县城规划区私人住宅建设管理暂行办法

第一篇：县城规划区私人住宅建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强县城规划区（以下简称区内）私人住宅建设管理，规范住宅建设行为，促进土地节约和合理利用，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合我县实际，特制定本暂行办法（以下简称办法）。

第二条 在县城规划区内建设私人住宅，适用本办法。办法所称私人住宅建设是指原住农民（户）和城镇居民自筹资金建设以居住为目的的私人住宅，包括新建、改建、扩建等建设行为。

第三条 办法所称原住农民（户）是指县城规划区内的村和居民小组人均集体农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以上的居委会自然出生或婚姻迁入或因国家建设移民安置在本村(居)委会长期居住，并以家庭承包方式或其它方式承包经营本村（居）委会集体土地进行农业生产的住户。

城镇居民是指居住在城镇规划区内的原住农民（户）以外的所有居民。

第四条 县城规划区内私人住宅建设必须遵循统一规划、合理布局、节约用地、集中成片的原则,符合城市总体规划及乡村规划。

第五条 原住农民（户）使用集体土地建房的建设区域在县城规划区内分为公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区。

第六条 县城规划区内，属国有土地上实施房屋拆迁的按《城市房屋拆迁管理条例》有关规定给予补偿和安置。

第七条 县城规划区征用（收）集体土地实施房屋拆迁按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》和本办法规定给予补偿和安置。

第二章 县城规划区内原住农民（户）建房管理

第八条 公寓楼安置区是指在国家建设征地拆迁安置过程中，经依法批准使用集体土地，建设多、中、高层住宅安置被拆迁户并实行统一物业管理的区域。

集中联建建设区是指原住农民（户）在规划确定的农民建房小区内经依法批准使用集体土地自行联体建房的建设区。

远郊私人建房区是指按照村庄统一规划和村居民点住宅建设规划进行建房的建设区域。

公寓楼安置区范围：

老城区：西抵三江口铁路桥，东至财政局，北临焦柳铁路，南达澧水；

东城区：西抵财政局，东至机场路，北临焦柳铁路，南达澧水；

南区：西抵渔场路，东至新建路，北临澧水，南抵石长铁路沿电厂专用线接月亮路。

集中联建建设区范围：

老城区、东城区、南区所属双红社区居委会、渫阳社区居委会、观山社区居委会、荷花社区居委会、新厂社区居委会、永固社区居委会、刘家坪社区居委会、双新社区居委会、月亮山社区居委会、天供山社区居委会、曹家棚社区居委会、陈氏祠社区居委会除公寓楼安置区以外的区域和易家渡镇的杨二汊社区居委会、易家渡社区居委会，二都乡的卫星村、土山村、千烽村、南峰村、牌楼村所属区域。

远郊私人建房区范围：公寓楼建设区和集中联建区外的县城规划区。

新老s304省道石门县城至慈利段、s303省道双红社区至新关镇集镇中心线两侧各50米范围内、夹山路、红蔡路中心线两侧各100米范围内禁止新建私人住宅。

公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区具体范围以县城规划管理部门公示的石门县城规划区私人建房安置区域规划方案图为准。

第九条 县规范县城规划区私人住宅建设协调机构负责县城规划区私人住宅建设的协调、管理工作，指导各相关乡镇人民政府负责本行政区域范围内公寓楼安置区和农民建房小区建设工作。

第十条 公寓楼安置区的建设资金来源：征地项目房屋拆迁补偿费及相应的住房安置补助费；征地项目应支付的公寓楼安置区的基础设施建设费；选择公寓楼安置对象的应交购房款；其它可用于公寓楼安置区建设的资金。

第十一条 公寓楼安置区的规划设计要满足原住农民（户）生产和生活的需要。公寓楼安置区可按小区建筑总面积适当的比例建设经营、办公及其它公共服务用房和堆放生产用具的杂屋间。经营性用房产权归相关集体经济组织所有，不得随意转让，优先安排该小区安置户承包和租赁经营。经营性用房的收益必须优先满足小区的物业管理和公共设施维护的需要。

第十二条 公寓楼安置区内凡因建设项目征用（收）集体土地宗地拆迁安置户在10户以上的，必须按规划修建公寓楼予以安置，其安置户不愿选择公寓楼安置的，按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》实行货币安置；宗地拆迁安置户在10户以下的可选择公寓楼安置、货币安置，也可选择按规划进入农民建房小区实行集中联建。

第十三条 公寓楼建设按照农民建房有关规定办理用地及相关手续，并享受农民建房税费政策。

第十四条 公寓楼安置区内属本村（居）委会d级危房的原住农民（户）、符合分户条件的原住农民（户）建房只能按规划进入农民建房小区实行集中联建，或申请进入公寓楼安置。

对申请集中联建的原住农民户应在《规划用地许可证》颁发前拆除原有房屋并退基还耕，经村（居）委会、乡（镇）政府和国土资源管理部门验收合格，方可办理农民建房建设用地许可。

对申请入住公寓楼安置的，在办理公寓楼安置房入住手续前，应拆除原有住宅并退基还耕。

第十五条 公寓楼安置的对象以基本户为单位，凡达到分户条件的，可按规定进行分户，安置户均以户为单位申报户型面积。安置户需提供户口薄、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）和申请报告，村（居）委会进行严格审查并张榜公示7天，报乡（镇）政府审核。审核通过后以村（居）为单位再次张榜公示7天，接受群众监督，最后报县规范县城规划区私人住宅建设协调机构备案。

公寓楼安置户按人平安置面积不超过40平方米进行安置，原则上“一户一套”。每户原则上可在其所在小区内按成本价购买底层杂物间1间。

安置户每人享受30平方米的安置价、10平方米的成本价。超过部分按市场价购买。

安置户型建筑面积最小的不少于60平方米/户，大的户型建筑面积不超过150平方米/户左右。

公寓楼安置入住分配，其楼层选择由拆迁安置对象集中讨论后，统一进行抽签确定，适当照顾老、弱、病、残等拆迁安置特殊对象，有关楼层差价均按国家有关住宅楼层差价率结算。

第十六条 公寓楼安置区内确属d级危房的原住农民（户）申请购买入住公寓楼住房的，待危房拆除还耕验收、土地退还给村（居）集体经济组织后，一次性给予节约用地奖1.8万元。

