论买卖合同中出卖人的义务有哪些

第一篇：论买卖合同中出卖人的义务有哪些

论买卖合同中出卖人的义务有哪些?

答：出卖人的义务主要包括以下几个方面：

（1）交付标的物，并转移标的物的所有权。（1分）交付是指出卖人将

标的物转移给买受人占有。交付可以分为现实交付和拟制交付。（1分）拟制交付又可以分为简易交付、指示交付和占有改定。（1分）交付时，出卖人还须转移所有权以及出卖物知识产权的归属。（1分）

（2）交付辅助单证的义务：（1分）出卖人应当按照约定或者交易习惯

向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。（1分）

（3）按照约定的时间、地点、方式交付标的物。（1分）出卖人应当按

照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。（1分）出卖人应当按照约定的地点交付标的物，没有约定或约定不明的，应依照本法第61条确定，仍然不能确定的，按照是否需要运输而根据不同情况确定。（1分）

（4）按照约定的包装交付标的物。（1分）出卖人应当按照约定的包装

方式交付标的物，对包装方式没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条规定仍然不能确定的，应当按照通用包装，没有通用方式，应当按照足以保护标的物的包装方式。（1分）

（5）权利瑕疵担保义务。（1分）指出卖人应就标的物有担保第三人不

向买受人追多或者主张其他权利的义务。权利瑕疵担保责任存在于合同订立时或者旅行前，并且买受人不知权利瑕疵的存在。(1分)

（6）物的瑕疵担保责任。（1分）指出卖人担保其所交付的标的物符合合同约定或者法律规定的品质、价值和效用。（1分）

第二篇：出卖人签订二手房买卖合同注意事项

律师提醒卖房人：签订二手房买卖合同注意事项

出售房屋对于普通市民来讲，是一件重要兼陌生的事。以往我们律师事务所承办的大量出卖人起诉的案件，绝大多数是因为出卖人没有出售房屋经验，不会签订《房屋买卖合同》导致。所以我们根据承办案件的经验对出卖人容易与第三人产生争议的事项，整理成文，供广大市民参考：

1、出卖人应要求买受人本人在合同中签字，否则买受人可以随时否认代理人代为签字的行为，并有权拒绝履行合同。

如买受人确因特殊原因无法亲自到场签字，应要求代理人出具买受人代为购买房屋的公证委托书。

2、现行住房限购的政策，需审核买受人的购房资格。一般审核资格是在签订《房屋买卖合同》之后进行，如果买受人购房资格未能审核通过，将导致合同无法履行，或是购房资格未能按原双方约定的时间审查通过，导致履行合同的时间迟延，出卖人可能会非常被动。对此我们建议：

在签订《房屋买卖合同》时应在《房屋买卖合同》中注明，买受人多长时间通过资格审核，如不能通过资格审核，导致合同解除，买受人如何承担责任；如资格审核通过时间迟延，买受人履行支付房款的义务应最迟指向一个具体的时间（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押贷款，出卖人需收取买受人的首付款解抵押的。出卖人应在《房屋买卖合同》或《补充协议》中注明，买受人支付首付款数额、支付时间，以及支付首付款用于解抵押的说明，否

则按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第二条的约定，只注明了出卖人解抵押的时间，未对解抵押的资金来源特别说明，在我们律师事务所代理的案件中，在此处产生争议，双方起诉到法院的很多。

4、出卖人如出售已出租的房屋，首先应要求承租人签订放弃优先购买权的声明，并应在《房屋买卖合同》中注明房屋交付的条件，比如房屋过户当天应视为出卖人交付房屋，租金转由买受人收取等。

5、如买卖双方约定，交易税费应由买受人承担，双方在约定总成交价时，最好注明房屋的总成交价为出卖人的净得价，以避免对税费承担主体约定不清或不全的情况下产生争议。

6、对购房首付款的问题。如果买受人为全款现金购买房屋，首付款的数额、支付时间应在《房屋买卖合同》中注明。否则，在履行过程中，容易产生争议（参照本网站案例）。如买受人为贷款购买房屋，除应在合同中约定首付款数额，支付时间外，还应注明如银行批贷额度低于申请额度时，买受人应在多长时间内补齐首付款。

7、买受人以贷款方式购买房屋，按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第四条第（三）项的约定：如果因买受人自身原因未获得贷款的，有三个选项，1、为以现金形式补齐；

2、继续向其他银行申请贷款，至贷款批准；

3、合同终止，双方互不承担责任。实践中通过中介公司成交签订的《房屋买卖合同》，大多选择第2项，其实第二项根本不具可操作性，尤其对出卖人不利，因为出卖人出售房屋是想尽快拿到房款，如此约定，出卖人想拿到房

款就遥遥无期。对此，出卖人可以要求在合同中注明，买受人最迟获得批贷函的时间，如果不能，出卖人可以选择让买受人现金支付剩余房款，或是解除《房屋买卖合同》买受人如何承担责任。

8、在办理房屋过户手续的时间上，出卖人应当注意，办理房屋过户的最后期限不亦过长。否则，买受人以未过户为由拒绝支付剩余房款，可能会导致出卖人长时间无法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延长过户时间，可以提前与买受人协商，由买受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承办房屋案件过程中总结的经验，每项都涉及出卖人的重大利益，因此，我们认为有必要引起出卖人的注意。同时，出售房屋是重大的财产的处分，应当由聘请专业律师参与避免风险。

第三篇：商品房预售合同中出卖人有什么义务

商品房预售合同中出卖人有何义务？

商品房预售中，不仅购房者有一些义务需要承担，作为出卖人的房地产开发商也是需要承担相应的义务。究竟商品房售预合同中出卖人有何义务呢?小编结合我国法律规定，将在下文中为您介绍详情。

