武某无照经营房地产案案例分析[5篇范文]

第一篇：武某无照经营房地产案案例分析

武某无照经营房地产案

[案情]

当事人：武某，性别：男，年龄：45岁，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX； 现住址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

集镇。

当事人于2009年6月29日以XXXXXXXX有限公司名义与XXXXXX建筑安装工程有限公司签订XXXXXXXX商住楼合同，在当事人所持有的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证的集体土地上建设商品房，在案发前上述工程已完工，当事人在其临街的门面房上方制作并发布了“XXXX佳苑现房销售、同城最低价、最低1680元每平米、联系电话：xxxxxxxx”房地产销售广告，对外销售上述商住楼。现已查明：该商品房是以当事人个人名义开发建设，共三单元计30套，共计3420平方米，工程合同价305万元。至案发时，当事人尚未售出该商住楼。当事人从事上述房地产销售未经工商行政管理机关核准登记并领取房地产开发经营的营业执照。依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款“对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得；触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，并处2万元以下的罚款；无照经营行为规模较大、社会危害严重的，并处2万

1元以上20万元以下的罚款；„„”的规定，对当事人处以罚款50000的行政处罚。

[争议]

当事人无照经营行为的法律适用该如何定性。

一种认为，当事人的行为违反的是《城市房地产开发经营管理条例》，该《条例》是专门针对房地产开发经营行为进行规范调整的特别法规；另一种意见认为，当事人为自然人，未取得房地产开发经营的营业执照，是无照经营行为，但当事人是在其拥有的集体土地使用权上从事的房地产开发经营行为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定：“本条例所《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”当事人是在集体土地上开发建设房地产项目，且当事人并未获得房地产开发经营的行政许可，因此不适用《城市房地产开发经营管理条例》进行调整。当事人的上述行为违反的是《无照经营查处取缔办法》第二条“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营”的规定行为。《无照经营查处取缔办法》第四条第二项规定“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处：

（二）无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业

执照，擅自从事经营活动的无照经营行为”的规定，属于无照经营违法行为。因此，我局采取了第二种定性意见。

XXXXXXXXXXXXX工商局XXXXXXXX年XX月XXX日

第二篇：无照经营游戏室案

当事人：周运芝，性别：女，民族：汉族，年龄：48周岁，文化程度：初中，身份证号码：***02X，住址：安徽省凤阳县小溪河慎韩赵村韩东队5号，现在颍上县慎城镇管仲商贸城经营游戏室。

2011年2月18日，我局执法人员依据监督检查职权对位于颍上县慎城镇管仲商贸城内的当事人游戏室进行检查时，发现该店仍提供不出《娱乐场所经营许可证》和《营业执照》。2011年2月22日经县局分管局长批准后，对此事立案调查。

经查：当事人从2011年1月份开始，在未依法取得许可证和营业执照的情况下，擅自在颍上县慎城镇管仲商贸城经营游戏室，期间我局执法人员对其下达《催办执照通知书》，至2011年2月18日，当事人仍提供不出《娱乐场所经营许可证》和《营业执照》。据当事人陈述，至案发非法经营额达30000元，无账册，故违法所得无法计算。

以上事实有下列证据为证：

1、《催办执照通知书》一份，并经当事人确认后签字，证明我局已通知当事人限期办理营业执照；

2、现场检查笔录一份，并经当事人确认后签字，证明当事人经营场所的情况；

3、询问笔录一份，并经当事人确认后签字，证明当事人违法事实的经过；

4、当事人身份证复印件一份，并经当事人确认后签字，证明当事人的身份。

以上证据事实清楚，证据确凿充分，可以形成一个完整的证据链，证明当事人无证照经营游戏机室的违法事实成立。

2011年3月2日，我局依法向当事人送达了颍工商行听字〔2011〕272号《行政处罚听证告知书》，当事人在法定期限内未向我局提出陈述、申辩，也未申请举行听证。

综上所述：当事人未取得《娱乐场所经营许可证》和《营业执照》，擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的行为违反了《娱乐场所管理条例》第九条及《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第（1）项：“应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事的经营活动的违法经营行为”之规定，根据《娱乐场所管理条例》第四十条及《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款：“对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得；触犯刑律的，依照刑法关于非法经营罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪、危险物品肇事罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，并处2万元以下的罚款；无照经营行为规模较大、社会危害严重的，并处2万元以上20万元以下的罚款；无照经营行为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的，没收专门用于从事无照经营的工具、设备、原材料、产品（商品）等财物，并处5万元以上50万元以下的罚款”，参照《安徽省工商行政管理机关行政处罚罚款裁量参照执行标准》第六十七条第（1）项：“经营额在五万元以下的，并处一万元以下的罚款”之规定，对当事人处罚如下：

