关于集体土地上房屋登记的案例剖析

第一篇：关于集体土地上房屋登记的案例剖析

关于集体土地上房屋登记的案例剖析

1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记？

（1）法理与登记依据困境。该案例涉及《物权法》中一个比较前沿的问题。《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋所有权作为所有权的一种，也应当包含占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权；而房屋的处分有其特殊性，处分房屋的同时也会一并处分房屋所占用的土地，即法理上所讲的“房随地走、地随房行”。但是，农村宅基地是集体性质，依法只能由本集体经济组织成员享有使用权，这就意味着宅基地不能自由流转，宅基地的获得必须依靠集体经济组织成员这个身份取得。这样问题就出来了：依照法理房屋所有权人可以依法自由处分房产，但房产占用的土地却不能自由流转。

现在全国地方房地产登记立法的上位法依据就是《城市房地产管理法》，而《城市房地产管理法》适用对象是城镇房屋。这样各个地方的宅基地立法就无上位法可循，加上上述的法理困境，使得宅基地这块的立法要么有违法嫌疑，要么干脆不立法，参照城镇房地产法进行登记。上海市的《上海市房地产登记条例（2008）》第二条，“本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。”上海目前的登记实践是在地方性法规出台前，不对于农村宅基地上的房屋进行登记发证。之前有过

这样做法，权利人依法在农村宅基地上建好房屋后，凭相关的许可文件去申请一个《上海市农村宅基地使用证》，我们发现这个证不是对房屋发的证而是对宅基地使用权发的证。

（2）登记模式探讨。第一种，不予登记并不影响物权取得。《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”合法建造房屋是物权原始取得的方式之一，自竣工之日起便当然获得物权。况且，农村属于熟人社会，房子是谁建的大家没有异议，甚至不影响其通过契约方式转让。第二种，采用登记、注记加公示的方式。给予登记是因为根据《房屋登记办法（2008）》第四章的有关集体土地范围内房屋登记内容，当事人条件符合，其原为村民且取得合法建房手续，房屋建成后便原始取得房屋所有权，登记仅是对他取得物权的一个记载、公示行为。注记是因为其现在已经不是村民，所以对其身份进行注记。注记的目的是在此房屋被拆除或倒塌后，其子女对房屋所占用的宅基地不想有继承权。公示是为了避免将来可能产生的纠纷，发证前依照《房屋登记办法（2008）》第八十四条规定进行公示，无异议后最终核准产证。

2.能够成为农村房屋所有权人的主体有哪些？

（1）本集体经济组织成员。依据《土地管理法》等法律，农村宅基地属于集体性质的土地，一般而言只能由本集体经济组织成员享有。哪怕是流转，一般只能由具有本集体经济组织成员身份的人买受。

（2）继承人。如房屋原为本村村民甲所有，其子女乙通过高考等途径成为城市居民，甲村民死后，其房屋的所有权当然由其继承人乙取

得。按照《物权法》第二十九条的规定，继承获得的房屋只要不进行转让，可以不登记。（3）夫妻关系存续期间的另一方（城市户口）。甲男为城镇户口，乙女为农村户口，07年乙以招婿方式与甲男结婚，但甲男户口没有变动。08年乙女依法申请宅基地并合法建造房屋，对此房屋，甲男虽为城市户口，其基于《婚姻法》的规定也可取得房屋所有权。（4）具有集体性质的法人。法人在法律上的权利能力与自然人无异，因其具有集体性质，当然可以成为房屋所有权人。

3.农村房屋转移登记的法定情形有哪些（可以登记）？

（1）买卖。买卖一般而言是转移登记中最常见的种类。但买卖双方应当都具有集体性质组织成员的身份。（2）继承。《继承法》保护公民的合法继承权，当然对于农村居民房屋的继承权也是保护的。

（3）赠与。赠与与买卖一样，是所有权人合法处分自己财产的行为，只不过受赠人应当都具有集体性质组织成员的身份。（4）司法文书确定权利转移的。如甲不能偿还乙的债权，乙提起诉讼，法院判决甲败诉。甲逾期不履行生效法律文书确定的义务，乙申请法院拍卖其房屋。

第二篇：郑州市集体土地上房屋登记暂行办法

郑州市集体土地上房屋登记暂行办法

郑州市人民政府文件 郑政„2011‟63号

第一章 总则

第一条 为规范集体土地上房屋的登记行为,维护房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地上房屋的登记工作,适用本办法。以各种形式在集体土地上违法违规进行开发建设或变相进行开发建设,未依法取得相关建设、规划审批手续,并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外销售的房屋不予登记。经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋不予登记,待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。

