前期介入和装修管控中项目经理的职责

第一篇：前期介入和装修管控中项目经理的职责

前期介入和装修管控中项目经理的职责

物业前期介入是为后续管理打基础的关键阶段，而装修管控是管理服务的难点阶段，这两个阶段尤其考验项目经理的业务水平和应变能力。

项目开发论证和设计阶段

1.项目定位、业态的确定。

同样一块地皮，不同的开发商会做成不同的作品。首先要确定物业的业态，是纯住宅区、写字楼、还是各类别墅。如果住宅区内高层、超高层、多层、多层带电梯、联排叠拼或独栋别墅及拆迁户专（栋）区混杂在一起，有经验的项目经理会建议把拆迁户的楼宇集中，区内再分小区或相对独立的围合，拆迁户区附属设备设施的配备、出入口的设置及物业管理收费标准、服务等级应事先清晰地设定，这就减少了交付使用后的物业管理服务的许多后患。若是纯高档住宅区，项目经理建议的重点就应该放在安全、私密性、防止噪声和空气污染、交通安全、人车分流、会所配套和景观绿化的管养及成本等方面。明智的开发商愿意听取有丰富经验的项目经理的意见，在确定项目定位和业态取舍时才能比较准确，包括对销售对象的评估和市场细分更切合实际，该楼盘的起点和定位就更趋合理、科学。

2.预期房屋的售价和物业服务标准以及相应的收费价格。

楼盘定位的高低和销售目标群体存在必然的联系，从知识、年龄、工作、城乡差别、二次置业、侨胞或外籍人士等方面来细分，就会预知他们期望怎样的物业服务，心理承受怎样的物业服务收费价位，同时也能确定楼盘的售价。

3.设计阶段。

项目经理要建议设计重要性按以下顺序排列：安全、使用、美观、经济。还要关注和提出合理化建议：小区（项目）的平面布置和竖向标高的设置，共设立几个主辅出入口，消防通道、地面停车位和交通安全（人车分流）如何安排；景观建设与日常维护、管养节能之间的矛盾如何处理；注意房屋的均好性，优化设计，不要让设计缺陷成为日后业主违规装修的借口等等。

基建和销售阶段

1.配合制订售楼相关文件。

经过招投标程序中标后，项目经理要为开发商拟订业主临时公约提出合理化建议，要能预见交房装修以及正常入住后可能发生的问题，把措施、规定写进业主临时公约。同时制定《前期物业管理服务协议》，并将其主要服务内容和收费等级、标准作为《商品房买卖合同》的附件内容。

2.跟踪施工质量，提出合理化建议。

一般的前期介入是在总体管网施工阶段进行的，除了指派工程人员对管网综合布线施工跟踪外，应对重要的共用设备安装进行跟踪（如发电机、电梯、低压配电设备、水泵以及消防、安防等），从业主使用和物业日常使用管理以及维护的角度及时提出合理化建议。

承接验收和交楼阶段

1.对照图纸等资料做好共用部位、共用设备设施的验收，凡有政府部门验收的，应有验收合格证明，对设备的说明书、保修卡、发票复印件及厂商联系电话整理造册，为设备档案、设备卡的建立打好基础。

2.做好图纸、竣工资料等内业资料的交接工作。

3.认真研究《商品房买卖合同》，尤其是交房条件及装饰、设备标准的约定。虽然《物业管理条例》及多数地方法规未明确物业管理企业应承担向业主交房的义务，但在实践中，绝大多数开发商会委托物业管理企业向业主交房，因此对业主套内的门窗、地面、天棚、给排水、照明、配电、安防等均要认真验收，及时填写《工程整改传签单》送达开发商项目部，要求在交房前大部分整改合格。4.交楼文件的编制。这是一项复杂的系统工程，主要的交楼文件目录包括：前期物业管理服务协议（与业主签订）、业户情况登记表（包括拥有各种车辆情况）、业主临时公约（购房时未签订）、车辆管理公约（分小汽车、摩托车、电动车和自行车若干章节，约定收费性质、是否承担保管责任）、房屋装饰装修管理协议（一种是和业户签订，一种是和装修公司签订）、区域防火责任书、防渗漏责任书、精神文明公约、重要邮件委托协议、楼宇交接书、缴费一览表、装修指南、业主手册等；还要特别制订《入住文件签收清单》，让业主逐栏签名，以防止业主在上述文件中漏签。

