北京密云蔡家洼村旧村集约改造

第一篇：北京密云蔡家洼村旧村集约改造

北京密云蔡家洼村旧村集约改造因“地”制宜 规划新农村

——北京东郊农林、休闲复合产业绿色生态商务港整体规划

来源：国土资源网 作者： 发布时间：2007.06.07

引言

在《北京市远郊区旧村改造试点意见》指导下，按照 “生态密云、休闲之都”的发展战略，北京蔡家洼村旧村改造项目以集约农村用地为基本理念，加强农村产业结构调整，以特色林果观光、采摘等为基础，发展无污染深加工业，生态农业、休闲旅游等现代农业和服务业，作为域内产业重点，充分利用现有资源，走全面、协调、可持续的发展道路。

在积极推进社会主义新农村建设的今天，蔡家洼村的做法系统全面科学，既尊重客观事实，又保持地方特色，巧用大局环境，因地制宜地找到一条切实可行的发展之路，值得探究和思考。

蔡家洼村位于密云城东，潮河东岸，毗邻县城3公里处；东临大马峪，南倚黎祖山，依山傍水，环境幽雅。该地区属暖温带半湿润季风气候，夏热多雨，秋爽冬寒，春短干旱。年降水量500-700毫米。途经101国道、北京至河北承德高速公路、北京至河北兴隆高速公路，交通便利。现有住户800户，人口2600人,分布在四个自然村，六个生产队，村民居住分散，生产、生活极为不便；村内住宅、道路、公共场所占地面积较多，约2200亩，造成土地资源大面积浪费。此外，蔡家洼村还有约20000亩未测山场，土地资源丰沛，山场植被保护较好，具有广阔的开发前景。在新农村建设中，蔡家洼村拟规划改造区域总面积为7800亩，其中基本农田400亩，一般农田1100亩，住宅占地2200亩，河滩700亩，山坡3400亩。

根据现有资源条件，进行旧村改造，推进郊区城市化，实现城郊联动发展，是北京密云蔡家洼村积极大胆的创新。在规划先行和适当集中的原则下，进一步拓宽都市型现代农业的发展思路，按照绿色景观隔离农业、精品农业、半山区果草牧一体化农业和山区生态林业的四圈布局，加快产业结构调整，发展精品农业、旅游农业、生态农业，从农业产品深加工、农业生态环境和休闲服务产业发展，加快二三产业的发展，特别是第三产业的发展，着力打造北京东郊绿色生态商务港。

北京密云蔡家洼村项目有以下几个特点：

一.集约农村用地 集中旧村改造

密云县蔡家洼村旧村改造将通过宅基地集中建设,创建规划合理、功能完善，居住舒适、环境生态的新农村生活社区。

据初步规划设计，先期准备拆迁原有松散型院落式平房，在原村址主路以西筹建14万平方米搬迁楼，以多层住宅为主，创造清新雅致、格调高尚的村民住宅园区。在小区配备社区服务中心、超市、健身中心、活动室等附属设施，考虑农民生活特点，这次改造工程还将为每户家庭修建储藏室。

小区绿化设计采用由中心绿化带、中心绿地、庭院绿化等共同组成的绿化系统，强调绿化的整体性、连贯性和对称性。

小区给排水系统初步设计为独立给排水系统———在主村上游位置筹建日给水2300吨的水厂一座，彻底解决村民生产、生活用水和工业用水问题；在村西南侧筹建日处理2000吨的污水处理厂一座，建成后的污水处理厂除满足本村污水排放处理外，还可以满足巨各庄镇上游部分污水排放处理需要；污水经处理后排入整治后的潮河或者供小区循环利用，减轻对密云县河流水体污染。