第三条 市房地产行政管理部门负责市区区域内集体土地房屋登记工作,包括行政辖区内的中原区、金水区、二七区、管城回族区、惠济区及郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新区、郑州航空港区。市建设、规划、国土资源等有关部门及各区人民政府、市政府派出的开发区管理机构应按照各自的职责协同做好集体土地房屋的登记工作。

第四条 市房地产行政管理部门依法实施房屋登记、发放房屋权属证书,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。集体土地上房屋进行登记应使用国家统一印制的房屋权属证书。申请登记房屋为共有房屋的,市房地产行政管理部门应当在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。

第五条 集体土地房屋登记应当遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。集体土地上房屋所有权发生转移的,房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。

第二章 一般规定

第六条 房屋权属的设立、转让、变更和消灭,应当依照本办法规定进行登记。房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。

第七条 房屋登记依下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)颁发、换发或收回房屋权属证书。

第八条 集体土地上房屋,应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。村民自建住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第九条 申请集体土地房屋登记的,市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的,方可予以登记。

第十条 房屋登记由房屋权利人向市房地产行政管理部门申请。权利人为村民委员会、村民小组、村办企业等农村集体经济组织的,应使用其法定名称。权利人为自然人的,应使用其有效身份证明上载明的姓名。共有的房屋,由共有人共同申请。房屋他项权利登记,由房屋所有权人和他项权利人共同申请。

第十一条 房屋权利人可以委托他人代为申请登记。委托他人代为申请登记的,须提交授权委托书、委托人和代理人身份证明。境外申请人的委托书应按照国家有关规定办理。经人民法院宣告失踪人的房屋,由房屋法定继承人或其法定代理人代为申请登记。无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋,由其法定监护人代为申请登记。

第十二条 房屋登记申请人提交材料齐全,符合法定条件和形式的,市房地产行政管理部门应当予以受理,并在下列时限内完成登记行为。申请房屋所有权登记的,30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证;申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的,10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书;申请异议登记的,1个工作日内办理完结。不予登记的,应即时书面通知申请人。第十三条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

第三章 房屋所有权登记

第十四条 房屋权利人申请房屋所有权初始登记,应当按下列规定提交材料:(一)村民自建的住宅房屋1.登记申请书及身份证明;2.宅基地使用证;3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证;4.房屋测绘平面图;5.申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;6.其他必要材料。(二)村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋1.登记申请书及身份证明;2.集体土地使用证;3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证;4.工程竣工验收证明;5.房屋测绘平面图;6.经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料;7.其他必要材料。

第十五条 村民自建的3层以下(含3层)房屋以及村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋,由于历史原因用地和规划材料缺失的,在按规定补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后,可予以登记。

第十六条 依照本规定应进行工程竣工验收的房屋,而实际未取得工程竣工验收证明的,建设方应委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构或者具有相应资质的工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的,可凭房屋安全鉴定报告或—6—者工程质量检测报告,申请权属登记。

第十七条 已依法取得房屋权属证书的集体土地房屋买卖、交换、赠与、继承、分家析产或因人民法院判决(裁定)、仲裁裁决致使房屋权属发生转移的,权利人持下列材料中的相关材料申请转移登记:(一)登记申请书及当事人身份证明;(二)房屋权属证书;(三)宅基地使用证或集体土地使用证;(四)与房屋权属转移相关的合法有效证明、合同、协议、法律文书等文件;(五)其他必要材料。共有的房屋,还应提供产权共有人同意产权转移的书面证明。

第十八条 申请集体土地上房屋所有权转移登记,属于村民住房的,应当符合宅基地的管理规定,并提交房屋所在地村民委员会同意转让的证明;属于农村集体经济组织房屋的,应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第十九条 已登记的集体土地上房屋有下列情形之一的,权利人应当申请变更登记,并按下列规定提交材料:(一)权利人姓名(名称)变更的,提交房屋权属证书、有效证明文件;(二)房屋坐落的街道名称、门牌号变更的,提交房屋权属证书、**部门证明;(三)房屋面积发生变化的,提交房屋权属证书、规划许可或证明文件;(四)共有房产分割的,提交房屋权属证书、分割协议或公证书。

第二十条 有下列情形之一的房屋,不予登记:(一)不能提供有效的房地产权属来源证明的;(二)不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑的;(三)房地产权属争议未解决的;(四)转让农村村民住房,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的;(五)司法机关查封或限制房屋权利的。

第二十一条 房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因灭失的,权利人应当自事实发生后申请注销登记,缴回房屋权属证书。申请注销登记,房屋权利人应当提交房屋权属证书及相关证明文件。

第四章 他项权利登记

第二十二条 集体土地上房屋设定抵押权的,应持下列材料申请办理房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》:(一)登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明;(二)房屋所有权证及集体土地使用证或宅基地使用证;(三)主债权合同;(四)抵押合同;(五)其他必要材料。农民个人房屋设定抵押权只能为本家庭成员担保。已经抵押登记的房屋的占用、管理与处分应当依据有关法律、法规执行,在处分抵押房屋时只能面向本集体组织成员。

