农村发展与农村财产权保护的法律问题研究

第一篇：农村发展与农村财产权保护的法律问题研究

农村发展与农村财产权保护的法律问题研究

政法学院09级法学一班张艳艳200940320138

摘要自改革开放以来，我国的农村发生了翻天覆地的变化，尤其是近年来的“新农村建设”，构建和谐社会等相关政策对农村的关注与支持，使农村在经济、政治、文化等方面有很大进步。但与此同时，“三农”问题也成为我国在现代化建设中，尤其是在农村发展过程中的突出问题。解决“三农”问题对农村发展与农村经济的进步产生巨大作用。从立法、执法、司法、守法、法律监督等方面对农村财产权与农村经济的发展进行保护，以解决农村发展进程中产生的诸多法律问题。

关键字农村发展财产权保障机制

我国农村法律问题是一个长期的历史积淀，是融合法律制度、经济、教育、伦理等多方面的综合问题，农村是我国最大的社会环境，其法制状况与社会矛盾状况应该引起社会更广泛的关注，农村问题归根结底是农民和农村的发展问题。随着经济发展的推进，我国在农村发展与农村财产权保护等方面也出现了很多法律问题。

一、农村发展进程中产生的法律问题

现阶段农村发生了日新月异的变化，但在变化之中也产生了很多问题。现阶段，很多农村主要收入来源于外出务工，“老人村”、“妇女村”、“儿童村”等很多新名词的出现，都说明了农村发展进程中的严重问题。农村老人养老问题，孩子的教育问题等诸多问题都成为了发展农村经济所必须考虑的问题。

（一）农村的老人养老问题

在农村,由于青壮年劳动力都忙于外出务工或本地其他形式的生产经营,农村老人基本上承担了种地、带小孩及家务劳动。对身体不太健康的老人来说,由于大多数情况下没有与子女共同生活,他们首先选择的还是老年夫妻相互扶助,其次才是依靠分居儿子儿媳的赡养,外嫁女儿和亲戚则构成老年保障的第三个层次。只有孤寡老人才可享受到邻里或社区养老院的养老帮助以及政府的救助。它也是中国几千年来传统养老模式的一种沿袭。

随着现代社会人口流动越来越快,大量农村的年轻人进城打工。迫于岗位的竞争压力,忙于工作和事业,使他们无暇顾及父母;同时,一些青年夫妇较重视子女的教育和成长问题,有限的时间、精力和财力都向子女倾斜,产生了“重幼轻老现象”,这对老年父母的心理健康和实际的生活质量都产生了负面影响。

解决养老问题，重点在于建立农村社会保险制度，让社会来共同解决农村的养老问题。但是，我国农村开展社会养老保险已有10多年，到目前为止，在部分地区已经为农村老年人口提供了一定的保障，但受经济发展水平以及相应的管理制度不健全的影响，农村社会养老保险制度还存在不少问题，需要逐

