商务酒店规范化投资

第一篇：商务酒店规范化投资

商务酒店规范化投资

商务客人是指因商务活动或公务活动而使用宾馆设施，享受宾馆服务的旅游人士。宾馆的商务客人主要是跨国公司、中外合资企业、民营企业的高级管理人员。

近年来，商务宾馆的主要客源市场分为两大板块：一般商务客源、商务旅游客源。

在国内一般的商务客源对宾馆的需求情况。即如同一个公司的办公室，在商务客人的眼中，宾馆能有完善的商务设施和信息条件为异地工作提供方便，才符合入住的标准。如同自己的家，宾馆以客为本，让客人熟悉了解宾馆的设施、服务、享受宾馆每一位员工的微笑与真诚。

现阶段商务旅游的主要分类:区域旅游和奖励旅游。区域旅游指在某一城市的旅游业所带来的入住人群。而奖励旅游指公司在员工完成了公司有关指标基础上，公司以奖励旅游的方式进行活动。近年来，作为一种激励员工的福利，许多企业对员工不惜花大价钱请其旅游，商务旅游存在巨大的商机。

我认为，作为商务宾馆盈利的商机背后，也存在相应的问题。要怎样面对旅游业活动之后给宾馆带来的经营上的空缺，需要继续进行探讨，并研究相应对策。因此，进一步拓展商务客源是商务宾馆在今后需要努力的方向。

尚客优快捷酒店专注于二三线城市连锁服务业管理，通过旗下连锁品牌的发展，致力于提高二三线城市连锁服务业品质，为二三线城市投资者提供专业的连锁管理服务。2014年全国分店数量将超1100家。“尚客优速度”震惊中国酒店领域。

第二篇：商务酒店发展之设计投资篇

商务酒店发展之设计投资篇

在商务酒店的设计方面，从文化的意义上看，商务宾馆是一个国家或一个城市文化的延伸，宾馆设计首先要与所在国家以及所在城市的文化成为一体。客人在入住宾馆时，在潜意识里通常期望这次入住能成为他的一次独特的人生经历。而能否做到这些，则是一家商务宾馆能否提供优质服务的前提。

文化感的给予应是在满足客人的功能要求——如舒适、温馨、现代和高科技等等基础上实现的。通过现代化的手段，使不同文化背景得到了很好的融洽，特别是各民族的艺术构成元素得到进一步的渗透和借鉴。

缺乏特色与文化内涵是商务宾馆室内设计存在的普遍问题。在中国，一旦宾馆被赋予“商务概念”，立刻身价百倍，它经常与“高贵”、“奢华”、“名流”等词联系在一起。事实上，用这些词来形容商务宾馆，是对其理解的表面化片面化。如何让通过室内设计来塑造宾馆特色和文化，进而提升酒店的形象，这不是简单的通过豪华的设计格调来实现的。配合空间布局、材料、色调、照明、装饰物的主题来营造整体气氛，处处显示宾馆的别致与独具匠心，这才是真正的豪华。

宾馆作为一个越来越注重人性的新型产业，人们对其的要求不仅仅只满足于硬件和软件的设施上，而是上升到了一个更为讲求意境的精神高度。宾馆并不是一个被装出来的商业机器，它只有具备特色和文化，才具有魅力，并且这也是宾馆竞争力的一部分。

以尚客优快捷酒店为例，尚客优酒店结合当下最受人们欢迎的元素，比如电影，音乐，游戏，养生等，推出以电影为主要元素的“影视房”，取消了传统的“电视+机顶盒”组合，以LED微型投影仪和网络高清播放器为主导，画面超大超清晰，让人如同身在影院中。而以养生为主要元素的“养心房”，则是在客房中增加了制氧装置，不仅能够增强体制，还能对吸烟人的肺进行养护。而“风情房”则通过色调的搭配，来彰显梦幻和爱情等年轻元素。

第三篇：博远商务酒店投资可行性分析报告

博远商务酒店投资可行性分析报告

一、项目基本建设情况

博远商务酒店位于三门峡市宏远市场西侧，建设路宏远市场红场南侧，距离建设路约30m。主体建筑高7层（含地下一层），建筑面积约6223㎡。一至三层每层938㎡，四至六层每层803㎡，地下室1000㎡，外围北侧停车场约500㎡，南侧停车场长45m*宽6m＝270㎡。地下室拟做停车场；一层、二层拟做餐饮使用；三层至六层共有房间72间，每间面积约32㎡（含卫生间）。现土建施工已基本结束。

另外，酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租，面积为630㎡，可做为写字间出租，也可为酒店配套使用。

二、配套工程实施情况

1、水、电、排污市政配套，已施工到位，待入户施工。

2、地温空调水井正在施工，合同价为109万，费用拟由承租方承担。

3、消防设施合同已签，合同价包验收合格为59万，费用拟由承租方承担。

4、装修设计已初步完成，设计费21万，费用由出租方承担（已付19万）。承租方可无偿使用。

5、电梯预计20万。费用拟由承租方承担。

6、暖气接口费每平方50元×6223㎡＝31.1150万元。费用拟由承租方承担。

7、天然气接口费2万元。费用拟由承租方承担。

三、周边市场调查

该项目地处三门峡市宏远小商品批发市场中，靠近建设路东段，毗邻家电市场；周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构，有陕县公路局、供销社、陕高、陕县医院等单位。市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位。效益好的企事业单位很少，整体消费水平较低。周边较好的酒店有国风会馆（客房98间，现出租率60%，平均房价140元左右），美华商务酒店（客房77间，现出租率70%，平均房价130元左右）。

