第一篇：2009年房地产市场发展座谈会会纪要
房地产市场发展座谈会会纪要
为了进一步了解房地产开发企业对我市房地产业发展的意见和建议，准确分析、把握我市房地产业发展面临的形势，找准发展中存在的困难和问题，促进我市房地产市场的健康发展，3月3日，市政府委托市房管局召开全市房地产开发企业和金融部门座谈会。通过座谈交流，对今后全市房地产业发展提出了一些很好的意见和
建议。现纪要如下：
一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议
1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。
建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中代理销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。
2、城市基础设施配套不到位。水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。
建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。
3、社区建设不完善，物业管理不配套。度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理(居委会)，附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。
建议政府加快城市社区(居委会)建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
4、各种行政事业性收费项目多、标准高，土地拍卖时公共配套的约定有的不兑现或不能按时兑现，软环境建设需进一步加强。政府收取的配套费、人防费标准过高，如青岛市已停止收取人防费，我市仍按50元/平方米标准收取；重复收取硬化、燃气配套费；各种保证金完工后返还不及时或不返还，返还标准不明确。
建议政府减少各类收费项目，降低收费标准，明确各种保证金标准，及时返还各种保证金。进一步加强软环境建设，不断优化办事程序，简化手续、环节，提高办事效率。
5、开发企业融资困难，房贷融资和购房入户手续繁琐。银行房地产信贷准入条件过高，房地产开发信贷种类少，手续烦琐，融资困难；境外人士购房手续繁琐，如要求购房人提供收入、国籍、婚姻情况证明和海阳本地担保人等，比上海等大城市手续繁琐。
建议政府进一步加大对房地产业的信贷支持力度，减化房地产融资和域外人员购房手续，为外地消费者购房提供方便。
6、工业项目捆绑房地产项目和新农村建设对房地产市场冲击大。引进工业项目捆绑的房地产项目和城区结合部及周边农村房产开发，对房地产销售市场冲击很大，影响了开发企业的房产销售。
建议政府进一步规范和加强管理。
7、旅游度假区景点建设及周边环境治理需进一步加强。如景观带中的主题雕塑小品、观海平台的亮化等工程，需进一步加快建设，以改变旅游度假区景点单一，人气不足的现状。另外，造纸厂污水排放造成的异味及海边沙滩垃圾杂物严重影响景观。
建议政府加快旅游景点建设，强化景区环境整治，加强旅游业的宣传营销，以旅游带动人气；同时加大招商引资力度，以招商带动城市居住人口，吸引更多的域内外人士到市区购房居住。
8、以经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。
建议市政府在老城区和海阳工业园区规划建设经济适用
住房和廉租住房，刺激和带动城市住房销售。
二、促进房地产业发展的措施
1、进一步加大城市形象的推介宣传。宣传部牵头，结合亚沙会的宣传，整合海阳旅游、房产业的宣传包装，在央视和省电视台进行城市整体形象的宣传；旅游局牵头制作宣传片和宣传资料，在省级以上媒体宣传、推广海阳旅游业；政府牵头，利用广播电视、报
刊等媒体和大中城市电子屏、主要交通路段站牌、铁路动车组、飞行航班广告等形式，进一步强化城市品牌宣传，树立城市对外形象。
2、进一步完善城市基础设施配套。规划建设局牵头，环保、自来水、供暖、燃气管理、广播电视、电信等部门要通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网的配套建设，并牵头土地、区划办、卫生、教育体育等部门，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设和学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等附属服务设施的建设超前规划，统筹安排；民政、公安部门和相关乡镇街道应加快城市社区和居委会的建设，新开发建设的楼盘小区，应及时成立社区，设立居委会，配备专门的办事人员，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便；房管部门和相关乡镇街道要加强老城区和新区的物业管理，按照物业管理条例的要求，落实各项物业服务，对社区内的供水、用电、供暖、燃气等服务，各专业公司在房屋开发时，要直接与开发商签定合同，管理到户；环保局要加强对造纸厂等污染企业的排污控制、管理和污染治理，特别是抓好东村河生态的修复，不断改善生态环境面貌；公安消防部门要加强高层住宅的消防能力建设，会同规划建设局，在高层住宅的规划、设计和开发、建设中，加强高层住宅的消防设施配套建设，住宅建设与消防设施、设备的配套建设要同步进行。