步完善。

目前我国的农村社会保险制度仍然有缺乏“社会性”，养老基金管理不规

范，投资渠道单一，缺乏适当的保值增值措施、养老基金管理不规范，投资渠

道单一，缺乏适当的保值增值措施，法律制度不健全等缺陷。不仅如此，目前

我国人口年龄结构正在从成年型转向老年型，而且将向高度老年型发展，广大

农村尤其如此。而且，随着农村耕地面积的减少，加之农村青壮劳力大批外出

务工，农村传统的家庭养老功能趋于弱化，在农村建立完善的养老保险制度显

得尤为迫切[1]。因此，提出以下建议：

1.加大政府对农村社会养老保险的支持力度，建立农村社会养老保险制

度，建立起农民、集体和政府共同投入、风险共担的机制。从政府的角度来讲，财政补贴政策是农村社会养老保险工作实施成功的关键因素，因此，应选择“个

人缴费、集体补助、财政支持”的三方共同缴费的农村保障模式。

2.突出重点，在首先保障被征地农民的基础上逐步做到全面覆盖。实施

农村社会养老保险是工业剩余反哺农业高级阶段的主要措施，而且优先在农业

雇佣劳动者中建立，然后才扩展到全体农民。

3.提高养老基金运作效率，实现保值增值。我国农村养老保险基金的管理

运作可采用投资运作与行政管理相分离的模式，由政府管辖的农村养老保险经

办机构负责基金的行政管理，保证政策的执行力度；由商业投资机构进行投资

运作，通过市场化运作使基金获得有效的保值增值。

4.尽快确立农村社会养老保险制度的法律地位。现行制度的不稳定性带来

制度风险的增大会影响到农民购买养老保险的信心。长期以来，我国农村社会

养老保险一直是依靠各级政府的政策、文件进行引导，强调农民自愿原则，政

策并不具备法律效力。因此，应尽快在民政部、农业部原有法规的基础上制定

出针对各省具体情况的省级法规，从法律上明确农村社会养老保险的性质、对

象和标准；规范参保者的权利、义务和管理者的职责。

（二）、农村的教育问题

农村的发展靠人才，人才的培养靠教育。现阶段摆在我们面前的教育问题。

农村凸显，教育的落后是制约农村发展的重要因素。当前农村的经济发展主要

靠劳动力向外输出，留在农村的多数是老人和小孩，孩子的教育得不到充分的重视，留守儿童教育问题严重。

1.教育问题的表现

（1）.农村学校师资力量严重不足。农村教师在最基层、最艰苦的地方教书

育人，享受的却是比城市教师低得多的待遇。教师的工资、医疗、保险、养老、住房、人身安全等缺乏法律、制度保障，经常有乱可扣教师工资的现象出现。

如此待遇使相当一部分教师负担不起日不断上涨的物价，于是无心于教学而忙

于搞其他赚钱的职业。教师减员严重，补充困难，而且教师分布不合理。

（2）.教育教学设施落后。很多农村小学教育教学设施缺乏、落后，造成正

常的教学活动无法开展。

（3）.资源分配不公平。农村的教育资源很少，一般城市人口的教育需要被

优先满足，农村人口得到的教育资源就非常有限，远远无法满足农村人口接受

教育的需要。

2.运用法律手段解决农村教育问题

首先，要把教育经费的挪用作为重点抓，把有限的教育资源落到实处。迅

速成立一个调查小组，查清乡村小学、中学的负债状况以及教师的工资问题，对因负债建校舍的，要通过财政拨款支付，使学校能较好地运转。

其次，加大对农村教育的投资。放宽私人投资办学，来补充政府投资教育的不足，建立一个机制对农村教育投资监督。

再次，教育管理权限下放学校，增加学校的决策权，并向学校提供良好的办学环境；对农村教师问题要切实做好改变教师的素质，加大师资力量并进行

良好的培训，提高师资水平，建立良好的师资队伍，对不合格的民办教师给予

辞退，招收有大专学历的毕业生回乡任教，同时对教师的福利、住房等问题要

根据实际给予改善。

最后，加大农村教育资源分配，当地政府应该把农村教育作为一项重要任

务来抓，在分配资源时着重加大农村教育的经费，为农村教育提供土地资源和

其它的设备.。

二、农村财产权保护中的法律问题

我国是一个农业大国，农村社会发展在整个社会发展中起着举足轻重的作

用。农村经济能否发展，农村社会能否稳定，直接影响到社会主义和谐社会的构建。而农村财产权保护中最主要的是要保护农村的土地问题。

（一）、农村土地承包时的法律问题

1.农村的土地属于村民小组所有，《农村土地承包法》第十二条明确规定，由农村集体经济组织，也就是村民小组发包。但农村现有的土地承包合同许多

都是以村民委员会的名义发包，调整土地也是以村民委员会的名义调整。

2.有的村民承包土地却不签承包合同，有的村民签订土地承包合同，因村

里没有土地，却无地承包。

3.村、组管理混乱，村、组干部滥用权力造成土地承包纠纷。表现为：不

经民主议定程序，随便发包土地，甚至以明显较低价款发包，一旦出现土地收

益提高的情况，容易引发群体性矛盾和纠纷。发包时，土地所有权界限不明发

包，造成纠纷。不签承包合同，指到哪一块地，就种哪一块地，口头约定承包，或不执行延长30年土地承包的政策，缩短承包期限。

4..有的家庭人口增加，需要增加承包地，但村里无机动地可承包。有的家

庭人口减少，又不主动退出承包地。依照《农村土地承包法》第二十六条规定：

“承包期内，发包方不得收回承包地。”该法第六十三条第二款规定：“本法实

施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。”随着人们对土地的重视，在承包期内，自愿交回土地的很少，开垦增加土地的空间也不大，以前没有预

留机动地的地方，将没有土地承包给新增人口。一方面是增人不增地，另一方

面是减人不减地，会造成新的不平均，会成为新的不稳定因素。[2]

（二）解决农村承包的法律对策

1.从健全和完善相关法律规定入手。我国的《农村土地承包法》立法并不

完善，建议对《农村土地承包法》作出修改或就有关条款作出司法解释。如《农

村土地承包法》中应增加发包方承担行政责任的内容，以确保在发包方违法或

违约导致承包方的合法权益被侵害而无法得到救济时应受到行政处罚，加大政

府对发包方的监督力度，制约发包方权力过大、滥用权力。修改《农村土地承

包法》中有关集体经济组织预留机动地的问题，允许集体经济组织通过一定的法律程序预留一定的机动地，当然，对这些机动地的承包也要有一定的程序，如民主议定等制度。

2.搞好法制宣传教育，增强人民群众爱护、珍惜土地的意识。增强广大农

村村、组干部依法办事的意识和能力，保证在土地承包过程中依法办事避免滥

用权力的现象发生。

（三）、农村土地流转引发的法律问题

1、土地流转

近年来，随着农村产业政策的调整，农村二、三产业的发展和劳动力的转

移，特别是国家关于扶持粮食生产、减免农业税等政策的出台，极大地调动了

农民群众发展农业生产的积极性，许多外出务工的农民纷纷季节性返乡耕种土

地，农村土地的供需矛盾开始突出，农村土地承包经营权的流转速度较前明显

加快。

近年来，有专家分析，土地流转呈现如下 ：流转速度加快，渐具规模；

流转类型多样，比例不均；流转行为欠规范，缺少管理；流转行为严重不规范,，表现为自行流转多,、报批准、报备案的少、申请变更登记的根本没有;口头协

议多,书面协议少;约定不明的多,约定明确的少;书面协议内容不规范的多,规范的少等。镇、村对土地承包经营权流转行为缺乏严格规范的管理.。部分

耕地被非农业化，有少量的非法流转行为存在。许多地区有极少部分耕地被转

为非农用途，主要用于煤矿、非煤矿山、住房、小城镇项目建设等。这些建设

用地只有大多数履行了批准手续。

由于土地流转而引发的法律问题主要有如下几个方面：

1、纠纷数量大，递增趋势明显。

2、当事人之间矛盾激烈,易引发其他纠纷流转纠纷,，流转当事

人之间基于流转合同的履行或解除而产生的关于承包经营权的归属或相关费

用等方面的纠纷,属于合同类纠纷。此类纠纷由于涉及农民“命根子”利益,一

旦形成纠纷,当事人之间对立情绪大,互不相让。

3、纠纷调处难度大,难以从根

本上化解矛盾。很多纠纷当事人摆出不争到土地誓不罢休的架势。纠纷隐患大,基层干部忧虑重,对策少。

2、预防和处理农村土地承包经营权流转纠纷的对策思考

农村土地承包经营权流转，涉及面广，政策性强。能否有效地预防和处理

好流转纠纷，关系到广大农民群众的切身利益和农村的改革、发展和社会的稳

定。因此有必要从立法、行政、村民自治以及司法各个层面，思考应对策略。

首先，完善我国相关法制

1、建议由全国人大常务委员会尽快制定《土地承包法实施细则》,对《土

地承包法》中关于土地承包经营权流转方面的规定进行细化，特别是增加对违

反土地承包经营权流转规定的行为应承担的法律后果方面的具体内容。建议农业部对《农村土地承包经营权流转管理办法》进行必要的增补和修正，对土地承包经营权的流转费用的计算标准和方法以及违反法律、法规应当承担的法律后果作出明确具体的规定。

