温州农房集聚改造利与弊的理论思考

第一篇：温州农房集聚改造利与弊的理论思考

温州农房集聚改造利与弊的理论思考

2011年初，温州市委出台《关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》，推动城乡统筹发展。农房集聚改造是温州城乡统筹的核心措施之一，但是，农房集聚改造会对温州产生什么样的影响？本文基于浙江某县城乡统筹发展规划的基础，思考了关于温州农房改造的利弊问题。本文的一些观点仅供探讨。

一、农房改造之利

农房集聚改造对百姓、城乡规划与发展有利。从理论角度，主要有以下几个方面：

1、提高村民的生活质量

农房改造的初衷是改善村民的住房条件。中国的广大中西部乡村地区的住房条件（包括温州瑞安、永嘉、乐清等山区）很差，比如房子里未建化粪池，没有独立的厨房和卫生间，外墙体不粉刷，房子中不通自来水等。这样的房子大量得分布在中西部地区及中国广大的山区和半山区，为了缩小区域差距，改善山区和半山区农村村民的生活，中央政府实施农房改造政策，在村庄较近的镇区和中心镇集规划集中建设农民社区，搬迁村民，使其住上配套相对完善的房子，提高村民的生活品质

2、实现土地的集约利用

城乡土地利用的首要原则是土地集约利用，在城市土地的利用过途中，是否能实现土地集约利用事关城乡建设的成败。（1）农房集聚改造通过拆迁散、乱、小的村庄和零散聚落点，将农户集中安置于位于镇区的新建社区，而原腾出来的宅基地可用于绿化和城乡建设等用途，盘活了土地，能有效解决城市发展中碰到的土地不足问题，起到集约利用土地的作用。（2）科学的农房改造政策及实施，有利于构建合理的城乡住房布局。什么样的城乡住房布局是科学的，这是个很值得研究的课题。美国的一些学者依据美国城市的现状构建了一个城市住房分布空间结构假设模型（图）。模型将城市住房类型分为公共住房区（廉租房区）、城市复兴区、富人区、中产阶段区、中等收入阶级区、低收入区、知识分子区（cosmopolitan），并分析其形成的特征和规律。它对温州市住房发展和政策可能具有一定借鉴作用。温州农房改造和廉租性住房建设在加速形成某种住房格局。只要住房规划和农房改造政策得当，将有利形成一个合理的城市住房分布的格局。

3、保护了乡村面貌和城乡环境

保护乡村环境是统筹城乡发展的一个方面的重要内容。在城乡土地利用上，农房改造通过搬迁山区，半山区的农户，将其安置在中心镇，城郊镇上的新农村小区。原宅基地通过土地整理可以腾出来，用于退林，退耕，还原了乡村面貌。同时，由于乡村污染主要来自牲畜粪便、农药、生活污水等生活垃圾及少量工业排放的废弃物，农房改造减少了农村聚落这个产生污染源的主体，也起到了保护乡村环境的作用。因此，农房改造政策对保护城乡环境起正面的作用，而且这种作用是持久的、具有战略性的。

二、农房改造之弊

以农房改造为重要内容的城中村改造对当地的社会文化资本造成影响。当代规划学大师约翰弗里德曼和英国卡迪夫大学地理系的吴缚龙教授的几本城市学著作对中国城市化史、城中村聚落机制、社区民主制度等问题作了深入研究，得出了一个结论：不科学的城中村改造会对当地的社会空间造成负面影响。不过，可惜的是这几本著名只有很少数的城市学、规划学的研究生才可能有机会读到。我的一个朋友写过一篇关于中国城中村发展机制的文章，从理论角度思考了城中村发展的机理，这篇文章将在某城市学国家一级核心期刊上发表。列举其中的一些观点，我的引用可能是片断的、不成系统的，也可能会曲解了原意，仅作讨论之用。

1、城中村的发展是一个根据外部条件变化，而自动调整适应的弹性过程。这个弹性过程是颇具活力的，以农房改造为核心内容的激进的城中村改造方式往往忽视了这种活力，对当地社会文化资本造成不可挽回的损害。这句话可能比较理论，难理解。

温州的城中村发展的机制是这样的：过去的20年，温州工业经济的持续快速发展，产生了对民工的大量需求，引致四川、安徽等中西部地区大量农民工的涌入；流动人口的涌入需要大量的住房去安置；但是，城市中的住房数量有限，政府又未提供足够的本来应该由政府提供的廉租房或工业性安置性房，同时，城区的房子租金过高，民工承担不起，所以，城乡结合部（即城中村）的农房便成为民工择居的佳选。农民工的到来繁荣了城中村的“租房经济”，租金收入挺高，几乎所有城中村村民出于利益考虑，都将房子层数推高，这就形成了现在温州城中村的城市景观。同时，城中村的发展推动了村集体制度的革新（例如，镇政府基于人本主义的考虑，对城中村采用了相对宽容的态度；村集体也会做出自我的制度调整和适应，保证了城中村的发展和村民的利益）；而后，城中村脏、乱、犯罪率高等特征受到了广泛的批评，执政者往往会推动激进的城市发展政策，包括城中村改造、农房改造、拆毁棚户区、大建基础设施等，在这个过程中，会涉征地、拆迁、房地产开发等，并产生各种社会问题；最终，在各种外部因素的综合作用下，城中村会发展成为新的聚落形态，并达到一种新的制度平衡。