1、预售人有交付商品房的义务

预售人将正在建造中的商品房预先销售给承购人，其负担了在约定的时间里交付商品房的义务，且该项义务是预售人的主义务。商品房预售人承担的是一种远期义务。

2、转移预售商品房的所有权

将标的物的所有权移转给买受人，是买受人的另一项主要义务。转移标的物的所有权是在标的物移转占有的基础上，实现标的物所有权的转移，使买受人获得所有权。预售人有按照法律的规定协助承购人办理所有权登记手续，并将有关的产权证明交给承购人。

3、瑕疵担保责任

预售人在履行义务时，应当担保所移转的商品房权利的完整性，并依一般人的观念或当事人的观念所享有之品质、价值、功用。瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保和权利瑕疵担保，前者表现在商品房的质量或式样价值的完整性;后者体现为预售人转移的房屋上不能有他人的权利，如抵押权、其他的债权。

4、检验的义务

商品房预售合同由于标的物的特殊性，不同于一般的买卖合同。一般的买卖合同买受人承担检验的义务，买受人在收到出卖人交付的标的物时，应当及时检验，并将标的物不符合约定或法定的情况在检验期间内通知给出卖人，逾期怠于通知的视为标的物符合约定。但商品房预售是由预售人在房产建成后向国家质量监督部门申请质量检验，获得批准后才能够移转房屋所有权。

5、商品房预售人的从义务及附随义务

商品房预售人享有告知义务，在合同的履行过程中，合同约定的事项如果发生变化，当事人负有告知预购人的义务。在期房建设过程中，如果因为城市规划或房地产开发企业变更设计等原因，导致预售房屋的户型、面积、坐落、朝向等发生变更，预售人应及时通知预购人，预购人可以据此作出是否继续履行合同的选择;因不可抗力需要延期交付房屋的，房地产开发企业应当及时告知预购人。同时，商品房预售人在交付占有和移转所有权的同时应当移转有关商品房建设的有关工程说明书，在不明时有解释的义务。

商品房预售当中，作为出卖人的开发商主要有上述5方面的义务，主要包括交付商品房的义务、检验的义务等，各位可以从上面的内容进行详细了解。如果你在商品房预售过程中遇到什么纠纷的话，可以委托网站的专业律师来为您提供法律帮助。

第四篇：论出卖人的瑕疵担保责任

自古罗马至今，自由经济伴随历史发展日渐发达，商业之进步，交易之繁荣促使买卖成为营利行为之代表，并成为日常生活中最常见的法律行为之一，因而备受学者关注。所谓买卖，史尚宽先生在其《债法各论》中谓之为：“当事人约定一方移转财产权于他方，他方支付价金之契约。”“约为财产的转移者，称为出卖人。约为支付价金者，称为买受人。”⑴ 然买方与卖方利益之对峙，必须有诚实守信之商业道德作为平衡杠杆。违反这一商业道德者必须为其行为承担后果，即负责。本文将就买卖中出卖人一方违反诚信之规则所要承担的责任之一—瑕疵担保责任问题作一粗浅探讨。一、关于瑕疵担保责任按照传统民法理论，债法上的瑕疵分为两种：一种是品质瑕疵，即物的瑕疵，另一种是权利瑕疵。而从买卖合同之概念⑵，我们可以看出出卖人的义务主要有两项：交付标的物﹑移转标的物所有权。出卖人交付标的物必须符合买受人之需求，即出卖人交付的应是符合约定或该类物通常应具有的价值或效用的物。由此产生了出卖人的一项极重要的义务——出卖人对其所提供的标的物，应担保其具有依通常交易观念或当事人的意思认为应当具有的价值﹑效用或品质。如果出卖人违反或不履行此项担保义务，则应承担民事责任，此责任称为物之瑕疵担保责任。另外，出卖人交付标的物不能将买卖标的之财产权之全部或一部，移转于买受人，或移转之财产权不完全时，所生出卖人之担保责任，构成了出卖人另一项重要责任——权利瑕疵担保责任。学者一般将之论述为：出卖人就买卖标的物对买受人负有第三人不能主张任何权利的义务，违反此义务所承担的民事责任⑶。由此，物之瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任构成了完整的瑕疵担保责任制度。