2、建议国务院制定《农村土地承包经营权流转纠纷仲裁办法》,对农村土

地承包纠纷仲裁机构的设立、仲裁的范围、仲裁的程序、仲裁的原则及其他仲

裁事项作出明确的规定。该办法所设定的仲裁程序应简便、快捷于诉讼程序,既便于当事人解决纠纷,也减轻法院受理案件的压力。

3、建议省人大根据法律和行政法规，在充分调查本地区土地承包经营权

流转及纠纷状况的基础上，制定切实可行的关于土地承包经营权流转的地方性

法规。

其次，利用行政手段加强土地流转的管理

1、依法发放农村土地承包经营权证书。县级人民政府对尚未发证的农户，应尽快进行调查核实，并填写证书向农户发放。

2、有关农业主管部门要加强指导和管理，规范土地承包行为，对承包中发生的各种纠纷及时协调解决。

3、加强对流转行为的管理。在对流转行为的管理中，县、镇人民政府应各司其职。县人民政府对变更、撤销、更换、补发承包经营权证书的申请，应依法及时审查办理。

4、大力宣传法律。县司法行政部门和各镇、村应充分发挥法制宣传的作用，不能流于形式，大张旗鼓地宣传土地流转及流转纠纷处理方面的法律和法规规定，尽可能做到家喻户晓。

最后，要让农民参与自治对策。流转纠纷大多发生在同一村民集体经济组织的农户之间，因此应当充分发挥村民自治的作用，通过村民自治规范管理好流转行为，以减少流转纠纷的发生。并尽可能将矛盾化解在基层，减轻农民解决矛盾的成本负担。村民委员会要在提高村干部自身法律素质和加强法制宣传的基础上，建立完整的流转台帐，完善流转批准和备案手续。

农村发展与农村财产权保护，在我国这样一个特殊的国情里十分重要的。因此，经济建设与法律保护要协调发展，共同促进农村的繁荣，增进农民的幸福感。

[1]卢代富：《中国农村法制论坛》，群众出版社，2011年版，31页

[2]佟丽华，王世洁：《农村权益保护》，兵器工业出版社，1999年版，28-29页

第二篇：农村自建房相关法律问题研究（xiexiebang推荐）

1、写报告给村委会；

2、到乡镇规划办免费办理规划证；

3、到当地国土资源所办理土地使用证，工本费5元。

你应提供如下材料：

1、户主身份证复印件；

2、户口本首页复印件；

3、户主本人页复印件；

4、报告；

5、其他（你现有的证明材料，没有则不用）。

宅基地使用权证 土地使用证 建设用地规划许可证

《安徽省城乡规划条例》

这位网友，你好！对你提出的问题回答如下：

一、农村村民一户只能有一处宅基地。

农村建房（申请宅基地），应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请。经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。

二、下列情形之一，可申请宅基地：

1、因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的；

2、实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造需要调整拆迁的；

3、现有宅基地面积尚未达到法律规定限额标准需重建、扩建的；

4、已具备分户条件且原有宅基地面积未达到法律规定限额标准需重建、扩建的；

5、经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的；

6、离休、退休、退职的职工、复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的；

7、法律、法规、规章另有规定的。

三、在空地上，你户申请后，我局派国土所人员去现场核实土地类型，属原宅地、村内空闲地或未利用地，在不违反当地政府因建设需要的相关规定条件下可以建设。属农用地（耕地）的，不经批准一律不准建设。若有疑问请致电5326709。

和县住房和城乡建设局 在 2011-03-07 10:17:01 答复如下：

根据《安徽省城乡规划条例》第三十二条 在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设的，申请人应当持村民委员会证明材料、户口簿及其复印件，向镇、乡人民政府提出申请。使用原有宅基地和其他非农用地的，镇、乡人民政府应当自收到申请之日起十日内作出决定，符合乡规划或者村庄规划的，核发乡村建设规划许可证；不符合乡规划或者村庄规划的，不予核发乡村建设规划许可证，书面告知申请人，并说明理由。确需占用农用地的，申请人还应当提供农用地转用批准材料。镇、乡人民政府应当自收到申请之日起十日内提出审查意见，报城市、县人民政府城乡规划主管部门。城乡规划主管部门应当自收到审查意见之日起十五日内做出决定，符合乡规划或者村庄规划的，核发乡村建设规划许可证；不符合乡规划或者村庄规划的，不予核发乡村建设规划许可证，书面告知申请人，并说明理由。

你好！

根据《土地管理法》有关规定，农民建房的审批程序是：由农民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，由乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。j 具体办理：

农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、市建设局审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地，经市人民政府批准后，由市国土资源管理局划拨土地；

（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。

在农村建房必须是有本村户口的村民，个人要向村委会申请划定房场，划得房场后向乡镇政府递交建房申请书，乡镇政府审核同意后再报县级政府的土地管理部门批准。

然后，凭县级政府的发给的宅基地使用权证，向建设规划部门申请建筑规划，再凭以上手续由乡镇政府“放线”，即可施工了。

施工结束后，由规划部门验收合格后，凭以上手续到房产部门办理房产证。

宅基地是在农村分给村民专门用来盖房的土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款对宅基地的性质做了一致的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是公有的，由集体行使对宅基地的所有权。农民对宅基地依法只享有使用权，农民居民宅基地使用权时农民群众的一项重要的财产权利。

农村宅 基地的权属？

根据《土地管理法》第8条规定，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农

民依法享有使用权。根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。农村村民申请宅基地应当符合什么条件？

农村村民符合下列条件之一的，可申请宅基地：（1）因结婚原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的；（2）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；（3）经县级以上政府批准回原籍房，没有住宅需要新建住宅的；（4）原有宅基地被依法征用的，县级以上人民政府规定的其他条件。

农村村民占用土地建住宅需要办什么手续？

答：农村村民住宅建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局；其建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用计划，并按照法律规定的程序办理相应的审批手续。也就是：在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内建住宅的，应先向本集体经济组织或村民委员会提出建房用地申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。农村居民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。

4、农村农民未经批准擅自占地建房，要承担

什么法律责任？

《土地管理法》第77条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土

地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

5、宅基地可以转让或继承吗？

《土地管理法》第8条规定，农村村民的宅基地，属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权，一律不准转让或买卖。宅基地不属于村民的私有财产，因而不能继承。但村民继承了房屋，宅基地的使用权也就随之转移。

6、农民买卖房屋在土地方面需办理什么手续？

根据《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”。根据这一规定，农民买卖房屋后，应

办理相应的土地使用权变更手续。

2、什么是宅基地使用权证？

答：宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核同意报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

3、农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？

答：农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三十六条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。

”