第二十三条 经登记的抵押权发生转移、变更或者依法终止的,权利人应当依法申请转移、变更、注销登记。第二十四条 下列房屋不得设定抵押权:(一)权属有争议的房屋;(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房屋;(三)列入文物保护和有重要纪念意义的房屋;(四)依法查封或者以其他形式限制转让的房屋;(五)依法公告拆迁范围内的房屋。

第二十五条 在房屋上设立地役权的,当事人应当提交下列材料,申请地役权设立登记:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)地役权合同;(四)房屋所有权证及集体土地使用证(或宅基地使用证);(五)其他必要材料。

第二十六条 对符合规定条件的地役权设立登记,市房地产行政管理部门应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿,并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。

第二十七条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)登记证明;(四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;(五)其他必要材料。集体土地上房屋所有权发生转移的,房屋上设定的地役权一并转移。

第五章 其他登记

第二十八条 权利人、利害关系人认为市房地产行政管理部门记载的事项错误的,可以申请更正登记。市房地产行政管理部门记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,市房地产行政管理部门应当予以更正。市房地产行政管理部门记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。市房地产行政管理部门予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十九条 房屋权属证书遗失、破损的,可以向市房地产行政管理部门申请补发或换发。需要补发房屋他项权证的,权利人应当在当地主要报纸上刊登遗失声明,持登报声明等有关材料申请补发;房屋所有权证遗失的,市房地产行政管理部门在补发前应当就补发事项在房屋所在地村民组织内进行公告。补发的房屋权属证书上应注明“补发”字样。自补发之日起,原房屋权属证书作废。

第三十条 办理集体土地上房屋的预告登记、更正登记、等房屋登记,参照适用国有土地范围内房屋登记的有关法律法规规定。

第六章 责任追究

第三十一条 当事人有下列行为之一的,按照相关法律、法规追究其责任:(一)伪造或涂改房屋权属证书的;(二)申请人以瞒报、虚报、出具虚假具结保证等欺骗手段取得房屋权属证书的。第三十二条 房产测绘单位在房产面积测绘中不执行国家规范、规定,或者弄虚作假欺骗房屋权利人的,依照《中华人民共和国测绘法》等相关规定,追究责任。

第三十三条 市房地产行政管理部门工作人员在房屋登记工作中,有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定行为的,依法给予行政处分;给相对人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第七章 附 则

第三十四条 集体土地上没有房屋或已建房屋灭失的,不适用本办法。

第三十五条 县(市)、上街区房地产行政管理部门在所属行政区域内开展集体土地房屋登记,可遵照本办法执行。

第三十六条 本办法自2011年10月1日起施行。主题词:城乡建设 土地 房屋 办法 通知 主办:市住房保障局督办:市政府办公厅五处 抄送:市委各部门,郑州警备区。市人大常委会办公厅,市政协办公厅,市法院,市检察院。

郑州市人民政府办公厅2011年8月3日印发

第三篇：《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》[范文模版]

《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》

发布日期： 2011-08-15 08:

42《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》（全文）

郑州市人民政府文件 郑政〔2011〕63号

第一章 总则

第一条 为规范集体土地上房屋的登记行为,维护房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地上房屋的登记工作,适用本办法。以各种形式在集体土地上违法违规进行开发建设或变相进行开发建设,未依法取得相关建设、规划审批手续,并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外销售的房屋不予登记。经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋不予登记,待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。

第三条 市房地产行政管理部门负责市区区域内集体土地房屋登记工作,包括行政辖区内的中原区、金水区、二七区、管城回族区、惠济区及郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新区、郑州航空港区。市建设、规划、国土资源等有关部门及各区人民政府、市政府派出的开发区管理机构应按照各自的职责协同做好集体土地房屋的登记工作。

第四条 市房地产行政管理部门依法实施房屋登记、发放房屋权属证书,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。集体土地上房屋进行登记应使用国家统一印制的房屋权属证书。申请登记房屋为共有房屋的,市房地产行政管理部门应当在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。

第五条 集体土地房屋登记应当遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。集体土地上房屋所有权发生转移的,房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。

第二章 一般规定

第六条 房屋权属的设立、转让、变更和消灭,应当依照本办法规定进行登记。房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。

第七条 房屋登记依下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)颁发、换发或收回房屋权属证书。

第八条 集体土地上房屋,应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。村民自建住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第九条 申请集体土地房屋登记的,市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的,方可予以登记。

