商改住的法律风险

第一篇：商改住的法律风险

“商改住”问答

1.楼市限购政策出台，“商改住”已经进入调控的范围，然而，限购政策出台之后，部分“商改住”项目反而以不受限购令、限贷令影响作为卖点，市场销售呈上升趋势。专家如何看待这一现象？

答：这一现象的出现有其政策寻租空间。一方面，所有已实施限购政策的城市，都把限制外地人在本地购房作为其中一个重要举措。就北京来说，便对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的外地人限售。另一方面，地产调控政策并未涉及对商业地产项目的限购和信贷约束，以商业立项的地产项目依然可以申请贷款，而且不限购。有需求便有市场，限购政策出台之后，部分“商改住”项目市场销售看涨也就不难理解了。

2、商业立项的商住房往往产权只有40至50年，燃气不接通，水电按照商业项目收费，标准是民用水电的2倍以上，契税远高于住宅，交易成本也远远超过住宅，那为什么购房者还要去选择商住房呢？其中有哪些风险没有预见？

答：用15个字来概括，就是：户型小、总价低、地段优、易转手、不受限。首先,商住项目土地使用年限只有40-50年,购买商住项目存在很大的政策风险。其次,商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,不论购房意图和如何使用,商改住项目购买后的使用维护成本远高于普通住宅。再次, 商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，相关费用按照商用来计算，税率也可能会高于普通住宅。最后，也是最重要的，由于“商改住”是一种违法行为，购房者很有可能无法取得房产证。

3、对于部分开发商而言，将商业改住宅销售，这其中包含哪些灰色空间？ 答：首先，非住宅项目的土地出让金、土地价格以及税费等运营成本，都低于住宅项目，例如科研用地的拿地价格往往只有普通住宅用地的1/10。其次，由 1 于当前住宅项目供不应求，同样一个地块，住房单价比商业地产更高。再次，非住宅项目无需强制性地建设配套设施，比如医院、学校、幼儿园等。

4.我们都知道商业项目在拿地时，就比住宅用地从地价上占尽先机，“商改住”后利益更加丰厚，我们可以说商改住是国有资产的流失吗？

答：我们通常所指的国有资产的流失是指国有资产的出资者、管理者、经营者，因主观故意或过失，违反法律、行政法规和规章，造成国有资产的损失。不能简单的说商改住就是国有资产的流失，要具体情况具体分析。但有关部门应加强对用地项目审批后的监管，对违法商改住的，要坚决查处，除应补缴土地出让金、土地价格以及税费外，还要有相应的惩治措施。

5.继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后,北京市住建委近日又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。针对购房者最关心的问题，目前购买“商改住”项目后期会否受到《通知》影响呢？

答：此次《通知》是对去年5月叫停酒店改住宅后的延续，酒店项目仅是商改住的一个类别，此次新政调控范围扩大到了所有非住宅立项的项目。《通知》明确，已建成的非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。对于确须改变房屋平面布局的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。同时，房地产测绘机构应对非住宅项目进行测绘。

目前市场上大部分“商改住”的项目，都会在规划建设之初就完成分割，这个政策影响的是建成以后取得产权证的房屋想要再改变规划分割出售。比如一些商场，原来立项时是商业，建成后开发商首先拿到大产权证，如果想“商改住”，就要分割成很多间房子当住宅卖，这时就必须要进行测绘，而测绘则是办理产权 2 证的必须条件。因此，《通知》对“商改住”项目已有的分割不会产生影响，已取得预售证的在售项目不在本次规范的范围之内。

6.根据新实施的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”很多房产销售表示，在年限到期后，只要交纳一定的土地租用金就可以继续使用这块土地，购房者无需顾虑。这种说法是正确的吗？

答：这种说法是不可取的。根据《物权法》的规定，非住宅建设用地土地使用权不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，土地会被收回。

7.《物权法》保护的住宅产权人的居住权利，而“商改住”的用地单位为了规避风险，会趋利避害让购买者的权利大打折扣，容易产生各种纠纷。商改住项目在哪些方面存在问题，需要购买者值得注意的？

