第11讲：第二节物业经营管理市场调查

第一篇：第11讲：第二节物业经营管理市场调查

第二节物业经营管理市场调查

知识点一：市场调查的概念和内容义（新增考点）

（一）市场调查的概念

市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

（二）市场调查的内容

(1)市场需求调查。

(2)市场环境调查。

(3)消费者行为调查。

(4)市场供给与竞争调查。

(5)市场营销因素调查。4p

(6)客户满意度调查。

知识点二：物业经营管理市场调查的内容（新增考点）

一般而言，物业经营管理市场的调查内容主要包括：

（一）宏观环境

物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境等。

1．政治法律环境

政治法律环境包括社会制度、政府的方针政策、法律法规、社会治安等。

2．经济环境

经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。

3．人口环境

影响企业经营管理活动的人口环境包括人口规模、人口增长率、人口结构、人口的地理分布及流动情况等因素。物业服务企业要根据物业项目的具体情况，分析人口环境，选择适合自己的目标市场。

4．社会文化环境

社会文化环境指的是一个国家或地区在民族特性、价值观念、审美观念、宗教信仰、风俗习惯、伦理道德、教育水平、生活方式等方面表现出来的共性。物业企业应该了解和分析消费者的文化背景及其对消费者购买行为的影响，以便更有针对性地提供服务，更好地满足消费者的需要。

5．科学技术环境

物业管理行业正面临着一个由传统服务业转向现代服务业的过程，科学技术的创新与应用，首先为企业经营管理提供先进的技术基础，物业服务企业应该更多地了解和掌握现代科学技术，跟上技术进步的步伐，充分利用科学技术手段为企业创造更多的市场机会，增强自身竞争能力。

6．自然环境

自然环境包括自然地形、气候、自然资源、地理位置等因素。

（二）微观环境

物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。

1．企业

这主要是指企业内部的高层管理者、人力资源部门、客户服务部门、技术服务部门、采购部门、财务部门等。

2．供应商

就物业服务企业而言，随着管、作分离的管理模式的建立，保洁、绿化、设备维护、秩序维护等服务的提供者已经成为物业服务企业基本的服务产品供应商。

3．中介服务机构

中介服务机构包括咨询公司、广告公司、销售代理、金融机构等。物业服务企业的物业经营管理活动只有得到中介服务机构的协同合作，才能有效地进行。

4．客户

客户是物业服务企业的服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提供服务产品，开展经营管理活动。

5．竞争者

物业服务企业要想获得成功，就必须比竞争对手做得更好，让客户更满意，所以需要在客户心目中留下比竞争对手更有优势的印象，以赢得战略上的优势。

6．公众

物业服务企业应该善于与公众建立和保持良好的关系，这种关系必然会为企业带来良好的未来效益。

知识点三：物业经营管理市场调查的方式与方法（新增考点）

（一）市场调查方式

按选择的市场调查的对象范围的不同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

1．全面市场调查

全面市场调查也称为市场普查，是指对调查对象（总体）的全部样本所进行的逐一的、无遗漏的专门调查。

2．抽样市场调查

抽样市场调查是从全部调查研究对象样本中，抽选一部分样本进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。抽样调查是非全面调查，抽样调查可以分为随机抽样和非随机抽样两类。

(1)随机抽样。

随机抽样是在总体中随机任意抽取个体作为样本，根据样本推断出一定概率下的总体情况。

(2)非随机抽样。

非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本，每个样本被选择的机会是不相等的。

（二）市场调查方法

1．访问法

这是一种最基本、最常用的调查方法。访问法可分为答卷法、谈话法、电话调查法等形式。

2．观察法

观察法是一种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下，从旁对调查对象进行观察的一种方法。

3．实验法

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。

4．文案调查法

文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。

5．网络调查法

网络调查法泛指在网络上发布调研信息，并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法。其优点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等；缺点是网民的代表性存在不准确性、网络的安全性不易保证、受访对象难以限制等。