第十条 房屋登记由房屋权利人向市房地产行政管理部门申请。权利人为村民委员会、村民小组、村办企业等农村集体经济组织的,应使用其法定名称。权利人为自然人的,应使用

其有效身份证明上载明的姓名。共有的房屋,由共有人共同申请。房屋他项权利登记,由房屋所有权人和他项权利人共同申请。

第十一条 房屋权利人可以委托他人代为申请登记。委托他人代为申请登记的,须提交授权委托书、委托人和代理人身份证明。境外申请人的委托书应按照国家有关规定办理。经人民法院宣告失踪人的房屋,由房屋法定继承人或其法定代理人代为申请登记。无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋,由其法定监护人代为申请登记。

第十二条 房屋登记申请人提交材料齐全,符合法定条件和形式的,市房地产行政管理部门应当予以受理,并在下列时限内完成登记行为。申请房屋所有权登记的,30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证;申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的,10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书;申请异议登记的,1个工作日内办理完结。不予登记的,应即时书面通知申请人。

第十三条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

第三章 房屋所有权登记

第十四条 房屋权利人申请房屋所有权初始登记,应当按下列规定提交材料:(一)村民自建的住宅房屋1.登记申请书及身份证明;2.宅基地使用证;3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证;4.房屋测绘平面图;5.申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;6.其他必要材料。(二)村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋1.登记申请书及身份证明;2.集体土地使用证;3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证;4.工程竣工验收证明;5.房屋测绘平面图;6.经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料;7.其他必要材料。

第十五条 村民自建的3层以下(含3层)房屋以及村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋,由于历史原因用地和规划材料缺失的,在按规定补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后,可予以登记。第十六条 依照本规定应进行工程竣工验收的房屋,而实际未取得工程竣工验收证明的,建设方应委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构或者具有相应资质的工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的,可凭房屋安全鉴定报告或—6—者工程质量检测报告,申请权属登记。

第十七条 已依法取得房屋权属证书的集体土地房屋买卖、交换、赠与、继承、分家析产或因人民法院判决(裁定)、仲裁裁决致使房屋权属发生转移的,权利人持下列材料中的相关材料申请转移登记:(一)登记申请书及当事人身份证明;(二)房屋权属证书;(三)宅基地使用证或集体土地使用证;(四)与房屋权属转移相关的合法有效证明、合同、协议、法律文书等文件;(五)其他必要材料。共有的房屋,还应提供产权共有人同意产权转移的书面证明。

第十八条 申请集体土地上房屋所有权转移登记,属于村民住房的,应当符合宅基地的管理规定,并提交房屋所在地村民委员会同意转让的证明;属于农村集体经济组织房屋的,应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第十九条 已登记的集体土地上房屋有下列情形之一的,权利人应当申请变更登记,并按下列规定提交材料:(一)权利人姓名(名称)变更的,提交房屋权属证书、有效证明文件;(二)房屋坐落的街道名称、门牌号变更的,提交房屋权属证书、公安部门证明;(三)房屋面积发生变化的,提交房屋权属证书、规划许可或证明文件;(四)共有房产分割的,提交房屋权属证书、分割协议或公证书。

第二十条 有下列情形之一的房屋,不予登记:(一)不能提供有效的房地产权属来源证明的;(二)不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑的;(三)房地产权属争议未解决的;(四)转让农村村民住房,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的;(五)司法机关查封或限制房屋权利的。

第二十一条 房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因灭失的,权利人应当自事实发生后申请注销登记,缴回房屋权属证书。申请注销登记,房屋权利人应当提交房屋权属证书及相关证明文件。

第四章 他项权利登记

第二十二条 集体土地上房屋设定抵押权的,应持下列材料申请办理房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》:(一)登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明;(二)房屋所有权证及集体土地使用证或宅基地使用证;(三)主债权合同;(四)抵押合同;(五)其他必要材料。农民个人房屋设定抵押权只能为本家庭成员担保。已经抵押登记的房屋的占用、管理与处分应当依据有关法律、法规执行,在处分抵押房屋时只能面向本集体组织成员。

第二十三条 经登记的抵押权发生转移、变更或者依法终止的,权利人应当依法申请转移、变更、注销登记。

第二十四条 下列房屋不得设定抵押权:(一)权属有争议的房屋;(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房屋;(三)列入文物保护和有重要纪念意义的房屋;(四)依法查封或者以其他形式限制转让的房屋;(五)依法公告拆迁范围内的房屋。

第二十五条 在房屋上设立地役权的,当事人应当提交下列材料,申请地役权设立登记:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)地役权合同;(四)房屋所有权证及集体土地使用证(或宅基地使用证);(五)其他必要材料。

第二十六条 对符合规定条件的地役权设立登记,市房地产行政管理部门应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿,并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。第二十七条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)登记证明;(四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料;(五)其他必要材料。集体土地上房屋所有权发生转移的,房屋上设定的地役权一并转移。