农房改造可能产生如下负面影响：（1）破坏“租房经济”的乡村经济结构。租金是城中村村民重要收入，农房集聚改造是对这个租房经济整体的破坏。虽然，农房改造确实改善了村庄环境，整治了村庄卫生，加速形成功能分区明显的城市形态。但是，在“人本主义”思想指导下，制定政策是否应多考虑下经济发展的可持续问题？所谓“包容性增长”也是在强调要保护弱势群体，追求社会公平与经济发展的协调。（2）虽然城中村被冠以脏、乱、犯罪等骂名，但是，这种“无序”的背后隐含着某种有序的社会关系的制度构架，城中村改造破了这种有活力和创新力的制度构架，比如村集体制度。、加快“门禁社区”的形成，可能会造成社会问题

门禁社区（gated community），亦称防御性社区，是英国卡迪夫大学地理系教授吴缚龙教授提出的一个社会地理学概念。大致意思是：出于防卫和治安的考虑，城市中的各社区用围墙将社区包围起来。这种做法使各个社区就像一个个孤岛分布在城市之中，形成一种“隔离”的社会氛围，使人情变得冷淡，加剧了城市中居住的贫富分化和隔离，会使城市出现各种社会问题。这种孤岛型门禁社区分布的形式也是受到病垢的。

温州大面积的农房改造会不会形成某种类型的防御性社区？记得有一次，去江滨路府东家园的朋友家里玩，进社区大门是需要登记的，严实的围墙和严肃的门卫给人一种不愿意接近的感觉，这是典型的富人的门禁社区。而农房集聚区可能会形成另一种门禁社区，相对破败、服务配套较差，经济可持续存在问题，与高档的门禁社区形成鲜明的对比。农房改造加速社区的贫富分化，对社会空间会有何影响？大拆大建的农房集聚区建设实际上沿袭着一种西方理性的发展模式，这种模式以经济人为对象，企图用现代工程技术和几何学的统一定式一劳永逸地解决城市发展中的住房和发展问题。但是否合理呢？

法国案例：法国法律规定，如果开发商要建设一栋商品楼，必须同时配套建设相应的社会福利房(即廉租房)，否则开发商无法拿到房建许可证。这在一定程度上遏制了贫富分化，因为买得起商品房的人要与住福利房的人相邻而居，从而避免形成“贫民区”和“富人区”。

三、政策建议

（1）制定科学的政策

温州是一个位于丘陵地区的人多地少的城市。特殊的地形地貌、城市建设的现状和经济社会特征，使温州实施城市土地整理、农村宅基地置换、城市拆迁、乡村面貌保护、环境整治等措施的难度与人口相对较少的平原地区有所不同。应结合温州的实际情况，制订相应的旧城改造的政策措施。研究城市住房布局，借鉴国外城市住房发展的规律和成功政策经验，引导城市住房合理布局，指导住房政策的科学制定。

（2）提高政策信息的透明度，提高村民的知情权和监督权

（3）推动制度创新

第二篇：农房改造

关于加快农村住房改造推进社会主义新农村建设的实施意见

发布日期:2009-9-27 16:12:00 来源:

中共金华市婺城区委金华市婺城区人民政府

关于加快农村住房改造推进社会主义新农村建设的实施意见

为深入贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，根据省、市关于全面推进社会主义新农村建设和加快农村住房改造建设的要求，现就我区加快农村住房改造，推进社会主义新农村建设，提出如下意见。

一、充分认识加快农村住房改造建设的重要意义

加快农村住房改造建设，是统筹城乡发展、促进人口向城镇集聚，城市基础设施和公共服务向农村覆盖延伸的重要途径；是优化农村土地资源配置，促进土地集约节约利用的必然要求；是加快社会主义新农村建设，推进城乡一体化战略的具体行动。各级各部门要从全面贯彻落实科学发展观的高度，充分认识加快农村住房改造建设的重要意义，把这项工作作为落实“重发展、促民生、保稳定”的重大举措，立足当前，着眼长远，采取有力措施，切实抓紧抓好。

二、加快农村住房改造建设的指导思想和目标任务

(一)指导思想。

深入贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，以科学发展观为统领，按照建设社会主义新农村、促进城乡一体化发展的要求，坚持规划先行，尊重农民意愿，创新体制机制，强化政策引导，着力解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题，积极有序推进农村住房改造建设，加快改善农村人居环境，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的农村新社区。

(二)目标任务。

到2012年，全区农村住房改造建设的目标任务是：

1、基本完成农村低保标准(2007年)150%以下农村困难家庭危房改造任务。2009-2012年，全区完成农村低保标准(2007年)150%以下的970户以上农村困难家庭危房改造任务，其中2009年完成280户农村困难群众住房救助任务。