知识点四：物业经营管理市场调查的程序（新增考点）

一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调查实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。

1．调查准备阶段

这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。其中调查表或问卷的设计是这一阶段工作的核心。物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：

(1)当地物业资源统计表；

(2)物业出租情况统计表；

(3)物业出售情况统计表；

(4)物业个案调查表；

(5)物业服务产品需求调查表。

2．调查实施阶段

这一阶段是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料。一手资料是调查人员在调查现场所收集的原始资料；二手资料是企业内部或企业外部已经经过他人收集整理过的市场资料。为降低调查成本，可先对获取的二手资料进行评估，进而决定现场调查的范围、对象。

3．信息资料分析整理阶段

这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理、统计和分析。对各项资料中的数据和事实进行分析比较，得出相应结论。

4．调查报告撰写提交阶段

这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果。调查报告应该客观、真实、准确地反映调查成果，清晰地表达结论和建议，还要说明调查所采用的方法、调查的目的、调查的对象等。

例：访问法是一种最基本、最常用的调查方法，以下选项中，不属于访问法的是（c）。

a.答卷法b.谈话法

c.观察法d.电话调查法

第二篇：物业经营管理第十二章

第十二章 物业经营管理的未来发展

考试的基本要求：

熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。

了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理和不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。

第一节 房地产组合投资管理

一、房地产组合投资管理的概念

组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展，组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。

（一）组合投资管理

管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。

根据上述组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。

（二）房地产组合投资管理（熟悉）

房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。

房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。

房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。

通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。

二、组合投资管理的内容与步骤（熟悉）通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：

（一）制订投资方针和政策

制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。投资者要实现预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。

投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。

（二）投资分析

投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等）及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。

（三）构建投资组合

构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。

（四）投资组合的调整

对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。

（五）投资绩效评估

通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

58.组合投资管理工作正确的工作顺序是(D)。①投资分析 ②投资组合的调整 ③构建投资组合④投资组合绩效评估 ⑤制定投资方针和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、组合投资理论在房地产领域的应用（了解）组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。

(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

第二节 大型企业物业资产管理

一、企业物业资产及其管理（熟悉）

（一）企业物业资产

企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：

(1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。(2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。(3)土地：用于生产的土地费用。

(4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。

(5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。(6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。

（二）企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。

59．对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对(B)的贡献。（2010年）

A．投资价值 B．主营业务 C．账面价值 D．历史成本

二、大型企业物业资产管理（了解）

（一）编制企业物业资产清单

没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。

（二）设定管理目标

有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。实际上，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。

（三）控制成本

成本控制是物业资产管理最强的动机之一。单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。

在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。为物业选择更合理的利用方式，使物业能够充分发挥其效用。

（四）适时处置资产并获得收入

（五）进行多样化的物业投资

（六）结合企业主营业务选择物业占用形式

通常，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。如标准石油公司有一个专门机构，从事物业资产剥离、重组和置换工作。零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。而旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。

（七）建立合理的物业资产管理机构

一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留对所有物业产权的处置权。此时的物业资产管理部门大多与会计核算部门的职能合并起来。

子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。当然，它也要承担破产的后果。

从国际经验来看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。当然，也有一些子公司如银行、金融公司、保险公司等的子公司的回报率比其母公司的要低。但这些物业资产管理公司为母公司提供了一种很好的避税途径。

（八）明确物业管理师的责任

通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：（1）购置或剥离物业资产。包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处置、设计确定、施工监督等。（2）财务。包括资本预算、财务分析、物业税评估等。（3）管理人员职能。包括物业管理和物业资产信息记录。

（九）审慎选择物业资产管理顾问

三、企业物业资产管理信息系统 信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。现在，国外很多企业采用物业资产管理的专业软件，极大地提高了物业资产管理的效率。

总之，企业物业资产管理在我国还是一个新领域。可以预见，随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加。有效的物业资产管理将会提升我国大型企业的竞争力，促进其健康发展。

