企业经营要素和运作浅谈

第一篇：企业经营要素和运作浅谈

【题记】有关企业经营的核心要素和运作解析浅释，作为参考如下的总结和分享给MBA同学们、有志创业者以及希望逐渐成为企业业务管理层和业务单元领导职场人士和广大青年朋友们。特别说明，这个不是入门话题，因此是需要点基本的企业运作和财务常识。【文】jin 12783747

【正文】企业到底是为何而存在呢？企业的管理和行政各项决策其目的和依据到底是什么？企业管理高层天天在谈论什么？他们的基本语言是什么？成功的企业管理应该思考什么？企业的经营战略选择取决什么？开办一家企业到底需要哪些最核心的要素？商业过程每天每个月都在关注哪些事务？什么是良好的商业意识？如何做出明智的企业决策？好的CEO的基本要求是什么？。。等等N多问题都是一个企业管理者要深刻理解和每天实践的，同学们做好准备了吗？让我们一起来思考和学习。。

企业为啥存在，说白了，就是赚钱。无论企业的标语、愿景、使命、口号如何叫喊，如何宣称企业文化如何如何，所有的华丽所有的荣耀所有的品牌所有的努力所有的行为等等，都为一个目标服务，那就是持续地利润最大化。因此在企业中一切的决策都是商业决策，所谓商业决策，就是以利润最大化为目标和依归的决策。我们可以有面纱，但不要被面纱蒙蔽目光，牢记，企业所有的努力最终都是为持续长期赚取最大利润而服务。这是一切，这是根本，这是要素中的要素。

当然，有商业道德，有公益慈善，有社会责任，但都是为了使得基业常青而存在，都是为了长期赚取利润。同时，不要忘了，如果没有盈利，没有利润，也没有本钱去做公益慈善、去履行更多的社会责任、去养活员工提供就业等等。因此，不用多论述，要谨记，在市场和企业环境下，在法规道德和社会责任的约束下，企业家应该努力赚取利润。简单说，不想赚钱的企业家不是好企业家。

那么一个人从“想赚钱”到“赚到钱”，中间需要什么呢？当然需要很多，而必备的就是赚钱的本事。这个赚钱的本事就是我们探讨的企业经营能力。看看CXO们高官们每天谈的是什么语言？我们称之为的是Executive Language，管理层语言就是财务语言，一起都和数字打交道，一起都需要数字，管人的时候是headcount，人头数；管项目的时候看时间表数字；看战略配置的时候看ROI，等等。做经营就是数字游戏，看谁对业务能从数字维度理解的更加透彻，看能够更加精于贴近现实的数字测算和规划。

于是你打算开办一个公司企业了吗？且慢，不要为了开办公司而开办公司，这样多数是失败而虚无的。那么到底开办公司最最核心的要素是什么？

首先是“idea、想法”，佛经曰“心想事成”。回想人类文明发展至今，回想我们自己的或多或少的成就，哪一个不是回归到一个想法和念头开始。这个想法和念头，当付诸实施开始行动和实现，那么就造就了少年时代比尔盖茨希望世界上所有的设备都运行他的软件一样。一起源于想法，也就是要做公司企业，你首先要有一个想法，一个关于想做什么业务或产品的想法。

其次就是为了想法而策划的“Business Plan、商业计划”。现在随着经济复苏，有的是Venture Capital（风险资本）手里攥着钱等着给好项目撒呢。也就是说，现在的社会不缺钱、不缺资金，缺的是好想法。当然好的想法需要用富有想象空间且严谨周密的商业计划书表达出来，商业计划书中除了阐述你的想法idea的同时，更要讲述你如何有效利用风险资本、如何组建胜任的管理团队、如何研发组织产品服务、如何开拓市场、如何达成销售回报、如何赚取利润、如何回报投资等等。当然，商业计划书不会太短，但绝对不能太冗长。最经典的比喻就是电梯演讲测验，从电梯门打开到上一层后电梯门打开，你应该能够精准到位完成商业计划最核心和最打动人人心的演讲陈词。

