第一篇：农村集体土地上的房屋强制执行创新案
农村集体土地上的房屋强制执行创新案
【引言】
根据目前法律的规定，集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制，这就直接导致了执行中对此类财产的处置难，许多案件无法执结。但是，这些房屋本身具有一定的经济价值，特别是在经济发达地区，这些房屋还可能带来巨大的经济效益。在法律允许的框架内实现“物尽其用”，应最大限度地将这些房屋的经济价值转化为可供执行的财产。
【案情简介】
万某因合伙纠纷向法院起诉楼某返还投资款60万元。一审法院判决楼某返还万某投资款60万元及利息。楼某不服提起上诉，二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。法定履行期限届满后，楼某未履行还款义务。后万某向法院申请强制执行。
在执行过程中，法院依法查封楼某所有的坐落于某村15幢二单元三间四层半的房屋一幢（其用地性质为集体土地）。后案外人被执行人楼某之子向法院提出执行异议，认为法院查封的房屋系其所有，请求解除查封。经公开听证，法院驳回异议人楼某之子的执行异议，本案继续执行。楼某之子不服，向上一级法院申请复议。上一级人民法院驳回复议申请，维持原民事裁定。后法院对被执行人楼某享有权益的某村15幢二单元三间四层半房屋实施强制管理，而后成功拍卖了该房屋三年的租赁权，用拍卖所得租金（扣除评估、拍卖等相关费用）偿还了被执行人楼某部分债务。
【法院意见】
1、适用强制管理措施，应当征求申请执行人和其他执行债权人的意见。适用强制管理措施，应当征求申请执行人和其他执行债权人的意见。若申请执行人或其他执行债权人不同意采取强制管理措施或不愿垫付相关费用的，不采取该项措施。若部分执行申请人或执行债权人不同意或不愿垫付相关费用的，则 1
该部分申请人或债权人不得从该项措施所得收益中受偿。
2、招租条件
招租成交价格不得低于评估价的80%，一次租赁期限一般不得超过三年，租金一般在房地产交付承租人时一次付清。多人意向承租的，以竞价方式确定承租人。
3、招租不成功的处理
对外招租一个月仍无人承租的，可以将强制管理的房地产使用权以不得低于评估价的80%价格抵偿债务，债权人拒绝接受的，终结强制管理程序。
【争议焦点】
1、集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制，如何实现执行效益？
2、房屋租赁权能否拍卖？
【律师点评】
一、强制管理、拍卖租赁权系新思路
法院在本案中采取的实施强制管理、拍卖租赁权的方法，为执行中妥善处置集体土地上的房屋提供了一个新的思路。
强制管理是指执行法院选任管理人对已查封、扣押、冻结的财产实施管理，以管理所得收益清偿债权。强制管理是和拍卖、变卖、以物抵债相并列的执行措施，其适用的情形主要有以下几种：（1）该不动产不得或者不宜拍卖、变卖的；（2）该不动产经拍卖、变卖无法成交的；（3）采取拍卖、变卖措施对被执行人显失公平的；（4）因其他事由确需适用强制管理的。可见，强制管理的对象是不动产的收益，这和租赁权的权利内容是一致的，可以说，对不动产进行租赁是一种重要的强制管理手段，特别是对无法直接变现的不动产而言，更是一项行之有效的执行方法。
在实践中，强制管理的收益往往不高，而且强制管理人难以确定：如果由申 2
请执行人来管理，容易和被执行人发生矛盾；如果由其他人员来管理，选择标准不明容易导致腐败。这就导致了法院采取强制管理的案件不多，成效不大。因此，如果采取租赁的方法，并对租赁权进行拍卖的话，则能够很好地解决这些问题：一是拍卖程序有法律明文规定可依，可以保证执行过程的公开公正；二是拍卖的方式能够实现最大的经济价值，发挥强制管理的功能，从而实现多方共赢的效果。
二、房屋租赁权能否拍卖
根据《拍卖法》第六条、第七条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。租赁权是基于租赁契约而产生的一种民法上的权利，其含义是指承租人依租赁合同取得的，对租赁物占有、使用和收益的权利，其性质并非是单纯的物权或债权，而是包含债权和用益物权两种性质的权利。债权存在于租赁契约成立至消灭的始终，承租人在对租赁物占有期间内享有用益物权。可见，集体土地的房屋租赁权作为一种财产权利，作为拍卖标的并不违反法律规定。而且从实践中看，许多临近城区的农村房屋价值增值较大，虽然房屋所有权流转存在困难，但是对此房屋进行出租可获得较好的收益，如果不加以利用，势必造成资源的浪费，影响案件的执行。
第二篇：农村集体土地房屋拆迁流程
农村集体土地房屋拆迁流程
首先我们来明确一下，我国的土地分为两种性质，分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解，一般城市里的土地基本上都是国有土地，农村的土地基本上来讲都是农村集体土地，农村集体土地一般来讲就是村民集体所有，有的呢，也是村民小组集体所有。
概念理清之后，咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。
农村集体土地拆迁，其实归根结底，走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收，是需要相关部门进行审批才能进行的，最低审批级别是省级人民政府，再高就是由国务院直接进行审批，这个在《土地管理法》中明确规定的。
农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的，大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。
涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等）。
咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。
省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。
发改委：项目立项。环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。
所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。
以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等，接下来呢，咱们说说涉及征地应该有什么流程，具体应该给老百姓出具哪些文件。
