我国征地拆迁政策对工业化发展进程的影响分析

第一篇：我国征地拆迁政策对工业化发展进程的影响分析

我国征地拆迁政策对工业化发展进程的影响分析

摘自《中国房地产估价与经纪》2010年6期

作者：聂燕军 覃海毅

摘要：本文探讨了在经济全球化背景下，我国工业地价对工业企业选址的影响，并通过对相关利益者分析，找出存在的问题，提出相应的建议以控制工业用地的征收、拆迁成本，从业降低工业地价，便于招商引资，保持产品竞争力。

关键词：经济全球化；征地拆迁；工业地价

一、工业地价影响企业选址的机制分析

（一）我国工业地价的现状

国务院于2006年8月30日颁布《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，出让价格不得低于公布的最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用之和。随后，国土资源部相继发布了《全国工业用地出让最低标准》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，确立了我国工业用地招标、拍卖、挂牌出让制度，形成了我国工业用地招拍挂出让价格。这种招拍挂出让制度下形成的工业用地价格不可避免地对工业企业投资产生影响。下面本文从假设开发法和成本法角度对工业地价进行分析。

1、假设开发法

商品成本包括土地成本、厂房建设成本、原材料成本、设备设施成本、运营成本等其他生产要素成本。商品价格扣减其他生产要素成本，以及商品销售税费、利润，得到土地价格，公式如下：

P1=P产品—C—T—V公式（1）

式中，P1为土地价格，P产品为工业产品价格，C为厂房建设成本、原材料成本、机械设备成本、生产运营成本等成本，T为税费，V为生产企业利润。

在预期的工业产品价格的约束下，为了保障一定的利润，土地价格P1成为生产企业可承受的最高土地价格。

2、成本法

成本法以土地开发所能费用的成本构成来推算土地价格的方法，是我国目前工业土地估价的思路之一。成本法可定义为，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益测算土地价格的方法。计算公式如下：

P2=Ea+Ed+T+R1+R2+R3公式（2）

式中：P2为土地价格，Ea为土地取得费（征地、拆迁成本），Ed为土地开发费，T为税费，R1为开发利息，R2为开发利润，R3为土地增值收益。

运用成本法评估的结果是地价的最低界限。根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，政府出让工业土地价格不得低于P2。一般情况下，政府正是以P2作为工业用地的出让底价。

（二）工业企业选址分析

(1)P1＜P2

表明土地出让底价高于企业可承受的最高价格，若企业拿地投资建厂，则得不到预期利润，投资不可行。企业将在城市的其他区位选址，或者考其他城市。

(2)P1＞P2

表明企业对土地价格的预期高于底价，企业将会参与竞价，取得土地以投资建厂。对于企业（竞价人）的报价P与P1、P2的关之系为：P1＞P≥P2

随着竞价人报价的提高，企业生产成本上涨，在商品价格一定的情况下，企业利润下降。当竞价人的报价P=P1，利润下降到企业可以承受的最低限，竞价人将不再往上报价。企业希望以尽可能低的价格取得工业用地，以控制产品成本，工业地价对企业投资选址产生重大影响。此外，工业用地价格居高不下，产品成本上升，导致商品竞争力下降。生产成本最低的区位就是工业企业布局的最佳区位。经济全球化、交通运输便捷化，使得各个城市或地点具有较强的替代性，工业企业厂址选择的区域性限制越来越小。若其他条件相当，工业地价往往成为工业企业选址的决定因素。

在我国，土地开发费（市政基础设施建设费）有一定的标准，政府土地收益也处于可控范围之内，唯有征地、拆迁成本不可控。征地、拆迁成本的高低很大程度上决定了工业用地出让底价的水平，从而影响工业企业选址。

二、我国征地拆迁补偿政策及其导致的问题

（一）目前征地拆迁补偿政策

为保护被征地、拆迁人员的利益，保证失地农民或被拆迁人的生活质量不下降，我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》都做了相应原则性规定，尤其是《物权法》，对我国现行的征地拆迁安置产生了深远影响。各地也颁布了地方性法规，规定了征地、拆迁补偿标准。例如，北京出台了《北京市建设征地补偿安置办法》（2004年北京市人民政府令第148号）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年北京市人民政府令第87号），各区县

也出台相应的实施细则，细化补偿标准。

按照现行的征地、拆迁补偿政策，政府将集体土地征用为国有土地，除了必须给予集体土地所有者土地补偿费，还必须对相关农业人口进行农转非安置；被征用集体土地上有房屋的，房屋拆迁补偿一般实行货币补偿与实物补偿相结合的方式，即给予被拆迁人房屋拆迁补偿款和安置住房。

在现行征地、拆迁补偿政策下，征地、拆迁补偿费用占土地成本比重很大，决定了土地价格水平。而且，近年来，征地、拆迁成本呈上升趋势。2009年，北京市国有土地上住宅拆迁评估开始采取市场比较法，即被拆迁房屋补偿需要参考周边住宅市场价格水平，水涨船高，拆迁补偿标准随着住宅房地产价格的上涨而提高。国务院法制办公室《国有土地上房屋征收与补偿条例》（征求意见稿）中提出，货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。2010年，国土资源部发布了《关于进步做好征地管理工作的通知》，要求各地“建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平”。对房地产开发而言，如果未来房地产价格的上涨，征地拆迁成本的上涨能够消化，但对工业产品而言，成本的快速上涨则会产生更大的压力。