第三，资金。好的商业计划能够获得风投的青睐，当然自己也可以投资。毫

无疑问，能够借鸡下蛋当然最好。能够得到其他资本的注入更是证明你的想法和商业计划的可行。可是，资本为何要给你投入呢？简单，VC也是公司企业，他们追求什么？利润。没错，VC给你投钱是要回报的。这个时候的VC就是股东。也就是说，企业的经验和运作要赚取利润，要给股东回报。对于未上市企业而言，要有最起码的分红或股东权益的扩张；对于上市公司则除了分红就更直接反应在股价上面。总之，有了想法和商业计划所赢得的资本投入之后，就要全力以赴地去赚取利润回报股东。

因此什么样的CEO应该是一个什么样的人选呢？CEO首先要有赚钱的欲望，赚钱的欲望越大眼界越长，也就越能够驱动CEO不断经营企业发展赚取最大利润。再次CEO要对股东负责，当然对股东负责就是要做到持续经营同时给到股东利润回报。总之，CEO的第一职责就是赚取最大化利润回报股东。

上述已经基本浅谈了有关企业的宏观和核心要素。然而，如何才能够赚取利润呢？数字游戏是如何玩耍呢？风险资本是如何应用的呢？接下来，我们就解析企业经营过程中的数字游戏和关键理念。

首先要记住，企业经营管理的金三角：销售、利润、资产。然后我们将有一系列财务管理表格来继续数字的规划和测算。为了便于理解，举一个企业创业过程作为小例子解析。我们的主人公就叫做阿童木吧，阿童木打算创办一家企业，专门提供快速原型制品服务，也就是通过3D立体打印快速原型机专业设备根据客户的设计图纸或订单直接把模型制作出来。当然这里涉及到高技术，当然是列举一个虚拟的故事。总之同学们可以理解为阿童木需要购买快速原型机，然后用原型机根据客户订单制作原型，这就是阿童木的提供的服务；而市场的客户都是通过招标方式进行。阿童木得到一家风险投资公司的青睐，决定投资80万元给阿童木。于是故事开始了：

阿童木拿到80万后，他只有资金，那么他该做什么呢？总之，他需要先购置土地、厂房、机器设备、原料、雇佣工人、投标拿订单、生产和交货。

阿童木就开始花钱了，厂房20万，设备10万，原料12万，雇工包括研发、市场、行政等每月支付工资、工人等每月支付工资，还要花费行政办公费，可能还有广告费、市场推广费、招聘和培训费、可能涉及的租金等。。等等。。看来很晕菜。因此我们介绍第一组财务管理表格——《资产负债表》、《收益表》，当然对于财务专业的同学，这些是小菜一碟啦。还请注册会计师和CFO们多多不吝指导。

资产负债表是反映企业某个经营期的资产、负债、和权益的状况，是某时期内公司的财政一览。资产负债表，也称为资产平衡表，就是所有资产相加，与借贷、权益之和的平衡——“总资产=总负债+权益”

总资产的计算方法是流动资产+固定资产。

流动资产是指企业拥有的现金或很容易变现的资产，给个简单的公式：流动资产=现金+应收账款+原料+半成品+库存成品。

固定资产理解为可以保存的资产=机器设备+土地+厂房等。对于网络公司而言，办公电脑和服务器等都属于固定资产。

那么负债呢？负债就是企业欠其他人或机构的钱=应付账款+贷款+税款等。

什么是权益的？权益是目前企业资产中作为股东所有用的部分，比如各方已经投入的资本金（包括风险资本货其他股东）的资本总和加上留存收益。留存收益就是累计的利润值，小心，这个利润如果是负数就是亏损，就需要在累

积的留存收益上减去亏损。简单的说，大家已经看到，只要任何的亏损，就直接影响股东权益的减少。

总之，权益=总资产-总负债。

再看收益表，收益表代表着一段时期内经营收入与支出的情况，反映了一段时期内的经营状况。收益表从总收入开始，然后逐一减去所有的每一项支出，最后得到就是净利润，或者是负数的亏损。

如果以某个月为例子，可以看到就是当月的销售总额减去生产或服务的直接成本，比如原料、劳动力等，得到“边际贡献”，这个数字再减去生产的有关费用，包括机器折旧、机器使用成本等，这样就得到毛利。毛利再减去销售与企业管理费用，包括研发、市场、广告、行政工资、行政办公开支、招聘培训、租金等等，这时得到的是营业利润。营业利润再减去借款成本（如果有贷款的话），此时得到税前利润。税前利润扣除税款之后最总得到净利润，这个净利润和往期的利润积累总和也就是得到留存收益了。