二、物的瑕疵担保责任物之瑕疵担保责任发端于罗马法上大法官的告示，并为近代诸民法典所继受。因而，近代物之瑕疵担保责任制度深受罗马法的影响。罗马法时期，瑕疵担保责任主要适用于特定物（奴隶和家畜等）的买卖。近代立法受其影响大多严格区分种类物和特定物。在特定物买卖中，出卖人只有依标的物现状交付标的物之义务，而无交付无瑕疵标的物之义务。出卖人只要交付了标的物，即使有瑕疵，也不构成债务的不履行。但因买卖为有偿之契约，买受人支付了对价，而受领有瑕疵之标的物，利益必然受到损害，因此有悖于公平原则。在此情形下，法律对出卖人特别科以瑕疵担保责任，以资救济。而在种类物买卖，由于仅指定了种类，当出卖人交付的标的物不符合契约的品质要求，出卖人可用另外的符合规定的种类物交付。由此可以看出传统民法学说承袭了仅于特种物买卖，物之瑕疵担保责任是一种法定责任的观点，并且该观点长期被视为通说。这即所谓法定责任说。后来，法定责任说受到了债务不履行责任说的挑战。后者认为，不论特种物买卖还是种类物买卖，出卖人均负有交付与价金相当之标的物的义务。当出卖人交付的标的物有瑕疵时，不分标的物之种类，出卖人均负有债务不履行之责任和瑕疵担保责任。瑕疵担保责任为债务不履行责任之一种，是关于买卖的特则；当两者发生抵触时，则应适用瑕疵担保责任。债务不履行责任说受到了学者的欢迎，并在德、日等国逐渐取代了法定责任说的地位而成为通说。我国合同法亦采此观点。在英美法系，瑕疵履行行为都作为违约行为对待，无论是特种物买卖还是种类物买卖，有瑕疵的供货都被视为“违约”。买受人可依据违约行为而获得各种违约救济，从而使瑕疵担保责任制度与不适当履行的责任制度趋于统一。这正是当代法律发展的一种新的趋向。这种趋向也是加强对买受人和消费者利益的保护的需要在法律上的反映⑷。就瑕疵担保责任的性质而言，学者倾向于认为是一种无过错责任。物之瑕疵担保责任的成立以标的物有瑕疵为核心要素，不要求出卖人对该瑕疵的存在有过错。笔者似不赞同此说。除了可归责于买卖人的情况以外，只要发生瑕疵交付，出卖人即应付瑕疵担保责任。这是法定责任说的结果。在法定责任说看来，物之瑕疵担保责任是一种法定责任，出卖人的担保义务是法定的，只要违反了，就该有责任，而这一过程是不考虑出卖人的过错的。然而，在债务不履行责任说，出卖人的担保义务是一种合同义务，出卖人违反担保义务本身说明其是有过错的。另外，确定瑕疵担保责任还要考虑买受人的过错问题。因此瑕疵担保责任严格地说并不是无过错责任。由于我国合同法主要采取严格责任原则，买受人只需证明出卖人不适当履行的违约事实即可，然后由出卖人证明其无过错，所以债务不履行责任说并未加重买受人的举证负担。这对于处于弱势地位的广大消费者来说无疑是大为有益的。关于物的瑕疵，学理上有不同的分类方法。多数学者依其被发现的难易程度，区分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。也有学者将其分为灭失或减少价值之瑕疵（价值瑕疵）、灭失或减少通常效用或契约预定效用之瑕疵（效用瑕疵），所保证品质之欠缺（品质瑕疵）。表面瑕疵，系指存在于物的表面，无需专门检验，从标的物外观或凭买受人生活经验即能发现的瑕疵，亦称外观瑕疵或者外在瑕疵。我国《合同法》第157条：“买受人收到标的时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”主要针对表面瑕疵。隐蔽瑕疵，系指存在于物的内部，需经使用或专门测试检验才能发现的瑕疵。隐蔽瑕疵也称内在瑕疵。对于隐蔽瑕疵的检验买受人在合理期间或收到标的物两年未主张的，视为标的物质量符合要求不存在瑕疵。（《合同法》第158条）。买受人主张瑕疵的，应以通知方式告知出卖人，怠于通知的，亦视为标的物无瑕疵。那么按照什么标准来确定物的瑕疵呢？我国《合同法》并没有对瑕疵概念下一个明确的定义，而只是在第154条中规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，适用本法第62条第一项的规定。”《合同法》第62条规定：“合同有约定的，依合同约定；无约定或约定不明的，应按国家质量或行业标准；没有国家标准或行业标准的，则依通常标准或符合合同目的的特定标准。”价值瑕疵是指出卖人担保其所出卖的标的物不存在灭失或减少其价值的瑕疵。这里的价值指物的交换价值，而不包括物的使用价值。效用瑕疵是指出卖人应担保标的物具备应有的使用价值，标的物无灭失或减少效用的瑕疵。这种效用包括通常的效用和合同中约定的特殊效用。例如，自行车作为代步工具，冰箱为了保存和冷冻食品等即属于物的通常效用。但假设合同中约定的自行车为助动车，这就是特殊效用。品质瑕疵担保是指出卖人应担保标的物具有其所保证的品质。物的瑕疵担保责任存在的理由在于：第一，通过对出卖人施加该项义务，使买受人的利益得到满足，保障其利益的实现无任何阻碍，以达到订立合同的目的。这是由买卖合同的有偿性所决定的。一切有偿合同均存在着等价关系，即一方取得权利或物品，是他支付了相应价款所应得到的结果。