答：一是在建筑设计上，“商改住”的开发商为了通过规划审批，会弱化甚至去除作为住宅基本功能的厨房和卫生间，也不会安装排烟道和上下水，购房人的权利得不到保障。

二是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，开发商为获得利润会尽可能的提高容积率，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。

三是非住宅项目不能办理户籍手续。由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格，无法迁入户口，无法就近入学。

四是商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。而且以商业立 3 项的项目，购房人入住后可能会受到在此办公的企业的干扰。

五是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，更不能享受普通商品住宅的税费优惠。

六是非住宅项目不能强制收取公共维修基金，日后房屋维修也将遇到难题。

8.购房者在 “住宅”买卖合同签署过程中，需要注意哪些方面才能防止日后产生的各种纠纷呢？

答：一是购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突。

二是合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

三是房屋的档次和装修标准的表述一定要详细、具体。

四是付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

五是违约责任的约定一定要对等。在购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理等等。

第二篇：福建房企项目可申请商改住20150617

福建房企项目可申请商改住

发布时间：2015/6/17原标题：福建出台楼市新规 房企项目可申请“商改住”

被业内认为在国内楼市中表现较为不错的福建，最近又出新政了。据《福州日报》等报道，近日，福建省国土资源厅、住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》，福建省允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。

供地计划调控分为五类

《福州日报》的报道显示，据《通知》内容，福建省内各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。未来供地计划将分五类来调控，分别为“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。

五类供地计划具体如何执行呢？上述报道称，是根据该市、县近3年商品住房月平均销售量来计算的。截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地；商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。

今年3月27日，国土资源部联合住建部下发了上述《通知》，要求各地“有供、有限”，控制供地节奏，“对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件下，允许不适应市场需求的住房户型作出调整。

就目前来看，这还只是省级政府对市县发出的的操作性意见，具体落实还需一段时间，具体效果还有待观察，但福建省政府的做法值得其他省份参考，特别是东北、西部等房地产供求失衡的地区。

房企可申请“商改住”

福建此次发布的新政被业内视为力度最大的部分是：允许住房套型结构调整或房地产项目转型。《福州日报》上述报道显示，根据《通知》，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市 场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。

对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的（按住房和非住房现实库存分别计算去化期限），在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

克而瑞厦门机构数据显示，截至2015年4月底，厦门SOHO在售存量为55.87万平方米，未售存量约69.31万平方米，合计约125万平方米，去化周期至少4年以上（按30万平方米/年计）。

上述政策无疑给SOHO项目去库存提供了一条重要途径，对房企而言也意味着新机会。

克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉对《每日经济新闻》记者表示，“商办用地可改住宅”的政策，对未来楼市而言是一重大利好，一方面是因为当前商办市场持续处于低迷状态，政策的出台，有利于缓解这类型产品后市的开发风险；另外，厦门近年来商住用地供应量偏紧，楼面价不断高企攀升，如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，既可以缓解土地的供应压力，对于一些“土地断粮”的房企来说也能寻找新的开发机会，同时或许也能在一定程度上减缓楼面价攀升的速度，有利于楼市更加健康稳定的发展。

不过，对于上述政策的执行落地，业内也表示程序较为复杂。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，商办和住宅在配电、消防等方面的建设都不一样，这些要更换的话并不容易。

（来源：每日经济新闻）龙岩中心城市房企有福了 可适当调整住房套型结构

2015-08-14 为贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，促进龙岩中心城市房地产市场平稳健康发展，根据《福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部、住房和城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽国土资综【2015】157号）等文件精神，7月，我市制定下发了《关于龙岩中心城市优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的意见》。

《意见》提出，2015年，龙岩中心城市不再捆绑配建星级酒店或引进知名商业连锁品牌，作为新规划地块的土地出让前置条件；限制以商业、办公、酒店为主的城市综合体项目土地供应，及以商业、办公类项目为主的一般性房地产项目土地供应。