3、进一步加强软环境建设。各职能部门要充分发挥职能作用，进一步优化经济发展环境。监察局要加强对涉及房产开发服务部门的监督；行政服务局要进一步规范各类收费标准，减少各类行政事业性收费项目，明确各种保证金标准，兑现公共配套约定，及时返还各种保证金；金融部门要加大对房地产业的信贷支持力度，放宽房地产开发信贷准入条件，简化手续环节，根据开发企业的需求，扩大信贷种类，扶持开发企业发展；房管局牵头成立房地产业协会，以协会为依托，组织开发企业组团对外整体推介，加强房产信息中心建设，建立房地产门户网站，举办房产报，强化房地产法律法规与政策宣传、房地产运行运营分析及交易代理、信息咨询、广告等服务；公安户籍部门应简化域外购房者审批手续，减少要件，为域外人员购房入户提供方便。
4、进一步规范房地产开发行为。土地管理和规划建设部门要加强对城区周边村房产开发行为的管理，正确处理新农村建设和招商引资捆绑房地产项目与房地产开发的关系，做好结合的文章，相互促进，共同发展；同时，房管部门牵头在老城区或旅游度假区启动经济适用住房和廉租住房建设，刺激、带动住房消费。
二○○九年三月十九日
第二篇：座谈纪要
总 裁 办 电 子 邮 件
电邮文号【2009】06号
签发人: 任正非
任总在驻外行政人员培训交流沟通会上的座谈纪要
2009年03月12日
2009年3月12日下午，任总参加了行政管理部组织的首届驻外行政人员培训交流沟通座谈会，现场听取了驻外各代表处/研究所行政人员的提问并现场讲话，提出了许多指导性的意见和建议，具体内容如下：
任总：大家辛苦了！你们管着八万多人的生活与吃饭，不容易啊！今天我来主要是听你们讲，有什么问题，可以直接提出来，我尽量给大家解答，我说的不一定是完全对的，但可以给大家做参考。
问题一（瑞典研究所/沈晴霞）：希望驻外研究所的行政部门不要成为信息知会的“死角”。目前海外研究所组织隶属PSST，但支撑平台的建设和管理隶属片区，研究所行政平台的问题与建议在片区体系不能得到相应的重视和解决；拿瑞研所举例，外籍员工回中国出差，伙食补助只有100元人民币，不够用，而且也不符合当地法律规定的参考标准。目前欧州片区（销服）已经适当提高了标准（33欧元），但瑞研所没有。这个问题如何解决？
答：公司的补助是给员工以生活的保障，不是工资保障。在中国100元应该够用了，补助是按出差目的地的物价标准制定的。像瑞典这样的研究所，当地的人员税收太重，瑞典官方公布的外派补助参考标准高正是为了能够不算入他们的薪资以免去高额的缴税压力，给予补贴，这部分不收税。因此像这样的地方我们应该是少招聘一些瑞典员工（只留高端），多从低成本地区，选派一些辅助员工。成本低效果好，今后的员工队伍建设要考虑这一点。我们在面对欧洲一些国家的税法政策的时候，不能一味的顺应，我们能有自己的方法灵活处理。
问题
二、（独联体/杨春红）：海外代表处的当地招聘的本地行政人员和外派当地的行政人员待遇差距较大，外派员工享受公司的外派补助而本地员工没有这部分福利。
答：当地员工的薪酬一般都高于中方员工，我们不能提高全体中方员工的薪酬而适应欧洲，这样公司将缺乏竞争力。因此，对中方员工低收入是采用的是补助形式。从整体来看，中方外派员工的整体薪资水平（工资＋补助）和本地员工是差不多的。正因为中方员工所在国的经济水平和欧洲国家的经济水平不同，所以为了能够让中方外派员工能够与当地的工资水平持平，公司给予这部分员工离家、艰苦等相关外派补助。
公司是秉承同工同酬的原则的。补助的标准也是按照不同的区域、国家、城市而有所不同，如果代表处能够提出参照依据对标准提出意见就非常好，欢迎大家向《管理优化报》投稿。
（独联体/杨春红）：建议公司的每一项流程变革时应该先试点再扩大推行，如果一刀切会带来很多问题。
答：这个建议非常好。
问题三（欧研/徐锦花）：员工的伙食问题一直很让行政部门头痛，依据公司提供的补助标准在欧洲一些国家无法找到适合的中餐馆提供餐饮服务，如某代表处好不容易在当地找到一个中餐馆同意送餐，中餐标准是5.5欧元/餐/人，扣除公司提供的5欧元标准，员工自己还需出0.5欧元/餐/人。且在这种中餐馆资源稀缺的情况下，其提供的服务质量和菜品质量也无法保障。该如何解决好这一问题呢？
答：不同国家，其地域环境不同，经济消费水平也不同，各个国家的伙食补助标准也是不同的，比如说，日本、英国是25美金/天，刚果也较高。从某种意义上来讲，非洲苦也不见得非洲苦，欧洲好也不见得欧洲好。现在公司的伙食补助要细分到城市，如果认为有不合理的，欢迎向《管报》反映，《管报》的原则是“原文照登，文责自负”。
其次，伙食补助不是全保障，员工不能认定公司给多少钱的补助就只吃多少钱的餐，员工要学会自己关心自己，自己拿点钱出来吃也是合理的，不要总是一 味的存钱而不会花钱。员工要懂得让自己吃好吃健康才是最关键的。
问题四（西非尼日利亚/蔡彩霞）：
1、本地员工表现优秀的，是否有机会正式转华为？
2、目前本地员工队伍建设管理的水平有待提高，需要思考。
答：
1、本地员工就是华为员工，本地化是公司发展的必然趋势。华为本地化进程受阻，问题主要是出在总部（沟通问题）。