2、基本满足农民正常的住房改造建设需求。2009-2012年，全区改造建设农村住房11000户。

3、基本形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。加快推进城镇基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排，配套建设村庄供水、垃圾处理、污水治理、医疗卫生、文化教育体育等设施，促进基本公共服务均等化。

4、基本实现农村住房改造建设新增用地与农村建设用地复垦土地总量增减平衡有余，农村居民点人均建设用地有所下降，2009-2012年，全区完成建设用地复垦740亩，其中2009年完成148亩。

三、加快农村住房改造建设的基本原则

(一)坚持规划先行，有序建设的原则。按照城乡经济社会一体化发展的要求和我区实际情况，完善《金华市婺城区村庄布局规划》，科学合理确定农村居住点数量、布局和规模。加快村庄建设规划编制，结合实施村庄整治工程，到2010年底全区所有行政村基本完成村庄建设规划编制。抓住土地利用总体规划修编的机遇，做好村庄建设规划与新一轮土地利用总体规划的有效衔接，调整好新农村建设用地，提高规划的科学性、实用性和稳定性。城建部门要认真研究、设计、推广多套体现农村山水特色、田园风光、生态韵味、不同户型的新型农民住宅适用方案，免费提供农民选择使用。

(二)坚持农民自愿，实事求是的原则。农民是农村住房改造建设的投资主体、实施主体、受益主体，必须充分尊重农民的意愿，尊重农民的首创精神。充分发挥党组织领导下的农村基层群众自治机制的作用，通过“村规民约”等有效形式，发扬民主，集中民意。要充分考虑农民群众的承受能力，因地制宜、实事求是，量力而行，不搞强迫命令，不搞“一刀切”，坚决杜绝把农村住房改造建设搞成“形象工程”和“政绩工程”。

(三)坚持严格管理，节约用地的原则。严格控制村庄建设用地规模，引导农民合理用地，实现节约集约用地。积极引导农民转变观念，鼓励农民建公寓式住宅，降低农民建房成本。严格执行“一户一宅、建新拆旧”政策，充分利用空闲地，荒地荒坡建房，严格控制占用农用地和耕地。积极探索宅基地管理机制、退出机制和流转机制，推广应用节地节能型农村建房模式，提高农村土地集约节约利用水平。(四)坚持突出重点，统筹兼顾的原则。农村住房改造建设要全面整合项目资源，把农村住房改造建设与村庄整治、农村生活污水治理、农村饮用水改造、下山脱贫和“绿化婺城”活动等民生工程结合起来，全面改善农村生产生活条件。要注重保护有历史文化价值的古村落和古民宅，继承和发展有地方特色的文化传统，努力实现改造与保护的“双赢”。

四、因地制宜，分类指导，有序推进农村住房改造建设

农村住房改造建设要按照“合并小型村、缩减自然村、整治空心村、搬迁高山村、保护特色村、做强中心村”的总体要求，因地制宜地实施农村住房改造建设。

(一)对城镇规划建设用地范围内的农村居民点，要引导其按照城镇社区建设的要求，进行统一集中改造建设，完善基础设施和公共服务设施配套，实施社区化管理服务。

(二)对村庄布局规划中确定集聚发展的中心村，要引导其按照农村社区建设标准进行统一规划、统一改造、统一建设集中住宅区。科学合理地划分村庄布局功能，同步配套基础设施和公共服务设施。在改造建设过程中，要注意村庄新区建设与旧区改造的有机结合，通过逐步过渡、置换等办法，引导合并迁建邻近村庄，促进农村居民点相对集中和集聚发展，加快形成具有一定规模、功能齐全的农村社区。

(三)对村庄布局规划中确定的保留村，应结合基础设施、公共服务设施配套和人居环境改善，适度推进住房改造建设。在住房改造建设过程中，保留原结构较好和布局合理的房屋，拆除违法建筑或零星旧房，通过改建、扩建、翻建、新建等多种方式，改善农民住房条件。对空心村较严重，规模较大，全拆全建有难度的村，可以实行“逐步拆建”。

(四)对村庄布局规划中明确要求搬迁合并的村庄，要积极引导农户到城镇和中心村购房建房，或按规划要求整村搬迁至生产生活条件相对较好的地方，停止原有村庄批地建房。对一时无法实施异地搬迁的村庄，要着眼长远，立足当前，控制建房层数，减少建房投入，控制搬迁成本。有灾害避险的村庄，必须实施异地搬迁。

(五)对需要保护的村落和建筑，制定保护和修缮的具体措施。继承并保护民俗文化，保护和修缮有文物价值、历史价值的建筑及村落。通过住房改造建设工程，积极创建历史文化、名人故居、绿化生态、少数民族等一批农村住房改造建设特色村。

农村住房改造建设要严格执行农村住房建设标准和规范，严格控制农村居民点人均建设用地、农村宅基地面积和农村住房建筑面积，加强农村分户建房的规范和引导。农村住房改造建设的工程项目实行项目申报制度，并落实项目法人责任制。