开发商结合市场需求，可适当调整住房套型结构。

——对于未取得预售许可证商品住房项目及项目中的单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。

8月7日，记者向市住建局房地产业科了解时，其负责人告诉记者，房地产开发企业申请调整住房套型结构需向市城乡规划局提出申请（中心城市规划区范围外的项目向新罗区住房和城乡规划建设局提出申请，下同），并附拟调整设计方案；市城乡规划局（或新罗区住房和城乡规划建设局）依程序审核，并经公示无异议后，提出是否同意住房套型调整的意见，并提交中心城市国有建设用地使用权公开出让小组集体研究审议；经中心城市国有建设用地使用权公开出让小组研究同意住房套型结构调整的，由市城乡规划局办理项目规划调整手续（中心城市规划区范围外的由新罗区住房和城乡规划建设局办理项目规划调整手续），市住房和城乡建设局依据市城乡规划局（或新罗区住房和城乡规划建设局）批准的调整方案办理商品房预售许可证。

——对于已经取得预售许可证但尚未销售的商品住房项目及项目中的单栋楼，在不改变用地性质和容积率的前提下，经房地产开发企业申请，市住房和城乡建设局审查同意，撤销商品房预售许可证的，允许房地产开 发企业调整住房套型结构，并按规定程序办理。

——对于已取得预售许可证且已销售少量房产的商品住房项目及项目中的单栋楼，在不改变用地性质和容积率的前提下，经房地产开发企业与已购房业主协商，双方达成一致意见，并签定及履行退房协议的，房地产开发企业可提出申请，经市住房和城乡建设局审查，同意撤销商品房预售许可证的，可允许房地产开发企业调整住房套型结构，并按规定程序办理。

“商改住”屡禁不止风险骤增 北京成重灾区

2014-09-28中国经营报

[摘要]尽管已经明令禁止,但在监管层看不见的角落,商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。

尽管已经明令禁止,但在监管层看不见的角落,商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。

为何这些明令禁止的项目能够大行其道?他们都是打着什么样的旗号进行销售欺骗消费者的?消费者购买了这样的项目面临着怎样的风险?为揭开疯狂商改住背后的神秘面纱,《中国经营报》将联合和讯网房产频道对商改住项目进行深度报道,希望通过一个个鲜活的案例解剖,警醒消费者和有关监管部门。

违规成本低,购房者面临巨大风险,超20个项目涉嫌商改住在售 “商改住”屡禁不止:游走在政策与市场边缘的“怪胎”

尽管已经明令禁止,但商改住项目仍在打着各种旗号如野草般疯长。据和讯网信息,仅在北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示,年内预计还有39个类似项目计划进入市场。

《中国经营报》记者调查发现,目前北京楼市常见的“商住两用房”,实际上早在2011年就被明确叫停。虽已被叫停3年有余,但北京楼市商业立项的诸多楼盘仍以“商改住”的模式进行设计和销售,可谓屡禁不止。

这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批过程中存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用,用地性质和产权性质不符。

对此,有业内人士表示,“商改住”是游走在政策与市场边缘的“怪胎”。打政策擦边球是出于对市场利益的追逐,在楼市持续低迷的情况下,如此冒险,也是出于无奈。未来一段时间内“商改住”还不会绝迹,何去何从主要将取决于政府的政策和市场管理。

北京成商改住重灾区

记者走访北京部分“商改住”项目发现,除了产权年限续期不明确外,为了迎合市场需求,不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。比如朝北8080(资料、团购、论坛)项目,即涉嫌违规开通天然气、设独立厨卫。除此以外,“偷面积”的事情也比较普遍。而这些都是明显违背了北京住建委的有关规定的。

业内专家们在接受采访时表示,“商改住”屡禁不止、大行其道的背后是市场逻辑下的利益考量,是在市场持续低迷和利益驱动下开发商的铤而走险。

亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时认为:“住宅类地价太高,商住类的产品没办法平衡地价水平,自持经营的市场接受度相对低,回报周期长,地块可能会赔钱,在这种情况下,开发商就会动脑筋去找一些市场的空白点。”另外,商改住在北京地区属于“重灾区”,这和限购门槛高,需求大有关系。