一、首先，要征收土地，就要发布征地公告，这份文件是由国土局出具的，是需要有文号，有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了，因为什么原因，范围，从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解，对此不满意的话，咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话，许多当事人会问，说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下，听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的，这是咱们的权利，如果这个权利咱们不行使，一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。
二、接下来就是要进行登记调查，入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大，有多少间房屋，装饰装修，电视空调冰箱等等，是需要调查清楚，这个需要往上报批，直白说，报上去，政府往下拨款时是要知道，现在征收范围内的这块土地有多少亩，多少间房屋，面积多大，怎么安置，下拨多少资金，这是一个法律程序，也是报批的文件之一。
三、报批之后，审批下来叫做征地批文，这份批文必须给老百姓进行公告，也需要有文号有盖章，只能由省级政府或国务院的国土资源部出具。
四、按照原来的登记调查表，市县级人民政府会做补偿安置方案。针对这个项目作出的补偿方案。这个补偿方案公告45天，如果不满意也有权利要求政府举行听证会，比方说，这个补偿方案有的只有产权调，没有货币补偿，货币补偿是我的权利，你不能剥夺我的权利。比如我们之前做过的山西高铁的案件，安置到三十里之外，而且房屋还都没建起来，那作为老百姓来讲肯定不会同意，对于这种情况咱们老百姓同样也有权利要求政府举行听证会，因为补偿方案不合理，那拆迁方就有义务要给老百姓改，老百姓可以要求换安置地点，甚至要求直接货币补偿，因为要求货币补偿是我们的合法权利，拆迁方不能剥夺。其实这种听证会放到我们专业律师操作的话其实是跟开庭差不多的，我们办理的很多的案件，都在这个程序中直接解决，提高补偿。
五、之后按照登记调查表和补偿安置方案，相关部门就会来每家每户进行协商协调。协商不成，下一步就会出具责令限期交出土地决定了，这个文书一出，基本就是冲着强拆去的。如果生效，或者咱们的复议诉讼没有得到支持，就会申请政府或法院进行裁决，裁定一旦再出来，要求限期签协议搬离，如果再没有任何动作，基本就可以强拆了。
以上基本就是涉及农村房屋拆迁，给老百姓出具的相关文件。我们建议，一旦遇到拆迁，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。
第三篇：农村集体土地房屋购房协议
农村集体土地房屋购房协议
农村集体土地房屋购房协议1
甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国民法典、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议：
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起____日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第二百零八条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起____日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后____日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲方(签字捺印)：身份证号：乙方(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：见证人(签字捺印)：身份证号：附：见证人声明见证人声明如下：
4、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;
5、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
6、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
7、本合同在________年____月____日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)：
甲方：
乙方：
________年____月____日
________年____月____日
农村集体土地房屋购房协议2
出卖人：________身份证号码：________
买受人：________身份证号码：________
鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向________村民委员会购买该宅基地的建房配套款________万元的发票现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。
根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：
一、甲方自愿将其家庭所有的位于________市__________________号共________层的房屋及其附属配套装修和设施以人民币________元整的价款出售给乙方。
二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金________元，该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回;如乙方反悔，甲方则不予退还定金。
三、甲方应于________年________月________日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到________村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。
四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。
六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。