（二）我国征地拆迁补偿政策导致的问题

在多年的实践中，我国现行征地、拆迁补偿政策有其成功之处。然而，其存在的问题也是显而易见的，并且，表现得越来越严峻。

(1)征地人员安置导致难以控制土地成本。人员安置的政策有可取之处，货币补偿有成功的地方。随着征地、拆迁各项法规、补偿标准不断完善，失地农民或被拆迁人的得到合理补偿，失地农民或被拆迁人的利益得到保障，生产、生活条件得到改善，而征地、拆迁也因此能够顺利进行。但其负面影响显而易见，部分地块需安置的人员过多、拆迁量大，征地、拆迁成本偏高，从而难以控制土地成本。在大城市的城乡结合部，这种现象并不罕见。

(2)过高的工业土地价格不利于招商引资。若政府出让工业用地价格低于成本，容易受到WTO反倾销诉讼；同时，地方政府之间容易产生恶性竞争，为引进投资而竞相压低地价，甚至以零地价出让工业用地，土地利用低效、不集约，因而国家规定工业用地出让价格不得低于公布的最低价标准。但是，从前工业地价对企业选址的影响分析可知，工业用地价格偏高，不利于我国招商引资，实体经济迫于成本压力，资本流向地价水平低的区域。

(3)过高的工业土地价格使我国工业产品竞争压力增大。在经济全球化的背景下，国际

商品价格趋于一致。工业土地价格过高，导致工业产品成本居高不下，我国工业产品竞争压力增大。

(4)土地成本居高不下，导致房地产业打压实体经济。首先，地方政府财政收入大部分来源于土地出让，地方政府为获取更多土地出让收益，固定资产投向土地开发倾斜，从而影响地方实体经济的投资。其次，土地成本偏高（尤其是住宅用地），而且房地产开发是暴利行业，投资者退出成本、利润率相对较低的行业，都开始涉足房地产市场。近几年，我国住宅价格不断上涨，很多国企纷纷涌入房地产市场，直到2010年实施房地产调控，依靠行政手段命令主营业务非房地产开发的国企退出。实体经济的资本流向暴利的房地产市场，实体经济遭受房地产打压。土地成本过高不利于地方实体经济的发展。

(5)征地、拆迁过程中，失地农民或被拆迁人与政府、开发商容易产生利益冲突，影响建设和谐社会。各方利益出发点不同，而且涉及数量众多的相关利益者（尤其是单独“经济人”身份的失地农民或被拆迁人），在征地、拆迁的具体操作中，容易就补偿问题发生冲突，致使失地农民或被拆迁人与政府、开发商处在对立面，由此产生“钉子户”、发生暴力拆迁，不利于建设和谐社会。

三、利益相关者分析

从利益相关者分析入手，破解以上难题。利益相关者，指极其有可能受拟议中的某项干预活动（无论是积极或消极）影响的或者指那些会影响到这项干预结果的人、群体和单位。在征地、拆迁过程中，涉及的主要利益相关者包括失地农民或被拆迁人、房地产开发商、政府和土地使用者。各方在征地拆迁中，存在着不同的利益诉求。

(一)失地农民或被拆迁人

对于失地农民或被拆迁人来说，土地或房屋是其重要的资产，是其赖以生存的依靠。失地农民或被拆迁人也是“经济人”，也会考虑成本和收益。从成本角度看，失去了赖以生存的土地，社会关系也会受到影响或打破，生存成本增加。从收益的角度看，失地农民或被拆迁人希望能够获得更多的征地、拆迁补偿款，改善生产、生活居住条件，离开基础设施和公共服务设施不完善的农村、城乡结合部。

随着近年来不断颁布保护失地农民或被拆迁人利益的法规文件，以及失地农民或被拆迁人维权意识的增强，越来越多的失地农民或被拆迁人得到了较为公正的补偿。但在作为谈判对象的地方政府或者开发商面前，大部分失地农民或被拆迁人总是处于弱势的位置，他们的谈判能力不对称。

（二）房地产开发商

房地产开发是资本密集型产业，是暴利行业。开发商追求企业利润最大化，热衷于房地产开发。作为征地拆迁工作的具体设施方，房地产开发商需要支付土地补偿费、人员安置补助费、拆迁补偿费等各种补偿费用。为了通过政府对土地一级开发成本的审核，同时为了缓解融资压力，减少投资利息支出，开发商在具体实施征地、拆迁时会尽可能地降低征地、拆迁补偿。

（三）政府

政府征用土地的收益主要表现在：保证城市发展，实现了政府的目标，促进了公共利益，政府获得了一定的财政收入。获得土地出让收益是政府的利益诉求之一。有关数据表明，土地出让金收益占地方政府财政收入的40-60%。由于这种潜在收益的大量存在，使得政府对征用土地存在极大偏好。相对于其他用地而言，政府从工业用地获得土地出让收益较少，更倾向于以低地价引进项目，获取增加税收收入和就业机会等综合效益。

（四）土地使用者

企业通过土地招拍挂出让方式取得工业用地，建设厂房。征地、拆迁补偿等成本包含在土地出让底价中，最终由工业企业承担。土地取得成本被纳入产品成本中直接影响了企业的利润。从前文分析可知，企业希望到工业地价水平较低的区域投资建厂，以保持商品价格优势，获取更高利润，而前些年某些地方的工业用地零地价确实吸引了不少企业投资。