上海某房地产研究院8月份发布的《七彩快报之一线城市》报告显示,商业营业用房成交均价处于震荡式下行的态势,而存销比增长态势延续。办公用房成交均价则连跌3个月,在供大于求的态势下,库存量继续出现上升,库销比依然处于高位。

记者查阅多家行业顾问机构调查统计数据发现,2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前,二三线城市由于商业综合体过多,空置和变成烂尾项目的已不在少数。

而据世邦魏理仕披露的数据显示,至2016年全国14个一二线城市的写 字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验。

商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题,在二三线城市的商业地产开发商,更是面临着商业项目回笼资金的困惑。

商业地产市场情况不容乐观,使得“商住倒挂”情况更为突出。

而且从土地价格看,商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%。

一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示,“商改住”其实是个怪胎,这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心,在区域规划时设计了大量的商业、商务配套;而在企业拿地之后,发现这部分没法做——也许是市场根本不具备充足的容量,也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”, 当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。

记者实地走访调查发现,目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外,如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。

有专家指出,商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。

据《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。

投机心态下风险骤增

走访中记者发现,无论是购房者还是售房者,在限购风行的大背景下,都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱,也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。

据了解,选择“商改住”项目的客户,很大一部分是投资类客群;另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。

“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可,而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。由于不受限购约束,“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。但是,对大部分人来说,“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗? 据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

本报记者咨询了一些房地产业内人士,他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低,却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示:“先不说水电和燃气的不足,单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”

对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看,虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电,但也只是“偷偷摸摸”见不得光,无法写到购房合同中。也就是说,大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

除此以外,政府并未对这类项目的产权做出明确的规定,在买了这种住宅后,也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手,在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。

除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,对购房者而言,以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐,并不是一笔看上去很美的投资。

游走在政策的灰色地带,涉嫌违规的项目负责人对“商改住”也很敏感、很避讳,当记者提及“商改住”一词时,多个商改住楼盘的负责人都反应强烈,并矢口否认,“不是商改住,是商住两用”。对此,专家表示,二者并无本质区别,只是文字游戏罢了。

上海某房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者,“商改住”是限购政策 下一个政策规避的产物。对于此类物业,一般购房者并不是很懂其模式。但往往会因为此类住房规避了限购限贷政策,而积极购买。不过此类住房的缺陷也是明显的,比如首付款比例比较大,而且产权、住房的水电费用标准等方面,都不如普通商品住宅。

他还指出,商改住的住房,背后可能和业主落户等需求会发生冲突,进而使得购房后的部分需求没法满足。“举例来说,如果此类商改住项目并非学区房的领域,那么未来子女入学也很困难。甚至有些开发商承诺未来此类住房会从40年产权变为70年,但此类承诺可能失信的概率很大。”

第三篇：法律风险自查报告

公司法律风险防控自查报告

为了贯彻落实省国资委文件精神，按照集团公司领导的要求，公司认真全面排查经营管理中的法律风险，找出存在的突出问题和薄弱环节。为进一步做好公司法律风险防控工作，对排查出的法律风险，制定了针对性的整改方案。

一、公司经营管理中存在的主要法律风险

（一）外部风险

由于外部的宏观经济及有关政策法律发生变化，会影响承租企业的经营状况和合同签署时的法律关系，可能导致承租企业的履约能力下降及有关法律纠纷，进而对公司的经营产生影响。

（二）内部风险

主要包括企业的经营管理风险及员工的道德风险，其中融资租赁公司作为资金密集型和人才密集型企业，对承接项目的评估和决策正确与否直接关系到企业的存亡，公司的项目风险内控制度至关重要；租赁合约签订中的法律风险也要重视。员工的道德品质、职业素养和法律风险意识是影响风险的重要因素。

