高档老年公寓建设标准1020（推荐5篇）

第一篇：高档老年公寓建设标准1020

中国高档老年公寓建设标准

作者：戴怡明

上海中建建筑设计院有限公司

摘要：本文对高速发展的老年服务产业中，高档社区及公寓的建设进行探讨，就户型设计、硬件设施、护理服务、社区配套及保障体系等方面，经过实际经验提出了相应的标准和建议。

关键词：老年高档公寓；护理服务；保障体系

引言

中国已全面进入老龄化社会阶段，适应不同经济层次的老年公寓大量孕育而生。国家尚未出台有关老年公寓建设分级的标准，所谓高档或普通老年公寓主要是由投资建设方的市场定位来决定的。本提案针对大型老年社区，与执行CCRC分类模式的老年公寓当中高护理级别的建设特点做出建议。

一、高档的户型设计

按目前国内较为先进的养老社区模式，一般分为四人间，两人间，一人间三种主要户型，主要考虑的是面对孤寡老人和空巢老人。但在美国及日本，更多的老年公寓是穿插在几个大型集中社区中间地带，相对集中的几幢小户型无障碍设计住宅，主要面对的是家庭为单位的使用者，即使是单身老人，也起码住在多房套间的独立卧室内。

今天在国内建设所谓高档老年公寓，首先需要明确客户群的养老生活需求和经济承担能力，以独用卧室的多房套间，独立套房，和独立式住宅为主要考虑方向。

独立卧室的多间套房：拥有独立卧室，共用2个洗手间、厨房、客厅、棋牌室，适用于3-4名有自理能力以上孤寡老人集中居住，相互监护和扶持。

独立套房：分为酒店客房式与公寓式。酒店客房式布局简洁，适用于失去自理能力需要护理的老人。公寓式一般设有阳台、厨房、卫生间、甚至有客厅、探访人员客房，主要面对一对老年夫妻居住使用。

独立式住宅：拥有无障碍设计的联排或独立别墅，适用于家庭条件较好，探访人员较多的老人使用。除主要功能用房，还会配备探访人员客房、护理人员居室、全护理浴室、抢救室、洗衣间等辅助用房，在此老年可以养老善终。

二、高档的硬件设施

先进的养老社区首先必须按照标准化、数字化建设的理念，委托专业软件公司设计专用的敬老院管理系统软件，用于敬老院的数字化管理，该系统包含了入住老人的健康档案、饮食习惯、入住收费信息、监护人信息、床位管理、护理情况等，能够极大地提高了敬老院管理效率和水平，通过简单的指令输入，便能使入住老人的所有数据都直观而准确地反映出来。

老年公寓全区域内应按无障碍标准建设，在细节处理上宜用老年人敏感的色彩区分所处位置，采用木质或木塑的扶手避免不适感。

居室及卫生间内须设置紧急呼叫和红外线监控自动报警系统，当老人白天跌倒或晚间翻滚落地，以及在洗手间一定时间内体位不发生变化的情况，系统自动报警。

高档的居住用房应设抢救设施预留，当老人进入事故频发期时，能直接在居室内进行输氧、输液、理疗等措施。

设置彩色闭路实时监控系统，在老年公寓的各个出入口、活动区域及公共场所设置红外线彩色摄像机，一方面对出入敬老院的人员进行跟踪，一方面通过监控手段防止突发事件。

居住老人和物业人员全员配置GPS定位信息卡，和物业人员步话机。社区覆盖无线定位求助系统，老人一旦遇到紧急情况，摁一下佩戴的电子报警器，工作人员即可迅速赶到身边，根据信息卡内的身体信息记录，快速诊断抢救。

老年护理硬件设施的发展迅速，在此不一一详谈，主要根据投资标准而定。

三、高档的护理服务

老年公寓和星级酒店一样，硬件设施只是决定其高档与否的基本标准，各机构的区别主要是由配套服务和护理全面程度决定的。以CCRC标准，老年按自理、半自理、半护理、全护理分为四类，对其安排相应的住宿及护理服务。中国及国外集中式的护理院内，常见的高标准护理一般采用每楼层或每单元设护士台的形式，按居住人数配置适量的巡视护士。但在我们现在建设真正高档的老年公寓中宜全部按高标准考虑，避免老人因身体原因发生居所迁移的情况。高标准的老年社区建设可能存在布局园林化，容积率较低，护理单元相对分散的特点。对此在日常护理中，应通过远程监控，方便的可视电话交流，护理人员主动上门的形式，减少老年住户出门寻求帮助的概率。

大型的养老机构可以设置护理学院，一方面为老年人护理就医康体提供了方便，提升医疗设施级别；另一方面培养锻炼的护理人才可以输向社会其他机构。

四、高档的社区配套

社区的配套服务，不仅仅是提供一个场所，一套设施，更重要的是需要成立一个生活活动管理安排部门，负责免费为老人洗衣服、理发、洗澡，定期为老人更换卧具及衣服，以满足老人的不同需求。同时根据老人的生理特点及身体健康状况，营养配膳，以满足老人的饮食和需求。在日常物业服务上，提供钥匙寄存，认人开门等五星宾馆档次的贴心服务。

在文化娱乐方面，高档老年公寓的公共区域的配套设施应有阅览室、书画室、棋牌室、健身房、上网区、多功能餐厅、放映厅、洗衣房等，丰富文化生活。为满足不同老人的阅读需求。休闲区域宜安装了IPTV，老人可以点播观看自己喜欢的各类电视节目。体育康体方面购置了专业健身器材，设立了户内、户外健身运动专区。考虑到老人不宜作大量长时间运动，健身区旁安置休息沙发，老人运动结束可就近休息，非常方便。