四、结论与讨论

通过综合分析工业企业选址机制、征地拆迁补偿政策存在的问题，以及利益相关者之间的利益冲突，笔者认为失地农民或被拆迁人与政府、开发商在征地拆迁补偿标准上的冲突，以及土地成本构成包含不可控因素——征地安置人员数量和拆迁量，是导致土地成本过高的原因。而地方政府为了获取投资项目，必须降低工业地价，但是国家出台工业用地出让最低标准，禁止工业用地以低于成本的价格出让。土地成本过高，必然导致我国产品竞争力下降。

在WTO贸易规则的约束下，我国不能以低于成本的价格出让工业用地，那么降低征地、拆迁成本成为必然的选择。政府应针对征地拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。加强土地一级开发过程中征地拆迁安置补偿水平的整体调控与平衡，合理控制拆迁成本，协调房地产开发用地和产业用地在一级开发过程中土地成本水平的匹配关系。

将人员安置费用与征地拆迁成本相脱离，以实物安置为主，政府提供保障性住房用于安置；地方财政划出部分土地出让收益，成立专门的基金机构负责解决征地安置人员的再就业、社会保障问题。这种安置模式，可以满足失地农民或被拆迁人改善生产、生活条件的意愿，同时降低征地拆迁成本。

同时政府也要防止一些投资者利用审批工业用地来炒作土地，促使企业集约用地，提高工业用地效益，抑制企业的圈地冲动，降低工业用地的需求，减少土地隐性闲置与浪费。

（作者单位：北京首佳房地产评估有限公司）

第二篇：我国当前金融政策分析对股票市场的影响

当前金融政策对未来股票市场影响分析

我国今年在宏观经济调控方面仍将继续保持适度宽松的财政政策和稳健的货币政策，但从我国目前的经济形势以及央行已经公布的一些数据和采取的一些措施来看，货币政策在保持稳健发展的前提下，又表现出适量的宽松的状态。前几年，由于出现了稍大的通货膨胀，国家一直采取紧缩的货币政策来抑制经济的膨胀，并取得一定的成果，有所缓和。近年，在抑制经济膨胀后，国家通过采取适度宽松的财政政策和稳健的货币政策，来达到使经济稳定增长的目的。

我国的金融政策工具主要包括一般性政策工具（包括法定存款准备金率、再贴现政策、公开市场业务）和选择性政策工具。另外通过调节银行信贷、央行基准利率、汇率等也能达到调整货币供应量，均衡供给需求等目的。

目前，央行已多次下调法定存款准备金率，并在今年还会多次下调。央行主要通过法定存款准备金率来调节货币供应量，从而影响货币市场和资本市场的资金供求，进而影响证券市场。由于央行降低法定存款准备金率，商业银行可运用的资金增加，贷款能力上升，货币乘数变大，货币市场供应量就会增加。居民有更多的资金自由支配，可以投资于股票市场，促使股票价格上涨；企业也能得到更多的资金贷款，增加投资，获得更多的利润，增加了企业的盈利，促进企业股票价格增长。由此，股票市场价格趋于上涨。

对于银行信贷，央行也有稍微放宽的趋势，很可能会在今年适当降低银行贷款利率和央行的基准利率。利率的高低对股票市场也会产生影响。一般说来，利率下降，股票价格就会上涨；利率上升，股票价格就会下降。首先，利率是计算股票内在投资价值的重要依据之一。当利率下降，同一股票的内在投资价值上升，从而会促进股票价格上涨。其次，贷款利率的变动直接影响到公司的融资成本。贷款利率降低，公司的利息负担就会降低，降低了成本，公司盈利增加，股票价格也会随之上升。第三，利率降低了，人们就会不愿意把钱用作储蓄，而更愿意用来投资获取盈利，所以股票市场需求增加，促进股价上涨。利率对股票价格的影响一般比较明显，所以，降低利率，很可能会促进未来的股价上涨。

目前，央行的公开市场业务比较活跃，逆回购债券，发行中央银行票据，达到货币供应量的稳定缓慢增长。货币供应量的增加会推动利率的下调，如上一段的分析，企业和个人的投资和消费的热情高涨，生产扩张，利润增加，会推动股票价格上涨。

另外，汇率也会影响股票市场。目前来看，我国人民币汇率下降，人民币增值，进口量增加，促进资本向国内流进，促进国内需求，是股票市场需求增加，促使股票价格上升。

通过以上主要的金融经济政策的分析，可以得出，未来股票市场的行情会有所改观，稳中会有所上升。

第三篇：限购政策对我国房价的影响

限购政策对我国房价评估值影响分析

摘要：房地产限购政策经过了长时间的修改和演变，成为今年最新出台的“国八条”。这种行政直接干预的新政策，对我国房价评估值和交易价格将产生积极影响，有利于抑制投机投资行为，从而抑制房价过快增长，缓解城市住房压力。本文将使用房地产评估的市场法就第二套、第三套房限购政策、新房贷政策和房产税开征三方面对房价评估值的影响作出分析。

关键词：限购令；房价评估值；影响；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限购政策

（一）中央及各地的限购政策

2011年1月26日国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。国务院出台新国八条房地产调控政策，控制房价过快增长。在国内房价居高不下的形势下，从2010年初开始，国务院便依次颁布了“国十条”、“9·29新政”，意图对房价进行有效抑制，缓解房地产市场的压力。但是这些软性措施的成效并不明显，于是，在2011年初便出台了“国八条”，这是多年来我国政府首次对房地产市场进行直接的行政干预。

国八条的具体内容为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购；

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷；

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；

8、坚持和强化舆论引导。

在新国八条出台以后，各个城市纷纷出台限购政策，对新国八条做出了回应。其内容基本围绕“国八条”为中心，具体细节有所变动。作者现居城市郑州市也在2011年初出台了相应政策：

