农村住房入市交易的逻辑和影响探析

第一篇：农村住房入市交易的逻辑和影响探析

农村住房入市交易的逻辑和影响探析

【摘要】目前有关政策限制农村住房入市交易，在城乡二元结构严重的历史时期具有一定合理性，但在城镇化快速发展和城乡统筹推进背景下重新审视有关政策的存在逻辑有局限，放宽我国农村住房入市交易利大于弊。为确保农村住房入市交易健康运行，严格而科学开展对农村的整体规划等各类保障措施的建立十分必要。我们对农村住房入市交易在一些主要方面可能产生的影响也做了初步探讨。

【关键词】农村住房 产权交易 宅基地流转

一、问题的提出

农村住房是农民最重要的不动产。但长期以来，国家相关法规和政策将宅基地视为农村的社会福利，系无偿分配，宅基地使用权人被严格限定为农村集体组织成员。在房地一体的原则下，农村住房的交易也被局限于村集体经济组织内部成员之间。这无疑极大地制约了农村住宅的价值实现。中国共产党十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”那么，在城镇化快速发展和城乡统筹推进背景下仍然对农村住宅交易的对象实施严格限定是否必要，放宽农村住宅交易对象之后影响又会如何很值得讨论。学术界对此探讨也是正反有持，反对流转的观点如，农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分，农村宅基地分配制度是有效维系亿万农民基本生存权的重要制度，必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。事实上，不少学者关注到农村住宅入市交易的必要性。如刘润秋（2006）、杨东升等（2008）、岳彩申等（2014）都认为，农村房屋产权流转是盘活农村资源、深化农村产权改革的重要内容。但既有研究对有关政策严格限定农村住房交易对象的条件变迁的讨论并不充分。本文将农村住房界定为独户农民在农村该户宅基地上建设的自有住房，农村住房的入市交易指的是村民因为城镇化或其他原因，进入房地产市场，将自有农村住宅进行自由转让交易，交易对象不限农村人之间。因为如果局限在本村人之间交易，往往因为市场不活跃而难以有效定价。笔者认为，目前政策严格限定农村住房交易对象的逻辑需要重新审视，我国农村住房入市交易已经具备可行性，放宽农村住房入市交易利大于弊。

二、限制农村住房入市交易的逻辑审视

《土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以上规定堵死了城镇居民购买农村房屋的路。农村房屋如果出售给城市居民，房屋所依附的宅基地使用权必然同时作为标的物，将事实造成宅基地使用权必然同时作为标的物，将事实造成城镇居民购买农村宅基地，因而为现行法律所禁止。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”以上法规和政策之所以做出这样的规定，主要的顾虑有三：一是担心社会稳定。我国农村社会保障体系尚未全面建立，而农民的宅基地是一种与身份相联系的福利性分配。通常，每一农户只有一处宅基地。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。二是担心农村住房交易成为变相的宅基地买卖。三是担心农村房屋出售后用于非农建设，不利于农用地的保护。这样的顾虑应该说在城乡二元结构严重的历史时期具有一定的合理性和必要性。但在城镇化快速发展和统筹城乡发展战略的背景下，仍然限制农村住房入市交易的逻辑还合理吗？

（一）放宽农村住房入市交易会带来社会稳定吗

这个问题的潜意识中武断地假定了很多农民都是非理性的，他们会随意地不计后果地做出出售自己住房的决定。记得有位研究农民的经济学家曾经感叹过，每位农民事实上都是经济学家，他们是理性的（按道理说在城市居民是可以把房屋自由出让的，但现实中有几个人会把自己唯一的房子卖了去赌博或是不合理的高消费？）。笔者在成都农村开展农地抵押融资中就发现，绝大多数农民对于住房和贷款等重大决策非常慎重。总的来说，放宽农村住房入市交易不会影响社会稳定。

在传统二元经济社会中，农民被认为是一种身份，但在发达国家农民却是一种职业和生活方式。随着我国统筹城乡发展战略的推进和城乡二元结构的打破，农民也应该成为一种职业选择，不应该将农民身份化进而限制农民对自己住房的收益和处分的权利，也不能限制那些从事农业的人就必须住在农村。虽然，农村宅基地的初始分配受本集体经济组织成员的限制，但农村村民实际取得宅基地后所修建的住房通常是农民终身积蓄所在，甚至是农民竭其一生的心血，不能因为一种身份就限制了他们对宅基地之上住房的处分收益权。否则，无异于将农民身份固化并予以歧视待遇。