周边商铺出租情况，建设路临街红场一层35元∕㎡，项目地东侧三层楼一层35元∕㎡。

四、投资可行性分析

博远酒店建筑主体出租价为12元∕㎡（含地下室），东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡（有希望谈到12元∕㎡）。出租年限为10年，有希望谈到12年。

1、项目投资明细及预计费用

⑴地温空调

109万（含空气源热泵系统）；

⑵消防系统

59万；

⑶电

梯

20万；

⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间＝115.2万元；

⑸公共部分装修1043㎡×250元∕㎡＝26.075万元；

⑹物品配置16800元∕间×72间＝120.96万元；

⑺燃气接入开口费2万元及内部管路

⑻暖气接入开口费31.1150万元及内部管路

⑼以上费用合计为450.235万元（不含暖气和燃气）

⑽

2、投资回报分析

⑴若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为35%，做以下分析：

预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷35%＝428.7951万元

预计100%出租率、平均房价：

428.7951万元÷12个月＝35.7329万元÷（72间×30天）＝165.43元

此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。

⑵若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为40%，做以下分析：

预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷40%＝375.1957万元

预计100%出租率、平均房价：

375.1957万元÷12个月＝31.2663万元÷（72间×30天）＝144.75元

此房价与周边市场结合，房价过高，不可取。

⑶若以450.235做为总投资，预计三年回本，预计经营利润为45%，做以下分析：

预计年经营收入为450.235万元÷3年＝150.0783万元÷45%＝333.5073万元

预计100%出租率、平均房价：

333.5073万元÷12个月＝27.7923万元÷（72间×30天）＝128.67元

预计95%-75%出租率、平均房价：

27.7923万元÷（72间×30天×95%）＝135.44元

90%）＝137.86元

85%）＝145.97元

80%）＝160.23元

135元-138元左右的平均房价市场较容易接受，但90%-95%的年平均出租率经营压力较大。

⑷若以450.235做为总投资，预计四年回本，预计经营利润为35%，做以下分析：

预计年经营收入为450.235万元÷4年＝112.5588万元÷35%＝321.5964万元

预计100%出租率、平均房价：

321.5964万元÷12个月＝26.7997万元÷（72间×30天）＝124元

预计95%-75%出租率、平均房价：

26.7997万元÷（72间×30天×95%）＝130.6元

90%）＝137.86元

85%）＝145.97元

80%）＝155.09元

135元左右的平均房价市场较容易接受，但90%-95%的年平均出租率经营压力较大。

⑸若以450.235做为总投资，预计四年回本，预计经营利润为40%，做以下分析：

预计年经营收入为450.235万元÷4年＝112.5588万元÷40%＝281.397万元

预计100%出租率、平均房价：

281.397万元÷12个月＝23.4497万元÷（72间×30天）＝108.56元

预计95%-80%出租率、平均房价：

23．4497万元÷（72间×30天×95%）＝114.28元

90%）＝120.62元

85%）＝127.72元

80%）＝135.70元

135元左右的平均房价，市场接受困难不大；80%的年平均出租率通过经营应该可以达到。

3、经营成本、费用分析

从经营角度，在保证服务品质的前提下，核算固定成本费用，核算经营盈亏平衡点，再结合市场接受的平均房价，核算投资回报。

⑴总租金为6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12个月＝90万元

若将一层按40元∕㎡，二层按20元∕㎡出租，可得收益为938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月

酒店实际房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝9.41元∕㎡

⑵人工费用：

店长

1人

2500元∕月

领班

2人

×

1200元∕月＝2400元∕月

前台

4人

×1000元∕月＝4000元∕月

客房

9人

×950元∕月＝8550元∕月

公卫

2人

×950元∕月＝1900元∕月

工程

2人

×1200元∕月＝2400元∕月

保安

3人

×1000元∕月＝3000元∕月

合计

23人

24750元∕月

⑶水电费30000元∕月

⑷物耗、一次用品、洗涤费15000元∕月

⑸管理费用5000元∕月

⑹以上合计115658元∕月

加上每月投资回报125000元＝240658元＋10000税金及附加＝250658元∕月÷135元∕间÷2160＝85.59%

也就是说在经营上保证85%以上的出租率，保证平均房价在135元∕间以上时，每天出租房间数在62间房以上，能够三年完成投资回报。

怡居酒店管理公司

2010年7月29日

第四篇：商务酒店申请报告

第一章 概论

1.1项目申报单位概况 1.1.1项目名称：锦绣国际酒店 1.1.2项目承办单位及法人代表 承办单位：河南国力商业发展有限公司 法人代表：吴小平1.2项目概况 1.2.1项目拟建地址