罚款3000元。

当事人自收到本处罚决定书之日起十五日内到颍上县工商局开具《安徽省政府非税收入一般缴款书》后，到中国工商银行颍上支行安徽省政府非税收入账户缴纳罚款，逾期不缴纳，每日按罚款数额3%加处罚款。

如不服本处罚决定，可在收到本处罚决定书之日起六十日内向阜阳市工商管理局申请复议，也可在三个月内到人民法院依法提起诉讼。

第三篇：西武集团-案例分析

日本西武集团

提起日本的西武集团，国内读者知道的可能不多。但在日本，它却是一家赫赫有名、势力庞大的企业，当家老板正是现年70岁的堤义明。西武集团旗下有170多家大型企业，从业人员超过10万人，经营的业务涉及铁路、运输、百货、地产、饮食、学校、研究所等各种行业。在著名财经杂志《福布斯》公布的全球最富有的企业家排名中，堤义明曾于1987年、1988年两度雄居世界第一。

堤义明的一生极富传奇色彩。1935年，他出生在日本一个富有的“政商两通”之家。父亲堤康次郎创立了家族企业“西武集团”，在日本的政商两界都打下了良好的基础。由于与长子和次子不和，堤康次郎把全部精力放在了小儿子堤义明身上，悉心向其传授经营之道。

1965年，堤康次郎因病去世，未满30岁的堤义明继承父业成为西武集团的最高掌权者。1975年，堤义明在经过10年的蛰伏之后，开始购置大片土地，进行大规模地区性旅游观光综合开发。他的第一个试验地选择在作为交通枢纽的东京品川地区。在那里，他修建了规模宏大的高轮王子饭店，还配套建设了溜冰场、滑雪场等各种娱乐设施。至今，这个高轮王子饭店仍是包括中国商务人员在内的游客经常光顾的地方。

接着，堤义明又相继在日本许多地方兴建休闲饭店和旅游度假胜地。其中，单在东京就开有7家王子饭店，其中赤坂王子饭店和东京王子饭店是国际知名的超级大酒店。尤其值得一提的是，位于东京池袋车站的西武百货公司规模有整条街那么大，曾经有人试图花10个小时去逛这家超大型百货公司，结果只是走马观花而已。

堤义明与其他企业家最大的不同之处在于，他做生意是大小“通吃”，大至日本国土重建计划，小至一间十几平米的雪糕店，他全都涉猎。这种无所不钻的经营方式，在日本没有第二人敢做。

在堤义明的领导下，西武集团迎来了大丰收：日本近六分之一的土地被其购置。为此，日本著名企业家松下幸之助称赞说：“堤义明是集创业与守业于一身的第二代，他身上具有帝王素质。如果是在古代，他就是中国唐太宗那样的盛世明君，是中兴之祖！”

用人之道 要求员工绝对忠诚不能聪明

由于西武集团的迅速膨胀，堤义明在日本创造了一个企业发展壮大的神话。当时，他给人们的印象是：默默无闻的世界首富、富豪中的智者、商人中的哲人。堤义明成为日本一代企业家的楷模，其与众不同的用人之道还被当作企业管理的典范，写进了许多企业管理的教科书。

据说，堤义明挑选员工的一项基本原则是，坚持不用聪明人，但要求员工绝对忠诚。在他看来，那些才华横溢、喜欢挑战、不安于现状的人是不适合在公司里干的，因为这些人野心太大，不会为职业尽责。他认为，员工忠实地顺从公司的旨意做事最重要，这些人容易在工作岗位上感到满足，能从职业中获得快乐。按照这个标准，在西武集团内，凡能言善辩、思路敏捷而又自命不凡的人，绝不会被安置在重要的岗位上。