（二）农村宅基地买卖是洪水猛兽吗

土地集体所有和国家所有是并列的概念，都是公有制经济的组成部分，国家所有土地可以在土地规划的约束下自由交易，为何农村集体所有的宅基地买卖就要受到严格限制呢？这种城乡有别的限制事实上是把国家所有凌驾于集体所有之上，我们不能把是否缴纳国有土地使用权出让金作为房屋是否具有产权的标准（顺便提一下小产权房，如果开发时向村集体缴纳了土地出让金，又是由合格的开发主体开发的也应该颁发产权证书）。如果允许农民自建住房入市交易，应从其所得收益中缴纳一部分给村集体，这部分相当于一定使用年限内的宅基地使用权费用，否则就成为了农民把自己的生而有之的权利（农民对土地的权利倒像是一种生而有之的权利了，就是那些出生在农村没有获得城镇户口的人对土地无偿使用的权利）卖给了别人，无益于村集体财富的保值增值。这些转让所得可以用来办集体所属的企业，或者入股公司，或者完善本村的公共服务设施，这样可以增强集体经济的影响力，有利于村民共同致富。额外补充的是在村集体经营性建设用地上开发住宅应该以公司作为法律主体，公司应该向村集体缴纳集体土地使用权出让金，除了村集体所属公司可以开发外其他公司也享有平等的土地开发权。可以制定一定的制度使得不同的村集体合理、合法地实现合并、拆分和产权交换。

二是明确对入市交易房屋的质量要求。可以规定只有经过质检合格以后才能进入市场交易，并且规定农村房屋原始出售方的责任，避免后续因为质量问题引发纠纷。

三是明确村集体对村级公共服务设施的投入责任。随着村级财政的增强，也应该让村集体在村级公共服务设施建中承担更大的责任。

四是坚持试点先行，循序渐进原则。坚持试点先行，循序渐进原则是我们改革取得成功的重要经验。农村住房入市交易，首先可以放宽在城镇有固定居所的村民之农村住房的交易，或者，可以放开农村住房面积较大、超过自住需要的村民自愿出售其中的部分住房。这可以确保村民出售农村住房后仍然有安居之所。

五是完善农村村民自治制度，加强农村法制建设，把农村各项事务纳入法治轨道。现实中我们看到一些村干部利用职权中饱私囊，贪污挪用集体财产。必须把农村各项事务纳入到法治轨道，不然村级组织在经济实力大大增强之后，很难以有效管控。必须完善村民自治制度，对权力的行使实施有效约束和监督。

五、村民自建住宅入市交易的可能影响探讨

（一）对国民经济结构的影响

将增强农村集体经济，提高集体所有制经济在国民经济中的比重，村集体作为基层政治组织和经济组织在经济社会生活中扮演着越来越重要的作用，对经济社会生活多个方面产生深远的影响。以前的城市化是城市不断吞并农村的城市化，是土地国有逐步取代土地集体所有的城市化，新内涵的城市化是国有制经济和集体所有制经济同步发展的城市化，这将有助于在激发国民经济活力的同时，又能保持我国公有制经济的主导地位。农民自建住宅入市交易将大大提高农民的可支配财富和其财富的流动性，将极大刺激农民的消费性支出，为我国经济的发展注入动力。

（二）对房地产市场和政府财政收支结构的影响

以前用于房地产开发的土地主要来之于国有土地，今后将有更多的房地产开发土地来自于集体土地，来自于那些从农民手中流转又集中起来的土地。房地产开发商可以直接从多个村民手中购买土地的使用权，然后适当的流转整理再集中开发商品房，当然其中一部分流转收益归村集体所有，村集体也可以在房地产的后续开发中享有更多的收益。这也会改变我国不同层级政府的收入结构，给予基层组织和基层政府更大的财政支配权力，从而对我国的财政转移支付制度产生较大影响，也会避免财政转移支付中出现的各种寻租现象。

（三）对农业发展的影响

村民自建住宅入市交易是建立在现有的耕地红线等硬约束之上的，本来应该多少宅基地还是多少宅基地，并不因此而额外增加宅基地总面积。本文作者认为在有效管理的情况下，并不会对我国的农业发展产生显著的不利性影响。而且在以土地要素为核心的各要素流动的促进下，更有助发展现代农业，为现代农业的发展提供更强有力的物质基础。我们知道现代农业的发展需要很多硬件配套设施，在目前比较薄弱的农村经济之下难以支撑现代农业经济的发展，农民自建住宅入市交易也没有剥夺农民从事农业的权利，在他们更加富裕的情况，农民将有更多的财力投资于现代农业，从而提高农业产量和农业附加值。

参考文献

[1]杨东升，邓立新.农村房屋产权改革需要注意的四大问题[J].农村经济，20008（5）.[2]刁其怀.农村房屋产权流转：一个实证描述及分析[J].西南民族大学学报，2010（6）.[3]刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济，2006（3）.基金项目：西南民族大学2015年研究生“创新型科研项目”资助。

作者简介：董伟宇（1986-），男，汉族，江苏淮安人，硕士研究生学历，现任上海汉得融晶信息科技有限公司资产负债和管理会计业务部咨询员，主要研究方向：农村发展、金融资产定价、金融风险管理。

