经纪人业务操作及管理标准1

第一篇：经纪人业务操作及管理标准1

经纪人业务操作及管理标准

一、经纪人工作的三项原则

a)用诚实、正直和责任心对待每一位我们接触的客户，为他们提供优质服务，创造

良好印象而获得客户推荐和重复业务的机会。

b)努力工作，追求成功，更多的获取房产业主、需求客户的交易委托。

c)刻苦学习，勇于实践，更快的提升获得委托房产的能力。

二、经纪人的日常管理

经纪人的考评：以《经纪人工作量化表》为考核依据，如未完成，在夕会后独自完成。销售经理根据商业计划总体要求，进行总体的量化管理，并根据经纪人的个人情况进行工作按排上的适当调整。

具体内容参照附件一《经纪人工作量化表》。

二、业务操作标准

在操作每一个案子的过程中，为了保证服务质量、提高成交机率、保证公司和客户的交易安全，每一位经纪人和主管必须按照以下的操作标准：

1、房源的委托签订或无委托房源的处理

在一切有可能的情况下，经纪人必须尽力与房东方签定委托协议。秘书对委托协议有管理、发放和存档的职责，经纪人应到秘书处已有公司盖章的空白委托书，一般每人只可有3张空白委托书，与秘书实行以旧换新。（签定委托书的房源必须填写产权人的有效证件号或产证编号，并附产证或有效证件的复印件交秘书，独家委托或根据主管要求必须对所委托房源亲自察看，并附手绘房型图，才算签定有效房源委托）

对实在无法签定委托书的，必完整填写客户登记表交秘书存档。

经纪人应第一时间将房源信息登录房友系统，登录价格制度原则：

a)租赁房产可按实价登录。

b)买卖按包佣价加浮动价：

 100万以下加3万

 100万以上至200万以下加5万

 200万以上至300万以下加10万

 以上以此类推

此价在一般情况下也作为报价。但根据市场运作情况报价可做相应的调整。

具体流程如下：

签定委托书房源当日交主管，主管在委托书或客房登 1

记表上签字确认，无签定委托书房源填写客户登记表进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书，并更换新委托书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和房源来源分类管理

2、房源推广：

a)每日夕会中进行房源交流，每一位经纪人要对每一套房源进行记录，由专人

组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)每周五的夕会中进行房源熟悉度的抽查，每位经纪人对店内A、B分类的房

源熟知度达90%，直到过关完会。

c)秘书在每月10日与25日进行门前展示房源的更新，优先级以A、B、C顺位

排序。如有房源被成交，秘书在得知后的24小时时内进行更换。

d)广告与DM的房源和排版以销售经理及公司主管领导的签字确认，原则上以

B类房源和2周以上独家委托的A类房源为主。

e)对非本商圈的房源，原则上不主张进行客户开发进行配对，除非已有现成的客户。获得非本商圈房源的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对房源周边的加盟店有必要进行