符合分户建房条件的原住农民（户）提前申请购买入住公寓楼住房的，一次性给予节约用地奖0.3万元，但今后建设项目征地拆迁时不再享受分户安置政策。

第十七条 公寓楼建设竣工验收合格后，安置对象方可入住，村（居）委会应及时组织为其办理集体土地使用证和房屋所有权登记手续（费用计入建设成本）。公寓楼除依法可流转给符合宅基地申请条件的本村（居）农村村民外，原则上不得买卖与转让，确因特殊情况需要转让的应从购房居住之日起12年后，经国土资源行政主管部门批准，依法办理土地征用和房地产过户手续。

第十八条 公寓楼及安置小区基础设施配套工程的建设费用，属乡镇人民政府建设的由县审计部门进行审计；属村（居）委会建设的由各乡镇人民政府负责组织相关部门进行审核，并在所在地的村（居）委会予以公布。

第十九条 本办法所称公寓楼成本价是指房屋重置价格，包括土地取得成本，即建安费+综合费+土地取得成本；市场价是指房屋市场销售价格；安置价是指县政府给予一定补贴，低于成本价的购房价格。

以上安置价、成本价、市场价由县人民政府定期公布。

第二十条 公寓安置楼建设应当吸收被安置对象代表参与户型设计、成本核算和质量监督。

第二十一条 集中联建建设区国家建设征地拆迁安置提倡实行公寓楼式安置，原则上大型建设项目征地拆迁实行公寓楼式安置。

第二十二条 公寓楼安置区和集中联建建设区内原住农民（户）建房应符合土地利用总体规划和城市总体规划，一律进入农民建房小区，任何个人不得在农民建房小区外翻修和新建私人住宅。

原住农民（户）所在村（居）民小组无集体建设用地或人均农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以下的，不得申请使用集体土地建房。

第二十三条 公寓楼安置区和集中联建建设区符合建房条件的原住农民（户）进入居住小区建房以本办法实施前的农村集体土地承包经营户为基本户，每户建房建筑占地面积除道路分摊面积外不得超过96平方米。对符合分户建房条件确需建房的，应拆除旧房整体迁入农民建房小区整体联建，基本户与分支户建筑占地总面积可增加至144平方米以下。

第二十四条 公寓楼入住户、远郊私人建房区、集中联建建设区新建房户的原宅基地还耕后仍归原集体经济组织所有，可由原住户承包经营，并与村集体经济组织签订农村土地承包合同，申请办理土地承包经营权登记手续。

第二十五条 集中联建建设区、远郊私人建房区原住农民（户）的资格认定及建房审批程序严格按照本办法和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》规定执行，对符合建房条件的原住农民户应备齐户口薄、农村土地承包合同、《农村土地承包经营权证》、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）、申请报告等资料后，向本集体经济组织提出申请，在本集体经济组织张榜公布7天，期满无异议的，依法按程序组织资料报乡（镇）政府审核后，再报县人民政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织应及时将审批结果张榜公布。

第二十六条 原住农民户申请私人住宅建设有下列情形之一的，一律不予审批：

（一）原住农民（户）将现有住宅出售、出租、赠与他人、改为其它非居住用途的；

（二）被拆迁的原住农民（户）已采用公寓式安置或货币安置方式安置（私人住宅收购）的；

（三）原住农民（户）被拆迁后仍有一处或一处以上私人住宅（含公寓楼安置房，不含商品房）的；

（四）农村外嫁女、入赘男子，户籍未迁出，其配偶方拥有宅基地或在工作单位已享受住房补贴（含购买单位房改房）的；

（五）土地来源不合法的；

（六）村（居）民改建住宅，未“拆旧建新”的；

（七）原私人住宅人均建筑面积超过60平方米申请分户建设的；

（八）私人住宅建设选址不符合规划的；

（九）公示期内群众举报，经核实有弄虚作假行为和不符合私人住宅建设条件的；

（十）符合分户条件的原住农民（户）不同意整体迁入农民建房小区集中联建和按本办法规定应当进入公寓楼安置拒不接受公寓楼安置的。

（十一）违反法律、法规规定的其他情形。

第二十七条 远郊私人建房区原住农民（户）建房参照集中联建建设区的政策执行。

第二十八条 建立原住农民（户）认定制度，县城规划区内各村（居）委会原住农民（户）由县人民政府每12年按下列规定审核认定并对外公布。

1、条件与材料：①属本村（居）集体经济组织内成员承包农村土地从事农业生产，并履行本村村民义务的农户，提交农村土地承包合同、农村土地经营权证和本户户口簿复印件；

②未在县城规划区农民建房安置小区建房和未入住公寓楼安置房由村（居）委会出具证明；

③本村（居）民小组人均农业生产用地在0.1亩以上的（不含零星自留地），由本村、居委会出具证明；

④村（居）民代表大会或村（居）民大会决议。

2、程序：①各村（居）委会根据农村土地承包合同和农村土地承包经营权证所确定的农户数及户主姓名列具花名册，经本村（居）委会公示10天无异议并经村（居）民代表大会审核。

②村（居）委会将村（居）民代表大会审核通过的花名册交本乡（镇）国土资源所（分局）和农村经营管理站进行初审，并提出书面审核意见，再报乡（镇）人民政府集体研究。对符合条件的，由乡（镇）人民政府列具原住农民（户）花名册，报县国土资源行政管理部门和农村经营管理部门审核后，共同报县人民政府确认，并发布公告；对不符合条件的，由乡（镇）人民政府退回原呈报的村（居）委会纠正后，重新呈报。