第二篇：国有土地使用权入市交易办理程序

国有土地使用权入市交易办理程序

一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；

二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；

三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单所递交的材料进行核验；

四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；

五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；

六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；

七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；

八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；

九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；

十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；

十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；

十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；

十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；

十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

挂牌程序

一、发布《挂牌公告》；

二、有意向的竞买人购买挂牌文件；

三、现场踏勘、答疑；

四、开始挂牌；

五、竞买人提出竞买申请；

六、竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明；

七、竞买人填写竞买报价单，参与竞买；

八、更新挂牌显示，接受新的竞价；

九、现场竞价。挂牌截止时依然有两个以上竞买人要求竞价的，举行现场竞价；

十、确定竞得人；

十一、签订《挂牌成交确认书》；

十二、退还未竞得人的竞买保证金；

十三、签订协议。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间签订有关协议；

十四、公布出让结果。

第三篇：正确的交易逻辑

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正确的交易逻辑

导读：本文小编想给大家讲讲什么是正确的交易逻辑，在交易的世界里我们亏损了，我们盈利了改如何去思考背后的真实原因，而不是想当然的去解释，只有面对真实的自己，才能往前走，才能成功。

首先让我们来看看为什么大部分人都很自信地把自己交易的失败归给心态呢? 因为交易的二元模糊性，基本闭眼睛买，大概就是50%的成功率，无论你采用什么交易方法，总会有一些盈利的，因为行情本文小编想给大家讲讲什么是正确的交易逻辑，在交易的世界里我们亏损了，我们盈利了改如何去思考背后的真实原因，而不是想当然的去解释，只有面对真实的自己，才能往前走，才能成功。不是涨就是跌，总会有一些交易让你赚钱，哪怕你水平是零，就是一只猫、狗来交易，也肯定有许多盈利的单子。就因为此，新人们才觉得自己是有能力挣钱的，要不然怎么会有一些盈利的单子呢?有的时候还能连续盈利，还盈利不菲，而且成功率还不低呢?这是导致他们相信自己是有能力盈利的原因，因此如果失败了，那自然就是心态问题。

而我们知道，大部分人，尤其新手们，没有完整的体系，就别说什么理念了，他们主要是胡乱交易，胡乱预测，当行情出现与自己预期不符的情况时就硬抗，导致大出血，埋怨自己当时心不恨，不坚决砍，执行力不强，是心态不好;而如果他们砍了，结果行情又回去了，http://www.xiexiebang.com/ 他们又会抱怨自己太“恐惧”了，没有耐心持仓等待利润，心态真不好，等等许多交易中的问题，都会类似。你们没发现，这两种心态是相反的观念么?是矛盾的么?但都落在一个人身上。无论他们怎么亏损，无论亏损的方法是什么，他们总能找到对应的心态与之对应，所以当他们亏了，就很容易找到匹配的心态症结，然后抱怨自己心态不好。

当行情蒙对时又不自信，生怕行情反转到手的利润没了，就跑得快，他们又会抱怨自己太小心眼，太小气，本来是可以多赚一些的，还是心态不好所导致，自己不够贪婪所致;而当持有行情，出现不少利润时，他们想抓大利润，结果行情回调，利润回吐，他们又会抱怨，怪自己太“贪婪”，还是心态不好所致。总之，只要他们没有把全部的利润都纳入到腰包，总能找到对应的心态与之对应，所以当他们少赚了，很容易找到对应的心态症状，然后归结到自己的心态不好所致。

不仅新手们，其实做了许多年的老交易者，也容易把失败轻易推给心态，他们为什么不把失败推给自己能力不行呢?岂不知，他们的盈利，很可能只是蒙对了行情，而不是自己能力的原因，不属于自己的能力范畴，但他们意识不到这个问题，或者意识到，但不愿意承认自己的能力问题。http://www.xiexiebang.com/

如果脱离了基本功，去谈心态，完全是空谈，脱离基本功地去谈心态，那是耍流氓，例如，我们经常听到，交易最需要的是耐心，的确，交易确实需要耐心。但是，我问你，你是需要等待，但你等待什么?你知道你要等待什么么?没有基本功，你根本就不知道自己要等什么。若果你有了基本功作为基础，在什么点位应该进，什么点位应该出，心中有数，耐心的等，你自然就知道自己需要等什么了。如果自己都不知道在哪进，哪出，谈何耐心?谈何等?如果你对行情的各种演变都做好了各种对策，就会处变不惊，心无挂碍，所以要想心态好，必须先扎实基本功，做到计划交易，交易计划。

对于绝大多数人来讲，还没到高手阶段之前，没到稳定盈利的阶段，所以主要是基本功问题，切勿轻易将自己的失败，归结于心态，否则永远走不出交易那个心里怪圈，无法突破交易的那个瓶颈。