按照公平原则的要求，取得价款的一方有义务使对方获得无瑕疵的权利或物品，充分满足权利人的利益要求。为了实现这一目的，买卖合同应建立在双方当事人互相信赖的基础上，要求当事人恪守信义，诚实履行义务，并保护买卖交易的安全。第二、由于科技迅速发展，各种各样的新产品层出不穷，产品的制造与销售越来越现代化，同时也越来越重视对消费者利益的保护。一般的买受人，特别是产品的消费者只能感按照产品的说明书进行操作，对产品的原理﹑性能﹑质量及可能存在的瑕疵等问题往往不可能知晓。这就需要出卖人按照诚实信用原则，对标的物的质量作出明确说明和具有法律效力的保证。第三、现代经济社会中，当事人达成买卖交易，往往是通过先进的通讯﹑电子手段，双方并不见面。这样，由于买受人在收货之前没有机会看货，就只能通过买卖合同来确定标的物的质量，也就要求法律在这种情况下对标的物质量有完善的保障措施。总之，物的瑕疵担保责任是法律基于买卖合同有偿性的特殊要求和对消费者的特别保护而规定的。这种责任的存在，对于买卖交易的安全和消费者的利益，具有十分重要的意义。在我国法中，物的瑕疵担保责任的适用应符合下列条件：一是标的物须有瑕疵。此为物之瑕疵担保责任成立之关键。在此如何理解“瑕疵”呢？笔者认为，在物之瑕疵担保责任形成﹑发展的历史过程中，衡量买卖标的物是否有瑕疵，有两种标准——客观标准和主观标准。按客观标准，所交付的标的物不符合该种物所应具备的通常性质及客观上应有之特征时，即具有瑕疵。按主观标准，所交付之标的物不符合当事人约定的品质，致灭失减少其价值或效用时，即具有瑕疵。罗马法及英美法原来采用客观标准，将瑕疵理解为关于标的物的性质和实体的东西，一切对于买受人有价值的性质之欠缺。近代诸国民法典极少数仍采客观标准，绝大多数在坚持此客观标准的基础上加入了主观标准⑸。我国合同法即是如此。概括起来，各国法所指物之瑕疵有四种情形：㈠买卖之物具有灭失或减少其价值之瑕疵，所谓价值，指客观的交换价值；㈡买卖之物具有灭失或减少其通常效用之瑕疵。所谓通常效用，系指一般交易客观上应有之使用价值；㈢买卖之物具有灭失或减少契约预定之效用。所谓契约预定之效用，系当事人特以契约约定的效用。㈣买卖之物欠缺所保证的品质。所谓品质，系指构成标的物价值及效用的一切法律与事实关系，因此，当事人约定出售之房屋冬暖夏凉时，若不具此性质者，即欠缺所保证之品质⑹。一般认为标的物数量的超过与不足不为瑕疵，只有当标的物之数量之短少影响到其价值﹑效用时才构成瑕疵。因此，当出卖人交付的标的物超过约定数量时，买受人可以拒收多交的部分，也可以接收多交的部分，若接收的，应按合同的价格支付价款（《合同法》第162条）。当出卖人交付的标的物短少且不构成瑕疵时，买受人应当接受，对于少交部分，另行请求出卖人承担不履行或迟延履行的违约责任。二是瑕疵应当于标的物风险转移时存在。我国合同法将标的物风险转移的时间规定为物的交付时间，当然，买卖双方也可另行约定风险转移时间。买卖合同的出卖人对物在风险转移时存在的瑕疵承担责任。对于风险转移后出现的物的瑕疵，原则上出卖人是不负责任的。所以物的瑕疵担保责任的确定与标的物交付时间有很大的关系，特别是在瑕疵于买卖合同订立后才出现的情形下。但是以下情况作为例外：其一,如果标的物与合同要求不符的情形要在风险移转于买受人之后的一段时间才能发现或显露出来，例如，有些标的物需要经过科学鉴定甚至需要经过使用一段时间后才能显示其是否与合同的要求相符。这时，尽管风险已移转于买受人，但如果标的物的缺陷在风险移转于买受人之前就已经存在，则出卖人仍要承担责任。其二，当出卖人对标的物承诺在一定时间内不出现瑕疵的情况下，尽管在风险转移时不存在瑕疵，但标的物在保证期间内出现瑕疵的，出卖人仍应承担瑕疵担保责任。在这方面最明显的例子是，在机械设备交易中，如买卖合同规定出卖人对其提交的机械设备产品的保证期为一年，尽管该设备的风险早已移转于买受人，而且在风险移转的时候该设备是符合买卖合同要求的，但如果在一年的保证期内，买受人发现该设备的质量与合同的要求不符，则出卖人仍须对此负责。再如，消费者从商场买的某牌高压锅保证期为8年，那么高压锅在这8年内出现问题，则商场和厂家均应承担产品责任。至于合同成立时标的物存在且持续存在于标的物交付时的瑕疵，出卖人当然应当承担责任。但合同成立时存在的瑕疵于交付前由出卖人有效除去的，出卖人可以不负瑕疵担保责任。这一点与出卖人的权利瑕疵担保责任不同。对权利瑕疵而言，只有当合同成立时瑕疵存在的，出卖人才付瑕疵担保责任。如果合同订立后才发生权利瑕疵的，则出卖人不应承担瑕疵担保责任，而是承担不履行合同的责任。三是买受人不知标的物有瑕疵。即买受人须为善意且无重大过失。如果买受人于订立合同时知道标的物有瑕疵，则表明买受人愿意承担这一后果，出卖人自然不承担责任。如果买受人有充分条件可以了解标的物的瑕疵却因其过失而未了解，并且出卖人未对买受人作出无瑕疵的允诺，则出卖人不负担保责任。但是，在买受人因重大过失未知瑕疵且出卖人未作无瑕疵保证，如果出卖人故意不告知瑕疵时出卖人不得免责。这里须注意的是，如果买受人仅仅是怀疑标的物有瑕疵，并不构成买受人的明

