房地产开发企业的审计注意事项

第一篇：房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项

1、索取五证

五证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

（一）收入

根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：

（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。

（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。

（二）完工产品成本结转

房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下

两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。审计取证：

（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。

（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。

（三）税金

房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。

房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。

房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。

（四）关于利息资本化

一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。

审计取证：

1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。

2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。

3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。

（五）借款抵押

对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度

不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。

审计取证：

索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

（六）虚假销售

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。审计取证：

（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；

（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。

（七）待开发的土地

房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。

应关注对待开发的土地是否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不同的资料

成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料

第二篇：房地产开发企业的审计注意事项

房地产开发企业的审计注意事项

一、索取五证

五证的范围、申请顺序及作用

“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。

第三申办的是《开工许可证》，此证件是申请可以合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

二、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

（一）收入

根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，资产负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：

（1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。

（2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。

（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。

（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。

（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。

（二）完工产品成本结转

房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。

审计取证：

（1）分析账面是否有大额的预付账款挂帐，对房地产公司来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。

（2）索取开发商完整的预算资料及大项变更资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。

（3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业往往对应合理估计的变更成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。

（4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算，但收入是按实际销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同，不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转，销售部分按制定的分配方法进行结转。

（5）一般规范房地产公司只对总承包商，可向总包方询问截止资产负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。

（三）税金

房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额、应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较，计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法，税务部门一般根据预收售房款预计所得税，年终，根据注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，计算实际应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转准确与否，对企业所得税及净利润计算影响重大，而且成本结转的多与少，经常成为上市公司操纵利润的一种手段。

房地产公司自用的房产往往不结转固定资产，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不交纳房产税等。房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。

（四）关于利息资本化

一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下，专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前，计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。

审计取证：

1、索取借款合同，关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限，结合已资本化的利率，看其计算是否正确。

2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录，判断资本化期间是否合理。

3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款，如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。

（五）借款抵押

对于资金较为紧张的房地产公司，往往会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大，用于抵押资产多涉及在售的楼盘，我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。

审计取证：

索取抵押合同，分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

（六）虚假销售

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产，等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者，往往多为其内部的职工，在没有找到真正的购房者之前，利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主要是为了产生利润。

审计取证：

（1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；

（3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，往往虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况，如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售往往不会办理这些手续的。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴交所得税的，如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。

（七）待开发的土地

房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的升值，但待开发的土地又不允许转让，对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。

应关注对待开发的土地是否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不同的资料

成本分摊表（主要是成本分摊的依据是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目决算资料、项目验收资料。

（可参阅）在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。

3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中，分别体现了各分项成本的总额和支出进度，分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等，也可以进一步细化，根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。

4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上，而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。

5、项目融资目标。项目可行性研究的资金安排计划就是项目的融资目标，包括融资金额和时间结点。

6、费用控制目标。包括项目的三项费用：财务费用、管理费用和销售费用。

三、项目目标实施过程管理审计

根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。

企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：

1、了解项目目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划——做——检查——行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。

2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。

3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。

4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。

项目管理审计要实现有效的评估应主要集中于实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。管理审计内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及建立纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。因为一成不变的目标是不可能的，房地产开发项目实施过程面对的是多因素变化的环境，只有能够准确把握变化、具有积极采取纠正行动能力的责任人，才有可能实现项目的总体目标。

四、项目目标成果管理审计

项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。

1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。

2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。

3、重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。

总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。

第三篇：房地产开发企业纳税情况审计

房地产开发企业纳税情况审计（调查）方法

作者：综合科文章来源：综合科点击数：更新时间：2006-9-19

根据《中华人民共和国审计法》、《安徽省财政预算执行审计暂行办法》、《全省地税系统税收征管情况审计工作方案》等有关法律法规的规定，为加强税收征管，强化纳税人依法纳税意识，保障财政收入，在2005年财政预算执行审计中，结合我市实际情况，我们有代表性选择了几家房地产开发企业对其纳税情况进行了审计（调查），通过审计（调查）发现房地产开发企业采取不同的方式、方法偷逃税款,造成国家税收流失,此次审计(调查)实践中主要采取以下几种方法。

