老年公寓市场工作规划

第一篇：老年公寓市场工作规划

老年公寓市场部工作规划草稿

鉴于我老年公寓尚处于筹建阶段，当前市场部工作有三大方面，即具体业务开展、团队建设、团队素质的提高。

市场部要有大局观念，全心全意为老年公寓的迅速发展努力工作、服从领导、尽职尽责；树立谦谨严格的工作态度、和善宽容的精神风貌；不断学习新理论新技术以丰富团队业务技能、锤炼自身内在素养、提供更高效优质的服务。市场部团队成员要与老年公寓其它部门成员密切协作，办出有我们自己特色的老年公寓、不断完善综合环境，给入住老人创造更加丰富多彩、快乐祥和的生活氛围。

根据当前对我老年公寓现状的大致了解，谨就我老年公寓优势与弱点做出简要分析、以及近期可行性市场开发做初步规划，报请领导指示。

我老年公寓的优势：

1．地理位置处于北京市的四环路与五环路之间，距市核心区较近；

2．丰台区养老同业机构相对较少、设施条件、团队成员形象素质及管理经营水平处于初始层面；

3．我老年公寓由酒店继建而成，设施基点较高，并有酒店的标准化服务亮点；

4．建筑整体规模形象整洁；

5．酒店配套设施可以与老年公寓相互呼应；

弱点：

1．周边区域居民密度低，目标人群不足；

2．公寓周边小环境较差；

3．公寓的相关细节设施有待完善；

4．公寓整体团队建设与培养需要时间进行优化。

现针对市场部从2013年12月13日到2014年3月15日期间内，三个半月期间的具体工作步骤进行简要规划如下：

一、初期12月13日至12月31日。在这一时间内主要完成以下几个方面的工作：

1．进行宣传彩页的初创，报请审核调整；

2．熟悉、调研周边实际30分钟车程内的居民及医疗情况做简要记录、简略走访；

3．早日对周边40分钟车程内的同业机构进行措底考察并做简要记录。考察内容主要主要关注7个方面的内容：①大环境②硬件设施及内环境 ③团队成员规模及素质 ④开业时间 ⑤

设计床位数，实际入住数⑥收费情况 ⑦市场促销情况；

4．根据考察结果研讨我公寓运营及促销政策；

5．根据确定的收费及促销政策完善宣传彩页；

6．与新加入团队的市场工作人员进行工作方法与路径的共同研讨。

7．利用接待室墙壁、玻璃门及室内空间，做好企业文化宣传

二、市场宣传启动阶段，时间为2014年1月1日—2014年1月31日

在这一阶段全面启动我老年公寓市场宣传工作，具体工作内容

1．与家政等媒介机构进行初步沟通，并传递酬资信息；

2．根据初期走访结果，选择距我公寓较近区域、交通相对便利、人口密度大、老人比例高的社区进行循回彩页散发，针对来我酒店参会的目标人群进行彩页散发；

3．建立公寓的企业网站，同时撰写相关板块文章，逐渐完善相关功能。

4．与周边同业机构深入接触，争取实现协作可能性；

5．根据此阶段对本地市场情况的深入了解、及市场人员队伍的进一步完善，确定下一阶段深化市场营销方案；

6．带领、接待目标人群来我公寓实地考察体验；

7．培养和建立与各区域有一定影响力的相关人士的密切联系；

8．配合公寓院长，针对老年团体、机构提供公益支持，与各老龄机构（包括从业机构和管理机构）建立初步联系；

9．配合公寓院长共同与当地就近医疗机构进行协商恰谈，实现业务协作。

这一阶段通过上述各项工作实现具体业务目标：争取有10-30位目标人员前来考察，力争有3-5人签约入住。

三、市场宣传深入期，时间为2014年2月1日-2014年3月15日。

1．对前两个阶段已经开展的工作进行重复强化深透；

2．进一步增加网站内有吸引的文章，发挥网站内容及图片丰富的优势；

3．充分挖掘已签约入住老人的媒介作用，举行联谊活动，吸引目标群体参加。

在这一阶段的一个半月时间里争取实现入住10-20人。

老年人经历了时间与世事的磨砺，很多事情看的很清楚，对于老人来讲入住老年公寓是项长期的、数额相当大的一项经济支出，因些会特别小心谨慎。市场部从业人员是老年公寓的第一窗口部门，因此我们的具体市场推广工作中一方面要重视增加养员入住量，同时也要通过外在形象、语言表达、待人接物过程中全方位渗透与展现热情、真诚、爱老、敬老的企业文化，树立良好的品牌形象，通过服务老人、感动老人赢得老年群体的信赖与关注，从而