第三章 县城规划区区内城镇居民建房管理

第二十九条 严禁城镇居民零星新建住宅，严禁城镇居民以任何形式购买或租用农村集体土地建设私人住宅，严禁非法买卖、转让农村宅基地。

第三十条 属下列情形之一的城镇居民住房只能进行住宅修缮、加固，不允许翻建：

1、城乡规划确定的铁路、公路、港口、道路、绿地、输配电线设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、文物保护、防汛通道、消防通道、垃圾填埋场及焚烧、污水处理和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地；

2、公寓楼安置区和集中联建建设区范围内；

3、县城规划范围内因建设需要拆迁的；

4、其它经规划行政主管部门认定的情形。

第三十一条 属于公寓楼安置区和集中联建建设区以外的城镇居民原住宅用地享受行政划拨申请原址翻修或者原出让的住宅用地出让期未满申请原址翻修的，必须在符合县城规划的前提下，依法按程序申报审批，办理相关手续后方可动工建设。

第四章 监督管理

第三十二条 不符合公寓楼购买或安置资格购买入住公寓楼住房的，由乡（镇）人民政府责令退还所购房屋，并依法依规追究其批准单位主要领导和相关直接责任人的政纪责任，给予行政处分。

凡违反本办法规定，越权或弄虚作假、徇私舞弊审批不符合集中联建、远郊私人建房资格的建房户使用集体土地建房的，其审批无效，所建房屋由县国土资源行政主管部门依法拆除，并对承办单位和承办相关责任人依纪依规追究行政责任，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条 原住农民（户）在农民建房小区申请新建住宅或申请入住公寓楼拒不退基还耕的，规划、国土资源行政主管部门不得审批其建房，乡（镇）政府和村（居）委会不得为其办理公寓楼入住手续，违者，其审批无效，由国土资源行政主管部门依法按非法占地予以查处，强制拆除；同时由监察机关或其主管单位依职权追究有关单位领导及直接责任人的行政责任，情节严重、造成一定危害后果的，应给予记大过以上的行政处分，直至开除公职。

第三十四条 严禁个人住宅用地变相搞房地产开发，违者由国土资源行政主管部门按非法转让土地或违法改变土地用途依法予以查处。

第三十五条 凡违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准修建私人住宅的，由县城市管理行政执法主管部门和县国土资源行政主管部门依法查处。对国家机关、人民团体及国有企事业单位工作人员违反本办法规定，在县城规划区内建设私人住宅的，除依法给予行政处罚外，并由其主管单位或监察机关依职权给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 县城市管理行政执法主管部门、县城乡规划管理部门、县国土资源行政主管部门、乡（镇）人民政府按各自职责进行监督检查，履行法定职责，对弄虚作假、徇私枉法，拒不履行或拖延履行法定职责的，由监察部门依法依规追究主要责任人和直接责任人的行政责任，给予行政处分。

第五章 附 则

第三十七条 危房等级由房产管理部门房屋鉴定机构鉴定（无房屋所有权证的也需鉴定）。

第三十八条 本办法实施前已办理《规划用地许可证》、建设用地审批等手续的私人建房户应自本办法发布之日起6个月内动工修建，并于1年内竣工；凡已办理《规划用地许可证》，但未办理建设用地审批等其它手续的，应在本办法发布之日起2个月内补办完毕，并于审批之日起6个月内动工建设，2年内竣工投入使用；逾期未补办其它审批手续的，不予补办，未动工建设的，原审批手续由规划、国土资源部门依法予以注销或宣布失效。

本办法实施前，原住农民（户）所取得的建房审批手续所批建宅基地不在规划确定的农民建房小区的，原审批手续由规划、国土资源部门依法注销，确需建房的，按本办法规定另行办理建房审批手续进入农民建房小区，实行集中联建。

第三十九条本办法从二0一二年一月一日起实施。《石门县人民政府关于规范县城规划区内农民建房的暂行规定》（石政发〔XX〕18号）自行废止。

第二篇：规划区私人建房实施细则

规划区私人建房实施细则（试行）

第一章 总则

第一条 为切实加强××县县城规划区私人建房规划管理，规范审批程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《××县县城总体规划（修编）2009—2020》和《××县城市规划管理办法》，结合我县实际，特制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称××县县城规划区指《××县县城总体规划（修编）2009—2020》确定的范围。县城规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄例外。

第三条 在××县县城规划区内进行新建、改建、扩建的私人住房，必须遵守本细则，并按规定的程序办理建房审批手续。

第四条 县城市规划行政主管部门负责规划区私人住宅规划建设的管理监督工作，县土地行政主管部门负责规划区私人住宅宅基地的管理监督工作。

第五条 任何单位和个人都有遵守规划和宅基地管理的责任和义务，并有权对规划及宅基地管理工作提出建议和进

行监督，对违反规划及宅基地管理的行为进行检举。

第二章 审批条件

第六条 县城规划区内，凡符合县城规划、土地利用总体规划及各片区控制性详细规划，且符合下列条件之一的，可申请建房：

（一）系该社区（村）在册常住人口，确属无房的；

（二）国家、集体建设或自然灾害需要拆迁、移迁、搬迁或重建的；

（三）经房屋安全鉴定机构或安全生产监督部门鉴定，并经规划部门核实，确认属于危房，已经不能居住的；

（四）经县人民政府批准回原籍落户、军队转业干部、县人民政府批准引进的人才，没有住宅又未享受到廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策，需要新建住宅的；

（五）建房申请人建筑面积低于最低居住标准面积，房屋陈旧，居住确有困难，并且是申请在自有承包土地上建房的。

最低居住标准：居民人均低于25平方米且户均低于50平方米，村民人均低于30平方米且户均低于60平方米。

第七条 有下列情况之一的，不得报批私人建房：

（一）已有住房且面积达到或超过最低居住标准面积的；

（二）宅基地面积已达到规定标准的；

（三）出租或出卖、赠与、法院判决等形式转让住房，再申请建房的；

（四）在拆迁中已实行货币方式安置住宅的；

（五）有返还地、拆迁安置地已转让的；

（六）曾以家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请的；

（七）相邻权、毗邻权有纠纷且无法协调解决的；

（八）已享受廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策的；

（九）法律、法规规定不予批准的其他情形。第八条 符合本实施细则第六条之建房审批条件申请新建或拆房重建的，其宅基地与城市规划相冲突，又未享受到廉租住房政策和经济适用房、集资建房政策的，其原有宅基地由县人民政府按政策收储后，可在县人民政府规定建房点内购买宅基地建房，但建筑占地面积、层数、色彩、外观等指标必须符合建房点的规划要求。