在有条件的情况下，生活管理部门应积极组织老人形成各类俱乐部，组织歌舞、书画、门球等活动，安排外来交流和演出，定期带领老人进行外出旅游活动。提高老人之间的交往，丰富精神生活，身心愉快的度过每一天。

五、完善的保障体系

因各地商品房用地价格较高，以及老年公寓的使用性质，促成大型老年人公寓选址一般位于市郊集体用地，只能获得其使用权。因此在项目操作中，老年公寓常常以经营权或使用权转让的性质加以出现。在得不到房产证的保障下，对于谨慎小心的老年人，如何保住养老钱，如何不会再失去自理能力甚至意识的情况下被遗弃，是最为担心的问题。因此不同的老年公寓采用了不同的管理保障体系。

5.1入园缴纳医疗备用金：

在突发情况下，子女到达之前，护理机构有义务进行最大程度的抢救和护理。5.2园内健康调剂基金

自愿参与的一种联合基金，供需要的病患在医疗非超出正常情况下调剂使用。

5.3居所使用权的继承与转让

在老人搬离居所或过世，其已购买的长期使用权可由指定人继承，或退还物业公司换回部分资金。5.4使用权变更租用权

在失去经济来源孤寡老人发生严重病患时，可向物业公司转让使用权换得医疗保障所需的费用，后期的居住以租金形式按期支付。主要适用于临终关怀期的单身老人。5.5临终关怀基金

从园区物业管理费中出资建立，给临终前的老人以无偿的护理及照顾，免去园区老人在失去自理能力之后的后顾之忧。

六、结束语：

老年人社区建设在中国还是新兴产业，许多理论与方法尚需一段时间的实践和市场回馈尚能发现问题。在面对不同层次的社会群体的情况下，除了保障性的福利院，高档老年公寓的需求也呈爆发式的增长。希望本文所谈经验能为致力老年公寓开发的投资者，及设计业同行提供点滴帮助。

第二篇：老年公寓收费标准

人年老了，胃口也会变得比较差，而胃口不好，老年人也就不能吸收到足够的营养，所以要想使老年人胃口变得好，就要从食物的做法以及时间等方面去改变一下，这样就可以勾起老人的食欲了。

1、勾芡淋汁好味道

一般来说，老年人的饮食应该少盐少糖。老人开胃在这样的原则下，做菜时，先以少许的糖和盐调味，然后把调味较重的汤汁淋在菜上，或勾芡;也可以在水煮的食物上淋上汁再入口。这样甜味和咸味只浅浅铺在食物表面，不但可以满足舌头的欲望，也不必担心摄取过量的盐和糖。

2、趁热食用味正香

食物香味的控制也很重要，因为香味有刺激食欲的作用。老年公寓收费标准控制食物的温度，是锁住香味的重要步骤，所以食物必须趁热吃，或者上桌时才浇上热汤汁，都可以取得相当不错的效果。

3、代糖代盐保健康

另一个方法是以代糖和代盐取代白糖和食盐。这样既可满足甜食欲望，又不会威胁身体健康，其法也适用于有糖尿病毛病的老年人。此外，也可采用低钠盐和低盐酱，不过肾功能较差的老年人则不适合。色泽诱人的食物可以刺激人脑，引发进食的欲望，帮助老人开胃。

服务

日月星医护型养老院不同于普通的养老院，日月星养老院内设置了专业的医疗服务机构，实行科学规范的医生三级查房制度、护工医疗护理制度；且聘请专业的医护人员为老人提供专业医疗服务。一般养老院由于没有医疗保障，失能老人常常被拒之门外，日月星医护养老院把失能老人作为自己最主要的服务群体纳入到收住对象中，为社会和家庭分担失能老人带来的养老压力。日月星连锁养老院内设医疗机构，已纳入上海市医保联网结算单位，老人在养老院内享受医疗服务时可使用医保卡，大大方便了老人日常的疾病诊疗。

专业水平

日月星医护人员是医护型养老院最核心的力量，他们的医疗服务质量直接关系到老人的生命健康，日月星养老院有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队。日月星养老院的护理员是经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，拥有一定的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成。他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能。

第三篇：老年公寓建设

老年公寓建设

一． 背景

我国改革开放以来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，人口老龄化的进程不断加快。中国已步入老年型社会，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。在社会化养老的趋势下，老年公寓作为老年人养护和生活的社区，在全国范围内逐渐发展，也得到了各级政府部门及各级领导的大力支持。

二． 公寓概括

面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。

选址应在郊区，距市内一小时车程，占地500亩左右，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。

在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。

公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。

三． 规章制度

(一)入住须知：

入住程序

入住守则

一、严禁大声喧哗，使用电视、收音机等应控制音量，保持公寓内安静有序。

二、严禁随地吐痰、乱扔果皮、塑料袋、纸壳等杂物，保持室内卫生清洁，衣被鞋帽摆放整齐。

三、公寓的碗碟、筷子、报纸等公共物品不准私自带入房间。

四、爱护健身器材及其他公共设施，因不合理使用造成公寓物品损坏应折价赔偿。

五、室友之间要讲团结、讲互助，提倡礼貌待人，宽容大度，善良友好的光荣传统。

六、不准在公寓内饲养各类动物，严禁将宠物带进公寓。

七、要服从管理人员根据实际情况变化的需要对您的住室、床位进行调换。

八、入住老人不准留家属、客人和小孩，来探望老人的家属不要长时间逗留。不得在老人房间研究和处理琐事，晚九点前必须离开公寓，避免影响老人正常休息。

九、保管好自己的物品，贵重物品可申请由财务部代为保管，由于记忆不清一时找不到的物品，应找公寓领导或服务员协助查找，未找到之前不要随意猜疑他人，以免因误解而影响友好相处。

