40个物业管理典型问题专业解答

第一篇：40个物业管理典型问题专业解答

40个物业管理典型问题专业解答

1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？

谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。

2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？

谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。

3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。

刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。

同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。

4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？

刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。

5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。请问应该以怎样的途径解决这个问题？

史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。

6.读者钟先生：我们社区的业主想成立业主委员会，是否需要到相关部门备案？

史丽亚：业主委员会选聘、成立的程序主要由社区委员会和街道办事处负责，按照物业管理条例的相关程序去操作，然后到房产局小区办备案。

7.读者周先生：2007年入住的小区，出现严重漏雨现象，住户苦不堪言。请问这个问题是否是

物业的责任？

张孟龙：按照读者所说，这个房子还没有过保修期，所以应该由地产公司负责维修，消费者可以按照合同约定向地产公司提出维修要求。

8.读者武先生：小区入住已经3年多，小区没有业主委员会，业主想成立业主委员会，但是物业公司不让成立，称成立必须由物业公司指派人员，请问这是否合理？

丁晓华：这绝对是不合理的，物业公司没有权指派业主委员会委员。

9.读者邵女士：在业主委员会成立之前，出现问题应该找哪个部门？

丁晓华：在业主委员会成立之前，居民遇到问题可以找到社区，让社区来协调物业管理单位和居民之间的关系，并尽快成立业主委员会。

10.读者梁先生：我所居住的社区，本来有保姆服务，可是后来又突然提到需要交费，请问这算不算是物业公司违约？

秦景伟：这就需要研究你们的合同了，如果合同里明确写出了有管家服务，那么一旦撤销，就属于违约，如果没有明文约定，那就不能算是违约了。

11.读者于小姐：我所居住的社区，曾经有过“高质高价”的采暖行为，业主也很认可，可是去年突然没有这个服务了，请问这是否属于物业范畴，找物业公司有用吗？

秦景伟：一般来讲，采暖问题是业主与供暖公司达成的协议，不属于物业范畴。如果有相应需求，可以跟物业咨询，之前的约定行为是否由物业公司发起，如果不是，建议还是找供暖公司协商。

12.读者艾女士：我所居住的小区，物业费是1.5元/平方米，可是同一个社区的回迁楼部分却是在收“卫生分”，价格比我们低很多，请问这样是否合理？

丁晓华：物业费和别的商品一样，也有不同的价位，像您提到的“卫生分”，可能就是不享受物业服务的小区，而正常收取物业费的小区，因为收费标准不同，业主享受到的服务应该也是不同的。

13.读者孙先生：我住在这个小区已经六七年时间了，可现在依然没有成立业主委员会，怎么解决？

陈忠杰：如果业主们已经对成立业主委员会达成了一致，可以去小区所在社区、街道办事处等相关部门提出申请，待相关部门审核后，就可以成立业主委员会了。

14.读者王先生：现在沈阳有多少家物业企业？沈阳物业行业现状是怎样的？

刘刚：沈阳目前有800余家物业服务企业，水平良莠不齐。沈阳的物业行业尚处于二线城市水平。由于沈阳房价较低，因此我们的总体物业服务水平也相对较低，这就是现实状况。

15.读者李女士：我们小区不少物业服务人员素质很低，经常与业主发生矛盾，就没有法规、条款去制约他们吗？

陈忠杰：这主要是由于缺少行业资源整合等原因造成的。希望相关部门多对物业从业者进行必要的行业指导与培训，提高行业整体形象。

16.读者宋先生：我家住在五楼，我平时很少坐电梯，但却要交电梯费，这合理吗？

陈忠杰：按照规定，高层住宅楼无地下停车场的，除一层住户外，其他业主均需交纳电梯费。

17.读者赵先生：前段时间家中被盗，找到物业公司，物业公司却以种种理由推脱，想问一下，家中被盗物业公司到底有没有责任？

史丽亚：这需要从以下几方面来鉴定，首先根据你和物业公司签订的合同判断，看物业公司是否履行了职责，有无过错，然后判断物业是否负责。按照我国物业管理条例中的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，如果未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。

18.读者孙小姐：家中被盗，但当时我与物业公司没有签这方面的合同，现在应该怎么办？

史丽亚：业主可以了解一下，当时发生被盗时，物业公司是否有存在失职的行为。物业服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管，不能苛求物业的保安服务能够防止一切盗窃案的发生。如果业主丢失的财产额度大，可以由公安局来解决。

