住宅质量保修期与建设工程质量保修期的区别分析

第一篇：住宅质量保修期与建设工程质量保修期的区别分析

住宅质量保修期与

建设工程质量保修期的区别

住宅质量保修期与建设工程质量保修期的区别如下：

一、负责保修的单位不同

住宅质量保修由房地产开发企业对住宅用户负责，保修期限从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；建设工程质量保修由建设工程承包单位对建设单位负责，保修期自建设工程竣工验收合格之日起计算。

二、遵守的法律规定不同

住宅质量保修期遵守《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，建设工程质量保修期遵守《建设工程质量管理条例》。

三、保修期的长短不同

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，正常使用情况下房屋各部位、部件保修内容及保修期如下：

(1)屋面防水3年；

(2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

(3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

(4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

(5)门窗翘裂、五金件损坏1年；

(6)管道堵塞2个月；

(7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

(8)卫生洁具1年；

(9)灯具、电器开关6个月；

(10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

根据《建设工程质量管理条例》第六章规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第二篇：建设工程质量保修期与缺陷责任期区别

建设工程质量保修期与缺陷责任期区别

两者的具体区别如下：

1、保修期：指承包单位对所完成工程的保修期限，超过这个保修期限则无义务实施保修；

《房屋建筑工程质量保修办法》 “ 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

㈠ 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

㈡ 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

㈢ 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

㈣ 电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

㈤ 装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。”

可见保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个期限。该期限虽然可由双方在合同中约定，但不能违背以上第七条的规定，有一定的法律强制性。

2、缺陷责任期：指承包单位对所完成的工程产品发生质量缺陷后的修补预留的金额；

《建设工程质量保证金管理暂行办法》建质[2005]7号,“第二条 本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，国际最长十二个月,即

一年,具体可由发、承包双方在合同中约定。

《建设工程质量保证金管理暂行办法》建质[2005]7号, “第五条 缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。”

《建设工程质量保证金管理暂行办法》建质[2005]7号, “第八条 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。”

保修金的退还时间，则为缺陷责任期满后的14天内承包单位申请退还剩余的保修金（难免有发生缺陷修补支付的可能）。

保修期在《建设工程质量管理条例》(建设部令80号)第六章建设工程质量保修第四十条建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；

缺陷责任期在《建设工程质量保证金管理暂行办法》建质[2005]7号，最新的《标准文件》（九部委令56号）的合同通用条件内有。

缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。

由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。

由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

由此可见，质量保修期跟缺陷责任期完全不是一回事。通常来讲保修期是长于缺陷责任期的，特别是对于大型工程。

质量保修期是安照法律法规及工程合同条款规定对工程在保修期间出现质量的问题进行保修，这个期限根据法规强制标准和合同要求而定（例如房屋建筑及基础设施一般是70年，有防水要求的卫生间、房间是5年等）。

工程质量缺陷责任期是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，而需要对工程项目承担责任的期限(缺陷责任期实质

上就是指预留质保金或者保函的一个期限，一般为六个月、十二个月，国际上最长为十二个月，即一年)。

《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）“缺陷责任与工程保修原则：在工程移交发包人后，因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。缺陷责任期届满，承包人仍应按合同约定的工程各部位保修年限承担保修义务”。

《房屋建筑工程质量保修办法》 第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。

第三篇：工程质量保证期与保修期的联系和区别[范文]

 工程质量保证期与保修期的联系和区别

 作者：彭先德 日期：2009年08月07日 14时57分

在幕墙工程竣工后，施工单位一般会向建设方提交一份《十质量

保证书》。许多建设方常据此认为施工方的保修期为十年，混淆了质保期和保修期的概念。质量保证期和工程保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限，但两者是两个不同的概念，前者是指合理使用寿命，后者是指免费维修的期限。