2、你可以写一篇文章，对本地员工队伍的管理作一些思考。回看欧洲殖民史，没有几百年前那么多发达国家人员开化非洲，非洲就没有今天的发展。欧州传教士的精神是非常令人敬佩的。我们海外的工作人员要有奉献和敬业精神。
问题五（印尼代表处/张宇薇）：如何解决汇率损失问题，近半年来，人民币汇率一直在上升。许多员工（如厨师）觉得自己的工资在间接降低，影响工作积极性。
答：钱可以不拿走，放在财务存着，公司可以确保当时的汇率。已转到银行的，汇率风险个人承担。这样对公司和员工都是双赢。近期公司将会针对此问题出台相关政策，在法律遵从性的前提下进行发薪方式变更。
问题六（欧研/赵晖）：觉得公司对本地员工的重视程度不够，可否考虑让本地员工有机会到公司总部来看看？同时，希望公司在外派员工前往海外前能过对其进行外派地风土人情的培训。
答：如果你自己出钱，使用是自己的假期，来公司参观，公司不反对。学习的责任在于自己。现在是信息发达的时代，网络信息高速便捷，自学渠道很多。员工完全可以自我学习，了解相关知识。另外，公司不允许组织非工作事由、占用公司成本性质的“回总部”参观交流活动。海外本地员工可以在休假期间到中国旅游，公司可以给予一定的参观安排。
问题七（美研所/许蕾）：美国签证问题非常困扰研究所的中方外派员工。答：美国签证确实难，公司也没办法解决。今后可以考虑不派遣中方员工，以及多聘用美国员工。
问题八（北非利比亚/吴晓勇）：代表处的行政人员工作纷繁复杂，可否考虑从整个片区角度考虑成立小分队，将一个片区下的所有代表处的相关平台建设做起来，后续管理再下放代表处管理？我们许多直接服务员工的行政员工（如司机、保姆）都是操作类，对于他们是否可以给予一定的浮动奖励，权力直接给行政主管？同时，是否公司考虑购买当地地皮盖房，解决大家的住房问题。
答：我们不是房地产公司，盖房子不是我们的强项。我们也不可能按照片区成立独立的小分队，人员成本太高。行政工作的目标一是满意度，二是符合财务监控。海外行政管理科目前完全是独立组织运作，独立作战，为的就是要降低垂直成本，总部的行政管理部也不能垂直管理海外行政，只作支持和指导。下一步行政的帐目不再走帐目共享中心，将进行独立核算，建立“费用小平台”。
问题九（武汉研究所/耿茂华）：行政管理的工作目标是不断提高员工满意度，降低成本，行政工作人员的工作是需要很多付出的，但目前定位较低，如何实现个人价值，职业通道和认可度如何体现？
答：行政工作不是无限提升员工满意度，不能无限制的满足员工需求。任何事情要适度，吊高了胃口，你满足不了。同时，我们提倡的成本降低不是提倡所有成本降低，是提倡可有可无、不重要成本的降低。
公司对付出贡献的人，给予合理的回报，给在实践中成功的人给予合理的发展机会。待遇也要同比，贡献和回报是对等的。个人的成功不要去羡慕别人，关键还在于自己。
问题十（埃及代表处/曾芳君）：除了子女和配偶外，单身员工的直系亲属（如父母）可否享受探亲待遇？
答：夫妻长期分居会“出问题”，但父母不会（笑）。三张机票是为夫妻团聚而生。今后可以适当考虑向父母开放，但签证、护照等费用还是要员工自行承担，今后人事服务中心可考虑进行收费服务。公司员工的子女和配偶可享受探亲待遇，是公司早期的人文关怀政策，现在情况变化了，政策需要进行修改，已基本出台。
问题十一（墨西哥代表处/卢益珠）：今年公司对行政成本提出了降10-20% 的明确要求，代表处把考核指标下到行政部门，但很多费用不是行政部门能够控制的。想请问成本控制的责任主体部门是代表处行政还是业务部门？
答：业务部门主管负责任，行政部门协助对公共费用进行监控管理，对不合理部门进行揭示。代表处的主管一定要重视成本，公司对于主管的述职也会重点考核。
问题十二（香港代表处/黄蔼华）：地区部和代表处，都设立了行政管理部门，两个部门信息不共享，两个平台并行运行，我们的行政人员不管钱，但又管花钱。（注：香港代表处140人，一半为中方外派）
答：香港不应该有那么多中方外派员工。不在香港常驻的人不能占宿舍，下一步请纪总组织清理。另外，同城最好同平台，香港代表处和香港华为（地区部）统一行政平台管理。
二〇〇九年三月三十一日
报送：总裁、孙总、EMT成员 抄送：公司各大部门及各驻外机构
第三篇：团支书座谈会会序
团支书座谈会会序
一、主持人宣布开会
二、团委书记做工作总结
三、支书汇报（马昆玉
陈雨杉
鲁豫文
张朝义
任正义
刘安琪
孙爽）
四、领导颁奖（突出贡献奖：马昆玉任正义
刘安琪
孙爽）
优秀团支书：其他
五、领导讲话
六、闭会
陈雨杉 鲁豫 张朝义
第四篇：房地产市场发展调研报告
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县房地产市场发展的调研报告