电话跟踪。

f)在当日夕会上一旦出现A类房源，该经纪人必须在会后将该房源写上店内的房源公告栏上。

g)销售经理应确定组内最有市场竞争力的房源，秘书将此张贴在门头最为醒目

之处。

3、客户信息的处理

在目前的二手房市场情况是，已由卖方市场转向买方市场，原现门店只进行房源管理，而不注意客户信息的管理。这种情况应该有所改善。

具体建档分三级：经纪人（客源跟踪表）、主管（客户统计本）、秘书（店内客户数据

库）

具体流程如下： 当日交主管，客房登记表上签字确认，由主管在自己的客户统计本上

登记，进行A、B、C分类

隔日早会前将委托书或客户登记

表交秘书跟踪表

11点以前

完成录入，并进行A、B、C分类

管理和客户来源分类管理

4、客户信息推广：

a)每日夕会中进行客户信息的交流，每一位经纪人要对每一客户信息进行记录，由

专人组织分析，并对可以形成带看的进行及时配对。

b)对非本商圈的客户需求信息，原则上不主张进行房源开发进行配对，除非已有现

成的房源。获得非本商圈客户需求信息的经纪人应该在获取房源的隔日将房源以

电子邮件的形式群发推广至天津地区的所有加盟店，对需求周边的加盟店有必要

进行电话跟踪。

c)在当日夕会上一旦出现A类客户信息，该经纪人必须在会后将该客户信息写到店

内的公告栏上。

5、房源及客户的维护

对于房源及客户的维护，实行分类维护原则，分类以A、B、C分类原则为准。分类时不但需考虑价格因素，也要考虑市场的供求量因素，以及客户或房东提出的成交时间。

注：不论是电话沟通、见面沟通或带看，每一次的接触，必须将内容和结果填写入客户跟踪表或房源跟踪表。主管对每一个客户维护动作进行5%的电话抽查。

A类房源及客户的维护：

目前客户的游动性很高，本店的信息，同样也会在同商圈的其它门店内出现，因此这类客户和房源很快会被市场消化。对于这类的客户和房源，一定需要采取最为快速的处理方案。

当房源及客户一旦被确认为A类以后，必须在第一时间内以进行最大量的配对和带

看。但是操作时对A类房源的房东方特别注意，注意话术技巧以防房东因看房太多而抬价。

当店内带看全部完成但不能产生意向、或带看量不能达到3组以上时，经纪人需第一时间与友店联络组织带看。

如果使用所有资源还未产生意向的，必须与客户保持每2天的一次以上的联络，另外，根据客户需求或房源情况进行定向的开发。

因为目前客户的游动性很高，所以为了减少市场竞争的压力，在报价时可以接近实价，甚至就是实价，但须包含中介费。

B类房源及客户的维护：

对于B类房源及客户，是市场中较为普遍的一类客户，此类客户的需求或卖价略偏离市场的实际成交。此类客户也是体现门店营运能力的一类客户，那经纪人首先得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，也就可以在第一时间进行操作，并且不会象A类客户那样有很多的竞争对手。

具体操作：

a)开始阶段的一天2-3组的带看量，如无意向逐步递减，但保持每两周形成一次以

上的带看，并在带看过程中通过房东或客户的表现来，改变他们的需求；

b)每周保持二次以上的电话联络（内容：对带看结果的回访、其它中介公司的信息

等），及时掌握客户的心理变化；

c)一旦得知他们的需求被调整到市场成交价的范围内，马上进入A类客户的操作程

序。

C类房源及客户的维护：

C类房源及客户也是一种常见群体，但经常被经纪人所忽视。但只要有需求，随着市场和需求心理因素的变化，此类需求最终还是会被市场所消化的。次类客户以维护和建立长期感情为主。

具体操作：

a)开始阶段可在一周内组织1至2次的带看，通过对方房东或客户的表现来，尝试改变他们对市场的判断，使之向B类和A类靠拢；

b)如果不能马上改变其判断，保持两周一次的电话沟通，注意其的需求变化。如能形成带看，不论是房源还是客户可以作为一个陪衬，同时调整其心理。

c)如其需求改变可达到A或B类标准，可按标准进行操作。

6、配对与带看

a)配对：经纪人无权进行房源、客源配对，必须在主管指导下以店内的房源或客

户数据库内配对，除与友店合作外如店内数据库内无信息的房源和客源不得配对。

b)带看前的准备工作：

 在秘书处领用带看确认书；

 并在秘书处填写，秘书核对数据库，房源和客户信息是否属实，不然不得发

放。在没有得到店经理的认可下客户必须到店内签定带看确认书，在店内交秘书备案存档；

 在带看前必须做好与房东、客户的确认工作。

c)带看过程中的工作：

 必须亲自带领客户完成整个带看过程，并做好解说工作；

 注意不让房东与客户进行价格谈判和互通联系方式；

 一般情况下，把客户送上交通工具才算完成整个看房过程，如遇客户需要查

看周边环境，经纪人必须亲自陪同完成。

注：整个带看过程以客户开价为主要目的。

d)带看后的工作：

把带看情况填写入客户跟踪表或房源跟踪表；

如客户开价应及时通知主管，进入价格谈判阶段。

如客户没开价，事后必须与房东和客户电话联系，但一般先与客户联系，看客

户是否会事后开价或者要求复看（一般在第一次带看中就需要避免复看）

7、意向书签定

a)经纪人不得独立签定意向书，必须由以下人员陪同下签定（顺序以前至后优

先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。

b)意向书内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚。

c)意向金由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收取，并

在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

注：店内所有的业务款项流转都以此为标准。

d)经纪人不得独立送意向书给房东签定，必须由以下人员陪同下签定（顺序以

前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加意向书签定。意向金由陪同人员掌管，并亲自交房东签收。

8、合同签定

a)经纪人不得独立签定《房屋买卖（租赁）合同》，必须由以下人员陪同下签定

（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加合同签定。

b)合同内的各项事项必须填写清楚、完整，并给客户解释清楚，业主、客户和

公司三方签章确认生效，同时交纳定金和双方中介费，合同一式三份，三方各持一份。

c)定金和中介费由店务秘书、销售经理、主管（顺序以前至后优先级排列）收

取，并在4个小时内交公司财务处，经纪人不得收取。

9、交易流程中的经纪人工作

a)经纪人必须陪同客户参加每一次合同的签定，包括：租赁合同、买卖合同、交易过户、贷款的相关合同，主签人员为（顺序以前至后优先级排列）：销售经理、主管。以上人员不得因休息或工作以外时间等理由不参加。