第五章 其他登记

第二十八条 权利人、利害关系人认为市房地产行政管理部门记载的事项错误的,可以申请更正登记。市房地产行政管理部门记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,市房地产行政管理部门应当予以更正。市房地产行政管理部门记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。市房地产行政管理部门予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十九条 房屋权属证书遗失、破损的,可以向市房地产行政管理部门申请补发或换发。需要补发房屋他项权证的,权利人应当在当地主要报纸上刊登遗失声明,持登报声明等有关材料申请补发;房屋所有权证遗失的,市房地产行政管理部门在补发前应当就补发事项在房屋所在地村民组织内进行公告。补发的房屋权属证书上应注明“补发”字样。自补发之日起,原房屋权属证书作废。

第三十条 办理集体土地上房屋的预告登记、更正登记、等房屋登记,参照适用国有土地范围内房屋登记的有关法律法规规定。

第六章 责任追究

第三十一条 当事人有下列行为之一的,按照相关法律、法规追究其责任:(一)伪造或涂改房屋权属证书的;(二)申请人以瞒报、虚报、出具虚假具结保证等欺骗手段取得房屋权属证书的。

第三十二条 房产测绘单位在房产面积测绘中不执行国家规范、规定,或者弄虚作假欺骗房屋权利人的,依照《中华人民共和国测绘法》等相关规定,追究责任。

第三十三条 市房地产行政管理部门工作人员在房屋登记工作中,有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定行为的,依法给予行政处分;给相对人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第七章 附 则

第三十四条 集体土地上没有房屋或已建房屋灭失的,不适用本办法。

第三十五条 县(市)、上街区房地产行政管理部门在所属行政区域内开展集体土地房屋登记,可遵照本办法执行。

第三十六条 本办法自2011年10月1日起施行。

《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》释义

1、房屋登记咋规定？

违法违规或向村民以外人员销售的不登记。得知郑州市出台相关办法，许多购买了小产权房的市民第一个反应是：“小产权房”是不是要“转正”了？很遗憾，“小产权房”并不在允许登记之列。据了解，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。说得直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商出售的、建在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的“商品房”。

根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。只能在集体成员内部转让、置换。因此，村集体组织或开发商利用集体土地开发并销售给非本集体成员的“小产权房”是无法办理产权证的，当然也就不在《办法》允许登记的范围之内。

2、登记范围怎么限定 ？

《办法》规定，郑州市行政区域内集体土地上房屋权属的设立、转让、变更或消灭，都应依照规定进行登记。凡是以各种形式在集体土地上，违法违规进行开发建设或变相进行开发建设，没有取得相关建设、规划审批手续，并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外人员销售的房屋都不予登记。同时，经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋也不予登记，待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。

有下列情形之一的房屋，也不予登记:不能提供有效的房地产权属来源证明的；不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑；房地产权属争议未解决的；转让农村村民住房，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的；司法机关查封或限制房屋权利的。

3、登记时限有多长？

30个工作日可领到产权证。只要申请材料齐全，符合法定条件，不用太长时间，就可以拿到产权证。《办法》对集体土地上房屋登记的工作时限进行了严格的限定。申请房屋所有权登记的，30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证；申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的，10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书；申请异议登记的，1个工作日内办理完结。对于不符合法定条件，不能登记的，房管部门还要即时书面告知申请人。

4、登记程序

根据《办法》房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。具体程序为：“申请—受理—审核—记载于登记簿—颁发、换发或收回房屋权属证书”。

5、登记申请咋公告？

登记申请要在村民组织内公告。据了解，集体土地上房屋登记工作由市房管局负责，所用证书为国家统一印制，包括《房屋所有权证》（即通常所说的产权证）、《房屋他项权证》（房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有）。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。申请登记房屋为共有房屋的，应在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。

和商品房的产权一样，集体土地房屋登记也要遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。

《办法》规定村民自建住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。申请集体土地房屋登记的，市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的，方可予以登记。10月1日，《办法》实施，合法

合规的集体土地房屋登记办证后，可进行交易、抵押贷款等。

6、申请材料啥要求？

材料不全的必须补办。许多村民在自建房屋时，往往不太注重各种手续的办理，工程竣工后，多数也不请专业机构进行验收。今后这个“习惯”要改一改了，因为这些行为直接关系到能否办理产权证。《办法》要求，申请房屋所有权初始登记时,应当按下列规定提交材料： 村民自建住宅房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；宅基地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；房屋测绘平面图；申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明等。

村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋申请时，要提供登记申请书及身份证明；集体土地使用证；建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；工程竣工验收证明；房屋测绘平面图；经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料等。