十、睡觉必须关灯，九点半必须关电视，卫生间的灯必须保证人走灯灭，违者罚款。

十一、强化防火意识，严禁将易燃、易爆、腐蚀性物品带入公寓；不准使用电炉子、电锅、酒精锅和其他非公寓配备的电器，确实需要使用有治疗作用的用电医疗器械，须向公寓提出申请，经审查同意登记交费使用。因违规使用电源或使用电器而引起的不良后果由使用人负责。

十二、冬季供暖期间不得使用电褥子，供暖前后遇寒流时，公寓根据实际情况确定用电褥子的时间，因身体原因确需要使用的老人，应申请批准后方可使用并严加谨慎，电费由个人承担，对违规使用者（含在供暖期间内床下仍铺着电褥子）查处一次罚款50元。

十三、不提倡老人外出，有活动能力的老人外出散步、购物、探亲等事宜，必须向服务人员登记外出原因和时间，并及时返回；活动及思维能力差的老人不得个人私自外出，必须由家属陪同，凡外出老人发生的摔倒，车祸及其他意外伤害等一切责任均自负。

十四、尊重服务人员的劳动和人格，不伤害服务人员的自尊心，若您对服务员有意见可向公寓领导反映。

(二)访客须知

一、来公寓探视、访问老人者，请到服务台登记。

二、公寓内禁止大声喧哗，监护好儿童不得乱跑、乱窜。

三、探访者不得进入康复中心、多功能厅、阅览室等场所游乐。

四、探访者请勿在老人房间内研究，处理家庭琐事。

五、送给老人的食物要保证新鲜洁净，剩余变质的食品坚决倒掉。

六、探访者未经允许不得在公寓住宿，违者罚款。

七、探访者或协助老人洗澡的子女，不的在公寓内洗浴或洗衣，违者罚款。

八、探访者必须在晚上九点前离开公寓。

九、探访者请自觉遵守公寓规章制度，爱护公物，保持公寓卫生。

十、探访者邀请老人外出时，必须向服务台登记，老人回公寓时必须护送。

(三)公寓各部门工作人员职责

公寓负责人职责

1、认真贯彻执行党和国家政策、法律、法规，各负其责管理全公寓工作。

2、热爱老年事业，无私奉献，搞好老年公寓各项工作。制定好公寓长远规划，工作目标，调动各种积极因素，组织实施。

3、教育员工树立一切为了老人的服务宗旨，加强政治思想和业务技能学习，提高服务质量。定期检查督促各项指标的落实。

4、加强自身学习，不断提高管理水平和应急处理问题能力。严防各种事故的发生。

5、勤政廉洁，以身作则，团结员工，勇于创建一只服务于老年公寓的思想好，业务精优质高效的团队。

6、经常对员工进行各项安全防范教育，防火、防盗、防止一切事故发生。

7、创办学习型老年公寓，办出自己的特色。不断完善入住环境，使入住老人享受高品质的生活。

公寓护工职责

1、树立高度的爱岗敬业精神，全心全意为代养人员服务。

2、积极参加学习，努力掌握专业知识，全面提高自身素质。

3、遵守各项规章制度，做到尽职尽责。

4、认真做好工作总结，不断提高服务质量。

5、尊敬、爱护老人，视老人为亲人，急老人所急、想老人所想。

公寓餐饮人员职责

1、负责全公寓餐饮膳食工作，一日三餐，就餐准时，每天保障开水供应。

2、根据老人饮食特点，注意营养，科学合理配餐。

3、做好卫生和消毒工作。保持厨房清洁，无异味。

4、加强卫生安全防范意识，防止食物中毒及意外事故发生，一旦发生食物中毒要立即报告，保留、保护好现场，封存可疑食品，以待查清原因。

5、保护食堂财产，注意节约，杜绝浪费。

6、加强学习，不断提高烹饪技能。

附：护理服务标准

根据人入住的身体状核实确定护理级别，分别为自理、半护、全护、特护四个护理级别。

自理：老人属完全行为能力人，思维正常，活动自如。服务内容:1.房间卫生2.洗床单、被褥3.打开水、送饭4.能参加文体活动自我参与型，院方组织、活动，并提供场所及设施5.负责清洗、消毒餐具

半自理：老人头脑清醒，身体活动稍有不便。服务的内容:含自理等服务内容外，另增加送到洗脸水、洗脚水、负责刮胡须、剪指甲，帮助老人洗澡。局部帮助型，老人个别项目由服务员来帮助。