第三节 设施管理

一、基本概念

按照国际设施管理协会(1FMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。

物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.关于设施管理的说法，错误的是(B)。（2011年）

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人

二、设施经理与设施管理的主要内容（熟悉）

（一）设施经理

通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。目前，国外的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。

设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。他受过多方面技能(如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等)的正规教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。

（二）设施管理涉及的主要问题（熟悉）

（1）所有权的费用。（应该指的是购买这些设施、设备的费用）设施所有权的费用包括最初的和正在发生的费用。管理时，应该知道需要的费用，并通过计划分配，提供这些费用。

（2）生命周期内的花费。一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，不能只考虑资本费用和最初的费用。

（3）服务的融合。在管理时应将不同的服务进行融合，例如将设计（指需要配置的设施类型、数量等的设计）和运作（指购买或租赁以及安装等环节）融合起来。

（4）运作和维护的设计。指的是即使设施的运作者和设施的维护者都是承包商，也应该积极参与设计审查。

（5）委托的责任。项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责。

（6）费用的时效性。指的是费用是有时效的，过一段时间就应该比较一下。（7）提高工作效率。应该时常通过特定的比较、使用者的反馈以及管理来判断其效率。

（8）生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。（9）设施的冗余和灵活性。因为承租户的工作本身经常是部分在变化的，导致设施的使用也随之变化，所以设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。

（10）作为资产的设施。设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产。

（11）设施管理的商业职能。指的是设施管理应该和公司的业务同时发展、同步规划。

（12）设施管理是一个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理，是一个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。

（13）服务。设施管理只提供了一种产品：服务。设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。

(三)生命周期成本与设施管理

生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往数倍于设备购置费用。生命周期成本并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。

将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用。这时必须考虑折现率即利率的影响。很显然，设备和系统的等价均匀的全年费用越小，其经济效益越高。设施管理的目的就是最大限度地降低等价均匀的全年费用。因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。

运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。例如，可以计算满足同样需求的两种选择权的优劣——是在郊区建造房屋还是在城市租房。

（四）全面质量管理在设施管理中的应用

在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。这一整合过程由质量的五大支柱构成：（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。

（2）必须承诺不断进步。设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。外部环境的变化实在太快，如果我们不能不断进步，我们就会落后，这就是为什么持续改进如此重要的原因。

（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础。在进行标准设置的时候需要考虑一个重要因素——效率。越来越多的部门发展了基于成本使用效率的衡量指标(比如每平方米的总设施成本、效用成本、单个住户的总成本等)。设施经理正趋向于管理效率的衡量。但如何衡量服务效果，却是大多数设施管理部门没有解决好的问题。实际上，服务效果是由用户决定的，用户的意见应该成为衡量工作效率的基本依据。设施经理需要通过各种手段掌握用户对服务质量的印象。

（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。权利的下放需要经过系统训练。

（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。推销的目的是增加服务的知名度，同时减少设施部门推行制度和程序的阻力。

三、设施管理在我国的发展现状（了解）

我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。这主要表现在： 第一是观念上的落后。

第二是服务的对象不明。认为只要设备设施无故障、能运转便是物业设施管理的全部工作内容，造成许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏。物业设施管理的服务对象是人，应以保证大楼用户的健康、舒适和效率为最高目标。第三是国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流。

第四是人才严重匮乏。

四、设施管理的发展（了解）

设施管理正在趋向于国际化。随着发展中国家经济的增长，企业开始关心如何妥善地管理自己的设施。同时，随着计划经济向市场经济的过渡，政府的设施和大量存货的管理也变得很重要。这对设施管理职业的发展颇具价值。