村民自建的3层以下(含3层)房屋，村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋，由于历史原因用地和规划材料缺失的，必须补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后，才能申请登记

第四篇：菏泽市集体土地房屋登记暂行办法

菏泽市集体土地房屋登记暂行办法

第一章 总则

第一条

为加强集体土地房屋登记管理，落实房屋登记制度，规范房屋登记行为，保障集体土地房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《房屋登记办法》和《山东省实施《房屋登记办法》细则》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地范围内的房屋登记适用本办法。

第三条

集体土地范围内房屋登记，应当遵循产权明晰、房屋所有权和房屋占用范围内的集体建设用地使用权权利主体一致的原则。

第四条

本办法所称集体土地范围内房屋登记是指市、县房屋登记机构依法将集体土地范围内房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。

第五条

菏泽市住房保障和房产管理局负责指导、监督全市集体土地范围内房屋登记工作，并负责菏泽市经济开发区、牡丹区集体土地范围内的房屋登记工作。

各县房屋登记机构负责本辖区内集体土地范围内的房屋登记工作。第六条

从事集体土地范围内房屋登记受理、审核工作人员应当通过住房和城乡建设部或省建设行政主管部门同意考试，取得住房和城乡建设部颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。

第七条 房屋登记机构应当建立统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利和内容的根据，由房屋登记机构管理。

集体土地房屋所有权证是产权人依法拥有房屋所有权的合法凭证。

第八条 本办法未作规定事宜，按照《房屋登记办法》和相关法律法规规定执行。

第二章集体土地房屋登记

第九条 集体土地房屋登记按以下程序进行：

（一）申请。申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交出具材料部门确认与原件一致的复印件。

（二）公告。房屋登记机构受理登记申请后，将登记事项在房屋所在地的集体经济组织内公告无异议，方可予以登记。公告期限为30个工作日。

（三）受理。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具书面凭证。

申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次告知申请人需要补正的材料。

（四）审核。房屋登记机构对申请人的申请进行审查核实，签署审核意见。

（五）记载于登记簿。经房屋登记机构复核，符合登记条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

（六）发证。颁发《房屋所有权证》，并在其土地权属性质中注记“集体土地”。

（七）档案管理。房屋登记机构要建立完善的集体土地房屋档案管理系统。

第十条 集体土地房屋登记的申请人为自然人的，应使用其有效身份证件的姓名。

申请人为法人、其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请。共有房屋，由共有人共同申请。

申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向房屋登记机构交验代理人的有效证件外，还应向登记机构提交申请人的授权委托书。未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。第十一条 集体土地上的房屋初始登记

一、村（居）民自建房屋初始登记应提交下列材料：（1）登记申请书；（2）申请人的身份证明：

（3）申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明（此证明可由村（居）委会出具）

（4）宅基地使用权证明（5）房屋符合城乡规划的证明

（6）经行政村证明房屋登记无异议的公告（7）房屋测绘报告

（8）登记机构认为应当补正的其他材料

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行之日以前建成的房屋，需提交村委会（社区）出具的合法用地证明。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行之日以后建成的房屋，需提交乡镇（办事处）批准的合法用地文件，占用耕地建设的需提交市、县（区）政府批准的文件。

菏泽市城区内2004年以前在集体土地上建成的房屋，如提供不出房屋符合城乡规划的证明，可以用2004年菏泽市房屋普查档案数据做为房屋符合城乡规划的依据；如在2004年菏泽市房屋普查时没有普查到的村（社区），该集体经济组织成员申请房屋初始登记时，可由房屋所在地街道办事处或乡、镇政府出具符合城乡规划的证明。

二、村、镇公共设施和公益事业房屋初始登记应提交下列材料：（1）登记申请书

（2）经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料

（3）集体所有建设用地使用权证明

（4）县（区）建设主管部门或乡镇规划管理部门颁发的建设工程规划许可证

（5）建设单位或行政村、乡（镇）政府出具的房屋竣工证明（6）经村、镇证明的房屋登记无异议的公告（7）房屋测绘报告

（8）登记机构认为应当补正的其他材料

三、乡镇、村企业厂房初始登记应提交下列材料：（1）登记申请书

（2）营业执照或机构代码证和法定代表人身份证明（3）集体所有建设用地使用权证明

（4）县（区）建设主管部门或乡镇规划管理部门颁发的建设工程规划许可证

（5）房屋已竣工的证明

（6）经村、镇证明房屋登记无异议的公告（7）房屋测绘报告

（8）登记机构认为应当补正的其他材料 第十二条 初始登记后，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；

（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；

（三）房屋面积增加或者减少的；

（四）同一所有权人分割、合并房屋的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明发生变更事实的材料。

第十三条 初始登记后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当在法律文件生效或事实发生后，持身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等证明文件到房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。