小区全部采用新的能源供给方式，以减少对大气环境的污染，达到节能、节耗的目的。为方便村民生活用气，此次改造工程还将在小区的东北侧建一座烃燃气站。

二.加强农林果产业 延伸产业链服务价值

通过集约出的大部分土地用于发展规模种植、科学种植，提高林果、粮食产量；通过林果加工、粮食加工，解决林果、粮食的销售，充分挖掘现有资源附加值，提高收益水平；同时通过发展生态观光旅游、特色采摘等项目带动商业,餐饮,住宿、服务等第三产业的快速发展。

以发展生态旅游、休闲文化、休闲商务、休闲康体等现代特色旅游，进一步优化密云地区特色旅游参与性经济林与现代服务业相融合的空间布局，明确功能定位和发展重点，加快密云地区城市现代化建设，大力发展高聚集、强辐射、低能耗、环境友好、就业宽广的京密绿色商务产业高地，走全面、协调、可持续的发展道路。

为满足观光旅游及特色采摘活动的需求，该村将把原规划为2500亩的巨龙观光采摘园，扩大到4000亩，栽植精品果树，扩建热带水果大棚、蔬菜大棚，发展高效精品观光农业，此外，还初步规划在樱桃园及热带果园以南筹建8－10万平方米的高档餐饮住宿区。

在旧村拆迁改造同时，蔡家洼村还准备建设果品加工厂一座，玉米加工厂一座，一方面解决本村林果及粮食的加工销售，另一方面可以拓宽周边地区农民的果品及粮食销售渠道，解决农民卖果卖粮难的问题。

三.巧用大局优势 避免区域盲目竞争

北京密云蔡家洼村项目规划没有满足于密云本位的小循环现状，而是主动积极加入北京建设群的大循环进程，从环渤海经济圈发展战略来考虑自身发展与定位，主动承担起时代所赋予的使命，为建设北京国际大都市做出贡献。巧用大局优势，避免区域盲目竞争。借助奥运赛事在北京举行，网球、极限运动高尚品味的体育赛事，塑造一个高端体育休闲产业和体育创意产业的平台。

蔡家洼村将在原砖厂旧址及以北坡地建设小球训练中心，工程包括训练场地、场馆建设和运动员会议及休养会所建设，为2008年奥运会的小球运动员创造良好的培训及热身训练场所。

同时，充分利用大北京的经济中心的背景，规划建设集总部经济、企业会所、经济使馆、生态经济带为一体的综合型产业经济发展区，作为整个北京总部经济的“拓展区”，总部基地的“后花园”。项目规划将充分利用现有山坡地资源，开辟建设高科技园区、酒店、度假村等高档服务产业，吸引投资商到村里投资置业，增加区域经济总量，最大限度解决农民就业问题，充分体现城乡一体化的城市发展思想。

四.整体规划 有序推进

坚持保护环境，可持续发展的原则。正确处理好继承、保护与发展的关系，以合理科学的开发促进生态环境的保护工作。

坚持规划先行，合理有序建设的原则。充分体现“四节”，即：节地、节能、节水、节材，做出能在各方面利益中得到平衡的。

坚持农民自愿，维护农民利益的原则。充分发挥农民在旧村改造中的主体作用，调动和发挥农民的积极性和创造性，切实维护农民利益。

坚持合理推进，防止盲目开发的原则。充分考虑当地的经济基础、就业环境和改造后的问题，按照《北京市远郊区旧村改造试点意见》联席会议9个组成部门制定好标准，全力做好前期规划工作，比如：道路、绿化、饮水等的核心内容。

坚持保护耕地，集约利用土地的原则，建设用地严格控制在村庄占地范围内，严格控制占用农用地，严禁占用耕地，特别是基本农田，严禁开山造地、占河造地、毁林造地，节约并集约利用土地，大力发展二三产业，提高土地的利用效益。