第九条 县城规划区内设置五个居（村）民建房点：

（一）××社区从××处以上，公路两侧5米外；

（二）××村从××至×××两侧15米外，公路坎下（以西）只能修建1排房屋，公路坎上（以东）不限；

（三）××村从×××至×××方向公路两侧10米外;

（四）××村从×××至×××方向公路外侧5米外;

（五）××村从×××至×××方向公路两侧10米外;居（村）民建房点的建筑层数、层高、色彩、外观等技术指标由规划行政主管部门统一制定。

第十条 城市居民建房必须符合所在片区控制性详细规划和《××县城市规划管理办法》有关规定。

第十一条 城郊村民建房宅基地面积，每户不得超过170平方米，建筑占地面积不得超过130平方米，人均建筑面积不得超过50平方米。

第十二条 建房人口计算标准，按照家庭常住人口数确定。但有下列情形的，可计入家庭常住人口：

（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个建房人口。

（二）父母属本地居（村）民但未曾建房，且与其独立

分户并共同居住，经建房申请人的兄弟姐妹同意，可计入建房人口。

（三）居（村）民家庭成员在本地虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入建房人口：

1、与本地居（村）民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但其在原户口所在地的户口，不再作为今后申请建房或拆迁安置的依据；

2、配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的（该配偶今后不再享受房改政策）；

3、子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的；

4、原户口所在地的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居的）；

5、原户口所在地的大中专院校在校学生；

6、原户口所在地的监狱服刑、劳动教养人员；

7、法律、法规规定的其他人员。

第十三条 凡经危房鉴定部门确认为危房、灾毁房或地势低洼等居住条件恶劣的旧房，在符合所在片区控制性详细

规划的前提下，可按危房解危标准予以维修或拆建，拆建的审批程序按本细则第三章的规定办理，拆建不得超过原占地面积、原建筑面积和原建筑层数。

第十四条 自建私房顶层应采用坡屋面，设计图和建筑施工图应委托有设计资质的单位进行设计，或采用经批准的通用设计图和施工图，并经规划和建设部门审定。施工必须由有相应施工资质单位或具备相应建筑施工技能的建筑工匠进行施工。

第十五条 按照本实施细则标准建房的居（村）民，在新建房屋建成后的三个月内，由县土地行政主管部门注销其原有住房所占用的宅基地的土地使用权，原有住房应自行无偿拆除；对因建筑结构等原因而无法拆除的，原有住房无偿交由社区或村民委员会统一管理，依法征收土地时其房屋不予补偿。

第三章 审批程序及监督管理

第十六条 建房户向社区（村民委员会或者农村集体经济组织）提出书面申请，社区（村民委员会或者农村集体经济组织）经讨论同意，并予以公告无异议后，由申请人如实填写《私人建房用地呈报表》，经社区（村民委员会）主要

负责人初审并签具意见后，上报城关镇人民政府，然后转报县规划行政主管部门、县土地行政主管部门。

第十七条 城关镇人民政府和县规划行政主管部门、县土地行政主管部门派员到实地进行踏勘，对私人建房所报材料依据有关法律、政策和各片区控制性详细规划、居（村）民建房点规划严格审查。

第十八条 县规划行政主管部门根据有关部门的审查意见，核发《建设用地规划许可证》。

第十九条 建房者持县规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》，到县土地行政主管部门申请办理用地手续。

第二十条 县规划行政主管部门在核发《建设工程规划许可证》前，应将建房的户主、地址、四至范围、相邻权、拟批方案等情况，在建房所在居委（村）公示，公示时间7天。经公示无异议的或异议不成立的，县规划行政主管部门凭《建设用地规划许可证》及附件、批准后的《私人建房用地呈报表》、红线图、设计图纸，审查同意后核发《建设工程规划许可证》及附件。

第二十一条 建房者持县规划行政主管部门核发的《建

设工程规划许可证》，到城关镇人民政府领取《私人建房通知单》。

第二十二条 县规划行政主管部门凭《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、红线图，实施放样、验线等建房过程中的监督管理工作。

第二十三条 房屋竣工后，由规划行政主管部门牵头，会同城关镇人民政府和县土地行政主管部门进行验收，验收合格后，凭《建设工程竣工规划认可证》方可办理房屋权属登记。

第二十四条 私人建房应当在取得《建设工程规划许可证》之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经县规划和土地行政主管部门同意后，可延期开工，但延长期限最多不得超过一年，否则应重新申办。

第二十五条 城关镇人民政府、县规划行政主管部门、县土地行政主管部门在办理建房审批手续时，应将办事程序和办事内容公开，接受群众监督。

第四章 附则

第二十六条 属于违法违章建筑已被强制拆除的，不适用本细则。

第二十七条 本细则由县法制局负责解释。第二十八条 本细则自公布之日起施行。

第三篇：同安区个人住宅建设管理暂行办法

总 则

第一条 为加强同安区个人住宅建设的管理，改善居民生活居住条件，加快推进城市化和城乡统筹发展进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《厦门市城乡规划条例》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）、《厦门市人民政府关于城市规划区内私人危住房翻改建规划审批及农村村民住房规划审批委托的批复》（厦府〔2014〕195号）、《厦门市人民政府关于进一步完善农村村民住宅建设管理的意见》（厦府〔2014〕151号）等相关法律法规，结合本区实际，特制定本办法。