注：从意向书以后的所有法律文件及收据原件、复印件等都有公司秘书管理。b)在销售经理和主管指导下参加交易过程中的款项支付和划转，原则上经纪人

不得接触现金。

c)房屋交接：交接过程中经纪人、业主方、客户方必须签定房屋交接书；经纪

人需做好水电煤等各项物业费用的结算和抄表工作；经纪人陪同做好各种器具的质量验收；在买卖过程中还需拿到业主的户口迁移证明或空户证明；事后经纪人必须将交接中的所有表单交由公司秘书统一管理。

21世纪不动产天津中川加盟店

2011年7月

第二篇：操作票管理标准

操作票管理标准

1范围

本标准规定了热电厂操作票管理的内容与要求、检查与考核。

本标准适用于热电厂操作票的管理工作。

2引用标准

下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文，本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。DL 408—91电力安全工作规程（发电厂和变电所电气部分）

3内容与要求

3.1为防止误操作，保障人身和设备安全，特制定本标准。

3.2各运行岗位应有系统模拟图或系统流程图，同时应有准确无误的标准操作卡。

3.3系统及设备的停复役操作，必须使用操作票，时间紧迫,经上级批准可用标准操作卡代替操作规

程票。

3.4不论使用操作票还是操作卡，必须审阅并核对系统图。有模拟图者，应预先进行模拟操作表演。

3.5每张操作票只能填写一个操作任务。填写操作票必须按统一术语书写。

3.6操作中，应认真执行监护制，必须按操作顺序进行操作。每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后应进行复查。

3.7操作中，严禁擅自变更操作票内容及次序。

3.8操作中发现疑问，必须立即停止操作，请示值班负责人并弄清楚后方可继续操作。

3.9重要的或较复杂的操作，必须两人执行，其中一人对设备较为熟悉的作监护。

特别重要的和复杂的操作，装置主任（或专职工程师）及相关专业人员在场，必要时厂领导到场。

3.10 运行系统及设备的停复役操作,必须根据值班调度或值班负责人命令,受令人复诵无误后执行.3.11 系统及设备的操作必须严格按运行调度指挥系统逐级下令执行，其他人员无权下达命令。厂长、总工、调度专业主任有权对值班调度长下达厂管设备系统的停复役命令。

3.12 事故处理可不用操作票,但必须执行监护制。

3.13 使用操作票的操作，应按下列步骤执行：

3.13.1接受操作任务；

3.13.2若为设备复役,应确认设备系统处于冷备用；

3.13.3填写操作票,并逐级审批,且进行模拟操作；

3.13.4得到可以操作的命令,立即进行操作；

3.13.5做好记录,校正模拟图或核对系统图。

3.14电气倒闸操作,一律以《电业安全工作规程》为准。

3.15操作票应编号，并保存三个月，以备查。检查与考核

4.1由安环专业负责统计操作票合格率。

4.2按奖金考核条例考核。

第三篇：江西省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试题范文

2015年江西省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在根据SWOT分析制订出的行动对策中，SO对策代表的是。A：最大与最小对策 B：最小与最小对策 C：最大与最大对策 D：最小与最大对策

E：工厂的生产设备

2、《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的这一比例为强制性规定，当事人不得违反。

A：5％

B：15％ C：20％ D：25％ E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是。A：屋面防水为1年

B：电器开关为1年

C：地面开裂为1年 D：卫生间防渗漏为2年 E：权利型房地产投资信托

4、承保各种专业技术人员因在从事职业技术工作时的疏忽或过失造成合同对方或他人财产损失的经济赔偿责任的险种是。

A：职业责任保险 B：保证保险 C：意外伤害保险 D：财产损失保险 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、调查目的是指调查所要达到的具体目标，对于它所回答的问题，下列表述不正确的是。

A：为什么要调查 B：调查要解决什么问题 C：调查具有什么意义 D：怎么样去调查 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

A：3

B：4

C：5 D：6 E：权利型房地产投资信托

7、物业管理实施的原则是相结合。

A：业主的自我约束、自我管理与日常综合服务与管理

B：业主的法制约束、自我管理与日常综合服务与管理

C：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业统一专业化管理

D：业主的法制约束、自我管理与物业服务企业统一专业化管理

E：权利型房地产投资信托

8、用来判断消费者对推广行为的印象与推广计划者的原意是否相符的推广效果测评方法是。A：询问测评法 B：认知测评法 C：知晓测评法 D：态度测评法 E：工厂的生产设备

9、市场交易中出现的许多新问题在专门的房地产经纪法律法规中找不到明确对应的解决依据，只能依照相关法律来处理，指导性、原则性强，可不够，难以应付错综复杂的房地产经纪行为。