是不是挺复杂呢？没错，但都是四则运算就可以搞定。当然，上述只是原理。相信你的企业是有CFO或财务总监或财务经理可以协助你计算。但作为企业经营者，你应该谙熟此道。

有了2个财务表格之后，从经营角度企业主每个月应该考虑哪些事情呢？核心就是现金，每时每刻企业是否还有可以运作的现金。如果没有了现金，企业就无法存活了。因此企业每个月都要核对一系列环节，包括但不限于审查经营现状、核定更新营收款项、核定更新负债状况（应付款、贷款、和应付税款）、付广告费和准备进入市场的方案、进入市场（对于本例的阿童木而言，他需要进行投标）、生产产品入库、考虑购买或更新设备、考虑招募新员工和培训、支付工资、进货

或进原料、设备折旧、支付各项费用，根据如上数据制作收益表和资产负债表。当然这里依然只是列举概念，尽管现实企业会更加复杂，但原理如此。

然而，市场是动态的，特别是蓬勃发展的市场。而企业需要考虑是否扩大再生产，不断扩张已充分享有市场壮大所带来的更多收益。因此企业需要考虑和规划好何时以及如何以及扩大多少？更包括扩大产能和团队，需要多少资金的支持？自己的资金是否足够？是否需要贷款？或者其他方式得到资金（比如变卖部分资产等）？这个扩大生产能力项目的实施周期如何？企业能否周转以支持扩大生产。其实现实生活中就是很多企业盲目扩大，没有考虑现金流情况，而在快速扩张中产生资金链断裂而倒闭的。（后记：特别感谢danny老师精彩分享，再次让我重新温习了企业财务管理和相关MBA知识，再次验证企业经营实践的宝贵原则和核心。大家有收获是我的荣幸，欢迎分享推荐12783747给更多朋友。）

第二篇：物流企业经营与运作教学大纲

《物流企业经营与运作》课程教学大纲

课程编号：H040124

4学时数：40

学分数：2.5适用专业：物流管理

先修课程：管理学原理

考核方式：考查

一、课程的性质和任务

物流企业经营与运作是指在社会再生产过程中，根据社会物质实体流动的一般规律，应用管理的基本原理和方法，对物流运作进行计划、组织、协调和控制的活动过程。

物流企业经营与运作的基本目的是实现物流运作的优化与协调，以降低物流成本，提高物流效率和经济效率。

学习本课程，学生应该了解物流企业经营与运作的基本内容，即包括对物流运作各环节的经营运作，如运输、储存和包装等环节的管理；对物流运作系统主要要素的运作，如人、财、物和信息等要素的管理；对物流运作活动中具体职能的管理，如物流活动的计划、质量、技术等职能的管理。

二、教学内容与要求

理论教学（学时：40）

第一章概述（2课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生对物流企业的概念及类别进行了解，了解本教材的基本知识结构。

1、物流企业

物流企业的概念、种类

2、本教材包含的内容

第二章物流企业管理概述（6课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生了解和掌握物流企业经营模式，理解物流企业风险管理，理解并掌握物流企业人力资源管理和物流企业信息化管理。

1、物流企业经营模式

资产型、非资产型

2、物流企业风险管理

人员风险、车辆风险

做好仓库管理的基本工作，如防潮、防火。进行员工培训，掌握正确的设备操作方法。

3、物流企业人力资源管理

人力资源规划主要包括三个步骤：组织结构设计——工作设计——用人设计；

岗位设计及职责规划、员工招聘及培训、员工福利及晋升制度

4、物流企业信息化管理

电子数据交换技术、地理信息系统、全球定位系统技术、仓储管理系统、运输管理系统、电子辅助标签拣货系统、无线射频（Radio Frequency，简称RF）技术。

第三章物流服务提供（6课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生了解仓储定义及仓储分类、运输定义、运输方式分类、运输原理，综合物流定义、仓单质押融资定义、项目物流概念。理解并掌握综合物流服务企业要求，储存货物、报关、验货、收款，仓单质押融资流程、项目物流特点、项目物流流程。