有关设施管理的方法越来越多，而且越来越好。如相应的设施管理信息系统，可以使得设施经理在建立公司运作需求档案的基础上，几乎不需要努力或训练就可以选择出最需要提供服务的楼宇或设施。又如，预防性的维护工具可以为设施管理人员在关键设施出毛病前发出预警。而且，新型的评价方法和评价模型允许设施管理人员开展设施管理的模拟训练。这都会有力地促进设施管理的发展。

第四节

不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产(一)不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。(7)因其他原因形成的不良资产。(二)不良物业资产（了解）

不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：(1)房地产不良贷款；

(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产；(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

二、不良物业资产形成的原因及过程（了解）

1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。

2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。

3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者——银行与资金使用者——企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

三、不良物业资产处置的目标和原则（了解）

无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

（一）不良物业资产处置的目标

我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。其次，要先易后难、先大后小。再次，要充分利用各种技术方法。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。

四、不良物业资产管理（了解）

（一）不良物业资产评估

由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。

1．接收价格评估

我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。因而，在接收以后，有必要评估接收价格。

由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。因此接受价格的评估，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。

可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对象的有关资料，借助专家对资产进行分类整理；在整理的基础上对评估对象进行分组打包；在各种类别资产中选择典型项目进行评估；由专家根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估；评出整体接收价格。

评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。

如果物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。2．处置价格评估

物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用较成熟的市场法、收益法和成本法。

（二）不良物业资产处置

（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行处置。

（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。（3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是一种常见的追偿方式。减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，损失一部分权益，债务人对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。

以上三种方式都要经过将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

（4）重组。一是资产重组，可有如下具体做法：一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值；二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能；三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地产附加值。通过房地产资产重组以后再进行转让、出售，可以提高市场价值，增加回收率。

二是企业重组，具体作法有：一是资产管理公司通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益；二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。

（5）公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。

60．下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是(D)。（2010年）

A．重组 B．以资抵债 C．债转股 D．赠予

五、不良物业资产管理的配套服务

1．搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。如在市场发育比较成熟的地方，可以成立房地产收购租赁公司，通过债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后进行包装，明确产权，租、售并举，投资、经营两宜。

2．发挥房地产中介的桥梁作用。3．创造良好的法律和政策环境。

第五节

可持续的物业管理

一、可持续发展的基本概念

可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。

二、可持续发展与物业管理

（一）可持续发展与住区环境

我国在1992年编制了《中国21世纪议程一中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，提出为所有人提供舒适的住房，完善人类住区功能，改善人类住区环境。欧洲SurEuro组织为可持续物业管理编制了一个指导手册。该指导手册的内容主要包括：向可持续发展方向完善日常的物业设施管理；和住户进行合作；设施维护和修理(包括长期的维护)；居住日常服务；户外空间维护；能源和水资源利用；废物管理；空气流通；更多的关注可持续发展。

（二）可持续发展要求下的物业管理（熟悉）

可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入下面几个要素：（1）控制空气质量，提高大气洁净度（2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用（3）垃圾分类处理

垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

80．可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有(ACD)。（2010年）

A．无害化 B．简单化 C．资源化 D．减量化 E．有偿化（4）控制噪声

（5）建立生态绿化系统，美化住区环境（6）注重采用新型建材饰材和自然能源（7）提高物业管理的信息化水平

第六节 新技术应用带来的变革

一、物业管理信息系统（了解）

（一）物业管理信息系统的含义

物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。

（二）物业管理信息系统的特征

从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下特征：

（1）功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。

（2）采用方便灵活的输入方法。如录像机、水电表扫描仪等设备采集的数据资料均可引入系统使用。

（3）高效的查询与输出手段。（4）与其他软件有良好的兼容能力。（5）具有与外界交流信息的网络系统。（6）辅助管理人员的日常工作。

二、物业管理信息系统的建立与应用（了解）

物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应用计算机的水平；第四，资金的投入。

具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：

（一）建立以管理人员为中心的管理信息系统

（二）建立计算机使用制度

（三）对管理人员进行定期培训

（四）在应用中发展

三、智能化小区管理（了解）

（一）智能化小区的概念与特征

智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。智能化住宅小区具有以下的功能特征：

(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会之间具有高度的信息交互能力；

(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区服务管理系统；

(3)能为小区内住户提供多种多媒体信息服务。(二)智能化小区的管理（了解）

智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：

(1)通信功能管理。包括电话(可视电话)、电视(有线电视、卫星电视、会议电视)、传真、高速数据通信、电子邮件、家庭办公系统、背景音乐广播、紧急广播、电话遥控、远程教育、远程医疗、远程控制、家庭购物和国际互联网访问等。