A：灵活性 B：操作性 C：变通性 D：实践性 E：客户资金代收代付风险

10、房地产开发项目的可行性研究中要进行收入和成本的对比分析，并考虑投资者风险偏好和资金的时间价值，一般采用。A：收益法 B：现金流量贴现分析法 C：成本法 D：长期趋势法 E：客户资金代收代付风险

11、下列关于市场营销的表述，错误的是。A：市场营销是一种经营理念 B：市场营销是企业的一种战略管理活动

C：市场营销的核心思想是以实现企业的经营目标为中心

D：市场营销的基本原理是企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标

E：工厂的生产设备

12、在同级监督的基础上，国务院和各省(区)建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督，建立自上而下的行政监督体系，其目的是。

A：实现住房公积金的保值、增值 B：保护住房公积金管理委员会的决策 C：保证住房公积金的安全高效运作

D：维护住房公积金所有人的合法权益

E：权利型房地产投资信托

13、下列选项中，在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。A：营销计划 B：营销组织 C：营销渠道 D：营销方式 E：工厂的生产设备

14、在房地产市场细分依据中，是最常用的市场细分依据。

A：心理因素 B：人口统计因素 C：地理因素 D：购买行为因素 E：工厂的生产设备

15、关于规范的表述，正确的是。

A：执业规范是针对某一职业或工种的人员，制定的道德准则和行为标准

B：职业规范则是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准

C：职业规范和执业规范都包含专业方面的技术规范又包括行业内部的道德规范和行为规范

D：道德规范，是指通过国家的立法机关制定的或者认可的，用以指导，约束人们行为的一种规范 E：客户资金代收代付风险

16、商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以确定违约金数额。

A：违约造成的损失 B：损失超过违约金30％为标准 C：违约造成的损失上浮30％ D：约定违约金的2倍 E：权利型房地产投资信托

17、违约责任是当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的。

A：民事责任 B：侵权责任 C：刑事责任 D：行政责任 E：客户资金代收代付风险

18、在建筑物构件中，处于二级的防火墙，其燃烧性能和耐火极限不应低于h。A：3．00 B：2．50 C：1．50 D：1．00 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、城镇土地使用税实行分类分级的税率。A：累进定额

B：幅度定额 C：累进 D：比例 E：权利型房地产投资信托

20、按照不同，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：污染物的性质

B：污染物产生的原因

C：污染物的形态 D：污染物分布的范围 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

21、工作丰富化是企业岗位设置时不容忽视的一条原则，指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和，增强员工的责任感。A：能动性 B：创新性 C：独立性 D：实践性 E：客户资金代收代付风险

22、独家代理是以确定了为前提的，避免了房地产低价出售。A：市场平均价格 B：政府指导价格 C：委托价格 D：市场调节价格 E：工厂的生产设备

23、按照，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。A：房地产价格总额大小 B：服务形式 C：服务范围 D：服务内容 E：权利型房地产投资信托

24、房地产经纪业是房地产的润滑剂。A：开发经营 B：市场运行 C：管理交易 D：设施建设 E：权利型房地产投资信托

25、某建设项目总投资1000万元，建设期5年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为。A：7％ B：10％ C：14％ D：20％

E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据购房面积大小，可将客户分为。A：自用客户 B：大户型及别墅客户 C：中大户型客户 D：投资客户 E：小户型客户

2、房地产经纪机构风险规避过程由步骤构成。A：实施该方案 B：将该方案与相关人员讨论，并报上级批准

C：根据调研结果，草拟消除风险的方案 D：针对预知风险进行进一步调研

E：风险分析

3、房地产经纪人在帮助客户制订贷款方案时，应充分考虑客户的，进行综合考虑。A：收入水平B：储蓄 C：家庭开支 D：家庭理财状况 E：工作情况

4、房地产抵押担保的范围包括。A：主债权及利息 B：违约全 C：定金 D：损害赔偿金 E：实现抵押权的费用

5、有关行业的问题，应通过市场选择来决定。A：监督 B：管理 C：规模 D：结构 E：品质

6、民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括等。A：物 B：行为 C：法人 D：自然人

E：智力成果

7、针对房屋买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意。

A：提醒卖方保留交房日上个月份的已缴纳水费账单收据

B：帮助买方查验电表是否有移动、改装、线路走向是否正常等

C：协助买卖双方进行煤气过户

D：协助办理有线电视过户 E：检查和验收房屋及附属设施

8、关于房屋卖方独家代理的说法，正确的有。A：房屋销售成功率较高 B：房屋销售成交时间短 C：房屋销售方式以房源为中心

D：房屋委托销售权是独家的、排他的 E：房地产经纪人与卖方的承诺义务是单边的9、违约责任的免责事由包括。

A：阻却违法性事由 B：约定免责事由 C：受害人过错 D：正当防卫 E：客户资金代收代付风险

10、用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度的是。

A：房地产需求的价格弹性

B：房地产需求的价格预期弹性 C：房地产供给的价格弹性 D：房地产供给的要素成本弹性

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限，其中普通建筑和构筑物为年。A：40 B：50 C：60 D：70