1、仓储服务

仓储定义、仓储分类

2、运输服务

运输定义、运输方式分类、运输原理

3、综合服务

综合物流定义、综合物流服务企业要求

4、国际货代服务

储存货物、报关、验货、收款。

5、仓单质押融资

仓单质押融资定义、仓单质押融资流程

6、项目物流

项目物流概念、项目物流特点、项目物流流程

第四章物流客户开发（6课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生了解物流客户开发途径、物流客户开发途径比较、物流客户开发策略选择，理解广告开发客户适应性、广告开发客户流程、广告开发客户注意事项，电话开发客户类型、电话开发客户适应性、电话开发客户流程、电话开发客户注意事项，网络开发客户种类、网络开发客户流程、网络开发客户注意事项。理解并掌握品牌开发、品牌开发注意事项、展会开发、竞标开发、竞标注意事项、产业联盟开发、产业联盟开发核心竞争力。

1、物流客户开发概述

物流客户开发途径、物流客户开发途径比较、物流客户开发策略选择

2、广告开发客户

广告开发客户适应性、广告开发客户流程、广告开发客户注意事项

3、电话开发客户

电话开发客户类型、电话开发客户适应性、电话开发客户流程、电话开发客户注意事项

4、网络开发客户

网络开发客户种类、网络开发客户流程、网络开发客户注意事项

5、其他开发客户模式介绍

品牌开发、品牌开发注意事项、展会开发、竞标开发、竞标注意事项、产业联盟开发、产业联盟开发核心竞争力

第五章物流投标及方案设计（6课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生了解并掌握物流提案的定义及要求、内容，物流网络覆盖介绍、物流中心基础设施设备介绍、物流相关软件介绍、仓库布局图及动线设计、仓库保管方案、仓库保管方案、收费方案。理解调研、评估、方案设计、方案实施、完成目标。理解并掌握确定平均库存量、确定物品存放方式、估算其他区域面积、计算仓库总面积、储位设计、商品存放原则，配送时效设计、发车等待时间、固定时间间隔发车、随机发车制。

1、物流提案概述

物流提案的定义及要求、内容，物流网络覆盖介绍、物流中心基础设施设备介绍、物流相关软件介绍、仓库布局图及动线设计、仓库保管方案、仓库保管方案、收费方案

2、运输方案设计

调研、评估、方案设计、方案实施、完成目标

3、仓库管理方案设计

确定平均库存量、确定物品存放方式、估算其他区域面积、计算仓库总面积、储位设计、商品存放原则

4、配送方案设计

配送时效设计、发车等待时间、固定时间间隔发车、随机发车制

第六章配送中心选址（4课时）

教学目的与要求：通过本章的学习，要求学生了解配送中心选址因素分析（土地成本、交通条件、自然条件、土地可得性、人力成本、服务水平、基础设施）。理解并掌握配送中心选址流程（收集整理资料、地址筛选、定量分析、结果评价、复查、确认选址结果）

1、配送中心选址因素

配送中心选址因素分析、土地成本、交通条件、自然条件、土地可得性、人力成本、服务水平、基础设施

2、配送中心选址流程

收集整理资料、地址筛选、定量分析、结果评价、复查、确认选址结果

3、配送中心选址案例

三、作业要求

1、每章课后案例分析即为作业。

2、书面作业不能打印，必须手写。

四、教材和参考资料

1、教材：

《物流企业运作与实务》，董千里主编，人民交通出版社

2、参考资料：

《物流运营管理》，海峰主编，中国财富出版社

执笔人 ：教研室主任签字：系主任签字：年月日

第三篇：商业地产项目运作之要素分析

近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。

开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。

市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根

本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。

第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是

城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知

名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。

第七、卓有成效的招商

商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握

第四篇：商业地产项目运作成功要素分析

近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。

商业地产缘何会热气冲天呢？

其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。

第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发­­——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发

商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。

商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握。

第五篇：企业经营要素与管理者支配力模型构建

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

企业经营要素与管理者支配力模型构建

企业经营要素与管理者支配力模型构建

内容摘要：本文从企业管理者支配力模型理论入手，通过对地区家电行业的发展进行实地调研和分析，建立了企业管理者支配力模型与经营要素分析框架。在完善后的企业支配力模型中，包括动机、个人品质、社会能力以及家电行业营销知识与能力等在内的多维度经营要素被纳入企业管理者支配指标评价体系，可以在一定程度上客观的反映我国家电行业部门管理者的支配力与企业经营基本要素。