好啦，今天就和大家聊这么多，希望能帮助大家走上成功之路。

第四篇：自住房入市一系列问题待解

自住房入市一系列问题待解

本报记者 宁迪 《 中国青年报 》（2014年07月04日

07 版）

经过一年多的等待，叶子瑜（化名）和丈夫终于圆了买房梦。

到目前，这对80后夫妻一直租住在北京市朝阳区双井附近的一套两居室里。2013年两人领证结婚时，北京的房价正领跑全国，面对高企的房价，两人只得决定先结婚，后买房。

当年10月，北京市住建委出台了调整房地产市场的“京七条”，其中与这对夫妇相关的内容是，政策提出，为解决夹心层的购房问题，北京市拟推出自住型商品房。

走完了申购、审核、摇号等流程后，叶子瑜一家有幸成为北京市首个摇号产生的自住房项目——金隅·汇星苑的中签家庭。今年6月28日选房那天，他们选定了金隅·汇星苑1号楼13层的一套三居室。

据介绍，此次自住房选房过程中，北京市共有1533户中签家庭前来选房，还有349户中签家庭放弃了选房。

作为具有共有产权性质的商品房，自住房从政策出台到入市销售，整个过程一直备受大众关注。与北京庞大的购房需求相比，北京市计划在今年年底前推出的7万套自住房，可以说是杯水车薪。

业界人士指出，自住房政策需要打“持久战”，才能真正应对市场需求。另外，如果与自住房相关的政策不完善的话，可能会引发一系列后续问题。

即便摇上号，房价依然像座大山

金隅·汇星苑小区共有房源1882套，在有限的房源面前，却站着一支庞大的刚需队伍。

由于地理位置佳，性价比高，金隅·汇星苑十分抢手：1882套的房源，共有17.3万户家庭申购，数量超过了北京市最早开始网上申购的自住房项目“恒大·御景湾”。

几轮资格审核后，有12.8万户优先家庭拿到了摇号资格，但最终仅有3764户家庭中签。

虽然幸运的天平向这些家庭倾斜，但中签家庭并非都满是欢喜。

“能中签感觉很惊喜，但这种感觉一瞬而过。”中国青年报记者在选房现场随机采访了一些家庭，他们都不约而同给出了这样的回答。

掠走惊喜的依然是房价。参加自住房优先摇号的中签家庭大多为保障房轮候家庭和京籍无房家庭，他们之中很多是低保户或是工作不久的年轻夫妻，即便自住房价格便宜一些，但房屋总价仍然是矗立在他们面前的一座大山。

有媒体报道，在摇号结束后的第二天，一条“10万元卖自住房号”的信息就出现在某个自住房QQ群里。这位自称中签号为第1700多号的网友很快就被北京市住建委约谈。这位网友表示，之所以卖号，是怕还不起贷款而想放弃购买。

在选房现场，不少家庭表示，购买自住房实际上是件挺吃力的事。

“我们原计划买套两居室的房子，但目前只能考虑一居。”在地铁公司上班的王烁（化名）说。

王烁说自己最初希望通过组合贷的方式买一套两居室，由于夫妻两人月收入加起来仅有8000元，除去公积金还贷，剩下的收入不符合商业银行的贷款标准。另外，他本人刚刚换了新工作，尚未缴满一年的公积金，不符合公积金贷款资格，只能用爱人一个人的公积金贷款。因此，申请不到贷款，选购的面积也要随之下调。

但两人更发愁的是首付。81万元的首付，家里只能拿出60多万元，借钱成为他们当前的头等大事。“理想很丰满，现实很骨感。”在王烁看来，自住房不仅是一场运气之间的“较量”，资金实力也决定了成败。

自住房入市已经为楼市降温？

从金隅嘉业房地产开发有限公司公布的数据看，将有10多万个家庭被挡在首批自住房的大门之外。这些没有中签的家庭和非优先家庭的住房需求将如何解决？

北京市住建委自住商品房网页的项目公示显示，已经入市的房源共有1.8万套，分布在北京市各城区。其中，恒大·御景湾、金隅·汇景苑等8个自住房项目均已进入联网审核阶段，待拿到预售证，就可以进行摇号。

虽然也是政策中的优先家庭，陈荟宇和男朋友却坐不住了，两人已经计划结婚，但房子问题迟迟未能解决。之前期盼摇号能传来好消息，但随着近几个月楼市的降温，他们决定在等待“恒大·御景湾”项目摇号结果的过程中，也考虑购买二手房。

根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月26日，北京市上半年二手房签约4.35万套，这一成交量为网签记录几年来的最低值，而二手房成交均价也加速下调，6月的成交均价为2.92万元，相比5月均价3.02万元下降了3.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京市上半年二手房的成交量和均价之所以下降，除了信贷政策收紧外，自住房入市也是一个诱因。