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、房地产经纪门店形象设计的基本原则有。

A：符合经纪机构的形象宣传 B：注重个性化 C：注重人性化 D：保证良好的展示性 E：内部设计风格要与外观风格保持一致

13、居住区用地包括。A：住宅用地 B：公共服务设施用地 C：其他用地 D：道路用地

E：公共绿地

14、室内装饰装修构造中，室内墙体饰面主要起到的作用。A：分割空间 B：保护墙体 C：改善墙体的物理性能 D：装饰功能 E：美化功能

15、物业服务费的定价形式主要有。

A：政府指导价 B：市场调节价 C：物业管理企业定价 D：业主定价 E：根据相关情况定价

16、房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，房地产经纪活动是。A：商业行为 B：政策行为 C：宏观调控行为 D：市场行为 E：客户资金代收代付风险

17、下列关于房地产居间合同的表述中，正确的有。

A：居间合同委托人的给付义务具有不确定性，只有交易达成，委托人才有向经纪人支付报酬的义务

B：居间合同中，房地产经纪人只能接受相对两方的委托

C：房地产经纪人在居间合同中具有向委托人如实报告的义务

D：委托人可以要求房地产经纪人不得将自己的姓名、家庭等情况告知相对人

E：房地产经纪人对在提供居间服务过程中得到的有关委托人的商业机密等具有保密义务

18、个人转让房屋所涉及的税费一般包括营业税及其附加、等。A：契税 B：印花税 C：土地增值税 D：个人所得税 E：综合地价款

19、楼宇自动化系统应具备的基本功能包括。

A：保安监视控制功能 B：办公自动化功能 C：综合布线功能 D：消防灭火报警监控功能 E：公用设施监视控制功能

20、房地产经纪人在与客户交换名片时应。A：先于上司给客户递自己的名片 B：将客户的名片放人裤兜中 C：将备忘事情记在客户的名片上 D：双手接过客户的名片

E：双手递给客户自己的名片

21、担保物权的特征包括。

A：担保物权以确保债务的履行为目的 B：担保物权具有从属性和可分性 C：担保物权具有优先受偿的效力 D：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的 E：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权

22、非随机抽样调研的具体方法主要有。

A：简单抽样 B：分层抽样 C：就便抽样 D：判断抽样 E：配额抽样

23、建筑工地上通常出现的建筑施工噪声有。A：空压机、电锤的噪声 B：混凝土搅拌机、混凝土振捣器的噪声

C：切割钢材、石材、瓷砖、木板的噪声 D：运输车辆、垂直运输机械的噪声 E：施工工地附近公交汽车的噪声

24、房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行的职责包括。

A：保障房地产经纪人员依法执业，维护房地产经纪人员合法权益

B：组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察 C：组织房地产经纪人员进行研讨、交流 D：房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放

E：拟订并推行房地产经纪执业标准、规则

25、根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为和。A：从合同 B：有偿合同 C：实践合同 D：诺成合同 E：主合同

第四篇：业务操作

债券结算的基本流程

债券结算业务的全过程从结算双方发送结算指令开始，到最后完成债券与资金的交收，其基本流程如下：

第一步，债券交易达成日，付券方通过簿记系统客户端录入合法的结算指令并加以复核；第二步，收券方对付券方录入的结算指令加以确认（由交易数据自动生成的结算指令由结算双方分别确认）；

第三步，经确认后的结算指令生成结算合同；

第四步，簿记系统在合同指定的结算日根据结算合同的条件检查结算双方的券款情况，在券足情况下，付款方应及时划款，结算双方需根据采用的结算方式及时发送收款确认、付款确认等辅助指令；

第五步，簿记系统在券足和款足的情况下为每笔债券结算全额办理相应的债券交割。在结算日系统运行时间内，因指定券种数额暂时不足，或款项暂时未足额到账或暂未收到相关收付款确认指令而未能成功办理结算的结算合同，系统将其放入等待队列，在结算日日终前若相关条件具备后，系统将再次启动该笔结算的处理流程。

在结算日系统运行时间结束时指定券种数额仍不足，或在指定期限（包括系统允许的宽限期）截止时，款项仍未足额到账或未收到相关收付款确认指令的结算合同，系统不再处理，并通知相关结算成员结算失败。

结算成员应保证其结算业务由被授权人操作。操作人员应使用与其所办结算业务种类相对应的结算指令并及时、准确、完整地通过客户端发送或确认。在办理结算业务过程中，直接结算成员因联网终端出现技术故障无法及时修复，可以按照中央结算公司的有关规定采用应急方式办理债券结算业务。