五、加快农村住房改造建设的政策保障

(一)鼓励农民拆除危旧房、闲置房(以下简称旧房)，利用存量建设用地建新房。全区各行政村要建立闲置宅基地管理制度，在群众自愿的基础上，通过经济补偿、宅基地产权置换等办法，确保宅基地收回渠道畅通。收回的宅基地由村集体统一管理和处置，为农村住房改造建设打好基础。积极推行宅基地有偿选位方式，为新农村建设筹措资金。对农村住房改造经批准立项的村庄，积极鼓励农民自主拆除，或由村集体收回统一拆除，并实行区级以奖代补政策。对连片拆除旧房占地面积在500-1000平方米的、1001-3000平方米、3001-5000平方米、5001平方米以上的，并利用原有宅基地进行安置建设的，分别给予村集体每平方米40元、50元、60元、80元的奖励。

(二)鼓励建设用地复垦。在农村住房改造建设中，要根据村庄实际情况，对适宜复垦耕种的地块，鼓励村集体实施建设用地复垦，积极开展下山移民村原村址的建设用地复垦。经国土部门验收合格的新增建设用地复垦指标，由国土部门进行收储，并根据区政府《关于调整土地开发整理复垦项目补助资金标准的通知》(抄告单〔2009〕37号)，对实施项目所在的乡镇(街道)、村集体进行奖励。经批准立项的农村宅基地复垦项目政策处理款，按新增有效耕地面积每亩补助40000-50000元，由实施乡镇(街道)包干使用；工程款按实计算补助，建设用地(农村宅基地)复垦竣工验收后，对实施乡镇(街道)按新增有效耕地每亩补助工作经费5000元；对土地权属村按新增有效耕地每亩补助工作经费2000元。以上奖励金额主要用于旧房拆除等政策处理和项目工程建设。

(三)加强土地政策扶持。确保新增建设用地的10%以上指标专项用于村庄整治和农村住房改造建设，向上争取的农户下山脱贫和地质灾害避险迁建专项指标全部用于农民个人建房，每年取得的宅基地复垦指标优先满足农村住房改造建设需要。各乡镇(街道)可选择若干村作为村镇土地利用规划试点单位，在乡级土地利用规划指导下，按照全域规划、全域设计、全域整治的原则，明确基本农田保护目标、耕地保护地块、村庄整治范围和村庄建设用地布局，提出田、水、路、林、村综合整治的总体部署。

(四)积极引导山区农民异地搬迁。引导和鼓励山区农民整村搬迁异地安置，对经区政府批准实施整村搬迁的村庄，坚持“一户一宅，先拆后建”的原则，搬迁后原居住地的住房予以拆除，其宅基地收归村集体所有并进行宅基地复垦；对整村搬迁村农户不需要新安排建房宅基地，通过异地购买农村住宅、商品房和投亲靠友等方式分散安置的，在拆除旧房后，享受下山脱贫搬迁的补助政策。

(五)加大金融支持力度。金融部门要加大对农村住房改造建设的支持力度，积极开展农村小额信贷服务，支持农户住房改造建设。要进一步创新贷款模式和方式，鼓励农民通过林权抵押贷款、联保贷款、存单抵押等形式筹措资金。要根据农村住房改造建设的实际情况，优化金融服务，适当延长贷款期限，实行利率优惠。积极研究农村住房改造建设的投融资方式，探索企业化、项目化的管理运作模式。

(六)继续实行农村困难家庭住房救助。对享受最低生活保障户、持有《金华市区边缘困难群众求助卡》户、有特殊困难的优抚对象户和特困残疾户及因灾或其它原因造成的特殊困难户，实施住房救助。根据《金华市婺城区人民政府办公室关于印发婺城区农村特困户住房救助实施意见的通知》(婺区政办〔2006〕13号)，其中新建住房，建筑占地面积每平方米补助300元；修缮住房，建筑占地面积每平方米补助40-80元。残疾人贫困户住房救助，按照《关于在全区开展第二期百户农村贫困残疾人“安居工程”的实施意见》(金婺残联〔2007〕05号)规定执行。

六、加快农村住房改造建设的组织领导

(一)强化组织领导。区成立城乡住房工作领导小组，负责农村住房改造建设的组织协调。领导小组下设办公室，具体负责农村住房改造建设的各项日常工作。各乡镇(街道)和村级也要成立相应工作机构，具体负责农村住房改造建设工作。各单位要把农村住房改造建设作为落实科学发展观的重要举措，作为改善民生、服务社会主义新农村建设的重要载体抓紧抓实抓好。

(二)强化宣传引导。充分利用广播、电视、网络、宣传栏等多种渠道和形式，广泛宣传加快农村住房改造建设的重要意义和各项优惠政策，激发农村基层干部和广大农民群众的积极性、主动性和创造性，争取社会各界和广大群众的广泛支持和积极参与，形成全社会支持配合农村住房改造建设的良好氛围。要及时总结推广先进经验，通过典型引路、示范带动、推动农村住房改造建设深入开展。

