第一篇：物业经营管理教学习题==冲刺学员版======20120808
物业经营管理 冲刺习题解析 编者 刘彬
20120808 约105题，是原题量的1/3。以加强基础迎接考试为重点。
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第二篇：物业管理师《经营管理》第五章
物业管理师《经营管理》第五章（3）
二、房地产市场细分
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
（一）按地域细分
房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
（二）按房地产用途细分
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。
（三）按存量增量细分
通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。
（四）按交易形式细分
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
（五）按目标市场细分
从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。
上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。
三、房地产市场指标
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
（一）供给指标
1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。
2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。
5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。
10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
第三篇：物业经营管理模拟3
《物业经营管理》模拟
（三）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．居住区商场的建筑规模一般在（）之间。
A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。
A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理
C.房地产组合投资管理D.以上全是
3．下列（）不属于房地产间接投资的形式。
A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资
C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券 4.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。
A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小
C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小 5．下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。
A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性
B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险
C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化
D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置
6．大修理基金是（）的别称。
A.运营费B.抵押款C.准备金D.税金
7.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。
A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%,则该写字楼投资项目的收益现值为（）元。
A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．设备更新的核心工作是（）。
A.考虑未来发生的现金流量B.物质资产的价值
C.确定设备的经济寿命D.取决于有形的磨损的速度 10．属于长期偿债能力指标的是（）。
A.资产负债率B.偿债备付率C.借款偿还率D.利息 11.等额还本利息照付是指（）。
A.借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息
C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息
D.借款期末一次偿付全部本金和利息
12．物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。
A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是
13.现有一套建筑面积为100M2，单价为3000元／㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元／㎡。
A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.条件同上题，其名义总价为（）万元。
A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又称折余价值。
A.原始价值B.财面价值C.市场价值D.政府定价
16.在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。
A.人口自然增长B.人口净增长C.人口负增长D.人口机械增长
17.某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。
A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。
A.成本法B.市场法C.估价法D.折旧法
19.下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。
A.政治制度的变迁B.自然、人文环境的变化
C.市场的供给D.信息、通信技术水平的提高 20.制订物业管理计划的基本原则是（）。
A.物业管理师必须参加和主持
B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与
C.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
D.以上全部正确
21．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。
A.总量结构B.区域结构C．产品结构D.供求结构
22.在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。
A.价值B.功能C.产品D.价格
23．房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。
A.宏观因素B.微观因素C.整体结构D.部分设施 24．房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。
A.房地产供给政策B.房地产金融政策
C.整个国家的经济体制D.自由市场经济 25．通常意义的物业租赁指的是（）。
A.产业租赁B.私房出租C.房屋租赁D.屋权租赁 26．租赁管理包括（）。
A.租约签订前阶段管理B.租约执行过程中阶段管理
C.租约期满时阶段管理D.以上全部正确 27.下列选项中，（）是租赁管理中租赁方案的核心。
A.租金方案B.预算C.经营费用D.预期收益
28.在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。
A.合同当事人都享有权利和负有义务的合同
B.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同
C.当事人意思表示一致即告成立的合同
D.当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同 29.在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。
①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；
④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务
A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.实行一级成本核算的物业服务企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。
A.公司经费B.工会经费C.营业成本D.存货盘亏 31．在人工成本的估算中福利费包括（）。
A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.以上全部正确 32．成本预算也称（）。
A.成本计划B.成本估价C.成本策略D.成本方针
33．关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是（）。
A.事先控制B.前馈性控制C.防护性控制D.反馈性控制
34.在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。
A.业主的目标B.物业描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物业服务合同是（）。
A.双务合同B.有偿合同C.要式合同D.诺成合同
36．物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程，指的是（）。
A.物业管理招投标B.物业管理招标C.物业管理投标D.以上全是
37．市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。
A.纯粹风险B.社会风险C.特殊风险D.投机风险
38.下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。
A.近因是时间上最接近风险损失的原因
B.近因不是指促成风险损失的最直接的原因
C.近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因
D.近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因 39.保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。
A.都是要式合同B.都是继续性合同C.都是附合合同D.都是诺成合同
40.在企业财务活动中，物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。
A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金回收 41．物业管理绩效评价的基本要素（）。
A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（）。
A.总资产报酬率净利润100%
平静资产B.总资产报酬率息前税前利润100%
平资产总额主营业务收入净额100%
平资产总额C.总资产报酬率D.总资产报酬率主营业务收入净额100%
平均流动资产总额43．传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。
A.资产负债报告B.企业财务报告C.企业利润报告D.现金流量报告
44.如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。
A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。
A.向物业业户、租户提交的物业管理报告B.向高层次管理者提供的物业管理报告
C.向投资者董事会提交的物业管理报告D.以上全部正确 46.写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。
A.经营、管理、销售B.经营、管理、服务
C.经营、销售、服务D.管理、销售、服务 47．写字楼的租户选择，考虑的主要准则是（）。
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利能力
C.所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容
D.以上全是
48.写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。
A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。
A.快与慢之分B.全与缺之分C.有与无之分D.明与暗之分
50.（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。
A.百货商店B.零售市场C.超级市场D.小卖部 51．零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。
A.中心地理论B.同类零售商聚集理论
C.需求外部效应理论D.以上全是 52．零售商业物业策略的核心内容是（）。
A.制定租赁方案B.制定租赁管理C.运行管理D.运行方针 53.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。
A.策略B.计划C.费用D.以上全是
54.不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。
A.成立分公司B成立子公司C.组建项目部D.组建管理中心
55下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。
A.房地产组合投资管理的需求B.房地产资源管理的需求
C.设施管理的需求D.不良物业资产管理的需求 56．在企业资产负债表中，物业资产包括（）。
①建筑物；②在建工程；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他
．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:国际设施管理协会是（）。