关键词：企业管理 支配力 经营要素 家电行业

企业管理者支配力内涵及基础模型构成

从本文研究的家电行业特殊性出发，结合以往学者对于企业管理者管理经营要素的分析，笔者将家电行业部门管理者的支配力定义为：在既定的家电企业发展环境下，管理者支配力是能够将工作表现优异者和表现平凡者进行区分的部门负责人深层次特征，具体可以包括管理者个人动机、价值观、专业领域知识储备、个人形象、工作态度以及技能水平等要素。企业管理者支配力模型是包括管理者既定任务角色在内的全部基础能力体系，需要突出注意两个部分：首先是研究环境不变，即管理者支配力研究以既定的家电企业文化、营销机制以及运行管理模式为依据；其次是对于研究标准的统一，利用家电行业普遍推行的绩效考核标准来区分管理者绩效，实行差异化组别条件下的差异研究。

对于企业经营要素与管理者支配力的模型构成，以往文献研究提出了两种较为具有代表性的范本。McClelland（1980）提出了针对企业营销管理人员的“通用支配特征模型”，分别从十一个支配力要素出发，对企业营销管理人员的基础技术和知识水平进行规定；Spencer（1993）认为，企业管理者的支配力分为显性和隐性两个部分，技术和知识构成显性支配力要素，而隐性支配力要素则包括动机、特征以及自我概念等，他据此而提出了著名的“支配力冰山模型”理论。本文建立的家电行业企业管理者支配力模型（见表1）综合了

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

“McClelland通用支配特征模型”和“Spencer支配力冰山模型”的分析优势，不仅考虑了管理者支配力要素，而且还创新分析了要素的子项目构成。

模型调查问卷设计与样本描述统计

（一）调查问卷设计

本文用于研究的调查问卷设计工作分三个阶段进行：首先，对家电行业企业管理者支配力问卷调查的研究目的进行明确；其次，翻阅相关家电行业管理研究文献与管理者支配力研究文献，确定本文主题；最后，根据以上工作基础，设计家电行业企业管理者支配力调查问卷草稿。一般情况下，相对于开放式调查问卷，封闭式调查问卷具有答案规范、统计便利等优势，本文采用了封闭式调查问卷设计来对管理者支配力因素进行分析。

对于本次调查问卷的题目确定工作，笔者采用了两种方法，第一是通过对以往相关文献研究和我国家电行业特殊性的结合来进行编制，第二则是利用表1管理者支配力模型中的要素来用作题目编制的参考。经过反复筛选，共计50道题目选入调查问卷，其中包括个人资料相关的6个题目和管理者支配力模型相关的44个题目，后者分别设计为动机（甲1-甲11）、个人品质（乙1-乙11）、社会能力（丙1-丙11）以及行业知识能力（丁1-丁11），通过李克特五级分值法对被调查者进行打分评估，从1分至5分分别代表非常不重要、不重要、无所谓、重要、非常重要。

（二）样本描述统计

本次调查的样本数据主要来自家电行业中的客户经理人群，共计发放调查问卷170份，有效回收126份，有效回收率达到74.12%。利用SPSS软件对调查样本数据进行处理，被调查群体的学历、年龄、性别以及工作年限等没有缺失值。男性管理者100人，占比79.37%，女性管理者26人，占比20.63%；年龄阶层在21-31岁的共计30人，占比23.81%，32-41岁的共计70人，占比55.56%，42岁以上的26人，占比20.63%；初中、高中（含中专）以及大学（含大专）学历人数比例分别为3.5%、68.8%、27.7%。

（三）数据分析检验

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

SPSS置信度分析从稳定性和可靠性角度来测度样本数据，其评价结果的有效性和可用性在很大程度上由量表编制的合理性所决定，即要求量表问题的内容完整、反映实际情况真实。本次调查问卷样本数据变量的置信度检验结果如表2所示。

从置信度检验的基本要求来看，如果克隆巴赫系数小于0.65，则需要对原始调查问卷题目逐一剔除，直到出现克隆巴赫系数明显上升，删除导致系数上升的剔除题目。表2中的数据维度及样本总体克隆巴赫系数均大于0.65，因此可以判断调查问卷整体合理，具备统计分析基础；从效度检验要求来看，内容效度、相关效度以及结构效度是评价测评结果对调查人群真实素质反映程度的方法，三者分别以内容有效性、实证有效性以及相关性作为对应研究对象。笔者通过后期访谈，收集反馈信息后发现，本次的调查结果与事实基本一致，无效调查的概率非常低。