结算代理业务

债券结算代理是指吸收公众存款的金融机构法人(简称债券结算代理人)受市场其他参与者(简称委托人、丙类成员)的委托，为其办理债券结算等业务的行为。

债券结算代理人指经中国人民银行批准代理其他参与者办理债券结算等业务的存款类金融机构法人。

委托人（丙类成员）是非金融机构法人和金融机构法人，并要诚实守信、严格遵守有关市场规则，同时要签署《全国银行间债券市场债券回购主协议》。

债券结算代理业务的内容主要是结算代理人以委托人名义为委托人在中央结算公司办理债券托管账户开户、销户等手续；根据委托人的指令，为其办理有关结算手续；在债券利息支付和本金兑付中，为委托人办理相关事宜。

结算业务应急处理流程

应急结算业务，是指结算成员因特殊原因不能正常地通过簿记系统客户端采用电子指令来办理交易结算业务，而必须通过书面传真的方式委托中央结算公司在中心端代为操作。通常只允许在以下两种情况下办理应急业务：一是已与中央债券簿记系统联网的结算成员的终端出现临时技术故障并且无法及时修复；二是结算成员尚未与中央簿记系统办理系统联网。办理应急业务必须遵守《全国银行间债券交易管理办法接》和《中央国债登记结算有限责任公司债券交易结算应急业务处理实施细则》等有关规定。

应急结算业务流程：

（1）密押的事先备案

为了验证办理应急结算业务结算成员的真实身份及结算指令要素的可靠性，降低应急结算业务的风险，结算成员均应事先填制密押公式备案卡（附录1.37），以专人或特快专递的方式送达中央结算公司备案。结算成员应对预留的印鉴、密押以及经办人员进行严格管理。

（2）技术故障咨询

结算成员的客户端终端出现临时技术故障时，首先应立即与中央结算公司系统部联系，咨询相应的系统解决方法。如经系统部确认不能马上修复，结算成员应及时电话通知市场部，以便相关业务人员做好办理应急业务的准备。

（3）应急指令书的填写与发送

根据不同的结算业务，结算成员应分别填写对应的应急指令书，包括《现券交易结算应急指令书》，《质押式回购交易结算应急指令书》，《买断式回购交易结算应急指令书》，《收、付款确认应急指令书》。应急指令书须填制密押并附有经办单位和经办人员预留的印章或签字。

结算成员应保证向中央结算公司出具的应急指令书内容真实、准确、完整、清晰，不得涂改。除签字以外的要素，应以打印文本填制，要素填写不全、印章和密押不符的应急指令书视为作废，须重新填制。

结算成员最迟于指定交割日中央债券簿记系统接收指令截止时间前30分钟，将应急指令书发送传真至中央结算公司市场部，以便市场部业务人员进行审核和人工录入。

（4）应急指令书的审核及指令录入

市场部经办人员收到结算成员的应急指令书后，首先对指令书进行审核，经确认应急指令书中的经办人、复核人、业务部门印鉴、密押与密押备案卡和预留印鉴卡相符，所填各要素项齐备、清晰后，经办人员会及时将应急指令录入到簿记系统。中心端指令的录入也采用双人复核制。

（5）业务处理结果查询

结算成员在应急指令书合格并发送成功后，可及时向市场部查询指令匹配及合同履行状态，索要簿记系统指令匹配情况记录。

应急业务完成后，结算成员可向中央结算公司托管部索要交割单，以此作为记账凭证。

办理债券结算业务的条件

凡符合银行间债券市场有关准入要求的机构投资者，要参与办理银行间债券市场的债券交易结算业务，首先应成为中央结算公司的直接或间接的结算成员，即需在中央结算公司开立相应的债券账户，直接结算成员应与中央结算公司签署《客户服务协议》。

直接结算成员需安装配有电子身份认证机制的簿记系统结算成员终端，与中央债券簿记

系统实现联接，才能通过客户端进行业务操作。间接结算成员不与中央结算公司直接联网，但需先确定自己的结算代理人，并与之签订相应的结算代理协议，然后通过其结算代理人进行债券交易结算的操作，并可通过中央结算公司的电话语音自动查询系统用电话或传真方式查询自身账户余额和发生额情况。

直接结算成员应具备一定数量的合格业务人员。直接结算成员的经办人员分为授权管理员和业务经办人员，授权管理员、业务经办人员应经中央结算公司培训，通过资格考试取得上岗资格证书，并在簿记系统注册后方可通过客户端进行业务操作。授权管理员应至少两名，而具体业务经办人员的数量则由结算成员根据业务开展情况决定。至此直接结算成员才具备了办理债券结算业务的条件。

第五篇：2015年辽宁省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试卷

2015年辽宁省房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列选项中，不属于写字楼项目销售定位的内容。

