小区内车位管理规定政府文件

小区内车位管理规定政府文件

物权法：

第三十条

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十九条

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(四)关于车库车位租售管理的专门性部门规章

___年___月___日广州市国土资源和房屋管理局和广州市交通委员会联合制定了的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》和___年___月___日两部门联合发布的《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》，对车库车位的租售问题进行了专门规定，主要内容如下：

第一，充分保障业主对小区车库车位租售情况的知情权。

1、规定房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售时，必须按规划用于停放汽车的车库车位的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”网站公示。

2、规定开发企业在预售房地产开发项目的同时应向购房人明确告知车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况，并在商品房买卖合同中载明。

3、房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示___日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。

第二，保障业主的首先租售权。

1、规定房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业原则上不得向本项目业主之外的单位或个人出售或出租。在已满足本项目业主购买和租赁需要的前提下，开发企业确需将车位、车库出售或出租给本项目业主之外的单位或个人的，必须按照《广东省物业管理条例》第五十四条的规定办理，也就是租赁业主以外的单位或个人最长不超过___个月。

2、房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库数量无法满足本项目业主需要的，开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。

3、车位、车库权属人出租或转让车位、车库，也应当首先满足本项目业主的需要。

第三，保障业主的公平分配权。

1、规定商品房项目车位、车库不得预售。

房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库前，需经初始登记确认权属。

2、在规划用于停放汽车的车库车位数少于本项目的房屋套数的，每购买一套房屋只能租售一个车库车位。

3、为切实保障业主的公平分配权，车位、车库房地产权证应当注明权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号，以便主管部门进行监控和管理。

第四，允许增建机械和其他车库车位。

为解决广州许多较早建设的小区缺少车库车位配套建设的实际问题，规定允许房地产开发企业或者其他房地产开发单位投资增建地上停车位，未占用业主共有的道路或者其他场地的，依照本规定执行。同时，鼓励开发建设机动车机械停车位，但该类车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。

第五，鼓励提供机动车位供临时停车。为解决部分小区车位供求关系紧张的问题，还确定了鼓励开发开发商提供机动的车位，供临时停放的车辆使用。

第六，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。

第七，规定平时利用人防工程停车的车位、车库办理房地产权证，但需注明相关使用注意事项。

第八，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得擅自出售或者出租。

第九，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库不得擅自改变使用功能。

第十，监管惩罚措施。规定对未按本规定执行的房地产开发企业，有关部门要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报的管理和处罚措施。

以上规定的出台，确实对缓解广州市尤其是中心城区商品房项目车位车库“租售纠纷”的问题起到积极作用。

但该规定还存在一些问题，离真正有效解决开发商、物业管理公司与业主租售矛盾的目标还有一定距离。主要问题如下：

第一，本规定没有彻底禁止将车库车位出售给业主以外的单位或个人，埋下纠纷的隐患。

第二，规定允许开发企业采取竞标的方式出租出售车库车位，笔者认为该规定对业主将造成不公平。因车库车位是开发商垄断的稀缺资源，若允许采取竞标的方式进行出售、出租，将使开发商追逐最大利益，导致天价车位、车库出现，将严重损害业主停车的权利。因此，在车库车位无法满足所有业主的需要时，宜以政府的指导价格采取摇珠的方式进行出租、出售，不易采取竞标方式。

第三，在规划用于停放汽车的车库车位数少于本项目的房屋套数的，每购买一套房屋只能租售一个车位。该规定过于僵化和死板。车库车位数少于房套数时，可能有些家庭没有一辆车，有些家庭有几辆车的情形，此时，若严格按此规定执行，可能出现小区车位空置且有些业主的车无法在小区停放的尴尬局面。笔者认为，此情况下限制一个业主只能购买一个车库车位，不限制租赁的数量较为灵活和人性化。

第四，对开发商的违法处罚力度不够。开发商违规出售或出租车库车位，目的是获取高额经济利益。为有效遏制该违规行为，应加大处罚力度。

(五)和平期用作车库的人防工程的有关规定

我国有关法律、法规和部门规章对平时利用地下防空设施用作车库的规定如下：

1.___年___月___日中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国人民防空法》第___条第___款规定人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该条款没有规定民间投资防空工程的所有权问题，造成以后全国各地对此工程的所有权处理做法不一。

2.___年___月___日原建设部发布的，___年___月___日修正的《城市地下空间开发利用管理规定》第___条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许开发商对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”该条款规定了人防工程谁投资谁所有，解决了所有权问题。但该规定是建设部的部门规章，对物权所有权的问题其没有立法权限。因此，该所有权的规定在全国并没有得到认可和执行。

3.___年___月___日广东省人民政府发布的《广东省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》的第___条规定省人民政府应当建立人民防空工程使用权证制度，但没有规定所有权的问题。所以，在广东省范围内，依据该办法，人防工程没有产权证，仅仅有使用权证。直到___年___月___日广州市国土资源和房屋管理局和广州市交通委员会联合制定了的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》出台后，广州市范围内民间投资的人防工程平时用于车库的才办理房地产权，在证上特别注明注意事项。

4.___年___月___日上海市人民政府发布的《上海市民防工程建设和使用管理办法》的第___条规定了民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。并规定民防工程的所有权登记，按照房地产登记的有关规定执行。