全护理：老人思维基本正常行动不便，有时大小便失禁。服务的内容：在办护理的基础上，送饭到屋，消毒穿衣、脱衣、洗脸、洗脚、洗头、擦身、到便盆。

特级护理：老人不能行动，完全依赖他人照顾。服务的内容：在全护理的基础上，增加喂饭、喂水、喂药、帮助翻身，负责处理床上大小便，擦洗全身。

(四)公寓员工纪律

职业道德规范公约

一、热爱党，热爱祖国，热爱家老年事业；

二、以公寓为家，视老人为父母，视家属为亲人；

三、爱岗敬业，精益求精，无私奉献；

四、尊重老人，关心老人，爱护老人；

五、举止文明，仪表端庄，礼貌待人；

六、文明用语，道德规范，遵纪守法；

七、互相帮助，相互团结，共同进步；

八、钻研业务，提高素质，奋发进取。

二不、四轻、五心

二不：

1、出现事故和严重差错发生原因未查清不放过。

2、出现事故和严重差发生的当事人未受教育不放过。

四轻：

1、说话轻；

2、走路轻；

3、开关门轻；

4、操作轻。

五心：

1、接待客人要和蔼热心；

2、服务老人要认真细心；

3、解释情况要慎重耐心；

4、对待老人要体贴关心；

5、接受意见要诚恳虚心。

十五个允许、不允许

1、允许老人挑选服务员，不允许服务员挑老人。

2、允许老人能干的事情不干，不允许服务员将服务推给老人。

3、允许老人给服务员添麻烦，不允许服务员嫌麻烦。

4、允许老人对服务工作不满意，不允许服务员对老人不满意。

5、允许老人不听劝告，不允许服务员不耐心去工作。

6、允许老人委屈服务员，不允许服务员虐待老人。

7、允许老人有缺陷，不允许服务员嫌弃老人。

8、允许老人拒绝接受服务，不允许服务员拒绝服务。

9、允许老人闹情绪，不允许服务员发态度。

10、允许老人给小费或礼物，不允许服务员收小费、礼物。

11、允许老人不明白，不允许服务员借机装糊涂。

12、允许老人犯错误，不允许服务员纵容犯错误。

13、允许老人说家人不好，不允许服务员讲家属坏话。

14、允许家属说老人不好，不允许服务员讲老人坏话。

15、允许老人自由转出转入，不允许服务员鼓励（劝说）老人转出转入。

(五)工作制度

护理员工作制度

1、说话和气、态度和蔼、不准打人、骂人、不准与代养人员吵嘴，不准拿代养人员的东西，所借物品及时归还。

2、护理人员上岗时必须身穿工作服，平跟鞋配戴上岗证。

3、值班期间不准睡觉、带孩子、干私活、看电视、串岗、聊天、会客、不准他人留宿。

4、夜间值班定时到老人房间巡视，提醒帮助老人大小便，对突然发病的老人要及时拨打 120 急救电话，找值班人员处理。

5、认真做好值班记录，包括老人情况，家属来人情况，以及出现的问题和处理情况。

6、每周一白班、夜班护理人员调班，当班人员除完成正常工作外，严格按照每周公寓集体活动进行工作。

7、每天清扫时间至少一次，保持房间卫生清洁，开窗透气，保持室内空气新鲜无异味，无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。

8、提供干净，得体的服装并定期换洗，做到随脏随换，每周洗头、每半月剪指甲、理发一次。

9、帮助老人起床穿衣、洗漱、晚上睡前洗脚、脱衣。对一级护理以上老人，需要的应喂水喂饭，遵医嘱喂药。

10、为老人做体检，并做好记录，观察有病老人输液，并做好医疗记录。

卫生检查制度

1、室外卫生一天一打扫，做到地面无积尘、垃圾、污水、污物、痰迹：草地和绿地无杂物，物品车辆不乱堆乱放。

2、室内外门窗、墙壁、顶棚、地面无积尘、蛛网、痰迹、赃物。

3、桌、椅、柜、办公用具、仪器、痰盂、纸篓无灰尘、污垢、摆放或悬挂整齐。

4、老人衣物、被褥、枕巾（套）等，要勤洗勤换，保持干净整洁。

5、床铺随起随叠，及时清理，保持整洁美观。

6、老人用品（茶具、痰盂、脸盆、碗、筷）等做到定人使用。

7、卫生间设备（洗手池、坐便器、浴盆）等要保持整洁、无锈垢、脏迹、积便；地面无污水、脏物、墙壁无积尘、蜘蛛网。

(六)日常须知

一、外出

入住老人外出，委托人须在入住合同上写明，同意外出，公寓给老人办理出入证，未办证的老人不允许外出。特殊情况，确需外出的，必须有人随行，需请假经公寓批准同意，方可外出，外出必须按时返回。老人外出期间发生的一切事情，一律由委托方负责，服务公寓不负任何责任。

二、会客

来访者须在门卫处登记。不准在老人房间留宿，若需留宿，必须办理有关手续。会客时间为每日上午9:00点至21:00点，会客时不得影响其他老人正常的休息。

三、财物保管

入住老人自身不允许携带大量现金及贵重物品，如携带大量现金及贵重物品入住，丢失公寓不予负责。

老人应妥善保管房间配备物品和钥匙，如有损坏或丢失，照价赔偿。

四、护理级别调整

入住老人因患病或其他原因需要调整护理级别的，由中心根据老人的实际情况及有关护理级别的标准进行调整。

护理级别调整后，公寓向老人入住委任人发出调整护理级别的通知，委托人接到通后，应及时办理有关手续并按新的收费标准交纳费用。

全部手续办妥后，老人即享受新级别所有的一切生活护埋服务。

五、就医

老人在公寓内就诊，治疗费、药费随时结算或每月结算一次，当月结清或在押金中扣除。如享受医疗保险或新农合疗，须提前告知老年，公寓按医保或新合疗规定办理有关手续。

老人患病，需要转院治疗的，公寓及时通知委托人，重危老人，公寓及时送医院就诊。老人、委托人要积极配合，否则，后果自负。若需住院治疗，相关手续由老人委托人负责办理并陪护，如需公寓护理人员在医院陪护，每天支相应陪床护理费。