农村拆房再建房需要遵循哪些法律法规？

湖北－武汉 11-04 17:39 悬赏 0 发布者:杨一洋 给我留言 回答:(2)您好：

我家是农村的，我家房子后面的邻居拆了他现在的住房，要盖起新的5到6层新的厅室房子，但是他打算将他即将建起的房屋距离我家不到半米远，这样一来，我家后面的窗户就完全没光了，整个房子除了开灯都在黑暗里度过了，请问他们这样拆房再建房合法吗？如果不合法需要遵循哪些相关的法律法规，希望您能帮我解决这个问题，我现在是相当的急！谢谢！

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[北京-朝阳区] 邹伙发律师 VIP 电话：***

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回复时间： 2012-11-04 18:46 房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。若有需要，可来电或来所咨询邹伙发律师。

[湖北-武汉] 曾能武律师 18787积分

回复时间： 2012-11-05 09:20 应向当地的土地、建管部门备案申请。自建房需要注意的问题：

一、自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。

二、自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。

四、自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。

五、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。

六、自建房要准备门窗，好预留门窗大小。

七、自建房如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。

八、自建房要准备动力电源。

九、自建房要选择好建房季节，最好是正月过后就建。

十、自建房地基一定要处理好。

具体可以参考这个案例：http://china.findlaw.cn/fangdichan/zhaijidi/yhyz/23372.html 其次，如果你已经结婚而且分户出去，根据一户一宅知道是可以申请另一个宅基地的。审核项目名称：农村村民住宅建设用地报批程序的审核审批 项目编号：002

审核项目依据：《中华人民共和国土地管理法》第62条 审核总时限：30个工作日 审核程序：

一、申请受理

（一）申请条件：

1、需经村民委员会三分之二村民或村民代表研究同意和乡镇人民政府审核同意。

（二）申请人提交资料：

1、农牧民建房申请报告；

2、身份证和户口本证件复印件。

（二）标准：申请用地人提交的材料齐全、真实、规范、有效。

（三）本岗位责任人：全程代办受理窗口（代办点）

（四）岗位职责及权限：按照受理标准查验申报资料。对申报资料符合标准的，必须及时受理，用地申请人提交的资料是否齐全、真实、规范、有效，对资料齐全符合要求的，转交片区国土资源所全程代办员,进行建设用地项目预审，填写《农牧民建房报批表》；对申报材料不符合标准的，不予受理，向申请人说明理由，并即时出具《补充材料通知单》，以书面形式将需要补齐补正的材料及要求一次性告知申报人。

（五）时限：4个工作日

二、初审

（一）标准：

1、申请材料齐全、真实、规范、有效；

2、权属清楚；

3、《农牧民建房报批表》填写规范准确。

（二）本岗位责任人：片区国土资源所所长

（三）岗位职责及权限：按照审核标准进行审核。对符合标准的，提出同意批准的初审意见；对不符合标准的，终结审批，将申办材料中需补齐补正材料及不符合审批条件和原因告知受理工作人员。

（四）时限：4个工作日

三、审核

（一）标准

1、申办材料齐全、真实、规范、有效；

2、权属清楚；

3、其他相关资料符合规定。

（二）本岗位责任人：建设用地管理室工作人员

（三）岗位职责及权限：按照审核标准进行审核。对符合标准的，提出同意批准的审核意见转经办工作人员备案。对不符合标准的，终结审批，但必须说明不予批准的意见及理由转片区国土资源所工作人员。

（四）时限：5个工作日

四、审定

（一）标准：同审核标准

（二）本岗位责任人：主管局长

（三）岗位职责及权限：按审定标准对复审、会审意见进行审定。同意审核意见的，在审批表上填写审定意见，转建设用地管理室报市人民政府审批；不同意审核意见的，应与经办工作人员沟通情况、交换意见后，提出审定意见及理由，按原渠道退受理工作人员。

（四）时限：3个工作日

五、制发批准文书

（一）本岗位责任人：建设用地管理室工作人员

（二）工作标准：

1、及时、准确告知申办人办理结果；

2、制发的文书、批件完整、准确、有效；

3、审批文书材料齐全、真实、规范、有效。

（三）岗位职责及权限：对审定通过的，制作有关文书，按照工作标准进行告知，由建设用地管理室颁发《建设用地批准书》，转片区国土资源。建设用地管理室需将审批过程中形成的文件材料按要求归档备案。

（四）时限：5个工作日

六、窗口发证

（一）本岗位责任人：“受理窗口”（代办点）工作人员

（二）工作标准：

1、及时通知申请人办事结果；

2、核发登记接交手续完备。

（三）岗位职责：“受理窗口”（代办点）工作人员对建设用地管理办公室转来的《建设用地批准书》认真进行核查，内容填写正确、日期、公章等齐全，核对无误即可签收；接到《建设用地批准书》后采取通知申请人或上门服务的方式，在一周内将《建设用地批准书》发至申请人；申请人要在接收登记簿上签字。未审核批准的，将资料退回申办人，并说明理由。

（四）时限：4个工作日

七、验收

审核内容：

（一）标准

1、申办材料齐全、真实、规范、有效；

2、权属清楚；

3、其他相关资料符合规定。

（二）本岗位责任人：片区国土资源所工作人员

（三）岗位职责及权限：对权属清楚、面积准确、无争议的，请本宗地及相邻宗地使用者签字，填写“农牧民建房验收单”；对权属不清或面积不准的，填写调查说明，将调查结果告知申报人并移交监察科处理。

（四）时限：5个工作日

七、收费

1、工本费：按新计价房[2001]500号文件执行

2、占用耕地的收取耕地开垦费：按新计价房[2001]500号文件执行

联系电话： 0994-3223478（市局全程代办受理窗口）

《中华人民共和国农村土地承包法》》、《中华人民共和国建筑法》、

第三篇：农村新民居建设中的法律问题与对策研究

农村新民居建设中的法律问题与对策研究

作者：朱文鹏 李玉娥

【摘要】文章从保定市新民居建设的实践经验出发，分析在新民居建设过程中出现的法律问题，这其中包括农民土地承包经营权问题，耕地保护问题，农民宅基地使用权保护以及农民集体建设用地使用权问题。进而提出在新民居建设中如何对农民的权利进行保护，并提出具体的保护方案和立法建议。