(2)安全技术防范。包括防盗防劫报警、火灾报警与消防联动、有害气体报警、紧急呼救、远程监听、电视监控与录像、可视对讲、分区分时布防撤防、出人口及门禁管理、巡更、周界防卫、车库管理、设备状态监控和防破坏报警等。

(3)楼宇设备及家电控制。包括三表(水、电、气)数据自动采集与传输、给水排水、供配电、空调、多功能卡、火灾报警与消防联动、程序自动化控制、红外遥控调节功能(空调、音响、电视等)、室内无线遥控、电源控制及调光和电梯控制与监视等。

(4)信息服务。包括综合信息查询功能、电子新闻、电子报刊杂志、电子图书馆、电子博物馆、网上旅游、旅游服务、家庭信息中心、证券股票交易、电子商务、社区公共服务信息发布和其他增值信息服务等。(5)康乐舒适功能。包括交互式多媒体游戏、卡拉OK点播、网上博奕、视频点播、收费电视、音乐与剧场转播、频道租用、交互家庭购物等。

(6)社区服务功能。访客服务、电子银行与投资理财、家庭转账、三表自动收费、交互物业管理服务、交互遥距学习(网上学院和网上实验室)、交互医疗诊断、一卡通服务、报修管理、停车场、住户信息管理、收费管理、物业服务管理、社区娱乐信息及管理和小区公告板等。

小区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。目前我国宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。练习:

1、关于组合投资的说法中，不正确的是（）。

A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化 B.投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化

C.组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低 D.房地产业是最早应用组合投资管理的行业

2、我国处理不良资产的主要目标是（）。A.在较短的时间内尽快收回债权 B.最大限度地出售不良资产，减少损失 C.培育资本市场，实现资源优化配置

D.帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系

3、设施经理的工作通常包括非职业性和职业性工作，属于职业性工作的有（）。

A.保安工作 B.清洁卫生和修理工作 C.决策物业区位 D.预测未来企业空间需求 E.确定空间使用方式

4、不良资产的处置方法有多种，下列方法中需要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程的有（）。

A.以资抵债 B.实施债转股 C.重组 D.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿务 E.公开出售

5、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（）。

A.可持续发展的基本原则之一是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益

B.可持续发展的物业管理，涵盖对于各种能源的节约和充分利用 C.物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持 D.可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融入控制空气质量等因素

E 可持续发展要满足当前又不损害子孙后代满足需要的能力

第三篇：物业管理师《经营管理》第五章

物业管理师《经营管理》第五章（3）

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

（四）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

（一）供给指标

1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

第四篇：物业经营管理模拟3

《物业经营管理》模拟

（三）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．居住区商场的建筑规模一般在（）之间。

A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。

A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理

C.房地产组合投资管理D.以上全是

3．下列（）不属于房地产间接投资的形式。

A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资

C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券 4.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小

C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小 5．下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。

A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性

B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险

C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化

D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置

6．大修理基金是（）的别称。

A.运营费B.抵押款C.准备金D.税金

7.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。

A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%,则该写字楼投资项目的收益现值为（）元。

A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．设备更新的核心工作是（）。

A.考虑未来发生的现金流量B.物质资产的价值

C.确定设备的经济寿命D.取决于有形的磨损的速度 10．属于长期偿债能力指标的是（）。

A.资产负债率B.偿债备付率C.借款偿还率D.利息 11.等额还本利息照付是指（）。

A.借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息

C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息

D.借款期末一次偿付全部本金和利息

12．物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。

A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是

13.现有一套建筑面积为100M2，单价为3000元／㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元／㎡。