第二条 本办法实施管理的范围为同安区行政区域范围。

第三条 本办法所称个人住宅建设，系指同安区行政区域建设用地范围内村（居）民新建、翻改建（含加层）、扩建供其本人或者其家庭成员居住的私有住房。

第四条 在第二条规定范围内的所有个人住宅建设实行规划管理，均应当遵守城乡规划的有关法律、法规和本办法。

第五条 根据厦府〔2014〕195号文的批复，由同安区建设局负责同安旧城中心区范围内（422.3公顷）个人申请危房翻改建的规划审批、监督管理工作；大同街道办、祥平街道办负责辖区（除同安旧城中心区）范围内个人申请新建、扩建、危房翻改建和加层住宅的规划审批、监督管理工作；各镇政府负责辖区范围内新建、扩建、危房翻改建和加层住宅的规划审批、监督管理工作。

竹坝华侨农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由五显镇受理；凤南农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由新民镇受理；白沙仑农场辖区内个人住宅建设的规划审批工作由莲花镇受理。

同安国土房产分局负责监督和指导村民住宅用地管理、土地利用总体规划管理和调整、农转用审查报批等工作；负责新建、扩建住宅“一户一宅”情况的审核及村（居）民住宅登记发证工作。

同安规划分局负责村庄规划的技术审查，村（居）民集中建房用地选址和建设方案审查工作。

区建设局负责集中统建的农村住宅质量安全的监管工作;配合市建设局做好村镇住宅建设通用图则,住宅建设单体设计和推广等工作。

镇（街）、场负责本行政区域内村庄规划编制及村民建房申请审核、规划许可办理和批后监管等工作。配合有关部门做好个人住宅建设的管理、监督和检查工作。

区行政执法局负责依法查处违法占地违法建房行为。

第六条 对个人住宅建设管理要加强组织保障，严格监督检查。各职能部门应按职责要求落实监督和检查责任，被检查者应自觉接受监督和检查，如实提供情况和必要的资料，不得隐瞒、妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

第七条 个人住宅建设必须符合城乡规划，服从规划管理，不得擅自扩大宅基地面积，不得妨碍道路交通、消防安全，不得侵占公共绿地、公共设施用地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

第八条 个人住宅建设如涉及到公共设施、名木古树、历史风貌建筑、相邻房屋安全电线电缆及相关隐蔽工程的，属于大同街道、祥平街道辖区范围的私危房翻改建申请须经相关主管部门确认同意，由街道办事处审核把关后，再报送区建设局；其他的个人住宅建设申请，须经相关主管部门确认同意后报送相应的镇政府、农场。

第九条 申请新建、扩建、翻改建、加层个人住宅的，必须实事求是申报情况，按规定提供各种证明材料，如弄虚作假或不按程序批准的，则批准文件无效。

表格印制。个人住宅建设申请所需的表格、许可证、存根由规划主管部门统一印制、发放。

档案管理。区建设局、镇、街道须建立村（居）民住宅建设档案，规划许可实行一事一卷，报送材料应全部归档，档案袋由审批单位按统一格式要求印制。同安旧城中心区范围内（422.3公顷）的住宅规划审批档案每年十二月底统一整理后移交区建设局城建档案室存档；镇、农场辖区内的住宅规划审批档案每年十二月底统一整理后移交区档案局存档。

第十条 同安区个人住宅建设实行分类控制制度。

（一）已发布房屋征收公告（或拆迁公告）的用地范围内。

该区域内不得申请新建、扩建、翻改建和加层。

（二）同安旧城中心区（422.3公顷）范围，即东至凤山路、埔前路，西至环城西路，南至银湖中路和旧324国道，北至环城北路的用地范围内。具体包括大同街道的城西社区、西安社区、三秀社区、同新社区、后炉社区、溪边社区、凤山社区、朝元社区（环城路内），祥平街道的陆丰社区、西溪社区、祥桥社区的较场、莲湖、三香、后沟、古溪，阳翟社区的西亭、昭辉、双溪口等社区范围内和已纳入政府储备用地的地块（地段）（具体以规划主管部门核定的界线为准）。

该区域范围内不得申请新建、扩建和加层，但经鉴定危险等级属D级的危房户可按相关规定申请危房翻改建，并报区政府审批。

（三）同安旧城中心区（422.3公顷）范围外已列入近期规划改造、重点项目建设和征用计划的区域范围内（未发布房屋征收公告或拆迁公告前）的用地。

经区政府或相关部门发文明确本类项目范围后，该区域范围内不得申请新建、扩建和加层，对于经鉴定危险等级属B级（仅限石结构、预制板房）、C级或D级的危房户（以下

可按相关拆迁政策申请提前拆迁安置，进入拆迁程序。提前拆迁安置条件不具备的，经鉴定危险等级属C、D级的危房户可按相关规定申请危房翻改建，并报区政府同意。

（四）以上三类控制区域外的用地范围。

该区域内可以申请新建、扩建、危房翻改建和加层。

第十一条 申请新建、扩建、危房翻改建和加层的审批规模控制。

（一）新建、扩建住宅的基地面积原则上不得超过90平方米，建筑层数控制在三层以内，总建筑面积不得超过270平方米。

（二）集体土地使用权的房屋翻改建，原产权建筑面积小于或超过270平方米的，翻改建原则上按不高于新建批建标准上限控制标准审批翻改建。

（三）同安旧城中心区范围内（422.3公顷）及国有土地使用权的房屋翻改建原则上按原性质、原基地、原规模、原层数控制标准审批。

个人住宅建设管理如市、区另有规定的从其规定进行办理。

第十二条 危房翻改建申请准予翻改建审批的，在拆除重建时权属证书的管理：

该区域内私人住房批准拆除重建时，审批部门应在申请人权属证书上加盖“已批准重建”字样的印章，同时将审批结果抄告市房地产交易权籍登记中心（属集体土地的，应同时抄告国土房产分局），告知单应明确批准拆除重建房屋的权属人、坐落及权属证书编号等内容。市房地产交易权籍登记中心（国土房产分局）接到告知单后，在登记信息系统中对该权属注记“该房屋已批准拆除重建，暂不受理转移、抵押登记申请”，停止该房屋的转移、变更、抵押登记，并不得补办土地房屋权证。