（一）核实企业开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积

通过对企业的财务管理、会计核算、内部监督、管理制度、销售合同、房产开发规划和房地产交易部门等方面的调查了解，核实企业开发土地总面积、开发建筑总面积，转让土地面积、转让建筑面积。重点审查企业会计核算的真实性、销售收入的完整性、纳税申报的准确性，核实企业是否按照《中华人民共和国税收征管法》和有关法律法规的要求，进行纳税申报，将应纳的各种税费及时足额缴交入库。

（二）掌握被审计（调查）房地产开发企业应税的税种和税率。

目前房地产开发企业一般应纳的税费主要有销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税；企业房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税；房产税；城建及教育费附加、水利基金等，审查企业有无利用违法或不正当地手段，进行偷税。

（三）房地产开发企业主要应税税种的审计方法

一、营业税

㈠审查应税收入的完整性。

1、根据企业收入的来源和销售方式，审查企业应税收入的的完整性。企业采取一次性全额收款方式销售开发产品，审查企业是否按照实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权力）时全额计入应税收入；采取分期付款方式销售开发产品，审查企业是否按照销售合同或协议计入应税收入；采取银行按揭贷款销售开发产品，审查企业是否将其首付款计入应税收入，余款是否在银行按揭贷款办理转账时全额计入应税收入；采取委托方式，审查企业是否按照委托销售协议计入应税收入；

2、审查企业是否按照税法规定将预收房款（含定金）全额计入应税额；

3、审查企业是否按照税法规定将视同销售行为的计入应税总额。如，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、奖励、职工福利等；将开发产品转作经营性资产；将开发产品用于对外投资及分配给股东或投资者；将开发产品用于抵偿债务；以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产等；

4、审查企业是否将开发的产品先出租再出售所取得的租赁收入记入应税收入；

5、审查企业是否将出让土地使用权的收入入账，有无不入账或转移收入的问题。㈡审查应税收入的真实性。

1、审查企业销售合同、收据存根、销售台账及预收房款户数、金额等有关资料，有无故意设置两套账和“小金库”隐瞒销售不动产收入、租赁收入；

2、审查有无利用“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，将销售不动产收入长期挂在往来账上，不结转收入或不计入应税收入。审查“开发成本”科目和“应收账款”、“其他应收

款”等往来科目，企业有无直接从“开发成本”将开发产品，划转给关联性企业，长期挂在往来账上，不计入应税收入；

3、审查还原房协议、销售发票，企业有无只记超面积销售收入，未按照规定将还原部分按照成本价计入应税收入；

4、审查审查采用委托销售方式销售房地产的，有无将代销手续费支出直接从售房收入中抵扣、有无将预收房款或销售款长期存放在受托方转移等行为；审查以银行按揭贷款销售开发产品，有无将取得的银行按揭购房款不作收入，转入“短期借款”等负债科目挂账等不计入应税收入等行为；采取价外收费方式销售房产的，有无将不需要办理房产证的地下室、停车位、阁楼、公共设施等对外出售不计收入的问题；

5、审查转让房地产价格是否合理，有无人为隐瞒、虚报房地产成交价格。

㈢审查企业有无利用税收优惠政策偷税问题。

重点审查房地产开发企业有无采取虚假立项手段，编造合同文件，职工集资建房、以委托建房、旧房改造等名义，利用国家对这些修改建项目的优惠政策，变相销售房产，偷逃税款；有无利用国家给外资企业的各项优惠政策，假外资或出资不到位等，偷逃税款。

二、土地增值税

按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》皖地税政三字[1997]288号、《土地增值税暂行条例》规定，按收入的1%—5%预征土地增值税，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。在核实企业应税收入的基础上，重点审查：

㈠重点审查企业是否按照《安徽省土地增值税预征暂行办法》规定，在项目全部竣工前转让房地产取得收入（含预收房款、定金），向主管税务机关进行申报纳税。审查企业是否按照转让项目的类型，分别采用相应的预征税率进行申报纳税，有无不按规定，使用低税率申报纳税的问题。

㈡重点审查开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税时企业扣除项目的真实性、合法性。

1、审查企业取得土地土地使用权所支付的地价款是否真实，竣工清算项目的地价分摊是否合理，以政府划拨方式取得土地使用权是否按照国家规定补交了土地出让金；

2、审查企业竣工清算项目开发成本是否真实。有无将其他项目拆迁费用等开发成本计入竣工清算项目；审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大竣工清算项目的建筑安装成本；审查竣工清算项目和项目变更部分是否经过审计决算，有无人为增加项目成本；审查企业有无将其他项目的基础设施、公共设施费不相关的费用支出计入竣工清算项目；