此外，堤义明还有一个很特别的看法，那就是公司职员一般从事的是重复性的工作，如果不

干上20年，员工就不会成为真正的专家。结果，西武旗下的旅馆和高尔夫球场的经理，多半在同一职位上待了10年，甚至15年。

与此同时，堤义明还要求员工不仅要对顾客怀有“感激和奉献”的情感，同时也应该对公司怀有同样的情感，要在一个岗位上坚持不懈，奉献自己。于是，有的教科书把堤义明描绘成这样一个人：享受着孤独、坚持中国荀子式的忍让和俭朴、拒绝参加任何形式的社交活动、没有任何绯闻、总是尽可能和家人在一起过简单的生活。而且又有才华、有胆识、有毅力，简直是个“完人”。

光环消失 造假丑闻毁了40年的辉煌

然而，就在堤义明即将踏入古稀之年的时候，笼罩在他头上将近40年的光环却突然消失了，一系列丑闻接踵而至：

去年3月1日，日本警方以涉嫌违反商业法为由，逮捕了堤义明的“西武铁道”6名干部，理由是该公司为了在股东大会上获得有利位置，对个别股东进行了贿赂；

去年9月，“西武铁道”股票问题又浮出水面。调查发现，“西武铁道”在上市公司财务决算报告中，伪造股东信息；

去年10月，“西武铁道”又曝出逃税丑闻。东京国税局在调查中发现，该公司在3年内隐瞒了总额达1.4亿日元的收入。为此，“西武铁道”被处以5000万日元的罚款；

去年11月，东京证券交易所正式宣布取消“西武铁道”的上市资格，理由是该公司长期弄虚作假，大大伤害了投资者对市场的信心，影响了中小投资者的投资决策。“西武铁道”就此成为日本20多年以来首家因披露不实的股东信息而退市的公司。

更让人们感到惊讶的是，就在“西武铁道”上市资格被取消后不久，西武集团的一名总务部副部长的遗体在海边被人发现；而“西武铁道”一名前总裁在今年1月辞职后不久，就在东京的住所内自杀身亡。此人在自杀前曾经向地方检察厅承认，是堤义明指示自己在财政报告中作假。得知这个消息后，堤义明整整哭了一夜。据他身边的人说，他一下子老了很多，过去那种强者的形象不复存在。

今年3月3日，东京地方检察厅以涉嫌发布虚假财务信息和从事非法股票交易的罪名，正式将堤义明逮捕。

一片喊打 小泉等政界人士急忙与其划清界线

过去，堤义明财大气粗，日本政商两界几乎无人敢招惹他。而在他被捕后，立即成了众人喊打的落水狗，其隐私纷纷被抖落出来，着实有点“墙倒众人推”的架势。

首先有媒体揭露，堤义明是个造假老手。例如，“西武铁道”是一家上市公司，可是他从不公布公司的亏损，完全靠私自打通银行管道来进行资金周转。在股票问题上，过去40年里，他至少借用过1200个人的名义购买了“西武铁道”的股票。直到去年丑闻爆发后，外界才知

道，“西武铁道”名义上是上市公司，实质上还是堤义明的囊中物。

媒体还披露说，西武集团实际上是堤义明的“王国”。在这里，堤义明拥有绝对的统治权，任何决策都不容有异议。一名曾在西武集团工作过的高级员工说：“他实行的是强权政治，只要不合他的意，任何提出反对意见的人就可能被解雇。他不仅独裁，还事无巨细全要过问。这样的独裁性格，造成他无法接受别人意见，几乎就是一人支配全局。当企业走向错误之路时，也就越来越无法回头了。”

由于堤义明同政界一直保持着良好关系，因此他被捕后，就有人怀疑他与政界有勾结行为。于是，这几天，许多与堤义明私交不错的政界人士纷纷向外界撇清同他的关系，其中就包括日本首相小泉纯一郎。

据媒体透露，小泉纯一郎与堤义明的关系非常密切，两人经常一起吃饭。小泉自2001年4月上任以来，先后光顾西武集团旗下的赤坂王子饭店多达288次。结果，在堤义明被捕的当天，小泉就对记者说，他虽然和堤义明的关系不错，但两人之间没有政治瓜葛。