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。2009年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全8，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里城市化率36.75%。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约城籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情前，级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2006年开发量米，成投资0.56亿元;2007年开发量达14.7万平方米，完成投资19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2009年开发量35.9万米资4.37亿元。2010年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房工25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售万平方米。
(三)商销售及价格情况：2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米;2010年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
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2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘高销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，着象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建模小，档、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂层次感(三)楼盘户型比例不尽合理。目房产场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构开成本较户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住
(四)资金链紧张。典的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发房地旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销面售额速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的(五)房地开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大
淘宝编制ID：大中华文字工作室 部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来绕山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市率品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发入县经会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支产抓绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展实建项目和计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发机制外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完住建细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地开发每年年初，向社会公布本拟出让土地计划、具体的规划设计条做到计地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万米右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。
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(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预府要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城市基础设施, 加强教等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 以吸引实力房我县投资。
(六)破解产业资金瓶颈。受2008年全球性危市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当行与房地业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平成政地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
(七)培育龙头企业。引导产过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念规的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资我房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县
(八)保障低庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动共济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体，入困难家庭的住房问题。
(九)积极展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提
淘宝编制ID：大中华文字工作室 供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。
第五篇：浅析新形势下房地产市场发展
内容摘要：20xx年末，中央经济工作会议明确将“去库存”作为xx年的五大经济任务之一，并出台了一系列的去库存调控政策；
xx年党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”；
2018年7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。国家政策不断推出，xx市区房地产市场受此影响剧烈。本文通过分析房地产周期，总结相关问题，为建立长效机制建言献策。
xx市房地产市场经过近二十年的发展，在推动经济增长，改善居民住房条件以及提升城市品质等方面起到了积极作用。但目前受房地产市场发展过程中的诸多因素制约，xx市区房地产部分问题较为突出，价格波动幅度大、库存区域不平衡、个人住房贷款大幅上升、二手房交易不规范等，将对房地产市场健康平稳发展、金融风险防范，乃至地方经济发展和社会稳定带来不利影响，本文通过研究新形势下xx市区房地产发展情况及现阶段问题，以期为促进房地产市场健康平稳发展提供有利条件。
一、xx市区房地产市场发展趋势及特点
（一）xx市区房地产发展趋势
自1998年房改后，xx市区房地产市场总体呈现“阶梯式”的发展态势。第一轮是2004年左右，上世纪末福利分房制度终结，商品房制度建立，经过几年的制度认可和刚需积累，大量需求进入商品房市场，楼市均价从千元左右进入2000元时代，2005年下半年楼市逐渐缓和，并进入稳定调整期；
第二轮是2009年左右，经过4-5年积累，部分消费者需求升级，加上城镇新增人口增加，购房者大量入市，推动xx市区房地产市场量价齐升，2009年首次销量超百万方，2010年市区均价较2008年翻番，迈上6000元；
第三轮是从xx年4月西区地王拍出开始，随着人们生活水平的提高，对住宅品质提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大户型住房受热捧，销售面积大幅攀升，均价普遍在10000元以上，西区板块甚至达到18000元以上。
（二）xx房地产市场特点
1、土地市场影响明显。“去库存”新政以来，xx市区房地产市场受土地市场影响明显。xx年以来，xx市区房价经过三轮明显涨价，分别是土拍创新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三块商住用地，其中两块终止交易后，市场风向急剧转向，价格上涨势头戛然而止，销量大幅下降。
2、存量房逐渐成为市场主角。近几年，xx市区房地产市场发展迅速，新房去化速度不断加快，导致新建住宅库存明显不足，二手房逐渐成为房地产市场主角。近几年，xx市区二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超过新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面积146万平方米，较同期新建住宅的9549套和110万平方米，分别多出53.44%和32.73%；
2018年1-10月二手房共成交11184套，面积101万平方米，较同期新建住宅的6714套和81万平方米，分别多出66.58%和24.69%。
3、板块分化明显。xx市区房地产市场呈现明显的板块分化现象，各个板块在楼盘特色、购房群体、价格及走势等方面各有特点。一是楼盘各有特色，西区主要为品质改善、老城区主打老城情节、衢江区以农村入城为主、巨化则以拆迁安置为主。二是购房群体分化，西区以改善型中青年为主，主城区以有老城情怀的中老年人为主；
衢江区主要是拆迁户、开发区企业人员；
巨化主要是拆迁户、异地搬迁和巨化工人改善型人群。三是价格不同，其中西区＞主城区＞衢江区＞巨化。
4、需求变化迅速。xx年以来，随着人们生活水平的提高，老百姓对于居住环境提出更高的要求，加上国家全面放开二孩政策的刺激，改善型需求爆发性增长。而大型开发商和新型住宅设计理念进入xx，使xx改善型需求得到了释放，成为xx-xx年行情火爆的主要原因。但随着改善型需求大量释放和均价处于高位后，2018年刚需重回主流。
二、新形势下xx市区房地产发展存在的问题