为老年公寓远期发展奠定基础。

说明：完成上述目标需在正确决策环境及合适的营销软环境，公寓各环节全力配合条件下方能实现。在有目标人群来参观考察时需要出车接送，并要求保持车辆形象整洁。

市场部近期工作规划草稿制定人：

草稿上报日期：

第二篇：上海老年公寓市场现状

一、上海老年人的养老模式及居住模式

在上海市房产经济学会老年用房专业委员会所作的“上海市老年公寓市场需求与开发建设配套政策调查研究报告”中，根据2001年在市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%；选择进养老机构养老的占2.3%；选择老年公寓的占1.9%。

由此可见，居家养老占绝对比例，达95.8%。另据上海市民政局统计数据显示，2001年末上海市60岁以上的老人已达246万，5个人中就有一个是老人，家庭规模缩小到每户2.7人，已有100万老人成为“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”。又据对上海市卢湾区560个有老年人居民户的调查，愿意在家养老的老人占92.7%，其中包括愿与子女同居者占49.2%。结合以上数据，可以把上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。

以下对各种模式进行简要分析： 合居模式

老人与子女或亲属同住一套住房的模式。合居家庭模式的存在由诸多原因造成，如第三代需要老人看护、父母年迈有病、子女住房困难、传统家庭观念的影响等。这种居住模

式对社会、家庭和老人都有很多优越性，将会在以后的生活中长期存在。这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而呈现合居—独居—合居的变化趋势。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。

独居模式

老人独立居住的模式。这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，家庭关系简单，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。中国的老年人安土重迁，除非特殊情况，一般不愿迁移，远离自己曾经熟悉和习惯了的自然和社会环境。但是，当前大规模的城市建设以及旧区改造，迫使他们不得不迁往它处，由于目前市中心房产价格普遍较高，而拆迁补偿费不足以负担购房成本，因而他们大部分选择在近郊区置业。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式。

毗邻模式

与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。尽管如此，由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选

择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式。

社会养老模式

分赢利性与福利性养老机构两类。

福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。

赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类。本文所讲的老年公寓是指社会各界投资建设或有经济来源的老人集资兴办并按企业化经营的服务型老年公寓。老年医疗康复中心主要是针对有医疗和康复需求的老年群体、以赢利为目的的机构。目前这两种机构在上海数量很少，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。

二、上海老年公寓现状

虽然，老年公寓的概念已沸沸扬扬的在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线。象国外流行的健康型老年公寓仍未有见。

我司走访了几家在公众中有一定口碑的老年公寓，大致情况如下：

众仁花苑

嘉定南翔众仁路1号

收费（不包括伙食）：一室户1400元/月；一室一厅1700元/月；二室一厅（四人住）550元/人/月

该花苑是近年来上海慈善养老安居工程的标志性建筑，也是目前国内少数几家通过ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSMS职业安全健康管理体系三大体系认证的福利事业单位。花苑占地51亩。第一期开发30亩，建筑面积为3万余平方米，总投资1.2亿元人民币。

黄浦老年公寓

长沙路149弄16号

收费：双人间，带卫无厨，900-1200元/月/人（伙食费另加280元/人）

黄浦千鹤老年公寓

浦东昌里路120号

收费：1340元/月/人（包伙食），1500-1700元/间（不包伙食）

卢湾金色港湾

开平路110号

收费：1800元/间/月，包一人伙食；双人间900元/人/月，不包伙食。

大华老人福利院

闵行中春路2626号 收费：600元/人/月，不包伙食

这几个老年公寓都是类似养老院的性质，一般以双标房、三人房为主，舒适度有所降低但同时直观价格也适合目前的社会心理状态。

三、老年公寓目标市场的需求特征 ●房型及面积需求

由于这个目标群体的经济支付能力在中等水平以上，他们目前所住的房屋基本以两室或一室一厅为主，一室户、两室一厅、三室一厅的比例较小，因此在本小区为了继续保持他们的生活水准、延续他们的生活习惯，建议仍以一室一厅为主。