媒体爆料 堤义明好色成性是个伪君子

除了曝出堤义明专权、造假丑闻外，媒体还抖落出他的“下半身问题”，致使其过去那种洁身自好、独立深沉的高尚形象荡然无存。

首先跳出来控诉的是一名曾在世界赛事上获得过花样滑冰奖牌的运动员渡部绘美。这名现年45岁的妇女通过一本周刊杂志披露说，在她17岁时，堤义明曾多次对她进行猥亵，并且还将她骗至高轮王子饭店房间内企图对她非礼。经过拼命抵抗，她最终冲出了房间，但是心灵受到巨大伤害。当时，堤义明威胁她说：“你是准备退出滑冰界还是想继续干下去？如果你做我的情人，我可以送你一两个滑冰训练场。”

另据日本媒体透露，在堤义明的身边，有一名令公司职员人人敬畏的女子，她给堤义明当了25年的情妇。多年来，这名女子仗着堤义明的宠信，在集团内为所欲为，飞扬跋扈。当堤义明因丑闻辞掉西武集团总裁职务后，她便跟着辞职了。

还有报道说，堤义明的情妇中有一位比较安分，她原是堤义明的秘书，长相酷似日本女星水野真纪。后来，她被堤义明包养起来，住在神奈川县的箱根将近10年，成了全职“二奶”。据说，在东京都杉并区的高级住宅里还有一名堤义明的情妇，她为堤义明生下了一个孩子，因此被称为“第二夫人”。

日本媒体还绘声绘色地报道说，堤义明的露水情人不胜枚举。有一次，堤义明请日本某位知名艺人为自己旗下的饭店当代言人。当时，曾有人目睹这位道貌岸然的“西武天皇”深夜站在这名代言人的门外，苦苦哀求放其进屋。

最奇怪的是，至今大家都不知道堤义明的原配夫人是谁，也许是大家没有兴趣去了解，也许是这位原配夫人早被自己的丈夫遗忘了。

不管怎么样，随着堤义明的被捕，一个延续了近40年的西武神话宣告破灭。据悉，堤义明

目前已承认了所犯罪行，即发布虚假财务信息和从事非法股票交易。一旦罪名成立，这两项指控的最高刑期分别为5年和3年。一代商界巨子沦为阶下囚，留给人们的不仅是震惊和感叹，更多的是反思：缺少诚信的企业家，注定事业走不了多远。

堤义明的哲学

最聪明的人，反而在普通人没有困难的地方无影无踪了。日本商业巨子堤义明，接掌西武集团40年，孤独决断，历经惊涛骇浪，躲过层层劫难，甚至那场席卷东南亚的金融危机也未伤到他。可是2005年3月3日堤义明却因虚报母公司持股比例而被捕入狱。

没有人了解真实的堤义明。他没有一个推心置腹的朋友，父亲“不交朋友”的遗训和中国先哲荀子“人性恶”的教义，把堤义明武装成一个商人中的哲人。他把人类最朴素的生活哲学活用于西武帝国带点灰色的商业实践中，形成了影响一个时代的商业智慧。他的理论跟杰克·韦尔奇那种试图完成一种体系的努力不同，而与亨利·福特与山姆·沃尔顿的理论有异曲同工之妙。他们都致力于把独特的体验格言化，像一道刺破混沌黑暗的光，常常能给有阅历的人警醒。

“不用聪明人”。一个新员工能很快上手工作，反应敏锐，举止得体，在一般公司可能会因此而快速提升。而堤义明固执地认为，少数“聪明人”头一年表现出色，第二年起就开始动脑筋偷懒，倒是起初成绩平平的人，一旦进入角色，便能坚持长久地埋头苦干。那些才华横溢、喜欢挑战、不安于现状的人是不适合在公司里干的。堤义明阅人无数，从不相信第一印象，而是相信时间的公断力。“看人看三年”，“企业需要马拉松运动员”等名句，早已经为众多公司所效法。