【关键词】新民居 土地承包经营权 建设用地使用权

新民居建设模式

新民居建设模式的实证研究。阜平县把做好新民居建设与发展旅游产业、水产特色养殖，开展移民搬迁，实施旧(城)村、空心村改造工程相结合。对于紧邻县城的阜平镇新民居示范点，充分利用交通便利的优势，集中安置6个乡镇9个边远山村的农民。该县完成了全县13个乡镇209个行政村的城乡一体化建设规划编制工作;出台了《阜平县关于推进新民居建设的实施意见》，持续加强新民居建设的全程督导、协调、调度。①

雄县采取灵活方式解决土地、资金、生产问题。第一，盘活闲散土地，统一规划，集中兴建。将分散的住宅改为多层住宅，采取先建后迁。如陈台村盘活农村宅基地资产，以兴建“村民小区”为载体，探索农村新民居建设出路;第二集体补贴，分期建设，改善空心村。对于典型的空心村，采取集体补贴，旧宅就地规划，成方连片，分期建设的方式。村集体根据每户旧宅面积补偿农民，促进农户进行新民居改建;第三依托优势，拆旧建新，整体改造。

满城县根据“半山区，近郊县”的实际，谋划实施了城中村改造开发型、旅游经济带动型、依托产业推动型三种建设模式。该县有重点、分步骤地推进城中村改造和沿城周边村改造步伐，同时大力发展第二产业，充分吸纳就业，做好村民变居民的各项工作，顺利推动了北关、北厂两个省级新民居示范村建设。对于神星镇等山区、半山区乡镇则依托丰富的生态资源和特色农业种植优势，大力发展旅游产业，不断加强基础设施建设，增加农民收入，逐步实现新民居建设与发展旅游经济有机结合。在此基础上，该县依托地处近市郊和交通优势，对沿国省干道、乡镇企业聚集的村庄，选择依托产业带动进行新民居建设。

新民居建设模式综述。纵观近年来保定市新民居建设，“坚持统筹城乡一体化发展，实施以工哺农、以城带乡，促进城乡公共服务均等化”，在“突出特色，因地制宜，坚持小村并大村、联村建社区、社区园区靠近县城，着重在产业集聚、资源整合、投融资机制、土地开发等方面”进行了有益的探索，体现出了自身的特点。建设模式以土地使用方式为标准形成了以下几种途径。

统筹城乡发展，实现城中村改造。在新民居建设过程中，通过统筹规划城市近郊的各种资源，使城中村的改造与城市建设有机融合成为一种重要的建设模式。

统筹规划农村宅基地，实现空心村改造。随着农村经济的发展，农民选择自然条件较好的地方建新村或新宅，致使原来的旧村成了“空心村”。通过对“空心村”的改造，不仅可以解决土地闲置的问题，而且可以明确土地权属，解决土地纠纷。

统筹规划农村建设用地，实现农村产业升级改造。在农村集体经济发展过程中，形成部分集体建设用地限制或产业淘汰的状况，这部分土地由于资金或权属等问题处于未有效利用的状态。在新民居建设过程中，对这部分土地集中清理、利用，成为新民居建设用地的来源之一。同时，通过整合建设用地，淘汰落后产业，为新民居建设后的农民生活生产提供更多选择，实现农村经济建设的产业升级。

统筹区域发展规划，实现新民居联建工程。在新民居建设过程中，由于经济发展水平不平衡或经济发展规划制约，新民居建设在行政村实施出现困难，在此情况下，通过新民居联建，实现优势互补，共同发展，创造出规模效益，实现农村生产生活面貌的大变样。

新民居建设中的法律问题

农民土地承包经营权问题。我国《宪法》第八条确立了我国土地家庭承包经营的农村基本经济制度。《物权法》第二十五条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”

新民居建设模式在一定程度上对农民土地承包经营权的享有和行使产生重大影响。首先，在农村城镇化过程中，如何处理农村居民与城镇居民的权利差异问题是一个巨大的难题。其次，农村居民集中居住的生活方式也会对农民土地承包经营权的行使形成影响。如何保证土地承包经营权的行使将是一个现实的问题。

耕地保护问题。耕地是农业用地的重点保护对象。我国《土地管理法》中单独对耕地保护进行了规范。该法第三十一条规定，“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”

在新民居建设过程中，是否允许对耕地予以占用一直是个敏感的问题。对此问题，以2009年6月17日国土资源厅文件为节点，在周转用地政策上有了根本的突破，即经审批即可允许先占一定数量的农用地，按照“先占后补、占补平衡，增减挂钩、城乡置换的原则”，严格限定占用农地的数量和审批程序，在规定的年限内，按照规定的数量复耕。其中可能存在的一些问题需要注意。首先，应注意拟复耕的土地是否具有复耕的可能性。其次，应注意农民宅基地使用权的保护。

农民宅基地使用权保护问题。宅基地使用权在《物权法》中是作为一种独立的用益物权存在的。该法第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

在新民居建设过程中，与农民的基本权利关联最为密切的就是宅基地使用权。当前倡导集中联片、联村建设，有条件的地方要建设多层住宅，严格控制平房建设等新民居建设模式，农民宅基地使用权是否还存在，旧宅基地是否退还等问题无疑会引起争议。这涉及到新民居的法律性质这一根本问题，也是实践中出现新民居小产权房的根本原因。对此问题应当采取的原则是，以保护农民根本利益为出发点，切实维护农民宅基地使用权，同时加强规范引导，减少违法行为与纠纷。

农民集体建设用地使用权问题。从我国的《土地管理法》立法内容上看，建设用地使用权依据土地所有权性质的不同可分为国有建设用地使用权和集体所有土地的建设用地使用权。从物权法的立法来看，集体所有土地建设用地使用权成为不同于宅基地使用权的一种独立的用益物权。

新民居建设法律问题的对策

对农民土地承包经营权的保护。在我国城镇化进程中，应当以当地的经济社会发展水平为基础，综合考虑人民认知程度、财政承受程度等因素对农民实施以土地换社保、以土地换户口的政策。对于不发达地区而言，更好的措施应当是将两者脱钩，农民自愿保留土地承包经营权，按照法律行使权力、履行义务，逐步过渡。同时应当以地方立法的形式予以确认。