5.交楼氛围的营造。物业管理处及交房的场所应装修或布置得体，墙上的交房流程使人一目了然。有条件的可配备水果、瓜子、冷饮及小气球等，使人感觉到物业服务的档次和质量，产生良好的“第一印象”。

6.工程整改要及时到位。交房后业主可能会请家装公司、监理公司等行家进行验房，可能会提出很多问题。管理处要安排专门人员配合验楼，合理解释和引导，对确实存在的工程质量瑕疵和问题分门别类及时送达开发商项目部，及时整改，经物业管理处工程人员初验合格后通知业主验收。

装修管控阶段

1.装修管控的方针。

总的方针是相对规范，比较好用。符合规范的房子是合格产品，但不等于是好房子和人性化的产品，对设计不合理导致难以使用的，可根据实际情况提出合理方案或请开发商、设计院派专家到现场提出整改方案。同时不能一味迁就部分业主整改到好用的要求而大范围改动，那样会破坏了外立面和景观，甚至会产生结构安全等问题，也可能侵害大多数或相关业主的权益，影响楼盘的保值、增值。

2.装修管控的重点。

要实现首例管理原则。在装修过程中，业主容易产生攀比心态，如果第一户违规装修得不到及时制止和修复，第二户就会跟上来。要严格规范业主装修行为，就必须从第一户违规业主做起，不给仿效者留有“讨价还价”的余地。对确有必要的改动需由设计部门出据统一方案，统一施工，物业工作人员还要统一解释口径。

要实施标准化管理和差异化管理相结合。一幢或一个梯位的住宅，它的顶层与首层通常称为非标准层，二层以上的中层住宅通常称为标准层，标准层从设计到建造基本都是一致的，可实行标准化管理。而首层（又分层落地、有架空层或在商场之上）和顶层则情况较为复杂，需要逐套逐幢楼认真研究、区别对待，实行差异化管理。

要认真寻找装修管控的难点。各项目都存在不同难点，如空调外机位及冷凝水管的位置走向，外伸式晾衣架的安装，屋面安装太阳能热水器，封闭阳台，露台加盖阳光房，首层住户腰斩排烟排气道，共用管道井、设备井（间）被占用敲打等等。对上述难点要做出预案管理，强化责任制，并制订“装修敏感物资进区审批制度”，把这些潜在的麻烦挡在小区大门之外。

3.必要的装修提示。

除了在交房文件中配套《房屋装饰装修管理协议》和《装修指南》小册子外，还要在不同阶段推出装修提示，既要约束不规范装修的业主，又要提供人性化的服务，使业主真正得到好处和方便。如把常用品牌空调主机尺寸告诉业主，建议靠外墙不做木制壁橱，有线电视要使用四屏线（有利今后接收数字电视），要求装修公司提供水电线路图（便于今后维修）等等。

第二篇：《装修管控调查报告》

文件编号：WDSY-ZB-XF77-FR01发布日期：2011-01-01

报告 REPORT

致to万达商业管理有限公司物业部、工程部

自from苏州平江万达广场商业管理有限公司

日期date2013年1月18日

页数page

1苏州平江万达广场装修商铺管控调查报告

因步行街商铺装修施工及验收过程中出现诸多问题未得到有效的解决，安全品质部在1月16日对商管公司物业部商管员及工程部各工种技工进行了商铺装修现场管控内容调查，现将调查结果进行汇报。