1、十年质量保证期的法律意义

早期，隐框玻璃幕墙是一项有争议的新技术，日本限制使用，德国禁止使用，美国也只能保证10年不脱落。中国建筑装饰协会铝制品委员会针对当时隐框玻璃幕墙所存在的安全问题和国际惯例，1991年底提出“有条件承接该类幕墙的厂商，对甲方写出玻璃10年不脱落的保证书，否则赔偿一切”的要求。1992年中提出了相关生产厂家要出具三个10年的保证书：一是要做铝合金型材、镀膜玻璃、结构胶、胶条四者的相溶性实验，结构胶厂家要出具10年不失效的保证书；二是镀膜玻璃厂家要出具最少10年镀膜不被粘掉的保证书，否则在粘胶部位除去镀膜；三是生产隐框幕墙的厂家，要出具最少10年玻璃与固定框不脱离的保证书。以上要求，遂成为行业惯例，成为幕墙生产厂家提供“十年质量保证书”的依据。

实际上，在我国相关法律和幕墙技术规范中并没有“十年质量保证期”这一说法。与“十年质量保证期”相接近的一些提法，在一些技术文件

中可以见到。比如：建设部2003年11月14日修订的《玻璃幕墙工程技术规范（JGJ102-2003），其中12.2.2.1 条：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，以后每五年应检查一次。12.2.2.4 条：幕墙工程使用十年后应对该工程不同部位的硅酮结构密封胶进行粘接性能的抽样检查；此后每三年宜检查一次。

通过以上可以说明，“十年质量保证期”指的是隐框玻璃幕墙的合理使用寿命，在此期间，施工方应保证在正常使用条件下玻璃不会因硅酮结构胶失效、与固定框分离而脱落（玻璃自爆坠落不属此列）。

2、保修期的法律意义

我国《建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度”。国务院《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”同时，建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。以上规定说明，我国实行的是工程质量保修制度。

3、二者的联系和区别

质量保证期和工程保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限，但是，在我国，施工企业在这两个不同期限中承担的责任是不同的。在保修期内，施工单位承担因施工责任引起的质量问题免费维修的责任；而在质量保证期内，施工者承担瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是指

买卖时，销售者违反所作的保证承诺后，应当向买方依法承担的法律后果。《中华人民共和国产品质量法》第40条对此有规定：售出的产品有下列情形之一的，销售者应当负责修理、更换、退货；给消费者造成损失的，销售者应当赔偿损失：(一)不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的；(二)不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的；(三)不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。通俗地讲，就是指在该期限内产品或建筑工程是合格的，施工方对此予以保证。如果质量不合格，施工方将承担损害赔偿责任，其法律依据是《建筑法》第八十条：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。有的学者将这个期限称为损害赔偿责任期。在损害赔偿期内，如果质量问题产生质量安全事故造成他人损害的，则承担赔偿责任，即出现质量问题要有事故损害才能主张赔偿；在保修期内，只要在保修范围和保修期限内出现质量瑕疵，不管有无损害，就要履行保修义务，费用由责任方承担，如果产生质量安全事故造成损失则另外赔偿。

由此可知，保修期与质量保证期是两个不同的概念，前者是指免费维修的期限，后者是指合理使用寿命。假如两者内涵相同，为何又要提出两个概念呢？而我国法律并没有明确提出质量保证期这个概念，实行的是质量保修期制度。将两者混同，既有悖于现行法律，又不符合行业惯例，加重了施工方的负担，不符合法律的公平精神。

第四篇：缺陷责任期与保修期区别

2013版《建设工程施工合同（示范文本）》第1.1.4.4 条规定，缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限，自工程实际竣工日期起计算。第1.1.4.5 条规定，保修期是指承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。

缺陷责任期是新版施工合同范本给出的新的概念，99施工合同范本中没有这个概念。

它们都是承包人在工程竣工合格 缺陷责任期与工程保修期的相同之处在于，以后的一段时间内，对工程质量缺陷承担修复义务的期限，不同之处在于：

第一、缺陷责任期与保修期的期限不同：

缺陷责任期 一般为6个月，12个月、18个月或者是24个月，但是最长不得超过24个月。工程保修期视工程项目的不同部位，保修期限不同。而工程项目不同部位的保修期限是不同的。工程项目的法定保修期限，见于国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。