厅与室的面积都不应过小，厅内除作为用餐外，电视机、洗衣机等电器都置于其内，而且还要考虑到子女短期过夜所需要的空间；

寝室内除布置两张单人床或一张双人床外，还应包括书房的面积；

较大面积的阳台对扩大采光、便利老年人与外部空间的接触、在阳台上种花种草也有较好的效果；

厨房、卫生间宽敞，卫生间内都安装安全方便、中高档的洗浴设施；

满足以上条件的一室一厅建筑面积应不少于50平方米，在50-60平方米之间较为理想，以老年夫妻居住为宜。

针对那些孤老者，考虑以一室户满足他们的需求，可以以自由组合的方式和住一屋或单独居住，室内厨卫设施同上，面积平均在35平方米；

对于那些条件较高者，可能需要两室一厅，估计这两部分数量较少。两室一厅面积在70-80平方米之间较为合适。

●安全需求

在居住方面，活动空间避免有明显突出的部位、卫生间地面不应过于光滑以免滑倒；

在交通方面，无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；

台阶高度要小于一般楼梯或走道，在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；

室内有方便触及的对外联络或报警装置，甚至可能有医疗预警设备；

●舒适性需求

每个房间力求朝南以提高采光面积、较好的室内空气流通渠道；

帮助老年人节省体力、维持身体平衡的设备，如扶手的安装、合理的便器高度、走廊地毯的铺设、自动门锁的开启等；

电器开关位置设计合理，便于就近开关等；

在室外布置数量较多的座椅以便于老年人的临时休息等。

●健康需求

对老年人来说，健康具有头等重要性，希望有充足、便利的体育锻炼场所和安全的健身设施；

老人对住区医疗配置设施要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，希望有定期健康检测、便利的取药服务设

施、紧急医疗急救和快速反应设施等。

对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求； 希望有一个良好的外部自然生态环境。●便利需求

老年人行动速度较慢，在交通方面，对辅助设施动力的需求较强烈，电梯、小区电瓶车等能够满足他们的即时、快速需求；

如果老年人不愿自己做饭，他们希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；

老人如果要回市区，希望有专门的定点班车接送服务； 设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等。●亲情需求

老人都很重视家庭和来自亲情间的关爱，其乐融融的家庭生活、享受天伦之乐是老人最快乐的精神享受，是保持老人身心健康的良药。因此，住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助。

●独立性需求

每个老年人都有自己固定的生活习惯，他们希望有自己的私人时间和空间进行思考、回忆和学习，因此，对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间。

●怀旧需求

在自己原先所居住的地区，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来对过去生活的回忆，这种怀旧心理使其对久居的环境产生依恋，为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的。

●交往需求

增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。通过与同龄人的交流可以使他们重温昔日的悠悠岁月、激发对生活的感悟和共鸣、加深彼此之间的感情沟通；

通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力。

●兴趣需求

晚年后，老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等。

●返朴归真需求

由于城市生活的拥挤和自己长期浸染其中的影响，老年人都希望在晚年能够找到一个清洁、宁静、与自然进行直接交流的世外桃源以安度余生，在此他们可以与自然和自己进

行真实的交流，提升自己的精神境界，通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛。

●价格需求

由于这个群体的收入中等，他们主要看中的是老年公寓所提供的空间环境、服务设施水平，对价格的承受力较高，如果能提供更优更全更上档次的服务，而租金仅并不太扎眼，那么目标客户群会考虑接受这个价格。

再以纯房屋出租为参考体系，目前市内一室一厅或两室户的市场租金约在1200-2500之间。如果租金并不比租赁房屋贵多少，却得到非常到位而有针对性的服务，则我们又可以从租赁市场中收到一批客户，租赁市场中的老年客户会分流到我们旗下。