检查内容：

1、物业部日常检查表内容掌握，对装修材料的识别，对管控中出现问题的处理。

2、工程部日常检查表内容掌握，对装修材料的识别，对管控中出现问题的处理。检查结果：

物业部

1、对进场的材料缺乏识别能力。进场材料只要有进场单就能进场，如果材料与单据不

符，商管员无法识别。

2、装修现场吸烟现象无法有效控制，没有醒目标识，无处罚力度。

3、对《装修现场临时施工证》的施工范围不了解。

4、门口石材保护没有有效的管理办法。（因人员进出开门不方便，无法按公司要求铺

设）

工程部

1、施工检查表中出现的问题没有得到及时的跟进。

2、因多数施工在闭店后进行，工程部夜间没有管控。

3、装修材料要求没有标准，无法识别管控。

整改方案：

1、对物业部商管员进行施工材料识别培训，施工方送检小样物业部留存，进场材料由

物业部通过与小样、进场单核对确认入场。

2、施工现场张贴醒目禁烟标识，对检查中发现的吸烟现象建立处罚标准（最好含在施

工合同里）。

3、明确《临时施工证》施工范围，对商管员进行培训。

4、对门口的石材保护重新设计保护办法。

5、工程部现场检查表重新设计，夜间也要有检查，主管每天签字确认，当天出现的问

题当天解决。

6、对工程部技工进行装修标准培训。

第三篇：物业装修管理 装修禁止行为 物业管理的前期介入

物业装修管理 装修禁止行为 物业管理的前期介入

住宅装修禁止以下行为

(1)未经原设计单位或具有资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构的；

(2)将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；

(3)损坏、拆改房屋原有公用、共用管道，降低使用效果；

(4)拆除或改动柱梁混凝土承重构件；

(5)拆除窗间墙；

(6)在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；(7)在楼面基层上凿槽安装各类管道；(8)改变外立面格局；

(9)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面；(10)其他损坏房屋结构及设施、危及房屋安全的行为。、当住宅的装修造成毗邻住宅所有人、使用人财产损害的，受损害人拥有什么样的权利？

答：受损害人有权要求责任人赔偿损失，恢复原状。 6、什么是住宅装修？

答：住宅装修，是指居民为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对合法居住的房屋进行装饰处理的工程建设行为。、对违反有关规定的行为实施行政处罚，必须按照怎么样的程序进行？

答：必须按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序进行。、住宅室内装饰装修工程保修期有何规定 ?

答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收之日起计算。、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前是否需要办理有关手续 ?

答：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前必须到所在地房屋管理机构办理住宅装修审批手续。 办理住宅装修审批手续应当提交下列材料：(一)房屋所有权证；(二)申请人身份证；(三)装饰装修方案；(四)变动建筑主体或承重结构的，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

(五)委托装饰装修企业施工的，须提交装修企业营业执照复印件；(六)其它应当提交的批准文件或证明材料。

物业管理的前期介入

物业管理前期介入工作细则

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。^-La（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。|){5（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。}(F&30（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。@c4（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。zZI/|B（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。e'F:a（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：m（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。F`kJL|（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。kotA（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。D-©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

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2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？1GVHX ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

b] 答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：Xg<（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。S&~+>（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。o.=x（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。Q（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。|tsaJ（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。L/l（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。X6c（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。9wD*tF（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。Zr5-&（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。|Pw*2（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。F#-*-©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

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3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？b ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

"aKu^Y 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。_N ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

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二、接管验收o~t ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

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1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？ct@S* ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

g8c*CJ 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。I（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。5`P'&（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。i)Y?f@（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。1xkE+（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、，搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。kZZ5}（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。'~©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

三、入伙9vGc ©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？

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V 答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。D 物业管理方案 前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

> > 安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

> > 尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

> > 优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

Ø > 第一部分 ×××物业管理有限公司简介 > > 公司简介

Ø > >

二、公司总经理介绍 > > …….Ø >

三、企业管理理念及服务理念

> > 根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念： > > 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

> >

1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

> >

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于

小区业主装修手册 小区业主装修手册

装修流程

一、业主或住户与装修单位负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。

二、物业公司审核、验证，合格后办理手续。

三、装修队负责人到物业公司交纳装修管理费及施工押金等相关费用。

四、装修队应文明施工，业主或住户应监督施工质量，监管施工队遵守物业的相关规定。物业管理人员巡查装修情况。

五、装修完工后，住户向物业公司申请初验，装修队经住户签字同意后到物业公司办理退场手续。

六、初检三个月后物业公司复验。

流程说明

一房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

第四篇：管前期介入一个容易被忽略的环节

管前期介入一个容易被忽略的环节

积累了十多年前沿的客户服务经验，可以结合业主的需求以及后期实际使用、维护的经验，在物业管理前期介入阶段，提出关于小区规划、户型选型、立面设计、材料、设备选型、各类土建、给排水、供配电、智能化等工程设计方面的专业化参考意见，优化各类方案，避免（减少）出现设计缺陷，避免损失。

“物业管理前期介入”的思想是1998年上海万科物业率先提出的。然而即便是在今天，“物业管理前期介入”仍然为部分地产公司所忽略，通常来说，设计单位主要从技术标准及施工的角度进行考虑，如果缺乏用户思维，不能贴近用户，在一些环节上就会出现设计与使用脱节的情况，实际上这种情况并不鲜见，设计缺陷往往给项目后期带来许多隐患，一方面返修产生了大量的费用，浪费了时间，走了弯路，另一方面也造成业主的投诉，影响项目的品牌与声誉，影响销售。