3、审查企业竣工清算项目销售费用、财务费用和管理费用的真实性。审查竣工清算项目财务费用是否按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定进行计算扣除；销售费用、管理费用是否符合《会计法》和相关的《企业会计制度》规定，有无虚列销售和管理费用支出，增加开发费用；

4、审查与竣工清算项目有关的税金扣除是否真实、合理，有无将其他项目缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目、有无将出售前租赁收入缴纳的税金作为竣工清算项目扣除项目，故意减少增值额。

㈢审查增值额计算是否真实，使用的土地增值税率是否正确。

㈣审查企业是否利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算的问题。

三、企业所得税

在核实企业经营收入的基础上，重点审查成本和费用扣除的真实性。

㈠审查成本费用构成的的真实性。

1、审查企业有无利用关联企业或承包工程单位，虚开发票、白条、虚加工作量加大项目的建筑安装成本；

2、审查企业外购材料是否真实，是否真正用于房地产开发项目，有无套取资财挪作他用的问题；

3、审查企业有无通过资产评估虚增产品开发成本的行为；

4、审查企业有无将不相关的费用支出计入开发成本的问题；

5、审查企业有无利用非法取得的发票或其他凭证虚列成本费用的问题；

6、审查企业有无利用“预提费用”、“待摊费用”等科目人为调节当期损益的行为。㈡审查成本费用的分摊是否符合规定的配比原则

1、审查当期准予扣除的开发产品销售成本是否按照规定的配比原则进行分配；

2、审查企业是否将属于未完工开发项目分摊的土地征用费、拆迁费、公共设施配套费等计入当期完工的开发产品成本的问题；

3、审查企业有无将开发项目完工前的借款利息，作为财务费用一次性放入当期损益的问题；

4、审查企业有无少转自用产品成本，加大外销产品成本的行为；

5、审查企业有无将内部职工集资建房差价或由职工自行负担的装修费、室内配套工程等福利性支出混入产品开发成本。

㈢采取预售方式销售开发产品的企业是否按照规定计算出营业利润，并缴纳企业所得税。

第四篇：房地产开发企业申报资质材料注意事项

房地产开发企业申报资质材料注意事项

新企业持营业执照副本，组织机构代码证首先到省建设厅一楼信息中心购电子锁，按要求上报电子档案，经石家庄市建设局审查合格（市局终审）后再按下面有关要求准备资料（http:///首页右侧下载）。

一新申报资质提交材料目录（一份）

1、企业法定代表人声明（http:///首页右侧下载）

2、营业执照副本复印件(加盖公章),组织机构代码证复印件（携原件核查），工商征询函复印件。

3、公司注册资金验资报告原件（附资金进账单、银行询证函及验资事务所营业执照副本复印件，加盖“原件已审”章及注册会计师章）（验资基准日3个月内有效）。验资证明过期失效的，须提供开户银行的存款对账单（加盖开户银行业务章）；老公司资质注销新申报的，需提供审计报告及开户银行不少于注册资本额的存款对账单（加盖开户银行业务章）。

4、公司章程复印件。（带条形码打印并加盖公章）

5、经营场所证明（租赁合同要使用工商标准合同文本，并附出租方产权证复印件）。（带条形码打印并加盖公章）

6、法人代表任职文件、简历及身份证复印件。（带条形码打印）

7、出资人营业执照复印件或身份证复印件、简历。（带条形码打印）

8、技术人员明细表、技术人员资格证书复印件、身份证复印件（携原件备查核查）（技术人员至少7人，其中会计人员2名、统计人员1名、工程技术人员4名）（带条形码打印）。