A：项目属性定位

B：目标客户定位

C：项目形象定位

D：项目成本定位

E：工厂的生产设备

2、关于房地产抵押合同的表述中，错误的是。

A：主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外

B：抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，无须在合同中约定

C：《城市房地产管理法》《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式

D：担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

E：权利型房地产投资信托

3、物业管理服务的基本方式中，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。

A：常规性的公共服务

B：针对性的专项服务

C：综合性的全职服务

D：委托性的特约服务

E：权利型房地产投资信托

4、验证价格策略是否合理的指标是。

A：价值最大化

B：客户价格敏感点的确定

C：稳定的销售速度

D：合理的价格信息

E：工厂的生产设备

5、租赁期限为个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。

A：3 B：6 C：9 D：12 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、关于征收土地批准权限的规定表述中，正确的是。

A：征收土地实行一级审批制度，即国务院审批

B：基本农田，基本农田以外的耕地超过的，其他土地超过的，由国务院审批

C：其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由国务院审批并备案 D：征收农用地的，无需办理农用地转用手续

E：权利型房地产投资信托

7、楼梯的组成中，的主要作用是供人行走时缓冲疲劳和分配从楼梯到达各楼层的人流。

A：楼梯段

B：栏杆

C：休息平台

D：扶手

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、房地产信用档案的内容包括等。

A：具体情况、业绩及良好行为、不良行为

B：基本情况、业绩及良好行为、不良行为

C：基本情况、业绩及规范行为、不良行为

D：基本情况、业绩及良好行为、违规行为

E：客户资金代收代付风险

9、某城市共有20万个家庭，22万套住房，平均每个家庭有套住房。

A：1．1 B：1．2 C：2．2 D：2．3 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、物业服务企业通过选择物业。

A：招标竞争

B：投标竞争

C：资质等级

D：运作程度

E：权利型房地产投资信托

11、下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是。

A：房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任

B：房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任

C：房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任

D：房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任

E：客户资金代收代付风险

12、居间是指提供交易信息并撮合成交收取佣金的行为，它与代理的根本区别是。

A：在居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人

B：居间是经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务

C：居间是经纪人撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为

D：在居间活动中，经纪人作为买方代理人

E：客户资金代收代付风险

13、房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织，是。

A：社团法人

B：公司法人

C：专业行政组织 D：公益组织

E：客户资金代收代付风险

14、由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道以及制定相关设计及活动方案时，应当确保渠道受众重点为。

A：企业高层人员或社会高端阶层

B：企业中层人员或社会高端阶层

C：企业决策人员或社会中端阶层

D：企业中高层人员或社会高端阶层

E：工厂的生产设备

15、房地产广告的时空分布及广告效果测定属于房地产市场营销活动调查中的内容。

A：房地产市场竞争情况调查

B：房地产价格调查

C：房地产促销策略调查

D：房地产营销渠道调查

E：工厂的生产设备

16、房地产经纪人执业资格考试中，考试成绩实行年为一个周期的滚动管理。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

17、根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息搜集方法和渠道，快速有效地搜集到信息，是房地产经纪人员的特定信息搜集的技能。