(三)强化服务创新。各部门必须充分发挥职能，强化服务创新，形成工作合力，共同推进农村住房改造建设工作。城建、国土、规划部门要简化农村住房改造和农民建房审批程序，实行“代理制”、“联合一站式”审批，其它部门(单位)应积极支持农村住房改造建设工作。在实施农村住房改造建设中，相关部门要免收行政事业性收费，政府制定价格的经营服务收费减半征收，严禁强制或变相强制服务收费。加强对中介机构服务性收费的规范和管理，测绘、建筑设计等单位的选择要坚持农民自愿。

(四)强化协调沟通。区城乡住房工作领导小组成员单位要根据实施意见结合本部门职能制定农村住房改造的各项配套政策和具体措施，协调解决农村住房改造中的有关问题，并及时通报工作进展情况；各乡镇(街道)负责农村住房改造的组织落实、监督管理等工作，并根

据乡镇(街道)实际情况，研究制定指导本乡镇(街道)农村住房改造工作的具体实施意见；项目实施村应在尊重民意、维护民利的基础上，制定详细的实施方案，并及时向村民公开。

(五)强化督查考核。农村住房改造建设列入党委、政府工作目标责任制考核，区政府与各乡镇(街道)政府签订农村住房改造建设目标责任书，今年各乡镇(街道)至少要安排1个村开展农村住房改造建设试点工作。区城乡住房工作领导小组办公室要加强工作指导，加强监督检查，切实抓好各项政策和有关工作的落实。纪委、监察、审计等部门要加大对农村住房改造工程建设项目及资金使用情况的监督检查，确保好事办好。

第三篇：关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见

中共瑞安市委文件

瑞委〔2011〕9号

★ 中共瑞安市委 瑞安市人民政府

关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见

各镇党委、人民政府，各街道党工委、办事处，市直属各单位：

根据《中共温州市委 温州市人民政府关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2011〕1号）精神及有关政策法规，结合我市实际，现就加快推进农房改造集聚建设提出如下意见。

一、置换原则

（一）依法、自愿、有偿原则。

（二）公开、公平、公正原则。

（三）农民可接受、政府可承受、发展可持续原则。

（四）以户为单位，全村、团块（自然村）优先，竞争选择原则。

二、置换范围与对象

（一）置换范围

市域范围内“1+X”（即一个中心镇主集聚区，以及X个农村新社区）规划需搬迁集聚建设的、重点工程建设和城镇规划用地控制需搬迁集聚建设的、城镇和新社区建设需搬迁集聚置换的村庄或居民点。

（二）置换对象

在上述置换范围内，有合法宅基地（房屋）且自愿参与以宅基地有偿置换城镇或农村新社区公寓房的在册农户住房及其他住户住房。

对其他住户自愿申请置换公寓房的应区别于农户，具体政策由镇、街道在实施细则中明确。

（三）商业用房、工业用房、村集体用房、学校、医院、敬老院、宗教场所、祠堂等特殊用房的认定、补偿与置换，由镇、街道根据相关政策法规，在实施细则中明确。

三、置换方式

置换户可自愿选择下列方式之一：

（一）以宅基地（房屋）有偿置换公寓房。

（二）作价领取货币补贴自行到城镇购置商品房。

四、置换政策

（一）置换公寓房的置换标准

以置换户合法住宅建筑基底面积为基础，对安置人口人均安置建筑面积设置保底，计算置换安置建筑面积。

镇、街道可结合具体实施项目，在下述置换标准范围内，具体确定置换安置标准，报市政府批准后实施。

1．中心镇（即陶山镇、湖岭镇、马屿镇、高楼镇，下同）主集聚区外的住户集聚到中心镇主集聚区规划新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:3，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：

⑴一自然间（自然间指建筑基底面积大于或等于30平方米的住宅，下同）安置的建筑面积超过180m2的，按180m2计算。

⑵一置换户在本市范围内有多处农房的，应一并予以计算置换。农房建筑基底面积合并计算后根据户籍人口设定上限：户籍人口在3人以下的，不得超过60m2；4－5人的，不得超过80m2；6人以上的，不得超过125m2。农房建筑基底面积超出设定上限的部分，按1:1计算置换面积。

⑶一置换户人均安置面积小于35m2的，按35m2计算。

2．中心城区（即各街道和塘下镇，下同）外的住户集聚到中心城区新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:2.5，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：

⑴一自然间安置的建筑面积超过160m2的，按160m2计算。

⑵一置换户在本市范围内有多处农房的，应一并予以计算置换，计算后人均安置面积超过45m2的，按45m2计算。

⑶一置换户人均安置面积小于25m2的，按25m2计算。

3．中心城区内的农户集聚到中心城区新社区、中心镇主集聚区内的农户集聚到中心镇主集聚区规划新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:3，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：

⑴被置换的合法住宅建筑面积大于该住宅应安置的建筑面积的，如被置换的合法建筑面积小于200m2的，按合法建筑面积1:1置换；如被置换的合法建筑面积超过200m2的，超出部分按1:0.5计算，计算后安置面积超过230m2的，按230m2计算。