19.读者丛先生：我家住在铁西艳粉新村，当时办理入住时，交了三个人的电梯费，交完后并没有三个人使用，而是我现在只一个人使用。当时我找到了物业说明了情况，物业公司答应电梯卡可以延迟使用三年，而现在使用一年后，物业公司却不能让我延迟使用，请问我该怎么办？

丁晓华：对于这种情况，业主在当时与物业公司说明情况时，是否有书面的协议，如果有书面的协议，业主可以拿着这份协议与物业公司进行友好沟通。如果物业公司还是不履行，建议业主可以通过文字的形式向所在区的房产局进行申请，通过主管部门进行协商解决。

20.读者周先生：小区内一楼的商业用户在园区内开后门，每天都会有不明人士来往，而且对园区绿地进行了破坏，严重侵犯了业主的利益。

丁晓华：这个问题属于开发商遗留的。如果物业公司与业主在签订物业服务中涉及到这方面的管理，那么这需要物业公司依法进行解决。

21.读者王小姐：我住的小区里多出一条路，严重影响了我的休息。找到物业并没有得到解决，现在应该怎么办？

张孟龙：当时买房的园区规划上有无这条路？如果存在就没有办法解决了。如果当时买房时候没有规划，是后来走出来的。那么业主可以找业主委员会形成业主大会，大家对这条路是否有必要留下来进行论证，如果论证的结果是这条路没有必要留下来，那么业主可以通过业主委员会将这条路封死或者直接设路障。

22.读者关先生：自己家的对讲门坏了，找到物业公司，物业公司不予修理，还说只能启动维修基金才能修理。

敦向红：这个园区里的对讲门大部分都坏了，还是只是你一家坏了？如果都坏了可以启动维修基金。

23.读者王女士：前几天，自己与朋友在自己园区进行烧烤，被园区管理人员发现，将烧烤的工具全部没收，并称如果不交罚款，被没收的工具将不予退还。

张孟龙：这种情况在很多园区都发生过，业主私自在园区内进行烧烤，这是一种错误的行为，因为这样不但影响了园区环境，而且还存在安全隐患。园区管理人员采取了相对严厉的惩罚方式，也有一点不太妥当。针对这种情况，希望业主积极与物业公司进行沟通。物业公司也要从维护业主与物业公司的和谐关系的角度出发，采取比较折中方式进行解决，业主和物业公司需要一个好的心态和好的沟通方式解决问题。

24.读者吴先生：去年入住后，内墙出现一条条裂缝。找到物业，物业却说是开发商遗留问题，不给解决。

张孟龙：业主家里出现的裂缝是技术问题，不是承重问题，所以与开发商没有直接联系，物业公司有责任对业主的墙面进行维修。

25.读者齐女士：我家住在顶层，一到下雨天就漏雨，物业也总是以各种理由拖延维修，我该怎么办？

陈忠杰：可以通过业主委员会与物业进行必要的沟通。通过启动维修基金，对顶层住户的房屋进行必要的维修。

26.读者沈先生：我们小区虽然成立了业主委员会，但他们并不是我投票选举出来的。而且在平时的工作中，业委会的管理也比较混乱，这种情况该如何解决？

陈忠杰：目前来看，业主委员会被赋予的权力比较大，但其实许多业委会的委员都不是物业专业人士，他们在替业主维权时难免抓不住重点。还是希望相关部门在规范行业从业人员专业化同时，多为业主委员会进行一些必要的培训。

27.读者张先生：我家的房子现在出现了漏水的情况，这个应该是建筑质量问题，请问我该怎么办？谁应该来对我的损失进行赔偿？

马世周：根据法律法规的规定，在保修期内，房屋维修事项由开发公司负责，由开发公司通知施工单位实施维修。业主因房屋漏水等原因造成的损失就要向开发建设单位主张赔偿事宜，索赔的过程可以先同开发建设单位协商解决、协商不成的可以通过仲裁解决或向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。

28.读者王女士：最近我们小区有一些业主在我们园区内搭建帐篷，还有的把自家门前的绿地围了起来，而且绿化已经被破坏？

马世周：按照法律法规的规定，物业公司发现业主在物业管理区域内出现违反法律法规及管理规定的行为后应当及时劝阻、制止、督促改正，对拒不改正的，应当向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司不是执法部门，只有劝阻、制止等职责。另一方面受到违规行为侵害的业主也可以通过法律途径维护自己的合法权益。