第三人不能向买受人就买卖的标的物主张自己的权利。④买受人须为善意。这里的善意，是指在买卖契约成立时，买主不知买卖的权利有瑕疵，其嗣后得知亦为善意。若契约成立时，买受人知有瑕疵，而出卖人仍自愿负担保责任的，其担保责任不应免除。有学者认为还有一个要件是：“须权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失”⑾，笔者认为不妥。因为权利瑕疵担保义务是一种法定义务，且即使买受人未遭受损害，但始终处于第三～利追夺的不安中，因此笔者认为买受人有权要求出卖人承担此担保责任，而无须遭受损害或损失。当然此情形不能一概而论，在有些情形下，即使存在权利瑕疵，但第三人未主张且已不能主张权利的，买受人不能追究出卖人违反权利瑕疵担保的责任。关于权利瑕疵担保的范围问题一直存在着不同的观点。一种观点认为瑕疵担保并不适用物之买卖，而只是用于权利的买卖。因为“权利存在之担保，唯有在权利买卖时始有其适用，不适用于物指买卖，盖物权采现物主义，有物即有物权，不生物权存在与否的问题。而所谓存在，不仅须有权利有效成立，且须尚未消减者，始能谓其权利存在。”⑿因此，权利瑕疵担保仅适用于债权及其他一般权利之担保﹑有价证券未经宣告无效之担保。另一种观点认为权利瑕疵担保不仅适用于权利的买卖，而且适用于物的买卖。我国《合同法》买卖合同一章中，原则上不调整权利的买卖，因此可以认为《合同法》第１５０条所规定的权利瑕疵担保义务主要适用于物的买卖。所以在一般情况下对债权的转让﹑有价证券的转让等过程中出现权利瑕疵，受让人一般不能援引该条的规定请求出卖人承担瑕疵担保责任。最后须注意的是，虽然权利瑕疵担保责任为一种法定责任，并非当事人意思表示之结果。但是法律关于瑕疵担保责任的规定并非强行性规定，因而一般允许当事人以特约免除﹑限制或加重此种责任。我国合同法只是规定对于标的物的状况出卖人对买受人应承担什么义务，买受人对出卖人享有什么权利。因我国目前尚未制定物权法，而且现有法律中也未明确对善意买受人的保护问题，实践中处理这一问题也不很统一。因此亟需指定物权法对此明确规范。总之，我国合同法中的瑕疵担保责任制度还有很多漏洞，还有很多悬而未决的问题，这就值得我们进一步深入探讨﹑深入研究，包括借鉴各国立法经验，使之臻于完善。