“感恩与奉献”。一般大公司都会热衷于在一流大学网络最优秀的人才，西武集团却不这样。在堤义明看来，毕业于名牌大学的职员，会认为获得提升是理所当然的，少有感恩之情。一旦当不上，则会牢骚满腹，迁怒于公司。而“出身较低”的人，被提拔后会由衷地高兴，会更加恪守职责。堤义明特别看重激发每一个西武人的“感恩与奉献”之心。在日本，受了某人的恩，就对某人负有了义务，“负恩”是一种极大的耻辱。

做企业就是积累。一般大公司老板，怕关键位置上的高层管理人员，建立起自己的势力范围，不便于贯彻统一的意志，经常做岗位轮换。可是堤义明却坚持，做企业需要有形和无形多方面的积累，一项工作如果不做上20年，就不会成为真正的行家。西武系的酒店和高尔夫球场的经理，多半在同一职位上持续待了10年、15年。而一旦被调回总社，更不是飞黄腾达的迹象，身价反而下降。“做企业是积累”的概念近来更被推广到广泛的领域，许多著名公司花重金强化自己前瞻性的研究和开发，意图凭借长期积累占领市场的制高点。

做企业就是细节。一般公司会强调公司高管要抓大放小、职责分明、各司其职。而堤义明坚信，高管只有对一线的细节分外在行并且乐意参与，才会有公司正常的秩序和效率。堤义明的这个理论，后来被杰克·韦尔奇发展为“深潜”理论。经营大师们，总能以自己的方式保持与一线员工的亲近与交流，这样不但能催生好多鲜活的创造，而且会形成强大的压力，迫使中高层管理人员更多深入实际，涤荡官僚习气，从而保持团队的竞争力。

人性在家庭关系的细根末梢呈现。一般公司有建立家庭氛围的冲动，却不屑于花精力梳理员工的家庭关系。堤义明则善于在一个人家庭关系的细根末梢，发现那不容易闪现的人性。他认为一个不能让父母双亲、妻子儿女感到安心满足的人是不可能承担企业的重托的。

哲学的根基不是柏拉图教诲的好奇，而是根深蒂固的绝望和苦痛。父亲“不交朋友”的遗训一直拘押着他。他认可这句话，因为其中有某种东西迷住了他。日本以名分为中心的耻感文化，无法上升到“仁爱”的“无我”。为了“名分”可以去做任何事，可以从一个极端跳到另一个极端，而不会有丝毫心理上的不安，更不知忏悔为何物。因此，他的哲学非但没有帮助他战胜“人性恶”的宿命，反而把他自己给击倒。在阴暗的囚室里，堤义明或许更能够领会这样的禅机：“凡所有相，皆是虚幻”。

第四篇：房地产成本核算案例分析

房地产成本核算案例分析

目 录

第一章 总 则

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算对象的确定

第四章 成本费用项目及核算内容

第五章 会计科目与帐簿设置

第六章 成本费用的归集与分配

第七章 成本报表

第八章 附 则

VANKE万科企业股份有限公司

房地产开发企业成本核算指导

编制单位：财务管理部

第一章 总 则

1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章 成本核算对象的确定

3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

▲ 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲ 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲ 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章 成本费用项目及核算内容

4-1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：

1)土地征用及拆迁补偿费

2)前期工程费

3)基础设施费

4)建筑安装工程费

5)配套设施费

6)开发间接费

4-2 各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：

(1)道路工程费：小区内道路铺设费。

(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。

(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。

(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。

(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费

① 基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。

② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费

① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④ 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤ 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦ 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

(5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

4-3 开发企业期间费用的开支范围为：

营业费用

指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

管理费用

指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6)无形资产及长期待摊费用摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。

会计科目与帐簿设置

5-1 “开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2 “开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3 “预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。