锦绣国际酒店位于312国道与郦都大道交叉口。1.2.2项目建设依据

旅游业及相关产业具有投资少，回报高，资源垄断性高，劳动力密集，关联性强，无污染等特点，被公认为是当今的朝阳行业，受到各国政府的重视，并给予优先发展。旅游业目前在各国经济中的比重和地位日益加强，至1992年，它已一跃而成为世界第一大产业。我国旅游业在国民经济中所占的比重也在不断增加。由于我国有着良好的旅游业发展基础，依靠我国丰富的旅游资源，在改革开放政策的推动下，中国旅游业已经适应了日益旺盛的海内外旅游市场，而成为了迅速崛起的一个新兴产业。1979年1月，中国改革开放的总设计师邓小平高瞻远瞩地指出，“旅游事业大有文章可做，要突出地搞活流通，加快地搞”。20多年来，我国立足中国国情，借鉴国际经验，坚持政府主导型发展战略，坚持大旅游、大市场、大产业的发展方向，走出了一条具有中国特色的发展旅游业之路，实现了从“旅游资源大国”向“亚洲旅游大国”的历史性跨越。旅游业已经成为我国国民经济中最具生机活力的新兴产业，越来越得到各级政府的高度重视和积极扶持。所以，旅游业及相关配套产业在我国将有广泛的发展前景。

内乡县旅游资源非常丰富。内乡县衙兴建于元代，重修于明清，是全国唯一保存比较完整的古代县衙建筑群，被国务院公布为国家级文物保护单位，年接待海内外游客3万人以上。位于内乡北部山区的宝天曼国家级自然保护区，有很多孑遗植物和珍奇动物在这里繁衍生息，是我国少有的生物物种资源天然基因库，登上宝天曼峰顶，俯瞰群山巍巍，林海苍茫，云雾缭绕，气象万千，是不可多得的天然公园。此外，恐龙蛋及恐龙骨骼化保护区、天然溶洞天心洞、狄青洞、影视基地春秋城和七里潭、五龙潭、让河风景区，风景旖旎，妙趣横生，是休闲旅游的好去处。

近年来，内乡县大力发展城市建设，各种设施日趋完善，美中不足的是全城旅游快捷酒店偏少，无法满足旅游发展的需要，为加强服务行业体系建设，提升宾馆服务档次，河南国力商业发展有限公司决定建设内乡县锦绣国际酒店

1.3研究过程及内容

河南国力商业发展有限公司成立于2009年11月12日，位于河南省内乡县工业园区，注册资本2000万元整。经营范围包

括对房地产投资、房地产开发、销售（凭有效资质证经营）。

2011年7月，我公司受投资人的委托，派专业技术人员组成项目组，开展本项目的外业调查工作，项目组根据项目具体特点及投资人对本项目的有关要求，编制了本项目工程申请报告。

项目组通过现场查看，认真调查了湍河水文、地质条件、工程材料、内乡旅游客源等情况，搜集了区域经济发展、城镇规划等资料，并就酒店建设的相关内容与项目主管领导座谈、汇报、征求意见，在此基础上，于2011年7月完成本项目的工程申请报告。为业主进行项目建设前期工作和为相关单位审批提供相关决策依据。

1.4研究工作依据

①项目申请报告编制委托书；

②《河南省十一五基础设施发展计划》；

③项目承建单位提供的有关本项目的基础、技术资料等。

第二章 项目建设的条件及必要性

2.1项目建设的自然条件 2.1.1地形、地貌

拟建项目位于河南省的西南部，伏牛山老界岭南麓，南阳盆地西部，内乡县东部。内乡县位于南阳盆地西沿，伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。全县地势北高南低，由西北向东南逐渐倾斜，山区、丘陵、平原、河川多种地形相同。北部伏牛山脉主峰及山岭呈东西走向，峰峦叠峙，山高林密；西南部为浅山岗坡，属伏牛山余脉，沟壑纵横；中南部系南北走向的黄土丘陵及条带平原，湍河、默河、刁河、黄水河为境内四大河流。路区所经夏馆镇位于内乡境北部，镇境内有伏牛山主脉余峰，素有“内乡屋脊”之称，群山巍巍，林海茫茫，险峰突兀，千米以上的山峰有10余座。

2.1.2气象

项目区域气候属北亚热带大陆性季风气候，处在北亚热带北界，具有由北亚热带向暖温带过渡的特点，兼有南北气候之长，气候温和，雨热同季。区域内年平均气温15℃，最冷为1月份，极端最低气温为-14.4℃，最热为每年的7月份，极端最高气温为42.1℃；降雨量750～850毫米，年平均降雨量为790.8毫米，年降雨量多集中在6月至8月份，占全年降雨量的63.2%，暴雨多为短历时。年平均日照时数1973.6小时，全年平均无霜期220天。

2.1.3地质

南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川——维摩寺——新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系。路线经过区位于秦岭东西复杂构造带的南支西侧，自元古代以来经受了多次构造运动，加里东运动使其褶皱回返，大部分地区上升为陆地。在瓦子穴——乔端与商丹——西峡——镇平两大断裂之间发育加里东造山带，在强烈的板块挤压碰撞过程中，地层发生褶皱和变质，并伴有岩浆侵入，地质构造发育，形成了现在的地貌形态。