四、老年公寓细部设计建议 室内部分 ●走道

标识：清晰明显，方向明确，好记房间

地面：采用硬质木地板或用富有弹性的塑胶材料，既安全又美观，不宜采用陶瓷材料。

墙面：墙面0.90m和0.65m处设45～50mm圆杆扶手，扶手下设0.35m高护墙板或全做墙群，这样可扶可握，还有护墙扳保护，成为老年人行动依赖的可靠安全工具。

●卫生间

辅助设施：卫生间内，坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形

安全扶手或“П”形落地式安全扶手，贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手，卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

色彩：顶、墙面、洁具一般用白色，白色不仅感觉清洁，而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

配置：三件卫生洁具（坐便器，洗面盆和浴盆淋浴器），一面镜子，不宜太复杂而影响老年人的操作。

地面：应采用富有弹性的塑胶材料，平整防滑无障碍，界限鲜明，以白色和淡蓝色为主调（不宜采用黑色、深色的塑胶）。

洗脸盆：位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm-90cm上下。●卧室

室内设施：老年人卧室应设电话，卧室应设紧急呼救按钮，床前应设床头照明灯和安全电源以及闭路电视插孔。卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.6m～0.8m（以防老人弯腰困难）老年人卧室，应设贴壁式贮藏室，每人应有1.00㎡以上的贮藏空间。

装修：老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角，至

少1.8m高度以下做与墙体瓷粉齐平的护角，顶面应简单，灯具不复杂为宜。墙面一般用瓷粉即可，不要采用纤维质软装修，特别是散发有毒有气体味的装修材料，地面宜用硬质木料或富有弹性的塑胶材料。

紧急呼叫器：居室以及浴室必须都有，物业管理部门可以在老人发生意外时及时赶到，送往急救中心。

●其他

过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。门洞尺寸要加宽、厨卫的门不应小于80厘米。供老年人用的门把手、开锁的钥匙应设计为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。

●室外部分

无障碍设计：台阶处、步行道都要进行无障碍设计以适应老年人的安全需要；

社区安全网络：实现消防报警、安全防盗、煤气泄露报警、智能门控、家庭求救等功能。在门窗玻璃上安装了防破碎防盗安全装置，充分保证老年人的居住安全；

楼梯台阶：要低于一般台阶；

社区在植物选配上，宜选用大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；

大片种植区块可供老年人种植、采摘；

设计园林式公园，山、水、石、亭、小径共存，站坐皆宜；

真正意义上的健康老年公寓，在上海乃至全国都非常少，一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，同时也看到市场开发的可引导性。

市场是肯定存在的，关键在于如何倡导和如何把目标客户寻找出来，如果产品做对了，则其带动的“吃螃蟹”效应和随之而来的社会、品牌效应都将会是非常巨大的。

第三篇：电器市场工作规划

2012年电器工作规划

一、销售业绩：

根据公司下达的销售任务，月销售任务。落实各专卖店任务，签订销售协议。根据市场具体情况进行分解，分解到每月、每周、每日，以每月、每周、每日的销售目标分解到各个门店，完成各个时段的销售任务，并在完成任务的基础上，提高销售业绩。根据公司今年的思路“先紧后松”努力在淡季完成大部分的销售，导致在旺季超额完成任务。主要手段是：提高业务人员素质，加强系统管理，开展各种促销活动，制定激励方案（根据市场情况及各时间段的实际情况进行）。

二、客户管理及关系维护：

针对现有的专卖店客户、渠道客户或将拓展的客户进行有效管理及关系维护，对各个专卖店客户及渠道客户建立客户档案，了解前期销售情况及实力情况，规划今年的销售目标，明确发展思路。了解各专卖店客户及渠道客户负责人的基本情况进行定期拜访，进行有效沟通。加强对专卖店店面形象的整理，促销员销售技巧的培训。以下是各专卖店的销售模式和今年的发展方向：

1、A专卖店：店面销售和楼盘推广相结合，协助它在3-5月份选址开设分

店。

2、B专卖店：店面销售为主，协助它在F或G选址开设分店。

3、C专卖店：店面销售为主，加强对促销员销售技巧的提升。

4、D专卖店：店面销售为主，加强店面在周边楼盘的知名度推广，协助它

在8月份楼盘内销售推广。

5、E专卖店：店面销售为主，加强店面知名度推广，对促销员销售技巧的提升，协助它签订售后服务。

三、终端布置：

根据公司的11的销售情况，专卖店及渠道网点普及还会大量的增加，根据此种情况积极做好各项工作，积极配合专卖店、店中柜的形象建设。积极对促销安排上样跟踪和产品陈列等工作。布置标准严格按照万家乐公司的统一标准。（特殊情况再适时调整）