二、整改方案

（一）密切关注国家宏观经济和政策法律规定的变化，及时采取针对性的有关措施，有效减少其对公司经营管理产生的法律风险。

（二）完善公司内控制度。建立完善的内控制度，保障业务操作能够根据公司的政策、规定、内控程序规范有序地进行。

（三）完善有效的退出机制。通过有效的退出机制保全公司资产，对公司资源进行优化配臵，在风险可控的前提下实现公司业务目标。

（四）加强对融资租赁项目的风险管理。融资租赁项目管理主要分为前期调查、中期评估、后期审批和还款跟踪等四个过程，针对不同的过程设定切实可行的操作流程，使各环节的调查和评估做到客观准确，坚持现场调查和非现场调查相结合原则、坚持共同调查人制度、坚持风险控制第一位的原则等。力求在融资租赁业务的源头就对全部可能发生的法律风险有深刻了解并加以控制。

（五）加强对融资租赁资金的风险管理。建立有效的资金监控制度，选择合理的筹资方式，优化资金使用结构，强化财务的监控与实施。

（六）加强对融资租赁资产的风险管理。根据市场环境的变化，审慎选择租赁物及供应商，规范租赁合同的谈判和签署，制定标准的租赁物交付及租金回收流程，最直接有效地控制租赁风险。

（七）加强培训，提高员工职业道德和法律风险意识。加强职业道德教育和法律知识培训，提高员工道德意识和法 2

律风险意识，使员工树立正确的职业道德观，提升员工的职业素养，增强法律风险意识，使在业务中控制法律风险成为员工的自觉行为。

第四篇：法律风险管理

2013年法律风险管理（法律事务工作）总结

荆各庄矿业分公司

紧张的2013年顺利结束，一年中我公司认真贯彻落实集团公司《关于法律风险管理的实施意见》（开董法字„2013‟67号），特别是今年集团公司企业法制工作会以来，我公司树立大局意识和责任意识，紧密围绕集团公司改革发展中心工作，全面开展法律风险管理，全力做好对外合同管理、工商登记内部管理、法律纠纷案件管理等各项法律事务工作，为维护企业合法权益，促进企业发展提供了强有力的法律保障。下面将2013年的具体工作总结如下：

一、建立健全荆矿公司法制工作体系

1、按照集团公司和省国资委的要求，我公司建立并施行了企业总法律顾问制度，由经营副经理担任我公司的总法律顾问，经营部负责本公司的法律事务工作，并配备专人负责法律事务工作。按照《开滦（集团）有限责任公司涉法事项法律审核管理暂行办法》、《开滦（集团）有限责任公司法律纠纷案件集体会商暂行规定》、《开滦（集团）有限责任公司法律风险管理实施意见》（开董法字„2013‟67号）、《开滦（集团）有限责任公司对外合同管理办法》、《开滦（集团）有限责任公司报省政府国资委重大事项法律审核暂行办法》的规定，结合我公司实际，建立健全我公司的法制工作体系，推动法律事务工作在制度化轨道上运行。

2、我公司的法律事务工作实行归口管理，具体归口部门为经营部，主任张建。并配备专门人员从事法律事务工作，法律事务管理员王玉成，专门负责合同管理、工商管理、诉讼仲裁案件管理等。

3、法律风险管理为瓶颈，加强企业法律风险防范机制建设 按照集团公司《关于法律风险管理的实施意见》（开董法字„2013‟67号），我公司明确了法律风险管理的基本流程和重点内容，提出了法律风险管理的主要工作措施，荆矿公司法律风险防范机制正式运行。通过对2012年我公司所发生的诉讼案件及信访案件的对照分析，劳动争议有上升的趋势，同时也暴露出在管理上的不足，这就为公司做出了风险预警，公司及时组织相关部门集体会商，制订相关有效措施，使得2013年新发劳动争议案件只一起，案发率大幅下降，而且以仲裁调解方式解决，真正做到事前防范、事中控制为主、事后补救为辅的法律风险防范措施。

