第一篇：关于当前市房地产存量市场状况的报告
关于当前市房地产存量市场状况的报告
关于当前市房地产存量市场状况的报告
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到市房地产产权产籍监理处、市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费
贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
1-2月我市二手房交易情况
1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%;其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为万平方米，同比下降14%;其中存量住房量成交总面积为万平方米，同比下降14%。
1-2月我市二手房价格情况
1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增%。
我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2.二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专
业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上
大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。去年11月市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市住房公积金贷款最高额度由26万
元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30%。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，我市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改
善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关部
门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债
务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
继续推行存量房交易资金托管业务。存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。市存量房交易资金托管部成立于12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标
准的小公司;提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。
第二篇：房地产存量市场状况调研报告
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它
房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
2009年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
（一）1-2月我市二手房交易情况
2009年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房价格情况
2009年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2．二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问
第三篇：广州市房地产市场状况分析计划
广州市房地产市场状况分析计划
影响房地产价格的价格的因素有很多，不过对房地产价格宏观调控最有效的莫过于出台新的政策。在2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。
因此有人预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。
那么在2011年里国家会对房地产进行哪方面的调控呢？房地产市场会有怎样的变化呢？
由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我选择了广州市的房地产市场作为我主要的分析对象，通过关注针对广州市房地产市场出台的政策及当地商品房价格的变化来分析广州市的房地产市场在每个月会发生怎样的变化、出台的新政策会对房地产市场造成怎样的影响从而分析广州市的房地产市场。具体计划如下：
一、资料以二手为主。考虑到资金和人数的影响，我选择二手资料作为主要的信息来源，平时通过关注新浪网及广州市搜房网获得相关的房地产政策和商品房的价格变动等信息。
二、不定时关注市场，时刻留意价格变化。要知道房地产业具有支柱产业的性质，它关联度大，能直接或间接的影响很多相关产业的发展。房地产业与国民经济之间不仅是局部与整体的关系，而且存在着互相制约、互相促进的辩证关系。如何正确处理两者之间的关系，不仅的房地产业能否健康发展的关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。既然广州的房地产行业一直是走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。那想必国家会很关注广州市房地产状况，为实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题对广州市房地产市场会有较多的宏观调控，再说，房地产市场不确定的因素有很多，一定要时刻关注。
三、网上评论结合自己意见。众所周知，房地产是我们必不可少的刚性需求，由于土地的不可再生导致的相对稀缺性，房子的价格对于普遍的群众来讲都是高不可攀的，因此房地产行业总受到极大的关注，网上更少不了专家评论专家分析什么的。作为房地产专业的学生，光凭网上看到的某位自称专家的人发表的言论就自以为我国今年的房地产市场状况当真如此就太可悲了。我要结合自己搜集到相关的资料，凭借学过的专业知识及网上的评论自己分析房地产市场状况。
第四篇：怎样认识当前房地产市场形式
怎样认识当前房地产市场形式
【转载】
建设部政策研究中心课题组
【内容提要】
.房地产投资的走势说明宏观调控已见成效
.从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势
.现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的.房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高
.当前房地产金融仍是银行的优质业务
.融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措
一、对当前房地产发展总体形势的分析
(一)房地产投资的走势说明宏观调控已见成效
当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
(二)判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求
我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
(三)房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”
根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。从图2中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。
但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。从图3的对比可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。
需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。
二、对房地产价格上涨的分析
(一)关于房价上涨的两个基本观点
1、房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨。
正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。理论上通过宏观调控可以减缓波动。但由于我们的主观认识具有一定的局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机、力度的把握不可能总是最优，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。
2、现阶段房价下跌不一定就是好事。
目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和)供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。
(二)房价上涨的原因分析
1、地价上涨推动。
随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市，也是地价上涨最快的地区之一。从表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地价同比增长51.3%和81.3%。
国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示，2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点，另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。对比这些城市可以发现，其中有5个都是重合的：上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个，其中重合的城市有4个：杭州、上海、沈阳、天津。见表1。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。
表1 2004年一季度、二季度全国房价和地价上涨超过10%的城市 2004年一季度 2004年二季度
房价涨幅同比超过10%的城市(9个)地价涨幅同比超过10%的城市(7个)房价涨幅同比超过10%的城市(8个)地价涨幅同比超过10%的城市(6个)
另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。比较上世纪80年代、90年代和2000年以来建成的住宅可以发现，无论是所使用的建筑材料、建筑设计的户型，还是小区环境的营造，都有巨大的提升。如果说以前的住宅是低档的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是中、高档的“小康型”住宅。应当引导消费者树立“不仅关注房价，更要关注房屋性价比”的观念。
2、房地产供给结构变动推动。
目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。
1至8月，全国经济适用住房投资同比增长4.4%，占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。
此外，我们认为，必须密切关注当前非住宅物业(特别是商业物业)的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况。
有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二，2004年一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%，其中主要是非住宅投资。
3、多种住房需求旺盛。
除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海，住宅投资比例达到16.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有更多人跟风，进一步形成房地产投机。
(三)房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变
以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子；而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5.3%，这已是连续第3个月居民消费物价涨幅达到5%以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨0.7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。
更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。
在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。
三、对房地产金融风险的分析
(一)房地产金融风险必然存在1、房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。