9、聘用人员的聘用合同（使用劳动部门标准合同文本）（带条形码打印齐全，携原件备查）。

10、《资质申报表》微机打印，不准手工填写。（带条形码打印，封面及企业意见栏须加盖公章）。

11、加目录装订成册一套（1-9项）。彩色封皮、彩色目录、彩色隔页，A4格式。

二申请变更企业名称（法人）的房地产开发企业提交材料目录

1、企业法定代表人声明（http:///首页右侧下载）

2、申请变更报告（必须注明变更原因）。

3、组织机构代码证复印件。

4、审计报告原件。出资人或注册资本发生变化的需提供验资报告原件（基准日3个月内有效）公证书原件、原始《验资报告》原件。

5、有关开发项目情况（必须附本公司开发项目的施工许可证）（携原件备查）。

6、原营业执照正、副本复印件（加盖公司章）。

7、变更名称（法人）后工商局新营业执照正、副本复印件（加盖公司章）（携原件备查）。

8、公司章程。（复印件加盖公章）

9、拟变更法定代表人任职文件、简历、身份证复印件。

10、加装成册一套（1-9项）。彩色封皮、彩色目录、彩色隔页，A4格式。建议企业营业执照变更前，请咨询石家庄市建设局综合开发处。

11、资质证原件（正副本）。

12、《资质申报表》微机打印，不准手工填写。（一份，封面及企业意见栏须加盖公章）。

三申请核定资质等级（资质升级）提交材料目录

（暂定级企业在申报前须到建设局开发处办理项目审查后才准予上报电子资料）

1、企业法定代表人声明（http:///首页右侧下载）

2、公司向市建设局、省建设厅提出书面申请。

3、营业执照正、副本复印件（加盖公司章），组织机构代码证复印件（带条形码打印，携营业执照副本原件备查）。

4、公司审计报告原件（出资人或注册资本发生变更的，需提供验资报告）。（基准日3个月内有效）

5、公司章程。（带条形码打印，复印件加盖公章）

6、经营场所证明（租赁合同要使用工商局租赁合同示范文本并附出租方产权证复印件）。（带条形码打印，复印件加盖单位公章）

7、出资人营业执照复印件或身份证复印件、简历。法人代表任职文件。（带条形码打印）

8、技术人员明细表、技术人员资格证书复印件、身份证复印件及劳动合同（携原件核查）。（技术人员不少于7人，其中会计人员2名，统计人员1名，工程技术人员4名）

9、经营业绩证明（提供近三年开发项目的国有土地使用证、工程施工许可证、工程竣工验收和留存文件，携原件核查）

10、《项目手册》封面及有文字记录页复印件（带条形码打印）。

11、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况说明。（携原件核查）

12、加目录装订成册一套（1-11项），彩色封面、彩色目录、彩色隔页（A4格式）。

13、资质证书正、副本原件。

14、《资质申请表》微机打印一份，不准手工填写。（封面及企业意见栏加盖公章）。

第五篇：房地产开发企业审计特殊考虑

房地产开发企业审计特殊考虑

（天职国际业规406号）

1．总则

1.1本规程对业务人员执行相关业务具有指导作用，不具有强制性。但项目负责人在进行风险评估、拟订、批准审计计划时应当考虑本规程内容的影响。

1.2本规程包括房地产开发企业行业概述，并对经营收入、成本费用、税金等行业特殊风险及其应对进行了分析。

2．行业概述

略

3．行业特殊风险及其应对

3.1人为操控经营收入

3.1.1提前或延迟确认房屋销售收入

出于资金周转等方面的考虑，多数房地产开发企业在取得“五证”（即土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程开工证和房屋预售许可证）后即开始房屋预售活动，由此产生了预售房款确认收入时点问题。根据“企业会计准则——收入”有关规定，结合房地产销售业务特点，我们认为，房屋销售收入的确认应同时满足以下条件：

（1）已经与购房人签订正式房屋销售合同（通常为范式合同），并报政府房管部门登记备案；

（2）商品房项目已竣工验收并办理备案手续，房屋面积经测绘机构测定；

（3）已书面通知购房人办理房屋交付和入住手续，并提供“商品房面积实测技术报告”、“建筑工程验收备案表”、“房屋质量保证书”和“房屋使用说明书”等法定文件；

（4）在购房人验收合格且无争议的基础上，由购销双方签署房屋交接单据并交付钥匙。需要说明的是，根据最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”，购房人出于某种利益在合同约定期限内接到书面入住通知但无故不办理入住手续的，应认定为销售成立。可见，发放“入住通知书”是确认房屋销售收入的法律要件。

我们在审计实务中，经常遇到企业人为调节销售收入的两种情况：（1）在与购房人签订房屋销售合同并完成开发项目竣工验收后，未达到房屋销售合同中有关交付使用条款的规定提前确认收入；