“2011年1月5日起在本市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。”

郑州市的限购政策是围绕中央的限购政策而制定的，在购房套数上有所区别。同时又根据本市自身条件，增加了“本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。

类似地，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州等几十个大型城市也都纷纷出台限购政策，内容在与国八条保持基本一致的前提下，在限制范围、限制时间、纳税以及缴纳社会保障金的年限等方面依据自身情况有所更变。最大的差异则在于对“限购”的界定。这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部繁华地区偏严，中西部偏宽。从上述实例不难发现，这些条例、细则的核心内容即是“限购”。

（二）限购的本质

什么是限购？其本质是什么？

限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

限购新政的本质，就是采用行政手段临时性地冷冻一部分需求，即局部性的资本管制，这是机制设计理论的具体运用。房产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。房产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。

从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。

限购是对泡沫房价持高不下而采取的必要而强硬干预措施。泡沫房价即房产价格本身远远超出房产价值，如果任由房价按照现有趋势增长，最终必将导致房地产市场的崩溃。例如清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为：地产限购是强力降温药。“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

（三）限购政策的演变过程

限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。

2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。

中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。

于是，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

二、限购政策对我国房价评估值的影响

房地产价格评估是提高银行信贷质量，防范信贷风险的重要手段，房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款以及房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。科学评估房地产抵押物的价值是合理有效利用银行信贷资金，构筑房地产贷款风险防范的屏障。

采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样的道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。

在采用市场法对房地产进行评估时，关键是确定近期发生的类似房地产交易实例、交易价格、和需要考虑的修正因素及如何对它们进行量化。修正因素有交易情况因素、交易日期因素和房地产状况因素。交易情况修正主要是修正交易实例的交易价格；交易日期修正主要是把交易实例的交易日期修正为评估基准日；房地产状况因素修正主要是对交易实例的区位状况、权益状况和实物状况进行修正。

市场法的基本计算公式为： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地产评估价格；

P’——可比交易实例价格；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况修正系数。

成本法是以取得被估资产的的重置成本为基础的评估方法，是房地产评估的基本方法之一。任何投资者在购买某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行成本。房地产评估的成本法认为房地产评估值等于重置一宗与待估房地产效用相同的房地产所需耗费的各项费用与一定的利润与税金之和。

新建房地产成本评估的基本计算公式为：

新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 成本法可以单独使用，也可以作为市场法的辅助和检验手段。

下面，我们将运用市场法评估原理和市场法、成本法计算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限购政策、新房贷政策和房产税开征这些新政策对房价评估值的影响。

（一）第二套、第三套房屋限购政策对房屋评估值的影响

“国八条”明确规定：本地二套房和外地一套房家庭将停购。各地也针对自身情况相应对购房套数作出限制。限制购房套数的条款限制了有房者以地产升值、投机倒卖为目的的购房。

房地产评估市场法的操作步骤为：交易实例收集；确定可比交易实例；进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。

在进行房地产买卖时，由于价格的个性比较明显，在采用交易实例时需要考虑其中交易情况的个别差异，需要对选取的交易实例进行交易情况修正。将交易实例调整为正常交易。

对购房套数的限制属于“政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制”的特殊情况，需要进行交易情况修正。限购政策就属于政府为了控制房地产市场，在政策上给予限制。确定了交易情况影响因素后，需要测定各因素对价格的影响程度，并量化为具体的修正比例或系数。根据修正系数调整交易价格，修正公式为：

交易情况修正后的正常价格=交易实例价格× =交易实例价格×

正常情况指数交易实例情况指数100

（）

联系限购政策实施后各地房价变化情况，可以得出房价变化是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

经过这样三个阶段的变化，房地产行业所呈现的价格狂热状态就会缓和，居高不下的房价也会回落，而房地产的交易量则会保持在一个相对稳定的状态。总体的结果是房价下降和交易量的减少（投机投资的减少）。

综上可知，可比交易实例价格P’可以通过交易实例的收集得到，交易情况修正系数A，B，C则是根据正常交易情况指数、基准评估日价格指数、待估对象房地产状况指数与可比实例的相应指数的比值得到的。

如果交易实例的成交价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果交易实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于100。由于房价经过三个阶段的变化会出现下滑，也即交易实例成交价格高于正常情况下成交价格，此时得到A值变小，也即交易情况修正后的正常价格会出现下降。

第二套、第三套房限购目的旨在限制投资投机行为，如本地二套房停购这一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高价出售的行为；人口一套房停购，抑制了一些人选择在房价高、上涨快的城市炒房的投资行为。

这条政策实施后，最显著的效果是各地房产成交量显著下降。根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%。

（二）新房贷政策对房屋评估值的影响

新房贷政策在“国八条”中体现为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国务院在2011年4月17日发出的通知中再次指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于二套房，不仅有房贷首付方面的要求，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

目前房地产市场中存在不少以投资为目的的买房者，政策的调整，会给他们带来不小的打击。一些投资者为减轻贷款压力，同时也担心新政策出台会导致楼市波动，所以选择了在现在这个时候出售房源。同时，政策的变动也会改变购买者对后市的预期，一些抱着“再等等” 心态的买房群体也会出现。另外，一部分人还会因为首付款不足而推迟购房。

运用市场法基本运算公式P=P’·A·B·C进行分析，房贷的提高主要对交易情况修正系数A和交易日期修正系数B存在影响。根据交易情况修正后的价格公式可知，由于二套房房贷水平提高，从而使交易实际情况指数高于正常情况指数，即交易情况修正系数A小于1。