七、违约责任
1、甲方应当于________年________月________日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之________计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。
2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之________计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。
3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。
4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。
九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。
甲方：________
联系电话：________
签订日期：________年________月________日
乙方：________
联系电话：________
签订日期：________年________________日
农村集体土地房屋购房协议3
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
鉴于：甲方拥有房屋性质为农村宅基地房屋，该房屋未取得宅基地使用权证，且甲方向xx村民委员会购买该宅基地的建房配套款24万元的发票（识别号：000）现。乙方以对甲方所要出售的房屋情况及风险作了充分的了解，愿意购买该房产。
根据《民法典》等相关法律规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就乙方向甲方购买房屋事宜达成如下协议：
一、甲方自愿将其家庭所有的位于成都市号共六层的房屋及其附属配套装修和设施(建筑面积平方米)以人民币元整(大写元)的价款出售给乙方。
二、为表示购买该房屋诚意，乙方在签订本协议后日内向甲方支付购房定金元（大写），该定金折抵购房款。如甲方反悔对本协议反悔，则双倍向乙方返回；如乙方反悔，甲方则不予退还定金。
三、甲方应于 年 月 日前向乙方交付房屋并配合协调乙方到方碑村村委会办理相关转移登记手续。甲方交付房屋的当日，乙方以银行转款方式一次性向甲方付清购房款，甲方向乙方出具相应的收据。
四、本协议签订后，甲方对该的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、乙方购买该房屋后，因该房屋拆迁所得补偿全部归乙方所有，甲方应配合乙方办理拆迁补偿手续事宜。
六、甲方将该房屋交付给乙方后应向村集体备案登记，协调村集体不干涉阻碍乙方买受该房屋，保证乙方能正常使用该房屋，并将水电气等户头过到乙方名下。
七、违约责任
1、甲方应当于 年 月 日向乙方交付房屋，甲方如不按本协议约定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额万分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过2个月时，乙方有权解除本协议。解约时，甲方应将已收的房价款全部退还乙方。
2、乙方全部或部分不履行本协议约定的付款日期及支付方式的。其逾期部分乙方应加付按日万分之一计算违约金支付给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除本协议并要求乙方赔偿甲方因履行本协议所产生的实际损失费用。
3、如甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住或使用的，相应赔偿责任由甲方承担，乙方有权向甲方追偿。
4、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的`房屋装修费用。
八、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方均可向房屋所在地法院起诉解决。
九、协议未尽事宜由双方另行协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，协议自甲乙双方签字后生效。
甲方（签字）：
联系电话：
签订日期： 年 月 日
乙方（签字）：
联系电话：
签订日期： 年 月 日
农村集体土地房屋购房协议4
本卖方(以下简称甲方)：____________
姓名：______
(身份证号码)：____________
地址：____________
联系电话：____________
共有人：______
姓名：______
(身份证号码)：____________
地址：____________
联系电话：____________
买方(以下简称乙方)：______
姓名：______
(身份证号码)：____________
地址：______
联系电话：____________
第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于______;位于第______层______户，房屋结构为____，房产证登记面积________平方米，地下室一间，面积______平方，房屋权属证书号为______。
第二条价格：以房产证登记面积为依据，每平米______元，该房屋售价总金额为______万元整，大写：______。
第三条：付款方式：乙方于本协议签订之日向甲方支付定金______元整，小写：______(大写______)，余款______元(大写______)在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起______日内，将该房屋交付乙方。
第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。
自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的____%向甲方支付违约金。
逾期超过____日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，同时，本房屋目前尚处于出租状态，甲方应按照乙方的意愿解除原租赁关系或把租赁权转给乙方。
乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。