29.读者赵小姐：我现在已经入住小区两年多了，但是房产证至今还没有办下来，我该怎么办？

马世周：业主咨询房产证的办理时间等相关事宜，已经向业主解释由开发公司负责，物业公司会随时同开发公司沟通并随时向业主通报办理情况。

30.读者朱小姐：回迁楼单元同户型房屋钥匙发放错误，其中一户将我家的房屋墙砸了，产生700元的维修费用，问该费用应该由谁来承担？

敦向红：作为受害一方，有权利要求开发商提供的房屋是完整的。事件过程中，开发商发错钥匙是要承担一定责任的，而没有核实就进行砸墙的一方也是应该承担一定责任的，该受害方可以要求物业给予协调。

31.读者方先生：物业公司收取高层装修期间电梯使用费500元，有依据吗？

敦向红：在装修期间使用电梯，对电梯的损害率相对较高，这样物业就要相应的付出维修成本。那么收费500元目前来讲，在物价部门是没有规定的。

32.读者佟小姐：我是一物业公司的经理，我们楼盘为商住两用项目，物业费定价标准略高，现在业主已成立业主委员会，有些业主以物业费高为由拒绝交费，物业公司如何维权？

敦向红：物业费的定价是有相应的标准与之匹配的，另外，物业公司定价是要报相关部门备案的。因此，首先应该看我们的收费是否是按照当初的服务标准执行；其次，业主委员会有权利更换物业公司，但是以拒绝交物业费的方式进行沟通是不适合的。

33.读者黄先生：我觉得我们小区物业收费标准高，物业公司提供的服务与收费标准不相匹配，如何维权？

孙宝仁：小区物业公司进驻之初，物业服务收费的定价及相应的服务内容是要在物价部门进行备案的，另外，其服务标准也应该对业主公开，如果是合法的物业公司，小区业主可以去查询其服务内容。

34.读者孟先生：物业公司的收费标准是怎么确定的？

刘刚：沈阳新的物业费标准共分为三种情况，首先是普通住宅，一室一厅以下，每月每户9.00元；二室及二室一厅，每月每户10.00元；二室二厅及三室一厅，每月每户11.00元；三室二厅及四室一厅，每月每户12.00元，四室二厅以上，每月每户13.00元。

其次是中档住宅，一级为每月每平方米建筑面积1.00元，二级为每月每平方米建筑面积0.80元，三级为每月每平方米建筑面积0.65元，四级为每月每平方米建筑面积0.50元。

最后是高档住宅及商厦，实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。

35.读者许女士：小区内路灯不亮，保安年龄偏大，出现丢车事件该由谁来负责？

李庆：作为业主，可以向物业公司提出小区在管理中出现了哪些漏洞，应该如何进行改善，如果小区在管理上确实存在着一定的问题，因此对于丢车事件还应该具体情况具体分析，原则上，物业公司不承担丢车费用，但是管理存在问题就应当看具体情况，通过协商解决。

36.读者游先生：窗户漏雨把地板泡了，三年了物业费没交，像这种情况该不该交物业费，如何维权？

李庆：先与物业进行协商，认证出现此种情况的责任，查证窗户是否在房屋保修范围之内及保修期限，如果在此期限内，可以找开发商进行维修，超过5年的房子可以申请维修基金维修。

37.读者董先生：小区管理维护非常混乱，现在园区里面的树有的被砍掉了，草坪也长满了野草，而收费标准一直是1元每平方米没有变，有些住宅还私自扩建，这种情况该怎么办？

李庆：这种情况很明显是小区管理维护不善，解决问题的办法应该是成立业主委员会，对小区物业服务进行监督甚至替换，以维护全体业主的利益。

38.读者刘先生：我是今年1月份入住的新小区，现在准备开始要装修了，物业让我交500元，不交就不让走电梯。

陈忠杰：应该说这是实践中出现的新问题，没有相关的法规和收费标准。沈阳电梯收费标准较低，而装修是超正常的使用和磨损，所以实践中物业公司往往收取一定的费用，至于收多少，沈阳市没有统一标准，但各物业公司都在收，绝大多数业主从经济、安全、便捷角度考虑都接受这项收费。

39.读者肇小姐：我是2009年10月份买的房，合同中写的是按入住通知书为准缴纳各种费用，但是出于其个人原因去年我没有办理入住手续，也没有拿钥匙，今年开发商让我去交去年的采暖费，我想交房时未拿钥匙也未入住还需交采暖费吗?