土地承包经营权的行使方式。新民居建设后，农民土地承包经营权的行使方式可能会发生变化。在此情况下，应当建立健全土地流转管理服务体系、依法规范流转行为、完善纠纷调处机制。同时，大力加强适度规模经营主体的培育，引导有资金、懂技术、会经营的乡村各类人才和返乡创业人员农户流转的土地，形成专业大户和家庭农场;加快培育产业规模、产品竞争力强、品牌信誉高的农民专业合作社。鼓励有条件的地方开展土地股份合作经营试点，组建土地股份合作社;允许龙头企业以租赁方式流转农户承包地建立农产品基地;引导支持工商资本、民间资本、外来资本依法利用流转土地投资建设设施农业。同时要通过法制化的方式给予法律支持。

对农民宅基地使用权的保护。国家对宅基地使用权有严格的管理规范，按照“一户一宅”的原则应当承认宅基地使用权，发给宅基地使用权证而不管其居住形式如何。同时严格按照现行的法律法规对农宅的转让、抵押等进行规制。在此基础上，新民居建设不可能产生商品化的合法性问题。凡是以新民居为名进行的商品房开发均属违法行为，其实质是对农民的变相剥削。当然，对于原有宅基地应当由集体组织统一收回、统一规划使用，对地上建筑物应当进行补偿，以调动农民新民居建设的积极性，对放弃宅基地农村社区居住的，应对宅基地给予安置补偿金。

对农民集体建设用地使用权的保护。对于通过“增减挂钩、城乡置换的原则”新增的建设用地，除置换为城市建设用地而产生土地级差收益对农民进行补助外，应当考虑集体建设用地使用权的独立行使问题。鼓励农民集体通过集体产业发展获得土地增值收益。具体说，农民集体以土地使用权出资形成集体企业的股权，村集体代表农民行使权力，参与企业管理，获得收益后归农民集体所有。

其他权利的保护。农民的社会保险问题也应在新民居统筹考虑之中，对于之前可能并不重要的保险类型如失业保险应当引起重视，为农民建立起完善的社会保险体系。

(作者单位：中央司法警官学院;本文系保定市哲学社会科学规划研究项目成果，课题编号：201102158)

注释

①何新凯：“阜平县突出特色建设新民居”，《保定日保》，2009年11月27日，第1版。

第四篇：农村父母赡养中的法律问题研究

农村父母赡养中的法律问题研究

摘要：农民占我国人口的绝大多数、农村老年人较城市老年人的劣势地位，决定了我国农村赡养问题的重要性、复杂性；农村目前存在的赡养父母的问题暴露了我国立法的缺陷，也说明我国法律与乡规民约之间存在一定程度的冲突。因而，一方面应完善赡养立法；另一方面，应正确处理好国家法律与乡规民约二者之间的关系。

关键词：农村父母；家庭；赡养；法律

一、农村父母赡养中现存的主要法律问题

1．农村中女儿一般不尽赡养父母的义务

这是几千年来形成的一种习俗，至今在我国农村普遍存在。也有学者将此情形归结为“乡规民约”所造成的局面。尽管有现代化的法律作为强制性的后盾，但依然不能加以改变。当然，对于农村中只生育女儿的父母的赡养问题，女儿还是承担了父母赡养的义务，可以说这是传统习俗的一种重大突破。目前，上述问题主要体现在有子有女的农村家庭当中。而这种情形与我国婚姻家庭方面的法律是相冲突的。那么，如何妥善解决这一问题呢?

2．农村父母的精神赡养几被忽视

随着农村生产力的提高，生活水平的改善。大部分农村父母老年基本的物质生活问题得到了解决。但由于大部分子女在外打工，不少父母晚年过的是孤独的生活。特别是当配偶一方早逝的情形下，更是如此。根据《中华人民共和国老年人权益保护法》的规定，“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰籍的义务，照顾老年人的特殊需要。”因而，子女对父母的赡养就不仅仅是物质生活方面的，精神方面的赡养亦是生活中的一个重要组成部分。而且，它绝非是一个道德问题，更是一个重大的法律问题。因为随着我国农村养老保险等一系列社会保障制度的健全与推行，在不久的将来，我国农村子女对父母物质生活的赡养必将让位于精神上的赡养。

3．有关赡养的法律缺乏可操作性

《中华人民共和国婚姻法》第二十一条规定：“子女对父母有赡养扶助的义务”，“子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。”然而，究竟该怎么赡养?要达到什么样的标准才算尽到了赡养的义务?同时，何为“无劳动能力”?何为“生活困难”?既没有司法解释的进一步说明，也未见到相关的行政条例。

4．赡养义务实质上的不平等

法律规定“子女对父母有赡养扶助的义务”，但法律未就子女赡养父母提供可资借鉴的具体的赡养规范。因而，在现实生活中，子女赡养的义务往往是平均分摊。假如某一父母有3个子女，则每一子女承担三分之一的赡养义务。这有点类似于民法中的“按份责任”。表面看来，似乎十分公平，但事实可能并非如此。譬如：兄弟俩的月收入分别为：500元和4500元；而赡养父母的生活费每月需要

1000元。如果平均分摊的话，兄弟当中一人的生活费则为零，他将无法维持自己及家庭正常的生活开支。换句话说，他根本就没有赡养能力。

二、解决农村父母赡养法律问题的对策

1．完善赡养立法

(1)扩大赡养人的范围。根据我国现行法律规定，赡养人包括：①婚生子女、非婚生子女、养子女及有抚养关系的继子女；②孙子女和外孙子女；③由兄、姐抚养的弟、妹成年后，有负担能力的，对年老无赡养人的兄、姐有抚养的义务；④夫妻之间有相互抚养的义务。然而，法律没有将“子女的配偶”规定为赡养人，这样以来就产生了一个两难问题：我国婚姻家庭法规定，夫妻关系存续期间所得财产通常为夫妻共同财产，对重大财产的处理须经夫妻双方的共同意思决定，倘若做儿子的想孝敬父母但做媳妇的又不情愿；反过来，做女儿的想孝顺父母做女婿的又不乐意，如此以来赡养父母岂不成了一句空话!故而，作者认为应该将媳妇和女婿列为赡养人范畴，这样可避免“各顾各父母”的尴尬局面，减少、避免家庭赡养父母的纷争，为父母的赡养创造良好的环境。