“从目前来看，7万套的自住房规划已经对市场产生了影响，购房者也从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。但自住房如果仅是一时的调控措施，那么今年以后，购房需求就有可能出现向普通商品房回流的情况，从而导致房价进一步上涨。”张大伟告诉中国青年报记者。

中国房地产协会副会长陈国强认为，自住房房源有限使得供求矛盾十分突出，虽然政府在之前的文件中提出今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模，但目前还没有看到具体的规划，自住房在后续的供应规模、监管、退出等问题上仍不明朗。陈国强进一步指出，自住房制度的不完善，不仅仅表现在供应规模上，还包括后续监管和定价机制等问题。

未来售卖的收益比例怎么分配合适

金隅·汇星苑目前已初步完成正选组（1-1882号为正选组家庭、1883-3764号为备选组家庭）家庭的选房工作，经过10天的网签审核后，便可正式签约。

在此之前，尽管未到摇号阶段，但在一些买房者的论坛里，已有网友询问自住房可否出租。

根据北京市住建委去年发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

文件中对禁售有规定，但对禁租却没有明确说明，这是否意味着将来购房者可以自行出租？

中国青年报记者就该问题向北京市住建委咨询，尚未得到回复。而金隅嘉业表示，合同条款中不会对出租作禁止规定。

陈国强对未来自住房的使用表示担心。他认为，自住房如果不规定禁止出租，就与“自住”的初衷不相符。

记者了解到，由于自住房项目位置分散，集中在北京五环内的房源并不多，大多分布在房山、门头沟、平谷等地。由于位置过于偏远，许多项目存在着交通、学校、医疗等配套设施不完善的问题，极有可能出现购房者出租自住房，再到市区内另觅他处居住的情况。

“如果没有明确规定购房者不能出租，未来二手房的租金价格势必会产生波动。”陈国强告诉中国青年报记者，自住房采取配建的方式可能产生弊端，对此应予以关注。

“自住房项目的建设主要有两种方式，一种是集中建设，另一种是在商品房的地块上配建自住房。因为土地成本需要开发商承担，政府在土地出让的阶段又限定了自住房销售均价。所以采取配建方式，有可能会推高该地块中商品房的售价。”陈国强认为，政府需要转变目前在商品房的地块中配建自住房的方式，采用单一建设或异地配建的方式更为稳妥。

今年4月，住建部确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石成为推进共有产权住房的试点城市。

虽然北京市住建委尚未对共有产权住房作出详细的规定，但从让价30%和增值收益30%上交政府的自住房政策上看，自住房已经具有共有产权属性，其也被业界认为是共有产权住房的一种，在产权分配上，政府的产权比例占三成，个人占七成。

张大伟认为，如果按照共有产权来分配，未来自住房出售时购房者仅把差价的30%上交给政府并不合理，而是应该按照实际售价的30%来上交，否则，政府的实际收益会被压缩，收益与产权是否成正比也值得思索。

“自住房已经开始供应，但相关的规定和条例还较为滞后，一旦自住房完成签约，很难再去约束它。” 张大伟认为，政府应抓紧完善相应的制度，以防日后出现不必要的麻烦，而自住房的管理制度应该本着“让买到的人没有赚、没买到的人也没有亏”的原则去制定。

本报北京7月3日电

第五篇：社保基金入市经济影响面面观

一些经济学家坚持认为,“从技术上讲,这个评估标准应该是正确的”。

在对社保基金入市进行评估的时候,应将其纳入到整体国民经济不可分割的一部分来予以全 面分析,包括储蓄、投资和对未来退休人口消费能力的支持情况,即能否提高未来退休者的消费能

力。未来退休人口的消费能力取决于未来实际收入水平,而后者反过来又部分地取决于前几年的

储蓄率和这些储蓄用于生产性投资的比例和效果等许多其它因素。在股票投资收益大于政府债券

投资收益和其它条件不变的假设前提下,未来较高的收入很可能提高退休人口潜在的消费能力;但

是,在消费能力与消费意愿之间并不存在必然的联系,因为它还受到未来个人所得税的水平等其它

一些变量的影响,如果税后收入水平低于现在,消费能力将受到影响;如果将来社会保障税上调,就

意味着提高了劳动力成本,或者说降低了工资收入,这样就会扭曲或影响雇主的劳动-资本效用的

决策和工人的就业决策,进而对就业形势产生负面影响。

在社保基金入市没有增加国民储蓄,也没有影响未来退休人口消费能力的假设前提下,如果在 一定程度上能够为缓解中央养老基金的财政压力和劳动力市场的扭曲程度做出一定贡献的话,社