每逾期一天，甲方按累计已付款的____%向乙方支付违约金。
逾期超过____日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
第七条关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。
如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的____%赔偿乙方损失。
第八条：签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。
房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。
由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。
第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的____%收取违约金。
第十条：因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
第十一条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十二条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。
协商不成时，甲、乙双方同意由方所在地人民法院起诉。
第十三条：本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。
甲方：
____________(签字，指纹)
乙方：
____________(签字，指纹)
见证人：____________(签字，指纹)
______年______月______日
第四篇：武汉江夏区集体土地上房屋
武汉市江夏区集体土地上房屋 征收与补偿实施办法(试行)
(2018年2月5日再次征求意见稿)
第一章 总 则
第一条 为了规范本区集体土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《市人民政府关于进一步规范征地工作的意见》（武政规〔2016〕28号）等法律、法规和有关规范性文件的规定，结合实际对《武汉市江夏区农民集体所有土地上房屋征收与补偿实施办法》（夏政规〔2013〕5号）进行修改后重新公布本办法。
第二条
在本行政区域内征收集体土地，并对被拆除房屋及其附属物的合法所有人（以下简称被拆迁人）实施补偿的，适用本办法。
第三条 区国土资源和规划部门（以下简称征收部门）负责办理本区集体土地征地手续，组织落实用地报批前告知、确认、听证和批后的公告及登记等工作。
区发展改革、城乡建设、公安、城管、市场监管、人力资源和社会保障、财政（经管）、民政、审计、监察等有关部门，应当按照各自职责，做好集体土地上房屋征收与补偿工作。
第四条
被征收集体土地所在地的街道办事处、金水办事处、江夏经济开发区各办事处、梁子湖风景区管理委员会
公安部门办理户口迁入手续后，应及时抄告征收部门。
第六条
征收部门拟订涉及征收集体土地的面积、用途、位置、补偿标准、安置方式等内容的征地方案，以书面通知或者在被征地村组张贴公布等形式，充分听取被征地农村集体经济组织和农民的意见并留存现场照片等资料；同时告知其对拟征收集体土地上房屋的补偿标准、安置方式有申请听证的权利。
告知后，在拟征收集体土地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的房屋及其他地上附着物，征收时不予补偿。
第七条
被征地的农村集体经济组织在征收部门书面通知或者张贴公布等告知之日起10日内应当就征地相关事宜组织召开村民大会或者村民代表大会，并形成会议记录或者纪要。
第八条 农村集体经济组织应当配合征收指挥部做好征地项目土地现状调查，组织被征地农民对调查结果予以确认，拟订房屋拆迁补偿安置方案，依法征求被征地农民意见；加强对拟征收土地的管控，对“抢栽、抢种、抢建”等行为予以制止，并将“抢栽、抢种、抢建”的具体数据信息及时书面报告征收指挥部。
征地范围包括多个农村集体经济组织的，由征收指挥部组织本次征地所涉及的农村集体经济组织共同拟订房屋拆迁补偿安置方案。
第九条
征收指挥部应当组织对拟征收土地、房屋的现状进行调查、核实，调查结果必须经被征地农村集体经济组织和农民确认。
被拆迁人不能亲自确认的，可以委托他人确认；与被拆迁人无法联系或者其拒绝确认的，可以邀请农村集体经济组
（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
第十五条
房屋拆迁补偿安置方案公告应当包括下列内容：
（一）房屋拆迁补偿的法律依据；
（二）征地拆迁的目的；
（三）征地拆迁的范围；
（四）征地范围内房屋拆迁调查摸底情况；
（五）被拆迁房屋类型和建筑面积的认定办法；
（六）房屋拆迁补偿方式、标准和计算方法；
（七）补助和奖励标准；
（八）还建安置的房屋基本情况及相关资料、证明；
（九）拆迁期限（房屋拆迁补偿安置的签约期限）；
（十）征地拆迁实施单位名称；
（十一）其他事项。
第三章 补偿安置
第十六条 房屋拆迁补偿安置协议由征收指挥部与被拆迁人协商签订。依法签订的房屋拆迁补偿安置协议，双方当事人应当遵守，任何一方不得擅自变更协议内容。
在征收部门公告规定的拆迁期限内，征收指挥部与被拆迁人应当按照本办法规定和经批准的房屋拆迁补偿安置方案，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当明确载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。
被拆迁人以征地公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途，以
合的补偿。
选择房屋产权调换的，征收实施单位应当提供产权调换的房屋，并与被拆迁人结算被拆迁房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
住宅房屋选择货币补偿的，征收实施单位应当按照房屋拆迁补偿安置方案确定的还建安置房屋的市场评估价格给予补偿。
第四章 补偿对象和面积认定
第二十一条
下列对象有选择房屋产权调换补偿、货币补偿、房屋产权调换补偿与货币补偿相结合补偿的权利：
（一）本村组户籍且有房屋和承包土地的村民，本村组现役义务军人、大中专院校在读学生和服刑人员；