私人住房拆除重建项目竣工，经相关审批管理部门进行规划条件核实通过后，出具规划条件核实意见书。权属人委托有资质测绘单位进行土地房屋测绘后，凭原权属证书、规划条件核实意见书和测绘成果向市测绘与基础地理信息中心申请办理地籍调查与房产测绘成果

变更登记受理后，登记机构应取消登记信息系统中相应的注记，收回并注销原权属证书。

第十三条 下列地区禁止进行个人住宅建设：

（一）第十条第（一）类用地控制区范围内；

（二）文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、城市绿化用地、河湖保护用地、公路、铁路以及有关市政公用设施规划的禁止建设区；

（三）规划管理部门指定的其他范围内。

第二章

个人翻改建、加层住宅建设的申请与审批

第十四条 个人住宅翻改建、加层建设必须取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后方可施工，并严格按照核准的位置、高度、面积进行建设。

个人住宅建设者在依法取得的原有住宅用地范围内的翻改建住宅未改变用途的，不需办理用地批准手续。但如超出原有用地范围，其超出部分应按新建住宅办理用地批准手续。

第十五条 申请建设规划许可证的一般程序：

（一）个人住宅建设者应当持下列材料向村（居）委会提出个人住宅建设申请：

1.《住宅建设和用地申请表》一式三份；

2.户口簿及家庭成员的身份证复印件；

3.现有房屋的产权证书、土地权属证书；

4.具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图；

5.与周围建筑物、构筑物结构互相牵连，应当提交四邻房屋产权人同意建设的书面协议，协议应当经过当地村（居）委会见证或依法公证；

6.房屋安全鉴定报告书；

7.规划管理要求指定的其他图件。

（二）村（居）委会接到个人住宅建设申请后，应当对申请建房户现居住房屋的用地情况和家庭成员居住情况等进行审核并在公告栏公布，公布期限为30日，对公示情况应予拍照并做好记录。公布期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请户的现居住房屋用地情况和家庭成员居住情况，并将个人住宅建设的申请材料报送镇政府、街道办、区建设局审核。

（三）镇政府、街道办事处、区建设局应当在收到个人住宅建设申请材料后5个工作日内，组织村镇建设管理部门、国土资源所一同到实地勘测，对申请户的现居住房屋用地情况、家庭成员居住情况和拟建住宅的位置、用地面积以及房屋的层数、高度等进行审核。对符合规定要求的，应当在收到有关材料之日起20个工作日内审批。对不符合规定要求的，可以通过村（居）委会将书面答复送达建房申请户并做好说明解释工作。属第十条

（二）、（三）类范围的还需报送区建设局审查，并经区政府同意后予以审批。

第三章

个人新建、扩建住宅建设的申请与审批

第十六条 符合下列情形之一的农村常住居民，可以申请住宅建设用地：

（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）因国家、集体建设或旧城（村）改造需要拆迁、搬迁，按有关规定可新建个人住宅的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要搬迁安置的；

（四）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（五）法律法规规定的其他情形。

第十七条 有下列情形之一的申请人，其住宅建设用地申请不予受理：

（一）年龄未满18周岁的；

（二）有出租、出卖、赠与、抵押等形式转让住房或改作生产经营用途，再提出用地申请的；

（三）不符合“一户一宅”有关规定的；

（四）申请的用地位于第十条的（一）、（二）、（三）类控制区范围之内的；

（五）法律、法规规定不予批准的其他情况。

第十八条 农村常住居民新建住宅用地必须符合土地利用总体规划和城乡规划，并符合集中居住、节约用地的原则。应尽量利用空闲地、荒坡地和其他未利用地，实行统建、联建建设住宅。

第十九条 农村常住居民个人住宅建设用地和乡村建设规划许可证申请的一般程序。

（一）个人住宅建设者应当持下列材料向村（居）委会提出个人住宅建设用地申请：

1.《住宅建设和用地申请表》一式五份；

2.户口簿及家庭成员的身份证复印件；

3.申请人提供原使用的住宅用地及其它附属设施用地已拆除的证明材料或已转给村委会的权属证书（没有旧住宅的除外）。

村（居）委会接到个人住宅建设用地申请后，应当依法召开村（居）委会议或者村民代表会议进行审议，并将申请建房户家庭情况、拟建住宅的位置、用地面积、以及房屋的层数、高度等情况在公告栏公布，公布期限为30日，对公示情况应予拍照并做好记录。公布期满无异议或异议不成立的，村（居）委会应当在申请表中签署意见，证明申请户的原有住宅及家庭成员相关情况，并将符合建房申请条件的申请户材料报送镇政府（街道办）、农场审核。

4.个人新建、扩建住宅建设用地范围需提供四至坐标，明确相邻关系。

（二）镇政府、街道办应当在收到申请材料后5个工作日内，组织镇（街）、场村镇建设管理站、国土资源所一同到实地勘测，对是否符合村民住宅建设和用地申请条件、是否

是否存在地质灾害隐患、是否符合房屋建设技术标准等事项进行审核。对符合规定要求的，应当在收到有关材料之日起20个工作日内审批，并在5个工作日内上报区国土分局审核用地。对不符合规定要求的，可以通过村（居）委会将书面答复送达建房申请户并做好说明解释工作。

（三）区国土部门应在接到上报的相关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）对是否符合土地利用总体规划、是否“一户一宅”、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。区政府予以批准用地的，由国土房产分局核发《建设用地批准书》。不批准用地的，应当书面通知申请户并说明理由。