XX积累了十多年前沿的客户服务经验，可以结合业主的需求以及后期实际使用、维护的经验，在物业管理前期介入阶段，提出关于小区规划、户型选型、立面设计、材料、设备选型、各类土建、给排水、供配电、智能化等工程设计方面的专业化参考意见，优化各类方案，避免（减少）出现设计缺陷，避免损失。

以下是XX在前期介入阶段给某高端地产项目提交的建议，事实证明，物业公司与设计单位及施工单位进行良好的沟通及协调，提出的前瞻性的建议，使许多设计方案得到优化，为后期的工程建设节省了许多费用，也为项目的顺利交楼、提高业主（用户）的满意率打下了良好的基础。

第五篇：物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理

物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理

【课程背景】

物业工程管理在物业管理的过程中起着关键的作用，它犹如一颗心脏保障着各系统在正常运行。

物业管理的前期介入是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。然而，在很多物业的开发建设中，建设单位虽然邀请了物业企业参与了前期介入工作，因物业公司的关注点出现偏差和专业度的欠缺令产权单位和发展商不满意，前期介入工作中的实际效果违背初衷。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，运用好前期介入三个阶段的工作特点，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，将物业公司具备的后期管理经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到展现品质、凸显卖点把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期接入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。

物业的工程管理也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。

通过对我国装饰装修管理法律

规定的学习，掌握物业管理企业装饰装修管理的内容，明确

物业管理企业在装饰装修管理

中的权利义务及法律责任。

法律规定物业管理企业装修管理内容。法律规定应禁止和注意的装修，通过案例来说明装修过程中违章行为的处理。

【学习对象】

物业企业及相关企业的总经理、工程经理、前介经理、前介工程师、项目经理、房地产相关设计人员等。

【课程大纲】

《物业早期介入及承接查验实战经验分享》

（1天）

物业前期介入是物业企业把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求以及通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中积累的大量遗留问题的解决经验，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，把遗憾和遗留问题减少到最低点。物业企业在前期介入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？

第一部分：物业的早期介入和前期筹备工作重点流程

一、如何从客户和物业角度做好物业前期介入及与地产沟通技巧

1、早期介人的工作内容

1）前期介入与前期管理的区别

2）前期介人的作用

3）前期介人六个阶段物业干什么？

2、物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司强力部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。如何提升物业公司前期介入话语权？

1）

地产公司整体对物业公司前期介入工作的重视程度

2）

物业公司前期介入专业能力如何体现，与地产公司部门沟通技巧，与地产建立正常问题反馈途径案例与样表。前期介入咨询月报，周报，建议书。后评估报告。物业公司给地产公司《前期介入》中意见采纳的评价内容解析

3）案例讲解

案例一：前期介人周报和建议书

案例二：前期介入咨询月报，及前期介入报告分析

案例三：多个物业项目后评估报告的对比分析

案例四：给地产《前期介入报告》中意见采纳的评价内容解析

3、物业早期介人实战经验分享

1）公共区域及小区出入口早期介入关注点

新项目对客展现品质与特色竞争点—小区出入口。小区入口（包括人行、车行和地库）的数量是否考虑业主安全方便通行及物业的管理成本。无人值守出入口的推介，出入口闸机、道闸、地下车库出入口设置及通行引导标志系统的设置等，垃圾中转站位置，是否考虑有装修垃圾堆放点

2）安防智能化系统早期介入关注点

不同业态安全安防设施的配置与楼宇自控设施和新技术的应用，高空抛物摄像头、人脸识别闸机和单元门禁系统的选型及施工应向地产提出的问题。

3）给排水系统早期介入关注点

对于水泵房位置的选定的建议与案例，园区、高层住宅楼内、地下车库。地下空间保洁取水点问题的解决。从设计施工阶段解决好电梯底坑的排水与渗漏问题，不同类型楼宇供水方式利弊解析，楼内污水管设置防堵要点，规避方法。小区配套底商的附属设施隔油池、烟尘净化装置的必要性。

3）制冷、供暖系统设备设施早期介人

重点考虑能源管理，降低能耗，设施设备系统确保可靠运行，有应急措施。

前期介入阶段必须考虑与解决好空调室外机位置/尺寸/回风问题

4）强电配电系统早期介入关注点

不同业态在开发报建时采用何种（高压）供电方式便于后期物业管理维护成本降低，专变配电房前期必须注意的几个细节，是否根据项目客户需求配置满足需求的电动车存放处和充电点。是否配备了电动车充电车位及后期的发展需求，机房和单元公共区域是否都安装有独立电表。