⑵一置换户人均安置面积小于35m2的，按35m2计算。

（二）货币补偿安置标准

按置换户应安置的建筑面积乘以具体项目的政府回购单价，予以结算。

（三）宅基地（房屋）面积确认

1．列入置换计算安置面积的宅基地（房屋），是指合法的住宅房屋建筑，不包括已取得土地、房产权属证明的附属用房和住宅前后庭院上搭建、改建的其他用房。

2．已有宅基地未建房的，以宅基地使用权证或用地批复为准。

3．违法建筑一律不计置换面积和政策补偿。

（四）置换人口认定

1．以置换户公安登记在册常住人口为准（不含外嫁和挂靠子女），不得重复享受。

2．子女未外出定居的老年人，挂靠子女安置。

3．独生子女家庭（凭独生子女证）、一人户家庭（不包括有子女的老年人）、已婚未育家庭，在安置人口中增计1人。

4．户籍不在册的大中专院校学生和未提干的现役军人、劳教及服役人员、符合法规政策规定的其他特殊人员，可列为置换人口。

5．具体认定办法（含有效分户时间节点）由镇、街道制订，报市政府审核。

（五）对自愿放弃安置，进入城镇购买商品房的住户，参照上述置换安置标准，给予相应的货币补偿，不再安置。

（六）已享受过移民、地质灾害等用地指标的住户，不再列入置换安置，仅对其拆除房屋作适当的经济补偿。

（七）原房补偿与新房置换价格

1．原房残值按合法房屋产权面积给予适当补偿，具体补偿政策由镇、街道制订，报市政府批准。

2．新房置换价格，为项目综合成本价乘以调节系数。调节系数由所在地镇政府、街道办事处根据项目点区位条件设定，报市政府审定后执行。

（八）置换户在留足自住房后（人均不低于30m2），允许多余的房源作为公共租赁房出租，也可将土地性质属于国有划拨的多余房源在补交土地出让金后上市交易。

在保证人均30m2或户保底面积80m2前提下，允许置换户将多余的面积，由投资建设主体收购，其退购款应用于支付集聚房房款，收购价格应按房屋置换当年市场评估价扣除购房价计算，具体标准由各镇、街道在实施细则中明确。

（九）自愿退出宅基地（房屋），参与有偿置换城镇或农村新社区公寓房，或选择货币补偿安置的住户，今后不再享有使用农村宅基地权利。实行“三分三改”后，其在原村内待遇不变、土地承包权不变（农村土地综合整治立项的宅基地复垦的耕地和农村土地承包法规定的情形除外）、股份分红权不变，并继续享有法律法规规定的其他相关权利。

五、优先置换顺序

（一）地质灾害区、水源保护区范围内的住户，重点工程建设拆迁户、农村住房困难户、危旧房户、困难群众住房救助户等。

（二）全村搬迁改造，自愿申请置换率达85%以上的住户。

（三）团块（自然村）搬迁改造，自愿申请置换率达90%以上，且用地规模在1公顷以上（独立团块〈自然村〉不受规模限制）的住户。

（四）受城镇规划公共配套设施用地控制或城镇、街道新社区建设需搬迁改造的地块，自愿申请置换率达80%以上的住户。

（五）整幢搬迁改造，自愿申请置换率达100%的住户。

同等条件下，城乡建设用地增减挂钩空间大、节约用地效果明显的优先。

六、置换程序

（一）自愿申请。符合条件的置换户，以户为单位向所在村提出自愿置换的书面申请。

（二）审核认定。经宅基地所在村村委会审核，报所在镇、街道认定。宅基地置换先后顺序，由镇、街道确定。

（三）公示公告。经认定符合条件的置换对象一律实行公示，公示内容包括住户人口、置换面积、置换地点、旧房处理情况等。经公示无异议的，由镇、街道农房改造集聚建设领导小组按有关办法确定置换户，并进行公告。要坚持“三公开、一监督”，即公开置换政策、公开置换对象、公开置换房源，接受群众监督。

（四）建新拆旧

1．签定协议。公寓房由镇、街道新农村建设投资有限公司统一组织建设，并与置换户签定置换协议。协议需载明：农民以宅基地用益物权置换经济适用房土地使用权；原宅基地收回归村集体所有进行复垦或征收为国有建设用地；参与农房改造集聚建设后停止审批农村宅基地；置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间及旧房拆除期限等。置换户应在交房之前自行拆除原住房及附属建筑物，经镇、街道验收合格后办理相关置换手续。

2．注销权证。在协议签订时，置换户上交原住房土地使用权证、房屋产权证，由镇、街道统一向主管部门申报注销。

3．收回宅基地。住户宅基地（房屋）置换公寓房后，所退出的宅基地，按照土地利用总体规划，由政府根据规划需要进行宅基地复垦，或征收为国有按建设用地进行开发建设。

七、激励机制

（一）减免规费。根据《浙江省物价局关于印发〈关于农村住房改造建设中有关价格收费政策的若干意见〉的通知》（浙价服〔2009〕192号）精神和保障性住房建设有关政策，对农房改造集聚建设的规费予以减免。