二、建立健全法律事务岗位责任制度和工作标准 我公司按照集团公司人力资源部的要求，对相应工作岗位建立岗位责任制度和工作标准，我公司的法律事务工作更是如此，明确该岗

位的具体工作内容和要求，并制定了详细的管理考核办法，并且法律事务管理人员对自己的工作实行自认打分和部门领导打分的考评细则，切实保证法律事务工作的安全、合理、规范进行，真正为企业减小法律风险，为我公司的依法经营，安全生产保驾护航。

三、加强企业法制建设所取得的成效

1、合同管理：依据《保密法》、《合同法》、《集团公司对外合同管理办法》，我公司经营部法律事务管理人员负责审查对外签订合同、合同档案及合同专用章的管理，保守企业秘密。本我公司对外签订经济合同60份，合同总金额高达2690万元。比2012年有所减少。在签订过程但中我部门负责对合同的审查及管理等，大部份合同的条款格式及合法性都很过关，特别是合同条款齐备，杜绝了以往个别合同缺乏违约责任条款和争议解决方式条款等，但个别的还有合同标的额书写不规范、忘记写合同签订日期的现象。另外在签订过程中还发现有的工程已经开工，甚至已经完工，承办部门才将合同拿到我部门审查盖章，这明显增大了企业风险，也是违反集团公司规定的，我部门也都及时向有关部门及公司领导提出了法律建议，防止此类事情的发生，要求必须先订立合同后开工，防止给公司带来不必要的损失。在合同管理方面，按照集团公司要求，建立了合同台帐，清晰明确的记录了每份合同的签订时间、标的、对方名称、审批领导、代理人、盖章人、履行情况等，并将合同归档，存档保管。

2、工商管理：依照《开滦（集团）有限责任公司工商企业登记内部管理暂行办法》，负责本公司的营业执照变更及年检。2013年6月份，顺利地通过了营业执照年检网上年检，然后按照集团公司统一部署，与集团公司进行了统一集中年检。再者就是按时参加了工商局组织的各种会议，参加了企业信用管理协会的各种活动，保持住我公司的重合同守信用理事单位的光荣称号，增强了我公司的社会信用指数。

3、诉讼仲裁案件管理：依照《省国资委所出资企业重大法律纠纷案件管理暂行办法》，《诉讼仲裁复议案件管理暂行办法》。代理本公司诉讼仲裁案件及管理。及时应诉、举证，同时加强与司法机关、仲裁机关、公证机关的沟通，真正做到依法治企，通过司法为企业保驾护航。2013年我公司新发案件1起，公司案发率比2012年明显减少而且是以调节方式解决。但通过这起案件反映出我公司各部门法律意识加强，严格依法办事，减少企业损失。我部门也都和公司领导作了汇报，希望各部门再接再厉，加强法律风险的管理。另外，对每起案件实行建档管理，并及时按照集团公司法律事务部和煤业公司的要

求，在每月25日前及时上报案件进展情况，真正树立起全局统一，依法治企的全局观念。加强与各部门的工作配合及协调处理：我部门作为法律事务部门对公司领导提供积极的法律支持，配合信访办、组织人事部、综合治理办公室等部门，对信访人员积极认真接待，耐心作出解释，尽量把问题解决在萌芽状态，让公司领导放心、安心，把精力集中在安全生产及经营管理当中。

总之、我公司以集团公司《关于法律风险管理的实施意见》（开董法字„2013‟67号）为指导，不断提升法制工作水平，把法制工作放在前沿，认真做好法律风险管理工作，为我公司实施“走出去”的新战略，拓展发展新领域，打造创业新平台，培育新的经济增长点提供法律保障，从而助推我公司的转型发展，走出一条可持续发展之路。

开滦（集团）有限责任公司荆各庄矿业分公司

2014年1月8日

第五篇：创业法律风险定稿

创业期的法律风险防范

一、几大风险

1、通融资

2、知识产权、3、合同行为、4、人力资源

5、企业刑事法律风险

一、选择合作者和选择不同的企业组织形式的风险

1、投资办公司一般要和别人共同投资，股东之间是一种合作关系。股东之间的合作基于资产关系和信任关系即资合与人合。

合作者的状况对于投资有重大风险关系。

范这种风险的主要对策是在办公司前对合作者的资信状况进行详细的了解，切实查明其所掌握的资源和办公司的真实意图，查清楚这些人掌握的专利技术有没有专利证书，专利权人是否是其本人，如果是非专利技术，是否为其独立掌握，合作对象办公司的真实意图是守法经营还是谋取不当利益