A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.条件同上题，其名义总价为（）万元。

A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又称折余价值。

A.原始价值B.财面价值C.市场价值D.政府定价

16.在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。

A.人口自然增长B.人口净增长C.人口负增长D.人口机械增长

17.某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。

A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。

A.成本法B.市场法C.估价法D.折旧法

19.下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。

A.政治制度的变迁B.自然、人文环境的变化

C.市场的供给D.信息、通信技术水平的提高 20.制订物业管理计划的基本原则是（）。

A.物业管理师必须参加和主持

B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与

C.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定

D.以上全部正确

21．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。

A.总量结构B.区域结构C．产品结构D.供求结构

22.在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。

A.价值B.功能C.产品D.价格

23．房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。

A.宏观因素B.微观因素C.整体结构D.部分设施 24．房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。

A.房地产供给政策B.房地产金融政策

C.整个国家的经济体制D.自由市场经济 25．通常意义的物业租赁指的是（）。

A.产业租赁B.私房出租C.房屋租赁D.屋权租赁 26．租赁管理包括（）。

A.租约签订前阶段管理B.租约执行过程中阶段管理

C.租约期满时阶段管理D.以上全部正确 27.下列选项中，（）是租赁管理中租赁方案的核心。

A.租金方案B.预算C.经营费用D.预期收益

28.在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。

A.合同当事人都享有权利和负有义务的合同

B.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同

C.当事人意思表示一致即告成立的合同

D.当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同 29.在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。

①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；

④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务

A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.实行一级成本核算的物业服务企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。

A.公司经费B.工会经费C.营业成本D.存货盘亏 31．在人工成本的估算中福利费包括（）。

A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.以上全部正确 32．成本预算也称（）。

A.成本计划B.成本估价C.成本策略D.成本方针

33．关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是（）。

A.事先控制B.前馈性控制C.防护性控制D.反馈性控制

34.在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。

A.业主的目标B.物业描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物业服务合同是（）。

A.双务合同B.有偿合同C.要式合同D.诺成合同

36．物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程，指的是（）。

A.物业管理招投标B.物业管理招标C.物业管理投标D.以上全是

37．市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。

A.纯粹风险B.社会风险C.特殊风险D.投机风险

38.下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。

A.近因是时间上最接近风险损失的原因

B.近因不是指促成风险损失的最直接的原因

C.近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因

D.近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因 39.保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。

A.都是要式合同B.都是继续性合同C.都是附合合同D.都是诺成合同

40.在企业财务活动中，物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。

A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金回收 41．物业管理绩效评价的基本要素（）。

A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（）。

A.总资产报酬率净利润100%

平静资产B.总资产报酬率息前税前利润100%

平资产总额主营业务收入净额100%

平资产总额C.总资产报酬率D.总资产报酬率主营业务收入净额100%

平均流动资产总额43．传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。

A.资产负债报告B.企业财务报告C.企业利润报告D.现金流量报告

44.如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。

A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。

A.向物业业户、租户提交的物业管理报告B.向高层次管理者提供的物业管理报告

C.向投资者董事会提交的物业管理报告D.以上全部正确 46.写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。

A.经营、管理、销售B.经营、管理、服务

C.经营、销售、服务D.管理、销售、服务 47．写字楼的租户选择，考虑的主要准则是（）。

A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利能力

C.所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容

D.以上全是

48.写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。

A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。

A.快与慢之分B.全与缺之分C.有与无之分D.明与暗之分

50.（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。

A.百货商店B.零售市场C.超级市场D.小卖部 51．零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。

A.中心地理论B.同类零售商聚集理论

C.需求外部效应理论D.以上全是 52．零售商业物业策略的核心内容是（）。

A.制定租赁方案B.制定租赁管理C.运行管理D.运行方针 53.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。