(2)明确经济供养的标准。根据《中华人民共和国老年人权益保护法》的规定，“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰籍的义务，照顾老年人的特殊需要。”然而，法律没有明确规定子女供养父母的经济标准。一方面，没有规定父母亲应享受什么样的生活待遇?那么，老年父母的生活水平又怎能得到保障?另一方面，子女间贫富有别，如果不加区分地承担所谓的“按份责任”，子女在自己的生活尚成问题的情况下对父母的赡养又谈何容易?诚然，中国农村家庭经济状况“千差万别”，要制定一个统一、具体的标准比较困难。但只要我们主观上认识了这一问题、重视了这一问题，就能够找到妥善解决这一问题的办法。譬如：在全国制定一个统一的标准，以县级或市级行政区域为基础制定一个统一标准。

(3)建立赡养监督机制。“徒法不足以自行”。一套完美的赡养法律制度也只能为保护被赡养人提供一个良好的法制条件。没有健全的保障机制，最终也只能是流于形式。也正因为如此，农村的赡养问题依然很严重!一方面，缺少此机制使得老年父母的生活缺乏保障；另一方面，也时常因此而酿成家庭悲剧，引起不少的其他社会问题。为此，作者认为：应以村、乡或镇甚至县为单位，建立农村家庭赡养评估体系，及时监控农村老年父母赡养状况，及时督促子女主动履行赡养义务，并从法律上规定相关行政单位及社会组织的权力与职责。

(4)加强赡养人的法律责任。我国涉及赡养问题的立法主要有：《婚姻家庭法》及《老年人权益保护法》。但《婚姻家庭法》未就赡养人未尽赡养义务的法律责任做出具体规定；老年人权益保护法 虽就此做出了规定，但只有两个法律条文，而且只就刑事责任做出了规定，作者认为，应补充相关的民事责任与行政责任。譬如：子女对父母的赡养应尽连带责任；对不尽赡养义务的子女可采取警告、罚款甚至拘留的行政处罚措施。这样一来，父母的赡养问题就有了法律的保障。我们也可借鉴新加坡的做法。新加坡在1994年8月推出了《赡养父母法》将赡养父母这一人类道义上的责任上升为每一个公民必须遵守的法规，规定凡拒绝赡养父母或资助其年迈双亲和处于贫困状态的双亲者，处以l万新元罚款或判刑1年。

2．正确处理好乡规民约与法律的关系

(1)乡规民约与法律冲突的必然性。首先，不论我们今天的社会显得有多“现

代化”，相当的乡土农村仍具有一定的分散性和封闭性，仍处于与中心城市相对应的边远地带，国家法律对乡土农村的调控还有一定的距离和难度。再加上国家法律宏观、抽象的规定，与乡村生活相对疏离；而乡规民约微观、具体的规定，产生于乡土，与乡村生活比较贴近。村民从需求和情感上更加倾向乡规民约，乡村生活也更多地适用乡规民约。这样，就乡村而言存在着两个权力系统和两个制度系统。在运作过程之中，必然产生一些碰撞和冲突。其次，尽管我国现行法律体系在逐步完善，但执法的力农村父母赡养中的法律问题研究法制天地度还远远跟不上立法的进度，也就是说法律的涵盖面不充分，特别是在一些老、少、边、穷的农村，法律的供给越不足，国家权力的控制亦越弱。对于村内的事务，村民求助于法律不如求助于乡规民约便捷、有效。这样，乡规民约的地位就凸现出来，社会权力在乡村的影响必然加强。最后，国家法律和乡规民约追求的法律价值不同是导致冲突的根本根源。作为国家法律来说，它注重和追求的是法理秩序，而乡规民约注重的是道德和人伦的礼法秩序。国家法律代表的是一套国家装置，而乡规民约体现的是一套社会装置。所以说国家法律与乡规民约的冲突是理想与现实的冲突，是现代与传统的冲突，是观念与实践的冲突，要达到二者的完全融合，或者说乡规民约向国家法律的转换，还需要一定时间和磨合的过程。

(2)解决乡规民约与法律冲突的途经。首先，国家法律要给乡规民约一定的生存空间，让其在生存空间中走出一条自己的解放之路。具体到农村赡养问题中来，则应做好以下两方面的工作：①充分发挥人民调解委员会的作用，将农村父母赡养的纠纷尽量以和解的方式而不是以诉讼的方式解决；②在人民调解委员会调解失败、当事人坚持起诉的情形下，人民法院也应针对女儿一方的具体情形区别对待。譬如：女儿一方受过高等教育、现在城市工作或在农村国家行政或事业单位工作的，可按人民法院受案的一般方式结案；而对身为农民、被告方的女儿而言，则应充分发挥人民法院庭前调解的作用，尽量以调解方式结案。如此以来，既考虑了国家法律的权威性，又照顾到了农民的情感。从而将法律的要求融入乡规民约，使农村女儿赡养父母渐变为一种“习俗”。其次，在目前还难以做到国家法律与乡规民约不冲突的情况下，尚需做好以下几方面的工作：一是完善立法、加强司法解释。乡规民约虽然在 村民委员会组织法 中提出来了，但有关法律对乡规民约所承载的“村庄治权”或者“内生的公共权力”缺乏承认和界定，以致在实践中难于把握。

因此，有必要在《村民委员会组织法》中或通过最高人民法院的司法解释做出明确规定，以有效避免乡规民约与国家法律的部分冲突；二是加强农村法制宣传与教育，从根本上改变农民的传统观念，使农村女儿赡养父母的观念深入人心，最终消除农村父母赡养方面与法律冲突的社会现象。

参考文献：

[1]于红梅．赡养问题的法律思考[J] 内蒙古民族大学学报，2002，5：1—2．

[2]丁炜炜．乡规民约与国家法律的冲突与协调[J]．理论月刊，2006，4：56-58．

[3]刘多学．更要重视精神赡养[J] ．乡镇论坛，2005，10：25．

作者：史恩惠

职务：科员

工作单位：渑池县人口计生委法制股电话：0398-4880162

第五篇：农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究

农村宅基地司法实践中的若干法律问题

研究 摘要

关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。

文/程磊

[本文被收录《广州律师执业20周年纪念文集》] 关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力宅基地执行

内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。

农村宅基地使用权作为一项重要的物权，在新的《物权法》中立法机关设定了专章进行规范。在司法实践中，农村宅基地经常作为房屋买卖合同的标的出现，因此，发生纠纷时，宅基地买卖合同的效力至关重要。如何认定该类特殊房屋买卖合同的效力？在法院执行过程中，许多农村当事人的唯一财产即是他们赖于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社会福利和保障性质，法院应如何进行查封、拍卖、变卖？如果农民只有唯一的一套住房，能否适用执行财产的豁免？由于我国的农村宅基地使用权制度尚不完善，存在许多需要进一步明确的地方，有必要结合相关的规定对上述诸多司法实践中存在的问题进行研究。