第五篇：论出卖人的瑕疵担保责任

自古罗马至今，自由经济伴随历史发展日渐发达，商业之进步，交易之繁荣促使买卖成为营利行为之代表，并成为日常生活中最常见的法律行为之一，因而备受学者关注。所谓买卖，史尚宽先生在其《债法各论》中谓之为：“当事人约定一方移转财产权于他方，他方支付价金之契约。”“约为财产的转移者，称为出卖人。约为支付价金者，称为买受人。”⑴然买方与卖方利益

之对峙，必须有诚实守信之商业道德作为平衡杠杆。违反这一商业道德者必须为其行为承担后果，即负责。本文将就买卖中出卖人一方违反诚信之规则所要承担的责任之一—瑕疵担保责任问题作一粗浅探讨。

一、关于瑕疵担保责任按照传统民法理论，债法上的瑕疵分为两种：一种是品质瑕疵，即物的瑕疵，另一种是权利瑕疵。而从买卖合同之概念⑵，我们可以看出出卖人的义务主要有两项：交付标的物﹑移转标的物所有权。出卖人交付标的物必须符合买受人之需求，即出卖人交付的应是符合约定或该类物通常应具有的价值或效用的物。由此产生了出卖人的一项极重要的义务——出卖人对其所提供的标的物，应担保其具有依通常交易观念或当事人的意思认为应当具有的价值﹑效用或品质。如果出卖人违反或不履行此项担保义务，则应承担民事责任，此责任称为物之瑕疵担保责任。另外，出卖人交付标的物不能将买卖标的之财产权之全部或一部，移转于买受人，或移转之财产权不完全时，所生出卖人之担保责任，构成了出卖人另一项重要责任——权利瑕疵担保责任。学者一般将之论述为：出卖人就买卖标的物对买受人负有第三人不能主张任何权利的义务，违反此义务所承担的民事责任⑶。由此，物之瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任构成了完整的瑕疵担保责任制度。

二、物的瑕疵担保责任物之瑕疵担保责任发端于罗马法上大法官的告示，并为近代诸民法典所继受。因而，近代物之瑕疵担保责任制度深受罗马法的影响。罗马法时期，瑕疵担保责任主要适用于特定物（奴隶和家畜等）的买卖。近代立法受其影响大多严格区分种类物和特定物。在特定物买卖中，出卖人只有依标的物现状交付标的物之义务，而无交付无瑕疵标的物之义务。出卖人只要交付了标的物，即使有瑕疵，也不构成债务的不履行。但因买卖为有偿之契约，买受人支付了对价，而受领有瑕疵之标的物，利益必然受到损害，因此有悖于公平原则。在此情形下，法律对出卖人特别科以瑕疵担保责任，以资救济。而在种类物买卖，由于仅指定了种类，当出卖人交付的标的物不符合契约的品质要求，出卖人可用另外的符合规定的种类物交付。由此可以看出传统民法学说承袭了仅于特种物买卖，物之瑕疵担保责任是一种法定责任的观点，并且该观点长期被视为通说。这即所谓法定责任说。后来，法定责任说受到了债务不履行责任说的挑战。后者认为，不论特种物买卖还是种类物买卖，出卖人均负有交付与价金相当之标的物的义务。当出卖人交付的标的物有瑕疵时，不分标的物之种类，出卖人均负有债务不履行之责任和瑕疵担保责任。瑕疵担保责任为债务不履行责任之一种，是关于买卖的特则；当两者发生抵触时，则应适用瑕疵担保责任。债务不履行责任说受到了学者的欢迎，并在德、日等国逐渐取代了法定责任说的地位而成为通说。我国合同法亦采此观点。在英美法系，瑕疵履行行为都作为违约行为对待，无论是特种物买卖还是种类物买卖，有瑕疵的供货都被视为“违约”。买受人可依据违约行为而获得各种违约救济，从而使瑕疵担保责任制度与不适当履行的责任制度趋于统一。这正是当代法律发展的一种新的趋向。这种趋向也是加强对买受人和消费者利益的保护的需要在法律上的反映⑷。就瑕疵担保责任的性质而言，学者倾向于认为是一种无过错责任。物之瑕疵担保责任的成立以标的物有瑕疵为核心要素，不要求出卖人对该瑕疵的存在有过错。笔者似不赞同此说。除了可归责于买卖人的情况以外，只要发生瑕疵交付，出卖人即应付瑕疵担保责任。这是法定责任说的结果。在法定责任说看来，物之瑕疵担保责任是一种法定责任，出卖人的担保义务是法定的，只要违反了，就该有责任，而这一过程是不考虑出卖人的过错的。然而，在债务不履行责任说，出卖人的担保义务是一种合同义务，出卖人违反担保义务本身说明其是有过错的。另外，确定瑕疵担保责任还要考虑买受人的过错问题。因此瑕疵担保责任严格地说并不是无过错责任。由于我国合同法主要采取严格责任原则，买受人只需证明出卖人不适当履行的违约事实即可，然后由出卖人证明其无过错，所以债务不履行责任说并未加重买受人的举证负担。这对于处于弱势地位的广大消费者来说无疑是大为有益的。关于物的瑕疵，学理上有不同的分类方法。多数学者依其被发现的难易程度，区分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。也有学者将其分为灭失或减少价值之瑕疵（价值瑕疵）、灭失或减少通常效用或契约预定效用之瑕疵（效用瑕疵），所保证品质之欠缺（品质瑕疵）。表面瑕疵，系指存在于物的表面，无需专门检验，从标的物外观或凭买受人生活经验即能发现的瑕疵，亦称外观瑕疵或者外在瑕疵