保基金入市就应该被认为是达到了一个起码的基本目的。但是无论如何,从收入分配来说,有一点

是可以肯定的:如果说短期内资本市场是“零和博弈”的话,必将有人对此付出代价,尤其在现收现

付制下,社保基金的资产转换成股票将不是“免费的午餐”,它意味着,中央养老基金的受益人既缴

费者的高收益率(当然同样是高风险)将被资本市场重新洗牌导致的低收益率所抵消。对代际资源分配的影响

中央养老基金入市后除了对一代人的内部风险分担问题产生影响以外,还可能对代际之间的 资源和财富分配产生重大和深远的影响,由此影响到代际之间的风险分担问题。如果入市后的实

际收益低于收益预期,由哪一代来承担这个缺口? 虽然相对于政府债券来说股票投资的收益从历史纪录上看是非常吸引力的,但是,对这个“有 吸引力的边际”却没有人给予担保。股海沉浮,股市莫测。在证券市场上,当需要支付养老金而变

现时价格有可能滑坡,而当建仓买进时价格却很可能走高。毫无疑问,“长期持有”应该作为中央养

老基金入市的一个基本理念,但是,股市在受到重创之后往往需要一个相当长的恢复时期,这个阶

段甚至需要几十年的时间。1929年经济大危机之后的三年里股市连续下滑,吞噬了90-95%的市

值,这个黑暗的时期延续了整整25年,一直到1954年股市指数才恢复到1929年的水平。25年的

时间属于整整一代人。从另一个角度看,在现收现付制条件下,从理论上讲,政府应该出来做养老

计划的最后担保人,那么这就意味着,当前这一代社保纳税人需要“集体”出来承担这个风险;进而, 这种“社会化的风险”对社会经济政策来说显然不是一个“净收益”,因为资本市场的众多投资者与

养老制度的众多纳税人是不愿意承担这个风险的。

要减少中央养老基金入市后对收入分配的负面影响,首先是要减少投资风险。指数化投资是 化解投资风险的一个保障,但它不能完全排除风险存在的可能性。指数化投资存在着指数的选择

与组合的问题,因为每个指数覆盖的行业和企业是相对“特指”的。例如,如果选择标准普尔500, 其资产分布就仅仅包括500家大型工业企业;如果进一步扩大其投资组合的覆盖范围,例如加上

Wilshire4500指数所覆盖的中小企业或者扩大至所有上市公司的范围,那么,这就意味着“高收益 高风险”。

那么,中央养老金应该如何选择其指数化的投资组合呢?国外的经验显示,中央养老基金最佳 的风险/收益投资组合是将20-30%的资产投资在境外股票并在境外交易的股票上。其次,境内 外的公司债券、抵押债券、外国政府债券、不动产等都应放在这个投资篮子里,甚至还有人主张应该

考虑到对人力资本的投资,例如,学生贷款和学校的基本建设等。总而言之,有学者认为,对标准普 ,政府投资存在着一种积极行使“股票投票权”和对上市公司进行干预的冲动

和动机:既然指数化投资不能随意出售这些股票,对其投资者来说就存在着参与公司决策以提高经

营效率的可能性。进而,政府就有可能影响公司的各项重大决策。在发达国家,一般情况下,持有

2-3%的股权就可以影响上市公司的决策,尤其是“行动主义”的持股人可以对小股东形成重大影

响。公共部门与私人部门、大股东与小股东的博弈结果往往存在着这样一个规律,即为了扩大其对

“股票投票权”的影响力进而达到影响个股价格的目的,政府最初不管采取何种类型的股票选择政

策,将来他们都将会改变其“股票投票权”的游戏规则。

对利率和股价存在着潜在的影响。由于政府股票投资本身对增加国民储蓄的影响非常有限, 所以,对国民经济的影响也就非常小。这是因为,在政府收入和支出项目与规模既定的条件下,财

政部不得不进行公共借贷以弥补中央养老基金入市后形成的“真空”。在这个意义上讲,中央养老

基金投资股票的结果只不过是在政府和市场之间进行了一个资产置换。即使政府的股票投资在市

值中所占份额较小,但一般来说也是最大的单个机构投资者。作为入市的结果,政府将会多持有一

些股票而减少一些政府债券,相反,一些私人投资者将会减少一些股票而增加一些政府债券的持有

量。这样,私人投资者、中央养老基金和财政部他们各自的收益便会呈现出此消彼长的态势。由此

政府和私人投资者之间的资产转换就会在一定程度上随之导致股票价格攀升和利率上扬,但幅度

可能很有限并具有不确定性。

既然财政部发行额外的债券以弥补中央养老基金入市后所形成的“真空”,那么,债券的价格就

有可能走低,而利率上扬,从而导致利率成本增加。但是上述收入分配的微小变化总的说来不会额

外增加公众的收入。当政府要支付养老金并予以变现时,政府就将成为巨额资产的卖家,股票价格

就有被“挤压”的可能,由此导致股市产生一些波动。

虽然中央养老基金入市后对资本市场可能会产生一些波动,但总的来说,影响不会很大;困难 的是对中央养老基金入市后导致的这些波动很难给出比较准确的预测,美国会计总署的研究报告