一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况

《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《中华人民共和国土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除

由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：„„(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外„„。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：„„(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权„„。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。

1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发<１９９９>３９号）为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<２００１>４２号）第１２条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令（第５号）第16条规定，禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

在《中华人民共和国物权法》制定过程中，立法机关曾多次对宅基地问题进行了专题讨论。全国人大常委会《物权法》草案六次审议稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。在进行第七次审议时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》对宅基地使用权设专章进行规定：第十三章宅基地使用权

中第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

二、农村宅基地上的房屋买卖合同的效力

根据上述立法规定，农村宅基地上的房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局<1990>国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前，只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地，如村民要建房，并符合法律规定的建房条件的，可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员，不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。实践中，买受人即使实际支付了全部购房款，但因为农村《宅基地证》所特有的身份关联性，买受人如果不是本集体经济组织的成员，在法律上是无法获得自己名下的《宅基地证》的。而因《宅基地证》办理的法律障碍，买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说，虽然已发生了事实上的买卖行为，但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。

因此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据《广东省高级人民法院关于审理农村

集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的，可以认定房屋买卖合同有效。从中可以看出立法及司法机关对农村宅基地买卖立法的重视及对农民权益的保护。

三、农村宅基地房屋的执行问题

(一)、法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在的问题

人民法院在审理民事案件时，经常会应当事人的申请或依职权对有关当事人的房产采取查封的诉讼保全措施，或在当事人不按照生效法律文书履行清偿债务责任时，将被查封的房产和土地使用权一同拍卖、变卖清偿债务。法院在行使这些权力时，需要国土资源、房地产管理部门的协助执行。然而，对于宅基地的转让，法律规定了严格的限制条件，不符合法定条件的禁止转让。法院的上述裁定是否应受到这些条件的约束呢？如果不符合宅基地转让的主体条件，即债权人不是与债务人同属一个集体经济组织，那么债权人能否凭借法院的协助执行裁定获得宅基地的使用权和房产的所有权呢？

在司法实践中，法院的裁定往往效力更高于法律的相关限制性规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条明确规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。如果法院不能与国土资源和房屋管理部门取得一致意见，有些法院即直接裁定将宅基地拍卖或交由债权人抵偿债务。如果相关部门不予办理，法院可以按照妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施，迫使相关部门做出让步。《民事诉讼法》第230条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。如果人民法院的《协助执行通知书》完全符合法律的规定，国土资源及房管部门只要按照法院的裁定执行即可，司法权与行政权就不会发生冲突。但是，有关宅基地的转让，法律、法规已经设立了严格的转让条件，一般宅基地房买卖合同都因违反法律的强制性规定而归于无效，法院能否超越法律的规定运用司法权力变相进行宅基地买卖呢？宅基地房能否买卖是专属于国土资源和房屋管理部门的权力，如果法院关于宅基地房拍卖或者抵债的裁定不符合宅基地转让的相关规定，国土资源和房管部门是有权拒绝协助办理相关的权属变更手续的。

实践中，某些当事人为了达到买卖宅基地的目的，双方串通签订一份虚假的债权债务协议，买受人故意向法院起诉，要求出卖人（宅基地房所有人）偿还债务。然后，双方在法院的主持下达成一份以房抵债的和解协议。再由债权人向法院申请强制执行出卖人的宅基地房，法院向国土房管部门发出协助执行通知书，买受人据此完成宅基地房的过户。这种双方恶意串通的虚假诉讼，即可规避宅基地房不得向城镇居民出卖的法律限令。在这种情况下，法院裁定成了非法买卖宅基地的合法化工具。

(二)、法院执行农民惟一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，不能因为强制执行而造成被执行人的生存难以为续。现实生活中，许多农民一辈子只拥有一套宅基地房，如果法院强制拍卖、变卖农民的惟一一套宅基地房，将会使该农民永远失去再次申请建设宅基地房的权利。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果法院查明农民只有一套赖于生存的宅基地房，那么法院在强制执行时，是否应根据上述司法解释对其实行财产豁免？农民财产的有限性决定了法院在执行标的较大的案件时，农民拥有的惟一可供执行的财产即是宅基地房。而如果把农民惟一的生活用房拍卖或变卖掉，他们可能就只能流离失所、无处安居了。

而且，根据现行的法律规定，宅基地房只能卖给同村村民。而一般同村村民购买能力较低，不一定会去购买同村乡亲的宅基地房。而且，根据“一户一宅”的法律限制性规定，如果村民购买了涉诉宅基地，那该村民就不能再向村委会申请宅基地建房了，否则就会出现“一户两宅”的情况。

四、综述

我国农村人口有8亿多，他们中的大多数生活在农村，需要大量住房和生活空间，因而宅基地的取得、使用年限以及丧失对农民来说非常重要。然而长期以来，有关农村宅基地的规定没能够全面维护农民的权益，新颁布的《物权法》在维护农民的权益，维持社会的稳定方面发挥了重要的作用。《物权法》严格限制农村宅基地使用权的转让，是基于宅基地的社会保障功能而设定的。就全国范围而言，中国城市化尚需要经历一个漫长的历程，农村的社会保障体系还不完善，宅基地现有的社会保障功能是维系几亿农民基本生存权利的重要手段，严格限制宅基地的转让体现了国家对处于中国社会底层的弱势农民群体的深切人文关怀。

在司法实践中，大量的涉及农民权益的纠纷多与农民的重要财产宅基地使用权密切相关。而因为农村宅基地的福利和保障特性，各级法院在处理宅基地的相关纠纷时没有法律、法规或司法解释的明确指引与参照，导致在司法实践中，各级各地法院对宅基地问题存在不同的看法和意见，严重影响了法院对案件的公平公正审理。新的《物权法》颁布后，有关宅基地问题有了比较明确的法律规定，但在具体案件的审理过程中，还需要进一步出台相关的法规、司法解释进行细化，以切实解决司法实践中存在的各种涉及宅

基地流转的现实问题。如何既保证宅基地对农民的住房保障功能又有利于农村市场经济的发展，这是摆在立法机关及相关司法部门面前的重要课题。

（程磊律师系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）