六、安全防护

公寓内有求助救护系统，老人因事、因病需要帮助或遇到意外情况均可在居室按铃求助。楼道及公用部位有通向紧急出口的的标识，如发生意外情况需要疏散，听从工作人员安排，有序疏散。

老人不得在室内抽烟、玩火，不准随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、乱到垃圾；不准酗酒闹事、打骂他人和工作人员；不准将电炉子、灶具带入公寓，违者按规定处罚。

七、公寓就餐

根据不同季节及老人身体需要提供膳食，一日三餐。

1、早餐：提供牛奶或豆浆、稀饭、面糊、鸡蛋、馍、面包、小菜；

午餐：提供三菜一汤、米饭、面条、馄饨、饺子、包子等； 晚餐：提供稀饭、馒头、炒菜等。

2、周定食谱，可供老人任意选择。还可根据老人需要或医嘱提供不同的软食、流食及其它低盐等特殊饮食，并照顾不同老年人的饮食习惯。老人生活需要点菜加菜的，应提前一天提出要求，食堂进行采购加工，费用自理。

3、统一送饭菜到房间。外来人员不允许在老人房间就餐。

八、退出公寓

1、老人需要退出公寓，委托人应向公寓提出申请。

2、经批准同意后按规定办理有关手续，结清所有应缴费用，交清所有配备物品。

四． 公寓设计要点

（一）需注意

①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。

⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。

⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。

⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。

⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。

⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。

⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。

（二）一般规定

1．老年人居住建筑应按各个老龄阶段的不同需要进行设计。

2．老年人公共建筑应按介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人的体能心态特征进行设计。

3．老年人公共建筑的出入口、老年人经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间、休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。

4．老年人建筑宜为3层及3层以下；4层及4层以上应设电梯。

（三）各细节设计：

出入口

1．老年人居住建筑的出入口宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．5mxl．5m的轮椅回旋面积。

2．老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。3．门前平台与室外地面高差不宜大于0．4m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台踏步踢面高不宜大于0．12m，踏面宽不宜小于0．38m，坡道坡度不宜大于1／12。台阶坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大，设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。

4．出入口顶部应设雨篷；平台、踏步、坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。

过厅和走道

1．老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：

(1)户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。(2)户室内面对走道的门与门

(3)户室内通过式走道净宽不应小于1．2m。门与临墙之间的距离不应小于0.5m,应保证轮椅回旋和门扇开启的空间.2．老年人公共建筑，通过式走道净宽不应小于1．8m。3．老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。

4．通过式走道两侧墙面0．9m和0．65m高处宜设4(40-50mm)的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高的护墙板。

楼梯、坡道和电梯

1．老年人建筑应设符合老年人体能心态特征的缓坡楼梯。缓坡楼梯踏步的踏面宽度：居住建筑不应小于0．30m，公共建筑不应小于0．32m；踢面高度：居住建筑不应大于0．15m，公共建筑不应大于0．13m。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踢面顶端前凸不宜大于10mm。

2．老年人使用的楼梯间，其梯段净宽不得小于1．2m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。

3．不设电梯的2-3 3层老年人建筑宜兼设坡道，其净宽不宜小于1．5m，长度不宜大于12m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JCJ50--2001的有关规定，并应符合下列要求：

(1)坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1．5m；

(2)坡道的起点及终点应留有深度不小于1．5m的轮椅缓冲地带；

(3)坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全挡台。

4．楼梯与坡道两侧离地高0．9m和0．65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计要求与走道扶手相同。

5．设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺寸必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0．9m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，电梯门宜采用慢关闭者，并内装电视监控系统。

居室

1．老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。

2．老年人的起居室、卧室面积宜较常人的稍大，矩形居室短边净尺寸不宜小于3m；老年人合居型居室，每室不宜超过3人，每人使用面积不应小于6m2，矩形居室短边净尺寸不宜小于3．3m。

厨房

1．老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。

2．老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，空间尺寸和设备布置可按无障碍住房设计要求执行。

卫生间

1．老年入居住建筑应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，面积不宜小于5m2。老年人公共建筑的疗养室、病房宜设独用卫生间。

2．老年人公共建筑的卫生间宜邻近休息厅，空间尺寸和洁具布置可按无障碍公共厕所的设计要求执行。

3．卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

阳台

1．老年人居住建筑的阳台可按无障碍住房的阳台要求设计，阳台栏杆扶手高度不应小于1．1m。

2．供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.lm；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.6m。

门窗

1．老年人建筑公用外门净宽不得小于1．1m。

2．老年人住宅户门和内门通行净宽不得小于0．8m。

3．起居室、卧室、卫生间、疗养室、病房等门应采用可观察的门扇。

4．窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。

第四篇：高档写字楼装修标准

高档写字楼装修标准一 【装 修 材 料 】

1.外立面：1－3 商业部分全部采用灰色花岗岩石材;4－18 层单反镀膜中空钢化玻璃条形窗与灰色瓷砖间隔布置；

2.外墙窗：均采用原色铝合金隐框中空玻璃窗； 3.顶层：铝塑板造型装饰；

4.公共区域：中高档写字楼精装修。【空 调】

美国原装进口蓄冰空调系统，在满足高标准的空气温度、湿度、洁净度、调节能力等要求的同时，做到节省能源、降低运行成本。

【电 梯】 采用日本三菱高速电梯和电梯自动监控系统。

【公共区域装修标准】

1、外立面：玻璃幕墙；

2、大 堂:地面为石材、墙面为金属饰面或石材；

3、电梯间:地面为石材、墙面为金属饰面或石材 ；

4、卫生间:合资洁具。

【通 讯 设 施】 大厦内设局域网有 3000 门电话容量，有扩容空间。

【 网 络 】

光纤至竖井出口，出口可提供10-100M带宽，按套内建筑面积每10平方米提供一对信息点，自行申请带宽，随时满足用户的需求。【保安系统】

包括闭路监控电视系统、巡更及防盗报警系统，业主还可以根据自己的特殊需要设置独立安防系统。

【主要设备设施】

1、光源照明系统：各层设应急照明配电箱，双路供电，并在各层疏散走道、电梯厅，楼梯间，出入口设疏散指示灯及标志灯，内设蓄电池。

2、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统组成。大厦采用总线式报警及联动系统，由消防控制中心集中报警，统一实施监控。