（2）故意推迟商品房竣工决算，并以无法最终确定开发成本为由将预售房款长期挂账。我们认为，针对第⑴种情况，应坚决要求企业在就预售房款足额缴纳营业税和所得税的前提下，将不符合条件的收入冲回；针对第⑵种情况下，则应要求企业合理预提尚未归集的尾工成本及后期成本，并在此基础上确认收入、配比结转成本。

3.1.2调节账外开发项目收益

房地产市场上经常出现以下情况——开发商受资金周转或经营实力限制无法继续推进本已获得审批立项的房地产项目，而较高的政策管制“门槛”和项目过户成本则导致具备资金优势的企业难以将这种“半熟”项目转化为自营项目。于是，一种变通方式应运而生：具备资金和管理优势的开发商将项目受让价款和后续开发资金通过往来款付给原项目所有者，并以原项目主体名义在现有基础上继续推进项目，而开发、销售、管理活动全部由项目受让方控制，甚至在原项目所有者名下单设账套进行会计核算。待项目实现收入后，实际开发主体通过往来账项收回已支付的开发成本，而项目利润既可通过工程代管、销售顾问和管理咨询等名目入账，又可在账外另存，从而达到人为调节收益的目的。

针对上述情况，我们建议在审计过程中，应对与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目给予高度关注，必要时进行延伸审计，以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。

3.1.3隐瞒待售房屋租赁收入

房地产企业在将开发产品正式售出前，很可能将空置房屋出租。由于暂租待售期间并不发生房屋权属转移或价值减损，因此，企业很可能将这部分租赁收入在账外另存，从而达到隐瞒收益、逾逃税金的目的。

我们建议在审计过程中，根据企业提供的房屋租售统计资料对空置房进行实地查看，并与已经签订并做账务处理的房屋租赁合同进行核对，防止企业以“暂租待售”名义将未售出房屋长期出租，以致企业经营收益流失，资产价值减损无法得到补偿。

3.1.4虚假按揭，制造销售假象

虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”（开发商找来的冒名顶替者）达成买卖协议，等房屋实际卖出时再办理退回。

由于这种虚假按揭带有很强的迷惑性，因此给审计判断带来困难，可以从以下几方面进行审计以发现企业是否存在虚假按揭的情况：

（1）虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整，审计人员应详细检查按揭合同的条款是否填写齐全。

（2）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行；注册会计师应详细审查企业的银行账，如存在可疑事项，应追查相应的原始凭证。

（3）应关注大额的销售业务、款项的收取情况，索取合同、房屋交付使用情况记录、向物业公司索取业主办理入住手续等资料，往往虚假的销售都没有交付使用记录，也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜，尤其要注意后期的销售退回。

（4）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工个人缴纳所得税。如果企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭。（5）此外，如怀疑存在虚假按揭销售，可到现场察看有关房屋的使用情况，如闲置则可能存在问题。

3.2人为调节成本费用

3.2.1混淆可单独转让和不可单独转让的配套设施成本

为尽可能少缴土地增值税和企业所得税，某些房地产企业往往通过以下手段虚增开发成本、隐瞒真实利润：

（1）虚报土地征用和前期工程费用

在土地征用和拆迁补偿环节，被拆迁人和补偿对象众多，容易通过制作假冒手续虚报土地征用和拆迁补偿费用；在前期工程环节，各类勘察、测绘、设计、咨询、筹备费用名目众多，且存在反复论证和重复调整需要，从而为虚报费用创造了条件。

根据建设部有关规定，凡有可能单独、有偿转让的公共配套设施（如底商、裙房、地下车库等），均应单独归集建造成本并配比结转销售或租赁成本，不得摊入商品房项目开发成本；否则，也会导致主体项目利润虚减，形成账外资产。如果大产权中不包括这部分公共配套设施，则不应单独归集，此部分成本应已包含在公摊面积中，产生的收益归业主委员会所有。

审计人员应根据规划图纸对照施工现场进行逐一核对，检查是否存在超出规划的违章建筑挤占开发成本的情况。大型配套设施在各个建筑项目之间的分摊也是审计的重点。

（2）随意计提后续成本费用

在确认销售收入并核定开发成本（甚至到办理竣工决算）时，往往存在尚未发生的后续成本费用，如正式电、公用配套设施、绿化美化、道路辅装、物业启动等。这些费用项目大多需要按合同或设计规划预提，且缺乏普遍适用的参照标准，从而为高估费用创造了条件。