四、促销活动的策划与执行：

促销活动的策划及执行主要在今年5月-明年2月销售旺季进行，第一严格执行公司的销售促销活动，第二根据届时的市场情况和竞争对手的销售，灵活策划一些促销活动。主题思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品优势及资源优势，突出重点进行策划与执行。

五、产品推广及备货：

1、加大厨电产品在各客户的出样，大力推广新品近吸式烟机，重点突显公司在厨电产品的市场优势。产品推广主要进行一些户外静态展示推广和正常营业推广，对以楼盘销售的客户，整理好摆设的形象，物资等产品处理到位，加强现场导购人员的销售技巧。

2、分析各客户主要销售机型，了解客户库存情况，做好每月的提货方案，协助好采购人员的备货工作。跟随进货源，保证货源充足，比例协调，达到库存最优化，尽量避免断货或缺货现象。

六、市场开拓：

1、对现有的专卖店加以引导，有能力的客户开设分店。对现有的渠道

客户加以引导，讲解开设专卖店的优势，转化成专卖店客户。

2、对A市区、B镇区、C镇区、D镇区的渠道市场进行细分。⑴、分

析市场情况，制定开拓时间表。对各区域客户加以走访筛选，选择有意

向合作的客户。

⑵、前期以一镇一区一点为中心，对有实力的客户重点培养，引导开设

专卖店为最终目标。

⑶、以热水器为切入点，主力推广厨电产品为目的。

⑷、有能力的客户主导专柜上样，突显产品形象，更好地配合销售。

⑸、设定销售目标，签订任务，完成任务给予销售奖励（可以

有效地制约客户串货、炒货现象）。

七、售后服务：

1、加强与售后部的沟通，协助尽快解决公司的售前机和专卖店的售后

问题。

2、规划公司今年签订售后服务部门，可以有效地避免其它售后部门的约束，及时解决各个客户的售后问题。安装和维修也可以避免客户炒货现象。突显和伟在客户心中的不可代替地位。

以上是2012的工作规划，如有考虑不周之处，请领导多多指导。

第四篇：2015年市场工作规划

2015年市场工作规划

禹公司领导：

为了拓展市场，提高骆驼饲料市场占有率，根据公司领导的战略部署，拟将2015年市场规划如下

一：维护老市场

扁担湖渔场现有养殖面积1000余亩，2014年恢复市场以来，预计销量可达200吨，鉴于目前的现状本人对该渔场进行了细致的调查和走访，其他养殖户使用的饲料分别为荆门宏星、荆门五龙、公安中楚、公安玉银、湖南鑫欣及荆州海大等，15年力争销量递增50%，达到300吨。主要方法和措施：

1.与养殖户对接落实，加大接触力度，进行沟通座谈，加深印象。

2.加大品牌宣传力度，介绍周边用户效果，讲述实政案例。

3.力求公司领导政策支持，吸引客户加盟公司。

4.年前落实养殖户打款资金，把政策宣传到位。二：开发新市场寻找新客户

公安北湖渔场养殖水面近5000余亩，品牌多销量大，但骆驼饲料一直处于空白市场。为了寻求新的增长点，本人工作重点从10月份开始到12月把该区作为工作重点：1.拜访客户，摸清市场容量，品牌销量。2.掌握客户基本资料及

养殖户的基本资料。3.工作上遇到新问题及时向领导汇报，进行沟通，尽快落实得到解决。4.确定意向性客户作为15年新客户的突破口，最后得到领导的支持，力争销量达到50-100吨。