项目区内了出露地层为上元古界和下古生界加里东构造层，在坳陷盆地为白垩系陆相碎屑沉积，以及第四系松散堆积物和花岗岩或花岗闪长岩侵入体。

2.1.4地震烈度

南阳市位于华北、西南强地震带与中南弱地震带之间，受区域性较大控震构造与较小发震构造的影响，形成了震级小、震源浅、烈度大、地震活动弱等特点，历史上多次发生过地震。据统计资料表明，有史以来，南阳市共发生地震60余起。总的来说，项目区域是我国大陆地区上地震活动水平低的一个地区。

根据《中国地震动参数区划图》（GB19306-2001）的划分，本区地震动峰值加速度系数不大于0.05g，对应国家地震烈度

区划，路区为小于Ⅵ度。

2.1.5水文地质

区域河流水系属长江流域唐白河水系：路线所经河流为湍河及其支流，区域内地表水丰富。区内地下水类型主要有：基岩裂隙水、岩溶水及孔隙潜水。基岩烈隙水主要赋予片岩、片麻岩以及花岗岩中，片岩裂隙细小，水量不大；片麻岩和花岗岩裂隙宽度较大，延伸较远，储水空间大，导水性强，特别是构造带为良好的储水结构，主要接受大气降水补给和远程构造裂隙补给，地下水往往以潜流形形式排泄于沟谷中。由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落叶对降雨起滞流作用，地下水以潜流形式教经常补给沟谷，所以山高水高。岩溶水主要赋予大理岩中，在与片岩接触带往往形成地下水汇集带，沿着层面以泉的形式出露，为人畜用水水源。潜水主要储存于河流沟谷中的砂砾石层内。

2.1.6工程地质评价

项目地区地质构造具有多旋回、强烈变动特征。褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西或北西向，次为北东向、北北东向延伸。该区内发育有不同时期的构造形迹，其中维向构造体系尤为发育，构成了基本的构造格架，形成了一系列北西——南东向的褶皱带、断裂带、变质岩带和岩浆岩带。

2.2项目所在区域建设条件

锦绣国际酒店的开发具有得天独厚的优势条件。2.2.1地理位置优势

开发项目选址位于内乡县312国道与郦都大道交叉口，西邻湍河浏览区，风景优美。

2.2.2交通通讯条件优势

项目选址位于内乡县工业园区，南邻312国道，西邻滨河路，紧邻宛坪高速公路内乡出口和宁西铁路内乡站，不仅交通方便，邮电、通讯也很便利，内乡县邮电局程控电话系统，保障畅通，直入酒店各房间。

2.2.3给水、供电优势

按城区规划该区域均有市政给水干管经过，可提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。生活污水经处理后可排入县城排水管道。电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足正常用电。

2.2.4地形地貌优势

项目所在区域地势平坦，拆迁任务较少，便于直接开发，四周无任何污染源及较大噪声源。

2.2.5工程地质及水文地质

该地区位于湍河东岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。

内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按地震构造设防。

2.2.6气象资料 年平均气温：14.9℃

极端最高气温：45.1℃（7-8月）极端最低气温：-21.2℃ 年最大降水量：1290.1mm 年平均相对温度72% 绝对温度：14.0mp 常年主导风向：东北风（冬季）东偏南风（夏季）最大冻土深度：200mm 最大积雪深度：250mm 基本风压：35kg/m2 基本雨压：30kg/m2 2.3建筑材料及运输条件 2.3.1石料

根据调查，项目所在区域优质石料分布较小，工程用石料主要来源内乡县灵山，通过公路直接运往工地。但必须经试验其材质合格方可使用。

2.3.2砂、砂砾

工程用砂料来源于湍河内开采，湍河内砂砾料品质优良，可直接挖取利用，通过公路直接运往工地。

2.3.3其它材料

该项目所需其它材料在市场供应充足，目前价格平稳，而且能够就地取材，便于施工，符合施工条件。

水泥：主要货源有空后水泥厂、泰隆水泥厂，他们规模大，信誉好，产品质量优，价格平稳。

钢材：各种型号钢材均可购到，而且质量有保证。砖的供应：内乡砖厂甚多，且质量稳定，能够保证工程质量。

2.4项目建设的必要性

内乡县旅游资源非常丰富。内乡县衙兴建于元代，重修于明清，是全国唯一保存比较完整的古代县衙建筑群，被国务院公布为国家级文物保护单位，年接待海内外游客3万人以上。位于内乡北部山区的宝天曼国家级自然保护区，有很多孑遗植物和珍奇动物在这里繁衍生息，是我国少有的生物物种资源天然基因库，登上宝天曼峰顶，俯瞰群山巍巍，林海苍茫，云雾缭绕，气象万千，是不可多得的天然公园。此外，恐龙蛋及恐龙骨骼化保护区、天然溶洞天心洞、狄青洞、影视基地春秋城和七里潭、五龙潭、让河风景区，风景旖旎，妙趣横生，是休闲旅游的好去处。

近年来，内乡县大力发展城市建设，各种设施日趋完善，美中不足的是全城旅游快捷酒店偏少，无法满足旅游发展的需要，为加强服务行业体系建设，提升宾馆服务档次，河南邦泰置业有限公司决定建设内乡县邦泰快捷酒店。

