流转政策不完备、不配套，土地流转行为极不规范，引发了一些土地流转的矛盾纠纷。

3、机动地出租方与承租方之间的纠纷。

二、解决土地承包纠纷矛盾的对策针对当前农村土地出现的纠纷和矛盾，我们根据《中华人民共和国农村土地承包法》、山东省关于实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法等法律法规的规定，结合农村实际，特提出如下解决对策，供商榷。(一)因势利导调解农村土地承包纠纷二轮土地承包时，经营土地收入低，延包工作不完善。现在种地收入高了，有利于完善二轮土地承包工作，我们要因势利导，把调解土地纠纷与完善二轮土地承包工作结合起来，把调解土地纠纷与完善土地流转合同结合起来，做到调解一例纠纷，完善一批农户的二轮土地承包手续和土地流转合同。

1、对人多地少的农户与村里的矛盾纠纷处理：二轮土地承包比较完善的地方，要稳定原承包关系不变。个别农户人多地少要田要地的，如有机动地，适当调剂耕地让其经营。

2、对耕地被占压的农户与村里矛盾处理：一是被占压耕地的各项补偿费全额发到了农户，村又无机动地的，村里可以不调剂土地给这些农户，但对于无地农民，国家应考虑解决其最低生活保障问题；二是村内公益事业（如建校、挖塘建库）占压承包户的土地的，村组应适当调剂土地给占压户；三是采取有偿转让的办法，解决无地农民的土地。

（二）客观公正地调解农村土地流转矛盾纠纷农村土地流转矛盾纠纷千差万别，要具体问题具体分析，逐一进行处理，先解决纠纷，后完善流转手续。

1、对转包转让型纠纷处理：一是要稳定二轮土地承包关系，依法保护原承包户的权利；二是看流转合同是否合规合法，符合法规的，围绕原流转合同条款做好工作，进行调解；三是对不规范的土地流转要及时做好矛盾双方的工作，以自愿为原则协商解决，并签订土地流转合同。四是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿”原则，凡违背这一原则的流转合同都是无效合同。土地流转主体是农户，要确保原承包户得到相应的流转收益。五是要规范流转行为，引导流转双方经过平等协商，订立土地流转合同，明确流转的时间、流转的用途、流转的补偿金额等。

2、对代耕代种型纠纷处理：明确二轮土地承包关系，要保护原承包户的土地承包权利。农户二轮土地承包中获得的承包地，其承包经营权不变。代耕代种农户应将土地返还给原承包户，集体收回的要无条件返还给原承包户。

（三）尊重历史，妥善处理机动地出租方与承包方的矛盾纠纷此类纠纷的矛盾焦点有二个，一是减征农业税后，承租户要求少交或减免交租赁费；二是 “粮食直补”后，种粮农户要求得“直补款”。我们认为一要履行原租赁合同，维护合同严肃性。因为租赁承包不同于家庭承包，此类承包是少数农民占有较多土地资源。如果不交租赁费，明显不合理。至于租赁费的额度，矛盾双方可以协商，或经乡镇调解解决。二要落实好“直补”政策。

（四）稳定承包，实事求是地解决机动地发包方与承包方的矛盾纠纷一要稳定原承包关系。此类承包属专业承包，有的还是通过招投标的方式承包的，只要原承包合同合法，发包、承包双方必须遵守合同。二要实事求是地解决纠纷。鉴于农业税减免、特产税取消后，其他农户负担减轻的情况，发包、承包双方可以通过平等协商，适当降低承包标的，降标额度不大于原农业税亩平负担额度，并签订补充协议，完善发包、承包手续，解决矛盾纠纷。

三、几点建议

（一）加大《中华人民共和国农村土地承包法》的宣传贯彻落实力度《农村土地承包法》虽然出台了一年多，但宣传落实不够，相当一部分

街镇、村干部还不了解《农村土地承包法》，下步要把《农村土地承包法》列入普法内容，加大培训力度。

（二）对农村土地承包情况进行全面执法检查，坚决纠正农村土地承包工作中侵犯农民权益的违规违法行为要建立健全土地流转机制，经管部门要加强对土地流转工作的指导，建立土地流转合同的订立、鉴证、登记制度，根据“依法、自愿、有偿”的原则，探索农村土地流转的新机制，确保农村土地依法有序流转，促进农业结构调整和农业产业化经营。建议省市主管部门尽快出台农村土地流转的“游戏规则”。

（三）建立严格的耕地保护制度和土地流转日常管理机构任何单位任何人占压农村耕地的，必须根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，要与承包农户签订协议，履行合法的征占用手续，提高补偿标准。政府公益性建设占用土地也要依法办事，确定合理的补偿标准；经营性项目建设占用土地，要按市场化操作，大幅提高补偿标准，并办理合法的征占用土地手续。

（四）加强领导，切实解决农村土地承包纠纷一是各级党委、政府要加强对解决农村土地承包纠纷的领导，依据《中华人民共和国农村土地承包法》和二轮延包政策，及时提出调解农村土地承包纠纷的具体措施。街道办事处、镇人民政府和村组要切实承担起调解农村土地承包纠纷的责任。经管部门要依法加强农村土地承包管理，抓好土地承包纠纷仲裁，加大土地承包纠纷的调处力度。要高度重视土地承包纠纷的上访接待工作，消除对立情绪，及时调解纠纷，努力把矛盾化解在当地，消化在基层。二是要坚持不懈地抓好二轮土地延包的工作。要建立工作专班，切实解决好二轮土地承包工作中的遗留问题。搞好二轮土地承包、稳定承包关系是化解农村土地承包矛盾纠纷的主要措施。三是各级领导要加强农村土地承包新情况、新问题的调查研究，及时采取对策，不断完善农村土地承包关系，调处纠纷，化解矛盾，确保农村社会稳定。

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