由于房贷提高，很多消费者延缓了购房计划。房贷新政实施后，高房价大体呈现下降趋势。因为房价变动趋势基本稳定，在定性分析时，不妨假定房价是以一个固定指数a%下降，而延缓购房的月份为n，则在n个月后，交易实例进行交易日期基准价格为：

P=P’×（1-a%）n

即评估基准日价格指数小于交易实例交易日的价格指数，从而使得交易日期修正系数B小于1。显然这个价格小于交易实例价格。

根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%，而深圳日均成交量较之最高值下降八成。

随着银行开始提高对第二套住房的房贷门槛，二手房市场近来已逐步呈现出供应放量、需求趋缓的迹象，部分二手房中介处甚至还出现了房东降价销售的新动向。银行房贷新政无疑已对部分房东产生了心理影响。在房东不再一味加价的同时，市场供求关系也在逐步发生变化，供给开始放量，需求则趋缓。

（三）房产税开征对房价评估值的影响

国务院4月17日发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

根据税法规定，房产税的计算方法为：按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为（按年征税）：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% 房产税属于个人财产税，征税对象为房屋。根据市场法评估计算原理，当对房屋征收房产税后，交易实例情况指数会高于正常情况指数。这时交易情况修正系数A小于1，交易情况修正后的正常价格会下降。

以美国为例，这是目前世界公认的房价最为稳定的国家之一。其房价稳定的原因除了人均占有土地资源多，住房压力小以外，还有一个重要原因，就是美国的高额房产税。在美国，一套普通商品房每年要纳税几万美元。房产税发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，一方面抑制居民过高过快的消费需求，另一方面，对于投资投机目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者承担。这样以来，投资投机者就必须为投机行为要承担的风险做好准备。

对第二套、第三套房屋限购、采用新房贷政策、开征房产税，这些政策的目的都在于改变供求关系。根据资产评估的市场法的理论依据，在市场经济条件下，商品（资产）的

价格受供求规律的影响。当市场处于供不应求的卖方市场时，商品价格会上升；当市场处于供过于求的买方市场时，商品价格会下降。限购政策的实施，从表面上抑制消费需求，采用行政手段临时性冻结部分消费需求，降低消费热度。进而使供求关系进一步趋于平衡。由于任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况，所以当供求关系缓和时，房价也会相应下降。这与我们运用市场法和成本法分析得到的评估结果是一致的。

三、限购政策下今后房价走势

“国八条”出台后，重点城市住宅量价发生变化。多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31-2.6)达到最低点。①春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但从最近两周(2.28-3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续。

一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万-150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。

这些数据已经表明：一系列限购政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。

从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，这表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。

根据最新消息，社会科学院于2011年5月5日发布2011年《房地产蓝皮书》，探讨了我国房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”房地产市场的变化趋势，根据蓝皮书的预计，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。

蓝皮书认为，目前我国房地产市场存在地方政府过度依赖土地财政，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够，房地产宏观调控效果没有完全表现出来，房地产税费制度不合理等问题。

蓝皮书预计，2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，关于今年房地产政策走向，蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑 ①中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

关于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

蓝皮书的分析肯定了新国八条及各地出台的限购政策起到的积极作用，并且明确肯定房价总体趋势将持续下降。

2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。①温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

首先，房地产市场在“控制目标”和限购令双重限制下，更将出现价格和销售面积双下降的局面。

一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房销售面积下降2.8%-7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。

具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。

其次，土地市场的供应力度继续加大，房价总体平稳。

2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5亿-6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.综上可知，房地产市场总体都已受到限购政策的影响。国八条等限购政策调控效果显现，已有成效。各地房价都已出现下滑，幅度因各地情况而异，但是房价曲线所呈现的下降势头是明显的，预计这个势头今后仍将保持。实际情况和运用资产评估市场法原理得到的结论——限购政策使房价评估值下降相符合。运用供求关系原理分析，也可得到相同结论。

论文完成时间：2011年5月14日

参考文献：

1．杨红旭：《限购何时退出取决于房价变化》，《中华工商时报》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限购就像一剂退烧针》，《东方早报》2011年02月23日。3．卢映川：《车房限购执行期视调控效果而定》，新华网，2011年03月22日。4．谢逸枫：《限购政策目的只为暂时抑制需求》，搜房网，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限购令难减中产阶层购房需求》，财新网，2011年03月10日。

6．中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日。

7．中国社会科学院：《房地产蓝皮书》，2011年5月5日。

8．新华社：《我国平均房价水平将下降》，《天下财经》，2011年5月6日。

9．王逸红：《投资性需求受遏制》，《中国房地产报》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

谢

本论文是在导师吴尚宗教授的悉心指导下完成的。吴教授渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。虽然这是第二学位的论文，但是导师仍然严格要求，他认真的态度使我深受鼓舞，也使我通过这次论文的写作收获到了意想不到的知识，不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢我的同学们四年来对我学习、生活的关心和帮助。

刘鋆

2011年5月14日

第四篇：二胎政策对我国的影响

2015年10月29日，中共十八届五中全会通过并公布了中国大陆将全面实行二胎化生育的政策，随着实行几十年的“一胎政策”的正式终结。这次开启二胎政策是中央对于我国目前所面临的的问题和需要做出的重大决策，我个人认为是我国新时期发展要实行的一个重大的战略。