北京密云蔡家洼村项目开发分成三大阶段：

第一阶段为项目启动开发：对整个园区的土地进行整理，完成主道路系统和市政配套系统的建设，建成农民宅基地生活配套区，园区主景观区，入口园区，运营管理中心。

第二阶段为项目的发展阶段：按统一规划、统一管理、统一建设的原则进行整个项目的全面建设。

第三阶段为项目的完善和运营阶段：进一步加强软硬件的同步建设和完善，充分提升本项目的产业发展功能，打造具有影响力的现代服务业的示范区。

“十一五”期间，建设新农村是一项重要课题。实现农村现代化、加快城乡一体化发展；改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；促进农村二、三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平；加强农民住宅建设的安全管理，增强农村地区抗灾防灾能力；加强农村基层政权建设和社会事业发展，构建和谐社会，这些都是新农村建设需要解决的重要内容。北京密云蔡家洼村旧村集约改造，在上述方面有许多好的尝试。该村项目起点高、规划细、重点突出、资源配置有特色，有很强的持续发展空间。我们有理由相信，通过旧村改造，以集约利用土地资源的方式，整合农林产业综合资源，发展休闲旅游服务业，蔡家洼村新农村建设的步伐一定是坚实稳妥的，也必将为全国开展新农村建设提供典型经验。

第二篇：密云蔡家洼青少年生态体验营

BEIJING TUTU 北京图图易程网

※青少年生态体验营 & 家庭亲子生态游※

参与对象： 1至6年级小学生及其家长；初中 + 高中学生；大学生生态农业体验 适合规模： 30至300人

活动时间： 1天

活动地点： 密云县蔡家洼聚陇山农业生态园

培育方法与目的: 通过参加DIY豆腐、面制品、耕种、采摘等手工活动，增进孩子对劳动的兴趣，除了帮助学生强化农业科普知识的学习理解及个人动手能力、创新能力、生活能力等综合素质的提高外，更加强他们团队合作精神和健康思想意识的培养以及职业精神的塑造。

手工豆腐体验

在制作师傅的指导下，可以将学生分成几个小组亲手体验从黄豆制作成豆腐的工艺流程。在体验实践中，也可以使参与者的劳动素质，团队合作及组织协调能力得到有意义的提升。

BEIJING TUTU 北京图图易程网

手工面点体验：

专业面点师带你自制寿桃、PIZZA等特色面点制品。通过面点师的示范，给小朋友们一次家务能力的尝试，并对其生活能力的提高起到实际作用。

台湾茶艺体验区

小朋友在台湾茶艺师的带领下，学习茶艺基础知识，讲解茶的冲泡方法，其过程，不仅陶冶情操·更感受中国茶文化的传承。

BEIJING TUTU 北京图图易程网

手工巧克力制作体验

小朋友自己动手制作巧克力，了解巧克力的制作流程，把巧克力做成自己喜欢的各种形状。

参观完以上手工活动，沿着百果长廊参观一下聚陇山休闲农业园，将又是一堂有价值的社会实践课。小朋友们不仅可以在这里亲眼认识多种蔬菜、水果等农作物。更可以参与到采摘、种植等劳动中。对小朋友起到珍惜劳动、尊重劳动，体会粒粒皆辛苦的滋味，亲近大自然的教育目的。

BEIJING TUTU 北京图图易程网

2013年学生春游，夏令营，秋游，亲子体验营项目报名中………

第三篇：ZH村旧村改造申请报告

**村旧村改造申请报告

***市城厢党工委办事处：

为实现富民强村战略，我们**村积极开展“三创四心”行动，以实现“三年大变样，五年翻一番”为奋斗目标，围绕党工委办事处的工作布署，根据我村实际情况，经村“两委”研究，我们将启动旌阳路西侧文化路派出所北侧旧村改造工程建设项目，并做为发展村集体经济的切入点，拉开我村发展经济的帷幕。我们将本着积极稳妥、踏踏实实、一步一个台阶的思想，把这项工作做好，具体情况如下：

1、我村拟进行旧村改造区域位于旌阳路西侧、文化路派出所北侧、马山路南，西邻莱阳一中。该区域现有临街砖木结构房屋四十余间，已有三十年多年历史，房屋低矮破旧严重，墙体百孔千疮，岌岌可危，经鉴定已成为“危房”，房屋位于城市主街道,严重影响城市面貌,不利于城市规划。其次,房屋紧邻人行道,对来往行人和用房户造成很大的人身安全隐患。