2、选择不同的组织形式承担的责任不同。

个体工商户、个人合伙、个人独资企业的投资者，对该组织形式的债务承担无限责任或者无限连带责任；

普通合伙企业的合伙 人、有限合伙企业的普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，而有限合伙企业的有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担有限责任；

有限责任公司的股东也是以其认缴的出资额为限对公司债务承担有限责任;如果选择的是个体工商户、个人独资企业等组织形式，应尽量控制该组织的资产负债率。

如果选择的是个人合伙、普通合伙企业等组织形式，创业者应当通过合伙协议、规章 制度、参加保险等法律措施对组织的债务规模进行约束，对相关的风险进行控制和规避；

如果选择的是有限合伙企业、有限责任公司，则有限合伙企业的有限合伙 人、公司股东由于对组织债务承担的是有限责任，这些创业者则不必考虑这方面 1的风险了。

创业组织形式的选择应考虑到组织运行后的管理成本风险。从个体工商户、个人合伙、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司这样的顺序上讲，组织运行的管理成本是不断增加的。如果一人有限责任公司在运行过程中将公司与股东、家庭没有严格区分，则有可能被揭开公司 的面纱，股东就要对公司债务承担无限责任，则成立一人有限责任公司意义就失去了。因此，选择创业组织形式应考虑到创业者在组织运行后对管理成本的承受能力。

在一些创业组织形式中存在着人合的风险。个人合伙、合伙企业、有限责任公司这些组织形式，明显存在着人合的性质。在选择这些创业组织形式的同时，选择志同道合、善于沟通、以创业组织的利益 为重的合作者是非常重要的。

二、合伙人之间的管理方面

■ 损害企业利益，比如侵占企业财产、隐匿企业证照印章等，造成企业无法正常经营

■ 企业治理机制瘫痪，公司股东会、董事会等无法正常运作，企业组织机构不能正常运行，企业秩序崩坏，企业决策混乱

■ 损害其他股东利益

■ 损害员工利益，不能正常支付劳动报酬

■ 产品质量下降、延迟履行义务、不履行义务或不完全履行义务，损害客户或债权人利益

■ 企业遭受行政处罚

■ 企业被申请司法解散、清算或破产

为了有效防止创始人斗争给企业带来的法律风险，不仅需要创始人具有良好的个人品质，还需要创始人具有契约精神，更需要企业在设立之初就做好充分的预防，即设立好协议、制度等“防火墙”：

■ 创始人之间签订书面协议，就创始人之间的权利、义务、风险承担、利润分配以及在企业中的分工、职责进行明确的约定，对企业的管理权力分配、治理结构进行合理的安排，并对特定情况下创始人之间股权或财产份额的强制转让或收购作出约定，即在特定情况下特定创始人可以将其股权或财产份额转让给其他创始人，或收购其他创始人的股权或财产份额，以解决矛盾无法调和时的部

分创始人退出问题

■ 建立以制衡为核心的企业治理机制，如董事会、监事、独立董事等制度，平衡好大股东与小股东的利益，重视监事会、监事等监督机构的作用，并在企业章程性文件中作出相应规定，形成科学的决策机制

■ 在企业资金许可的情况下，引进并充分发挥外部董事、外部中介机构的监督、制衡、顾问的作用，完善企业内部治理和风险控制，比如聘请会计师事务所每年对企业财务情况进行审计，聘请律师事务所担任企业常年法律顾问等■ 制订可操作、可执行的企业规章制度，依据规章制度建立公司管理体系、流程，并逐渐形成企业制度文化

协议、制度并不能解决所有的问题，但有了协议、制度，则可以为解决问题提供一个框架和基础。企业创始人应尊重契约、尊重法律、学会妥协，以降低因创始人斗争给企业带来的法律风险，减少对企业的伤害。