（二）户口迁入本村组3年以上且有房屋和承包土地达到本村组人均承包面积或者林地100亩以上（以户口簿、农村土地承包经营权证或者林权证为依据）的迁入户；
（三）2008年12月1日《武汉市个人建设住宅管理规定》（市人民政府令第192号）施行以前经乡（镇）人民政府或者街道办事处审核同意，在集体土地上已建房屋的农村村民。
第二十二条
下列对象只有选择货币补偿的权利：
（一）户口迁入本村组，有房屋但没有承包土地或者承包土地达不到本办法第二十一条第（二）项规定条件的迁入户；
（二）2008年12月1日以前已建成房屋，但不能提交乡（镇）人民政府或者街道办事处审核同意建房的农村村民。
2008年12月1日以后，未经依法批准建设的房屋，其建筑测量数据作为有关部门认定为违法建设的证据之一。
被拆迁房屋的建筑面积和层高以具有法定资质的测量机构的测量数据为准。
第五章 补偿补助与奖励标准
第二十六条
集体土地上住宅房屋被拆迁应当根据不同情形分别处理。
（一）下列房屋可以按登记或者按实测建筑面积选择1:1房屋产权调换补偿或者按被拆迁房屋评估价给予货币补偿，或者房屋产权调换补偿与货币补偿相结合的补偿：
1.用于居住的主体房屋；
2.房屋天面永久性房屋整体层高超过2.20米（含本数）且用于居住的房屋；
3.地下层整体层高超过2.20米（含本数）且用于居住的房屋。
（二）下列房屋按层高和评估价给予货币补偿： 1.简易结构房屋；
2.房屋隔热层整体层高低于2.20米（不含本数，或者局部层高超过2.20米）高于0.80米（含本数）的；
3.地下架空层整体层高低于2.20米（不含本数，或者局部层高超过2.20米）高于0.80米（含本数）的。
（三）下列情形不予补偿：
1.房屋隔热层檐口距顶层低于0.80米（不含本数）的； 2.地下架空层层高低于0.80米（不含本数）的； 3.未经批准在房屋天面搭盖的房屋。
过被拆迁房屋原有建筑面积的，由被拆迁人按本办法第三十一条的规定补足差价；
（二）被拆迁房屋建筑面积人均高于40平方米（含本数）低于60平方米（不含本数）的，选择产权调换房屋的总建筑面积应当与被拆迁房屋建筑面积相近；但一户房屋产权调换总建筑面积不得超过被拆迁房屋建筑面积的10%，并由被拆迁人对超过被拆迁房屋建筑面积的部分，按本办法第三十一条的规定补足差价；
（三）被拆迁房屋建筑面积人均高于60平方米（含本数）的，可以按人均60平方米标准选择相近的产权调换房屋；但一户房屋产权调换总建筑面积不得超过360平方米。对被拆迁房屋建筑面积减去产权调换房屋建筑面积的差额面积，按本办法第二十条第三款的规定对被拆迁人给予货币补偿。
农村集体经济组织在拟订房屋拆迁补偿安置方案时，可以根据当地实际降低本条第一款第（二）项、第（三）项规定的标准，另行确定具体数额，经村民会议或村民代表会议决定通过。
第三十条
对符合房屋产权调换条件的独生子女、“五保户”等特殊家庭，农村集体经济组织在拟订房屋拆迁补偿安置方案时，可以根据相关法律、法规、规章的规定制定具体优惠措施。
第三十一条
符合房屋产权调换条件，除本办法另有规定外，还建安置房屋与被拆迁房屋的建筑面积差额部分，按以下标准补足差价。
（一）还建安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的，按下列标准补足差价：
的，应当按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。
第三十七条
拆迁集体土地上房屋，应当给予被拆迁人下列补助，补助标准经协商不能达成一致的，由区价格认证机构认定。
（一）拆迁集体土地上住宅房屋的补助： 1.运输补助费；
2.电话、空调、水表、电表、有线电视网络、燃气管道等设施迁移补助费。但还建安置房屋已有以上配套设施的，不予补助。
（二）拆迁集体土地上非住宅房屋的补助：
1.设备拆卸、设备安装、设备和货物运输费用；
2.无法恢复使用的设备按重置价与折旧结合计算的价格；
3.因征收造成的停产、停业补助费。
第三十八条
征收指挥部对下列情形可以给予奖励：
（一）在拆迁期限（房屋拆迁补偿安置签约期限）内被拆迁人与征收指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议的，给予增加房屋产权调换面积指标奖励；面积指标奖励原则上不超过被拆迁房屋建筑面积的10%，对应的建筑面积由被拆迁人按还建安置房屋的综合成本价购买；
（二）在拆迁期限内被拆迁人按房屋拆迁补偿安置协议约定腾退房屋、交出土地的，给予货币奖励；
（三）被拆迁人主动请求拆除2008年12月1日以后建设的房屋的，给予货币奖励。
具体指标和货币奖励标准，由征收实施单位另行制定。
第六章 还建安置房屋分配
征收指挥部本着公开、公平、公正的原则，根据各征地项目房屋拆迁补偿安置方案，制订安置房分配方案在被征地村组公告并组织实施。
第四十二条
安置房分配采取交付通知验收方式或者采取摇号、抽签等随机方式。
现房安置或者安置房已完成详细规划能测算户型面积及门牌号码的，可以按房屋拆迁补偿安置协议签订的先后顺序，由被拆迁人优先选择安置房的区位、户型、朝向和楼层，征收指挥部按协议约定采取交付通知验收方式分配安置房，但拒不腾退房屋及土地的除外。
安置房未完成详细规划或者不能测算户型面积及门牌号码的，由征收指挥部组织被拆迁人采取摇号、抽签等随机方式分配安置房。
第四十三条
采取摇号、抽签等随机方式进行安置房分配的，由被拆迁人按户委派家庭成员参加摇号、抽签，每户参加摇号、抽签选房人数不得超过3人。
被拆迁人因故不能委派家庭成员参加安置房分配摇号、抽签的，在选房大会举行前3日内，户主本人到征收指挥部签署委托书，由委托代理人持征收指挥部见证盖章的委托书参与选房。
被拆迁人拒绝或者逾期未参加安置房分配选房，但在选房大会举行之日起10日内向征收指挥部书面申请参加下次选房大会，经征收指挥部书面回复同意的，可以在下次安置房分配时安排参加选房。
第四十四条
采取摇号、抽签等随机方式进行安置房分配的，按下列流程进行：
（一）村（社区）安置房分配工作专班调查核实被拆迁
户主姓名并现场登记公证；
（八）被拆迁户委派的家庭成员或其委托代理人现场选定房屋建筑面积和房型，不得更改，凭房卡签订确认书，同时核算安置房差价及相关费用；
（九）被拆迁人在抽签分配结束后20日内结清所有费用，领取所选安置房钥匙。
采取交付通知验收方式进行安置房分配的，征收指挥部依照本条第一款第（一）项至第（四）项的规定实施相关流程后，应当按约定向被拆迁人送达《交付通知书》，办理验收、结算费用、安置房钥匙交接等手续。被拆迁人逾期收房的，从《交付通知书》送达之日起，视为该安置房已交付。
第四十五条
安置房分配实行房源公开、安置对象公开，选房大会过程摄像记录，安置分配结果在选房大会结束后30日内在安置房区域张榜公示，接受群众和社会监督。