高档写字楼装修标准二建材设备

【空调】

采用国际先进节能可调节可计量健康节能环保全新风空调。

1、节能：实现全楼宇各部门能量及温度互补，较传统全空气系统或风机盘管加新风方式节能 30%以上。

2、舒适：以最小任意 25平方米为单位，任意季节任意时间段提供冷、热风，实现客户任何时间段内的任何特殊温度需求，并自动恒温。

3、健康：1）革命性的全新风设计，无系统回风，所有排除室外的空气与 室外新风物理隔绝，只进行能量交换，彻底解决大型建筑物内空气混合病 毒扩散的问题。2)新风量创京城办公空间之最。

4、灵活：以最小人以 25平方米为单位，任何时间任意冷暖风供应，彻底 解决大型写字楼非上班时间的空调问题并实现分户甚至单机出风口计量。

【三路供电】 市政高压双路供电结合柴油发电机应急电源。其中市政供电设计总容量为15000KVA，平均每平米供电容量为120VA；备用电源设计容量为1600KVA，可用来保证双路高压故障停电时重要负荷的持续供电。全部变、配电设备及未端微短开关均采用国际知名品牌，保证供电与送电的安全性和可靠性。

【电梯】多部进口电梯，直通地下停车场。每梯服务的办公面积约为4000平方米。【消防系统】采用进口消防报警系统和自动喷淋设施。

【安防】实现全天 24 小时全楼无死角巡逻。

【外墙】

外立面由加拿大进口石材、玻璃幕墙和铝合金窗构成，内庭立面由玻璃幕墙和索点采光顶构成，屋顶面层为石材，与立面形成一体，石材为25mm厚天然光面大理石花岗岩，其内部做保温防水，玻璃为6+12+6LOW―E中空钢化玻璃，主入口幕墙为索点幕墙。【内墙】进口高级大理石。【楼面】进口高级花岗岩。

【大堂】地面及墙面采用进口高级花岗岩、大理石。【通讯系统】

电信、网通光纤入户，采用移动的地台系统（网络地板），办公节电的自由选择。

高档写字楼装修标准三

【空调系统】VAV 空调系统。【给水系统】城市双路供水。

【排水系统】采用污、废分流双立管排放系统。【供电方式】

采用市政双路供电，并配备应急1200千瓦柴油发电机与市电联锁切换，平时由市电供电，当两路市电均故障停电时，自备发电机能在15秒内起动，30秒内送电，以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯等重要负荷。

电量供应：总供电容量为2万KVA，各层设置专用变配电竖井，(可以为有特殊需要的客户提供一定数量的容量)，满足用户用电需求。计量方式：客户入租位置和面积确定后，为每个客户装设独立的配电箱及支路开关及用电计量。

【客梯】选用品牌: 选用瑞士迅达原装电梯，不低于1600公斤，乘客20人。

【智能化系统】 自动化系统(BAS)、信息自动化系统(CAS)、办公自动化系统(OAS)、消防自动化系统(FAS)、安防一体化系统(SAS)。

【智能双层呼吸式玻璃幕墙采用】

1、采用箱体式外通风幕墙；

2、外幕墙(1)1.5 米宽，3.425 米高的夹胶透明玻璃，厚度14.76毫米夹胶玻璃的冲撞性能好，遭受外力而破坏后只会产生裂纹但不会碎落，并有效阻隔紫外线。(2)475 毫米高的不锈钢外墙饰面板(3)约 40 毫米宽的进气口，10毫米宽，475毫米高的出气口

3、内幕墙(1)由带有LOW-E(低辐射)涂层的两块中空玻璃组成这种中空玻璃隔热性能强，将外部光线反射回去。(2)上部为1.5米宽X1.95米高的标准固定玻璃窗。(3)底部为1.5米宽 X0.85米高的可向内侧开启15度的玻璃窗。

4、热通道宽170毫米，室外新风通过位于外幕墙玻璃窗下部开缝进入，经过热通道带走热量，从上部排风口排出形成外循环。

5、带穿孔铝合金百叶遮阳板80毫米宽，与先进的楼宇自控系统(BA)连接电脑总控中心，其开启、关闭、和旋转可以根据季节和气候条件通过电脑总控中心统一控制。夏季，保证采光杜绝日晒，眷帘反射后能出去大部分辐射热。冬季，保温防寒，防止室内热量散失，充分体现生态。

高档写字楼装修标准四

【外墙】干挂石材，比利时low－e玻璃幕墙。【大堂】地面：高级石材，墙面：高级石材。

【首层电梯厅】地面：高级石材或玻化砖，墙面：高级石材或玻化砖。【办公部分】四白落地，地面水泥压光，预留各类管线接口。

【卫生间及茶水间】各层均设有公共卫生间和茶水间，洁具：中高档品牌。【电梯】货梯；梯速 1.75 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合资)。【供电系统】双回路供电。