四、劳动法律风险

自2008年1月1日起，随着《劳动合同法》的正式施行，企业面临的劳动法律风险明显加大，劳动法律纠纷也急剧增多。《劳动合同法》的正式施行，是整个社会的一个巨大进步，从长远来看肯定是有利的，但企业切身体会到的是短期内用工成本的急剧上升，而且随着劳动者法律意识的提高，企业发现劳动者也越来越难“搞”了。

劳动法律风险是每一个企业都需面对的法律风险，在本文中，笔者既不会谈及未签书面劳动合同的法律风险，也不会谈及未足额支付加班费的法律风险，因为这些方面的法律风险虽然可能会导致初创期的企业承担一定的法律责任、遭受一定的损失，但尚达不到伤筋动骨的程度。笔者想谈一谈的是企业未为劳动者缴纳社会保险费的法律风险。

在企业初创期，为了节约成本，企业往往不为员工缴纳社会保险费，或者为员工购买成本更低的商业保险。以上海市为例，上海市城镇职工社会保险包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险五种，自2013年10月1日起，上海市企业应为员工缴纳的这五险的缴费比例共计37.5%，最低缴费基数为2,815元，也就是说，即使按照最低缴费基数，企业每个月需要为每个员工缴纳的社会保险费为1055.6元，这无疑是一笔巨大的成本，初创期的企业选择不缴纳社会保险费或者购买商业保险似乎是一种“经济”的选择。但在这笔看起来很合算的经济账背后，则是巨大的法律风险。为员工缴纳社会保险费是企业法定的强制性义务，不能以任何方式逃避或拒绝履行，即使企业为员工购买了商业保险，即使员工自己同意企业不为其缴纳社会保险费，即使企业已经将应缴的社会保险费折现作为劳动报酬支付给了员工，也不能免除企业缴纳社会保险费的法定义务。不为员工缴纳社会保险费，可能产生以下法律风险：

■ 社会保险经办机构可以责令企业限期缴纳或者补足欠缴的社会保险费，并自欠缴之日起按日加收0.5‰的滞纳金；企业逾期仍不缴纳的，由社会保险行政部门处欠缴数额1倍以上3倍以下的罚款

■ 劳动者可以依照《劳动合同法》第三十八条的规定解除劳动合同，要求企业支付经济补偿金

■ 企业未为员工办理社会保险手续，且社会保险经办机构不能补办导致员工无法享受社会保险待遇的，员工可以要求企业赔偿损失

■ 企业未为员工缴纳社会保险费的最严重法律风险是，根据《工伤保险条例》第六十二条第二款的规定，依照工伤保险条例规定应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照工伤保险条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。也就是说，如果企业未为员工缴纳社会保险，在员工发生工伤时，企业应按照工伤保险条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。这笔费用是巨大的，也以上海市为例，如果员工因工伤在2013年死亡的，企业应承担的费用包括：丧葬费28,152元、一次性工亡补助金491,300元，如果死亡员工有需要供养的亲属的，企业还应承担供养亲属抚恤金，以上还不包括因工伤产生的医疗费等其他相关费用；即使员工因工伤被鉴定为最低等级的伤残（十级），企业应承担的费用包括：一次性伤残补助金，数额为7个月的员工本人工资，按2013年4月1日起施行的上海市最低工资标准计算，为11,340元，在劳动合同解除时，企业还需向员工支付一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业补助金，分别为3个月的上全市职工月平均工资，共六个月的上全市职工月平均工资，按照2012年上海全市职工月平均工资4,692元计算，为28,152元，以上同样也不包括因工伤产生的医疗费等其他相关费用。由此可见，如果初创期企业未为员工缴纳社会保险费，员工发生工伤时，企业需要承担的是

巨额的费用，这可能是企业无法承受的。

综上，初创期企业为员工缴纳社会保险费实际上是“花小钱、办大事”，企业千万不能为了节省成本，而遭受巨大损失。

四 对外签署合同