区监察机关工作人员和10名被拆迁人代表全程监督安置房分配过程。
第四十六条
本办法第二十二条、第二十三条所列情形之一的迁入户和农村村民的房屋被拆后，可以按本项目安置房的市场评估价购买安置房。
第七章 强制执行
第四十七条
征收指挥部与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被拆迁房屋所有权人不明确的，由征收实施单位根据房屋拆迁补偿安置方案形成房屋拆迁补偿安置意见书，送达被拆迁人，并要求其在30日内作出答复。
定的补偿内容已履行或者已提存的证据；
（五）沟通协商记录材料；
（六）土地主管部门认为需要提供的其他材料。
第五十条
征收部门收到征收实施单位提供的上述材料后，经研究认为符合作出责令交出土地决定情形的，应当向被拆迁人发出《交出土地通知书》，被拆迁人在《交出土地通知书》规定的期限内提出异议的，征收部门应当组织调解；被拆迁人要求听证的，应当在规定时间内提出书面听证申请，由征收部门负责组织听证。
《交出土地通知书》规定期限届满，被拆迁人未提出异议或者异议不能成立，且拒不搬迁和交出土地的，征收部门应当作出《责令限期交出土地决定书》，并依法送达被拆迁人。
第五十一条
被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行《责令限期交出土地决定书》的，征收部门可以自期限届满之日起3个月内依法向人民法院申请强制执行。
征收部门在向人民法院申请强制执行前，应当书面催告被拆迁人履行交出土地义务，同时由区人民政府负责组织征收实施单位按照相关规定对强制执行进行社会稳定风险评估。
第五十二条
征地过程中，已依法获得青苗及地上附着物补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地，影响征收工作正常进行，需要申请强制执行的，参照上述规定执行。
第八章 法律责任
第五篇：集体土地上房屋拆迁法律问题探讨
集体土地上房屋拆迁法律问题探讨
城市土地所有权性质包括国有土地和集体土地两种性质，所以，广义的城市房屋拆迁包括国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。关于国有土地上的房屋拆迁已经有了较为系统的理论和操作规程，也有国家级规范性法规，但对集体土地上的房屋拆迁人们涉足不深，尚无系统的理论加以研究，亦无明确的规范性措施加以制约。
随着城市框架的不断拉大和城市周边农村集体土地的大量被征用，农村房屋拆迁数量也不断增加，尤其是近几年迅速上升的态势已达到历史高峰。与此同时，由于因集体土地征用而产生的拆迁问题是我国工业化、城市化加快发展所引发矛盾的集中体现，其中涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，人民法院在审理征用土地和房屋拆迁安臵补偿案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现裁判案件所要达到的法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。对于造成这些困难的原因如不能及时进行分析、探讨并加以解决，司法权就难以起到社会矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群众中的威望和形象也会受到严重影响。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，尽管还不完善，但毕竟有一个规范性法规。但对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。所以对于集体土地上房屋拆迁法律问题进行研究探讨，不仅是非常必要的，而且是非常迫切的。
一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题
1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安臵补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安臵对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。
2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。
农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定和规范，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。
同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安臵通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安臵补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。
3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。
集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安臵费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安臵问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。
4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。
由于我国《土地管理法》并没有将农民的房屋从土地征用中分离出来，而是将其包含在“地上附着物”中，所以在具体操作时，征地单位通常是将土地补偿费及“地上附着物”补偿费按照补偿方案一揽子支付给政府或村组，关于补偿方案又是政府或村组与征地单位协商。根据《土地管理法》的规定，补偿方案要经有关政府批准，对补偿方案有异议或不能达成协议的，由政府部门处理。从法理而言，当一个私权利受到另一个私权利侵犯时，当事人一方或双方可以采取到法院提起民事诉讼等方式去解决，而当私权利受到公权侵犯时，只有一个办法，就是提请行政复议和提起行政诉讼，告的必须是具体行政行为，因为在我国当事人不能起诉政府的抽象行政行为，同时，依据我国《行政诉讼法》的有关规定，被征用方与征用方就征用补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院提起行政诉讼。由于农民个体作为被拆迁人时不是土地征用的一方当事人，所以就不能行使这种诉权，农民只能被迫接受政府裁决的方案。