调查结果及模型修正

（一）调查结果

通过对家电行业管理者支配力及经营要素进行调查分析，笔者以45名优秀管理者和81名普通管理者调查数据分别进行差异性描述检验，其中“优秀”与“普通”的判断标准是过去一年管理者是否获得“优秀员工”等荣誉称号。通过采用降序法来对家电行业企业管理者支配力要素重要性均值进行排列，凸显核心支配力要素，对比两组数据，可以发现优秀企业管理者和普通企业管理者的关注点差异。家电行业企业管理者的“优秀-普通”分组支配力调查结果如表3所示。

从表3可知，优秀组管理者与普通组管理者的支配力要素对比结果差距较大，优秀组调查结果显示共计23项支配力要素具有重要地位，其中以个人品质和行业营销知识能力维度方面的因素占据较大比例，分别有8个支配力要素入选；普通组有共计18项要素占据重要地位，其中个人品质维度有11个支配力要素入选，占比达到61.11%。因此，相对于普通组企业管理者，优秀组企业管理者更加注重支配力要素在不同维度间的均衡发展，而普通组企业管理者过于注重个人品质对于支配力的贡献程度，这为普通管理者追求优秀提供了一定的参考路径。

（二）模型修正

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

基于表3的调查结果，优秀企业管理者与普通企业管理者对于营销知识与能力对支配力的贡献具有不同观点，前者认为政策敏感性对家电行业管理最为重要，而后者则更加认同管理业务流程在企业管理支配中发挥的作用；在社会能力一栏，优秀的企业管理者注重公关沟通能力和个人影响力的作用，普通企业管理者将团队协作精神作为管理支配力突出影响要素；优秀企业管理者比普通企业管理者更加认同客户服务、营销知识以及计划组织能力对于增强企业管理水平的贡献；此外，笔者从动机和社会能力的维度差异研究出发，较为认同优秀企业管理者渴望成功、注重人际交往以及态度主动的管理思维模式。

从优秀企业管理者和普通企业管理者的支配力维度及重要性差异，得到修正后的企业管理者支配模型，如表4所示。将调查结果中显示的对优秀企业管理者支配力影响不重要的因素进行剔除。从表4可以看出，家电行业企业管理者支配力模型中的动机要素、个人品质要素、社会能力要素以及家电行业营销知识与能力要素分别包含了3个、9个、4个以及9个子项目，即共计25个支配力影响因子构成修正后的企业管理者支配力新模型，较为精炼和科学的对家电行业企业管理者支配力要素进行了归纳，通过问卷调查和数据处理筛选方式得到的新模型具有合理性和有效性。

结论

管理者对于企业采购、生产、营销以及组织规划等方面的支配力决定因素是较为复杂的元素集合，本文基于家电行业进行的调查具有一定的行业适用局限性，社会各经济部门因其独特的运行规律和商业文化而在企业管理者支配影响因素方面存在着一定差异，值得进行行业细化基础上的研究。然而，这种行业差异性造成的企业管理者支配影响因素差异不应该阻碍我们发现行业间的管理支配共性，Mc Clelland的“通用支配特征模型”和Spencer的“支配力冰山模型”理论已经证明了这种管理支配力共性的存在，本文提出的支配力修正模型依然对国民经济各部门优化管理具有较强的参考意义。

参考文献：

1.杨浩.基于SPSS的聚类分析在行业统计数据中的应用[D].吉

最新【精品】范文 参考文献

专业论文

林大学，2013

2.蒙黄林.基于SPSS软件对教育调查问卷分析中的相关分析[J].智能计算机与应用，2013（2）

3.袁琳.中德企业文化与企业管理比较―基于Hofstede的文化价值理论框架[J].商业时代，2011（3）

4.焦璨.非正态分布测量数据对克隆巴赫信度α系数的影响[J].应用心理学，2008（9）

5.李伟阳.全面社会责任管理：新的企业管理模式[J].中国工业经济，2010（1）

6.程倩.X家电公司采购管理体系优化研究[D].山东大学，2013

7.范凯.跨文化背景下对科技型企业绩效管理影响和对策研究[J].电子测试，2011（8）

8.吕鹏.企业管理的潜在问题好解决措施分析[J].现代营销，2013（4）

------------最新【精品】范文