【供水系统】自来水高低压直供；中水处理系统。【空调系统】集中空调(制冷、采暖、新风)。【通讯系统】中国网通。【网络系统】中国网通。【电视接收系统】

卫星电视接收系统，有线电视接收系统

1.楼宇自控系统； 2.停车管理系统；

3.地下车库、电梯、公共部分 24 小时闭路

4.视监控系统；

5.及自动喷淋系统等。

高档写字楼装修标准五

【电梯】客梯2.5米/秒，客梯服务面积400平米。

【空调】中央空调。

【电话】每 6平米预留 1 对语音/信息点，采用(COMMSCOPE)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。【公共天线】卫星。

【网络接入方式】大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、DDN、ADSL等高速网络接入。【空调系统】

大厦整体采用美国约克品牌中央空调，统的冷热源由设在地下 4 层的 5 台机组组成，采用 R22 技术，采用风机盘管加新风系统，独立的送风风管送至各用户区域，新风量每人>30 立方米/小时设计，有加湿设备，60%〉= 相对湿度〉=35%卫生间是独立排风系统，办公室每天一次排气，全天开放换气。【供水系统】

3层以下采用市政给水直接攻击，4 层以上采用变频泵供给，写字楼设有上下水。污水、废水排放方式是：污水地下负压，地上无压排入市政管网，废水由中水系统处理。【供电系统】

采用高压入楼低压入户，可提供 220V 电源条件，可否实现一户一表分户计量。采用双路供电，配有6个变压器，每台是 1600 千瓦；整个照明系统是 3318 千瓦，动力系统是 1825 千瓦，空调系统 4781.05 千瓦，可提供 380 伏电源条件，可以增容。【采暖系统】公共卫生间空调采暖，办公楼、商业、酒店及大堂采用空调系统采暖。【中水系统】大厦内使用中水系统。【消防报警系统】

采用日本能美牌，喷淋系统及消火栓系统，火灾自动报警及手动报警。两个喷淋头距离不大于3.6 米，距灯不能小于 0.3 米，每个烟感所控制面积是 80平米，喷淋采用金盾品牌。

【安防监控系统】采用 ADT 的设备，共 281 个各监控点位分布在大厦内外各重要区域进行 24 小时不间断拍摄，地下车场出口边门禁监控。【综合布线系统】

中国网通提供，6平米预留1对语音/信息点，每采用(COMMSCOPE)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、DDN、ADSL 等高速网络接入(甲级 10平米/一对点，乙级 15平米/一对点，丙级 20平米/一对点)。

【电视系统】由歌华提供有线电视收视系统，每层设有线箱。

【楼控系统】采用 DELTA 对空调、新风系统、给排水、送排风、变配电、电梯等系统进行全时间的监控或控制。

高档写字楼装修标准六

【外墙】外立面装修标准：外装玻璃幕墙及铝板挂件，外玻璃为LOW-E，为白玻，双层中空安全玻璃。

【大堂】首层中庭大堂：墙面：石材幕墙，地面：花岗岩。通道等公用部分：墙地面：石材，吊顶：铝制金属吊顶。【供电】双路供电系统。

【电梯】电梯厅：墙地面：大理石，吊顶：金属板材；电梯，2m/秒，载重 1000KG。【卫生间】地面：防滑瓷砖。墙体：釉面瓷砖/人造石材，吊顶：铝制金属吊顶。【洁具】全部采用(TOTO 或科勒)品牌。【通讯】

铺设光纤为主干通讯网络，提供电话及互联网络至塔楼单元，具备DID、语音信箱、呼叫转移、会议电话、LAN 网、DDN等业务功能，并设移动通信信号增强系统，无线上网信号增强系统，小灵通信号增强系统。【消防】

大厦公共部分消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系，设有自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统。【保安监控系统】

公共部分安保设备为监控设备，大厦内设保安中心，实行24小时无线巡更，对大厦各出入口，车库，走道，电梯轿厢等位置进行闭路电视监控，设有巡更系统，公共广播系统。【走廊】