。我国《合同法》第157条：“买受人收到标的时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”主要针对表面瑕疵。隐蔽瑕疵，系指存在于物的内部，需经使用或专门测试检验才能发现的瑕疵。隐蔽瑕疵也称内在瑕疵。对于隐蔽瑕疵的检验买受人在合理期间或收到标的物两年未主张的，视为标的物质量符合要求不存在瑕疵。（《合同法》第158条）。买受人主张瑕疵的，应以通知方式告知出卖人，怠于通知的，亦视为标的物无瑕疵。那么按照什么标准来确定物的瑕疵呢？我国《合同法》并没有对瑕疵概念下一个明确的定义，而只是在第154条中规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，适用本法第62条第一项的规定。”《合同法》第62条规定：“合同有约定的，依合同约定；无约定或约定不明的，应按国家质量或行业标准；没有国家标准或行业标准的，则依通常标准或符合合同目的的特定标准。”价值瑕疵是指出卖人担保其所出卖的标的物不存在灭失或减少其价值的瑕疵。这里的价值指物的交换价值，而不包括物的使用价值。效用瑕疵是指出卖人应担保标的物具备应有的使用价值，标的物无灭失或减少效用的瑕疵。这种效用包括通常的效用和合同中约定的特殊效用。例如，自行车作为代步工具，冰箱为了保存和冷冻食品等即属于物的通常效用。但假设合同中约定的自行车为助动车，这就是特殊效用。品质瑕疵担保是指出卖人应担保标的物具有其所保证的品质。物的瑕疵担保责任存在的理由在于：第一，通过对出卖人施加该项义务，使买受人的利益得到满足，保障其利益的实现无任何阻碍，以达到订立合同的目的。这是由买卖合同的有偿性所决定的。一切有偿合同均存在着等价关系，即一方取得权利或物品，是他支付了相应价款所应得到的结果。按照公平原则的要求，取得价款的一方有义务使对方获得无瑕疵的权利或物品，充分满足权利人的利益要求。为了实现这一目的，买卖合同应建立在双方当事人互相信赖的基础上，要求当事人恪守信义，诚实履行义务，并保护买卖交易的安全。第二、由于科技迅速发展，各种各样的新产品层出不穷，产品的制造与销售越来越现代化，同时也越来越重视对消费者利益的保护。一般的买受人，特别是产品的消费者只能感按照产品的说明书进行操作，对产品的原理﹑性能﹑质量及可能存在的瑕疵等问题往往不可能知晓。这就需要出卖人按照诚实信用原则，对标的物的质量作出明确说明和具有法律效力的保证。第三、现代经济社会中，当事人达成买卖交易，往往是通过先进的通讯﹑电子手段，双方并不见面。这样，由于买受人在收货之前没有机会看货，就只能通过买卖合同来确定标的物的质量，也就要求法律在这种情况下对标的物质量有完善的保障措施。总之，物的瑕疵担保责任是法律基于买卖合同有偿性的特殊要求和对消费者的特别保护而规定的。这种责任的存在，对于买卖交易的安全和消费者的利益，具有十分重要的意义。在我国法中，物的瑕疵担保责任的适用应符合下列条件：一是标的物须有瑕疵。此为物之瑕疵担保责任成立之关键。在此如何理解“瑕疵”呢？笔者认为，在物之瑕疵担保责任形成﹑发展的历史过程中，衡量买卖标的物是否有瑕疵，有两种标准——客观标准和主观标准。按客观标准，所交付的标的物不符合该种物所应具备的通常性质及客观上应有之特征时，即具有瑕疵。按主观标准，所交付之标的物不符合当事人约定的品质，致灭失减少其价值或效用时，即具有瑕疵。罗马法及英美法原来采用客观标准，将瑕疵理解为关于标的物的性质和实体的东西，一切对于买受人有价值的性质之欠缺。近代诸国民法典极少数仍采客观标准，绝大多数在坚持此客观标准的基础上加入了主观标准⑸。我国合同法即是如此。概括起来，各国法所指物之瑕疵有四种情形：㈠买卖之物具有灭失或减少其价值之瑕疵，所谓价值，指客观的交换价值；㈡买卖之物具有灭失或减少其通常效用之瑕疵。所谓通常效用，系指一般交易客观上应有之使用价值；㈢买卖之物具有灭失或减少契约预定之效用。所谓契约预定之效用，系当事人特以契约约定的效用。㈣买卖之物欠缺所保证的品质。所谓品质，系指构成标的物价值及效用的一切法律与事实关系，因此，当事人约定出售之房屋冬暖夏凉时，若不具此性质者，即欠缺所保证之品质⑹。一般认为标的物数量的超过与不足不为瑕疵，只有当标的物之数量之短少影响到其价值﹑效用时才构成瑕疵。因此，当出卖人交付的标的物超过约定数量时，买受人可以拒收多交的部分，也可以接收多交的部分，若接收的，应按合同的价格支付价款（《合同法》第162条）。当出卖人交付的标的物短少且不构成瑕疵时，买受人应当接受，对于少交部分，另行请求出卖人承担不履行或迟延履行的违约责任。二是瑕疵应当于标的物风险转移时存在。我国合同法将标的物风险转移的时间规定为物的交付时间，当然，买卖双方也可另行约定风险转移时间。买卖合同的出卖人对物在风险转移时存在的瑕疵承担责任。对于风险转移后出现的物的瑕疵，原则上出卖人是不负责任的。所以物的瑕疵担保责任的确定与标的物交付时间有很大的关系，特别是在瑕疵于买卖合同订立后才出现的情形下。但是以下情况作为例外：其一,如果标的物与合同要求不符的情形要在风险移转于买受人之后的一段时间才能发现或显露出来，例如，有些标的物需要经过科学鉴定甚至需要经过使用一段时间后才能显示其是否与合同的要求相符。这时，尽管风险已移转于买受人，但如果标的物的缺陷在风险移转于买受人之前就已经存在，则出卖人仍要承担责任。其二，当出卖人对标的物承诺在一定时间内不出现瑕疵的情况下，尽管在风险转移时不存在瑕疵，但标的物在保证期间内出现瑕疵的，出卖人仍应承担瑕疵担保责任。在这方面最明显的例子是，在机械设备交易中，如买卖合同规定出卖人对其提交的机械设备产品的保证期为一年，尽管该设备的风险早已移转于买受人，而且在风险移转的时候该设备是符合买卖合同要求的，但如果在一年的保证期内，买受人发现该设备的质量与合同的要求不符，则出卖人仍须对此负责。再如，消费者从商场买的某牌高压锅保证期为8年，那么高压锅在这8年内出现问题，则商场和厂家均应承担产品责任。至于合同成立时标的物存在且持续存在于标的物交付时的瑕疵，出卖人当然应当承担责任。但合同成立时存在的瑕疵于交付前由出卖人有效除去的，出卖人可以不负瑕疵担保责任。这一点与出卖人的权利瑕疵担保责任不同。对权利瑕疵而言，只有当合同成立时瑕疵存在的，出卖人才付瑕疵担保责任。如果合同订立后才发生权利瑕疵的，则出卖人不应承担瑕疵担保责任，而是承担不履行合同的责任。三是买受人不知标的物有瑕疵。即买受人须为善意且无重大过失。如果买受人于订立合同时知道标的物有瑕疵，则表明买受人愿意承担这一后果，出卖人自然不承担责任。如果买受人有充分条件可以了解标的物的瑕疵却因其过失而未了解，并且出卖人未对买受人作出无瑕疵的允诺，则出卖人不负担保责任。但是，在买受人因重大过失未知瑕疵且出卖人未作无瑕疵保证，如果出卖人故意不告知瑕疵时出卖人不得免责。这里须注意的是，如果买受人仅仅是怀疑标的物有瑕疵，并不构成买受人的明知。买受人仅知部分瑕疵或仅知部分标的物有瑕疵，出卖人也不能对其余部分免责。四是买受人须于法律规定或合同约定的时间内提出瑕疵通知。即买受人须适时的履行瑕疵通知义务。关于瑕疵通知义务，各国立法例存有分歧：在大陆法系国家，一般说来，采民商分立主义的国家区别商人间的买卖和非商人间的买卖，仅对商人间的买卖适用通知义务，采民商合一主义的立法，则不问是商人间的买卖还是非商人间的买卖，同样适用通知义务。我国合同法即属之。（《合同法》第158条）。在英美法，通知义务不分商人间买卖或非商人间买卖，一律适用。五是买卖的标的物不是拍卖物。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖形式⑺。因为拍卖程序公开，拍卖物是否有瑕疵有目共睹。另外，对罚没物进行拍卖时，拍卖委托人为国家，由国家承担物的瑕疵担保责任显然不妥，操作起来也比较困难。但在我国，拍卖人，委托人并不当然免于承担瑕疵担保责任。拍卖人有权要求委托人说明拍卖物的来源和瑕疵。拍卖人，委托人未说明，给买受人造成损害的，买受人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不予保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任⑻。可见，只有在事先声明不予保证拍卖标的无瑕疵时，出卖人及拍卖委托人才免于承担拍卖物的瑕疵担保责任。有学者认为出卖人虽然负有《合同法》第153条规定的应当按照约定的质量标准交付标的物的义务，但并不意味着我国法律中已经建立了瑕疵担保责任制度⑼。该学者认为，我国《合同法》并不存在与债的不适当履行责任相分离的瑕疵担保责任制度，也不存在着特殊的瑕疵担保责任。笔者赞同。我国合同法并未很明确规定物的瑕疵担保责任，而只是在第150、151、152条对权利瑕疵担保责任作了较为明确的规定。关于物之瑕疵担保责任的效力，各国规定不尽相同，但大同小异，无外乎赋予买受人减价、瑕疵修补、解除契约、赔偿损失等权利。一般而言，买受人非同时享有上述几种权利，其中有的是并存关系，有的是相互排斥关系，并且它们各自适用于不同的瑕疵担保责任情形。