涉及办理农用地转用的，镇政府、街道办负责报国土房产分局审查，并逐级上报至市政府审批后，方可办理宅基地供地手续。

第四章

个人住宅建设相关标准和技术规定

第二十条 个人住宅建设者在施工期间不得擅自改变已审批的房屋位置、尺寸、高度、结构等，确需改变的，应当向有关部门申请变更或者重新报批。

第二十一条 个人改建、扩建住宅涉及新增建设用地的，必须按相关规定办理用地手续。

第二十二条 个人住宅建设者在取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》之日起一年内，应当开工建设。确需延期的，可以在期限届满前三十日内向核发许可证的部门提出申请，经批准可以延期一次，延期期限不得超过一年。

逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，原核发的《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》自行作废。

第二十三条 个人住宅建设不得超过三层，建筑层高控制在3.3米内。新建或翻改建住宅鼓励增设坡屋顶。

第二十四条 个人住宅建设应当布局合理，符合交通、消防和四邻生活的要求。相邻房屋除应当留出必要通道外，在不影响相邻房屋安全的前提下，应当尽量使山墙靠拢。山墙一般不得出头和开设门窗。

禁止随意填土抬高地基。如地势低洼确需抬高地基的，在征得四邻同意后，允许将室外地坪抬高。

第二十五条 个人住宅建设与相邻房屋结构互相牵连，且无法与相邻房屋产权人达成协议的，在不影响相邻房屋安全的前提下，按照共同退让用地边界的原则，退让用地边界不得小于1.0米，且不得出挑阳台或者建外走廊。

第二十六条 个人新建、扩建住宅建设应当按照城市规划要求退让城市道路。在详细规划已获批准的地区，应当按详细规划的规定退让城市道路红线；在未编制详细规划或者详细规划尚未获得批准的地区，应当按以下规定退让城市道路红线：

（一）位于省、国道两侧的，应严格按有关规定要求退让足够的距离；

（二）位于规划为主干道的退让距离为15米；次干道（30M～24M）的退让距离为10米；支路（18M以下）的退让距离为5米；

（三）位于现有路幅不足12米的街巷两侧的，应当根据实际情况适当退让；

（四）在有特定要求的地段，退让距离由相关部门另行规定。

第二十七条 个人住宅建设应当报请辖区的镇（街）、场村镇建设管理部门和国土资源所放样验线后方可开工建设。住宅建成后，由区建设局牵头组织镇（街）、场村镇建设管理部门和国土资源所进行检查验收。

第二十八条 申请建设住宅小区的，可参照《福建省农村村民住宅建设管理办法》的有关规定执行，并享受相关优惠政策。

第二十九条 在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，需要办理农用地转为个人住房建设用地的，可参照《福建省农村村民住宅建设管理办法》的有关规定执行。

第五章

法律责任

第三十条 村（居）民个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。

第三十一条 未依法取得相应的建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，对个人居住用房进行新建、扩建、翻改建、加层的，或者未按建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）核准的要求擅自改变个人住宅建设的位置、高度、面积进行建设的，均属违法建设，由区城市管理行政执法局依法进行处罚。

第三十二条 个人住宅建设者不得修建围墙等附属设施或其他构筑物，不得占用公用通道或妨碍公共交通，否则将依法进行查处。

第三十三条 实施个人住宅建设的规划建设和用地管理机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章

附

则

第三十四条 同安区建设局、街道办事处、镇政府、农场应定期将审批情况报厦门市规划委员会同安规划分局备案。

第三十五条 本办法由规划分局会同国土房产分局、区建设局负责解释，自公布之日起执行，有效期1年。

第四篇：江苏省射阳县关于印发《射阳县县城规划区农村居民住宅建设管理暂行办法》的通知(2007年6月7日)

江苏省射阳县

关于印发《射阳县县城规划区农村居民住宅建设管理暂行办法》的通知

合德镇人民政府，开发区管委会，县各有关部门和单位：

《射阳县县城规划区农村居民住宅建设管理暂行办法》已经县政府常务会议第20次会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二00七年六月七日

射阳县县城规划区农村居民住宅建设管理暂行办法

第一条 为规范县城农民建房行为，集约利用土地资源，提升人居环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法规定的县城农村居民特指户口在县城规划区内的村居、享受其他居民同等权利并履行义务的农村居民户和混住户（不含“空挂户”）。

第三条县规划建设局是县城农民住宅规划建设的行政主管部门；县国土局是县城农民建房用地的行政主管部门；县发改委、财政、物价、审计、监察等部门各司其职、协同实施。

第四条农民一户只能拥有一处宅基地。凡出售、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不得批准。购买农民房屋的农户应当符合申请建房条件。

第五条根据我县旧城改造与新区建设的实际情况，停止审批县城规划区范围内的个人零星新建和易地翻建住宅。县城规划区范围内的房屋经有权部门鉴定为危房，在规划小区内的，可以经批准按原地、原址、原结构、原高度维修加固；在规划小区之外的，由当事人自行拆除后按规定重新安排。

第六条县城规划区北至北环路，南至南五中沟，西至陈洋镇界，东至海都路范围内(以下简称县城“长方形区域”)的各类建设、用地行为一律由县规划建设、国土部门负责审批。合德镇、开发区停止在上述范围内的县城农民住宅规划建设、用地审批行为。

第七条 县城农民建房必须服从城市规划，合理利用土地，珍惜有限资源。县城农民住宅建设，包括拆迁户和正常申报户，安置在县城“长方形区域”之内的，一律集中兴建农民住宅小区，防止在县城建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。农民住宅小区可以与拆迁安置房规划在同一地点，分区建设。安置在县城“长方形区域”范围之外的，一律实行集中规划、分散建设连排式住宅，并达到新农村示范村标准。

第八条县城农民住宅建设，包括拆迁户和正常申报户，当事人可以自主选择在县城“长方形区域”之内的农民住宅小区或在县城“长方形区域”之外的连排式住宅。

第九条对拆迁户选择在“长方形”区域之外安置宅基地，且在规定期限内签订拆迁协议、进行搬家让房，土地权属无争议的，参照原拆迁地段邻近国有土地区位补偿的四分之一进行经济补助。对违章建筑强拆户、行政裁决户、行政强拆户一律不予补偿。