A.策略B.计划C.费用D.以上全是

54.不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。

A.成立分公司B成立子公司C.组建项目部D.组建管理中心

55下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。

A.房地产组合投资管理的需求B.房地产资源管理的需求

C.设施管理的需求D.不良物业资产管理的需求 56．在企业资产负债表中，物业资产包括（）。

①建筑物；②在建工程；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他

．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:国际设施管理协会是（）。

A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.从财务分析的角度来看，不良资产包括（）。

A.以开办费、待摊费用表现的不良资产B.以无形资产形式表现的不良资产

C.以存货形式表现的不良资产D.以上全部正确 59．提出“可持续发展”思想的是（）。

A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我国宜采用的商务形式为（）。

A.电子商务B.合作式商务C.协同式商务D.供应式商务

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。

A.服务对象不同B.地理位置不同

C.服务内容不同D.建筑设计和装演风格不同

E.收税机关不同

62.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。

A.市政公用和公建配套设施完备的程度

B.公共交通便捷程度

C.环境因素

D.居民人口与收入

E.人口增长数量

63.下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。

A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命

B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

C.比较设备的费用和利益

D.设备更新分析以费用年值法为主

E.只比较设备的费用

64.下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。

A.以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续

B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续

C.若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法

D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末

E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 65．下列说法错误的是（）。

A.起价是指所销售的商品房的最低价格

B.标价又称报价、表格价，即买方的要价

C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D.成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平

E.均价是所销售商品房的平均价格 66.市场法又称（）。

A.市场比较法B.比较法C.估价法D.成比法E.土地法 67.下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。

A.收入的变化B.其他商品的价格变化

C.对未来的预期D.政府政策的变化

E.商品的变化

68.反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。

A.可供指标B.供给指标

C.需求指标D.市场交易指标

E.矢量指标

69.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D．房屋租赁关系因所有权的转移而终止

E.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。

A.公房租赁B.定期租赁

C.私房租赁D.自动延期租赁

E.意愿租赁

71．关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。

A.固定成本B.变动成本

C.半固定或半变动成本D.租金

E.利息支出

72.目前，我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有（）。

A.直取制B.间接制

C.包干制D.付金制

E.酬金制

73．前期物业服务合同具有的特征包括（）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B.前期物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订

C.前期物业服务合同具有过渡性

D.前期物业服务合同是要式合同

E.前期物业服务合同是诺成合同

74.物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。

A.“宜细不宜粗”的原则B.不应有无偿无限期的承诺

C.实事求是留有余地D.明确界定违约责任与处理方式

E.不确定

75.财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。

A.财务报告分析准备阶段B.财务报告分析实施阶段

C.财务报告分析报告阶段D.财务报告分析编写阶段

E.财务报告分析整理阶段

76.保证非收益部分的合理使用需要促进（）。

A.共用空间的合理配置B.分阶段的合理配置

C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置

E.不确定

77．物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。

A.计算可出租面积B.计算可使用面积

C.出租单元的面积规划和室内装修D.调整租金

E.管理财务 78.购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。

A.商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求

B.选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定

C.商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D.橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看

E.物业维护，负责承租范围

79.智能化小区的物业管理，主要包括（）。

A.通信功能的管理B.安全技术防范

C.信息服务D.对管理人员进行培训

E.社区服务功能

80.下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

A.重组

B.公开出售

C.以资抵债将债权转为物权

D.实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权

E.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务

第五篇：物业分公司经营管理思路

物业分公司经营管理思路

根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。

一、总体目标

通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。

二、强化基础工作

强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。

1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。

2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-

3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。

4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。

三、规范职责制度

在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。

四、突出绩效经营

公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-

需要切实抓住以下几个关键。

1.准确掌握出租物业周边的市场行情。

2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。

3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。

4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。

5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。

6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。

通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。