三、关于权利瑕疵担保责任出卖人的权利瑕疵担保责任同样起源于罗马法。在罗马法中，买受人受占有转移之物权，被第三人追夺时，发生此担保义务。权利瑕疵担保责任，谓出卖人不能将买卖标的之财产权之全部或一部，移转于买受人，或所转移之财产权不完全时，所生出卖人之担保责任⑽。权利瑕疵担保，也称为追夺担保、权源担保，是指出卖人应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利,并且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求．权利瑕疵担保义务则是出卖人就标的物的所有权不能完全移转于买受人时应当承担的义务．权利瑕疵担保责任与物之瑕疵担保责任同为法定的特殊的债务不履行责任及无过错责任。在买卖实践中，标的物权利的瑕疵的情况有以下几种：第一，标的物的所有权属于第三人，或者第三人对标的物也享有所有权。第二，标的物的所有权受有限制。这主要是指出卖的标的物上设定有其他权利，如抵押权﹑留置权﹑优先权等，从而使买受人不能完全地行使所有权。或者，当第三人行使标的物上的权利时，买受人就会丧失所有权。第三，出卖人享有出卖标的物的所有权，但该标的物的设计或制造却侵犯了他人合法享有的知识产权，如专利权﹑商标权等。针对标的物权利瑕疵的几种表现，法律对出卖人施加的权利瑕疵担保义务包括三个方面的内容：即权利合法﹑权利完整﹑不被第三人追夺。根据《合同法》的１５０条规定，如果“法律另有规定”时，出卖人可不负权利瑕疵担保责任。所谓“法律另有规定”，主要是指《合同法》和其它法律对出卖人的担保义务的特别规定，则应当适用特别规定。例如根据《合同法》第２２９条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此如果出租人将其出租给他人的房屋转让给第三人，受让人不得以享有所有权为由请求损害赔偿，或要求出让人承担瑕疵担保责任。出卖人的瑕疵担保义务，也可以因为买受人明知或应知标的物有瑕疵而被免除。出卖人的权利瑕疵担保义务是出卖人的一项法定义务，即使当事人在买卖合同中对此没有作出规定，出卖人依法仍应承担此项义务，除非其它法律作了与此相左的规定。那么在哪些情况下，买受人可援引有关出卖人权利瑕疵担保义务的强制性规定，来维护自己的利益呢？一般来说，权利瑕疵担保责任须有以下构成要件：①权利有瑕疵。其大致有两种情况：第一，权利不完整或欠缺之瑕疵，其常见情形有：全部权利属于第三人；权利一部分属于第三人；权利受第三人权利之限制，即买卖标的之权利虽属于出卖人，但其上附有第三人的权利；在出卖之货物上有他人享有的工业产权或其他知识产权。第二，权利本身不存在之瑕疵（此仅见于广义的无形财产权的买卖合同）包括两种情形：债权及其他权利之不存在，这限于买卖债权或其他权利的契约；买卖有价证券的，有价证券已经公示催告而无效。（当然这里涉及权利瑕疵担保的范围，将在后文论述）这两种权利瑕疵有所不同，应注意区别：在前一种，权利是存在的，只不过其要么不为出卖人所有而为第三人所有或虽为出卖人所有，但第三人对其享有一定权利；后一种瑕疵指买卖之权利根本不存在，不论其对于出卖人或者对于第三人而言，均不存在。②权利瑕疵须于买卖契约成立时既已存在。权利瑕疵在买卖合同成立时即存在，这是出卖人承担责任的条件。如果买受人是在买卖合同成立后知道标的物权利有瑕疵时，那么出卖人仍然要负责任。这是因为标的物的权利瑕疵既有可能在订立合同时存在，也有可能是在买卖合同成立后才出现。至于瑕疵之产生是否由可归则于出卖人之事由所致及出卖人是否知情，则在所不问。若权利瑕疵于契约成立后始发生，则仅构成债务不履行（履行不能或履行不完全）或危险负担问题。③瑕疵须于契约履行时仍存在。若权利瑕疵仅于合同成立时存在，此后在履行前即已去除者，则无需承担权利瑕疵担保责任。所谓权利瑕疵已经除去，是指第三人不能向买受人就买卖的标的物主张自己的权利。④买受人须为善意。这里的善意，是指在买卖契约成立时，买主不知买卖的权利有瑕疵，其嗣后得知亦为善意。若契约成立时，买受人知有瑕疵，而出卖人仍自愿负担保责任的，其担保责任不应免除。有学者认为还有一个要件是：“须权利瑕疵而使买受人遭受损害或损失”⑾，笔者认为不妥。因为权利瑕疵担保义务是一种法定义务，且即使买受人未遭受损害，但始终处于第三人权利追夺的不安中，因此笔者认为买受人有权要求出卖人承担此担保责任，而无须遭受损害或损失。当然此情形不能一概而论，在有些情形下，即使存在权利瑕疵，但第三人未主张且已不能主张权利的，买受人不能追究出卖人违反权利瑕疵担保的责任。关于权利瑕疵担保的范围问题一直存在着不同的观点。一种观点认为瑕疵担保并不适用物之买卖，而只是用于权利的买卖。因为“权利存在之担保，唯有在权利买卖时始有其适用，不适用于物指买卖，盖物权采现物主义，有物即有物权，不生物权存在与否的问题。而所谓存在，不仅须有权利有效成立，且须尚未消减者，始能谓其权利存在。”⑿因此，权利瑕疵担保仅适用于债权及其他一般权利之担保﹑有价证券未经宣告无效之担保。另一种观点认为权利瑕疵担保不仅适用于权利的买卖，而且适用于物的买卖。我国《合同法》买卖合同一章中，原则上不调整权利的买卖，因此可以认为《合同法》第１５０条所规定的权利瑕疵担保义务主要适用于物的买卖。所以在一般情况下对债权的转让﹑有价证券的转让等过程中出现权利瑕疵，受让人一般不能援引该条的规定请求出卖人承担瑕疵担保责任。最后须注意的是，虽然权利瑕疵担保责任为一种法定责任，并非当事人意思表示之结果。但是法律关于瑕疵担保责任的规定并非强行性规定，因而一般允许当事人以特约免除﹑限制或加重此种责任。我国合同法只是规定对于标的物的状况出卖人对买受人应承担什么义务，买受人对出卖人享有什么权利。因我国目前尚未制定物权法，而且现有法律中也未明确对善意买受人的保护问题，实践中处理这一问题也不很统一。因此亟需指定物权法对此明确规范。总之，我国合同法中的瑕疵担保责任制度还有很多漏洞，还有很多悬而未决的问题，这就值得我们进一步深入探讨﹑深入研究，包括借鉴各国立法经验，使之臻于完善。