三：销量来源与增长点

1.扁担湖渔场现有销量200吨，15年计划新增养殖户8-10户，增量100吨，合计300吨。

2.新市场开发，力争新客户一个或大水面养殖户一个，销量达到50-100吨。

3.15年销售总量400吨，力争比14年翻番。

第五篇：市场运营部工作规划

市场运营部管理规划

市场运营部从企业有效经营与可持续发展的角度出发，结合当前物业管理市场多种变化的因素，从行业现状、竞争现状、营销策略、目标市场等各层面进行了研究与分析，并对照公司自身的实际发展情况，初步拟定市场运营部下半年工作规划。

一、市场运营部功能定位

根据公司发展的需要，结合物业行业市场发展，市场运营部不应是简简单单的市场拓展职能，更应肩负企业文化建设、品牌建设、收集行业信息的功能，更好的为公司整体的经营管理提出合理化的建议。

（一）参与公司品牌建设（目前云南市场对莲花物业的了解和认识不够，管理的项目不清楚，以及服务的理念和品质标准不清楚）

“品牌”是拓展物业市场的关键因素，是相辅相成的对比关系。在未来的市场竞争中，走品牌之路是莲花物业成功拓展市场的必须。品牌是企业经营、市场开拓的有效保证，在拓展物业市场时，要针对目标市场确定、建立一个独特品牌形象并对品牌的整体形象进行设计、传播等，从而在目标顾客心中占据一个独特的有价值的地位。然后再结合和借助平面、电视、网络、报纸、活动等制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。

品牌建设与品牌推广，市场运营部参与品牌建设工作，把公司现有的、具有市场竞争力的先进理念、经验、成功案例整合打包形成品牌，并通过多种形式进行推广，从而推动市场外拓工作。

（二）公司企业文化建设（莲花物业的企业文化做的非常好，只是宣传和推广

未达到效果，比如：员工食堂、住宿、员工生日会、义工活动、社区活动等）

从市场拓展角度讲，公司的企业文化是“品牌”建设的延伸，市场运营部应发挥其职能，大力宣传企业文化，提升公司外部竞争力，同时为市场拓展作好铺垫工作，没有强大企业文化，势必无法再竞争日趋激烈的市场中立足。

（三）公司拓展小组前期建设（拓展小组不只是负责项目的分析、项目测算、前期接管工作，还要承担起早期顾问、公司顾问和项目顾问的职能）

建立具有市场竞争力的品牌，延伸出强大的企业文化，市场运营部将其推向市场，在市场中占有一席之地。根据公司的具体情况、结合市场需要，有效的进行市场拓展。并负责外拓项目前期筹建、接管、定位、管理等工作，待项目进入正常运转后交由公司项目服务中心管理，形成整体经营管理链。

（四）行业信息收集为公司经营管理提供合理化建议（信息来源：网络、报纸、电视、行业、朋友、自己挖掘等方面）

市场运营部不断收集物业行业信息，掌握行业法律法规，在拓展市场的同时，对其他知名物业管理企业、高端项目进行分析，总结经验，结合公司经营管理模式，提出合理的经营管理建议。

结合以上内容，市场运营部最大化的发挥出其职能，应合理的分配部门工作比重：

18%9%9%18%46%企业文化建设信息收集分析品牌建设外接项目前期筹备市场拓展

二、物业服务行业市场分析

物业管理企业中有较强的市场竞争力，有品牌效应的物业管理企业，使物业管理的卖方市场已经形成。但作为物业管理买方市场的房地产开发商等房屋产权所有者的运作却存在着诸多问题，如开发商需要物业管理企业为项目提供专业化的管理与服务，有规模的物业管理企业有助于销售，开发商选择物业管理企业的要求较为苛刻，无法正常按照相关程序操作。开发商选聘物业企业时因为决策者个人问题存在暗箱操作，以及对收益方面的不合理要求，对法律法规的理解程度、以及对物业管理企业的不合理要求等。