经过测算后认为,“要想准确地预测未来十年里养老基金清仓和‘联邦社保信托基金’持股是如何影

响股票价格和利率的走势,那是一件很困难的事情。” 对收入分配影响深远

毫无疑问,社保基金入市的目的是为了提高它的收益率。但是,社保基金入市不是“免费的午 餐”,它的成本不是“零”。入市对资本市场会产生一些影响,但是相比较而言,对收入分配尤其是代

际资源分配的影响更为重要和深远。

从目前全世界正在进行的社会保障改革的大视角来看,所谓社会保障制度改革,无非是解决当 前一代人现收现付制度下的转型成本问题,没有那个国家的改革能够消灭这个制度性的转型负担。

问题是如何很好地分担这个转型成本。

中央养老基金入市后如果其它支出计划没有变化,社保税也没提高,而仅仅是出售了等量的公 债以弥补这个缺口,那么,这样的结果仅仅是中央养老基金资产的一种置换而已。显然,简单的资

产置换对国民储蓄的增加是不会产生直接影响的,在一定的条件下只会产生一些间接的影响,例

如,对股票和债券收益的影响会间接地影响储蓄率,就是说,会导致价格攀升和收益下降,而对政府

债券的影响正好相反。如果中央政府将减少的等量非投资性的支出用于生产性投资并且取得了良

好的效果,就有可能对国民储蓄产生正面的影响,甚至增加国民经济的收入。总之,中央养老基金

对股市的投资是否能够导致国民储蓄的增加更多地是取决于中央政府其它领域的政策取向。中央

养老基金能够简单地实现从政府债券向股票市场的置换,国民储蓄率是不会受到其它影响的。

增加国民储蓄是否是中央养老基金投资股票“成功”的一个“晴雨表”和标志,对这个问题,在学

有的政府文件都是这样显示的,两党的政治家也都跟着这样说。”夏文详细地

剖析了联合账户的诸多弊端之后,给出的结论是,“信托基金购买特殊发行的债券以后财政部将之

用于政府的其它支出;事实上,这是信托基金对政府债券的一种投资„„一旦这笔资金转移至联邦

基金就与诸如个人所得税、公司所得税和其它公共借贷混淆起来,这笔资金的用途就再也无从追 踪”。

在“联合预算”制度下,中央养老基金的盈余有可能将政府其它项目的真实财政状况“隐藏”起

来,同时,股票投资的成本会即刻显现在账面上,而潜在收益则需若干年以后才能显现。这种成本

与收益之间的“不一致性”使决策者和公众很难对股票投资政策进行评估。从世界各国发展的趋势

上看,为减少中央养老基金收支对中央预算的“会计影响”,分账管理是个潮流,就是说,将政府的活

动分为两大类,中央养老基金拥有自己的单独账户,而后一类则包括所有其它的收入与支出。对政府预算的短期影响和长期影响。在现收现付制下,中央养老基金入市后对政府预算的影 响还可以分为短期和长期影响。短期内较高的财政赤字意味着需要规模较大的公共借贷。对中央

政府来说,这只是债务形式的不同而已。一般情况下,政府赤字将会减少国民储蓄,因为政府公共

借贷吸纳了本应进行私人投资的资金。但对中央养老基金入市来说,“账面的赤字”却没有影响资

本市场的总量,因为中央政府的公共借贷虽然吸纳了资本市场的资金,而中央养老基金的入市却抵

消了这部分流出,所以,私人投资的基金总量没有太大的变化。

由此看来,短期内分账管理预算框架下股票投资将会对预算平衡产生影响,但在长期内,不管 财政预算框架如何设计,是否实行分账管理,中央养老基金进入股市后对中央财政预算的影响应该

是中性的。

从长期看,如果股票投资收益超过了中央借贷成本的潜在增长,中央预算受到的影响就不会很 大;如果政府公共借贷正好等于股市投资,就会产生利率上调的压力;如果压力较大,对股票的再投

资和发行政府债券就会产生负面的影响。但是,股市投资的收益即使超过了政府公共借贷的成本, 国民收入也不会增加;中央政府这时只是获得了本来属于私人投资者的一部分股票收益,而现在对

后者来说,他们的资产组合中股票减少了,债券增加了。简而言之,在公共和私人部门之间股票和

债券所有权的简单变更一般来说对经济的长期增长没有明显的正面刺激作用。对资本市场的影响

对财政政策的影响是间接的,具有不确定性。分账管理制度下股票投资对财政预算的影响不 大,基本上可以继续选择既定的财政政策。但在联合账户管理框架下,如果中央预算显示的是赤字