墙面：靠近电梯厅两侧通道做玻璃整体贴膜地面：人造石材或瓷砖，吊顶：矿棉吸声板。【单元内装修标准】

单元门：玻璃门； 内墙：抹灰，腻子找平； 地面：水泥垫层抹平；

顶部：分户中央空调风口到位。

高档写字楼装修标准七

【结构】现浇混凝土框架结构。

【外墙】三层以下部分外立面为黑色花岗岩干挂，三层以上部分为瓷砖贴面，LOW-E玻璃幕墙。

【内墙】公共走廊砌隔墙为承重墙，打底抹灰。

【大堂】地面：大理石地面，墙面：有玻璃幕墙，乳胶漆墙面和大理石墙面，吊顶：造型轻钢龙骨乳胶漆吊顶。

【电梯】东芝牌高级客用电梯。

【门窗】高档实木门，窗为铝合金中空安全玻璃

【卫生间】地面、墙面均为伊斯达高级磁砖，铝合金吊顶，洁具：德国“莱尔” 座便、卫浴五金、柱盆和柱盆混水器。电梯大堂、公共走廊: 电梯大堂：

【地面】大理石地面

【墙面】造型墙面及乳胶漆饰面墙面。【吊顶】轻钢龙骨石膏板造型乳胶漆吊顶。公共区域：

【墙面】壁纸或多乐士乳胶漆。

【地面】电梯厅地面花岗岩拼花地面，休息厅地面花岗岩拼花地面，走廊为玻化砖。户内装修标准： 【地面】高级地毯。【墙面】高级壁纸。

【公共区域制冷供暖】法国以莱特冷暖空调。【制冷系统】户式中央空调（法国以莱特）。

【电视系统】光缆接入公共有线电视网，并可与卫星电视系统接通，为用户提供 卫星电视系统。

【电子磁卡系统】电表、煤气表、冷水表为卡式表，门禁系统，车辆出入管理系统，磁卡式电梯。

【保安监控系统】24小时保安监控。

【广播系统】大堂、公共走廊、电梯均设有背景音乐广播系统。【供电】双路供电。

【供水】双路供水系统，3层以下市政供水，4-9层变频给水装置减压供水，10-18层变频给水直接给水。

【消防】日本浓美。

【通讯】每户预留二部直线电话插孔；宽带入户。

高档写字楼装修标准八 公共区域装修标准： 【外墙】写字楼楼体外墙采用玻璃幕墙及铝板/高档石材等材料饰面。玻璃幕墙主要采用安全玻璃，中空 LOW-E 玻璃。首层大堂：

【地面】铺设大理石/花岗岩/天然石材。

【墙面】大理石/花岗岩/不锈钢装饰/玻璃等优质材料饰面。【天花】造型吊顶配特色灯饰。

【大堂布局】大堂出入口采用优质自动感应旋转门，设有接待查询服务台。大堂内布置室内绿植。

【安防】大堂内进入候梯厅前设置智能安防系统。消防楼梯间：

【地面】优质耐磨防滑砖。楼梯扶手采用不锈钢扶手。【墙面】首层贴瓷砖，其他刷优质白色乳胶漆。【天花】挂设吸顶灯及配装应急照明系统。公共走廊：

【地面】铺设OA网络高架活动地板和地毯。配铝质踢脚线。【墙面】优质乳胶漆或配设玻璃/石材/不锈钢/优质木饰面等。【吊顶】优质铝材或优质吸音材料吊顶。卫生间：

【地面和墙面】铺设优质石材至天花。

【吊顶】优质防水防潮板材吊顶。配科勒或同档次品牌节水型洁具。小便器、水龙头选用红外线感应装置。配高档面镜，配高档电热水器，配高档感应烘手机、高档皂液机、高档厕纸箱。开关、插座：奇胜或同档次产品。候梯厅：

【地面】铺设大理石/花岗岩/天然石材。

【墙面及门套】大理石/花岗岩/天然石材，或搭配不锈钢装饰/玻璃装饰/优质木饰面等。【天花】造型吊顶天花。办公区装修装饰标准：

【地面】采用可调节高度 OA 钢质防静电网络架空活动地板，配铝质踢脚线。

【墙面】优质环保乳胶漆，立邦或同档次。开关、插座选用奇胜或同档次产品。安装液晶空调温度控制器，沃顿、江森品牌或同档次产品。【户门】钢化玻璃落地大门，配送 IC 卡/密码锁。

【天花】每户安装中央空调末端，预留风口，配装消防设备，包括烟感和喷淋。

【给排水】大面积办公间内(具体见图纸标注)预留独立的给排水接口及排风口，以便提供安装私人洗手间的条件。(如安装私人洗手间，则安装独立水表并另计水费)。

第五篇：国外老年公寓建筑标准参考

国外老年公寓建筑标准参考

1.世界人口的老龄化

据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。

2.老年住宅的演进过程

从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。

对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。

（1）无障碍老龄住宅

随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房？过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1－2栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金

限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。

（2）混合的演变式住宅

专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。

（3）适应老龄社会的通用住宅

大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。

3.建设老年住宅的基本要素

不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：

A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；

B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；

C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求；

4、国外老年住宅市场的状况

欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲

击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。

4.1 亚洲国家的老年住宅

（1）日本的老年住宅

从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：

A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。

B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。

C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。

D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。

随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：

A、国家建设地方管理的老年人住宅；

B、押金式老年人住宅；

国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。

（2）新加坡的老年住宅

新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：

A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。

B、合选组屋办法（Joint Selection Scheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。

C、与父母邻居补助办法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：

首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。

建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二楼型，面积约为105㎡、120㎡、145㎡、165㎡，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：

a、交友服务

b、辅导与顾问服务

c、日间中心

d、餐食服务

e、老人俱乐部

f、健康教育╱健康检查

g、家庭护理

h、老人优待

i、居住照顾

以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展亦有预测，并订定相关计划。

（3）香港的老年住宅

香港是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着50%的香港老人居住于公屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅16至33平方公尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。

香港政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长者老得其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施：

A、提供长者更多的公屋

香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们成年的子女分别于同但不同的单位里居住。同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下，都能在区内的特定用途大厦获得安置。某些大厦的设

计与新屋混为一体，除了配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。

B、高龄人士优先配屋计画

申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。若日后发觉违反此条款，则所获的单位会被终止租约。

①“家有长者” 优先配屋计划

申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。符合资格的家庭将提早三年获得配屋。

②“新市乐天伦” 优先配屋计划

年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两户一同或分别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。符合资格的家庭将提早二年获得配屋。另外有居屋及自置居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。

C、提供特别服务

为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。此外，亦举办一个屋主联络主任计划。房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。现在这计划已在25个长者租户较多的公共屋中推行。另有鉴于老人服务工作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。

总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就是贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。

4.2 欧美国家的老年住宅

与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

（1）美国的老年住宅

美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。

美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评

估体系，一是相对独立的监察员体制。

政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。

对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。

一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。

（2）丹麦的老年住宅

丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。” 而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。

（3）德国的老年住宅

德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

（4）法国的老人住宅

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。

特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

中国敬老院网：刘娟