第二、当事人对于缺陷责任期和保修期进行约定的自由程度不同：

缺陷责任期的期限完全由当事人自主约定，只要最长不超过24个月即可。而工程项目主要部位的保修期限主要由法律直接规定，这叫做法定保修期限。当事人约定的保修期限不得低于法定保修期限，否则，约定无效，仍然应当按照法定保修期限执行。

第三、质量保证金在缺陷责任期限届满之时返还

缺陷责任期的期限，也是发包人扣留质量保证金的期限，缺陷责任期届满，发包人就应当返还质量保证金，否则，应当承担违约责任。而质量保证金的返还与工程保修期没有关系。过去没有缺陷责任期的概念，当事人往往在施工合同中约定，“保修期满，质量保证金无息返还”。这样的约定，产生了许多纠纷。发包人说了，依据法律规定，地基基础工程和主体工程的保修年限是设计的合理年限。那么，一般工程项目的设计年限最低也要50年，所以根据合同约定，保险金要50年以后才能返还。新版施工合同新增了缺陷责任期的概念，明确了质保金的返还时间。

此外，施工企业还要注意，单位工程先于全部工程进行验收，经验收合格并交付使用的，该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人原因导致工程无法按合同约定期限进行竣工验收的，缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算；发包人未经竣工验收擅自使用工程的，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。

第五篇：房屋质量保修期如何计算

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房屋质量保修期如何计算

购房者在收房验收时，有些房屋的质量问题还不能显现出来，而在入住以后一段时间才发生问题，这时我们要清楚开发商对房屋质量的保修期。

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的设计使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年;

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;

5、装修工程为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修

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期，自竣工验收合格之日起计算。

新房的保修期从何时起算?许多人会回答：“从交付之日起算。”这种解答显然不够准确。房屋的保修期不像一般商品可以简单地定为购买后的1年、2年或5年。且期房交付时的保修期与现房的保修期很可能会有时间差，购房者往往对此一知半解。房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

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其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其

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中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。

保修期过了仍可处理

很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。这一条需要注意，对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋

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质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用。

保商品房保修范围与保修期限：

本商品房自签约后交付之日起，在正常使用情况下，本公司根据企业和项目情况对本商品房的保修项目和保修期限作如下承诺：

保修项目商品住宅质量保修制度规定的最低保修期公司承诺的保修期保修责任问题处理期限

地基和主体结构正常合理使用寿命正常合理使用寿命保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规定值时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准。

屋面防水3年保修期如因防水材料、设计或施工质量而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。

墙面、厨房的卫生间地面渗漏1年保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房、卫生间地面漏水以及地下室渗漏发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。

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墙面、顶棚抹灰层脱落1年保修期内因施工质量问题出现的墙、顶棚抹灰层脱落，发展商将无偿进行修复。

地面空鼓开裂、大面积起砂1年保修期内因施工质量问题出现的地面饰面空鼓、开裂、大面积起砂，发展商将无偿进行修复。

门窗翘裂、五金件损坏1年保修期内因产品或施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，发展商将无偿进行、维修或更换。

卫生洁具1年保修期内因产品或施工质量问题出现的卫生洁具开裂，漏水问题，发展商将无偿进行维修或更换。

灯具、电器及开关6个月保修期内因产品或施工质量出现的问题、随楼附送的灯具(不含光源)、电器及开关失灵问题，发展商将无偿进行维修或更换，但业主自行改动后不属保修范围。

管道渗漏、管道堵塞2个月管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。保修期内因产品或施工质量问题出现的管道堵塞问题，发展商将无偿进行疏通。

保温(隔热)工程

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5年

在保修范围和保修期内发生质量问题的，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。

白蚁防治15年广东省《新建房屋白蚁预防技术规程》规定必须进行白蚁预防的部位。

(其他约定项目)

本公司愿承诺的其它内容(可用附页)

质量保修受理部门联系电话

质量保修单位

联系电话答复时限 个工作日

备注：保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制

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度的规定》(建设部建房[1998]102号，以下简称《规定》)中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限(保修项目中保温工程、白蚁防治的最低保修时间从工程竣工验收合格之日起计算)。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

来源：（房屋质量保修期如何计算http://s.yingle.com/s/374566.html）心怀法治.相关法律知识

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