1、二手房交易不规范。二手房市场是实现“以小换大、以次换好、以旧换新”，实现住房消费升级换代的重要组成部分，而xx市区二手房市场存在不少问题：①交易过程的信息不对称。一是卖家比买家掌握更多隐蔽信息。具体而言就是买卖双方对于二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性。二是中介机构信息遮蔽。xx中介机构在二手房市场迅猛发展，但与相对成熟的房开企业相比，存在行业经营行为不规范、经营规模小、能力差、信誉度偏低等问题。甚至有部分中介机构利用市场信息的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种行为严重危害二手房市场的健康发展。②税收征收机制导致“阴阳合同”盛行。在二手房交易过程中，如果不满足相关条件，不仅要缴纳与新建住宅交易相同的契税、印花税，还要额外缴纳增值税、个人所得税。近年来随着房地产市场日益繁荣，二手房交易也变的多了起来，交易过程中不少买家和卖家为了少缴纳税款私下签订了“阴阳合同”，这很大程度上减少了购房成本，但是存在着违法风险和交易风险，不利于二手房市场健康发展。
2、库存不平衡。一是区域库存不平衡，一方面西区板块新房库存偏低，面临着及时补库存的窘境。另一方面火车站板块、衢江板块、巨化板块高地价带来的高房价楼盘大量入市，销售速度大幅减缓，库存增加。二是户型不平衡，现有库存平均面积为155㎡/户，大户型库存较高，中小型库存较少。针对这种现实，xx目前存在以下三个方面的劣势造成房地产市场后续乏力。一是xx现有产业发展仍是短板，对外地务工人员和周边农业转移人口吸引力有限；
二是受制于本身经济社会发展水平，普通家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大；
三是基础设施和公共服务水平提升有限，不能完全满足新增人口需要。
3、租赁市场亟待发展。住房租赁市场发展相对滞后是xx房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，xx主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。
4、房屋空置问题逐渐突出。xx年，xx市统计局开展对住宅用电用水情况调查，通过住宅用电和用水情况来判断xx住宅市场的空置情况。从调查结果看，用电方面，年用电少于30度的用户占安电表总户数的18.6%；
用水方面，年用水少于3吨的用户占安水表总户数的23.3%。从房地产性质来说空置率在10%-15%是合理区间，目前高于18%的空置率容易出现以下问题：一是金融风险增加，xx市区楼市高空置率表明投资比例增加，在房价下跌时，多套且空置的投资客选择断供的可能性远远大于单套刚需群体；
二是楼市资源浪费，高空置率导致资源错配，现有房源不能得到有效利用。
三、促进xx市区房地产市场健康发展的意见建议
1、加强住宅供给结构调控。一是完善保障房供应体系。根据成熟市场经济国家的经验，在住房供应较为紧缺的情况下，政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。完善的保障房体系也是增加住房供给的重要补充。二是改进住宅供应结构。xx和xx年在二孩放开，高品质生活需求上升的情况下，改善型需求大幅增长，但随着单价上升，总价偏高，到2018年中小户型代表的刚性需求重回主流。政府在土地供给中，因根据市场变化，及时调整规划，来有效满足市场多元化的需求，促进市区房地产市场健康发展。
2、完善二手房交易机制。①建立二手房网上交易平台。信息不对称、不透明是二手房交易过程中最大的问题，建议建立信息流通顺畅的交易平台，网上公示相关楼盘房屋信息，并通过法律法规来保证信息的全面性和准确性，以保证普通购房者能够通过廉价而又方便的方式搜寻到信息，减少信息不对称。②进一步完善二手房交易税费，杜绝“阴阳合同”。我国目前的房地产税收特点就是流转环节课以重税、而保有环节课税较少，这在客观上增加了房地产投机的可能性。因此要转变观念，改变现有课税模式，做到轻流转、重保有，减少因流通环节课税过重导致的合谋偷税漏税行为。③完善和细化相关法律法规。二手房销售市场相应的监督监管机制缺乏，是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为市场监管者，应加快健全相关法律法规，完善监管机制，进而提高市场的透明度，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，建立中介机构信用等级评定来引导市场选择等方式，降低由于市场信息不对称造成的交易风险，促进二手房市场的健康发展。
3、租购并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。
4、加强市场调控，促进楼市资源有效分配。一方面加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房产税改革进程，全面开征房产税，将空置的社会存量逼向市场，或出售或出租，以此减少住房空置率造成的资源错配。另一方面要加快财税体制改革，理顺中央和地方财政体制关系，从根本上筑牢制度根基，促使地方摆脱“土地财政依赖症”。
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