申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（五）证明房屋所有权发生转移的材料；

（六）其他必要材料。

申请房屋所有权转移登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合申请使用宅基地条件的证明。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构不予办理。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第十四条 依法以集体土地房屋设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）集体所有建设用地使用权证明；

（五）主债权合同和抵押合同；

（六）其他必要材料。

第十五条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：

（一）房屋所有权初始登记；

（二）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

（三）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

第十六条 集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

第十七条 有下列情形之一的，登记机构应作出不予登记的决定：

（一）房屋权属有争议的；

（二）不能提供有效的房屋权属证明文件的；

（三）共有的房屋未经共有人同意的；

（四）被依法征收、没收或查封的；

（五）非法占用集体土地的；

（六）属于临时建筑或违章建筑的；

（七）其他依法不予登记的。

第十八条 自受理登记申请之日起，登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

（一）房屋所有权登记，60个工作日；

（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；

（三）预告登记、更正登记，10个工作日；

（四）异议登记，1个工作日。

公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构批准可以延长，但最长不得超过原时限的1倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。

第十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。

房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

第二十条 办理集体土地范围内房屋地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。

第二十一条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。并在补发的房屋权属证书、登记证明上注明“补发”字样。

房屋登记机构应当在补发房屋权属证书、登记证明前，就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。第三章 法律责任

第二十二条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明单位或者个人有下列行为之一的，由登记机关撤销原房屋所有权证：

（一）未如实申报房屋产权真实情况，骗取房屋所有权证的；

（二）伪造房屋登记资料的；

（三）因其他原因依法应当撤销房屋权属证书的。

登记机构应当在作出撤销房屋权属证书决定之日起7日内书面送达当事人，限期上缴房屋权属证书；逾期未上缴的，登记机构公告房屋权属证书作废。

第二十三条 非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。

房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

第二十五条 房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；

（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；

（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。第四章 附则

第二十六条 本办法由市房地产行政主管部门负责解释。第二十七条

本办法自 年 月 日起施行。

第五篇：集体土地为了规范房屋登记行为

第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》（以下简称《办法》）等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。

起草说明：本实施细则的目的和依据。本条明确本实施细则是在《物权法》《房屋登记办法》等的基础上的扩充及细分。第二条 本实施细则适用于本行政区域范围内集体土地范围内的房屋登记。本细则所称集体土地房屋包括依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

第三条 根据《办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构负责办理。

各乡镇、街道等基层房管所配合房屋登记机构开展集体土地房屋登记工作。

起草说明：本条规定房管所配合登记工作的进行，是鉴于以下考虑：

1、明确房管所不是登记机构，也不是登记机构的派出单位；

2、集体土地房屋一般位于农村，如果叫村民到统一的登记机构办理，有诸多不便，可以由房管所代为受理，审核工作在登记机构进行。

第四条 根据《办法》第十条，村民住房由于分家析产房屋分割导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间也可以作为基本单元。

起草说明：非成套农民住房分家析产，也应该予以办理。

第五条 根据《办法》第十一条，经有关机关确认与原件一致的复印件主要指留存原件的有关机关、机构和部门确认的与原件一致的复印件。

起草说明：复印件留存的部门不一定在机关，也有可能在档案馆、土地登记机构等机构和部门。第六条《办法》第十二条第二款第（二）项所称生效的法律文书，主要包括以下几种：

（一）人民法院终审的裁判文书；

（二）人民法院一审裁判文书和协助执行通知书；

（三）人民法院民事调解书和协助执行通知书；

（四）仲裁委员会的仲裁文书和人民法院的协助执行通知书。第七条 根据《办法》第十四条规定，证明监护人身份的材料一般由村委会出具。

（起草说明：未成年人的房屋登记，不涉及房屋处分，所以监护人身份证明材料可以从简，根据《民法通则》第十六条的规定，村委会对监护人有同意权、指定权等相关权利和义务，意味着村委会对监护人身份有证明的法定义务。）其他无民事行为能力人或限制行为能力人的监护证明也可以参照本条规定执行。

第八条 根据《办法》第十五条规定，涉及房屋处分的登记，房屋所有权人委托代理人申请登记的，委托书应当公证。

第九条 根据《办法》第十九条，办理因房屋部分灭失或改、扩、翻建等房屋状况发生变化的变更登记，房屋登记机构也应当实地查看。

实地查看时，房屋登记机构的工作人员应不少于2人，并应出示相关有效证明。因申请人原因致无法完成实地查看的，由工作人员在查看记录中进行记载，房屋登记机构可以据此作出中止登记的决定。

第十条 《办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。房屋建造时房屋所在地规划管理部门尚未颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府证明该房屋系符合规划的合法建筑的建房批文等证明材料。