（二）支持置换公寓房住户向银行申请办理住房按揭贷款、小额联保贷款。

（三）对一次性置换率高、复耕面积大的行政村、团块（自然村），给予适当奖励，具体办法由镇、街道制订。

（四）对符合生态搬迁条件的住户，同时享受生态搬迁补助有关政策。

八、组织管理

（一）各镇、街道为农房改造集聚建设的实施主体，要建立农房改造集聚建设领导小组及其办公室，承担实施细则制订、项目前期及立项、土地征收、公寓房建设、设施配套、补偿置换、政策处理、宅基地复垦、社会维稳等工作。

（二）市城乡统筹综合改革工作领导小组办公室负责农房改造集聚建设的综合协调、政策制订、业务咨询、任务分解、信息汇总、督促考核、日常指导等工作。

（三）市农住建办承担农房改造集聚建设的业务指导工作，指导开展入户调查，收集相关基础数据，负责城中村改造和农民保障房（安置留地）建设的组织协调和督促检查工作。

（四）市财政局要牵头指导各镇、街道做好农房改造集聚建设资金筹措工作，加强资金监管，确保农房改造集聚建设资金安全、有效使用。

（五）市国土资源局要做好农房改造集聚建设的土地保障工作，科学编制农村土地整治规划，合理安排增减挂钩的规模、布局，协助做好置换户合法宅基地面积认定，做好农村宅基地使用权证注销、宅基地复垦验收和置换房土地使用权登记等相关工作。

（六）市规划建设局负责规划编制，会同市国土资源局界定农房改造集聚建设的范围，建设项目必须在界定的范围内实施。

（七）市发改、教育、公安、民政、劳动保障、卫生、审计、环保、房管、消防、金融等部门要根据各自职责，认真做好农房改造集聚建设的审批、管理和相关服务工作。

九、附则

（一）各镇、街道要根据本实施办法，按照“一镇街一政策、一点一方案”要求，制订相应的实施细则和配套政策，报市政府批准后实施。

（二）本意见发布后，在大力推进农房改造集聚建设并实施农村保障房建设的前提下，停止农村宅基地审批。

（三）已经实施的重点工程拆迁、旧村改造和城中村改造建设项目，按照原政策执行。

（四）本意见由市农办（扶贫办）负责解释。

（五）本意见自发布之日起施

中共瑞安市委

瑞安市人民政府

2011年8月13日

第四篇：农房改造风貌方案

农房风貌改造是建设宜居武隆，改善群众居住环境，展示武隆旅游形象的重要载体，是打造村容整洁、优化居住环境，建设新农村的重要举措，为此，现就农房风貌改造的相关政策和程序让广大农户知晓。

一、风貌改造的总体要求

在不改变房屋现状结构的前提下，对房屋改造成坡屋顶瓦盖屋面，白色翘角屋脊，浅灰色外墙漆，格子木窗，仿青砖外墙漆墙裙、装饰柱，猪肝色线条。

二、补助政策

坚持财政补助和农户自筹相结合的原则，农户负责所需木材和砖，其余的由乡镇人民政府根据房屋的不同结构和体量，分类制定补助标准，报县财政局审定。

三、实施程序

（一）宣传动员

各涉及农房风貌改造的乡镇人民政府和村民委员会广泛宣传，做到家喻户晓，让改造范围内的农户明白风貌改造的总体要求和补助政策以及相关程序。

（二）农户申请

村民委员会在广泛宣传发动的基础上，坚持群众自愿的原则，由改造农户提出申请，交村民委员会审查后报乡镇人民政府批准。本次改造原则上不得将危房纳入申请改造范围。

（三）审核备案

各乡镇人民政府负责对各村上报的申请改造农户进行审核，对不符合改造条件和范围的不予审批，对已确认符合改造条件和范围的不予审批，对已确认符合改造条件和范围的及时报县政府审查备案。

（四）合同签订

为保证风貌改造的效果统一，由乡镇人民政府自行确定专业施工队伍，按照村民委员会和乡镇人民政府共同划分的施工标段，由乡镇人民政府组织施工单位与农户签订施工、安全合同，明确双方的责任和义务。

（五）组织施工

各乡镇人民政府负责辖区内农房风貌改造的组织实施，村民委员会做好相应的协调工作，风貌改造农户按照合同约定事项积极配合好施工，县建委负责技术指导和质量监督。

（六）检查验收

每一个施工标段内的农房改造完毕后，施工单位必须向乡镇人民政府提出验收申请，乡镇人民政府在接到施工单位的验收申请后，及时报告县政府，县政府将组织财政、建委等部门按照风貌图集逐户进行验收。

（七）资金兑现

根据检查验收合格的风貌改造面积，按照财政审定的补助标准由财政划拔到乡镇人民政府，乡镇人民政府依据农户与施工队签订的合同代为结算支付。

四、风貌改造验收标准

1、坡屋顶瓦盖面房屋 屋顶：（1）保持

第五篇：温州市人民政府关于印发温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法的通知

温州市人民政府关于印发温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法的通知

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》已经市人民政府第66次常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻实施。二○一二年二月二十日

温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法

第一条 为了统一市区房屋征收、城中村改造和农房集聚建设补偿安置标准，保障房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和温州市委、市政府《关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2011〕1号）等有关法律法规、政策的规定，结合本市市区实际，制定本办法。