A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.从财务分析的角度来看，不良资产包括（）。
A.以开办费、待摊费用表现的不良资产B.以无形资产形式表现的不良资产
C.以存货形式表现的不良资产D.以上全部正确 59．提出“可持续发展”思想的是（）。
A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我国宜采用的商务形式为（）。
A.电子商务B.合作式商务C.协同式商务D.供应式商务
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。
A.服务对象不同B.地理位置不同
C.服务内容不同D.建筑设计和装演风格不同
E.收税机关不同
62.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。
A.市政公用和公建配套设施完备的程度
B.公共交通便捷程度
C.环境因素
D.居民人口与收入
E.人口增长数量
63.下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。
A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命
B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
C.比较设备的费用和利益
D.设备更新分析以费用年值法为主
E.只比较设备的费用
64.下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。
A.以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续
B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续
C.若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法
D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末
E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 65．下列说法错误的是（）。
A.起价是指所销售的商品房的最低价格
B.标价又称报价、表格价，即买方的要价
C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D.成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
E.均价是所销售商品房的平均价格 66.市场法又称（）。
A.市场比较法B.比较法C.估价法D.成比法E.土地法 67.下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。
A.收入的变化B.其他商品的价格变化
C.对未来的预期D.政府政策的变化
E.商品的变化
68.反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。
A.可供指标B.供给指标
C.需求指标D.市场交易指标
E.矢量指标
69.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。
A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D．房屋租赁关系因所有权的转移而终止
E.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。
A.公房租赁B.定期租赁
C.私房租赁D.自动延期租赁
E.意愿租赁
71．关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。
A.固定成本B.变动成本
C.半固定或半变动成本D.租金
E.利息支出
72.目前，我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有（）。
A.直取制B.间接制
C.包干制D.付金制
E.酬金制
73．前期物业服务合同具有的特征包括（）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订
C.前期物业服务合同具有过渡性
D.前期物业服务合同是要式合同
E.前期物业服务合同是诺成合同
74.物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。
A.“宜细不宜粗”的原则B.不应有无偿无限期的承诺
C.实事求是留有余地D.明确界定违约责任与处理方式
E.不确定
75.财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。
A.财务报告分析准备阶段B.财务报告分析实施阶段
C.财务报告分析报告阶段D.财务报告分析编写阶段
E.财务报告分析整理阶段
76.保证非收益部分的合理使用需要促进（）。
A.共用空间的合理配置B.分阶段的合理配置
C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置
E.不确定
77．物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。
A.计算可出租面积B.计算可使用面积
C.出租单元的面积规划和室内装修D.调整租金
E.管理财务 78.购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。
A.商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求
B.选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定
C.商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量
D.橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看
E.物业维护，负责承租范围
79.智能化小区的物业管理，主要包括（）。
A.通信功能的管理B.安全技术防范
C.信息服务D.对管理人员进行培训
E.社区服务功能
80.下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。
A.重组
B.公开出售
C.以资抵债将债权转为物权
D.实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权
E.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务
第四篇：物业分公司经营管理思路
物业分公司经营管理思路
根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。
一、总体目标
通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。
二、强化基础工作
强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。
1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。
2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-
3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。
4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。
三、规范职责制度
在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。
四、突出绩效经营
公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-
需要切实抓住以下几个关键。
1.准确掌握出租物业周边的市场行情。
2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。
3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。
4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。
5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。
6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。
通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。
第五篇：物业经营管理重点整理
前期介入的作用：①有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。（完善物业的规划设计和使用功能）②及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。③为验收接管打下基础。④为前期物业管理做好准备。⑤有助于提高建设单位的开发效益。（1有利于优化设计、完善设计细节2提高房屋质量3有利于保证物业的使用功能4有利于加强对所管物业的全面了解5为竣工和接管验收打下基础6有利于日常物业管理工作的开展）
物业与单位之间的关系：
1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。
2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈
3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督
前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。
前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任
前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同
物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任
物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。
理论上净租金还可以有三种变化形式：
一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用； 二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；
三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；
租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。
租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。
（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金
（2）商品租金：保险费、地租和利润。
（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。
综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。
物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业
从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间
物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。
成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用
写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼
按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼
按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼
按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼
写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式
2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路
3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务
4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理
写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点
2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案
3加强消防管理，做好防火工作
4重视清洁管理
5强化设备管理设施的维修保养
6设立服务中心，完善配套服务
7加强沟通协调，不断改进工作
商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型
从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心
从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场
商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小
房地产直接投资和间接投资：
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。
房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境
房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。
区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。
房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险
个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险
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