房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性。另一方面，房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的。
2、我国房地产业融资主要依靠银行贷款，导致银行承担了大部分金融风险。
从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。
而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据我们测算，目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款，这一结论和央行的分析也是吻合的.显然，我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。
(二)房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济
1、房地产金融仍是银行的优质业务
银行本身愿意向房地产业提供资金。在房地产融资过程中，不仅房地产企业是主动的，银行也是主动的，银行分享着房地产开发的高利润。
首先，商业银行拥有巨大的存贷差。根据央行的统计，2003年末全部金融机构本外币存款余额22万亿元，比上年末增加3.7万亿元；另一方面，金融机构本外币贷款余额17万亿元，比年初增加3万亿元。银行存款数量持续大量增加，尽管同期贷款也保持了增长，但存贷余额之间仍保持了5万亿的差额，说明大量银行资金处于闲置状态。因此，当前我国商业银行基本状况是超过5万亿元的巨大存差贷不出去。这就导致迄今我国开发商的资金供给者仍主要是银行。
其次，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。
第三，住房抵押贷款仍是银行的优质业务。国际研究表明，住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较高的信贷业务。从我国的情况看，住房抵押贷款的违约率仍明显低于其他固定资产融资项目，因而住房抵押贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的优良资产之一。因此，不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。
2、评价中国房地产金融风险需要和全部资源的资产信用比较。
衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较，还需要将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区，通常全社会所有住房的总市值中有40%以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。而中国的情况是，绝大部分存量房产，特别是通过住房改革获得自有住房的的房屋所有者并未向银行借贷，目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和销售的新房。
3、房地产金融风险是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况。
房地产经济的发展不是孤立的，是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。实际上，破灭的并非是房地产价格“泡沫”，而是社会经济预期。把房地产“泡沫”说成是导致金融风暴的根本原因是不确切的。实际上，在亚洲金融风暴之前，相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析，我们认为，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。
(二)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险
为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，也就是说，最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
从国际经验看，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。
另一方面，可以利用资本市场，创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。允许银行房贷在债市上“打包”转让流通。此外，随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款，个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。
第五篇：XXX市房地产市场调查报告
XXX市房地产市场调查报告
前言
XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。
一、XXX市经济发展概况
（一）XXX市概况
（二）XXX市国民经济指标与社会发展统计
居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，2007年起国内生产总值年均增长在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。
（三）XXX市“十二五”期间城市建设主要目标
“十二五”时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。
--经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。
--结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。
--城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。
--可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。
--人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。
（四）我市重点区域未来规划和建设
1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。
2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。
3、旧区基础设施与环境不断完善。
4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。
5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。
二、XXX市房地产市场发展现状
（一）2012年及近年XXX市房地产市场情况
国十一条“，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，2012年我市房地产市场实现了”住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调“的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。
1、我市居民人均居住面积情况
由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。
2、房地产开发投资情况
从图中可见，2009年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在2012年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。
3、商品房市场情况
----土地市场供应情况-----商品房开发建设情况
近年房地市场产开发建设情况
-----商品房销售情况
商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托
（二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）
我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。
---家庭收入情况----调查对象目前居住面积
从上图可以看出，目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。
----购房目的
解决住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占38%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。
----购买房屋的类型
----希望购买房屋的面积
从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。
----购买房屋能承受的单价
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%，占绝大部分。
----拟购买房屋区域
选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B 从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。
----理想的起居室（客厅）面积
----理想的卧室面积
----选择房屋装修
希望开发商装修好的占42.7%，希望买了自己装修的占57.3%。
----采暖方式选择
喜欢传统热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。
从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受。
三、影响房地产市场的因素
---土地政策：
3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被”冻结“等19条内容。该《通
知》的出台主要是落实”国11条“精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。
9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。
-----房地产政策： 住房和城乡建设部于2012年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。
4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂
停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。
-----其他政策：
3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。
9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的”二套房“认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是”二套房“。
2、经济因素
-----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。
------地方经济因素：当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响，主要有经济发展状
况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。
3、社会因素
-----人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。
------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的发展。
------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;
(1)引起房地产价格上涨
(2)引起房地产价格下跌
(3)起着稳定房地产价格的作用
我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。
4、其他
因素：
----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。
心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。
---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。
四、XXX房地产市场的现状分析
1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。
一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施”拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加
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