第十条农民住宅小区由县规划建设、国土部门提出书面意见后，报县人民政府批准，由县规划建设部门负责建设和后期管理。

第十一条 农民住宅小区规划建设以及安置管理，必须打破村居和组别界限，由镇区负责调置土地，做到相对集中、成幢连片，并由规划建设部门同步进行市政、绿化配套，履行管理义务。

第十二条在县城“长方形区域”范围内的合德镇、开发区所辖土地上各规划两个区域建设农民住宅小区，供农民选择购买。农民住宅小区每户人均建筑面积一般控制在40平方米以内，户型面积一般不超过120平方米。各项技术指标必须符合《江苏省城市规划管理技术规定》。农民住宅小区设计规划，应充分考虑农业生产用房，并满足本小区居民日常生活实际需要。

第十三条 农民住宅小区经物价部门审核后，由规划建设局负责，仅对符合条件的县城农户定向销售。标准范围之内的实行成本价,超标准部分实行市场指导价。选房顺序根据获得批准的时间先后确定。同等条件下，被拆迁户优先，残疾人优先。

第十四条 县城规划区内农民购买农民住宅小区住宅，由村民提出申请，并在居（村）委会和村民小组张榜公布。公布期满无异议的，经居（村）委会讨论同意，合德镇、开发区审核后，报县人民政府批准。经依法批准的，居委会应及时将审批结果张榜公布。

第十五条 合德镇、开发区要组织开展闲置宅基地、“一户多宅”的调查清理工作。闲置宅基地经申报核实、登记造册后，统一收回，暂停安置。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，采取有效措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

第十六条县规划建设、国土部门必须加大县城农民住房建设行为的巡查力度，加强日常监管，及时发现、严肃查处违法违规行为。重点加强城乡结合部的监管。严禁城镇居民在农村私自购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放证件。

第十七条 农村居民建造住宅过程中有下列行为之一的，由县规划建设、国土部门依法查处，责令停止建设，退还非法占用的土地，限期拆除非法建筑。

（一）未取得规划建设、土地利用许可证件或违反证件规定擅自建设，严重影响城市规划的；

（二）在未经批准或者以其他形式非法骗取批准非法占用的土地上建设构筑物的；

（三）在以买卖或其他形式非法转让的土地上新建构筑物的；

第十八条 农民住宅报批手续不完备、房产和土地非法入市以及有其他违法违规行为的，规划建设、国土部门不得发放房产和土地使用证件，并依法进行查处。

第十九条 农民住宅在规划建设和管理使用过程中，遇到矛盾时，相关部门应积极协调处理。对辱骂殴打、阻挠执法人员执行公务的，由公安部门依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十一条 本暂行办法实施前已经领取规划许可证的县城农村居民，经公示无异议的，由规划建设、国土部门继续办理相关手续后，进行规划建设。

第二十二条 本办法由县规划建设局、国土局负责解释。

第二十三条 本办法自颁发之日起实施。

第五篇：关于我县规划区农民住宅建设的调研报告

根据建设局党委学习实践科学发展观，着力研究影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、群众反映强烈的突出问题的要求，我局抽调业务骨干，对既事关农民的切身利益、也直接制约着我县城乡一体化推进的农民住宅建设和管理问题进行了调查，由于时间关系，我们把调查的重点放在具有代表性的城关镇和和平镇。通过调查发现，规划区内的农民建房问题已越来越严重，大量的抢占、乱占集体闲散地、无证建设、擅自加层等现象较为普遍，如何解决规划区农民住宅建设和管理问题，显得尤为重要和迫切。

一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题

一是建设乱。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。

二是配套差。绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。

三是违章建筑多。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的 擅自在原一层房屋上加层。

四是农房质量差。在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。

二、农民住宅建设和管理难的主要原因

（一）土地供需矛盾突出

1、需求强烈。目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。

2、供给短缺。开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。

（二）规划布局缺乏衔接

一是“两个规划”不衔接。由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。

二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。

三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。

（三）农村建房用地困难

一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。

二是宅基地调换难。在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。

三是个别村民要求过分。一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致 农村建房用地困难的一个重要原因。

三、加强农民住宅建设和管理工作的对策

（一）推进农民住宅建设方式的变革

一是解决农民住宅的形式问题。它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点。但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。

二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力；在建筑形式上应尽量统一，实用美观。根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的 公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。

（二）建立健全农民住宅建设利益导向机制

一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快“城中村”改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地属村集体所有。村庄整理指标要全部用于农民建房。农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。

二是科学合理分配建房指标。用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。

三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。

（三）完善农民住宅建设服务体系

一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。

二是探索土地置换办法。探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地；农民需跨村街道建房的，由相关镇（街道）、村，协商进行土地置换。具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。

三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑精品。

四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。

五是完善管理制度，简化报批程序。积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。

六是加大帮扶力度。加快农村住房困难户解困步伐，对无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡；也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。

七是解决农民后顾之忧。按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。

（四）切实加强对农民住宅建设的管理工作

一是认识农民住宅建设和管理的重要性。农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。

二是切实抓好农民住宅建设工作。把解决农民住宅建设问题作为“走进矛盾，破解难题”的一个专项任务来抓。县乡（镇）两级政府主要领导应亲自抓，确定分管领导，明确责任部门和责任人，尽快制订工作方案，落实政策措施，同时要加强各相关部门协调，改善和强化服务，合力攻坚，及时化解规划区农民住宅建设中的各类矛盾。

三是加大违法建房整治力度。针对违法建房普遍、情况复杂的现状，政府要高度重视，加大力度，周密部署，妥善处理。由各职能部门配合、乡镇政府负责，组织开展规划区内违法建房的专项整治活动。县国土资源、规划建设等部门为拆除违法建设的执法主体，应积极承担执法责任，公安、工商、电力、供水等部门应密切配合，新闻舆论宣传部门做好宣传教育，形成强大的宣传舆论氛围，争取全社全的理解和支持，使规划区农民建房逐步走向规范化发展的道路。