二、关于集体土地上房屋拆迁立法的一些思考与建议
1、建立完善关于集体土地上房屋拆迁的法律、法规。
由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安臵补偿的国家级“大法”，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了被拆迁人拎汽油桶找拆迁办自焚等恶性事件，所以应该立即启动关于我国集体土地上房屋拆迁的立法工程。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。在土地征用中，我国《土地管理法》第四十七条规定了关于征用耕地的补偿问题，但作为农民私有财产的地上房屋仅被包含在“地上附着物”之中，且没有对农民房屋等私有财产的补偿标准作出具体规定。在现实处理中，主要参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件处分在征用过程中涉及的农民私产。如果说对于征用土地涉及的集体土地上农民房屋拆迁补偿还有《土地管理法》中的“附着物”将其提到的话，那么城中村改造和其它建设所涉及农民房屋的拆迁更是成了无人顾及的“孤儿”。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，再加上城乡居民生活条件的差异，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安臵法十分必要。
2、明确公权干预之法律限制、保护集体土地上私有房屋财产权。
在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在干预私权中过大且缺乏有效的监督制约，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。房屋拆迁可以分为两种：一种是基于公共利益的需要通过土地征用而进行的房屋拆迁，一种是基于商业开发目的实施的拆迁行为。土地征用是国家为了公共利益的需要，对集体所有的土地收归国有的过程。从土地征用理论而言，土地所有权是物权的一种，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。土地所有权的行使具有排他性、绝对性和社会性的特点。这个社会性特点就是指土地所有者在行使自己的权利时要受到国家的限制，即国家为了公共利益的需要可以对土地所有者所有的土地实施强制购买，其方式是给予被购买者以合理补偿。所以，对于基于公益征用土地，国家应当进一步完善征用土地的法律并严格按照法定程序进行。对于第二种基于商业开发目的而实施的征地拆迁，实质上是一种平等主体间的民事法律行为，国家行政权力不应介入过多。因为基于商业目的，房屋拆迁中涉及两种法律关系，即行政管理法律关系和民事法律关系。在行政管理法律关系中，我国应当从立法上规范行政执法行为，对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。在民事法律关系中，开发商作为拆迁人和被拆迁人之间应当是平等的民事主体之间的关系，对于房屋拆迁补偿的金额、时间、支付方式、安臵方式等相关事项，应当在平等、协商的基础上确立其相互之间的法律关系。同时，法律必须明确限制政府行为，政府在这种民事法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。如果政府为了开发商的商业目的，动用国家征用土地的公权力，就等于是开发商借政府之手对被拆迁人私人之房屋进行强制购买，这不仅违背了土地征用必须基于公益的基本原则，而且也滥用了国家赋予政府的征用权。征用权的滥用迫使私人在拆迁问题上失去了选择权，并使政府的权力和开发商的利益结合起来，使被拆迁人在这两个强大势力面前成为了弱势群体，只能陷入任人宰割的窘地。这也正是当前拆迁矛盾激化，政府成为矛盾焦点的根本原因。
3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。
在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。在前述中，笔者认为，对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。对于商业开发目的而实施的征用集体土地引发的农民房屋拆迁行为，适用相关民事法律规范进行调整，上述已经谈到，在此不再赘述。对于出于公共利益的需要而实施的集体土地上的房屋拆迁在性质上属于国家对集体土地的强制购买，性质上是公权对私权的干预限制，所以政府的行为必须受到严格的法律限制，包括行使权力的范围和方式。同时，政府负有公平合理补偿被拆迁农民财产损失的职责和义务；农民有要求政府给予公平合理补偿的权利。补偿标准和金额的确定应遵循合理补偿的基本原则。纵观世界各国的土地征用补偿法律规定，有两种补偿确定方法，一种是以西方国家为主的市场价确定方法，一种是以我国大陆为主的根据规定标准来确定地价补偿方法，但无论哪种方法都必须以合理补偿为基本原则。“合理”标准应该是地价既要体现土地所有权的价格，同时，还应体现与土地所有权相关的权利如土地上的房屋所有权等方面的损失补偿，使被征用方既无法获取暴利，也不致遭受损失，以达到土地所有权人基本满意。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益；也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定严格的拆迁程序，包括财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得司法救济的程序。
三、审判中的难点及解决方法
（一）行政审判