敦向红：房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。因为相关法律规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。而且你与开发商签订的房屋买卖合同中明确约定按入住通知书为准缴纳各种费用，因此个人原因未办理入住不能成为拒绝缴纳采暖费的理由。

40.读者张先生问：去年刚刚入住的小区，刚开始物业公司的保安、保洁人员的素质还很高，可是如今却发生了变化，心里很不舒服。

秦景伟：这种现象有很多业主反映过，这是物业公司在管理、培训员工上出现的失误，想要有一个好的小区环境，需要物业公司的从业人员自身提高素质，同时也需要业主多为物业公司提意见。遇到这种情况，业主可以直接到物业公司反映，经过双方的协调，相信一定会有所改善。

第二篇：论文答辩问题及解答-机械专业

鼓式制动器和盘式制动器有什么差异，在制动效能上分别有什么特性？

答：

1.构造不同 2.严重声明：盘式刹车的制动力比毂式刹车制动力要小，鼓式的制动力大，所有的大型货车和工程用车都使用鼓式结构，为什么多数轿车要采用盘式的呢？主要是因为盘式的散热性能好，制动力的热衰退性能要好，即使很热的情况下制动力也保持比较稳定的状态，而鼓式制动的缺点就是热衰退性不好，一热制动力就变化大，消退的几乎没有。所以为了高稳定性多数高速行驶的轿车采用盘式。

论文中还有什么没有说明清楚和不明白的问题？

答：盘式制动器的制动钳位置在不同的车型上的位置会有一定的不同，有的在前有的在后，由于力矩的不同是否会造成制动效果差异。

此论文虽然是模拟题，但是否可以试想对于盘式制动器设计的验证方案？

答：我的设想是不用真实车辆作为验证载体，而可以使用试验模型，设计一个带传动装置的轮架，并配备不同质量、厚度的模拟“车轮”，并将其与盘式制动器相互装配好，那么通过调节传动设备的速度、调整模拟“车轮”的重量，配合相应的传感器，可以对盘式制动器在不同车辆载重、车速下的制动性能进行验证。

第三篇：物业管理典型案例

物业管理二十一典型案例汇编

房屋结构改造维修方面

案例

一、设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？

判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。”

房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。

案例

二、外墙开一窗 大楼留一疤

案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。

问题：自己的物业是否就有权随意破墙？

判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”

作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。案例

三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。”

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

房屋租赁引起的纠纷

案例

四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？

去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。

管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来

设施设备损坏方面

案例

六、空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？ 律师分析：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益

物业收费引起的纠纷

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解，一些小区有半数以上的人欠费、欠租，个别小区甚至只有30％的收缴率，严重影响了物业管理的正常进行。

由于物业管理的不可分割性，部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题，物业公司可谓“绞尽脑汁”：有的派专人攻关，与业主搞好关系；有的给按时缴费的业主送上小礼品，“以致谢意”。上海轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业，其中不乏系统房、售后公房，其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95％以上。他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量，对恶意“抗缴”的业主、住户，通过打官司追讨。去年，他们对历史老账进行了一次彻底清算，对有能力缴费、缴租却故意欠缴的，进行了集中诉讼，全年打了65个欠费官司，标的额42万元，除两起待判外，物业公司全部胜诉。其中，对拒不执行法院判决的，要求法院对其实施强制执行。

业主到底因何种理由不缴费？法院是怎样判决、怎样执行？请看以下几个典型案例。

案例

七、蚌埠市物业管理第一案？没有交电费，供电部门停供电……

2002年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。去年10上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。

电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持已见。为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。

蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。

这明显是一宗互相推委的案例，双方都有责任，两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作，没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。

住户拒交室内维修费用怎么办……

案例

八、住户洗菜池下水管堵塞，住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费……

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。

案例

九、法院封家电全家住宾馆

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。案件回顾

原告（物业公司）———业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）———对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。

法院———经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

案例

十、欠租2000 元被拘一整天

百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。

一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％

案件回顾

原告（物业公司）———接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。

被告（某户主）———未答辩。

法院判决———经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。

公告见报端欠款送上门

法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。

案例

十一、拒缴物业管理费，业主被推上法庭……

原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。

被告（某业主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。

法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。

案例

十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。

给业主提个醒———别欠费

有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资500元。可是，一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的，如同小区的“保姆”、“管家”，如果物业公司依约进行了管理，业主就要缴纳相应的费用；如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理由：服务不规范，收费不合理；房子质量有问题；邻里有矛盾；停车无车位等。这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑；与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定。

给物业公司提个醒———打官司

物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。

目前，物业公司“讨债”，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业管理费标的额低，请不到律师；诉讼时间长，耗时费力；法院的判决难以执行，打了也白打等。事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业管理费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决的。同时，法院的判决不是儿戏，强制执行不会让法律“打白条”，更何况打赢一个官司，还能影响一大片。