首先，我们看一组数据额。最近这几年，中国制造业一直被“用工荒”和“工资成本快速涨幅”所苦恼，这一切都源于“三十年执行计划生育使得中国人口比其他发展中国家衰老得更快，劳动力人口增长越来越慢，人口红利不断消散”。放开“单独二胎”的动机其实是本“经济账”。根据国家统计局的数据，2012年底中国15-59岁之间的劳动力人口比2011年同期减少345万，这是改革开放以来劳动力人口第一次减少。相比之下，日本比中国早14年到达这个转择点，不同的是那个时候的日本已经是富甲天下，坐拥3万亿美元的海外资产，而且养老制度非常完备，反观养老重压之下的中国该何去何从？由于计划生育，中国至少提前了25年遭遇刘易斯拐点，正所谓“未富先老”。最值得担忧的是，中国制造的主力劳动人口在20-39岁之间，这部分人口的增长率早在2010年便萎缩至零了，而且直至2035年这部分人口的萎缩速度将明显快于整个劳动力人口。这意味着主力劳动力人口身上的抚养赡养负担会越来越重。中国人口中纯负担人口（小于14岁或大于64岁）的比重在2010年见底，之后逐渐上升，到2035年将升至近50%。抚养赡养压力如此巨大，社会财富可能不堪重负，在这个过程中中国很有可能会成长为一个巨大的贸易逆差国。

反观我国，我国经济的核心竞争力西方各国面前还是很弱的，如果没有了人口红利这个优势的话，竞争力还会下降。，而且老龄化所造成的沉重经济负担，导致我国年轻阶层负担过大！从而引发一系列社会问题！所以，务必要在刘易斯拐点到来之前，制定新的人口政策，改善我国目前的面临的严峻环境！很早以前有户籍制度改革这个办法，可是我国是一个农民比重占总人口比重很大的国家！农民户籍的城市化成本过高！而且我国农民的收入降低，无法承担起城市化，如果由政府负担这笔费用，会加重政府的财政负担。从而改革进展缓慢，远水解不了近渴。所以说逐步放开计划生育便是一个极好的对策，因其伤害的既得利益较小，比较容易展开，实施难度低。伴随着国家经济的发展，改革开放以来我国人民生活水平不断提高。人们的物质需求和日益增长的生产力之间的矛盾，社会所创造出来的物质财富和人口增长之间的矛盾，以及人口增长对于社会、环境的压力的问题等等。

根据IMF的最新的一份中国人口研究报告，如果政府不对这样一个趋势做出积极反应，中国目前高达1亿5千万的劳动力储备（失业或者半就业者）人口到2020年将减少到3千万，而中国也将在2020-2025年间穿越刘易斯拐点，到了2030年中国的劳动力缺口将高达1亿4千万。

如果我国目前维持现行生育政策不调整的话，随着时间的推进，在一段时间够我国将面临社会适龄劳动力的缺乏，人口老龄化严重，经济和社会都会遇到重大问题。如果人口老龄化比重占总人口的比重过高，这势必会影响我国经济社会的发展活力和国际竞争力，并且我国的政治经济文化水平都会产生不良影响。因此二胎政策的开放，能够有效的应对和积极缓解人口结构性矛盾的长期影响，保持合理的劳动力数量和结构，延缓人口老龄化速度，有助于我国经济发展缓解社会矛盾。

回顾历史曾经我国是实行计划生育政策，在计划生育实施下，那段时期只生育了一个子女，给国家的经济发展和社会做出了贡献。当然他们也是计划生育做出了一定的牺牲，例如很多失独家庭的出现，子女长大之后赡养老人的负担过重，子女意外去世之后父母无人赡养，空巢老人等等。现在有条件，也就如邓小平改革之初，允许一部分人先富起来一样。现在我国的经济社会需要适龄人口的增加，而且我们有条件有能力让这种政策实行下去。二胎政策会增加我国适龄劳动力，改善我国人口结构，优化我国社会模式，缓解社会矛盾推动我国经济增长。

其次，新兴国家的发展必须经历工业化，而一个国家的工业化之初，经济主要由农业和工业组成。经济的增长动力主要来源于工业，而工业的增长则由来自农业的源源不绝的廉价劳动力支撑。充沛的农民工劳动力供应使工资成本受到长期压制，工业得以享受丰厚的利润和积累庞大的储蓄，而庞大的储蓄又能推动资本投资和扩张。当农业再也无法向工业提供充足的劳动力时，工资成本开始螺旋上升。这时这个国家就达到了刘易斯拐点，人口红利完全消失。这就是刘易斯拐点，刘易斯拐点是对所有新兴国家的一种考验，很多国家经过人口福利之后就再也无法靠廉价的劳动力获取在世界市场上的竞争优势！从而导致本国的劳动力导向性产业无法成为本国的经济优势，从而导致国家GDP的下降，国家经济增长速度下降，从而导致经济问题引发就业问题！威胁社会稳定！

我国是世界上人口老龄化进程进程最快的国家，我国二胎政策对于我国乃至世界都是有非常重大的意义的。最主要就是可以缓解人口老龄化和提供适龄劳动力。目前，资本主义发达国家都进入了人口负增长和老龄化社会，这对世界的发展是产生负面意义的。我国实行二胎政策会缓解这个国际性问题，向需要的国家提供劳动力。不仅仅可以解决就业、民生、社会等问题，还可以增加我国在国际上的影响力。同时生育潮的到来，也会催生各国新政策的推出从而适应新一代社会需求，是世界的政策、文化处于不僵化的状态。间接的促进了人类文明的进步。