第三章 项目建设的社会条件

内乡县地处豫西南，位于伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县接壤。内乡县总面积2465平方公里，人口63万，辖16个乡（镇），289个行政村。

内乡县矿产资料丰富，聚宝藏珍，目前已发现有金、银、铀、石墨、大理石、矽线石、高岭土等金属和非金属矿产30多种。矽线石、石墨、金矿、花岗岩、大理石等具有储量大、质量好、品位高、易开采等特点，尤其是矽线石矿储量超过1000万吨，精矿三氧化二铝含量达58.9%，储量和品位均居全国第一。大理石、花岗岩、石墨、海泡石等远销日本、欧洲和东南亚各国。

内乡县主要粮食作物有小麦、玉米、大豆、水稻、红薯等；主要经济作物有棉花、烟叶、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龙须草等；林果资源有松、杉、泡桐等用材料30多种和苹果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等经济树20多种及猴头、木耳、蘑菇等繁多的土特产品。中药材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年产25万公斤，占全国产量的六分之一。境内生物种类繁多，有珍贵的野生动物资源。

改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足发展。内乡县小辣椒种植面积30万亩，以袋料香菇为主的食用菌3500万袋，大白山羊年饲养量130万只，湖桑8万多亩，林果30万亩，龙须草8.2万亩，中草药材10万亩，国际香型烤烟

10万亩，是河南省食用菌、小辣椒、大白山羊生产大县。内乡农科所培育的豫麦35良种，在全国大面积推广种植。内乡县工业以机械、黄金建材、丝织地毯、化工等为主，主要产品有无碳复写纸、CF纸、文化用纸、玉器、服装、汽车密封垫、化工原料、白酒、手扶拖拉机、中西药制剂等160多种。目前已有六大类75个品种的产品出口欧、美、东南亚、港、澳等国家和地区，38种工业产品获省优、部优称号，两种产品获国际性金奖。基础建设发展快捷。电力资源充沛，拥有丹江至栾川电网、丹江至淅川电网和姚孟至南阳电网三条供电渠道，一座220千伏、一座110千伏和八座35千伏输电站覆盖了全县各个角落；通讯事业快速发展，万门程控电话的开通缩短了内乡与世界各地的距离；旧城改造、湍东经济开发区、瓦亭辣椒城、夏馆山珍城、工业园区、滨河公园等已具规模。

2007年，内乡县实现生产总值74.58亿元，其中第一产业实现21.51亿元，第二产业实现35.03亿元，第三产业实现18.05亿元，分别上年增长12.8%、6.4%和15.2%。

第四章 建设方案

4.1建设原则

4.1.1完善地区服务功能

湍东新区缺乏高档次酒店，这与新区情况不够协调。应建设以客房、餐饮为主，辅助办公、会展、娱乐等功能齐全的综合性高档酒店。

4.1.2既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格，力争成为内乡县乃至南阳市有代表性的酒店之一。

4.1.3确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适 4.2经营内容

4.2.1客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）

1.1 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。1.2 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。1.3 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。1.4 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。1.5 为特殊高级游客及商务人员服务（高级套房）。4.2.2 会议、展览与展示服务

为不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。

4.2.3 商业服务

4.2.3.1 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。4.2.3.2 为过往客人及机构提供精品购销服务。4.2.3.3 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。

4.2.4 餐饮服务

4.2.4.1 为住店客户提供一体化餐饮服务。4.2.4.2 为过往客户提供特色性餐饮服务 4.2.4.3 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。4.2.4.4 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。4.2.5 娱乐服务 4.3建设规模及内容

根据市场调研、分析，本项目建筑面积13500平方米，设客房200-300间（标准间）。

4.4建设方案 4.4.1建筑方案

本项目的建筑风格应体现东方文化的内涵，建筑艺术处理是注重神似而不是形似。既是继承和发展优秀的民族文化，又是合理吸收、融汇先进的西文文化。

4.4.2结构工程 2.1 结构选型

主体结构拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，工程合理。使用年限为60年。

4.4.3公用设施 4.4.3.1电气专业

4.4.3.1.1 电气系统：变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成系统、有线电视系统等。

4.4.3.2 给排水专业 4.4.3.2.1 系统

生活给水供水系统：供人员生活用水、空调冷却补水及绿化用水等。

排水系统：分污水、废水、雨水三个排水系统。4.4.4建筑防火

根据《建筑设计防火规范》（GB16-87）规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。

4.4.4.1 建筑功能及防火防烟分区 a.全楼均设有喷淋灭火系统。

b.防烟分区：防烟分区的面积一般不超过500平方米，并且不跨越防火分区。

4.4.4.2 建筑疏散走道、安全出口及防火门设置 4.4.5消防给水与排水

4.4.5.1 消防用水量及火灾延续时间

室外消防用水量为25L/s，室内消火栓系统用水量为25L/s，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为20L/(min〃m），持续喷雾时间按0.5h。

4.4.5.2 室内消防给水设计

a.消火栓给水系统：本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状，消防竖管通过水量不少于15L/s。