2、预计改造后的总建筑面积约1.3万平方米，计划投资1560万元，资金来源采取自筹及部分招商引资的筹资渠道。一层—三层约7000平方米的临街商业房做为村集体固定资产，将采取面向社会招标以租赁承包形式经营，该项目将依托现有的莱阳电子科技市场的良好氛围，以经营电子科技产品为主营项目，逐步建成电子科技一条街，形成规模化、专业化经营，项目建成投入使用后，预计每年的租赁费可增加集体收入80余万元。三层以上将建设二栋小高层住宅楼，该项目的建设在增加村集体收入的基础上，同时美化了城市面貌，在各方面条件具备的情况下，我们将争取早日开工建设，早日取得经济效益。此次旧村改造是枣行村全体村民多年的夙愿，是全体村民的共同心声，是真正的惠农之举，枣行村“两委”将以满怀热情、昂扬斗志，为真正实现“发展经济、美化城市、造福村民”的奋斗目标而努力工作。

以上申请报告望领导给予批准为盼。

***城厢办事处**村村民委员会

2010年4月9日

第四篇：北京旧村改造材料及设计征集

北京旧村改造材料及设计征集 









 省份： 北京城市： 北京市辖项目类型：住宅地产占地面积：8000亩建筑面积：200万㎡绿化率：

1488人已关注 36家企业已报名

项目介绍

北京市昌平区马池口村旧村改造项目，马池口村占地面积约8000亩，第一期批准改造项目占地1200亩，其中回迁房占地约150亩，集体产业用地450亩，城市开发用地约670亩，总建筑面积约200万平方米。

采购商介绍

北京北方企业集团公司（下称“北企集团”）于1988年2月经昌平区区委、区政府批准注册成立。1990年6月，北企集团从马池口镇划出，实行单列，由区政府直接管理，是以企代政的镇级单位。是一个具有机电、化工、机械、电子、电器、建筑、安装、仪器仪表、汽车检测修配、汽车驾驶学校、各种广告服务、医药批发、食品及各类农产品等多门类、规模型、集团化企业和现代化规模农场及畜牧、水产养殖场的工、农、商、贸一体化的集团公司。

采购清单

中国地产采购联盟：

由新浪地产网、易居中国共同发起成立联合房地产开发商、供应商、服务商及其他相关企业自愿组成的联盟团体。

为广大房地产企业建立一个信息共享、统一采购、降低成本的平台，为服务提供商、材料设备供应商，提供最有效的具有创新性的互联网营销渠道。

如有疑问请咨询:

联系人：王先生

联系电话：010-58951000-1389 邮箱：jiangong@leju.sina.com.cn 报名时间：2011/9/22至2011/11/10

公司名称 地区 公司名称 地区

富思特制漆（北京）有限公司 北京

北京汉斯诺克建筑材料有限公司 北京

广州迪美房地产咨询有限公司

广东-广州 晨晨开发公司 北京

上海雅达特种涂料有限公司 上海 KONO陶瓷 广东-佛山

广州舒纳和户外家具有限公司 广东-广州 建国防水有限公司 北京

徐州卧牛山新型防水材料有限公司 江苏-南京

金华市东威利门业有限公司 浙江-金华

厦门固克涂料集团有限公司 福建-厦门

江门市嘉图建筑涂料有限公司 广东-江门

济南雅森景观设计有限公司 山东-济南

宜兴荣华陶瓷有限公司 江苏-无锡

佛山市三水区创合金属公司 广东-佛山

上海尧舜建筑设计有限公司 上海

山东国强五金科技股份有限公司 北京

北京中恒博泰模型开发有限公司 北京

北京阳光园林公司 北京

北京永恩环保科技有限公司 北京

华鹤集团有限公司 北京

山东潍坊有限公司 山东-潍坊

佛山市俊怡陶瓷企业有限公司 广东-佛山

北京鸿儒颐和低碳科技有限公司

北京

鑫磊建筑公司 湖南-株洲 北京市昌平区 北京

西继迅达（许昌）电梯有限公司 河南-许昌 瓯龙建筑模型 上海

佛山市南海巴迪斯新型建材有限公司 广东-佛山

北京兰天大诚新型建材有限责任公司 北京

富思特制漆（北京）有限公司 陕西-宝鸡

北京立高防水工程有限工程 北京

北京阿里标识设计制作有限公司 广东-深圳

诺贝尔瓷砖有限公司 北京

上海青鹰实业股份有限公司 上海

上野节能科技北京有限公司 北京

公司名称 地区 公司名称 地区

北京汉斯诺克建筑材料有限公司 北京

晨晨开发公司 北京

上海雅达特种涂料有限公司 上海 KONO陶瓷 广东-佛山 建国防水有限公司 北京

徐州卧牛山新型防水材料有限公司 江苏-南京

金华市东威利门业有限公司

浙江-金华

江门市嘉图建筑涂料有限公司 广东-江门

济南雅森景观设计有限公司 山东-济南

宜兴荣华陶瓷有限公司 江苏-无锡

佛山市三水区创合金属公司 广东-佛山

上海尧舜建筑设计有限公司 上海

山东国强五金科技股份有限公司 北京

北京中恒博泰模型开发有限公司 北京

北京永恩环保科技有限公司 北京

华鹤集团有限公司 北京

山东潍坊有限公司 山东-潍坊

佛山市俊怡陶瓷企业有限公司 广东-佛山

北京鸿儒颐和低碳科技有限公司 北京

鑫磊建筑公司 湖南-株洲

西继迅达（许昌）电梯有限公司 河南-许昌

佛山市南海巴迪斯新型建材有限公司 广东-佛山

北京兰天大诚新型建材有限责任公司 北京

富思特制漆（北京）有限公司 陕西-宝鸡

北京立高防水工程有限工程 北京

北京阿里标识设计制作有限公司 广东-深圳

第五篇：南山区大冲村旧村改造简介

南山区大冲村旧村改造简介

一、规划背景

弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。再不施救，深圳将无以为继。

为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概况

1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。

2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。

3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。

4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。

三、改造定位的确定 城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。

政府进行城中村改造，目的是改善城市面貌，重在赢得环境效益和社会效益；而村民除了希望居住条件改善外，他们更加在乎经济效益，特别是长期、持续、稳定的经济收入。

因此究其本质，改造能否进行、能否成功的关键还是在于其是否具备改造动力，而改造动力的根本就是经济驱动力。

（一）改造潜力分析

大冲村距南山商业文化中心3公里，距深圳市中心约10公里，至宝安机场约20公里，与特区内其他三个高新园（前海、留仙洞和大学城）之间的距离也在10公里以内，地铁一号线已在此布局。优越的区位条件，与城市整体结构的依托关系和便捷的交通联系，将有利于大冲村在充分享用城市各项配套服务设施的同时吸引城市的消费人流。

大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，是深圳市高新技术产业带“9+2”中非常重要的一环。因此，要通过旧改加速大冲村的城市化进程，只有依托高新技术产业园区的发展，提高对高新技术产业园区生活配套的服务能力，大冲村才能实现现代居住文明社区与高新技术产业园区之间的高效衔接。也只有充分利用这种区位优势支持高新产业的发展，大冲村才会有生命力，村民也才能在其中获得长期且稳定的经济收入，旧改也才有可能进行。

（二）改造动力分析

1.村民改造意愿是实施改造的内部动力之一

通过深入的调查研究发现，大多数村民并不是不愿意进行改造，只要确定合适的房屋改造补偿政策，顺民意、得民心，还利于民，并辅以必要的思想动员工作，使村民明白从旧改中能够真正得到好处，他们潜在的改造积极性就能够被调动起来。因此，将大冲村的未来与高新园区相结合无疑能够增加村民的信心。2.减少投入、提高产出是改造的原动力