（一）竞争现状

1、主要市场由品牌公司及区域性知名企业瓜分。

2、一部分项目由房地产开发商直接委托（上级与下级的关系）。

3、品牌开发商成立物业管理服务分支机构，为开发的项目提供物业产品。

4、房地产开发商专项化的发展为物业管理企业增加了市场空间。

5、物业市场不断涌入新的物业管理企业。

6、外资物业管理企业对高端物业市场占有率较高。

7、综合实力强的物业管理企业，市场占有率较大。

8、部分物业管理企业只承接特定类型的物业项目。

9、二级物业市场竞争的加剧（一些企业为了拿下项目，不顾企业的利润，把价压到最低，最终因为人工成本等问题服务做不上去，从而影响和扰乱了整个物业市场）。

（二）竞争环境（目前民营企业开发项目较少，反之国企开发商开发项目较多，拓展的方向可将部分精力转移到国企开发商，谈合作或是创立新公司等方式，比如：轨投、交投、能投、公租房、经济适用房等）

1、房地产开发商开始重视物业管理的作用，以实现产品的高附加值，作为房地产生产链上的重要一环，将会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理企业。

2、房地产代理公司的业务范围已涉及物业管理行业，特别是物业的前期介入和顾问管理。地产代理商普遍采取了这种综合化的模式，向物业管理顾问一体化的经营模式发展。

（三）市场定位

根据物业公司长期发展目标，打造专业的物业管理团队。莲花物业昆明分公司市场应定位于以昆明为中心，大力发展周边地洲、县开发区市场。承接高端住宅、别墅、高档写字楼、学校、政府机关等业态项目。

三、工作开展计划、产品制定、推广计划、市场拓展

“空谈误国”，如何才能做到不空谈，那就要有效的发挥市场运营部的职能，把工作落到实处。

（一）企业文化建设、品牌推广

1、塑造品牌形象

品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。市场运营部在2016年将利用多种品牌塑造形式，以专业的推广与宣传手段，使公司知名品牌的形象得到更加广泛的认知。

2、强化品牌特色

要想在发展中求生存，需要不断总结企业管理服务缺陷，不断完善企业管理服务机制，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和特色。

（二）产品定位

根据市场需求，开发多种产品既服务模式。产品主要定位：物业管理服务全权委托、物业管理酬金形式、物业管理服务顾问形式、控股形式等。（1）物业管理服务全权委托

我们将通过对物业的精心管理与细心呵护，使物业使用功能得到延长，使之持续保值、增值，使客户及开发商的长期利益得到最大保障。制订符合项目实际情况的特色管理服务方案，为客户提供便捷、主动、专业、热忱的服务，使客户对我们的管理与服务有较高的认同感。

1、物业管理服务整体策划；

2、前期物业管理服务介入；

3、物业项目交管与验收；

4、客户事务管理与服务；

5、制度及档案的建立和管理；

6、环境、保洁管理服务；

7、绿化养护管理服务；

8、公共设施设备维修养护管理；

9、房屋及公用设施维护养护；

10、智能化系统运行维护管理；

11、电梯、楼宇设备运行维护管理；

12、安全、消防及车辆管理；

13、社区文化活动组织；

14、建立特约服务项目；

15、会所运营管理服务；

16、商业运营管理服务；

17、会议与餐饮管理服务。（2）物业管理酬金形式

提供和全权委托一样的服务，但只向开发商/产权人收取佣金。

佣金的构成：人员工资+物业企业利润+物业企业税费。其他均由开发商经营支付，物业企业不承担任何包括但不限于：能源费用、经营费用、设备维护费用等费用。

（3）物业管理服务顾问形式

我们将委派一到两名专业物业职业经理驻现场，全权处理该项目的物业管理，项目筹建等工作。顾问服务提供以下具体服务：

1、物业前期介入顾问服务

我们将从物业使用人、物业维护人的角度，协助开发商不断优化项目规划设计方案，充分发挥物业使用功能，消除工程质量隐患，降低物业工程质量的投诉。配合开发商销售策略中服务氛围的营造，让潜在客户提前体验优质的服务品质，使我们的客户产生温馨的归属感。物业销售阶段的配合；

物业项目整体运营的策划与包装； 物业项目质量/环境国际管理体系的建立； 物业管理服务人员招聘和培训； 物业管理成本预算及服务费标准测算； 物业规划设计方案讨论； 物业设备选型与招标； 物业设备安装与技术支持； 物业节能降耗方案； 物业竣工验收协助。