配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：

范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。

依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

计算方法：

某成本核算对象应

该项开发产品预算

配套设施费

=

*

预提的配套设施费

成本(或计划成本)预 提 率

配套设施

该配套设施的预算成本(或计划成本

=

-*100%

费预提率

应负担该配套设施费各开发产品的 预 算 成 本（或计划成本）

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

房地产成本核算科目明细表

一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 五级科目 备注

开发成本 各项目

各成本核算对象 土地征用及拆迁补偿费 按前述明细 完工转开发产品

（各住宅小区、配套设施）前期工程费 同上

基础设施费 同上

建筑安装工程费 同上

配套设施费 同上

开发间接费

自一级科目

待分摊征地及拆迁补偿费 按前述明细 开发间接费转入

待分摊前期工程费 同上

待分摊基础设施费 同上 待分摊配套设施费 同上

开发间接费 各项目

工资及附加费

定期转入开发成本

有关部门 办公费用

差旅交通费

修理费

通讯费

周转房摊销

利息并借款费用

质量检验费

物业管理基金

其他

开发产品 项目名称

成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐

第六章 成本费用的归集与分配

土地征用及拆迁补偿费

6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：

按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

按建筑面积计征（或补偿）时：

不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

前期工程费

6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

基础设施费

6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

建筑安装工程费

6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

某项工程的实际

该项工程预算造价

= 工程标价*--------------------

建筑安装工程费

各项工程预算造价合计

配套设施费

6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：

▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。

开发间接费

6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于终了时一次进行调整。6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。

关于借款费用资本化

6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。

某成本计算对象完成投资额

分配比例 =-------------------------× 100%

项目完成投资总额

第七章 成本报表

报表种类：

7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；

(4)“房地产项目综合情况表”；(5)“房地产成本合同执行情况表”；

编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

编报要求：

7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。第八章 附 则

8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。

第五篇：房地产策划案例分析

房 地 产 策 划

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑实业开发有限公司在成都东门的龙舟路有一块占地31亩的土地待开发，需进行项目定位及整合营销策划。大禹企划公司选派精兵强将组成强大阵容，对该楼盘做了大量的市调工作。经调查，发现该楼盘的重要优势有：楼盘地处东门，土地价格便宜；位置紧临龙舟路，交通方便；牛市口小学、幼儿园、四川师大附中分布四周；紧邻府南河，背靠望江公园、河心公园，环境清幽；莲花新区及农贸市场、牛沙便道农贸市场就在附近，生活方便，同时发现几处明显的劣势：小区占地面积小，不可能开发高档楼盘，因为不能满足高档楼盘必须配制的会所及其它大型配套项目设施。成都港都花苑实业开发有限公司是一家年轻的公司，刚介入房地产领域，自身缺乏知名度。经济实力也不济，没有成片大规模开发的实力，竞争能力弱。如果走中低档路线，特色不突出的竞争对手非常多，而且对手实力较强劲，打价格战，港都花苑实业公司不仅没把握取胜，说不定连本钱都收不回来。龙舟路沿线为旧城改造、老成渝公路拓宽改造的重点城区，房地产开发新项目非常多，并且由于 成都东门国营老厂商单位非常多，经济效益普遍较差，故价位低，卖点雷同。经缜密的策划后，楼盘以“夕阳红”命名，正式开盘。响亮提出是专门为老人量身定做设计的房子。全面的户型设计，环境、配套都完全符合老人们的习惯和内在需求，并响亮地传播了楼盘的广告主题

语：“成熟地爱一次！”方案推出后，由于定位准确，特色突出，营销独特，房价便宜，功能完善，因而大受好评，创造了开盘两个月销售一空的奇迹，并赢得了可观的社会效益和经济效益。

分析：

一、需求心理分析：

1、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育不同等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生“代沟”。多数被访问者认为：解决“代沟”的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛。

3、敬老院虽然“火爆”，但入院使人心理上有“被遗弃”的感觉，子女也有不孝的负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。

4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。

5、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。

6、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。

二、资金来源分析：

1、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；

2、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗

产；

3、本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了“负罪感”。通过以上分析，开发商确立开发老年公寓，并将楼盘定名为“夕阳红”，可谓名至实归。

三、公寓特色设计：

项目确定后，开发商应立即着手，针对老年人的心理和生理特点，紧紧围绕老年人的生活需求，广泛开展调研和征询，为老人群体量身定做最合理、最合适的住房。例如：将所有路面都进行防滑处理；所有通道、门坎都采取无障碍设计；房型设计上，力求通风、干燥、采光、隔音、结构合理；装修适用合理，不奢侈豪华。

四：环境配套设施：

利用附近的农贸市场，解决老人菜米油盐等生活必需品的采购；毗邻医院，诊所等医疗机构，方便老年人检查和就诊；毗邻公园、广场等休闲场所（环境整洁，安静），解决老年人休闲、锻炼、娱乐的需求。