该工程选用带自救卷盘的消火栓，并设有进接启动消防和加压水泵的工作、故障状态的功能。消火栓栓口直径65mm，喷嘴直径19mm，水龙带25mm。每个防火分区设置不少于2套消火栓，满足在同一防火分区内相邻两套消火栓水枪充实水柱同时到达任何部位，消火栓服务半径小于25mm。消防电梯前室及防排烟楼梯前室设有消火栓，在建筑物屋顶设有检验用的消火栓。

在一层南头和中部分别设有墙壁式消防水泵接合器，每处两个，一个用于消火栓系统，另一个用于自动喷水系统。

b.自动喷水灭火系统

该建筑物为中等危险等级。在商场、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、仓库等处设置自动喷水灭火系统。

自动喷水灭火系统给水通过设在地下三层消防水泵房内的三台（其中一台为备用）消防泵供给。消防泵与火灾报警装置

联锁。

在每个自动喷水灭火系统装设有湿式报警阀、控制阀、水火灾警铃、系统检验装置、压力表及水流指示器。

第五章项目建设的规模及内容

5.1项目选址

该项目位于内乡县工业园区，湍东镇东王营。5.2建设规模及内容

该建设项目为锦绣国际酒店，其主要建设内容如下： ①主体结构为地上12层，设立地下停车场，总建筑面积13500平方米，接待规模为不低于500人的房间床位和能容纳300人的会议大厅。

②建设其它配套服务设施。

第六章 投资估算与资金筹措

项目估计投资9500万元，主要包括征地费用、酒店建设、路面的硬化、绿化、供排水、消防设备以及其它费用等，资金全部自筹。其中：

1、征地费用1200万元。

2、建设酒店主体工程7200万元。

3、建设配套设施500万元。

4、消防及绿化费用300万元。

5、环保投资100万元。

6、项目前期费用及不可预见费200万元。

第七章 市场分析与预测

近几年，内乡县经济发展取得明显成绩，但我县现有的几家酒店在规模、设施、环境等诸多方面明显存在不足，由于星级酒店少、规模小，使许多客商和旅游者均感不便，随着城市对外开放不断发展，旅游人数不断增多，建设一个地理环境优越、环境优美、软硬件设施更加优良的大酒店，将拥有巨大的市场潜力和广阔的发展前景。

该项目建成后估计入住人数将占到内乡县总客源市场10%以上，按500张床位设计，入住率平均50%，年接待天数300天，年接待游客7.5万人，人均每天在酒店消费200元，年收入在1500万元以上，按利润年30%计算，利润总额为450万元。

第八章 环保、绿化、劳动安全与卫生

8.1环保、绿化 8.1.1 大气污染

主要来自单位自备锅炉房，另一污染源是汽车尾气。8.1.2 噪声污染

其主要污染源为交通噪声、人群噪声和相关设备噪声。8.1.3 水污染

该地区开发和改造刚刚起步，市政设施并未完善，周边居民住房的下水设施简陋，生活污水排放管道及厕所渗漏造成不同程度的水污染。

8.1.4 相关废弃物污染及施工污染 8.2.污染治理 8.2.1 大气污染治理

本酒店自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由屋顶出口排出。

8.2.2 噪声污染治理

本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许的范围内。为了降低空调、通风及柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。

8.2.3 水污染处理

本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入城市污水管网。8.2.4 固体废弃物治理

本项目固体废弃物主要来自生活垃圾及商场废弃的包装材料，顾客丢弃的废弃物等。总量估计3t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾处理。

8.2.5 施工期环境治理

施工期噪声及扬尘对环境影响较大，建设施工中禁止高噪声的施工设备在夜间进行作业。在施工现场的周围设立较高的临时围墙，以减少扬尘、噪声对周围景观的影响。

8.3环境绿化

本项目设置了集中公共绿地，绿化面积达到了占地面积的20％，此外，还有部分屋顶绿化。

8.4劳动安全 8.4.1土建安全

本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。

该工程按抗地震8度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。

8.4.2防火防爆

本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计”。

8.4.3电气安全

本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。

建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。

8.4.4防雷措施

按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据第三节规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。

8.5卫生防护

本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。

第九章 机构设置、人员培训及劳动用工制度

9.1组织体系及机构设置

设立以法定代表人负责制的管理体制。设总经理、副总经理，下设若干部门，部门负责人由总经理聘任。

9.2岗位定员及人员培训

9.2.1岗位定员从实际出发，人员配置比例：中层以上管理人员占15%，一线服务人员占70%，其它后勤人员占15%。

9.2.2人员培训：公司特聘请业内专家对后勤服务人员进行岗前培训，培训时间为一个月。

9.3劳动用工制度

9.3.1职工的招聘、雇用、辞退、解聘、报酬、福利、劳保、按国家和河南省及内乡县的有关规定订立制度，签定合同并报内乡县劳动局备案，确保职工在正常条件下从事生产和工作。