有学者认为在2030年到2050年之间，由于放开了二胎政策，GDP的年均增长速度，可以比基准情形提高0.2个百分点。那么这个背后的理由，就是因为我们在2030年以后，劳动年龄人口会比基准情形会上升。上升多少呢？到了2050年，跟不改革的情形相比，我们改革以后的2050年的劳动年龄人口会增加四千万。这是我们去年做的一个叫国家资产负债表的研究，其中有相当的一个篇幅，就用在研究这个养老金的缺口。结论是，如果不改革包括不改计划生育政策、不改养老金的政策 －中国城镇养老金累计的缺口，在今后38年当中，它的现值会相当于2011年GDP的83%。或者说一个流量的概念。如果不进行人口改革的话，到了2050年，我们的养老金的缺口会相当于GDP的百分之六点几。所以这是非常大的数字，不可持续的一个数字，会给我国的财政造成很大的压力。从而导致一系列社会问题的发生，影响社会稳定！

因此，实行二胎政策，将为转变经济发展方式，培育经济持续健康发展新优势，为我国经济社会发展提供更为有利的人口条件，也对整个世界产生巨大的福利！所以说，我国实行二胎化生育政策是非常重要的！

第五篇：我国城镇化发展对粮食安全的影响及对策分析

我国城镇化发展对粮食安全的影响及对策分析

摘要：中国自古以来就是以种植业为主的农业大国，在历史上，最初的经济发展形式就是自己自足的小农经济，可以说，农业是我国的立国之本，粮食生产更是民生之本。而随着我国进入社会主义建设时期，工业化和城镇化成为经济发展的必要过程，在城镇化的过程中，农业用地与城镇规划用地、农业生产劳动力和工业生产劳动力之间的矛盾使我国的粮食安全成为一个日益严重的问题。

关键字：粮食安全；城镇化；工业化；耕地

一、我国的粮食安全问题现状

1974年联合国粮农组织（FAO）在第一次世界粮食首脑会议上向全球敲响警钟，首次提出了“食物安全”问题。1983年4月联合国粮农组织粮食安全委员会通过了“粮食安全”概念，并得到FAO、世界粮食理事会、联合国经济和社会理事会等国际组织和国际社会的广泛赞同和支持。

1所谓粮食安全，就是说粮食产量及生产现状能够持续的满足所有人的生存需求。对于我国来说，耕地仅占世界耕地10％的，人口却占世界的22％，如何利用这有限的耕地养活13亿之多的人口是粮食安全的重点。

目前我国粮食安全面对的威胁主要来自以下几方面：首先是不断增长的人口所形成的对粮食的刚性需求，据估计，未来十年我国的人口仍以年均800到1000万的速度增长，2020年和2033年前后，我国口粮需求总量将分别达到5.84亿吨和6亿吨，既是粮食产量呈逐年增长的趋势，也难也满足更为迅速增长的粮食需求2；其次是我国加入WTO以来，国外的粮食生产大国如美国等，向国内输入粮食，对国内的粮食市场形成冲击，打击了粮食生产业的生产热情，使从事粮食生产的劳动者数量减少；还有就是自然灾害等不可抗力对粮食生产造成的影响；最后，对粮食安全问题影响最为直接的则是城镇化的进程。

二、我国的城镇化对农业生产的影响

城镇化，又称城市化，是指伴随着工业化进程的推进和社会经济的发展，人类社会活动中农业活动的比重下降，非农业活动的比重上升的过程，与这种经济结构变动相适应，使得乡村人口与城镇人口的此消彼长，同时居民点的建设等物质表象和居民的生活方式向城镇型转化并稳定，这样的一个系统性过程被称为城镇化过程。一般城镇化水平的大小是以都市人口占全国人口的比例来评定，数值越高，城镇化水平越高。

显然，伴随着城镇化的进行发生的是农村劳动力向城市大规模的转移和耕地向城镇规划用地转化。城市新鲜的生活和先进的生活方式对于农村里年轻劳动力来说是巨大的诱惑，越来越多的年轻人走出家乡，放弃传统的农业生产，而是来到城市打工，进入到工厂里进行工业生产；而城市中越来越多的工厂和企业则正好有着对于劳动力的需求，这样一来，从事于农业生产的劳动力数量减少，质量也有所下降，从而影响了粮食产量；另一方面，由于城镇化和工业化的需要，越来越多的耕地被征用，用以建造工厂等工业用地，自改革开放以来，我国耕地面积不断减少，且在地区分布上呈不规则分布，如上海天津等沿海城市，耕地比重下降很快，而这些城市也正是工业化发展迅速的城市，内蒙，新疆等偏远地区的耕地变化则很小，而这些地区多为自然气候条件差，农业生产能力落后，受自然因素气候因素影响大的地区，用以生产粮食的土地减少了，粮食产量自然就减少；并且，由于工业生产中形成污染，对耕地的破坏也不容小视，实证分析1981年，我国受工业“三废”污染的农田和牧区总面积达400万hm2，经济损失100多亿元。其中大气污染危害农田和草原牧区面积267万hm2（不含酸雨污染面积），造成粮食损失10亿kg