目前，集体土地上的房屋拆迁纠纷在我市以行政纠纷居多。人民法院在审理集体土地上房屋拆迁案件中遇到的难点问题，突出表现在司法的局限性方面。因为法院在审查被诉的具体行政行为是否合法时，所诉的房屋拆迁补偿、安臵方案一般已经经过了有关政府部门的裁决，人民法院只能对行政裁决进行合法性审查，最后只能做出维持或撤销的判决而不能进行司法变更，同时行政诉讼又不适用调解原则，所以法院判决的结果通常无法使当事人诉讼的根本问题得到彻底解决，有时还因行政裁决案件引起拆迁许可、城市规划、拆迁补偿安臵合同等行政、民事多方面的连环诉讼，笔者赞同对于此类纠纷应当赋予法院司法变更权的观点，建议确立合法性与合理性审查相结合的原则，以合理性原则审查判断行政机关在房屋拆迁安臵行为中行使自由裁量权是否客观、适度，用合理性审查判断、支持、补充合法性审查原则。另外，笔者认为，对此类纠纷应允许进行调解。实践中，审判人员也经常通过说服教育的调解工作，使双方当事人达成和解后，由一方当事人撤诉结案，取得了较好的效果。因为在农村集体土地上的房屋拆迁安臵中，一方面涉及被拆迁人安家居业的重大利益，另一方面是政府谋求社会经济发展的重大措施，公权与私权形成强烈的冲突，以在不违背有关法律、法规的前提下以调解方式解决这类纠纷不但能够平衡公权对私权的限制，亦有利于及时、彻底的解决当事人之间的根本问题，更有利于发展、稳定的大局，从而有力地支持行政机关依法行政和拆迁人依法拆迁，并以此支持和服务于地方政府的经济建设，实现农村房屋拆迁和征用集体土地安臵补偿工作的良性循环，最终实现审判的法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。
（二）民事审判
1、集体土地上房屋拆迁补偿纠纷诉讼主体的确定。目前，由于集体土地上房屋拆迁同土地征用一并进行，所以房屋的拆迁补偿方案也同土地补偿方案同时制定。而补偿方案是由征地方制定，报政府批准，因补偿方案引起的纠纷，只能通过行政诉讼解决。笔者认为，这只适用于解决国家基于公共利益的需要而实施的集体土地征用和房屋拆迁，正如前述所分析，对于基于商业开发之目的实施的征地拆迁补偿应直接适用民事法律规范进行调整。同时在国家基于公益的征地拆迁中，由于在补偿方案确定之后，补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订，房屋所有人不参与签订协议，形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。那么发生纠纷时，房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安臵方式等问题提起民事诉讼？从协议本身来说，房屋所有权人不是签订协议的一方，不能以自己名义提起诉讼，但从财产所有权法律关系来讲，房屋所有权人应当享有诉权。目前，人民法院对房屋所有人以自己名义起诉主张权利时，往往又以其不是协议一方当事人而不予受理或裁定驳回起诉，导致房屋所有权人的权利得不到及时保护。笔者认为，集体土地上房屋拆迁是一种社会活动，在这个活动中独立享有权利和承担义务的公民、法人是这一法律关系的主体，同时，集体土地上房屋所有人对其所有权的享有是排他的，所从法理上讲，对房屋的处分，只能由房屋所有权人行使，其他任何单位和个人均无权处分，房屋拆迁实质上是拆迁人将被拆迁人的房屋折价购买，是一种民事行为，应由房屋所有权人和拆迁人协商一致达成协议，集体经济组织与征地单位签订协议的行为，只能认定为一种代理行为，如无房屋所有人授权，其签订的协议应为无效。所以房屋所有权人以自己名义就拆迁补偿协议提起的民事诉讼，人民法院应当受理。
在当前现实中，拆迁人为了使拆迁顺利进行，往往借助政府权力，将补偿的事宜交给政府处理，关于补偿费的支付也由政府代付，一旦发生纠纷，也存在诉讼主体的确定问题，在此情况下，笔者认为应区分不同情况，如果拆迁单位将补偿款已支付给政府，此时政府就应履行代付补偿款的义务，属民事法律关系，被拆迁人可以政府为被告提起诉讼；如果拆迁单位未按拆迁补偿协议将补偿费支付被拆迁人，也未支付给政府，被拆迁人可以拆迁人为被告提起民事诉讼；如果拆迁协议是政府与被拆迁人签订的，被拆迁人则可以政府为被告，以拆迁人为第三人提起民事诉讼。
2、对集体土地上房屋拆迁补偿范围的审查认定。
目前只有北京、上海等为数不多的地区对集体土地上的房屋拆迁补偿范围进行了规定，大多数地区对此并没有规定。房屋拆迁补偿的目的是对被拆迁人因拆迁所造成的财产损失和其他经济损失进行补偿，包括已经造成的损失和将来必然造成的损失，换言之，就是被拆迁所得到的补偿应当能够恢复被拆迁人财产利益于被拆迁以前的状态，以维持其生活的安定。所以，世界许多国家实行市价补偿的原则。我国也可以考虑将此作为认定补偿范围的一个原则，补偿范围不能仅局限于对房屋自身价值的补偿，还应包括房屋的地理位臵、用途等方面的价值。在实践中，拆迁单位仅就房屋进行补偿，对其他损失不进行补偿的作法，有违公平原则。所以人民法院在审理拆迁补偿案件时，应当区分不同情况下农村村民住宅、乡镇企业厂房及其它用途房屋的补偿范围，给予合理的补偿，如拆迁居住房屋，除对房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人的搬家补助费，过渡期内的临时安臵费。被拆迁人向人民法院起诉主张此部分补偿费，人民法院应予支持。对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁、乡镇企业厂房的拆迁，被拆迁人向拆迁人主张停产停业损失的，人民法院应予支持。
3、房屋拆迁纠纷中第三人诉讼权利的保护。
集体土地上房屋拆迁与城市房屋拆迁一样涉及很多法律关系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。实践中，通常的理解是拆迁人只对被拆迁人直接进行补偿，第三人要获得补偿，只能向被拆迁人主张。笔者认为，第三人的损失是由于拆迁行为造成的，如此处理对被拆迁人也是不公平的，因为被拆迁人并无过错。在拆迁过程中，引起第三人利益的损失，往往是因拆迁行为导致房屋所有权人与第三人之间协议不能履行而造成的。所以，对于第三人通过诉讼寻求权利救济时，要视不同法律关系确定诉讼主体。以租赁为例，在前述中笔者认为拆迁安臵补偿费是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，也就是拆迁人通过补偿的形式购买了被拆迁人的房屋，成为房屋的所有权人，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁协议对新的房屋所有人即拆迁人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依据租赁协议将拆迁人作为被告主张自己的权利，是符合法律规定的。拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，可以理解为，拆迁人以征用行为取得了土地的使用权，在联营中替代了原土地使用权人，成为了联营的一方，可按合同法的有关规定处理。
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