浅析房地产评估中的损害价值评估

第一篇：浅析房地产评估中的损害价值评估

浅析房地产评估中的损害价值评估

【摘要】 随着我国经济发展的不断深入，房地产已经成为了我国生活资料、生产资料的重要组成，房地产的投资建设已经成为我国目前固定资产最主要的投资力量。然而其中所发生的财产受损的现象频发，很容易遇到各种类型的有损价值的房地产评估。怎样总结出能够适应我国房地产现状的评估方法是房地产估价行业所面临的一大问题。

【关键词】房地产评估损害价值

随着我国城市建设的加快，房地产评估损害的案例屡有发生，大多数的案例都是通过司法调解等方式解决，以双方协议的价格为依据进行赔偿，缺乏专业性的意见，尤其是当受损一方所牵涉的范围较广的时候，协议赔偿缺乏公信力。房地产损害评估这个行业作为服务于房地产的行业应运而生。本文以今年实际操作的案例为例，对房地产中的损害价值评估进行了初步探索。

1.房地产损害价值评估的主要类型

1.1由于不当施工所引起附近的房屋受损。如基础施工没有安设护坡，导致地下水位发生下降，周边的建筑出现墙体裂缝、地基沉陷等现象；由于桩基工程所引起的周边房屋的地基损坏、松动；由于装修不当造成相邻的户室墙面出现浸水、装饰层剥落等现象。

1.2由于规划设计或者变更规划存在一定的瑕疵，损坏了建筑物的功能。例如电梯的数量设置不足，导致在上下班高峰期造成拥堵，使整栋楼层的功能性大幅贬值；新建的建筑物给原建筑物采光、通风造成影响，影响相邻的关系等。

1.3房屋本身完好无损，但是相关方由于过失损害了房屋权益。例如建材的供应商没有及时履行合约，导致在建的工程项目处于停建的状态；非法占用房屋造成长期空置或者停租的状态等。

1.4先天不足，房屋本身的质量有缺陷。例如开发商在施工的过程中偷工减料，抗震、层高等指标没有达到应有的设计要求。

目前，我国虽然在文献理论中的阐述丰富，但是在评估行业内可操作的项目较少。在评估中常用的方法包括了价差法、成本法、市场比较法以及资本化法，具体的适用情况如下表：

2.房地产损害价值评估的典型案例

事由：某居民区由于附近的工程在基础开挖时造成地基不均匀沉降，导致墙体裂缝、屋面渗水。

评估目的：评估报告和结果仅为委托方确定房地产的损害价值提供依据。

评估方法：以检验部门所出具的检验证书进行判断，上述的房屋所产生的裂缝不会对建筑主体产生影响，是可修复的价

值损害评估，使用成本法进行。成本法的公式为：

V=C1-C2+C3+C4+C5

V-房屋质量的缺陷损失评估值

C1-拆除的工程费用，包括清运费用

C2-拆除物残值

C3-修缮成本

C4-恢复成本

C5-修复的直接经济损失

技术思路：以检验部门所出具的《修复方案》为依据，修补主要包括加固墙体和修饰面层的粉刷和修补。该两部分是拆除、修缮以及恢复的工程成本；另其拆除物不存在材质，不做考虑；在施工的期间相关的受损方需要进行周转，费用可当做租金损失，由于未对房屋的通风和采光造成影响，直接的经济损失不作考虑。则损害价值 =工程成本 +租金损失。

3.房地产损害价值评估的难点

由于房地产的损害评估具有差异性、个体性、地域性等众多特点，评估虽然可以将损害量化为金额，但是在实际的操作中却存在着非常多的难点。以本文所提到的案例为例说明：在修复墙体的时候应当使用哪种材料进行加固？价格相差悬殊，需要修补的墙面裂缝有多大面积（做部分修补还是整体修补）？如何界定裂缝的性质（在同一墙面中既有由于温差所产生的伸缩缝，也有地基不均匀沉降所产生的裂缝）。同时，一些局部的细节也可能影响到评估的结果。例如补桩，使使用钢管桩还是采用砼桩？其两者的价格相差数倍。

针对这些问题，笔者认为可以以建筑材料、工程量的差异进行分类。规模较小的项目采用材料价值中等，适度放宽工程量的方法；而对于大型的项目，则需使用招标的方式进行，通过邀请权威的机构设计该项目的修复方案，并在方案中明确修建所需的各种材料。进行损害价值评估的另一方法就是确定受损一方的间接损失。由于在各地的评估规程中并没有考虑到受损方的损失（误工费、时间损失等），而这一部分损失由于难以量化，所以容易被忽视。在评估报告中应当对受损方的间接损失做充分的考虑。

第三个难点就是很多的新型损害评估操作难度过大。例如当房屋受损之后影响到经济寿命，从理论上讲，虽然可以以成新率差异和房屋的重置价来确定损害所需要的赔偿金额，但是难以界定受损之后的经济寿命还有多长，在这一问题上很难进行充分的评估。损害价值评估的最后一个难点就是评估的结果和实际的赔偿金额之间的差异。以笔者去年执业的一个项目为例说明，初步的评估结果和最终赔偿的金额相比相差一倍之多。其中存在的差异和双方当事人的信息掌握度、心理预期以及权力因素有着密切的关系，这和公开市场价值的假设有所冲突，但是更多的还是执业中的评估技术尚未成熟，使用的评估方法还需要进一步的完善。

4.房地产损害价值评估从业者的注意事项

在执业的过程中，无论是拆迁评估、抵押评估，抑或是涉案评估、课税评估，对于规划和工程的知识并没有高标准的要求，但是进行损害价值评估则要求从业者必须是一个综合性的人才，否则在执业过程中很难开展工作。