起草说明：由于各地情况不一样，在这里只作原则性规定，即有《建设工程规划许可证》提供《建设工程规划许可证》，没有《建设工程规划许可证》，提供建房合法证明材料。申请登记的农民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。

第十一条 申请初始登记的房屋，竣工后需要验收的，还需要提供房屋已竣工验收的证明。无法提供房屋竣工证明的村民住宅，可由登记机构现场查看确认房屋已经竣工。

第十二条 申请初始登记房屋的实际状况同《建设工程规划许可证》或者建房证明材料中记载不一致的，申请人应当先补办相关手续。

起草说明：各地对于少批多建的情况处理有多种方式。但根据《房屋登记办法》的精神，登记只是一种公示行为，需要合法公示，对于同规划不一致的房屋，如果不能明确确定哪些是合法的，哪些是不合法的，无法明确的部位都不能登记。

第十三条 根据《办法》第八十四条规定，房屋登记机构认为有必要，可以就登记事项进行公告。集体土地房屋申请初始登记、转移登记以及房屋权属证书、登记证明补发的，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在申请登记的建筑物上和房屋所在地农村集体经济组织（村委会）的相关公告栏上以张贴的形式进行公告。公告期不得少于10日。

起草说明：初始登记和转移登记都必须进行公告，是基于以下考虑：

1、农村集体土地不能随意流转的特殊性；

2、村民宅基地的取得以家庭为单位，但实际上土地使用权人一般都确定为一人，而房屋所有权和土地使用权人应该是一致的，导致房屋登记也应该是一人。权利的公示存在一定的不确定性；

3、村民住房权利公示存在瑕疵，所以财产处分经公告会更安全。村民集体经济组织操作不规范，不当处置后有导致群体性事件的发生之虞，未经公示，也会增加恶性事件产生的可能性。基于以上考虑，所以确定转移登记需要进行公告。公告以张贴的形式，而不是以登报的形式，主要是考虑到村民了解情况的主要方式。

公告期内有异议，登记机构认为异议成立的，应当中止办理原登记申请，并在3个工作日内通知登记申请人。

起草说明：细则中不对异议成立后的处理方式进行规定，是考虑异议成立的情况有多种，特别是许多合法而不合理的，登记机构可根据实际情况作相应处理。

第十四条 申请房屋初始登记前，房屋权利人应先办理土地使用权登记。

房屋所有权发生转移时，土地使用权性质发生变化的，申请房屋转移登记前，房屋权利人应先办理土地使用权登记。

起草说明：未作转移登记都必须先进行土地登记的规定，主要是基于以下考虑：

1、如果土地部门在房屋登记之前，不予土地登记，会导致转移登记无法办理；

2、在浙江省，房屋登记和土地登记都分属不同部门办理，涉及到职能的问题。如果转移登记也都是先土地后房屋，导致房屋登记部门在集体土地房屋登记中的职能全面丧失。

第十五条 申请人申请登记的房屋实际占地面积或界址与集体土地使用权证或者宅基地使用权证不一致的，登记机构不予登记。

第十六条 “土改”前建造的房屋，该房屋所有权变更的历史演变资料已经不完全的，也不能提供有效产权证明的，符合以下条件的，可以申请房屋登记：

（一）登记机构核查确认未进行房屋所有权登记的；

（二）村委会或农村集体经济组织证明该房屋在“土改”后一直由申请人居住的；

（三）农村集体经济组织和乡镇街道政府证明或同意申请人为该房屋的所有权人的；

（四）已经取得土地使用权证的。申请人申请房屋登记，适用初始登记。

符合申请条件的申请人已经死亡的，其合法继承人可以申请房屋登记，适用初始登记和转移登记合并办理。

第十七条 《办法》第三十六条申请变更登记的情形还包括土地使用权性质的变化。

土地使用权性质的变化，主要是指集体土地使用权转为国有土地使用权。

房屋面积增加或减少的情形主要是指同一宗土地上房屋的改、扩、翻建和因房屋部分灭失所引起的房屋面积的增加或减少的情形。同一宗土地上的房屋新建，适用于初始登记。

第十八条 乡镇、村企业更名时投资主体的投资份额发生变化的或者乡镇、村企业性质发生变化的，申请人申请变更登记的，还应当提供村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

起草说明：由于集体土地使用权一般都是没有使用期限的，所以本条的规定，主要是对集体经济的一种保护。特别是企业性质的变化，从理论上来说，更应该是先办理土地使用权出让。

第十九条 根据《办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，除因为继承或者人民法院、仲裁委员会生效的有效法律文书取得房屋所有权外，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，或法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予登记。第二十条 本细则由浙江省建设厅负责解释。第二十一条 本细则自2008年7月1日起施行。