小区安防方面的案例

案例

十三、电梯坠楼,谁负责?……

新闻晨报报道：

一部“老爷”电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。

庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。

近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。

问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及

第四篇：物业管理典型案例

物业管理典型案例汇编

（三）2007-9-28 14:40:00来源：环球网校频道：物业管理师

案例

十四、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严

重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送

孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

案例

十五、发生高空堕物怎么办……

去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们

基本素质的提高）。

从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争

吵不休。

护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先

息事宁人，是此时的至要）。

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑

了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问

题圆满解决了为止。搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

案例

十六、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。一审认为:物业公司

经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车

手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。

二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对“交通与车辆停放秩序的管理”,第二十条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行

管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实

及法律依据,依法应予改判。

据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定,厦门市中级人民法院

于2001年3月25日判决如下:

一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决。

二、驳回维修公司的诉讼请求。

本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。本判决为终审判决。

案例

十七、访客无理打骂护卫员怎么办……

去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来

制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访

客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损

失。

点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就

相对容易得多。

业主请求帮助驱赶室内人员怎么办……

一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。

随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟

仍然无效。这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。

在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了

问询笔录。一场**总算平息。

然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）。后经法院判决：此事物业

公司无过错。

点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照

法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。

案例

十九、物业管理人员入室引起的误会……

某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送

到派出所。

试分析：

1）阿霞错在哪里？

2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？

3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？

观点

一、1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同

事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。

观点

二、1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。

2、通知管理处，让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系的上，就说明情况，让其尽快回家，并派人在门口守着；如果不在家，管理人员或保安两人以上，进入室内检查

有无危险情况，作适当处理，这种处理方式，在法律上是允许的。

3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，首先向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？在这种情况下，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的（业主虽然处理的有点过激，相对物业公司），避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失！

4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细的上岗培训，特别是

相关法律法规的培训（附带一些案例分析）。

观点

三、1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就

算你是好意也会被业主误解。

2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业

主发现，也一般不会误解。

3、事情以至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强

清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。

社区文化建设方面

案例

二十、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析……

“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进

作用。

小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏

导是最好的化解办法。

近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。

没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。物业管理处经过实

地调查研究，拟定了一套解决方案。

第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投

诉也烟消云散。

第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？管理处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业管理处能给予理解，并满足我的要求，我永远不

会忘记。”

第三，调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:30－8:30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰

民的矛盾终于得到圆满解决。

案例二

十一、治理招贴——有人乱派招贴怎么办

乱派招贴,被人戏称为城市的“牛皮癌”。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到

大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。

海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡

禁不绝。

实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为:二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为:三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探

明原因,才好逐个对症下药)。据此管理处采取了一系列新办法:

管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对

其的有序管理。

教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,„骗其上门来接受教育,办

法巧妙)。

治为辅。某些单位不昕招呼继续乱派广告,就把其列入“黑名单”,严格限制这些单位在海

富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。

采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经

大为减少。

点评:解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。

多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。

有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办?……

去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还

是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。

早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评

说，一方拒不认帐，一时难以扯清。

在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬

要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

第五篇：物业管理典型案例

物业管理典型案例

案例

1、设计本“一卫” 业主改“两卫”

案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？ 为什么？应如何处理？

顾某不能擅自在自己的房屋内添装卫生设备

案例

2、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力，他不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来是否属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（3）法律依据是什么？

案例

3、巨型浴缸入室 房屋不堪其重

案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？

案例

4、空调室外机毁坏 物业公司有无责任

王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？

案例

5、吴某是某市A小区的业主，2003.8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业服务费应由谁承担？假设发生欠交服务费的情形，物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某参加业主大会？苏某不是业主，是否可以不受小区管理规约的约束？

案例

6、天河区某小区业主王某家中被盗，损失达二万多元人民币，王某认为其所交的物业管理费中已包含治安管理服务内容，因此其家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。

谈谈你对此事的看法。

案例

7、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。

案例

8、某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建了一间小棚，物业管理公司将棚子破坏。问：

⑴、物业管理公司的做法是否得当？为什么？（外表改变）

⑵、物业公司如何处理才合适？（通告该业物的行为违反了物业管理公约的规定、由业主委员会处理）

⑶如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶损害，需要修理，该修理费应如何承担？（分清责任）

案例

9、某住宅小区的物业管理公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业管理公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业管理公司缴交管理费，物业管理公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分业主的权益。要求物业管理公司停止收取机动车辆的保管费。

请问：该物业管理公司对机动车收取保管费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？

案例

10、业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2005年6月才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的物业服务费，并按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。

请问：物业公司要求张某的做法对吗？ 请说明理由。

案例

11、物业管理处管理员小王收到物业管理公司经理的通知，说住在8栋101的住户投诉其楼上住户三天来都往厨房的窗口仍菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？