9.3.2对违反公司规章制度和劳动纪律的职工，给予警告、记过、降薪的处分，情节严重的可以开除。

第十章 节能措施

10.1节能措施

10.1.1采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，以节约电力资源。

10.1.2给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。

10.1.3建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料和资源，节省土建施工时间，减少工作量。

第十一 章 招标方案

为确保邦泰快捷酒店工程项目的质量，缩短工程建设期，防范工程建设中的违规行为，保护国家利益。制定项目的招标方案。

11.1基础设施建设项目招标范围及招标组织形式 本项目招标的范围包括基础设施建设的勘查设计招标、施工监理招标和施工企业选择招标三项，因勘查设计和施工监理标底值较小，可采取不公开招标，项目土建工程面向社会进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，委托给有资质的招标代理机构办理。

11.2投标、开标、评标程序

邦泰快捷酒店项目，质量要求高，根据建设项目规模要求，在招标过程中必须遵守如下程序：

11.2.1项目经各部门批复同意后，在指定的媒介上发布招标公告。

11.2.2在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个 时，应当重新进行招标。招标文件的内容还包括项目负责人与主要技术人员的简历、业绩，本项目不接受联合招标。

11.2.3开标时委托有资质的招标代理机构，邀请所有投标

人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格最低。

11.2.4 评标按照《中华人民共和国招标管理法》的规定和程序进行。

11.2.5中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，投资人和中标人签订书面合同。同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

第十二章 结论及建议

12.1结论

邦泰快捷酒店的建成，对完善内乡县接待服务体系，提升内乡县旅游服务档次将发挥巨大的作用，将为县城的建设增加新的亮点，社会效益，环境效益十分显著。该项目是十分可行的。

12.2建议

建议建设单位：

1、崇尚自然保护环境，已经越来越受到人们关注，而随着我国对环保工作的重视，“绿色酒店”就成了可持续发展的必然选择，建议旅馆打环保牌，提高酒店公众形象和知名度。

2、加强宣传力度，辐射周边县市，同时更好利用互联网信息平台，来宣传企业形象，完善网上订房服务，加快资金的回收，尽快实现社会效益和企业效益双丰收。

第五篇：商务酒店设计规范

酒店设计要点

道路总体

● 后场内部人员出入口与客人通道严格分离 ● 车行通道，客车货车入口和道路应严格分离

● 入口附近宜设出租车等候点，旅游车或穿梭巴士上客点

● 酒店货运车一般为2吨货车，充分考虑卸货位置和地库入口高度。● 后场设置员工考勤出入口

● 大堂入口外宜设三条车道，上设雨蓬至少遮蔽二条车道。

● 高星级酒店宜设二个出入口，一个入口直接进入大堂，另一个出入口主要为团队，宴会，餐厅的综合出入口。

● 地面停车至少设置二辆大客车的停车位。● 停车位最少应设置客房数的30％

● 大堂入口到停车场环道应顺畅，避免造成拥堵。

客房层

客房自然间面积参考

● 快捷酒店客房每间24平方米，4000×6000 ● 四星级商务酒店每间35平方米，4200×8400 ● 五星级酒店客房每间40平方米，4500×9000

● 超五星酒店客房每间48平方米以上，4800×10000

套房面积参考

● 小套房

1.5个自然间 ● 普通套房

2.0个自然间 ● 大套房

3.0个自然间 ● 总统套房

6.0个自然间 ● 总经理套房

3-4个自然间

客房层

● 每层楼面客房自然间宜为20－25间

● 客房楼层平面宜上下一致，避免自然间房型变化 ● 客房层宜设至少二台后场货梯

● 客房层每层应设服务间和布草间，位置邻近后场货梯，内设给排水设备 ● 有条件可设布草井，直接通向地下室布草收集房 ● 客房层至少每二层应设工作人员卫生间

● 层高结构应保证客房走道管线安装吊顶后净高2.35 米以上 ● 残疾人间为客房数的1％，应与一间标准间连通

● 样板房室内施工图设计须在扩初阶段完成，样板房施工完毕后，经评估后，出修改后正式施工图。

大堂前厅

● 大堂入口考虑设置不小于直径2.4 米的旋转门，另需设置平开门，平开门应设双门门斗。● 酒店到达处宜设置行李通道，能直接连接到行李房和服务电梯

● 入口设置礼宾台，行李房宜接近礼宾台。高星级酒店行李房宜设二间，团队与散客分开。● 前台位置的设置应考虑不影响大堂入口的交通 ● 高星级酒店前台宜设二处，团队与散客分开。● 前台办公室应近邻大堂前台，向总台开门连接

● 贵重物品存放室与前台办公室相连，员工从前台办公室进入，客人从大堂进入，设置柜台分隔

餐饮

● 中餐厅，宴会厅，会议室应另设置垂直交通，便于疏散

● 全日餐厅座位数为客房数的50％，每座面积2平方米。厨房面积为餐厅面积的50％ ● 全日餐厅开发式厨房与厨房相连，应保持足够的后勤通道宽度 ● 全日餐厅兼顾客房送餐服务，应紧邻服务电梯。● 中餐厅大厅设计应考虑可作婚宴使用