增加和盈余减少,是否会导致改变财政政策?答案是“它有诸多不确定性”,很有可能采取一些调整

性的措施以约束支出和增加收入。

资本成本有可能攀升。在有效率的资本市场中,股票的收益率一般来说主要取决于两个因素, 一是利率,另一个是上市公司的项目绩效;股票不是物品,而仅仅是资金链的“管道”,它是当前资金

链与未来资金链的“交易点”。中央社保基金投资于股票市场之后,由于一方面大量资金有可能流

向评价不高的公司而造成对市场效率的伤害,另一方面弱化了公司经理人员的激励机制而对投资

业绩造成了负面影响,所以,中央社保基金入市很可能导致资本成本有所攀升。

“股票投票权”会影响个股的价格。对于基金管理人来说,由于指数化投资战略基本上不需要

对目标公司进行调研工作,可以降低行政管理费用,而且还可以减少政府投资的风险,所以,指数化

投资越来越受欢迎。

但是,指数不一定能够经常和完全地反映出这些目标公司的真实财务状况和经营走势,所以, 即使政府选择了指数化投资战略,依然存在着“股票投票权”的博弈问题。一般来说,为保障其投资

社保基金入市对经济影响面面观 郑秉文

在对社保基金入市进行评估的时候,应将其纳入到整体国民经济不可分割的一部分来予以全

面分析,包括储蓄、投资和对未来退休人口消费能力的支持情况,即能否提高未来退休者的消费能 力。

要减少中央养老基金入市后对收入分配的负面影响,首先是要减少投资风险。国外的经验显 示,中央养老基金最佳的风险/收益投资组合是将20-30%的资产投资在境外股票并在境外交易 的股票上。其次,境内外的公司债券、抵押债券、外国政府债券、不动产等都应放在这个投资篮子

里。总而言之,为了最大限度地减少代际之间资源与财富分配的风险影响,投资组合的范围应该考

虑得再广泛一些。

本文考察的是典型的现收现付制中央养老基金进入资本市场后对宏观经济所产生的潜在影响

(包括名义账户制度下政府部分集中投资的情况),而不是个别案例国家。目前,典型的现收现付制

养老基金模式是百分之百或绝大部分投资于政府债券,本文的假设前提是至少将其中的一部分投

资于资本市场之后对宏观经济产生各种影响的可能性。虽然从理论上讲我国当前实行的是“统账 结合”的半积累制,但由于其现实中“空账运转”和目前中央社保基金的绝大部分来自中央财政拨款

等特点,它带有现收现付制的融资性质,可以近似地将之看成现收现付制条件下中央社保基金资产 的一种置换,所以本文的分析在某些方面对其具有一定的启发性。对中央预算的影响

分账管理是个潮流。无论是投资于政府债券还是资本市场,各个国家对中央养老基金账户的 设立和管理具有较大的差异性。有的国家设立联合账户,而有些国家则分账管理。在短期内中央

养老基金财政平衡与否对其是否列入中央预算的联合账户是有一定的会计意义的。

如果分账管理,购买股票就可以不列入预算支出,这样,股票投资就不会对预算的平衡产生影 响。否则,在联合账户里,账面出现赤字,决策者就不会愿意将基金的盈余用于投资或支出,财政的

约束作用就不会对提高储蓄起到促进作用。换言之,投资股票被列入支出,在短期内会显示为盈余

减少和赤字增加;并且,购买了股票就不能用于投资政府债券,这将减少政府总储备金。每投资股

票一美元,财政部就要减少一美元的其它支出或减少一美元的公债。这样,财政部就需要等量的公

共借贷。例如,美国“联邦社保信托基金”自1935年成立之初在财政部一直是分账管理,没有列入

联邦预算。1967年10月总统委员会在给肯尼迪的《总统委员会关于预算概念的报告》中强烈建议

建立一个“单一预算概念”,将所有预算程序纳入一个“联合预算”之中,其中包括几个重要的信托基

金的收入与支出。这个建议1969年开始被采用之后,“联邦社保信托基金”已经积累了2.5万亿美

元资产,“联合预算”由此多年来所显示的一直是盈余。美国学界对此颇有非议,这几年一直是美国

社保改革的一个重要的争论话题,成为讨论的一个焦点,许多经济学家始终主张应当将“联邦社保

信托基金”从一般预算中独立出来。例如,斯坦福大学经济政策研究所主任著名经济学家夏文教授

(J.B.Shoven)在2003年4月刚刚发表了一篇题为《如果社保信托基金是真的,盈余的数字就是假 的》的论文,该文开篇发难,他说,“美国政府在1998、1999、2000和2001财政出现大量盈余。

尔500指数的投资是一个“非常容易”的决策,它“显然不是一个正确的答案”,为了最大限度地减少

代际之间资源与财富分配的风险影响,投资组合的范围应该考虑得再广泛一些。