A：针对性

B：真实性

C：现势性

D：系统性

E：客户资金代收代付风险

18、按市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地可分为四类，其中是指以简陋住宅为主的用地。

A：一类居住用地

B：二类居住用地

C：三类居住用地

D：四类居住用地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

19、新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是。

A：居间

B：包租转租

C：行纪

D：代理

E：客户资金代收代付风险

20、房屋登记的基本要求不包括。A：按房屋基本单元进行登记

B：以共同申请为原则，以单方申请为例外

C：保证房地产权利人的合法权益

D：以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

E：权利型房地产投资信托

21、房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内。

A：人口数量

B：写字楼市场供求状况

C：住宅租金水平

D：居民人均消费水平

E：工厂的生产设备

22、住房公积金管理中心住房公积金运作时，住房公积金应主要用于。

A：向单位提供担保

B：向个人提供担保

C：购买国债

D：发放职工个人住房贷款

E：权利型房地产投资信托

23、房地产开发企业是以为目的，从事房地产开发和经营，依法设立的具有企业法人资格的经济实体。

A：营利

B：土地科学使用

C：收益

D：人居环境根本改善

E：权利型房地产投资信托

24、美国房地产代理业务运作方式中，方式是最为常见的代理合同。

A：净卖权合同

B：开放出售权合同

C：独售权共享合同

D：独售权合同

E：客户资金代收代付风险

25、房地产有偿转让的行为不包括。

A：房地产继承

B：房地产买卖

C：房地产入股

D：房地产抵债

E：权利型房地产投资信托

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是。

A：石膏板

B：PVC板

C：矿棉板

D：铝合金板

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、关于物业管理招投标的内涵，说法正确的有。

A：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分

B：物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件

C：物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书

D：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合E：物业管理招投标实质是一种市场单向选择行为

3、作为对房地产经纪业这样一个特定行业的行业管理，房地产经纪行业管理基本框架具有很强的特征。

A：专业

B：区域

C：行业

D：管理

E：客户资金代收代付风险

4、根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为主要表现的方面有。

A：违规预售商品房

B：涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书

C：企业在商品住宅销售中按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

D：将验收合格的房屋交付使用

E：未取得营业执照擅自从事房地产开发业务

5、房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作，经营效益更多地取决于等“软”实力。

A：外部管理

B：内部管理

C：企业文化

D：人员培训

E：企业治理制度

6、在纸币本位制度下，影响货币汇率变动的因素相当复杂，主要有。

A：一国经济发展状况

B：资金贬值

C：国际收支状况

D：国际政治局势和外汇市场投机活动

E：利率水平

7、关于完善、优化房地产经纪行业管理体制的表述，正确的是。

A：建立房地产经纪行业管理专项法规

B：改变多头管理、各行其政现状，理顺行业管理体系

C：进一步发挥行业组织职能，自律管理和行政管理相结合D：建立科学的行业管理模式

E：加强行业诚信体系建设，完善中国房地产经纪信用档案系统

8、企业财务管理目标具有的特征包括。

A：财务管理目标具有可行性 B：财务管理目标具有层次性

C：财务管理目标具有排他性

D：财务管理目标具有相对稳定性

E：财务管理目标具有可操作性

9、房地产市场调查资料的搜集途径包括。

A：交易双方当事人

B：促成房地产交易行为的经纪机构

C：熟悉房地产市场的专业人士

D：知道如何针对产品特点作出有效的展示

E：房地产开发企业公开发布的各种销售或出租广告

10、对广告、营销人员等外界刺激反应灵敏，对购物环境和周围人物适应快，但容易随着环境的改变而转变自己的观点的消费者是。

A：胆汁质消费者

B：多血质消费者

C：黏液质消费者

D：抑郁质消费者

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，所附材料包括。

A：项目建议书批复文件

B：建设项目总平面布置图

C：土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告

D：建设单位有关资质证明

E：项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件

12、地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括。

A：2级

B：3级

C：4级

D：6级

E：7级及以上

13、一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为。

A：100～300 B：550～750 C：200～450 D：450～650 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、居住区技术经济指标中，把每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量称为。

A：人口毛密度

B：人口容量

C：居住人口数

D：居住区人口数量

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

15、消费者的购买能力是为了尽量达到满意甚至完美的消费效果而形成的一种能力，基本消费能力包括。

A：感知和辨别商品的能力 B：分析评价商品的能力

C：购买决策能力

D：记忆力和想象力

E：创造力和再造能力

16、我国《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括。

A：房地产转让

B：房屋租赁

C：房地产划拨

D：房屋变更

E：房地产抵押

17、采用门店接待法开拓客源信息的优势是。

A：方法简单易行

B：开发客户的成本低

C：客户信息准确度高

D：较易与客户建立关系

E：受市场、政策等因素波动很大

18、申请人申请注销预购商品房预告登记一般应当向登记机构提交的文件包括。

A：预购商晶房权益转让书

B：商品房预售合同终止的证明文件

C：预购商品房预告登记的登记证明

D：当事人身份证明

E：房地产登记申请表

19、新建商品房销售代理业务基本流程中，阶段的第一项工作是项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。

A：项目研究与拓展

B：项目签约

C：项目信息开发与整合D：项目执行企划

E：客户资金代收代付风险

20、楼梯按照结构形式，分为。

A：板式楼梯

B：多跑式楼梯

C：悬挑楼梯

D：曲线式楼梯

E：梁式楼梯

21、申请人申请存量房地产买卖转移登记一般应当向登记机构提交的文件包括。

A：购房付款凭证

B：地籍图

C：房屋平面图

D：房地产买卖合同

E：契税完税凭证

22、房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供服务。A：市场调查

B：投资咨询

C：产品定位

D：营销策划

E：风险分析

23、人脑对直接作用于人的感觉器官的客观事物个别属性的反映，最简单的心理活动是。

A：感觉

B：嗅觉

C：听觉

D：味觉

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

24、目前，我国房地产经纪行业主管部门规避房地产经纪纠纷的手段有。

A：制订示范合同文本

B：制订服务标准，明确服务要求和内容

C：提高房地产经纪人员的职业道德

D：加强对房地产经纪合同的监督管理

E：加强房地产经纪机构的自身管理

25、在房地产拍卖活动中包括的房地产价格有。

A：评估价

B：应价

C：保留价

D：差价

E：起拍价