对城中村改造的顺利实施还取决于改造的投入产出比，于是，最大限度地减少投入和提高产出成为问题的关键。提高产出需要规划做到高容积率以提高单位产出。由于现状已经达到很高的开发强度，容积率的提高幅度不可能很大，但居住环境和设施条件如道路、绿化、基础设施的改善可以大幅度提高新建房屋和已有房屋的单位租售价，具有相当的投资吸引力。其次，提高商业面积、办公面积等也是提高单位产出的重要手段。因此，与高新园区相结合将是实现这一目标的最好选择。

基于以上改造动力和潜力分析，本次旧改对大冲的定位为：建设为深圳市高新技术产业园区配套基地；建设与深圳市整体城市形象及高新园区形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

四、规划简介

（一）策略研究

通过对深圳市“城中村”的形成原因及其产生的相关社会问题、改造动力探索及改造潜力分析、相关案例比较研究、政策研究、经济研究等方面的分析研究，明确了相关改造策略：

1.改造措施及赔偿方案

（1）为了保证旧改后村民的利益，确定其股份公司为旧村改造主体。

（2）以大冲村“整体改造、就地安置”为前提。（3）按照深府[2004]177号文《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《规定》）的规定：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；容积率在2.5至4.5的，采取相应楼面地价的20%；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。土地管理部门收取的地价将全部返拨南山区政府，作为大冲村改造市政基础设施的建设费用。

（4）依据《规定》中以货币补偿为主的改造精神，考虑旧改的可实施性，建议以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿480平方米，具体按以下两种情况处理：

①原村民兴建私房建筑面积超过480平方米，每户补偿480平方米；超出480平方米部分，按1999年3月5日私房建筑平均造价(约800元／平方米)进行补偿。

②原村民兴建私房建筑面积不足480平方米，每户补偿480平方米，但需按改造时商品房建筑平均造价(不含地价)补交不足480平方米部分。

即通过改造后，原则上每户村民只拥有480平方米的自住房（建议可发红皮房地产证），其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分统租统售，保证股份公司、村民利益的公开、公平。

（5）由股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面具有多种选择性，以尽可能的满足不同的需求，增加改造的可操作性。

（二）详细规划 1.用地功能布局

在现状调研和前期策略研究的基础上，以把该用地建设成配套齐全、环境优美的新型现代化高尚居住社区为目的。因此规划中除保留现状的大王古庙、郑氏宗祠以及几棵古树外，对规划范围内的其它用地进行了重新整合。

作为深圳市高新技术产业园区的配套基地，本区的功能配置除了一般的居住、公寓外，更增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能，使其成为功能齐备的生活配套区，增加高新产业的吸引力，并以此带动大冲村的城市化改造进程。

考虑到商业的规模效应及沿深南大道商贸公建带的辐射效应，将沿深南大道北侧地块以及沿铜鼓路两侧本区主要入口地块设为商业性公共设施用地，其中铜鼓路西侧地块除了具有商业、办公及公寓等多种功能外，还可兼容高新研发及孵化功能。另外，根据对拆迁安置的统一部署将四类居住用地置于用地的东北角（临时安置区）和东南角地块（永久安置区）。其它可利用开发的地块主要规划为二类居住用地，其中靠近科技园部分作为高新园公寓配套区，其余作为商品房开发区，可租可售，灵活满足市场需求。2.道路交通

本次规划充分考虑本区道路与现状城市道路和周边规划道路的衔接以及居民出行流线等因素，按照规划定位及发展要求理顺道路结构，基本沿用大冲村原有的主要出入口，道路走向的选择尽可能横平竖直，同时以较节省的道路面积解决地块内的车行交通，着重于营造引人入胜的步行空间。3.配套设施 结合现状权属及上层次规划，按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施，并充分考虑实施的可行性。