3由此可见，城镇化对于我国的粮食安全影响巨大。

三、解决粮食安全问题的对策

（一）有计划的使用土地，平衡工业用地与农业用地的比重

耕地是粮源之基，保证足够的粮食生产面积，稳定地提高粮食生产能力，应该是确保国家粮食安全的根本。政府要保障农业用地的比重，不可为了工业化和城镇化发展而大量占用耕地，要注意到城镇化是一个过程，要与工业化进程相适应，一味的追求城镇人口和土地比重，而在工业化方面未达到一致的水平，会导致一系列问题的出现，反而影响了经济的协调发展。因此，要严格控制非农建设占用耕地，加强对非建设占用耕地的管理，切实遏制耕地过快减少的势头。不断优化耕地利用结构，合理调整土地利用布局，加大土地整理复垦，提高土地集约利用水平。

另一方面，要提高耕地的生产效率，控制和减少耕地污染，发展“可持续农业”和推广“生态农业”4。继续建设现代化商品粮基地，形成稳定的粮食生产基地。加强水资源保护和管理，提高农业生产供水保证率；严格控制河流污染，引导农户科学使用化肥、农药和农膜，大力提高使用有机肥料、生物肥料、生物农药，减少对耕地和水资源的污染，提高水资源利用效率和效益，保护和改善粮食产地环境。

（二）增强宏观调控，完善国家粮食储备制度

发挥粮食市场机制配置粮食资源的基础性作用，能够高效、灵活、低成本地保证粮食供应。要尽快建立以国家粮食批发市场为龙头，区域批发市场为骨干，众多的分布全国城乡的集贸市场为基础，粮食期货流通为先导的完整的粮食市场体系。

建立国家粮食储备制度，在注重粮食储备数量的同时，也要注重质量，真正发挥粮食储备的意义5，健全和完善中央储备和地方储备、政府储备和企业商品最低库存以及家庭储粮相结合。中央战略专项储备主要用于确保全国性的粮食明显供不应求、重大自然灾害和

突发性事件的需要。地方储备主要用于解决区域性供求失衡、突发性事件的需要和居民口粮应急需求。同时，所有从事粮食收购、加工、销售的企业必须承担粮油最低库存义务，保证必要的合理库存。要优化储备布局和品种结构，尤其是主销区和西部缺粮地区和贫困地区及自然灾害多发区，更应加强和充实中央和地方及企业储备。此外，还应加强大中城市、灾害地区的成品粮油储备，做好粮油市场的应急供应保障，切实增强宏观调控的物质基础。

（三）加强对农业生产的补贴，以吸引劳动力从事农业生产。

为了使流失的劳动力回流到农业生产中去，必须加强对农业生产的补贴，缩小从事农业生产和从事工业生产所造成的收入差距。进一步完善粮食直补、农资专项补贴、良种补贴和农机购置补贴政策，实施中央对粮油主产省县区的奖励政策，积极扶持种粮大户和专业户发展粮食生产。

同时加强农业基础设施建设和对粮食生产的投入政策，加强农业基础设施如农田水利设施建设，稳步提高耕地基础能力和产出能力。同时，要加强农业气象监测、农作物病虫害防治的投入，以减少自然灾害等对农业生产造成的影响，减小务农者的风险。

（四）加强科技投入，提高粮食单位产量。

科学技术是实现粮食增产的重要因素和长期因素，因此要解决粮食安全问题，还需从提高单位产量入手，要加大对科技研究的投入，致力于利用高科技进行粮食生产，改造传统农业模式，发展现代化农业生产模式。建立和创新科技支撑体系，对于农产品的深加工，提升农产品的附加值，增加农民收入，强化农业生物技术和信息技术的应用，加强科研攻关，实施新品种选育、粮食丰产等科技工程，启动转基因生物新品种培育重大专项，提高生物育种的研发能力和扩繁能力。同时，要建立农业和粮食的良种体系、安全储备体系、精深加工开发转化体系、质量标准体系等是保障粮食增产、质量提升的重要措施。

（五）发展非粮资源，开辟补粮渠道。

非粮食品是对粮食食物的一种有效补充和供给，也是丰富人们生活，合理调节调剂人们生活水平和质量，促进食物食品多样化的有效渠道。既减少节约了粮食，又丰富了人们健康生活。一是大力发展节粮型畜牧业。调整产品结构，逐步扩大优质高效饲料作物种植，发展节粮型草食畜禽。如发展人工草场、高产饲料草地草场、桔杆养畜、桔杆菌种植等扩大养殖业的饲料来源，提高饲料转化效率和使用率。二是积极发展水产养殖业。充分利用淡水资源，积极推广生态、健康水产养殖。发展稻田和庭院水产养殖，合理开发低洼盐碱地水产养殖，扩大淡水养殖面积。同时要加强水产资源和水域生态环境保护，促进水产养殖业可持续发展。三是促进油料作物生产。在优先保证口粮作物生产的基础上，努力扩大大豆、油菜籽、花生、芝麻等油料作物，提高油料品种和品质。四是大力发展木本粮油产业。合理利用山区高寒地带土地资源，发展木本粮油产量，建设一批名、特、优、新木本粮油基地。如核桃、板栗、油橄榄、魔芋、水稻旱栽等粮油食品品种，增加木本粮油食物食品供给，开辟粮食品种供给渠道。

[1] 互动百科 [OL].http:///wiki/%E7%B2%AE%E9%A3%9F%E5%AE%89%E5%85%A8

[2] 樊增强 我国粮食安全问题不容忽视 [OL]

http://news.xinhuanet.com/theory/2011-11/29/c_122346959.htm

[3] 胡继连.工业污染对我国农业的影响 [J].《生态经济》1998，（05）

[4] 燕晓飞.发展经济学概论。[M].北京：经济科学出版社，2004.5

[5] 何启华.完善国家粮食储备制度的思考[J].《粮食问题研究》2004，（01）