2、物业服务企业咨询顾问

我们将协助完善企业组织建设、制度建设、团队建设等，对各个工作环节进行专业支持与指导。通过对企业各层级人员管理技能、专业技能的培训，打造出专业、高效的服务团队。协助企业认证国际质量/环境管理体系，提供创优指导，让客户快速锻造成优质的物业服务企业，使企业与员工获得成就感。服务对象：房地产开发商/物业服务公司； 物业管理公司组建的指导； 物业管理服务整体规划设计； 物业管理服务业务咨询与指导； 物业管理前期介入工作指导； 财务预算及监控管理；

物业接管验收指导；

制定物业管理规章制度和操作规范； 指导建立健全物业管理档案资料； 指导日常物业管理服务。（4）物业管理控股、合作形式

目前昆明市场上以控股、合作的形式操盘物业管理的现象逐步成长，也是行业内的一个探索和创新。

1、云南市场上开发商较多为国企开发商，由于企业性质和目前市场的吹捧，使较多的开发商形成了一种“物业非常赚钱”的心里，对于自己开发项目的物业要进行控股，如开发商占51%，物业公司占49%。

2、开发商选择了自己成立物业服务企业，但是由于自身无管理经验，所以会选择一个知名企业一起合作，一起管理项目，形式有成立新公司，双方各派相关人员组建公司团队；还有开发商要求知名物业企业派出一支优秀团队融入项目的形式。

（三）市场拓展（品质是前提）（1）注重业务开展

企业利润的最大化无疑是不断的拓展新项目，增加管理面积，只有这样企业才能够可持续发展。在市场拓展过程中，市场运营部与公司各部门及各区服务中心的衔接与联系，须得到有力的支持与协助。团结互助，改变观念，在客户面前展示出良好的团队形象。只有这样，才能保障新项目的顺利成交，共同为企业创造更大的价值。（2）强化项目管理

全面塑造精品项目，明确项目管理的要点，如人员素质与管理、档案文件的管理、设备机房的管理、服务产品的控制等方面。以“项目营销”的方式，在市场拓展过程中显得更为直接和有效，给客户留下深刻印象，为市场拓展搭建成功的平台。

（四）营销组成

1、确定目标市场

通过各种渠道收集新项目信息，建立客户档案，对潜在客户加大公关力度。以“昆明为基础，昆明周边及地洲县为方向”的市场拓展策略，主攻二、三、四线市场，力争在2016年下半年在云南市场拓展成功新项目。

2、树立营销观念

2016年市场意向合作项目继续跟踪联络，稳固已建立的人脉关系。强化市场营销观念，要经常性的外出调研与走访，与同行进行业务交流，以积累市场营销经验。

3、建立信息渠道

利用各种资源建立信息渠道的关系网，通过网络及与政府部门、开发商、销售代理、业主、朋友等渠道的建立，以获取新项目的开发信息。

（五）拓展方式

1、网络关键词的优化

通过公司现有网站资源，在2016年继续整合公司优势点，完善网页内容，不断扩大网络搜索引擎“关键词”优化质量，让更多的开发企业和客户找到我们，通过网站第一视觉感官的了解我们。

2、实地项目走访

增加实地走访量，掌握新项目动向。制定各区域走访计划，对云南经济开发区内的写字楼、商业项目、公建项目等实地考察，在其它区域确定走访重点，提高市场拓展机会。

3、建立上游渠道

根据发展商开发建设的流程，与建筑设计单位、营销策划企业、政府主管房地产开发审批的部门、均属开发企业早期对接的各类组织建立良好的渠道关系，以获取最新信息。

4、参与招标项目

多方收集新项目招标信息，积极参与市场竞争性项目的投标，并招标代理公司建立合作关系，以扩大参与投标项目的时效性。

5、提高自身业务能力与技能

要加强对外沟通、洽谈技巧方面的学习，加强法律法规的学习，以及营销、项目运营、物业知识的学习，并将学习的理论知识融入实践，反复的在实践中提高自身技能，便于拓展中得心应手。

6、市场运营部编制建议

建议市场运营部编制为3人，经理1人，负责市场运营部APP的运作和市场拓展工作；平面设计1人，负责APP板块搭建、商家信息持续对接、微生活、官网等运作和管理、节假日海报/电子书制作；主管1人，负责协助经理开展拓展工作、市场调研、标书编写等工作。