规划中将现状大冲小学用地扩建为九年中小学一贯制学校用地；同时保留莱英达用地南侧的小学用地，按照六年制小学设置；另外根据规划人口规模以及服务半径规划有两处幼托用地。规划按照南山区分区规划的要求在科发路与沙河西路相交西北角地块布置有一处公交首末站。其余配套设施均不独立占地，规划中在各地块内明确了其类别、数量及所需建筑面积。4.公共绿地（空间）

结合现状古迹建筑（大王古庙和郑氏宗祠）与古树设置公共绿地与开敞空间，以满足居民的生活需求，既与新的标志性建筑一起构成大冲村新的中心，又可增强归宿感。同时利用步行系统将各组团外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创造出人性化的户外活动公共空间。5.地下空间

规划结合地铁一号线在此布设站点，利用高层、超高层建筑物基础埋深基本要求适当开发地下商业空间，并将其周边相临地块相互串联，形成一个统一组织、管理的地下商业网络系统，综合提升土地使用价值。考虑到建筑物自身地下停车的要求，本规划建议地下商业空间开发以一层为宜。6.城市界面

结合功能分区与土地的综合使用，重点塑造临深南大道、沙河西路的城市界面。规划中根据两条城市迎宾道（深南大道和沙河西路）的特性不同，沿沙河西路应形成以车行景观为主导的韵律性城市界面；沿深南大道应形成以人行和车行景观共同主导的城市界面，近人尺度的裙房形成连续性城市界面、塔楼形成韵律性城市界面。另外考虑到与深南大道南侧高新园建筑相呼应，在其北侧布局商业性办公建筑，以板塔结合、曲直结合、高低结合、进退结合的群体组合形式，既体现土地价值的最大化开发又丰富城市景观。

7.住宅改造建设 规划在保证良好朝向的前提下使住宅群体体现流畅的韵律感，线性空间渗透各级开放空间，赋予每个住宅单元良好的景观并增强场所的可识别性。住宅建筑以点式、条式高层住宅为主，高层高度控制在30层以下。住宅整体空间形态丰富，形成富有特色的城市景观界面。

本方案从住户基本的使用要求出发，共设计了接近二十种基本户型平面，而每一基本户型由于所处位置的变化，层数的变化，使户型选择多样化，以满足不同使用者的需求。

8.开发时序

考虑用地区位条件、交通条件以及用地现状建设情况，规划将本区建设分为三步进行开发，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。

本区的整体改造主要分三步进行，每一步中又可根据具体情况分为若干周期运作，但每一步都必须保证难易结合，对旧村的拆除和新开发建设要并重，不能只顾简单的开发建设，不顾旧村的拆迁改造。只有这样才能保证整个旧村改造的开发建设环环相扣、良性循环地进行，为大冲经济的可持续发展培育新的增长点。

五、华强北中联改造项目与大冲旧村改造的区别

华强北中联改造项目的依据是2009年推行的《深圳城市更新办法》，但具体实施细则尚未出台。大冲村旧村改造则沿用了2004年推行的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。城市更新办法囊括了旧村改造规定的内容并在其基础上进行了修正与更新。1.改造主体性质

大冲村旧村改造属于城中村改造，而华强北中联项目属于旧工业区改造。2.政府重视程度

大冲村旧村改造2002年就被定为深圳城中村改造试点村，在一定程度上得到了诸多的政策照顾，而华强北中联改造项目只是上步工业区众多更新单元中的一个，其重视度明显不如前者。3.改造主体意愿

据了解，由于改造方提出了较好的拆迁补偿条件，自去年年初开始，大冲村原居民陆续签订拆迁补偿协议，整体过程进行得非常顺利。相比之下，华强北中联项目涉及多家企业的利益，权属关系比较复杂，开展工作相对困难。4.补缴地价办法

大冲村旧村改造沿用的是2004年改造规定中按容积率补缴地价办法，华强北中联项目则是采用2009年更新办法中拆除重建工业区的补缴地价办法。