5）园林景观道路早期介入关注点

园区内道路的要求，小区车辆出入口的道路要求，汀步应该怎样设置，园区道路与草坪结合不的处理，园区绿化取水点应该怎样设置。水景的问题，园区和架空层是否根据客户需求设立室外集中活动场地，活动区域是否对周边业户居住影响为最小

6）消防系统早期介入关注点

A物业监控中心和消防控制中心的位置是否同处一室，相关BA终端是否在监控中心。各类消防栓箱材料的物业要求，7）电梯在前期介入中应该向地产提出那些要求

箱顶及照明配置要求，箱体装饰应该提那些要求，合同中应该包含那些后期需要解决的问题，机房交付标准，施工电梯的大修及维保期限，土建配套施工中应该注意那些问题，对有机房、无机房、小机房电梯选型与节能关注点，合同如果包含2年质保期维保附件合同，应该增加那些内容。

8）物业管理用房

A、在设计阶段就应解决好物业管理用房的规划与设计布局

B、物业用房是否与住宅分期交付同步客服接待前台是否位于首期交付区域

C、通过案例解析物业用房、业委会与警务工作站用房设计布局

二、物业早期介入与物业前期管理的区别

区别：1、与开发商关系

2、作用

3、服务对象

4、费用支付

第二部分：物业项目承接查验

物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

住房和城乡建设部于2010年10月印发的《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号），本办法自2011年1月1日起施行。物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。课程从政策法规及理论到实践系统地讲解物业各种情况和业态下承接查验过程、要求、重点注意事项及经验分享

1、承接查验概念讲解及《物业承接查验办法》解读

1）竣工验收、接管验收、分户验收、承接查验的分类及区别

2）物业承接查验定义、意义、依据和原则、承接查验的主体和范围、承接查验的应具备的条件、程序、节点、流程、责任和承接查验的争议的解决

2、承接查验到底要移交那些资料？

1）一共有多少资料需要移交

2）怎么移交

3）为什么需要一些合同资料和建设证明，怎么取得。

4、资料怎么保管

3、户内部分的承接查验

验房工具使用

分户验收标准

查验经验分享

1）室内空间、构件尺寸；

2）楼地面、墙面和天棚面层质量；

3）门窗安装质量；

4）防水工程质量；

5）建筑节能工程质量；

6）给排水、采暖系统安装质量；

7）室内电气工程安装质量；

8）强制性条文规定的安全防护设施；

9）国家和省有关规定要求检查的其它内容。

二、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1、公共部分各系统的承接查验

及查验经验案例分享

1）房屋主体部分的承接查验

2）供配电系统设施设备的承接查验

3）制冷空调系统及锅炉系统的承接查验

4）弱电安全防范系统设备设施的承接查验

5）空调暖通系统设备设施承接查验

6）消防系统设备设施的承接查验

7）电梯系统设备设施的承接查验

8）给排水系统设备设施承接查验

9）绿化园林建筑及植物工程承接查验

10）承接查验问题纠错整改实战成功案例分享

二、现场讨论题：用照片模拟小区出入口一起对其进行现场验收

三、标准有效的承接查验报告应该怎么来写。

四、承接查验汇集的问题怎样来落实解决？

五、落实应用了那些新技术新材料。

三：物业设施设备管理

1、如何通过物业设备管理体现物业资产管理的价值

2、物业工程设备维保体系的建立与操作

3、物业工程管理（给排水部分）

4、物业工程管理（供配电部分）

5、物业工程管理（智能化系统）

6、物业工程管理（消防系统）

7、物业工程管理（(暖通系统部分）

8、物业工程管理（房屋及公共设施设备部分）

9、物业工程管理（工程入室维修培训）

10、物业高标准设备房的打造

四：物业二次装修管理与控制技巧

1、装修管理到底是重服务还是重管理

1）装修管理的基本内容

2）装修管理的法律依据

3）装修管理人员的必备相关知识

4）装修管理程序

2、装修管理控制技巧分享及案例

1）如何杜绝违规装修，违规装修处理经验分享

案例：1、23、如何控制管理好交付后集中大批量的装修

案例：1、24、装修管理过程中疑难杂症的处理

案例：1、2、3、4、5