第二条 因市区城市建设房屋征收、城中村改造和农房集聚建设需要征收（搬迁）房屋的，适用本办法。

第三条 市住房和城乡建设委员会负责指导、协调、监督、考核各区项目实施工作。项目所在地区人民政府或经授权的功能区管委会负责编制征收（搬迁）计划，制订补偿实施细则、作出征收（搬迁）决定、落实实施单位。

第四条 房屋的合法面积（建筑面积，下同），按照《房屋所有权证》或其他合法有效证件中载明的面积确认。

第五条 房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋用途不明确的，由各区人民政府（包括经授权的功能区管委会，下同）负责组织相关部门联合认定。

第六条 房屋的补偿包括：

（一）合法房屋（包括未经登记房屋经认定为合法的，下同）价值的补偿；

（二）搬迁、临时安置的补偿；

（三）非住宅停产停业损失的补偿。

第七条 住宅房屋所有权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

对工业房屋所有权人，应当根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模，实行货币补偿、异地厂房调换、土地置换和功能置换安置。

对营业、办公等其他房屋所有权人，应在房源的许可下，按照安置房建筑内部空间布局予以安置。鼓励实行“商场摊位式”安置、货币补偿、异地产权调换和功能置换安置。

市、区政府机关和直属事业单位应在规定的期限内腾空房屋，被搬迁房屋按规定予以核销。其必要的办公等用房由同级政府或其主管部门按实际需求另行安排。

第八条 住宅房屋所有权人选择房屋产权调换的，被搬迁房屋与安置房等面积部分，按重置价结合成新计算；选择货币补偿的，被搬迁房屋应按市场价予以补偿。

营业、办公等其他房屋实行货币补偿、功能置换或同类房屋产权调换的，均应按市场价计算。

已领取营业执照的住宅房屋经认定不符合营业房安置规定的，可给予适当经济补偿。

第九条 安置房设计应当符合质量安全标准和设计规范要求。其中，高层建筑的住宅安置房最小套型面积不得低于60平方米，多层建筑的住宅安置房最小套型不得低于45平方米。

第十条 住宅房屋所有权人系建设或改造范围内属地农业户口的，按照“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”安置原则。按下列方式计算应安置面积和价格：

（一）“合法面积”安置。即按被搬迁房屋合法面积确定应安置面积，并按本办法第八条第一款规定计算差价。

（二）“一三落地”安置。即根据搬迁、安置区位不同按其合法建筑宅基地基底面积一倍至三倍的标准确定应安置面积。应安置面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算。

（三）“三五底顶”安置。即以在册常住农业户口按人均面积30平方米（另有房屋应合并计算）计算应安置面积。应安置面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算；在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过50平方米。增购价格按市场价给予一定比例的优惠。

安置房面积中超过上述应安置面积部分，按市场价计算。

第十一条 住宅房屋所有权人系建设范围内非农业户口的，人均面积少于20平方米的，可按人均面积20平方米（另有房屋应合并计算）计算应安置面积。应安置面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算；在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过30平方米。增购价格按市场价给予一定比例的优惠。

安置房面积中超过上述应安置面积部分，按市场价计算。

第十二条 被搬迁房屋经认定属违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，按照《城乡规划法》等法律处理，不予补偿；经认定属未超过批准期限的临时建筑的，应适当给予货币补偿。

第十三条 实施单位应当向房屋所有权人支付搬迁费。住宅、非住宅搬迁费根据房屋建筑面积结合搬迁标准按户支付。期房安置的，搬迁费计算两次。

第十四条 产权调换房屋认购实行“早搬迁先认购”方式。

房屋所有权人在规定期限内签约、搬迁的均视为“并列第一”，产权调换房屋认购时应当先通过抽签产生认购顺序号；房屋所有权人未在规定的签约期限内签约搬迁的，产权调换房屋认购顺序根据各房屋所有权人搬迁先后顺序确定。

第十五条 实行房屋产权调换安置的，过渡期间应当向房屋所有权人支付临时安置费或者提供周转用房。第十六条 建设多层建筑作产权调换房屋的，房屋所有权人的过渡期限为24个月；建设高层建筑作产权调换房屋的，房屋所有权人的过渡期限为36个月。

第十七条 实施单位应当与房屋所有权人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第十八条 搬迁范围内房屋所有权人签约率与旧房拆除率均达到100%的，应给予奖励。

房屋所有权人提前搬迁签约、按时交纳预付房款的，可给予奖励。

第十九条 本办法所称市场价，由具有法定资格的房地产评估机构以征收（搬迁）决定公告之日为估价时点评估确定。

第二十条 各区人民政府依据本办法制定的补偿、奖励、补助和相关价格等补偿实施细则，应报市住房和城乡建设委员会审核同意后方可实施。

第二十一条 本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释。

第二十二条 各县（市）可参照本办法制定本辖区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设等项目的具体补偿实施细则。

第二十三条 本办法自公布之日起实施。市政府以前制定的房屋征收、城中村改造、农房集聚建设补偿安置政策与本办法不一致的，以本办法为准。