目前我国关于房地产损害价值评估的方法在实际的操作层面上大多没有实际意义。例如由于环境质量所引起的贬值股价，无法使用传统的损害价值股价方法，这就要求了估价师在工作之外还需要懂得更多的分析手段。此外，由于房地产损害价值评估的工作中经常需要和受损方、调解人、损害方等多方面进行沟通，所以也要求了估价师需要拥有良好的表达能力及沟通能力。房地产损害价值评估和常规的评估方法相比，有很多的不同之处。

4.1在接受委托项目时，需要以受损方、执法机构和损害方等多方的委托书为准。如果有一方对于委托项目不予认可，就可能在工作中陷入非常被动的局面。

4.2损害价值评估应当严格以检测部门出具的验收报告、跟踪报告和检测报告为前提，一旦没有切实的依据就容易陷入纠纷之中。

4.3所有的协调会议以及现场勘察所产生的记录都要以书面的方式要求当事方盖章、签字，为以后的工作做足充分准备。

房地产损害价值评估作为一个新兴行业，有大量的市场需求以及广阔的前景，在拓展业务的同时，必须加强学习和研究，在实际的工作中能够在最短的时间内提出最有效、最公正的评估方法，不断提升自己的综合能力和专业水平，只有这样才可以使整个行业为我国的经济建设做出贡献。

参考文献：

[1]房地产估价师职业资格考试命题研究中心，房地产估价案例与分析[M]，武汉：华中科技大学出版社，2009（03）：139-140.[2]崔裴；关涛，房地产价格评估[M]，北京：高等教育出版社，2007（09）:242-243.[3]王学发；戴峰，使用评估及房地产估价业经验案例[M]，北京：人民出版社，2006（09）： 326-327.[4]柴强，房地产估价理论与方法[M]，北京：中国建筑工业出版社，2007（04）：195-196.[5]蒲建明，房地产估价实务、经验和艺术

[M]，北京：化学工业出版社，2010（01）： 129-130.[6]艾建国，房地产估价相关知识[M]，北京：中国建筑工业出版社，2009（04）：95-97）.

第二篇：房地产评估

1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。

2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权

3.房地产特性：

①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性

4.房地产价格的含义：

房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。

5.楼面地价：

楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率

6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。

7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。

第一章房地产价格的一般因素：一般

因素、区域因素、个别因素。

1.一般因素：

①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。

②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。

③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。

第二章房地产评估的概念

1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。

2.估价程序：

①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告

3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替

4、房地产估价应独立、客观、公正。

5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。

五-七：估价方法：

概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例

第五章 市场比较法

1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

2.理论依据：房地产交易中的替代原理

3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用

①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠

4.步骤：

①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格

5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。

7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。

8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。

9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。

第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率

第三篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月

第四篇：评估价值申请

关于提高抵押物内部评估价值认定的申请

总行公司业务部：

根据总行对抵押物贷款管理规定以及对抵押物内部价值认定的指导思想，为了减少借款人融资成本，加快我行抵押贷款的业务发展，特向总行申请提高我支行对抵押物的内部评估价值认定，以前的规定“支行对抵押物为住房的贷款，贷款金额在30万元以内（含）可以进行支行内部评估价值认定”。现申请如下：

1、申请对抵押物为住房的抵押贷款，内部评估价值认定权限由30万元提升到50万元;

2、评估人员为2名，评估人员为苍溪支行客户经理杨金林及苍溪元坝分理处客户经理戚新坪。望总行给予审批，特此申请！

广元市贵商村镇银行苍溪支行

2016年7月7日

第五篇：专利技术价值评估

专利技术价值评估

对于大部分企业而言，无形资产是二十一世纪财富创造之主要资源。我们的专家曾参与各行业的无形资产及知识产权评估项目如汽车、机械、石化、软件、生物科技及农业。同时，我们的评估报告是根据各国会计师公会的会计准则及要求作出的，为公司财务报告之用。我们的无形资产估值经验包括：

1、商标权、品牌、商誉等价值评估；

2、专利权、专有技术、软件、著作权、秘诀等价值评估；

3、人力资源、企业家自身价值等价值评估；

4、特许经营权、土地使用权等价值评估；

5、分销渠道、客户名单、长期合同等价值评估。

专利技术评估准备资料

一、资产占有方管理方面资料

1、营业执照（或个人身份证）；

2、企业章程、简介、企业基本情况；

3、企业会计制度或会计核算方法；

4、企业内部管理制度（包括生产经营、劳动管理、工资奖励及财产物资管理等）；

5、企业管理层关于与经营管理和财务会计有关的重要问题的历次决议及决定；

二、技术资料

1、专利申请全套资料：专利证书或专利受理通知书，专利说明书，权利要求书，说明书附图；

2、技术总结报告；

3、技术产品检测报告；

4、技术鉴定报告；

5、技术产品简介；

6、专家咨询意见书；

7、检索报告；

8、专利权转让、许可使用、专利权出资入股等合同书。

三、经济及市场资料

1、专利技术研制开发费用表；

2、以前该专利技术产品销售收入成本统计表；

3、企业现有的生产能力资料；

4、企业准备扩建的生产能力资料；

5、企业的销售网络的资料；

6、项目可行性研究报告；

7、企业的税收政策；

8、企业的合同订单资料；

9、类似专利的转让公告；

10、委估技术产品所在的行业状况、市场容量、市场前景等资料；

11、国内、国外同行业投资收益率、平均成本利润率、资金利润率。

黎衬贤 ***QQ40087812