● 中餐厅应多设包房，主要包房都应设有独立卫生间和服务间，服务间宜设独立出入口。● 中餐厅宜设20人一桌的大包房，另外宜设二－三桌连通的包房。

● 中餐厅包房区宜有独立送菜通道与厨房相连。送菜通道不宜穿越大厅。● 酒吧选位时应考虑设置与街道连接的直接入口。

宴会厅

● 宴会厅应设活动隔断，需能分隔成二－三间，长宽比宜为16:9

● 宴会厅面积分隔后每小间宜为200-250平方米，每间区域都应设入口和后勤入口 ● 宴会厅应设前厅，前厅面积约为宴会厅面积的30％－35％，前厅宜设在宴会厅长边一边。● 宴会厅后勤区应设厨房，面积约为宴会厅面积的30％

● 宴会厅后勤区应设家具储藏室，面积不小于宴会厅面积的20％

● 宴会厅附近宜设贵宾休息间，宜设独立通道与宴会厅相连，宜设独立卫生间。● 宴会厅层宜设贵新娘化妆间，新娘化妆间应设有独立卫生间。● 宴会厅层宜设宴会销售办公接待间。

● 宴会厅音控室设置宜位于宴会厅入口上方夹层。应设有回音孔，用于监听现场音效。

其它公共部位

● 会议层应设服务间，部分会议室前宜设公共的茶歇空间

● 酒店行政办公区域应设在酒店公共区域，主要设总经理室，销售部，餐饮总监，财务部，接待室等部门，四星级酒店一般公共区域的行政办公区域为200-300平方米 ● 游泳池池面形状可以自由，但应保证有25×4米的直道区域，直道长度最少不得小于20米。应尽量避免游泳池面区域有立柱

● 游泳池长边两端不宜直接靠墙，应留有池边空间，可供上岸休息。池边应设有躺椅休息区域，以及饮料服务设施。

● 更衣室通向游泳池的通道上应设有洗脚消毒池。● 公共区域宜设置通道或观察窗直接通向游泳池

● 如设有SPA区域，应与游泳池健身房能独立分开出入，可设通道相连

后场

● 后场设计，内部工作通道与客人通道严格分离 ● 后勤区主要有：

卸货区，收货采购办公室，主仓库，垃圾房；

食品初加工区，食品冷库，酒水饮料库，总厨办公室；

员工考勤出入口，员工更衣室，员工食堂，人力资源部，员工培训室，员工医疗室；

管家部办公室，布草仓库，制服间，洗衣房，日用品库；

工程部办公室，工程部仓库，工程部工场间；

保安办公室，安保中心，消防中心。

● 后场主要室内设计区域为：员工餐厅，员工培训室，员工更衣室

后场

● 卸货区宜设卸货平台900高，卸货平台宜设收发货室，收货仓库，干湿垃圾储藏室，空瓶室等。湿垃圾室须设空调。

● 制服间应临近员工考勤出入口，男女更衣室宜临近制服间。

● 快捷酒店员工人数一般为客房数0.8倍，一般高星级酒店员工人数为客房数1.2倍。员工男女比例约为男员工45％，女员工55％。员工更衣柜宜每人一个。

● 更衣室成品更衣柜尺寸300×1000，上下柜为一组，每个组合柜由四组或六组合成。员工更衣室须设男女淋浴间，卫生间。

● 一般300间客房的酒店，洗衣房面积应在320－350平方米之间。降板250－300。● 洗衣房蒸汽为必须提供的能源，应有不少于1.5吨蒸汽的来源。

厨房

● 一般餐厅的厨房面积不低于用餐区域面积的35％，厨房的吊顶高度应不低于2700mm。

● 所有厨房的后勤区需要降板至少300mm～350mm，开放式厨房需降板150mm，以方便推入式冷库和地沟的安装

● 厨房负载一般区域负载要求为500kg/㎡，特殊结构区域负载700kg/㎡，一般库房和冷库负载800kg/㎡。

● 厨房区和食物加工区所产生的带有油脂的废水，必须先经过隔油池才能排放到污水渠。厨房中央隔油池应设计在厨房区域之外，其容量能满足一星期处理一次的要求。

● 部分食物加工设备和洗碗机需要用蒸汽加热，但其设备本身并不带蒸汽加热器，需要由蒸汽管道提供蒸汽。

与境外室内设计公司合同谈判几点注意事项：

设计费的价格所包含的内容（翻译，通讯，交通，税金等杂项费用的支付）。设计费支付的时间节点，支付比例及方式。

2.室内设计所承担的责任和服务范围。

3.今后主创设计师的人员名单及代表作。人员如随意更换的法律责任。4.出图的阶段工作时间表及每阶段出图的深度。拖延交图时间的责任。5.免费设计修改的次数和可以重新颠覆性修改方案的阶段。6.设计效果图的数量，价格，可以出图的阶段。

7.设计阶段的交流方式，出席会议的次数。施工阶段配合的方式及往返次数，超出部分的工时费用及交通费用等。

8.设计方对国内施工图深化图纸的审核，与设备安装设计的配合。顾问公司的邀请，顾问费用的支付，责任的承担与配合问题。

（宾馆酒店的顾问公司主要有：灯光，厨房，洗衣房，室内景观，软装饰，室内机电，会议音响系统，弱电网络等方面的顾问公司）

10.为便于控制价格，设计方应优先考虑国内已有材料，业主有权要求 设计方对材料进行免费替换设计。

11.国内设计顾问公司责任的范围，配合的深度及价格。