对当年预提的后续成本费用，应首先保证计提的程序合法，并检查建设规划、施工图纸、施工预算、施工进度等，以确定计提金额的合理性；如以后仍未开发，应关注是否对业主有承诺（绿地、车库等），如果有承诺、在竣工决算前不能冲回，竣工决算后应当冲回。

（3）随意分摊借款利息

会计和税收制度允许房地产企业将借款利息资本化入商品房开发成本。房地产企业借款渠道较多（包括但不限于银行、非银行金融机构及其他社会单位），资金成本不尽相同，既可能用于开发项目，又可能用于日常开支或投资目的，因而，有可能人为划分开发成本和财务费用，调节期间利润。

3.2.2混淆自建项目与开发项目

将拟用于经营或管理目的的房屋、建筑物、场地等购建成本混入商业开发项目，在人为加大开发成本的同时，形成账外资产。

3.2.3通过关联交易虚增成本、转移利润

某些上市公司还可能出于集团利润考虑，安排所属房地产企业以明显偏高的价格将建安、设计、配套工程间接发包给其他分/子公司，既可将利润转移至税负较低的单位，又能将房地产项目的远期收益转化为集团当期利润。

针对上述情况，我们建议在审计过程中，采用对项目开发成本明细账详查、现场实测，并结合土地征用手续、项目可研报告、立项批复、工程概/预/结算资料、行业通行标准等进行合理匡算与分析性复核，必要时聘请专家并利用其工作成果，以达到夯实成本、控制风险的目的。

3.2.4混淆总建筑面积与可供销售面积

某些公司出于降低成本的考虑，将开发成本按总建筑面积进行分摊和结转成本，造成少转成本的情况。

3.3偷漏税金

3.3.1除通过隐瞒收入、虚增成本等手段偷漏营业税、所得税和土地增值税外，我们还应在审计工作中关注以下要点，以达到防范税务风险的目的。

3.3.2所得税环节（1）预征所得税

采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，应当按下列预计利润率分季（或月）预缴企业所得税：

非经济适用房开发项目：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。；位于其他地区的，不得低于10％。

经济适用房开发项目：经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3％。为此，应对房地产企业当期以各种名目取得的商品房预售价款是否申报纳税给予高度关注。

（2）视同销售行为

房地产开发企业将开发产品转作经营性资产或用于抵债、投资、分红、福利、广告、捐赠等目的，均应视同外销，并按不低于15%的成本利润率申报销售利润，计缴所得税。为此，尽管房地产企业并不就上述事项确认收入并结转成本，仅按账面成本做开发产品减少处理，仍应在纳税申报环节做口径调整。

（3）暂租待售产品摊销

房地产企业将待售开发产品转作经营性资产，且在纳税申报环节做视同销售处理，则可按视同销售价格计算折旧或摊销金额，并准予在税前扣除；未按视同销售申报应纳税所得的暂租待售开发产品，其折旧或摊销金额不得在税前扣除。鉴于上述规定既容易被审计单位忽视，又多为被审计单位利用，建议在审计工作中给予特别关注。

（4）关联方借款利息

《企业所得税法实施条例》规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除，超过部分的利息支出不得在税前扣除。鉴于房地产存在较大资金占用需求，且适用所得税税率较高，实务中很可能出现母公司将自身或其他控股子公司流动资金借给所属房地产企业，以达到调节集团整体税负的目的。为此，应根据上述规定，将不得在税前扣除的借款费用调增房地产企业应纳税所得。

3.3.3房产税环节

房产税分为“从价计征”和“从租计征”，适用税率分别为1.2%和12%。房地产企业开发的商品房在出售前属于开发产品，不予计征房产税；但在出售前如已开始自用、出租或用于其他经营目的，则应按规定征收房产税。为此，应在审计工作时关注房地产企业是否将挂账待售的开发产品用于自身经营活动（例如，将首层或底层用于商用或办公场所，将待售车位出租等），并做适当纳税调整。

3.3.4对房地产企业预提、清算土地增值税的检查。

被审计单位使尚未进行土地增值税的汇算清缴，期末审计人员仍应要求被审计单位预估土地增值税并进行复核测算，并在此基础上考虑相应的递延所得税负债。

3.4房地产项目转让存在的问题比较多，包括股权转让差价的处理等。3.5房地产项目涉及旧城拆迁及补偿的，相关成本的确定也是审计的难点。